O S avaldus Tallinn, XXX korteriomanike 01.07.2020 otsuste vaidlustamiseks
Hagita asja hind
3 500 eurot
Menetlustoiming
avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja lÀbivaatamine
Avaldaja: O S (isikukood XXX) Avaldaja esindaja: M S-K (e-post xxx) Puudutatud isik: Tallinn, xxx korteriĂŒhistu (registrikood xxx) Puudutatud isiku esindaja: I R (epost xxx) kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada avaldus osaliselt.
2.Tuvastada jĂ€rgmiste Tallinn, xxx korteriomanike 15.06-29.06.2020 toimunud kirjalikul hÀÀletamisel vastu vĂ”etud otsuste tĂŒhisus: â3.2 Volitada korteriĂŒhistu juhatust sĂ”lmima laenu- tagatislepingud kooskĂ”lastatud tingimustel Swedbank AS-iga, laenu tagastamise graafik teha teatavaks kĂ”ikidele korteriĂŒhistu liikmetele. 3.3 Reservkapitali suurus 16 934.00 eurot, see on 3,69 eurot/m2 kohta reaalpinna mis on arvelduskontol Swedbank . 3.4 Laenu tagatiseks sĂ”lmida varaliste Ă”iguste pandileping , mille alusel panditakse Panga kasuks korteriĂŒhistu varalised nĂ”ued korteriĂŒhistu liikmete vastu.
3.5 Jagada laenusumma proportsionaalselt kĂ”ikide korteriĂŒhistu liikmete vahel arvestatuna korteri reaalpinna ĂŒhe ruutmeetri kohta. Laenumaksed tasutakse kĂ”ikide korteriĂŒhistu liikmete poolt vastavalt korteriĂŒhistu poolt esitatud arvetele. 3.6 Laenumaksete vĂ”lgnevuse tekkimisel kohustub korteriĂŒhistu Panga esimesel nĂ”udmisel sĂ”lmima inkassoteenuseid osutava firmaga korteriomanike viivisvĂ”lgnevuste menetlemise kĂ€sunduslepingu 3.7 KorteriĂŒhistu liikmetele kes soovib nende korteritele vastava laenu osa ennetĂ€htaegselt tagastada vĂ”imaldada vastavaa valduse esitamist. 3.8 Volitada korteriĂŒhistu juhatust tegema alljĂ€rgnevad muutused 2020. aasta kommunaalmaksete tariifidesse: -laenu tagasimakse Swedbank AS-st - 0, 66 eurot/m2 reaalpinna. - reserv remondifond - 0,12 eurot/m2 reaalpinna. 3.9 Kanda ĂŒle 2019.a. jaotamatu tulu summas 2719,22 eurot remontfondisse.â
3.Tunnistada kehtetuks jĂ€rgmine Tallinn, xxx korteriomanike 15.0629.06.2020 toimunud kirjalikul hÀÀletamisel vastu vĂ”etud otsus: âKinnitada uueks remonditasu suuruseks 0,78 eurot/m2 reaalpinna kohta, millest kuni 0,66 eurot/m2 reaalpinna lĂ€heks laenu teenindamiseks ja 0,12eurot/m2 reaalpinna jÀÀks KĂ reservid.â
4.JĂ€tta rahuldamata O S nĂ”ue Tallinn, xxx korteriomanike 15.06-29.06.2020 toimunud kirjalikul hÀÀletamisel vastu vĂ”etud otsuse laenu taotlemiseks tĂŒhisuse tuvastamiseks vĂ”i alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks.
5.JĂ€tta rahuldamata O S nĂ”ue Tallinn, xxx korteriomanike 15.06-29.06.2020 toimunud kirjalikul hÀÀletamisel pĂ€evakorrapunktis 5 vastu vĂ”etud otsuste tĂŒhisuse tuvastamiseks vĂ”i alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks.
