Kasemetsa arendus OÜ hagi Loft AB OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Toomas Saarma vastu Kasemetsa arendus OÜ nõude tunnustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 13. detsembri 2021. a kohtuotsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Loft AB OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Toomas Saarma apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende Kasemetsa arendus OÜ (registrikood 12142834), lepingulised esindajad ringkonnakohtus esindajad vandeadvokaadid Tarmo Peterson ja Henri Torop Loft AB OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Toomas Saarma, lepinguline esindaja Sulev Mander Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata hageja taotlus konto väljavõtete asja juurde võtmiseks.
2.Jätta Harju Maakohtu 13. detsembri 2021. a otsus lõppjärelduses muutmata, kuid muuta täiendamise teel selle põhjendusi.
Menetluskulud apellatsiooniastmes jätta Loft AB OÜ (pankrotis) kanda. Määrata Kasemetsa arendus OÜ vajalikeks ja põhjendatud menetluskulude suuruseks apellatsioonimenetluses 2490 eurot ja mõista see summa välja Loft AB OÜ-lt (pankrotis)
1(9)
Kasemetsa arendus OÜ kasuks. Hageja taotlus menetluskulude hüvitamiseks jääb rahuldamata 1633 euro ulatuses.
5.Loft AB OÜ-l (pankrotis) tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Kasemetsa arendus OÜ (hageja) esitas 11.11.2020 hagi Loft AB OÜ (pankrotis, võlgnik) pankrotihaldur Toomas Saarma vastu, paludes tunnustada võlgniku pankrotimenetluses oma 319 533,95 euro suurust nõuet tähtaegselt esitatud pandiga tagamata nõudena. Hagiavalduse kohaselt üüris võlgnik hagejalt 21.06.2019 sõlmitud lepingu alusel Koplipere 21 Rae küla Rae vald kinnisasja. Kokkulepitud üürisumma oli 12 000 eurot kuus, millele lisandus käibemaks. Leping oli tähtajaline ja pidi kokkuleppe kohaselt lõppema 21.06.2024. Lepingu p 11.1.4 kohaselt oli hagejal lepingu ülesütlemise korral õigus nõuda lepingu tähtpäevani arvestatavat üüri, millest lahutatakse uue üürniku poolt tasutav üür. Hageja ütles lepingu üles seisuga 14.04.2021, kuna võlgnik rikkus lepingut ja jäi hagejale võlgu. Hageja arvestas üürilepingu ennetähtaegse lõppemisega temale põhjustatud kahjuks 9 kuu üüri kogusummas 108 000 eurot perioodi 14.04.2020-13.01.2021 eest (12 000 x 9). Järgneva 41 kuu ja 7 päeva eest arvestas hageja kahju nii, et lahutas kokkulepitud üürisummast turutingimustele vastava üüri (12 000 – 4740,3 ühe kuu kohta), saades kogusummaks 299 341,63 eurot ((12 000 4 740,3) x 41 = 297 647,7 ja (12 000 - 4 740,3) / 30 x 7 = 1693,93. Hageja lahutas oma nõude arvestamisel veel vara eest tegelikult saadud üüri summas 4800 eurot. Hageja kahju on kokku 402 541,63 eurot (hagiavalduse p 28, tl 3). Selle nõude esitas hageja võlgniku pankrotimenetluses koos muude nõuetega. Hageja nõuet tunnustati summas 144 000 eurot pandiga tagatud nõudena (PankrS § 153 lg 1 p 1) ja summas 154 289,74 eurot pandiga tagamata tähtaegselt esitatud nõudena (PankrS § 153 lg 1 p 2). Kahju hüvitamise nõue muutus üürilepingu p-st 11.1.4 tulenevalt sissenõutavaks 14.04.2020. Sellest kuupäevast kuni võlgniku pankroti väljakuulutamiseni 11.05.2020 nõudis hageja viivist lepingus ettenähtud määra 0,2% päevas järgi. Pankrotihaldur vaidlustas kahju hüvitamise nõude ja sellelt arvestatud viivise nõude summas 319 533,95 eurot. Hageja nõuab tunnustamata jäetud nõude tunnustamist kohtus.
