2-20-16613 Kasemetsa arendus OÜ hagi Loft AB OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Toomas Saarma vastu Kasemetsa arendus OÜ nõude tunnustamiseks
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja:
Kasemetsa arendus OÜ (registrikood 12142834) lepingulised esindajad vandeadvokaat Tarmo Peterson ja vandeadvokaadi abi Henri Torop
Kostja:
Loft AB OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Toomas Saarma lepinguline esindaja S. M.
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Tunnustada Kasemetsa arendus OÜ nõuet Loft AB OÜ (pankrotis) vastu summas 319 533,95 eurot PankrS § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud rahuldamisjärgu nõudena. Nimetatud summa lisandub nõude juba tunnustatud osale.
3.Määrata menetluskulud Loft AB OÜ (pankrotis) kanda.
4.Mõista Loft AB OÜ-lt (pankrotis) hageja Kasemetsa arendus OÜ kasuks välja menetluskulude hüvitis 4625 eurot.
Mõista Loft AB OÜ-lt (pankrotis) hageja Kasemetsa arendus OÜ kasuks välja viivis menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni võla tasumiseni.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Asjaolud ja menetluse käik
1.Kasemetsa arendus OÜ (hageja) esitas 11.11.2020 hagi Loft AB OÜ (pankrotis, võlgnik) pankrotihaldur Toomas Saarma vastu, nõudes halduri poolt vaidlustatud nõude osa 319 533,95 euro tunnustamist tähtaegselt esitatud pandiga tagamata nõudena. Loft üüris hagejalt 21.06.2019 sõlmitud lepingu alusel xxx kinnisasja. Kokkulepitud üürisumma oli 12 000 eurot kuus, millele lisandus käibemaks. Leping oli tähtajaline ja pidi kokkuleppe kohaselt lõppema 21.06.2024. Lepingu p 11.1.4 kohaselt oli hagejal lepingu ülesütlemise korral õigus nõuda lepingu tähtpäevani arvestatavat üüri, millest lahutatakse uue üürniku poolt tasutav üür. Hageja ütles lepingu üles seisuga 14.04.2021, kuna võlgnik rikkus lepingut ja jäi hagejale võlgu. Hageja arvestas üürilepingu ennetähtaegse lõppemisega temale põhjustatud kahjuks 9 kuu üüri kogusummas 108 000 eurot perioodi 14.04.202013.01.2021 eest (12 000 x 9). Järgneva 41 kuu ja 7 päeva eest arvestas hageja kahju nii, et lahutas kokkulepitud üürisummast turutingimustele vastava üüri (12 000 – 4740,3 ühe kuu kohta), saades kogusummaks 299 341,63 eurot ((12 000 - 4 740,3) x 41 = 297 647,7 ja (12 000 - 4 740,3) / 30 x 7 = 1693,93. Hageja lahutas oma nõude arvestamisel veel vara eest tegelikult saadud üüri summas 4 800 eurot. Selliselt arvestatud kahju on kokku 402 541,63 eurot (hagiavalduse p 28, tl 3). Selle nõude esitas hageja võlgniku pankrotimenetluses koos muude nõuetega. Hageja nõuet tunnustati summas 144 000 eurot pandiga tagatud nõudena (pankrotiseaduse [PankrS] § 153 lg 1 p 1 ja summas 154 289,74 eurot pandiga tagamata tähtaegselt esitatud nõudena (PankrS § 153 lg 1 p 2). Kahju hüvitamise nõue muutus üürilepingu p-st 11.1.4 tulenevalt sissenõutavaks
14.04.2020. Sellest kuupäevast kuni võlgniku pankroti väljakuulutamiseni 11.05.2020 nõudis hageja viivist lepingus ettenähtud määra 0,2% päevas järgi. Pankrotihaldur vaidlustas kahju hüvitamise nõude ja sellelt arvestatud viivise nõude summas 319 533,95 eurot. Hageja nõuab tunnustamata jäetud nõude tunnustamist kohtus.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja arvates pidanuks hageja leidma uue üürniku hiljemalt 13.01.2021. Seetõttu ei vaidlustanud pankrotihaldur hageja kahjunõuet summas 103 200 eurot (12 000 x 9 – tegelikult saadud üür 4800). Sellise vara turuüüri languse põhjustas Covid-19 pandeemia, mille eest võlgnik ei peaks vastutama. Alternatiivsete põhjendustena tugines kostja hea usu põhimõtte rikkumisele ja palus kostja kohtul vähendada hageja nõuet VÕS § 140 alusel.