6.JĂ€tta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
7.Toimetada mÀÀrus menetlusosalistele kÀtte. Edasikaebamise kord MÀÀrusele saab esitada mÀÀruskaebuse 15 pÀeva jooksul, alates mÀÀruse mÀÀruskaebuse esitajale kÀttetoimetamisest mÀÀruse teinud kohtu kaudu Tallinna Ringkonnakohtule, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel mÀÀruse tegemisest. Avaldaja esitatud vÀited ja nÔue
1.Avaldajale kuulub korteriomand asukohaga xxx, Tallinn. 15.-29.06.2020 toimus kirjalik hÀÀletamine korteriomanike otsuste vastu vĂ”tmiseks ĂŒldkoosolekut kokku kutsumata. 01.07.2020 vĂ”eti vastu mh jĂ€rgmise sisuga otsused (pĂ€evakorrapunkt 3): taotleda Swedbank AS-lt laenu suuruses 200 000 eurot: liftide renoveerimiseks, maja peasissekĂ€igu ja avariitrepi uste asenduseks tuletĂ”kkeustega, 5 kanalisatsiooni-,sooja ja kĂŒlma vee pĂŒstiku vanade torude vĂ€ljavahetamiseks, paigaldamiseks vee distantsarvestused kĂ”igi pĂŒstiku, 3-e loomakliiniku lae all asuvate sooja- ja kĂŒlma vee torustiku toitekraanide ĂŒmber tĂ”istmiseks loomakliiniku lae alt maja keldrisse; katuse remondiks, maja sokli remondiks, avariitrepi, liftiruumi, ĂŒld- koridoride ja fuajee
sanitarremondiks. Samas punktis sisalduva otsuse kohaselt suurendati remondifondi tariifi kuni 0,78 eur ruutmeetri kohta (2019.a. detsembri kuus kinnitatud 0,54435 eurot ruutmeetri kohta asemel); volitada juhatust sĂ”lmida laenu- ja tagatislepingud pangaga; volitada juhatust sĂ”lmida pangaga varaliste Ă”iguste pandilepingu, millise alusel panditakse Panga kasuks korteriĂŒhistu varalised nĂ”ued korteriĂŒhistu liikmete vastu; jagada laenusumma proportsionaalselt kĂ”ikide korteriĂŒhistu liikmete vahel arvestatuna korteri reaalpinna ĂŒhe ruutmeetri kohta; sĂ”lmida, Panga esimesel nĂ”udmisel, inkassoteenuseid osutava firmaga korteriomanike viivisvĂ”lgnevuste menetlemise kĂ€sunduslepingu; volitada juhatust tegema muutused 2020. aasta kommunaalmaksete tariifidesse, st. mÀÀrata laenu tagasimakse Swedbank AS-st - 0, 66 eurot/m2 reaalpinna ning reserv remondifond - 0,12 eurot/m2 reaalpinna ning (pĂ€evakorrapunkt 5): kinnitada firmad pĂ€evakorras loetletud tööde tegemiseks; volitada juhatust sĂ”lmida p. 5.1. kinnitatud firmadega töövĂ”tulepingud pĂ€evakorra p. 5 loeteletud tööde teostamiseks; volitada juhatust sĂ”lmida omanikujĂ€relvalve teenuste osutamise lepingu jĂ€relvalve teostamiseks pĂ€evakorra p. 5 loetletud tööde tesotamise ĂŒle; volitada juhatajat sĂ”lmida lepingu hinnaga 2 000 eurot hoone videokontrolli sĂŒsteemi vahetamiseks. Avaldaja leiab, et laenu vĂ”tmist ning töövĂ”tulepingute sĂ”lmimist ei saanud otsustada enamuse otsusega, kuna tegemist ei ole tavapĂ€rase valitsemise kĂŒsimustega. Laenu otsustati vĂ”tta ulatuses, mis ĂŒletab mitmekordselt 2019.a. majanduskavas kajastatud majandamiskulude summat. Maja tehniline seisund tervikuna on normaalne ega nĂ”ua kohest oluliste kulutuste tegemist. 