Muud › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

27.04.2021 määrusega jättis kohus hagiavalduse käiguta. Avaldaja pidi nõuet täpsustama. Samuti selgitas kohus, et menetleb antud asja Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kohaselt hagita asjana. 05.05.2021 täpsustas avaldaja avaldust ning palus puudutatud isikult välja mõista haldusteenuste eest 1117,85 eurot ja tarbitud vee eest 276,77 eurot, kokku 1394,62 eurot. 21.12.2021 täpsustas avaldaja, et veearvete periood on mai 2018 – detsember 2020. Vallavalitsuse volitatud isiku ja OÜ Kose Vesi insener-spetsialisti poolt viidi läbi elanike veearvestite ülevaatus ja tehnilise korrasoleku kontroll. Kontrollnäidud langevad kokku elanike esitatud veenäitudega, samuti on vastavuses üldveemõõtja näidud. Avaldaja möönab, et osa esitatud nõudest on aegunud. Vee eest nõuab avaldaja 784,88 eurot. Remondifondi arvete periood on samuti mai 2018 – detsember 2020. Kuni 2019a detsembrini oli remondifondi makse 0,32 eurot/m2, jaanuarist 2020 0,50 eurot/m2; alates maist 2018 kui maja liideti OÜ Kose Vesi veetrassiga, lisandus veearve. Üldkoosoleku otsusel on inimliku vea tõttu märgitud 0,5 senti/m2, kuid korteriomanikud on seda tasunud nii nagu seda mõeldi. Kommunaalteenuste (sh remondifondi) eest nõuab avaldaja 376,70 eurot.

Puudutatud isiku vastus avaldusele Puudutatud isik avaldusega ei nõustu ja leiab, et avaldaja nõuded on alusetud ja tõendamata, samuti on nende esitamine vastuolus hea usu põhimõttega. Haldusteenuse võlgnevuse kujunemine on avaldajale jäänud arusaamatuks. 2018a tekkis ootamatult arvele kirje, nagu oleks puudutatud isikul küllaltki suur võlgnevus. Selgitusi avaldaja ei andnud, ka hagist need ei tulene. Perioodi alguses 31.12.2018 on märgitud võlgnevuseks 1015,97 eurot, mis jääb arusaamatuks. Kuni 10.02.2021 on avaldaja esitanud puudutatud isikule arveid summas 729,32 eurot, millest puudutatud isik on tasunud 627,44 eurot. Puudutatud isik järeldab, et avaldaja soovib remondifondi eest tasumist, kuid remondifondi maksete kogumiseks puudub alus. Puudutatud isik leiab, et enamus avaldaja nõuetest on aegunud tuginedes Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg-le 1. Samuti on hea usu põhimõtte vastane see, kui puudutatud isikul võlgnevus puudub, aga siis nõutakse temalt sisse vana võlgnevust. Selline vastuoluline käitumine on hea usu põhimõtte vastane TsÜS § 138 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 järgi. Veekulude nõue on samuti aluseta. Avaldaja ei ole selgitanud selle kujunemist. Puudutatud isik on avaldajale kogu aeg tasunud vastavalt Kose Vesi OÜ tariifidele ja enda veemõõtja näitudele. Veekulude osas pole avaldaja ka kunagi puudutatud isikule arveid esitanud. Nõude esitamine praegu on samuti vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja ei ole täinud hoone korrashoiu kulusid – maja oli sisuliselt lagunemisohtlikus seisundis, tormiga tuli lahti suur osa maja plekk-katusest. Puudutatud isik on parandustöid ise teinud ning VÕS § 101 lg 1 p 2 ja 110 lg 1 järgi võib keelduda ajutiselt oma kohustuste täitmisest kuni avaldaja täidab enda kohustused. Puudutatud isik palub jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Täiendavalt avaldaja seisukohale märgib puudutatud isik, et korteriühistu 21.12.2019 üldkoosoleku otsus remondifondi loomise ja raamatupidamisteenuse eest tasumise kohta on tühised, kuna puudus kvoorum. Samuti ei informeeritud üldkoosoleku toimumisest korteriomanikke. Lisaks puudus päevakorrast ka punkt remondifondi moodustamise kohta. Neid