3.Kohus teatas 27.09.2021 määruses kohtukoosseisu muutumisest ja selgitas tõendamiskoormist (tl 97). Kohus arutas asja 11.11.2021 istungil (tl 134). Otsuse põhjendused
4.Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus põhjendab seda alljärgnevaga.
5.Kostja on võtnud omaks, et: 1) Hageja nõuete aluseks olev üürileping (tl 5-19) oli võlgniku poolt sõlmitud, lepingu kehtivuse tähtpäevaks oli 21.06.2024 ja lepingu kehtivus lõppes võlgniku poolse lepingu rikkumise tõttu 14.04.2021 (11.11.2021 istungiprotokolli lk 2-3, tl 134jj); 2) Lepingu esemeks olnud vara üüri suurus turutingimuste järgi on 4740,3 eurot kuus käibemaksuta (11.11.2021 istungiprotokolli lk 3. Kostja ei vaielnud vastu Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ 30.06.2020 tõendile turutingimuste kohta – tl 35. Tõendi kohaselt on üürimäär 4,5-5 eurot ruutmeetri kohta kuus, hageja on oma arvestustes lähtunud selle hinnavahemiku madalamast otsast – 11.11.2020 hagiavalduse p 27(e), tl 3); 3) Uue üürniku leidmiseks vajalik periood oli 9 kuud alates lepingu kehtivuse lõppemisest (kostja 08.12.2020 avalduse p 2.7, tl 76).
6.Hageja on oma kahju arvestamisel lahutanud nõudest 4800 eurot, mis on teiste isikute poolt üüripinna eest kahju arvestamise perioodil temale makstud. Lepingu ülesütlemisele järgnenud 9 kuu möödumisest alates on hageja oma nõude arvestustes igakuiselt lahutanud turutingimuste järgse üüri 4740,3 eurot kuus käibemaksuta. Kostja ei ole tõendanud, et hageja on saanud kahju arvestamise aluseks võetud perioodil lepingu esemeks olnud varaga seoses tulu rohkem kui on nõudest juba maha arvestatud. Kohus selgitas kostjale, et tõendamiskoormis nimetatu osas lasub kostjal (11.11.2021
istungiprotokolli lk 2-3. Kostja ei taotlenud võimalust täiendavate tõendite esitamiseks). Kostja poolt esitatud tõenditest ei ole võimalik järeldada teisiti. Kuna hageja on juba arvestanud oma nõudest maha üüri, mida turutingimustest tulenevalt selle vara üürile andmisel saanuks ja saaks teenida, puudub vajadus hinnata seda, kas hageja on pingutanud piisavalt uue üürniku otsimisel.