17.12.2019 ĂŒldkoosolekul planeeriti remonttööde teostamist ĂŒksnes juhul, kui ĂŒhistul on selleks raha. Suurem osa töödest, mille teostamiseks otsustati vĂ”tta laenu, olid 2019.a. majandusaasta aruande kohaselt teostatud juba 2019. aastal. Kulud, mille katteks otsustati laenu vĂ”tta, on ĂŒle paisutatud. KĂŒsimust kommunaalmaksete tariifide muutmiseks pĂ€evakorras ei olnud. Laenu vĂ”tmise otsus on vastuolus heade kommetega, kuna sunnib korteriomanikke kandma olulises ulatuses mittevajalikke kulusid, nĂ€hes ette karmid sanktsioonid, kui laenu tagastamise kohustust rikutakse. Eriti on otsus vastuolus heade kommetega avaldaja seisukohast, sest sellega sunnitaks avaldajat finantseerima mh töid avaldaja korteriomandis olevate veejaotustorude ĂŒmber tĂ”stmiseks, et takistada avaldaja korteriomandis tegutseva kliiniku tegevust. Otsused on vastuolus heade kommetega, kuna loovad kaasomanikele rahalised kohustused oluliste kulude kandmisel tööde tegemiseks, mis ei ole suunatud eseme sĂ€ilitamiseks vĂ”i kaitseks hĂ€vimise eest. Tööd ei olnud ette nĂ€htud majanduskavaga ja olid mittevajalikud. Otsused on vĂ”etud vastu hÀÀlteenamusega vastuolus AĂS § 72 lg 1 ning on tĂŒhised TsĂS § 87 alusel. KrtS § 39 kohaldamise Ă”iguspĂ€rasus eeldab iga korteriomaniku Ă”igustatud huvide jĂ€rgimist, kuid avaldaja puhul suurenesid igakuised kulud laenu tagasimaksmiseks 126,92 euro vĂ”rra. Veetorustiku toitekraanide ĂŒmberpaigaldmine, mis asusid avaldajale kuuluvates ruumides, tĂ”i kaasa mitte vaid kulude tegemise mittevajalikele töödele, vaid tekitas avaldajale ka varalist kahju. Punkt 3 otsus osaliselt ei vasta pĂ€evakorras toodud sĂ”nastusele. Juhatuse selgitused hÀÀletamise kohta olid eksitavad. Avaldaja palub tuvastada korteriĂŒhistu xxx 15-29. juunil 2020.a. kirjaliku ĂŒldkoosoleku pĂ€evakorrapunktis 3 ning punktis 5 01.07.2020.a. vastuvĂ”etud otsuste tĂŒhisus vĂ”i alternatiivselt tunnistada samad otsused kehtetuteks. Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu. TĂŒhisuse aluseid ei esine. Laenu vĂ”tmise otsustamiseks oli kvalifitseeritud hÀÀlteenamuse nĂ”ue, mis oli tĂ€idetud. Kehtetuks tunnistamise nĂ”uded on esitatud hilinemisega. Puudutatud isik palub jĂ€tta avalduse rahuldamata. KohtumÀÀruse pĂ”hjendused
3.Kohus tuvastab, et puudutatud isik on korteriĂŒhistu, avaldaja oli kinnistusraamatu kohaselt 18.08.2004-18.01.2021 korteriomandi asukohaga xxx omanik (vĂ€ljavĂ”te kinnistusraamatust avalduse esitamise seisuga dtl 10). Kohtule esitatud hÀÀletusprotokolli (dtl 186-209) kohaselt toimus 15.06-29.06.2020 hÀÀletamine xxx korteriomanike otsuste vastuvĂ”tmiseks koosolekut kokku kutsumata, mh vĂ”eti vastu jĂ€rgmise sisuga otsused: pĂ€evakorrapunkt 3 (dtl 202):
pÀevakorrapunkt 5 (dtl 204-205):
Avaldaja vaidlustab avaldusega nimetatud otsuseid, taotledes nende tĂŒhisuse tuvastamist vĂ”i alternatiivselt kehtetuks tunnistamist.
4.KrtS (korteriomandi- ja korteriĂŒhistuseadus) § 29 lg 2 kohaselt korteriĂŒhistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tĂŒhisuse tuvastamise nĂ”ue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku ĂŒldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sĂ€testatut kĂ€esolevas paragrahvis sĂ€testatud erisustega.