üldkoosoleku otsuseid ei ole hiljem ka heaks kiidetud. Täiendavalt märgib puudutatud isik, et selle üldkoosoleku otsusega tuleb tasuda remondifondi 0,5 senti korteri ruutmeetrilt, raamatupidamise eest 3 – 3,5 eurot korteri kohta. Veenäite teatas puudutatud isik selliselt, et märkis need alguses maksekorralduse selgitusse. Hiljem ta neid selgitusse ei märkinud, kuid korteriühistul ei olnud sellega ka mingeid probleeme. Üldveenäidu järgi vee arve puudutatud isikule esitamine on ebaõige ja selleks puudub õiguslik alus. See on ka ebaõiglane, sest puudutatud isik peab kinni maksma maja veekaod ja teiste korteriomanike poolt üldvee tarbimise. Avaldaja seisukoht puudutatud isiku vastusele Puudutatud isik ei ole avaldajale korrapäraselt makseid tasunud. Võlgnevus on kasvava trendiga. Remondifondi tuleb tasuda vastavalt korteriühistu üldkoosoleku otsusele. Arveid vee eest on esitatud lähtudes üldveemõõtja näidu ja teiste korteriomanike esitatud näitude vahest, sest muid võimalusi puudutatud isiku vee tarbimist arvestada avaldajal ei ole. Hoone korrashoiu küsimused väljuvad käesoleva avalduse raamidest. Puudutatud isiku vastuavaldus 20.08.2021 esitas puudutatud isik vastuavalduse avaldaja vastu, milles palub avaldajalt välja mõista 4578,50 eurot fassaadi renoveerimise, kanalisatsiooni väljaehitamise ja katuse parandamise eest. Vastuavalduse kohaselt oli Kuimetsa tee 2 hoone fassaad täiesti amortiseerunud: katteks olev laudis kaardus ja mädanenud, fassaadi laudise all olnud talad mädanenud. Majas olid suured soojakaod. Seetõttu oli fassaadi remontimine hädavajalik. Kuna korteriühistul piisavalt raha ei olnud, otsustasid korteriomanikud, et iga korteriomanik remondib oma korteri eriomandiosaga piirneva seinaosa. Vastavalt sellele renoveeris puudutatud isik enda äriühingu kaudu tema korteriga piirneva faasaadiosa 80m2. Kuna fassaadi remondiga viivitada ei olnud võimalik, remontis puudutatud isik 56,25m2 seinaosa, mis otseselt ühegi korteriomandi eriosaga ei piirnenud. Seda vajadust kinnitab ka see, et tänaseks remontimata jäänud fassaadiosast on sisse pressinud vesi. Korteriühistu tasus äriühingule 2940 eurot, kuid hiljem muutis seisukohta. See tekitab aga ebavõrdse olukorra, kus osa fassaadi renoveeritakse korteriomanike raha eest, osa aga korteriühistu raha eest. Puudutatud isik renoveeris fassaadi 136,25 m2 mille hind vastavalt korteriühistu varem tasutud (st kokkulepitud) ruutmeetrihinna järgi oleks 40 eurot m2, kokku seega 5450 eurot. Arvestades puudutatud isiku äriühingule juba tasutud summat nõuab puudutatud isik 2084,90 eurot. Puudutatud isik ehitas välja veevärgi ning imbväljakul põhineva kanalisatsioonisüsteemi, millega on ühinenud 4 korterit. Tööd tegi puudutatud isik ise, tõendeid materjali säilinud ei ole, aga samaväärne töö majasisese kanalisatsiooni osas maksaks 5304 eurot. Puudutatud isik nõuab avaldajalt 2000 euro hüvitamist. 19.11.2020 toimunud tormiga tuli lahti ca 50m2 maja plekk-katusest. Kuna ilmateate järgi oli ka 20.11.2020 oodata tormi, tuli kiiresti reageerida. Puudutatud isik parandas katuse ise. Katuseparanduse keskmiseks maksumuseks võib pidada 493,60 eurot ning selles ulatuses nõuab puudutatud isik avaldajalt raha. Korteriomandiseaduse (KrtS) § 37 lg 1 järgi oli puudutatud isikul õigus need tööd ise teha, kuna tegemist oli vajaliku kulutusega. Alternatiivselt palub puudutatud isik need kulutused välja mõista VÕS § 1027 ja 1042 lg 1 või 1018 lg 1 ja 1023 lg 1 alusel kui käsundita asjaajamine.

