TT, KK, RV ja TV avaldus Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu 16.11.2020.a üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja I: TT (isikukood xxxxxxxxxxx) Avaldaja II: KK (isikukood xxxxxxxxxxx) Avaldaja III: RV (isikukood xxxxxxxxxxx) Avaldaja IV: TV (isikukood xxxxxxxxxxx) Avaldajate lepinguline esindaja: Arvo Junti Puudutatud isik: Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu (registrikood 80208424) Puudutatud isiku seaduslikud esindajad: LL, MP
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine (kirjalikus menetluses)
RESOLUTSIOON
Jätta TT avaldus rahuldamata.
Rahuldada KK, RV ja TV avaldus osaliselt.
Tunnistada kehtetuks Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu 16.11.2020.a üldkoosoleku otsus nr. 6 osas, millega kehtestati 2020.a majanduskava selliselt, et juhatuse liikme tasu kuus on 200 eurot.
Tunnistada kehtetuks Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu 16.11.2020.a üldkoosoleku otsus nr. 7, millega otsustati revidendi valimise otsuse tegemine edasi lükata järgmisele koosolekule, kus tuleb kinnitamisele uus põhikiri.
Muus osas jätta KK, RV ja TV avaldus rahuldamata.
Jätta TT avaldusega seotud menetluskulud TT kanda.
Jätta KK, RV ja TV avaldusega seotud menetluskulud 50% ulatuses KK, RV ja TV kanda.
Jätta KK, RV ja TV avaldusega seotud menetluskulud 50% ulatuses Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu kanda.
Määrata Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu menetluskulude rahaliseks suuruseks 0 eurot.
10.Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult KK kasuks menetluskulud 136,03 eurot (käibemaksuga).
11.Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult RV kasuks menetluskulud 136,03 eurot (käibemaksuga).
12.Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult TV kasuks menetluskulud 136,03 eurot (käibemaksuga).
13.Käesoleva kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistul tasuda KKle, RVle ja TVle hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt 136,03 eurolt (käibemaksuga) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
14.Toimetada määrus menetlusosalistele kätte. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldaja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.TT (korter 29), KK (korter 25), RV (korter 9) ja TV (korter 8) (edaspidi avaldajad) esitasid 15.01.2021.a avalduse Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a (edaspidi puudutatud isik või KÜ) vastu korteriühistu 16.11.2020.a üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Avaldajad esitasid täpsustatud avalduse 19.02.2021.a. Avaldajad paluvad kehtetuks tunnistada päevakorrapunktide nr. 1, 6 (juhatuse liikme tasu ja õigusteenuse kulusid puudutavas osas) ja 7 osas vastu võetud otsused.
2.Avalduse kohaselt on avaldajad puudutatud isiku liikmed. Puudutatud isiku kordusüldkoosolek toimus 16.11.2020.a. Avaldajad on seisukohal, et puudutatud isiku kordusüldkoosoleku otsused nr. 1, 6 (juhatuse liikme tasu ja õigusteenuse kulusid puudutavas osas) ja 7 on kehtetud vastuolu tõttu seadusega ja põhikirjaga ning 16.11.2020.a protokoll ei vasta seadusega ettenähtule.
3.Avaldajad leiavad, et otsused nr. 1, 6 ja 7 tuleb kehtetuks tunnistada järgmistel kokkuvõtlikel põhjustel: -
Protokoll ei kajasta üldkoosolekul tähtsust omavaid asjaolusid ja ei vasta seaduse nõuetele. Protokollis on märgitud, et koosolekul viibis Arkaadia Halduse AS esindaja LJ, kuid pole protokollitud, et üldkoosolekul viibis ka teisi KÜ liikmeks mitteolevaid isikuid, kes juhtisid probleemidele tähelepanu. Ka ei ole protokollitud päevakorrapunktide osas toimunud arutelusid ja sõnavõtte;
-
Vastuväited 2019. a majandusaasta aruande kinnitamise otsuse osas (otsus nr. 1): •
Majandusaasta aruande kinnitamise osas esitasid korteriomanikud eriarvamuse, muuhulgas avaldajad. Üldkoosolek ei saa majandusaasta aruannet enne
2 (16)
kinnitada, kui ei ole saanud tutvuda revidendi aruandega. Üldkoosolekule sellist dokumenti esitatud ei ole. Majandusaasta aruannet ei saanud üldkoosolekul kinnitada. KÜ liikmete hulgast oleks tulnud valida revident või revisjonikomisjon, nagu näeb ette põhikiri;
-
•
2019. aasta majandusaasta aruanne ei kajasta õigesti KÜ majanduslikku olukorda. Aruande kohaselt on KÜ poolt ostetud õigusabiteenust 1376 eurot. Seaduse ja põhikirja kohaselt pidi juhatus saama esinduslepingu sõlmimiseks nõusoleku üldkoosolekult. Lepingu sõlmimine ühistu esindamiseks tuleb otsustada üldkoosolekul häälteenamusega. Juhatus ei ole nõusolekut saanud ja puudub otsus õigusabiteenuse ostmiseks. Vastavaid vahendeid ei koguta halduskuludena ega erikuludena. 29.08.2019.a ja 16.11.2020.a toimunud üldkoosoleku päevakorras puudus punkt õigusabiteenuse lepingu ja õigusabi kulude tasumiseks üldkoosolekult nõusoleku ja heakskiidu küsimise kohta. 2019.a majandusaasta aruanne sisaldab seega õigustamatult tehtud, ühistu poolt heaks kiitmata kulusid. Majandusaasta aruanne on selles osas ebaõige ja arusaamatu;
•
Avaldajad ei vaidlusta majandusaasta aruande esitamist registrile, vaid majandusaasta aruande kinnitamist üldkoosoleku poolt. KÜ juhatus vastutab majandusaasta aruandes esitatavate andmete õigsuse eest. Juhatuse heakskiidetud aruanne esitatakse üldkoosolekule kinnitamiseks. Üldkoosolekule antud pädevus majandusaasta aruande kinnitamiseks on samal ajal ka pädevus jätta kinnitamata ebaõigete andmetega aruanne, samuti aruanne, millele ei ole lisatud põhikirjaga ette nähtud revidendi aruannet. Põhikiri näeb ette, et kontrollorganiks on revident või revisjonikomisjon. KÜ puudub revident, s.o põhikirjaliselt ette nähtud kontrollorgan, mis teostaks järelevalvet teiste organite, sh juhatuse tegevuse üle. Seetõttu puuduvad põhikirjast tulenevad eeldused majandusaasta eelarve kinnitamiseks üldkoosoleku poolt. Ilma revidendi aruandeta majandusaasta aruannet ei ole õige kinnitada ja see on seaduse ning põhikirjaga vastuolus;
•
Alusetu on puudutatud isiku väide, et majandusaasta aruande kinnitamine ja selle esitamine ei tekita ühistu liikmetele, avaldajatele, ühistu suhtes kohustusi ja ühistule õigusi. 2020.a majandusaasta tulem on kahjumis 2392 euroga. Majandusaasta aruande põhjal kahjum tuleneb asjaolust, et juhatus on kandnud 2020.a majandusaastal kahjumisse juhatuse poolt ja üldkoosoleku otsusega kinnitamata õigusabiteenuse kulud summas 3141,60 eurot. See on otseselt korteriomanikele ja ühistule juhatuse õigusvastase tegevuse läbi tekitatud kahju.