5.TsĂS (tsiviilseadustiku ĂŒldosa seadus) § 38 lg 2 kohaselt juriidilise isiku organi otsus on tĂŒhine, kui see on tagajĂ€rjena seaduses otse sĂ€testatud vĂ”i kui otsus on vastuolus heade kommetega vĂ”i kui see rikub juriidilise isiku vĂ”lausaldajate kaitseks vĂ”i muu avaliku huvi tĂ”ttu kehtestatud seaduse sĂ€tet vĂ”i kui selle vastuvĂ”tmisel rikuti oluliselt selleks ettenĂ€htud korda. Huvitatud isik saab otsuse tĂŒhisusele tugineda, kui kohus on otsuse tĂŒhisuse tuvastanud.
6.KrtS § 21 lg 1 kohaselt korteriomanikel on Ă”igus vastu vĂ”tta otsuseid korteriomanike ĂŒldkoosolekut kokku kutsumata. KrtS § 21 lg 2 jĂ€rgi juhatus saadab kĂ€esoleva paragrahvi lĂ”ikes 1 nimetatud otsuse eelnĂ”u kirjalikku taasesitamist vĂ”imaldavas vormis kĂ”igile korteriomanikele, mÀÀrates tĂ€htaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist vĂ”imaldavas vormis. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tĂ€htaeg peab olema vĂ€hemalt seitse pĂ€eva, kui pĂ”hikirjaga ei ole ette nĂ€htud pikemat tĂ€htaega. Kui seaduses vĂ”i korteriĂŒhistu pĂ”hikirjas on ette nĂ€htud hÀÀlte arv, mis on vajalik, et ĂŒldkoosolek oleks otsustusvĂ”imeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. KrtS § 21 lg 3 kohaselt otsus on vastu vĂ”etud, kui selle poolt on ĂŒle poole antud hÀÀltest, kui pĂ”hikirjaga ei ole ette nĂ€htud suurema hÀÀlteenamuse nĂ”uet.
7.HÀÀletamise toimumise ajal kehtinud puudutatud isiku pĂ”hikirja (dtl 421-426) p 6.9 kohaselt ĂŒldkoosoleku otsusega vĂ”rdsustatakse liikmete poolt kirjaliku hÀÀletamise teel, kĂ”igi ĂŒhistu liikmete nĂ”usolekul langetatud otsus. Punkt 6.5 sĂ€testas, et ĂŒldkoosolek on otsustusvĂ”imeline, kui sellest vĂ”tab osa ĂŒle poole ĂŒhistu liikmetest vĂ”i nende esindajatest. KrtS § 724 kohaselt kui korteriĂŒhistu pĂ”hikirjas on ette nĂ€htud otsuse vastuvĂ”tmiseks koosolekut kokku kutsumata kĂ”ikide korteriomanike nĂ”usolek, vĂ”ivad korteriomanikud kuni 2020. aasta 31. oktoobrini sellisel viisil otsuseid teha, kohaldades kĂ€esoleva seaduse § 21 lĂ”ikes 3 sĂ€testatud hÀÀlteenamuse nĂ”uet. Kehtinud pĂ”hikirja p 6.7 sĂ€testas, et ĂŒldkoosoleku otsused vĂ”etakse vastu kohalolevate liikmete poolthÀÀlteenamusega, va pĂ”hikirja muutmise, reorganiseerimise, lĂ”petamise vĂ”i ĂŒhinemise otsustamiseks.
8.Kohus tuvastab, et korteriĂŒhistu juhatus edastas 16.06.2020 korteriĂŒhistu liikmetele e-kirja (dtl 159) teel teate hÀÀletamise toimumisest (dtl 160) koos otsuste eelnĂ”udega (dtl 161-166) ja uue pĂ”hikirja projekti (dtl 167-168). 21.06.2020 edastas juhatus hÀÀletamiseks hÀÀletussedelid (dtl 172-176), mĂ€rkides, et hÀÀletamiseks tuleb need panna KĂ postkasti, hÀÀletamine toimub kuni 29.06.2020 (dtl 176).