Puudutatud isik palub välja mõista ka viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Avaldaja vastus vastuavaldusele Vastuavaldus on pahatahtlik juriidiline konstruktsioon. Puudutatud isik pole ühtegi üldkoosoleku otsust vaidlustanud, seetõttu on üldkoosoleku otsus seadusjõus. Korteriomanike kokkulepet fassaadi renoveerimiseks ei ole. Maja fassaadi remont vajab projektijärgset ühtset lähenemist. Puudutatud isiku seisukoht avaldaja vastusele Ebaõige on avaldaja seisukoht, et puudus korteriomanike kokkulepe fassaadi renoveerimise kohta. Korteriomanikud isegi kooskõlastasid laudise materjali ja tooni. Puudutatud isik on alati avaldaja arvetele vastu vaielnud. Puudutatud isik pole varem saanud 21.12.2019 üldkoosoleku protokolli, seetõttu ei saanud ta ka sellele vastu vaielda. Puudutatud isik saab üldkoosoleku otsuse tühisusele ka käesolevas vaidluses tugineda. Kohtu põhjendused Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõue kohustada korteriomandid võõrandama. Lähtuvalt TsMS § 613 lg-st 1 lahendab kohus käesoleva asja hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Puudutatud isik O. V. on XXX asuva korteri nr X omanik (I kd, t lk 156). XXX kortermajas on asutatud korteriühistu (I kd, t lk 173). Korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 sätestab korteriomanike omavaheliste suhete korraldamise läbi korteriühistu. Selle sätte järgi „korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.“ Eeltoodud sättest lähtudes peavad kõik korteriomanikud, sh ka puudutatud isik arvestama hea usu põhimõtet ja üksteise õigustatud huve. Oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja kohustusi tuleb teostada mitte individuaalselt, vaid kõigi õigusi ja huve arvestades. Tuleb arvestada, et korteriomanikule ei kuulu mitte ainult tema korteri reaalosa (eriomand), vaid ka mõtteline osa kogu majast. Selleks, et kõigi huvid saaksid arvestatud, tegutsetakse läbi korteriühistu. Vastavalt korteriühistu põhikirja p-le 6.7 võetakse otsused vastu häälteenamusega (I kd, t lk 24-30, 58-64). See aga tähendab ka seda, et ühistu võib vastu võtta otsuse, mis mõne konkreetse korteriomaniku huvidega ei ole kooskõlas. Nimetatu ei anna aga korteriomanikule alust korteriühistut eirata või tegutseda omaalgatuslikult. Kui korteriomanikud ei ole rahul juhatuse tegevusega, tuleb valida uus juhatus. Kui enamus korteriomanikke on juhatuse tegevusega rahul, peab sellega leppima ka mittenõustuv vähemus. Korteriühistu tekib automaatselt korteriomandite registriosade avamisega (KrtS § 16 lg 1), mis tähendab seda, et korteriühistu on seadusandja poolt kehtestatud ainus korteriomandite haldamise vorm, millest tuleb kinni pidada. Sellest erinevalt võib korteriomandiga seotud suhteid korraldada vaid seaduses sätestatud piiratud juhtudel (näiteks korteriomanike kokkuleppel – KrtS § 13 või kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toimingud – KrtS § 37). Kui erandeid ei esine, peab korteriomanik lähtuma eelkõige vastavast seadusest, korteriühistu põhikirjast ja kui on, siis korteriomanike kokkulepetest, mida tuleb teha korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 1 ja 2). Korteriomanike kokkulepet, s.o kõigi (mitte enamuse) korteriomanike poolt sõlmitud