Vastuväited 2020.a majanduskava kehtestamise otsusele (otsus nr. 6): •
2020.a majanduskava kehtestamise osas esitasid avaldajad eriarvamuse. Puudutatud isiku 07.05.2018.a üldkoosoleku otsusega nr. 9 on põhimõtteliselt otsustatud juhatuse liikmetele ametitasu maksta, kuid juhatusel tuli ette valmistada ja üldkoosolekule esitada juhatuse liikme ametitasu maksmise täpne korraldus ja kord, samuti käsundiandja kinnitamine. Selline selgitus on 07.05.2018.a üldkoosoleku protokollis. Seda ei ole senini tehtud. Puudub üldkoosoleku otsus juhatuse liikmetele makstava tasu suuruse ja maksmise korra määramise kohta. Juhatuse liikme tasud on majanduskavasse kantud ilma vastava õigusliku aluseta, s.o. üldkoosoleku otsuseta. Juhatuse liikme tasu kehtestamise osas on tegemist seadusega vastuolu tõttu kehtetu otsusega;
3 (16)
-
•
Puudutatud isiku 2020.a majanduskava punktis nr. 6 on märgitud, et õigusabija advokaadikulusid jaotatakse vastavalt tegelikule kulule vastavalt kaasomandi osa suurusele. Korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel tuleb majanduskavas näidata vastavalt sellele, mida korteriomanikud on lisaks seadusele omavaheliste kokkulepetega ja põhikirjaga ette näinud. Puudutatud isiku üldkoosolek ei ole vastu võtnud vastavat otsust õigusabi kulude kogumiseks majandamiskuludena või õigusabi kulude kogumiseks erakorralisena, s.o. puudub korteriomanike omavaheline kokkulepe. Õigusabi kulude kogumist ei näe ette ka KÜ põhikiri, vastavat kohustust ei tulene seadusest. Majanduskava kehtestamisega ei saa korteriomanikele kehtestada rahalisi kohustusi teistsuguse jaotusega, kui seadus, korteriomanike kokkulepped ja põhikiri seda ette näevad;
•
Otsust, millisega oleks määratud kindlaks juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord, ei ole üldkoosolek vastu võtnud. 16.11.2020.a kordusüldkoosoleku päevakorras oli KÜ juhatuse korraline valimine ja tasu määramine, kui vastu võetud otsus puudutas vaid juhatuse valimist. Kuivõrd juhatuse liikme tasu suurust ning maksmise korda ei ole üldkoosoleku otsusega kindlaks määratud ning õigusabi ja advokaadikulude kogumise kohta samuti üldkoosoleku otsus puudub, ei olnud alust 2020.a majanduskavasse vastavat kulu, s.o juhatuse liikme tasu, s.o 200 eurot kuus, sisse kanda ning määrata kindlaks õigusabikulude kandmise aluseid;
•
2019.a majandusaasta aruandest tulenevalt on ühistu poolt ostetud õigusabiteenust kokku summas 1376 eurot. Korteriühistu juhatus ei ole pädev otsustama lepingulise esindaja võtmiseks kulude tegemise üle ja seda peab tegema korteriühistu üldkoosolek.
Vastuväited liikmete hulgast revidendi valimise või revidenditeenuse sisse ostmise otsusele (otsus nr. 7): •
Päevakorrapunkti nr. 7 otsuse osas on vastuväited esitanud korter nr. 8 ja 25. 16.11.2020.a koosolekul tuli valida uus revident vastavalt kehtivale põhikirjale ühistu liikmete seast. Õiguslikult valitud revident puudus alates 14.04.2016.a. Vastava otsuse mitte hääletamisele panemine ja mitte vastuvõtmine ning revidendi valimise otsuse edasilükkamine, olenemata põhjenduste esitamisest, ei vasta kehtivale põhikirjale. Koosolekul tulnuks otsustada revidendi valimine. Kehtiv põhikiri otsuse edasilükkamist ja otsuse vastu võtmata jätmist, ette ei näe. Sisuliselt on vastu võetud päevakorras märgitule vastupidine otsus, s.o päevakorras oli revidendi või revisjonikomisjoni valimine, kuid otsustati revidenti ühistu liikmete seast mitte valida;
•
Õige ei ole puudutatud isiku väide, et KÜ põhikiri annab võimaluse, mitte kohustuse ühistu tegevuse revideerimiseks. Seadus ei sätesta revidendi olemasolu kohustust, kui põhikirjaga saab selle kohustuse kehtestada ning selliselt on KÜ seda teinud. Seni kuni ei ole muudetud põhikirja, tuleb revident valida ühistu liikmete seadust juhatuse volituste ajaks;
•
Puudus õiguslik alus revidendi valimise korteriühistu liikmete hulast edasi lükkamiseks, kuna juhatuse volitused olid lõppenud ning valiti uus juhatus. Seega tuli valida revident.
4 (16)
Puudutatud isiku seisukoht
4.Puudutatud isik esitas 10.06.2021.a avaldusele seisukoha ning vaidleb avaldusele vastu. Puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata.
5.Puudutatud isik tugines järgnevale: -
Avaldajate poolt vaidlustatud päevakorrapunktid ei ole vastuolus seadusega ega kehtiva põhikirjaga, koosolek on protokollitud korrektselt;
-
Puudutatud isik märgib päevakorrapunkti nr. 1 vastu võetud otsuse osas, et juhatus esitas 2019.a majandusaasta aruande registrile 02.12.2020.a. Majandusaasta aruande esitamist ei saa keelata, kuna tegemist on seadusest tuleneva nõudega. Äriühingud ja sihtasutused peavad kuue kuu jooksul pärast majandusaasta lõppu esitama registrile oma majandusaasta aruande. Väide, et majandusaasta aruande kinnitamine ja selle esitamine tekitab ühistu liikmeile, avaldajatele, ühistu suhtes kohustusi ning ühistule õigusi, on põhistamata. Vastupidi majandusaasta aruande mitteesitamine tooks kaasa võimalikke kulusid korteriomanikele võimaliku trahvi näol. Majandusaasta aruande kinnitamine ei ole seotud revidendi valimise või aruandega;
-
Puudutatud isik märgib päevakorrapunkti nr. 6 vastu võetud otsuse osas, et majanduskava kujutab endast n-ö eelarvestuslikku dokumenti. Nagu avaldajad isegi on õigesti väitnud, tuleb juhatuse liikmete tasustamiseks juhatusel veel esitada üldkoosolekule nt juhatuse liikme tasustamise aluspõhimõtted. Majanduskava kehtestati tervikuna, hääletamist ei toimunud kulude lõikes. Väide, et majanduskavas ei tohi eelarvestada juhatuse liikme tasusid ega õigusabikulusid, pole põhjendatud. Eriti arvestades asjaolu, et toimuvad pidevad juriidilised vaidlused korteriühistus ning lisaks kohtuvaidlused. Meie korteriühistu puhul on lausa vältimatu, et majanduskavas oleks eelarvestatud õigusabikulud ning sellist seisukohta on toetanud ka korteriühistu üldkoosolek. Juhatuse liikme tasud on eelarvestatud, aga seni kuni pole otsustatud sõlmida juhatuse liikme lepinguid, väljamakseid ei toimu/ei ole toimunud. Vastavalt põhikirjale punktile nr. 6.19. võivad juhatuse liikmed olla ühistuga lepingulistes suhetes. Lepingu sõlmimise ja selle tingimused otsustab üldkoosolek, määrates ühistu esindaja lepingu sõlmimiseks. Korteriühistu on oma tahet maksta juhatuse liikmetele tasu ära otsustanud juba 07.05.2018.a, seda korteriühistu üldkoosoleku otsust vaidlustatud ei ole, otsus on kehtiv;
-
Väide, et majanduskavas ei tohi eelarvestada juhatuse liikme tasusid ega õigusabikulusid, pole põhistatud. Eriti arvestades asjaolu, et toimuvad pidevad juriidilised vaidlused korteriühistus ning lisaks kohtuvaidlused. Juhatuse liikme tasud on eelarvestatud, aga seni pole otsustatud sõlmida juhatuse liikme lepinguid, väljamakseid ei ole toimunud;
-
Puudutatud isik leiab päevakorrapunkti nr. 7 osas, et korteriühistu põhikiri annab võimaluse, mitte kohustuse ühistu tegevuse revideerimiseks. Jääb arusaamatuks, miks leiavad avaldajad, et korteriühistu koosoleku otsuseks ei võiks põhimõtteliselt olla mingis päevakorrapunktis ka otsuse tegemise edasilükkamine.