9.NÀhtuvalt pÀevakorrapunkti 3 otsuse eelnÔust (dtl 165), on selles mÀrgitud 5 alapunkti, hÀÀletamise protokolli (dtl 202) kohaselt aga sisaldab 3. punkt 9 alapunkti. Kohus tuvastab, et eelnÔust puuduvad protokollis kajastatud alapunktid 3.3, 3.4, 3.5 ja 3.6, so vastavalt otsustused reservkapitali suuruse, pandilepingu sÔlmimise, laenukohustuse korteriomanike vahel jagamise ning kÀsunduslepingu sÔlmimise kohta inkassoteenuse saamiseks kohta. Kohus tuvastab, et hÀÀletussedelid edastati iga pÀevakorrapunkti osas hÀÀletamiseks eraldi ning pÀevakorrapunkti 3 kohta saadetud hÀÀletussedelil on 3. pÀevakorrapunkti kohta mÀrgitud jÀrgnev:
10.VĂ”rreldes pĂ€evakorrapunkt 3 otsuse eelnĂ”ud (dtl 165) hÀÀletussedeli (dtl 174) ja protokolliga (dtl 202) langeb kĂ”igi nende sisu kokku ĂŒksnes jĂ€rgmise alapunkti osas: âTaotleda Swedbank AS-st laenu summas 200 000 eurot, aastaintressiga 3,10%, tagasimakse tĂ€htaeg 6 aastad nimetatud renoveerimistööde ja remonditööde finanseerimiseks. Kinnitada uueks remonditasu suuruseks 0,78 eurot/m2 reaalpinna kohta, millest kuni 0,66 eurot/m2 reaalpinna lĂ€heks laenu teenindamiseks ja 0,12eurot/m2 reaalpinna jÀÀks KĂ reservid.â ĂlejÀÀnud protokollis kajastatud otsustused on mĂ€rgitud ainult kas eelnĂ”us vĂ”i hÀÀletussedelil, alapunkti âJagada laenusumma proportsionaalselt kĂ”ikide korteriĂŒhistu liikmete vahel arvestatuna korteri reaalpinna ĂŒhe ruutmeetri kohta. Laenumaksed tasutakse kĂ”ikide korteriĂŒhistu liikmete poolt vastavalt korteriĂŒhistu poolt esitatud arveteleâ ei ole mĂ€rgitud kummaski. HÀÀletussedelil ei ole juhitud tĂ€helepanu erinevustele sedelil kajastatule ning varasemalt edastatud eelnĂ”ude vahel.
11.PÀevakorrapunkt 5 otsuse eelnÔu (dtl 162) langeb kokku protokolliga (dtl 204-205).
12.Kohus leiab, et hÀÀletamise protokollis kajastatud otsuste 3.2-3.9 osas on rikutud otsuste vastuvĂ”tmiseks ettenĂ€htud korda. Kuigi iseenesest seadus ei vĂ€lista hÀÀletamise korraldamist selleks korteriĂŒhistu poolt ettevalmistatud sedelitega, ei tohi korraldus korteriomanikke hÀÀleĂ”iguse teostamisel eksitada. Kohus leiab, et korteriomanikele edastatust ei ole p 3.2-3.9 osas vĂ”imalik mĂ”istlikult aru saada, mis on eelnĂ”ud, mille osas korteriomanikel hÀÀletada palutakse. HÀÀletamise korraldamine sedelitega, millel on kajastatud, et hÀÀletatakse teistsuguse sisuga otsuste osas, kui oli varasemalt saadetud eelnĂ”udes, on eksitav ega vĂ”imalda hilisemalt tuvastada, millise sisuga otsuste poolt hÀÀletamiseks sedeli tĂ€itmisega tahet avaldati. Mistahes rikkumine, mis takistab hÀÀleĂ”iguse teostamist vĂ”i hÀÀletamisel avaldatud tahte sisu kindlaks tegemist, on kohtu hinnangul oluline. Kohus asub seisukohale, et otsused alapunktides 3.2-3.9 on tĂŒhised nende vastuvĂ”tmise korra olulise rikkumise tĂ”ttu.