kokkulepet kohtule esitatud ei ole. Seetõttu lähtub kohus seaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatust. Seaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatu on korteriomanikule kohustuslik. Samas peab ka korteriühistu käituma vastavalt seadusele ning väga täpselt kinni pidama seaduses sätestatud nõuetest. Eelkõige puudutab see üldkoosolekute korraldamist ja vastavate otsuste vastuvõtmist. Kui korteriühistu eksib üldkoosolekut puudutavate nõuete osas riskib ta sellega, et üldkoosoleku otsused on tühised. Väga oluline on ka see, et korteriühistu on täpne korteriomanikule esitatavate arvete õiguslikus aluses ning sisus. Samuti ei ole korteriühistule lubatav vastuoluline käitumine, mis võib kaasa tuua hea usu põhimõtte järgse õiguste kaotamise. Seega peavad korterelamu toimimiseks nii korteriomanik kui korteriühistu võrdselt panustama korterelamu haldamiseks vajalikku koostöösse, käituma heas usus ning arvestama üksteise õigustatud huve. Kohus läheb nüüd konkreetsete asjaolude juurde. Avaldaja nõuab puudutatud isikult vee ja kommunaalkulude eest tasumist. Korteriühistu põhikirja p 3.2 ap 7 järgi kohustub ühistu liige „tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus kütte- ja sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon, prügivedu, üldelekter jne.) eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras“. Sama alapunkti alamalapunkt a) järgi „maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia ja külma vee ning kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel korterisse sissekirjutatud ja faktiliselt elavate isikute arvust või mõõturi näidu järgi“. Seega sätestas ühistu põhikiri, et vee eest tasumine toimub mõõturi näidu järgi. Tavapäraselt asuvad veemõõtjad korteriomaniku ainukasutuses asuvas eriomandis. Nii oli ka antud kortermajas. Seetõttu on üleriiklik hea tava, et korteriomanikud teatavad oma veenäidud korteriühistule selleks ettenähtud korras. Puudutatud isik veenäite korteriühistule ei andnud. Jaanuaris, aprillis ja juulis 2019 on puudutatud isik näidanud veenäidu vee eest tasumise maksekorralduse selgituses (I kd, t lk 89-94), kuid see on ebaõige viis näidu andmiseks, sest näitu on vaja korteriühistul enne arve esitamist korteriomanikule, et teha vastavad kulupõhised arvestused. Liiatigi olid puudutatud isiku näidud ebaõiged, sest need olid kõigil juhul samad. Kuna puudutatud isik ei andnud korteriühistule veearvete koostamiseks vajalikke andmeid, kaotab puudutatud isik hea usu põhimõtte järgi õiguse väita, et need arved on tema jaoks ebaselged. Hea usu põhimõte tähendab Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 138 lg 1 järgi seda, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Selle põhimõtte rikkumine tähendab õiguste kaotamist. Puudutatud isikule on see põhimõte hästi teada, kuna ta on ise korteriühistut hea usu põhimõtte rikkumises süüdistanud. Kohus hindab neid väiteid hiljem. Praegu asub kohus aga seisukohale, et puudutatud isik pidi näitama põhikirja p 3.2 ap 7 ja aap a) järgi veemõõtja näite. Kohus ei pea usutavaks puudutatud isiku väidet, et ta ei teadnud, kellele tuleb näidud esitada (I kd, t lk 182p), sest kõigile teistele korteriomanikele oli näitude teatamise kord selge. Puudutatud isik oli ainus, kes mõõturite näite korteriühistule ei esitanud. Seetõttu ei pea kohus usutavaks väidet, et puudutatud isik ei teadnud kellele näite esitada. See on ka põhikirjas kirjas ning puudutatud isik pidi teadma, kellele vee eest (enda arvestuse järgi) maksta. Kuna puudutatud isik ei esitanud korteriühistule veemõõtja näite, arvutas korteriühistu vee eest tasumisele kuuluva summa teiste korteriomanike veenäitude ja maja üldveenäidu vahest. Kohus peab seda aktsepteeritavaks. Kohtu hinnangul puudus korteriühistul antud situatsioonis muu võimalus, sest korteriühistu pidi tasuma temale laekunud vee arved vee-ettevõtjale.