2(9)
Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja arvates pidanuks hageja leidma uue üürniku hiljemalt 13.01.2021. Seetõttu ei vaidlustanud pankrotihaldur hageja kahjunõuet summas 103 200 eurot (12 000 x 9 – tegelikult saadud üür 4800). Sellise vara turuüüri languse põhjustas Covid-19 pandeemia, mille eest võlgnik ei peaks vastutama. Alternatiivsete põhjendustena tugines kostja hea usu põhimõtte rikkumisele ja palus kostja kohtul vähendada hageja nõuet VÕS §-de 139 ja/või 140 alusel. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Maakohus rahuldas hagi ja tunnustas nõuete kaitsmise koosolekul tunnustamata jäänud hageja nõuet summas 319 533,95 eurot PankrS § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud rahuldamisjärgu nõudena (tähtaegselt esitatud pandiga tagamata nõue). Kohus märkis, et see nõue lisandub nõuete kaitsmise koosolekul tunnustatud hageja nõudele. Menetluskulud jäid kostja kanda ja maakohus mõistis kostjalt välja menetluskulud 4625 euro ulatuses. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: - hageja nõuete aluseks olev üürileping oli võlgniku poolt sõlmitud, lepingu kehtivuse tähtpäevaks oli 21.06.2024 ja lepingu kehtivus lõppes võlgniku poolse lepingu rikkumise tõttu 14.04.2021; - lepingu esemeks olnud vara üüri suurus turutingimuste järgi on 4740,3 eurot kuus käibemaksuta; - uue üürniku leidmiseks vajalik periood oli 9 kuud alates lepingu kehtivuse lõppemisest; - lepingu p 11.1.4 järgi muutus hageja nõue sissenõutavaks lepingu ülesütlemise jõustumisel 14.04.2020; - lepingu p 10.5 järgi kohaldub viivisemäär 0,2% õigeaegselt tasumata summalt päevas; - võlgniku pankrot kuulutati välja 11.05.2020; - hageja on oma kahju arvestamisel lahutanud nõudest 4800 eurot, mis on teiste isikute poolt üüripinna eest kahju arvestamise perioodil temale makstud; - lepingu ülesütlemisele järgnenud 9 kuu möödumisest alates on hageja oma nõude arvestustes igakuiselt lahutanud turutingimuste järgse üüri 4740,3 eurot kuus käibemaksuta. Kostja ei ole tõendanud, et hageja on saanud kahju arvestamise aluseks võetud perioodil lepingu esemeks olnud varaga seoses tulu rohkem kui on nõudest juba maha arvestatud. Kohus selgitas kostjale, et tõendamiskoormis nimetatu osas lasub kostjal. Kostja poolt esitatud tõenditest ei ole võimalik järeldada teisiti. Kuna hageja on juba arvestanud oma nõudest maha üüri, mida turutingimustest tulenevalt selle vara üürile andmisel saanuks ja saaks teenida, puudub vajadus hinnata seda, kas hageja on pingutanud piisavalt uue üürniku otsimisel. Hageja ja võlgniku vahel sõlmitud üürilepingu p 11.1.4 nägi sõnaselgelt ette hageja õiguse nõuda lepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral kahju hüvitamist vastavalt hageja poolt pankrotimenetluses ja käesolevas tsiviilasjas nõutule. VÕS § 8 lg 2 järgi on leping selle pooltele täitmiseks kohustuslik. Kostja ei ole esitanud midagi sellist, millest järelduvalt oleks kokkulepitu täitmine käesoleval juhul äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel vastuvõetamatu. Tõendamiskoormis lasus selles osas kostjal. Üüritasu fikseerimine kindlaks perioodiks on üürileandja seisukohalt vajalik just sellise riski maandamiseks, mis käesoleval juhul realiseerus – hageja ütles lepingu võlgniku poolse rikkumise tõttu üles ega saanud turutingimustest tulenevalt teenida üürilepingu esemelt ülesöeldud lepinguga ettenähtuga võrdväärset tulu. Üürniku seisukohalt võimaldas üürimäära pikaaegne kokkulepe kaitsta ennast turutingimustele vastavate