KOHTU PÕHJENDUSED
6.Kohus leiab, et avaldus tuleb avaldaja I osas jätta rahuldamata. Avaldaja II, III ja IV osas tuleb avaldus rahuldada osaliselt.
7.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 4 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse
5 (16)
kehtivust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2, sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
8.Pooled ei vaidle selle üle, et avaldajad omasid avalduse esitamise hetkel korteriomandit aadressil Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a ning nad on avalduse esitamise hetkel korteriühistu liikmed. Omades korteriomandit nimetatud aadressil ja olles korteriühistu liige, on avaldajad huvitatud isikud, kes saavad korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuseid vaidlustada. Korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsused on nende vastu võtmisel korteriomanikele siduvad.
9.Esmalt hindab kohus, kas otsused on vastu võetud (st kas ei esine otsuste puudumise või „mitte-otsuse“ olukord). „Mitte-otsuste“ puhul ei ole võimalik tuvastada nende tühisust ega neid kehtetuks tunnistada, kuivõrd ei ole võimalik rääkida üldse vastuvõetud otsustest kui sellistest. Seejärel kontrollib otsuste tühisuse ja kehtetuse aluseid.
10.Kohus selgitab, et hagita menetluses pole kohus seotud menetlusosaliste taotlustega (TsMS § 477 lg 5), aga ka üldisemalt pole kohtul takistust juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude korral tuvastada selle tühisus (Riigikohtu otsus tsiviilasjas 2-16-19017, p 17.1). Neil kaalutlustel tuleks alustada avalduse lahendamist kontrollist, kas vaidlusalused otsused on tühised. Kui tühisuse alus esineb, siis pole kehtetust vaja enam kontrollida, st avaldaja saavutab niigi juba avaldusega taotletud tulemuse (Tallinna Ringkonnakohtu lahend 2-18-12673). Mitte-otsuse olukorra kontrollimine Üldkoosoleku otsustusvõime
11.Esmalt hindab kohus, kas 16.11.2020.a üldkoosolek oli otsustusvõimeline.
12.Kohtupraktikas (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu lahend tsiviilasjas 2-19-10628, p 12.2) on selgitatud, et kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. KrtS § 20 lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Juriidilise isiku üldkoosoleku kvooruminõuded võivad seega olla ette nähtud seaduses, samuti võivad need tuleneda põhikirjast (Riigikohtu 27. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 10 teine lõik). Seadusest ja põhikirjast tulenevate nõuete täitmise või täitmata jätmise tuvastab kohus. TsÜS § 33 lg 1 järgi on hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel tahteavaldus ja hääle andmisele kohaldatakse seaduses tehingu kohta sätestatut. Selliselt on juriidilise isiku organi otsus mitmepoolne tehing TsÜS § 67 lg 2 mõttes (vt nt Riigikohtu 1. märtsi 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-10, p 12, ja 25. aprilli 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10). Seega kujuneb üldkoosoleku otsus korteriomanike tahteavalduste kogumist, mis on suunatud kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. Sarnaselt muude tehingutega saab otsusest kui tehingust TsÜS § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa (Riigikohtu 11. juuni 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p-d 20–21).
6 (16)
Samas ei nimeta seadus kvooruminõude täitmata jätmist otsuse tühisuse alusena. Nõuet saab siiski käsitleda üldisemalt vaidlusalustest otsustest vabanemise nõudena (vrd Riigikohtu 5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 17 ja seal viidatud varasem praktika). Sel juhul tuleb kohtul esmalt hinnata, kas vaidlusalused otsused üldse on vastu võetud (kui ei ole, siis tuvastada otsuste puudumise) ning alles seejärel kontrollida tühisuse ja vajaduse korral ka kehtetuks tunnistamise aluseid.
13.16.11.2020.a üldkoosoleku protokollist (dtl 17-19) nähtub, et tegemist on kordusüldkoosolekuga. Puudutatud isiku põhikirja (dtl 82) punkti nr. 6.5. kohaselt on teistkordselt kokku kutsutud üldkoosolek otsustusvõimeline, kui kohal on vähemalt kaks ühistu liiget. 16.11.2020.a üldkoosoleku protokolli (dtl 17-19) kohaselt osales üldkoosolekul 20 korteriomanikku. Seega oli 16.11.2020.a üldkoosolek otsustusvõimeline. Üldkoosoleku pädevus
14.Kohus kontrollib, kas avaldajate poolt vaidlustatud 16.11.2020.a üldkoosolekul vastu võetud otsused kuuluvad korteriühistu pädevusse. Pädevuse puudumise korral ei saa rääkida otsustest KrtS tähenduses ja tegu on „mitte-otsustega“.
15.Avaldajad paluvad kehtetuks tunnistada päevakorrapunktide nr. 1, 6 (juhatuse liikme tasu ja õigusteenuse kulusid puudutavas osas) ja 7 osas vastu võetud otsused. 16.11.2020.a üldkoosoleku protokollist (dtl 17-19) nähtub, et päevakorras oli muuhulgas 2019.a majandusaasta aruande kinnitamine (päevakorrapunkt nr. 1), 2020.a majanduskava kehtestamine (päevakorrapunkt nr. 6) ja revidendi valimine korteriühistu liikmete hulgast või revidenditeenuse sisseostmise otsustamine (päevakorrapunkt nr. 7). Üldkoosoleku protokolli järgi võeti nimetatud päevakorrapunktide osas vastu järgmised otsused: 1) kinnitada 2019.a majandusaasta aruanne, 6) kehtestada 2020.a majanduskava, 7) ühehäälselt otsustati otsuse tegemine lükata edasi järgmisele koosolekule, kus tuleb uus põhikiri kinnitamisele.