Iseenesest on õige puudutatud isiku väide, et tema ei pea kinni maksma maja veekaod ja teiste korteriomanike veetarbimise. Kohtumenetluses on seda väidet kontrollitud ja teostatud kortermaja veearvestite näitude ülevaatus Kose valla keskkonnanõuniku ja OÜ Kose Vesi inseneri juuresolekul. Kontrollnäidud langesid kokku elanike korteriühistule antud näitudega ning veekadusid ei tuvastatud (II kd, t lk 4-27). Seetõttu on korteriühistul alus omistada tasumata veekulu korteriomanikule, kes veenäitu ei andnud. Avaldaja nõuab raha vee eest perioodil mai 2018-detsember 2020 (I kd, t lk 7-9). Puudutatud isik aga märgib, et avaldaja ei ole vee eest temale arveid esitanud. Nimetatu nähtub ka avaldaja esitatud arvetest, kus „külm vesi“ ja „külm vesi aed“ eest on märgitud tasumiseks 0 (I kd, t lk 9-20, 43-54). November 2020 eest esitatud arvel, s.o vaidlusaluse perioodi lõpul, ei ole ka märgitud võlgnevust vee eest. Avaldaja on 07.09.2020 puudutatud isikule järelepärimisele märkinud, et kuna puudutatud isik ei ole veenäite esitanud, ei ole vett arvetele lisatud (I kd, t lk 22, 56). Puudutatud isik on asjakohaselt viidanud Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-128-14, mille kohaselt hea usu põhimõtte vastaseks on võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmiseks loobunud. Antud juhul on avaldaja jätnud korduvate arvete esitamisega pikaajaliselt puudutatud isikule mulje, et ta vee eest tasuma ei pea. Vee eest arvete mitteesitamist on avaldaja puudutatud isikule eraldi ka kirjalikult kinnitanud. Seetõttu leiab kohus, et hea usu põhimõtte vastane oleks avaldajal hiljem nõuda sama perioodi eest koguvõlgnevuse tasumist. Kohus leiab, et avaldaja on kaotanud õiguse nõuda puudutatud isiku poolt perioodil mai 2018 – detsember 2020 vee eest tasumist kuna on selle nõudeõiguse minetanud TsÜS § 138 lg 1 alusel. Kohus jätab avaldaja nõude vee võlgnevuse saamiseks summas 784,88 eurot rahuldamata. Avaldaja nõuab remondifondi eest tasumist summas 376,70 eurot. Periood on samuti mai 2018 – detsember 2020. Remondifondi eest on avaldaja eelviidatud arvetel tasumist nõudnud. Avalduse kohaselt oli kuni 2019a detsembrini remondifondi makse 0,32 eurot/m2, jaanuarist 2020 0,50 eurot/m2. Puudutatud isik leiab, et selleks nõudeks puudub õiguslik alus. Majandamiskulude maksmise kohustust reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40, mille lg l sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Lõike 2 järgi võib korteriühistu põhikirjaga ette näha lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Korteriühistu põhikirja p 3.2 ap 6 järgi kohustub ühistu liige „tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh. elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnast.“ Seega on korteriühistu põhikirjaga sätestatud, et sihtotstarbelise makse, milleks on ka remondifond, suuruse määrab kindlaks juhatus. Remondifondi suuruse otsustamine ei ole seaduse järgi üldkoosoleku ainupädevuses (KrtS § 20 lg 1, MTÜS § 19). Juhatus võib küll arutada antud küsimust korteriomanikega üldkoosolekul, kuid üldkoosoleku otsus ei ole siduv ega tekita remondifondi maksele õiguslikku alust. Seetõttu ei oma puudutatud isiku