13.Esitatust ei nĂ€htu vastuvĂ”tmise korra rikkumist protokolli alapunktis 3.1 ning pĂ€evakorrapunktis 5 kajastatud otsustuste osas. EelnĂ”ude edastamise ja hÀÀletamise tĂ€htaja vahele jĂ€i enam kui 7 pĂ€eva. NĂ€htuvalt protokollist on korteriomandeid 93, pĂ€evakorrapunkti 3 hÀÀletamisel osales 73 hÀÀlt ning pĂ€evakorrapunkti 5 hÀÀletamisel 72 hÀÀlt, so ĂŒle poolte. Osalenutest poolt hÀÀletas vastavalt 58 ja 59, so ĂŒle poolte hÀÀletanutest. HÀÀletusprotokoll (dtl 186-209, lisad dtl 260-404) sisaldab KrtS § 21 lg 4 jĂ€rgi nĂ”utavaid andmeid.
14.Riigikohus on seoses osanike otsusega selgitanud, et heade kommete vastasus kui osanike otsuse tĂŒhisuse alus saab tulla kĂ”ne alla eelkĂ”ige juhul, kui heade kommete vastasus seostub otsuse sisuga ehk sellega, mida otsustati (2-16-9415, p 23). Kohus leiab, et viidatud seisukoht kohaldub ka korteriomanike otsustele. Kohus on seisukohal, et pĂ€evakorrapunkti 3.1 ja 5 otsustused (so laenu vĂ”tmine, remondifondi makse suuruse kinnitamine ning tööde tegemise otsustamine koos töövĂ”tja valikuga) ei ole oma sisu poolest iseenesest kuidagi ebamoraalsed. Seejuures ei ole asjassepuutuv, kas tegemist on iga korteriomaniku hinnangul pĂ”hjendatud ja vajalike töödega vĂ”i mitte. Avaldaja etteheited seoses sellega, et korteriomanikke eksitati tööde tegemise vajaduse osas ei ole otsuse vĂ”imaliku tĂŒhisuse kontekstis asjassepuutuvad ning kohus ei hinda nendega seoses esitatud tĂ”endeid (dtl 1143, 54-63). Informeeritus hÀÀletamiseks tĂ€hendab informeeritust otsuse sisu osas, mida hakatakse hÀÀletama. Sellise informeerituse tagab seaduses sĂ€testab otsuse vastuvĂ”tmise korra jĂ€rgimine, mida kohus tuvastas, et pĂ€evakorrapunkti 3 alapunkti 1 ja pĂ€evakorrapunkti 5 osas rikutud ei ole. Kohus jĂ€tab avalduse rahuldamata osas, millega on taotletud alapunktis 3.1 ja pĂ€evakorrapunktis 5 kajastatud otsuste tĂŒhisuse tuvastamist.
15.TsĂS § 38 lg 1 jĂ€rgi huvitatud isik vĂ”ib nĂ”uda kohtus juriidilise isiku organi seaduse vĂ”i pĂ”hikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist vĂ”ib nĂ”uda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionĂ€r vĂ”i liige kasutas otsuse tegemisel hÀÀleĂ”igust selleks, et omandada enda vĂ”i kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku vĂ”i teiste osanike, aktsionĂ€ride vĂ”i liikmete kahjuks, ja otsus vĂ”imaldab seda eesmĂ€rki saavutada. KrtS § 29 lg 3 jĂ€rgi korteriĂŒhistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nĂ”ude esitamise tĂ€htaeg on 60 pĂ€eva otsuse vastuvĂ”tmisest arvates. Avaldus esitati kohtule 31.08.2020. HÀÀletamine toimus kuni 29.06.2020, st otsused said olla vastu vĂ”etud 30.06.2020, millest 60. pĂ€ev oli 29.08.2020, laupĂ€ev, tulenevalt TsĂS § 136 lg 8 lĂ”ppes tĂ€htaja kulgemine 31.08.2020. Avaldus on esitatud seega tĂ€htaegselt.