16.KrtS § 20 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 19 lg 1 punkti 5 kohaselt üldkoosoleku pädevusse kuulub majandusaasta aruande kinnitamine. MTÜS § 19 lg 1 punkti 7 kohaselt üldkoosoleku pädevusse kuulub muude põhikirjaga ettenähtud organite liikmete valimine, kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti. KrtS § 41 lg 3 kohaselt majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek. Puudutatud isiku põhikirja (dtl 82) punkti nr. 6.2 (3) kohaselt kuulub üldkoosoleku pädevusse ühistu juhatuse ja revidendi või revisjonikomisjoni valimine ning nende volituste ennetähtaegne lõpetamine.
17.KrtS § 20 lg 1, MTÜS § 19 lg 1 p 5 ning KrtS § 41 lg 3 kohaselt kuulub üldkoosoleku pädevusse majandusaasta aruande ja majanduskava kinnitamine. Samuti kuulub üldkoosoleku pädevusse revidendi või revisjonikomisjoni valimine. Kuivõrd üldkoosoleku pädevuses on revidendi või revisjonikomisjoni valimine, on üldkoosoleku pädevuses ka revidendi või revisjonikomisjoni mittevalimine ja valimise edasilükkamine. Seega oli 16.11.2020.a üldkoosolek pädev vaidlustatud otsuseid vastu võtma. Üldkoosoleku otsuste tühisus
7 (16)
18.Enne üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist tuleb kontrollida, kas vastu võetud otsused on tühised. Kohtul tuleb otsuste tühisust kontrollida omal algatusel.
19.Üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise alused on sätestatud KrtS § 29 lg-s 1, mille kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Eeltoodust tulenevalt on otsuse tühisuse aluseks üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.
20.KrtS § 29 lg 1 sõnastuse järgi peab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine olema oluline. Rikkumine on oluline, kui see takistab korteriomanikul koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult hääletada. Nimetatud takistusi võivad eelkõige põhjustada liiga lühike etteteatamise aeg või otsustamisele tulevate teemade ebapiisav avaldamine (Tallinna Ringkonnakohtu määrus tsiviilasjas 2-18-12673, p 12.4.2.).
21.KrtS § 20 lg 1 kohaselt KrtS või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-s sätestatule MTÜS § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut.
22.MTÜS § 20 lg 1 järgi üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. MTÜS § 20 lg 5 järgi üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. MTÜS § 20 lg 6 järgi üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks. MTÜS § 201 lg 1 järgi üldkoosoleku päevakorra määrab juhatus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kui üldkoosoleku kutsuvad kokku mittetulundusühingu liikmed, määravad nemad üldkoosoleku päevakorra.
23.Puudutatud isiku põhikirja (dtl 82) punkti nr. 6.4. kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumisest informeeritakse liikmeid vähemalt 15 päeva ette. Teade üldkoosoleku toimumisest pannakse välja trepikodades. Teates peab olema näidatud koosoleku päevakord toimumise aeg ja koht.
24.Avaldajad ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise rikkumisele tuginenud. Kohus ei tuvastanud 16.11.2020.a üldkoosoleku kokkukutsumise rikkumisi. Avaldajate poolt vaidlustatud otsused ei ole tühised. Üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamine Kaebeõiguse kontroll
25.Avaldajad paluvad kehtetuks tunnistada 16.11.2020.a üldkoosoleku otsuse nr. 1, osaliselt otsuse nr. 6 ja otsuse nr. 7.
26.TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lg 4 kohaselt juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise hagi esitatakse juriidilise isiku
8 (16)
vastu. Organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele.
27.Esmalt kontrollib kohus, kas avaldajad on lasknud protokollida oma vastuväited otsusele.
28.16.11.2020.a üldkoosoleku protokolli (dtl 17) kohaselt on üldkoosoleku otsuse nr. 1 ja 6 osas esitanud eriarvamuse korter nr. 8, 9, 25 ja 29. Üldkoosoleku otsuse nr. 7 osas on eriarvamuse esitanud korter nr. 8 ja 25. Kohus on kinnistustraamatust kontrollinud, et avaldaja I on korteri nr. 29 omanik, avaldaja II on korteri nr. 25 omanik, avaldaja III on korteri nr. 9 omanik. Avaldaja IV ei ole enam korter nr. 8 omanik alates 05.04.2022.a, kuid oli korteriomanik avalduse esitamise hetkel.
29.Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku osalejate nimekirjast (dtl 20) nähtub, et avaldaja I ei osalenud koosolekul isiklikult, vaid esindaja Arvo Junti kaudu. Avaldaja I on 16.11.2020.a volikirjaga (dtl 32) volitanud Arvo Junti esindama ennast Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu üldkoosolekul, mis toimub 16.11.2020.a. Puudutatud isiku põhikirja (dtl 80) punkti 3.1. kohaselt on ühistu liikmel õigus hääleõigusega osa võtta üldkoosolekutest isiklikult või esindaja kaudu. Esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Avaldaja I poolt antud volikiri Arvo Juntile ei ole kehtiv, kuivõrd see ei ole väljastatud korteriomaniku abikaasale, täisealisele perekonnaliikmele, korteri kaasomanikule ega teisele ühistu liikmele. Avaldaja I ei ole tõendanud, et esindaja Arvo Junti vastab põhikirjaga sätestatud nõuetele. Kuivõrd avaldaja I poolt Arvo Juntile antud volikiri ei vasta põhikirja punkti nr. 3.1. nõuetele, ei saa lugeda, et avaldaja I on 16.11.2020.a üldkoosolekul osalenud ja ta on vastu võetud otsuste osas eriarvamuse esitanud. Avaldaja I poolt esitatud eriarvamust ei saa arvestada. Avaldaja I ei saa esitada otsuste kehtetuks tunnistamise nõuet.
30.Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku osalejate nimekirjast (dtl 20) nähtub, et avaldaja II ei osalenud koosolekul isiklikult, vaid esindaja MK kaudu. Avaldaja II on 22.02.2016.a volikirjaga (dtl 14) volitanud MK esindama ennast muuhulgas mittetulundusühingute koosolekutel kõigi õigustega, mis seadus on ette näinud. Kohus on rahvastikuregistrist kontrollinud, et MK on avaldaja II ema. Seega vastab avaldaja II poolt antud volikiri puudutatud isiku põhikirja (dtl 80) punktis nr. 3.1. sätestatud nõuetele ja MK sai avaldajat II 16.11.2020.a üldkoosolekul esindada, muuhulgas esitada eriarvamuse vastu võetud otsuste osas. Avaldaja II on esitanud eriarvamuse (dtl 48) 16.11.2020.a üldkoosoleku otsusele nr. 1, 6, 7. Avaldaja II saab nimetatud otsuste osas esitada kehtetuks tunnistamise nõude.