vastuväiteid 21.12.2019 üldkoosoleku otsuse tühisusest tähendust (I kd, t lk 131, 146-148). Samuti ei oma tähendust üldkoosolekul tehtud trükiviga remondifondi suuruse osas (0,50 eurot asemelt 0,5 senti ruutmeetri kohta). Avaldaja on märkinud, et oli kuni 2019a detsembrini remondifondi makse 0,32 eurot/m2, jaanuarist 2020 0,50 eurot/m2. Puudutatud isikule oli selline remondifondi suurus teada, sest talle esitati remondifondi kohta arveid ning ta soovis remondifondist välja astuda (I kd, t lk 23, 57). Avaldaja on remondifondi nõudest maha arvestanud ka puudutatud isiku poolt tasutud maksed; kui puudutatud isik remondifondi ja selle makseid eitaks, oleks avaldaja nõue veelgi suurem. Kohtu hinnangul nähtub tõenditest, et puudutatud isik oli remondifondi suurusest teadlik, kuid ei olnud selle suurusega lihtsalt nõus. Seetõttu tuvastab kohus, et korteriühistu juhatus on otsustanud remondifondi suuruse kuni 2019a detsembrini 0,32 eurot/m2, jaanuarist 2020 0,50 eurot/m2. Avaldaja remondifondi nõue on õigustatud. Nõuet matemaatilises mõttes vaidlustatud ei ole. Seetõttu rahuldab kohus avalduse ja mõistab perioodi mai 2018 – detsember 2020 remondifondi eesti välja 376,70 eurot. Kohus rahuldab avalduse osaliselt ja mõistab puudutatud isikult välja remondifondi maksete võlgnevuse summas 376,70 eurot ja jätab välja mõistmata võlgnevuse vee eest summas 784,88 eurot. Puudutatud isik on esitanud vastuavalduse avaldaja vastu summas 4578,50 eurot fassaadi renoveerimise, kanalisatsiooni väljaehitamise ja katuse parandamise eest. Puudutatud isik tegi korteriühistu eest ise need kulutused, kuna tegemist oli vajalike kulutustega. Avaldaja vaidleb nõudele vastu. Vastavalt KrtS § 37 lg 1 „korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.“ Puudub vaidlus selles, et kortermaja fassaad, kanalisatsioon ja katus kuulub korteriomanike kaasomandi hulka. Puudub vaidlus ka selles, et puudutatud isiku tehtud tööde tegemiseks puudus korteriühistu üldkoosoleku otsus. Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. KrtS § 37 lg 1 järgi võib korteriomanik teha kaasomandi eseme säilimiseks vajalikke toiminguid ka ilma teiste korteriomanike või üldkoosolekuta, kuid tegemist peab olema kaasomandi eseme säilimiseks tehtavate vajalike kulutustega. TsÜS § 63 p 1 järgi on kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Seega peavad kulutused olema sellised, ilma milleta kaasomandi ese, antud juhul kortermaja, täielikult või osaliselt häviks. Vajalikud kulutused ei ole kulutused, millega kortermaja oluliselt parendatakse või millega taotletakse mugavust, meeldivust või ilu. Need kulutused on TsÜS § 63 p 2 ja 3 järgi vastavalt kasulikud ja toreduslikud kulutused. KrtS § 37 lg 1 peab aga silmas just vajalikke kulutusi. Seetõttu peab