16.Menetlusosalised vaidlevad, kas laenu vĂ”tmise sai otsustada hÀÀlteenamusega vĂ”i pidanuks selleks olema korteriomanike kokkulepe. KrtS § 35 lg 1 kohaselt korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapĂ€rase valitsemise kĂŒsimuste ĂŒle otsustavad korteriomanikud hÀÀlteenamuse alusel, kui korteriĂŒhistu pĂ”hikirjaga ei nĂ€hta ette rangemaid nĂ”udeid. KrtS § 35 lg 2 p 6 jĂ€rgi kĂ€sitatakse tavapĂ€rase valitsemisena mh laenu vĂ”i muu laenusarnase mĂ”juga rahalise kohustuse vĂ”tmine, kui selle suurus ei ĂŒleta korteriĂŒhistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. KrtS § 36 lg 1 kohaselt laenu vĂ”i muu laenusarnase mĂ”juga rahalise kohustuse vĂ”tmise, kui see kohustus kas iseseisvalt vĂ”i koos olemasolevate kohustustega ĂŒletab korteriĂŒhistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, vĂ”ib otsustada kĂ€esoleva seaduse § 9 lĂ”ikes 3 sĂ€testatud hÀÀlteenamusega. KrtS 9 lg 3 kohaselt kĂ€esoleva paragrahvi lĂ”ike 2 punktis 1 nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike ĂŒldkoosoleku otsuse poolt on antud ĂŒle poole kĂ”igist hÀÀltest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub ĂŒle poole kaasomandi osadest.
17.NĂ€htuvalt puudutatud isiku 2019.a. majandusaasta aruandest (dtl 27-43) olid 2019.a. majandamiskulud kokku 133 177 eurot, st laenu vĂ”tmise otsustamiseks summas 200 000 eurot oli vajalik KrtS § 9 lg 3-jĂ€rgne hÀÀlteenamus. NĂ€htuvalt protokollist on korteriomandeid 93, pĂ€evakorrapunkti 3 poolt hÀÀletas 58, so ĂŒle poole kĂ”igist korteriomanikest, kellele nĂ€htuvalt puudutatud isiku esitatud tabelist (dtl 210-213) kuulus kokku 27 952 kaasomandiosa 45 887-st, so ĂŒle poole. Kohus asub seisukohale, et laenu
vÔtmise otsuse vastu vÔtmisel hÀÀlteenamuse nÔuet rikutud ei ole. Samuti ei ole esitatud muid asjaolusid, millega seoses vÔiks laenu vÔtmise otsustamine olla vastuolus seadusega.
18.Kolmanda pĂ€evakorrapunkti esimeses alapunktis sisaldub lisaks laenu vĂ”tmise otsustamisele ka otsustus remondifondi makse uue suuruse kinnitamiseks. Tulenevalt KrtS § 40 lg 1 teevad korteriomanikud makseid majanduskava alusel, sh nĂ€hakse KrtS § 41 lg 1 p 4 jĂ€rgi majanduskavas ette mh remondifondi tehtavate maksete suurus. KrtS § 41 lg 4 kohaselt kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenĂ€htud mahus ega korteriĂŒhistu pĂŒsivat maksevĂ”imelisust, on korteriĂŒhistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise ĂŒldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks. Kohus leiab, et tulenevalt KrtS § 41 lg 4 ei saanud otsustada remondifondi makse suuruse muutmist ilma uut majanduskava kehtestamata. Kohus tunnistab alapunktis kajastatud otsuse kehtetuks osas, millega on kinnitatud remondifondi makse uus suurus vastuolu tĂ”ttu KrtS § 41 lg 4.
19.Menetlusosalised vaidlevad, kas tööde tegemise sai otsustada hÀÀlteenamusega. Protokolli kohaselt otsustati jĂ€rgmiste tööde tegemine: avariitrepikoja ja peasissepÀÀsu uste asendamine tuletĂ”kkeustega; liftide renoveerimine; viie kanalisatsiooni-, sooja ja kĂŒlma vee pĂŒstiku vanade torude vĂ€ljavahetamine vastavalt AS Eesti Projekt 2002.a. projektile nr. AS1260-02; kolme loomakliiniku lae all asuvate sooja ja kĂŒlma vee torustiku toitekraanide ĂŒmbertĂ”stmine loomakliiniku lae alt maja keldrisse. KĂ”igi seitsme pĂŒstiku vee distantsarvestused vĂ€ljavahetamine; katuse remont; maja sokli remont; avariitrepikoja koos rĂ”dudega ja lifti masinaruumi sanitaarremont; ĂŒldkoridoride ja fuajee sanitaarremont; videokontrolli sĂŒsteemi vahetamine.