7.Hageja ja võlgniku vahel sõlmitud üürilepingu p 11.1.4 nägi sõnaselgelt ette hageja õiguse nõuda lepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral kahju hüvitamist vastavalt hageja poolt pankrotimenetluses ja käesolevas tsiviilasjas nõutule (tl 12). VÕS § 8 lg 2 järgi on leping selle pooltele täitmiseks kohustuslik. Kostja ei ole esitanud midagi sellist, millest järelduvalt oleks kokkulepitu täitmine käesoleval juhul äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel vastuvõetamatu. Tõendamiskoormis lasus selles osas kostjal (27.09.2021 määrus, tl 97). Üüritasu fikseerimine kindlaks perioodiks on üürileandja seisukohalt vajalik just sellise riski maandamiseks, mis käesoleval juhul realiseerus – hageja ütles lepingu võlgniku poolse rikkumise tõttu üles ega saanud turutingimustest tulenevalt teenida üürilepingu esemelt ülesöeldud lepinguga ettenähtuga võrdväärset tulu. Üürniku seisukohalt võimaldas üürimäära pikaaegne kokkulepe kaitsta ennast turutingimustele vastavate üürimäärade suurenemise riski eest. Tegemist on äriühingute vahelise võlasuhtega, mille ümberkujundamiseks puudub käesoleval juhul alus. Kui kostja pankrotihaldurina arvab, et leping sõlmiti võlgnikule kahjulikel tingimustel, on tal võimalik kaaluda tehingu tagasivõtmist.
8.Kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele, et lepingu p 11.1.4 järgi muutus hageja nõue sissenõutavaks lepingu ülesütlemise jõustumisel 14.04.2020 (hagiavalduse p 25 ja 30(c)). Kostja ei ole vaidlustanud ka seda, et lepingu p 10.5 järgi kohaldub viivisemäär 0,2% õigeaegselt tasumata summalt päevas (hagiavalduse p 29). Võlgniku pankrot kuulutati välja 11.05.2020. Tulenevalt lepingust ja PankrS § 35 lg 1 p 6 oli hagejal järelikult õigus nõuda võlgnikult viivist summas 21 737,25 eurot (arvestus on esitatud hagiavalduse punktis 39(c)). Kostja poolt vaidlustatud osa hageja nõudest on 319 533,95 eurot (473 823,69 – 154 289,74, tl 53p). Tunnustamata jäänud osa hageja kahju hüvitamise nõudest on 299 341,63 eurot (hageja arvestatud 402 541,63 eurot miinus kostja poolt tunnustatud 103 200 eurot). Viivisenõude tunnustamist nõuab hageja järelikult summas 20 192,32 eurot (319 533,95 – 299 341,63 eurot) ehk vähem kui oleks võinud nõuda.
9.Eelnimetatust tulenevalt rahuldab kohus hagi ja tunnustab nõuete kaitsmise koosolekul tunnustamata jäänud hageja nõuet summas 319 533,95 eurot PankrS § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud rahuldamisjärgu nõudena (tähtaegselt esitatud pandiga tagamata nõue). See nõue lisandub nõuete kaitsmise koosolekul tunnustatud hageja nõudele.
10.Kuna hagi rahuldatakse, määrab kohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel võlgniku kanda. Pankrotihaldur osaleb käesoleva tsiviilasja menetluses kostjana pankrotivõlgniku eest (PankrS § 106 lg 1). Menetlusest tulenevad varalised kohustused kannab aga võlgnik Loft AB OÜ (pankrotis) juriidilise isikuna, mitte pankrotihaldur isiklikult.
11.Hageja on nõudnud menetluskulude hüvitist tema poolt tasutud riigilõivu 300 eurot (tl 69), kinnisvara turuhinda puudutava tõendi hankimise kulu 900 eurot (tl 143 ja 144) ja lepingulise esindaja tasu 3425 eurot eest. Lepingulise esindaja toimingute kohta on hageja esitanud üksikasjaliku nimekirja (tl 140p). Töötundide arv kokku on 25,3 ja tunnitasumäär on olnud vahemikus 125-155 eurot. Kohtu arvates olid need kulud põhjendatud ja vajalikud. Kostja ei ole hageja menetluskuludele vastuväiteid esitanud. Kohus rahuldab hageja taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks ja mõistab võlgnikult hageja kasuks välja hüvitise kogusummas 4625 eurot.
12.Hageja taotluse alusel (tl 141) ja juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ants Mailend kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.