kohus esmalt hindama, kas puudutatud isiku tehtud kulutused on vajalikud, s.o kortermaja säilimiseks hädavajalikud, või mitte. Puudutatud isik ehitas osadele korteriomanikele imbväljakul põhineva kanalisatsiooni (I kd, t lk 121-122, 153-155; II kd, t lk 57-58, 106). Kohtu hinnangul ei ole tegemist kortermaja säilimiseks vajalike kulutustega. Kanalisatsioon on kahtlemata igapäeva elus oluline, kuid õigusliku hinnangu järgi oli tegemist maksimaalselt kasuliku kulutusega, aga mitte vajaliku kulutusega. Seetõttu pidanuks antud töö nõudma korteriühistu nõusolekut KrtS § 37 lg 1 tähenduses või kaasomanike kokkulepet. Vaatamata puudutatud isiku väitele, et kaasomanike vahel esines tema poolt tehtud tööde teostamiseks kaasomanike kokkulepe, seda eelkõige fassaadi renoveerimise osas, ei ole sellist kokkulepet kohtule esitatud. Korteriomanike kokkulepe on vastavalt Riigikohtu lahendile nr 2-19-5506 kõigi korteriomanike poolt sõlmitud. Sellist kokkulepet ühegi töö teostamiseks puudutatud isikul ei ole. Kohus leiab, et

kanalisatsiooni rajamine osadele korteriomanikele ei ole hoone säilimiseks vajalik kulutus ning jätab selle nõude summas 2000 eurot rahuldamata. Puudutatud isik renoveeris osaliselt maja fassaadi ja nõuab selle eest avaldajalt 2084,90 eurot. Kohus leiab, et iseenesest võivad augud maja seinas, mis ulatuvad kandekonstruktsioonideni ning mis ilmastikuolude tõttu hakkavad kannatama, kujutada endast ohtu elumaja säilimisele, sest kandekonstruktsiooni purunemine võib viia maja lagunemiseni. Antud juhul ei ole piisavalt tõendatud vajaliku kahju tekkimist ega selle parandamiseks tehtud töid – tehtud on töid mis ei kujuta endast vajalikke kulutusi. Tunnistaja H. T. ütluse järgi maja välisvooder pudenes ja ka aluspalgid hakkasid pudenema. Tunnistaja I. K. andis ütlusi, mille järgi maja fassaad oli räämas ja voodrilauad kohati lahti; puudutatud isiku korteris tundis ta tuult, nägi ühes seina ja põranda ühenduskohas mädanenud palki. Puudutatud isik on esitanud tööde teostamise tõendamiseks arved (II kd, t lk 44-55, 130-135) ja on esitanud fotod (I kd, t lk 105120). Tunnistaja H. T. ütluste kohaselt võeti puudutatud isiku poolt maha vana vooder, pandi sõrestik, siis mineraalvatt, tuuletõkkeplaat ja lõplik vooder. Tunnistaja I. K. ütluste järgi võttis puudutatud isik ära vana laudise, pani villa, tuuletõkke ja uue laudise. Puudutatud isiku arvetel märgitu langeb kokku tunnistajate ütlustega. Sellest nähtub, et puudutatud isik on majale osaliselt paigutanud uue soojustuse ja laudise. See ei ole aga maja säilimiseks vajalik kulutus. Soojustus parandab maja kasutusväärtust, kuid ei ole maja säilimiseks vajalik. Tõendatud ei ole, et maja kandekonstruktsioone, mis on maja püsimise seisukohalt olulised, oleks parandatud. Seetõttu ei ole tegemist mitte vajaliku vaid kasuliku kulutusega ning puudutatud isikul puudub õiguslik alus nõuda avaldajalt nende kulude hüvitamist. Kohus märgib ka seda, et maja kandekonstruktsioonide remont