31.Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku osalejate nimekirjast (dtl 20) nähtub, et avaldaja III on osalenud 16.11.2020.a üldkoosolekul isiklikult. Avaldaja III on esitanud eriarvamuse (dtl 50, 55) 16.11.2020.a üldkoosoleku otsusele nr. 1 ja 6.
32.Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku osalejate nimekirjast (dtl 20) nähtub, et avaldaja IV on osalenud 16.11.2020.a üldkoosolekul isiklikult. Avaldaja IV on esitanud eriarvamuse (dtl 49, 54, 57) 16.11.2020.a üldkoosoleku otsusele nr. 1, 6 ja 7. Avaldaja IV saab esitada üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude 16.11.2020.a üldkoosoleku otsuse nr. 1, 6 ja 7 osas.
33.Selguse huvides märgib kohus, et kohus lahendab edaspidi avaldust avaldaja II, III ja IV osas (edaspidi avaldajad).
Protokolli vastavuse kontroll seaduse nõuetele
9 (16)
34.Avaldajad on selgitanud, et protokoll ei kajasta üldkoosolekul tähtsust omavaid asjaolusid ja ei vasta seaduse nõuetele. Protokollitud ei ole päevakorrapunktide osas toimunud arutelusid ja sõnavõtte.
35.KrtS § 20 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule MTÜS § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 21 lg 6 kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest.
36.Kohus leiab, et 16.11.2020.a üldkoosoleku protokoll vastab nõuetele. Avaldajad ei ole esile toonud, millise korteriühistu liikme osas on jäänud andmed protokolli kandmata. Avaldajate sõnul viibisid seal puudutatud isiku liikmeks mitteolevad isikud. Protokolli ei pea kandma infot isikute kohta, kes üldkoosoleku otsuseid ei saa mõjutada. Avaldajad ei ole esile toonud, miks selliste isikute protokolli kandmine omav tähtsust. Oluline ei ole info nende isikute kohaloleku osas, kes ei ole korteriühistu liikmed. Lisaks ei ole avaldajad esile toonud, millises osas või millised sõnavõtud ning arutelud on protokollist välja jäänud. 16.11.2020.a protokollist on nähtav, millised otsused vastu võeti või mida arutati. Kohtu hinnangul vastab 16.11.2020.a üldkoosoleku protokoll seaduses sätestatud nõutele. Otsus nr. 1: kinnitada 2019.a majandusaasta aruanne
37.Avaldajad paluvad tunnistada kehtetuks 16.11.2020.a üldkoosoleku nr. 1 otsuse, millega otsustati kinnitada 2019.a majandusaasta aruanne. Avaldajad leiavad, et 2019.a majandusaasta aruannet ei saa kinnitada, kuna puudub revidendi aruanne.
38.KrtS § 51 lg 1 kohaselt, kui korteriühistu peab koostama majandusaasta aruande, kohaldatakse selle koostamisele, esitamisele ja kinnitamisele MTÜS § 36 lõigetes 1– 4 mittetulundusühingu majandusaasta aruande kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega. MTÜS § 36 lg 2 kohaselt juhatus esitab heakskiidetud aruande üldkoosolekule. Kui mittetulundusühingul on audiitori või revisjonikomisjon, peab aruandele lisama vandeaudiitori aruande või revisjonikomisjoni arvamuse. MTÜS § 36 lg 3 esimese lause kohaselt majandusaasta aruande kinnitamise otsustab üldkoosolek. Puudutatud isiku põhikirja (dtl 84) punkti nr. 7.3. kohaselt revident või revisjonikomisjon esitab korralisele üldkoosolekule kinnitamiseks lõppenud majandusaasta revisjoniaruande.
39.Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr. 2-18-1403 selgitanud järgmist: „Avaldaja väited selle kohta, et KÜ liikmetele saadetud majandusaasa aruanne oli revidendi poolt kinnitamata, ei ole asjakohane, kuivõrd majandusaasta aruande kinnitas MTÜS § 36 lg 3 kohaselt KÜ üldkoosolek. /.../ MTÜS § 36 lg 2 kohaselt peab majandusaasta aruandele lisama vandeaudiitori aruande või revisjonikomisjoni arvamuse üksnes juhul, kui KÜ-l on audiitor või revisjonikomisjon. Kui eeldada avaldaja väite õigsust, et KÜ üldkoosolek ei olnud revidenti valinud, siis ei olnud ka seadusest tulenevat kohustust revidendi aruannet majandusaasta aruandele lisada. /.../ Ringkonnakohus ei nõustu ka määruskaebuses toodud avaldaja käsitlusega, nagu mõjutaks
10 (16)
2016. a majanduskava kinnitamine või kinnitamata jätmine kuidagi 2016. a majandusaasta aruande kehtivust. Seadus ei seo majandusaasta aruande kinnitamist majanduskava vastuvõtmisega."
40.Pooltel puudub vaidlus, et hetkel puudub puudutatud isikul revident. Kohus leiab, et kuivõrd puudutatud isikul hetkel revident puudub, siis ei olnud ka seadusest tulenevat kohustust revidendi aruannet majandusaasta aruandele lisada. Eeltoodu kehtib sõltumata sellest, et põhikirja punkti nr. 8.4. (dtl 84) kohaselt tuleb puudutatud isikule revident juhatuse volituse ajaks valida. On selge, et juhul, kui puudutatud isikul revident puudub, ei ole revidendi aruande lisamine eluliselt võimalik. Seega ei pidanud käesoleval juhul majandusaasta aruandele revidendi aruannet lisama.
41.Avaldajad leiavad, et 2019.a majandusaasta aruanne ei kajasta õigesti puudutatud isiku majanduslikku olukorda, kuivõrd aruande kohaselt on ostetud õigusabiteenust 1376 eurot. Juhatus oleks pidanud saama esinduslepingu sõlmimiseks nõusoleku üldkoosolekult. 2019.a majandusaasta aruanne sisaldab õigustamatult tehtud, ühistu poolt heaks kiitmata tehinguid.
42.Kohus leiab, et majandusaasta aruandes tuleb kajastada kõik puudutatud isiku poolt tehtud kulutused sõltumata sellest, kas kulutused on tehtud õiguspäraselt või mitte ning kas nende tegemise aluseks olevad üldkoosoleku otsused on vastu võetud või mitte. Reaalsete kulude tekkimine, nende kajastamine majandusaasta aruandes ja nende õiguslik alus ei ole omavahel seotud. Raamatupidamise seaduse § 25 lg 1 kohaselt peavad majandusaasta aruandes esitatud andmed oleme õiged ja täielikud. Puudutatud isik ei ole õigustatud jätma majandusaasta aruandest välja kulusid, mis tegelikult on kantud. Asjaolu, kas majandusaasta aruanne esitatakse ühes või teises sõnastuses ja sisus ei muuda selles kajastatud või kajastamata kohustuste reaalset eksisteerimist. Majandusaasta aruandel ei ole õigust loovat tagajärge. Majandusaasta aruanne ei tekita ühistu liikmetele, muuhulgas avaldajatele kohustusi. Avaldajad ei ole esile toonud, milliseid kohustusi või millist kahju see neile tekitab.