20.Tulenevalt KrtS § 35 lg 2 p 1 kĂ€sitatakse tavapĂ€rase valitsemisena mh kaasomandi eseme tavapĂ€rast korrashoidu ja remonti. KrtS § 39 jĂ€rgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatĂ”hususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ĂŒlemÀÀraselt ĂŒhegi korteriomaniku Ă”igustatud huve, vĂ”ib otsustada kĂ€esoleva seaduse § 9 lĂ”ikes 3 sĂ€testatud hÀÀlteenamusega. KrtS § 38 lg 1 jĂ€rgi on nĂ”utav korteriomanike kokkulepe juhul, kui otsustatakse ehitusliku vĂ”i muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ĂŒmberkorralduse tegemist, seejuures ei ole tulenevalt KrtS § 38 lg 2 vaja selle korteriomaniku nĂ”usolekut, kelle Ă”igusi ĂŒmberkorraldused ei puuduta ĂŒle mÀÀra, mida korteriomanik peab kĂ€esoleva seaduse § 31 lĂ”ike 1 punkti 2 kohaselt taluma, so ĂŒle tavakasutuse tekkivate mĂ”jude.
21.Kohus leiab, et esitatust ei nĂ€htu, et otsustatud oleks ĂŒhegi töö tegemist, mis muudaks eriomandi eseme otstarvet. (Sanitaar)remonttööd ja arvestite vĂ€ljavahetamine on tavapĂ€rased tööd kaasomandi eseme korras hoidmiseks, ĂŒlejÀÀnud tööd vĂ”ivad olla hinnatavad ka ajakohastamisena, eelkĂ”ige tavaliste uste asendamine tuletĂ”kkeustega, liftide renoveerimine ning videokontrolli sĂŒsteemi vĂ€lja vahetamine. Loomakliiniku lae all olevate torude ĂŒmber tĂ”stmine selle all olevasse keldrisse on esitatu kohaselt töö, mille tegemist avaldaja korteriĂŒhistult ise kohtus nĂ”udis (kohtumÀÀrus dtl 45-51).
22.NĂ€htuvalt protokollist on korteriomandeid 93, pĂ€evakorrapunkti 5 poolt hÀÀletas 59 (detailsed hÀÀletustulemused p 5 kohta dtl 191-194), so ĂŒle poole kĂ”igist korteriomanikest,
kellele kuulus kokku 29 072 kaasomandiosa 45 887-st (kĂ”rvutades dtl 191-194 poolthÀÀletanuid andmetega omandiosade suuruste kohta dtl 210-213), so ĂŒle poole. Tööde tegemise otsus on tehtud seega KrtS § 9 lg 3 sĂ€testatud hÀÀlteenamusega. Kohus asub seisukohale, et tööde tegemise otsuse vastu vĂ”tmisel hÀÀlteenamuse nĂ”uet rikutud ei ole. Samuti ei ole esitatud muid asjaolusid, millega seoses vĂ”iks tööde tegemise otsustamine olla vastuolus seadusega. Kohus jĂ€tab avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja nĂ”udis pĂ€evakorrapunktis 5 kajastatud otsuste kehtetuks tunnistamist.
23.TÔendid, millele kohus ei viidanud, ei sisalda teavet asja lahendamisel tÀhendust omavate asjaolude kohta, mistÔttu kohus neid ei hinda. Menetluskulud
24.TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, vÔib kohus otsustada, et menetluskulud kannab tÀielikult vÔi osaliselt mÔni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades Ôiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas pÔhjendamatu taotluse, vÀite vÔi tÔendi.
25.Kuna kohus rahuldab avalduse osaliselt, st kohtusse pöördumine oli pÔhjendatud osaliselt, jÀtab kohus menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. FĂŒĂŒsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonĂŒmiseeritud. Andmed on informatiivsed.