vajanuks juba ka ehitusluba vastavalt ehitusseadustiku §-le 38 ja lisale 1. Puudutatud isikul ehitusluba ei olnud. Puudutatud isiku töö tema väitel ehitusluba ei vajanud. Kui aga puudutatud isik oleks teostanud kandekonstruktsioone puudutavad ehitustööd ilma ehitusloata, poleks ta samuti saanud avaldajalt kulude hüvitamist nõuda, sest sellisel juhul oleks tegemist ebaseaduslike ehitustöödega ning seda avaldaja hüvitama ei pea. Kohus leiab, et tegemist ei ole vajaliku kulutusega, mida avaldaja peaks puudutatud isikule KrtS § 37 lg 1 alusel hüvitama. Kuigi majas võisid esineda kohatised vihmavee läbijooksud (I kd, t lk 149), maja fassaad oli räämas ning puudus piisav soojapidavus, ei ole see siiski see piisav väitmaks, et maja oli lagunemisohus. Seetõttu soojustamisele ja fassaadi renoveerimisele suunatud tööd ei ole ka vajalikud kulutused. Kohus jätab puudutatud isiku nõude fasaaditööde eest summas 2084,90 eurot rahuldamata. Puudutatud isik on teinud katuseremonditöid summas 493,60 eurot, mille hüvitamist ta samuti nõuab. Katuse remondi tingis asjaolu, et 19.11.2020 tormiga (II kd, t lk 87-88) tuli puudutatud isiku väitel lahti ca 50m2 maja plekk-katusest, tormi oli oodata ka järgmine päev, mistõttu tuli remont kohe ära teha. Kuigi lahtitulnud katuse tagasipaigaldus oleks iseenesest vajalik kulutus, ei ole katuse lahtitulemine tõendatud. Tõenditega on kinnitust leidnud, et kuigi tormi ajal plekk-katus kõmises, ei olnud hommikuks midagi katuselt ära tulnud. Seda kinnitas tunnistaja H. T., V. P. kui I. K.. Seetõttu on tõendamata puudutatud isiku väidet, et nimetatud 19.11.2020 tormiga tuli lahti ca 50m2 maja plekk-katusest. Lahti võis kohtu hinnangul tulla küll mõned katusekinnitused, sest 25.11.2020 ehitusobjekti ülevaatuse protokolli nr 1 kohaselt on puudutatud isik paigaldanud katuseplekile täiendavad kruvid (II kd, t lk 107), kuid see ei ole käsitatav vajaliku kulutusena, mida korteriomanik võis omaalgatuslikult teha. Samuti hakkas kohe tegutsema ka korteriühistu võttes ühendust erinevate ehitusettevõtjatega, kes vaatasid katuse samal päeval (19.11.2020) üle ning spetsialisti hinnangul võis töid teostada ka järgmisel esmaspäeval (I kd, t lk 123). Seega ei esinenud hädavajadust ega ohtu maja säilimisele. Seetõttu ei ole ka puudutatud isiku kulutused põhjendatud. Kulutused ei ole ka tõendatud enda isikliku töö maksumust ei saa puudutatud isik kalkuleerida ehitusettevõtjate hinnapakkumiste keskmisena. See ei ole puudutatud isiku kantud kahju. Kohus jätab puudutatud isiku nõude katuseparandusega seotud kulude hüvitamiseks summas 493,60 eurot rahuldamata.

Kohus jätab vastuavalduse tervikuna rahuldamata. Viitamata tõendid ei oma asja lahendamisel tähendust. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus jättis rahuldamata vastuavalduse ja enamus osas ka avalduse. Seetõttu on kohtu hinnangul õiglane, et oma menetluskulud kannavad mõlemad pooled ise.

/Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.