43.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et puudub alus 16.11.2020.a üldkoosoleku otsuse nr. 1, millega kinnitati 2019.a majandusaasta aruanne, kehtetuks tunnistamiseks. Otsus nr. 6: 2020.a majanduskava kehtestamine
44.Avaldajad paluvad 16.11.2020.a üldkoosoleku nr. 6 otsuse osaliselt kehtetuks tunnistada, s.o osas, millega kehtestati 2020.a majanduskava juhatuse liikme tasu ja õigusteenuse kulud.
45.Esmalt võtab kohus seisukoha 2020.a majanduskavas märgitud juhatuse liikme tasude osas.
46.Avaldajad leiavad, et juhatuse liikmete tasu ei saa 2020.a majanduskavas kehtestada, puudub üldkoosoleku otsus juhatuse liikmetele makstava tasu suuruse ja maksmise korra määramise kohta. Juhatuse liikme tasud on majanduskavasse kantud ilma vastava õigusliku aluseta, s.o üldkoosoleku otsuseta.
47.KrtS § 24 lg 1 kohaselt juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Korteriühistu juhatusele kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule MTÜS § 26 lõikes 2 ning §-des 27–29 ja 32 mittetulundusühingu juhatuse kohta sätestatut. MTÜS § 281 lg 1 kohaselt kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, võib juhatuse liikmele maksta tasu. Juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord määratakse üldkoosoleku otsusega. Puudutatud isiku põhikirjas ei ole määratud teisiti.
48.Puudutatud isiku 07.05.2018.a üldkoosoleku protokollist (dtl 92) nähtub, et otsuse nr. 9 kohaselt on üldkoosolek otsustanud maksta juhatuse liikmetele ametitasu. Protokollist nähtub, et ühistu juhatus on teinud ühistu koosolekule ettepaneku maksta juhatuse liikmetele ametitasu
11 (16)
summas 350 eurot kalendrikuus ja ametitasu välja maksta kooskõlas kehtivate seadusega lubatud kujul (käsundusleping vm). Lisaks on 07.05.2018.a protokollis märgitud, et juhatus ei selgitanud ning ei täpsustanud koosolekul osalejatele, millistel tingimustel, mis kujul ja korras ametitasu maksmine toimub. Kohus leiab, et 07.05.2018.a üldkoosoleku otsusega on vastu võetud üksnes otsus juhatuse liikmetele tasu maksmiseks. Üldkoosolek ei ole vastu võtnud otsut juhatuse liikmetele makstava tasu suuruse ja maksmise korra osas. Juhatus on teinud üldkoosolekule üksnes ettepaneku tasuda juhatuse liikmetele ametitasu summas 350 eurot. Seega ei saa 07.05.2018.a üldkoosoleku otsuse alusel märkida 2020.a majanduskavasse juhatuse liikmete tasu suuruseid. MTÜS § 281 lg 1 kohaselt tuleb juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord määrata üldkoosoleku otsusega. 07.05.2018.a üldkoosoleku otsus nimetatut ei sisalda.
49.16.11.2020.a üldkoosoleku protokollist (dtl 17) ei nähtu, et üldkoosolek oleks otsustanud juhatuse liikmete tasu suurust ja korda. Protokollist nähtub üldkoosoleku päevakord, mille üheks punktiks on ka korteriühistu juhatuse tasu määramine (päevakorrapunkt nr. 8), kuid protokollist ei nähtu sellekohast otsust. Muuhulgas on 2020.a majanduskava kehtestamine märgitud üldkoosoleku päevakorras enne juhatuse tasu määramise küsimuse otsustamist. Puudutatud isik ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et juhatuse liikme tasu suurus ja kord on otsustatud mõnel üldkoosolekul. Seega tuleb 16.11.2020.a üldkoosolekul kehtestatud 2020.a majanduskava kehtetuks tunnistada osas, millega kehtestati juhatuse liikme tasu 200 eurot kuus ja 2400 eurot aastas. Kehtestatud 2020.a majanduskava on juhatuse liikme tasu määramise osas vastuolus KrtS § 24 lg-ga 1 ja MTÜS § 281 lg-ga 1.
50.Lisaks märgib kohus, et puudutatud isiku vastuväited 2020.a majanduskava kehtestamine juhatus liikmete tasude osas on vastuolulised. Puudutatud isik märgib, et avaldajad märgivad õigesti, et juhatusel tuleb esitada üldkoosolekule otsustamiseks juhatuse liikme tasustamise aluspõhimõtted. Samas on puudutatud isik 2020.a majanduskavaga juhatuse liikmete tasustamise määranud. Ebaselgeks jääb, miks puudutatud isik on juhatuse liikme tasu majanduskavas märkinud enne, kui on vastu võetud juhatuse liikme tasu suurus ja kord. Kohus märgib, et kuigi majanduskava on tõesti kulude ja tulude arvestuslik dokument, on majanduskava KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja järgi alus korteriühistu rahalistele nõuetele korteriomaniku vastu (lk 69). Seega majanduskavas kehtestatud kulud on aluseks korteriomaniku vastu nõude esitamiseks. Käesoleval juhul oleks korteriühistul kehtiva majanduskava alusel õiguslik alus esitada nõue korteriomaniku vastu, kuigi seadus sätestab, et juhatuse liikme tasu ja kord tuleb otsustada eraldiseisvalt üldkoosoleku otsusega. Kohus leiab, et selline olukord ei ole seadusega kooskõlas ning korrektne. Üldkoosolekul tuleb esmalt otsustada juhatuse liikme tasu suurus ja tasumise kord ning seejärel saab kehtestada majanduskava üldkoosoleku vastava otsuse alusel.
51.Järgnevalt võtab kohus seisukoha 2020.a majanduskavas märgitud õigusabi- ja advokaadikulude osas.
52.Avaldajad leiavad, et 2020.a majanduskava sisaldab õigusabi- ja advokaadikulusid, mida jaotatakse kaasomandi osa suurusele. Puudutatud isiku üldkoosolek ei ole vastu võtnud otsust õigusabikulude kogumiseks, s.o puudub korteriomanike omavaheline kokkulepe. Õigusabi kulude kogumist ei näe ette puudutatud isiku põhikiri, vastavat kohustust ei näe ette ka seadus.
53.Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosolekul kehtestatud 2020.a majanduskavast (dtl 42) nähtub, et majanduskavas on märgitud korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel vastavalt KrtS § 41 lg 1 p-le 3. Õigusabi- ja advokaadikulude osas on märgitud, et nimetatud kulud jaotatakse vastavalt tegelikule kulule ja need jagatakse vastavalt kaasomandi osa suurusele. Majanduskavas ei ole kehtestatud konkreetseid õigusabi- ja advokaadikulusid. Kohus märgib, et KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja järgi korteriomanike
12 (16)
kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel, mis on majanduskava üks osa (KrtS § 41 lg 1 p 3), tuleb kavas näidata vastavalt sellele, mida selle korteriühistu puhul on korteriomanikud lisaks seadusele omavaheliste kokkulepetega ja põhikirjaga ette näinud. Seega on see osa majanduskavast ainult informatiivse tähendusega. Majanduskava kehtestamisega ei saa korteriomanikele kehtestada rahalisi kohustusi teistsuguse jaotusega, kui seadus, korteriomanike kokkulepped ja põhikiri seda ette näevad. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et õigusabi- ja advokaadikulude jaotuse märkimine majanduskavas kannab informatiivset eesmärki. Nimetatud info märkimine majanduskavas ei kehtestata otseselt konkreetseid tasusid korteriomanikele. Kohus leiab, et sisuliselt on tegemist puudutatud isiku põhikirja (dtl 80) punktis nr. 3.2. (5) märgitu kordamisega, kuivõrd nimetatud punkti järgi kohustub ühistu liige tasuma regulaarselt, üks kord kuus, arves toodud kuupäevaks, elamus majandamise jooksvate kulutuste ja elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuse (pürgivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korras hoid, üldelekter, küte-, vesi-, kanalisatsioon; elektri ja muude avariide likvideerimise, eraldi remondifondi, laenud, töötasud ning muud ühistu tegevusega seotud kulud) eest makseid. Samuti tuleb ühistu liikmel tasuda sihtotstarbelisi makseid, mille suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri või mitteeluruumi üldpinna osast maja korterite ja mitteeluruumide kogupinnas kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. 16.11.2020.a majanduskavas märgitud õigusabi- ja advokaadikulude jaotus vastab põhikirja punktile nr. 3.2. (5), kuivõrd need jaotatakse vastavalt kaasomandi suurusele. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kehtestatud majanduskavas märgitud õigusabi- ja advokaadikulud kannavad informatiivset tähendust ning ei ole aluseks korteriühistu liikmetele konkreetsete õigusabi- ja advokaadikulude tasumiseks. Kohus ei pea põhjendatuks tunnistada 2020.a majanduskava kehtetuks õigusabi- ja advokaadikulude osas.
54.Kohus märgib täiendavalt, et ei nõustu avaldajate väitega, et õigusabi kulude kogumist ei näe ette puudutatud isiku põhikiri, vastavat kohustust ei näe ette ka seadus. Kohus selgitab, et korteriühistu liikmed saavad üldkoosolekul vastavalt KrtS § 35 lg 2 p-le 2 otsustada õigusabiteenuse kasutamise osas. KrtS § 35 lg 1 ja 2 p 2 sätestab, et tavapärase valitsemisena käsitatakse korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist ja selle üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Lisaks on Riigikohus tsiviilasjas nr. 3-2-1-89-13 (p 11) tehtud lahendis leidnud, et kulud, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, on korteriühistu makstav tasu elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest ja neid kulusid saab lugeda korteriühistu majandamiskuludeks. Kolleegium selgitas, et korteriühistu liikmete üldkoosolek võib otsustada koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi otsustatud) kulutuste katmisele ka ettenägematuteks juhtudeks. Korteriühistu majandustegevuse aastakavas on võimalik ette näha ka seda, et majandamiskulusid ei kaeta korteriühistu liikmete igakuiste maksete arvel (arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta), vaid nõutakse iga kord sisse korteriühistu liikmetelt. Samuti on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita (majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel) varem kantud, kuid varasemas majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste tegemine. Eelöeldu kehtib ka korteriühistu õigusabikulude kohta. Need on võimalik korteriomanikelt sisse nõuda vastavalt harilikule majandamiskulude sissenõudmise korrale. Õigusabikulusid võimaldab ka puudutatud isiku põhikirja (dtl 80) punkt nr. 3.2 (5), mille kohaselt on võimalikkehtestada korteriomanikele tasusid õigusabiteenuse osas. Sellisel juhul jaotatakse need vastavalt põhikirja punktile nr. 3.2. (5) ja 2020.a majanduskavale, s.o vastavalt tegelikule kulule ja kaasomandi osa suurusele. Kohus märgib puudutatud isikule, et otsus õigusabiteenuse osutamise ja teenuse osutajale tasu maksmise osas tuleb vastu võtta
13 (16)
üldkoosolekul. Samas viitab kohus Riigikohtu tsiviilasjas nr. 3-2-1-89-13 (p 14) tehtud lahendile, milles Riigikohus märkis järgmist: „Kolleegiumi arvates on aga hageja nõue kostjate vastu välistatud põhjusel, et hageja nõuab kulutuste hüvitamist, mida kostjad peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral hagejale nagunii hüvitama või mis jääksid hageja kanda, kui kostjad kohtuvaidlused võidavad. Kolleegium leiab, et nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui kosjad kõnealused kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te 1 ja 2 (varasemalt kehtinud korteriomandiseadus) mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hageja õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes.“ Kohus selgitab puudutatud isikule, et eeltoodud lahendi kohaselt ei saa korteriühistu korteriomanikult nõuda õigusabikulusid majandamiskuludena juhul, kui korteriomanik peab nagunii korteriühistuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu õigusabikulud korteriühistule hüvitama või kui kohtumenetluses jäävad õigusabikulud korteriomaniku võidu korral korteriühistu kanda. Puudutatud isikul tuleb õigusabi- ja advokaadikulude kehtestamisel eeltoodut arvestada. Otsus nr. 7: ühehäälselt otsustati otsuse tegemine edasi lükata järgmisele koosolekule, kus tuleb uus põhikiri kinnitamisele
55.Avaldajad leiavad, et revidendi valimisega seotud küsimuse hääletamisele mittepanemine, otsuse vastu mittevõtmine ja otsustamise edasilükkamine ei vasta põhikirjale. Koosolekul tulnuks otsustada revidendi valimine, kuivõrd õiguslikult valitud revident puudub alates 14.04.2016.a.
56.Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku protokollist (dtl 18) nähtub, et päevakorrapunktis nr. 7 oli revidendi valimine korteriühistu liikmete hulgast või revidenditeenuse sisseostmise otsustamine. Nimetatud punkti osas on protokollis märgitud, et ühehäälselt otsustati otsuse tegemine edasi lükata järgmisele koosolekule, kus tuleb uus põhikiri kinnitamisele. Kohus leiab, et 16.11.2020.a üldkoosoleku punkti nr.7 tuleb tõlgendada selliselt, et vastu võeti otsus, millega otsustati revidendi valimine edasi lükata jätmisele koosolekule. Üldkoosoleku punkti nr. 7 tuleb käsitleda otsusena, mitte otsuse vastu mittevõtmisena. Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb eristada kahte olukorda, s.o olukorda, kui korteriühistu otsustab mitte valida revidenti, mis võib olla põhikirjaga vastuolus ja olukorda, kui korteriühistu ei otsusta revidendi valimise või valimata jätmise kohta midagi. Kohus leiab, et käesoleval juhul esineb olukord, kust otsustati sisuliselt revidenti mitte valida kuni järgmise koosolekuni. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul revidendi valimata jätmine puudutatud isiku põhikirjaga vastuolus. Puudutatud isiku põhikirja punkt nr. 7.1. (dtl 84) kohaselt ühistu kontrollorgan on revident või revisjonikomisjon, kes valitakse ühistu liikmete hulgast üldkoosoleku poolt juhatuse volituste ajaks. Pooltel puudub vaidlus selles osas, et puudutatud isikul revident või revisjonikomisjon hetkel puudub. Kuivõrd puudutatud isiku põhikiri ei võimalda olukorda, kus revident puudub, oleks üldkoosolek pidanud 16.11.2020.a igal juhul valima revidendi. Revidendi valimise edasi lükkamine ei olnud käesoleval juhul põhjendatud. Sisuliselt on võimalik uus revident jätta valimata või selle otsustamine edasi lükata, kui puudutatud isikul on revident olemas. Käesoleval juhul sellist olukorda ei olnud.
57.Kohus selgitab täiendavalt, et ringkonnakohus on tsiviilasjas nr. 2-12-37286 märkinud järgmist: „Kohus märgib siinjuures seda, et kui 26.07.2012 üldkoosoleku otsused ei oleks tühised, olnuks üldkoosoleku otsus mitte moodustada revisjonikomisjoni, kehtetu MTÜS § 24 lg 1 järgi vastuolu tõttu kostja põhikirjaga. Nimelt sätestab kostja põhikirja p 9.1, et ühistu kontrollorgan on vähemalt kaheliikmeline revisjonikomisjon, kes valitakse ühistu liikmete hulgast üldkoosoleku poolt.“ MTÜS § 24 lg 1 ei kohaldu korteriühistute korral, kuid
14 (16)
ringkonnakohtu seisukoha kohaselt on revidendi või revisjonikomisjoni mittevalimine otsuse kehtetuks tunnistamise alus juhul, kui põhikiri sätestab revidendi määramise kohustuse.
58.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kuivõrd puudutatud isiku põhikirja punkt nr. 7.1. näeb ette revidendi või revisjonikomisjoni kohustuse, oleks 16.11.2020.a üldkoosolek pidanud valima revidendi või revisjonikomisjoni. 16.11.2020.a üldkoosolekul puudus alus otsuse tegemine edasi lükata. 16.11.2020.a üldkoosoleku nr. 7 otsus, millega otsustati revidendi otsustamine edasi lükata, tuleb kehtetuks tunnistada. Menetluskude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
59.TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane.
60.Avaldaja I osas jätab kohus avalduse rahuldamata. Kohus jätab avaldajaga I seotud menetluskulud täielikult avaldaja I kanda.
61.Kohus rahuldas avaldaja II, III ja IV osas avalduse 50% ulatuses (otsus nr. 1 osas rahuldamata, otsuse nr. 6 osas osaline rahuldamine (50%) ja otsuse nr. 7 osas rahuldatud). Põhjendatud on jagada menetluskulud proportsionaalselt avalduse rahuldamise ulatusega. Kohus jätab avaldaja II, III ja IV avaldusega seotud menetluskulud 50% ulatuses avaldaja II, III ja IV kanda ning 50% ulatuses puudutatud isiku kanda.
62.TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
63.Puudutatud isik ei esitanud kohtule menetluskulude kindlaksmääramise avaldust. Kohus määrab puudutatud isiku menetluskulude rahaliseks suuruseks 0 eurot.
64.Avaldajad esitasid 10.05.2022.a menetluskulude nimekirja. Kohus rahuldab avaldajate menetluskulude kindlaksmääramise taotluse osaliselt.
65.Taotluse kohaselt on avaldajad kandnud riigilõivu kokku 150 eurot. Riigilõivuseaduse § 59 lg 5 kohaselt peab kohus põhjendatuks avalduselt tasutud riigilõivu 50 eurot. Kohus ei pea põhjendatuks esialgse õiguskaitse taotlustelt tasutud riigilõivu, kuivõrd kohus ei rahuldanud avaldajate taotluseid. Taotlustega seotud kulu jääb avaldajate enda kanda.
66.Avaldajaid esindas lepinguline esindaja, kelle tunnihinnaks on 140 eurot, millele lisandub käibemaks, s.o 168 eurot. Lepingulise esindaja kulu on 1466 eurot (käibemaksuga). Lepinguline esindaja on teinud toiminguid kokku 8 tundi ja 40 minutit. Avaldajad ei ole märkinud millistele konkreetsetele toimingule kui suures ulatuses aega kulus. Esile on toodud üksnes kuupäevad ja ajakulu. Võttes aluseks tsiviilasja materjalid ja taotluses märgitud kuupäevad, arvestab kohus avaldajate lepingulise esindaja poolt tehtud toiminguid ja ajakulu järgmiselt: 15.01.2021.a 3 tundi ja 30 (3,5h) minutit avalduse koostamisele; 01.03.2021.a tehtud kulu ei ole põhjendatud, kuivõrd tsiviilasja materjalidest ei nähtu nimetatud kuupäeval või selle lähedal tehtud toiminguid; 14.07.2021.a 2 tundi ja 41 minutit (2,68h) 05.07.2021.a lisade esitamisele, 14.07.2021.a seisukoha esitamiseks; 23.08.2021.a ajakulu arvestab kohus 2021.a augustikuus tehtud toimingutele, kuid kohus ei pea tehtud kulu põhjendatuks ja
15 (16)
vajalikuks, kuna tsiviilasja materjalide kohaselt jäid avaldajate vastuväite esitamise ja kohtuniku taandamise taotlused rahuldamata. Tegemist ei olnud põhjendatud taotlustega ning nendega seotud kulu jääb avaldajate enda kanda. Lepingulise esindaja tunnitasu on põhjendatud, kuivõrd see on kooskõlas keskmise esindaja tunnihinnaga ja kohtupraktikaga. Eeltoodust tulenevalt peab kohus avaldajate menetluskulu põhjendatuks 6,18 tunni ulatuses (3,5 + 2,68). Lepingulise esindaja põhjendatud kulu on 1038,24 eurot (käibemaksuga, 6,18 x 168). Avaldajate menetluskulu on põhjendatud kokku 1088,24 eurot (1038,24 + 50).
67.Avaldajaid I-IV esindas ühine esindaja. Kohus arvestab põhjendatud ja vajaliku menetluskulu proportsionaalselt avaldajate arvuga, s.o 272,06 eurot avaldaja kohta (1088,24 / 4). Kuivõrd kohus jättis avaldaja I osas avalduse rahuldamata, tuleb avaldajal I endaga seotud menetluskulu ise kanda. Kuivõrd kohus rahuldas avalduse avaldaja II, III ja IV osas 50% ulatuses, jääb nende endi kanda 136,03 eurot (50%) ja puudutatud isiku kanda iga avaldaja osas 136,03 eurot (50%; 272,06 / 2). Avaldaja II, III ja IV taotlevad käibemaksu hüvitamist.
68.TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Avaldaja II, III ja IV on kohtule vastava taotluse esitanud, mistõttu kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et määruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb puudutatud isikul tasuda tema poolt avaldajale II, III ja IV hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
69.TsMS § 660 lg 3 kohaselt võib maakohtu menetlust lõpetava määruse peale hagita menetluses esitada määruskaebuse isik, kelle õigust on määrusega kitsendatud, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. TsMS § 617 lg 2 on sätestatud, et kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada määruskaebuse. / allkirjastatud digitaalselt / Merit Helm Kohtunik Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2023. a määrusega nr 221-689.
16 (16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.