3(9)
üürimäärade suurenemise riski eest. Tegemist on äriühingute vahelise võlasuhtega, mille ümberkujundamiseks puudub käesoleval juhul alus. Kui kostja pankrotihaldurina arvab, et leping sõlmiti võlgnikule kahjulikel tingimustel, on tal võimalik kaaluda tehingu tagasivõtmist. Tulenevalt lepingust ja PankrS § 35 lg 1 p 6 oli hagejal õigus nõuda võlgnikult viivist summas 21 737,25 eurot. Kostja poolt vaidlustatud osa hageja nõudest on 319 533,95 eurot (473 823,69 – 154 289,74). Tunnustamata jäänud osa hageja kahju hüvitamise nõudest on 299 341,63 eurot (hageja arvestatud 402 541,63 eurot miinus kostja poolt tunnustatud 103 200 eurot). Viivisenõude tunnustamist nõuab hageja 20 192,32 euro ulatuses (319 533,95 – 299 341,63 eurot) ehk vähem kui oleks võinud nõuda. Eelnimetatust tulenevalt kuulus hagi rahuldamisele ja menetluskulud jäid kostja kanda. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumist. Menetluskulud palus hageja jätta võlgniku kanda. Istungiprotokollist nähtuvalt ei võtnud kostja omaks, et lepingu esemeks olnud vara üüri suurus turutingimuste järgi on 4740,3 eurot kuus käibemaksuta. Maakohus tugines ebaõigesti kostja omaksvõtule. Maakohus ei täitnud nõuetekohaselt selgitamiskohustust, asudes tõendamiskoormuse jaotust selgitama alles päras eelmenetluse lõppemist. Maakohus määras 27.09.2021 määrusega, et eelmenetlus lõppeb 11.10.2021 ja selgitas ühe lausega, et kostja pole esile toonud erakorralisi asjaolusid, mis võiksid anda aluse järelduseks, et kokkulepitu järgimine oleks käesoleval juhul äärmisel ebaõiglane või muudel põhjustel vastuvõetamatu. Tõendamiskoormis lasub kõnealuses küsimus täielikult kostjal. Üks kuu pärast eelmenetluse lõppemist, kohtuistungil 11.11.2021, asus kohus selgitama, mida haldur tõendama peaks. Selline käitumine on menetlusõiguse normide oluline rikkumine. Asjakohatu on maakohtu märgitu, et haldur ei taotlenud sisuliseks arutamiseks määratud kohtuistungil võimalust täiendavate tõendite esitamiseks, sest kohus oli juba varasemalt eelmenetluse lõpetanud. Kohus ei saa tugineda otsuse tegemisel asjaolu tõendamata jätmisele, kui kohus selgitab nimetatud asjaolu tõendamise vajadust pärast eelmenetluse lõppemist. Maakohus jaotas ebaõigesti tõendamiskoormuse. Hageja tugines menetluses sellele, et tal ei ole õnnestunud üürlepingu eset uuesti välja üürida tingituna Covid-19 pandeemia tõttu Haldur esitas tähtaegselt tõendid selle kohta, et hageja ja võlgniku vahel sõlmitud üürilepingu ese oli siiski uuesti välja üüritud. Hageja seda 11.11.2021 kohtuistungil ka ei eitanud. Kohus märkis kohtuistungil, et hageja ei eita, et kolmanda isikud kasutavad (üürilepingu objekti), kuid leidis, et kostja esitatud dokumendid ei tõenda, et hageja on liiga vähe oma nõudest maha võtnud. Olukorras, kus kostja esitas eelmenetluses tõendid selle kohta, et tegelikkuses on hageja asja uuesti välja üürinud, pöördub tõendamiskoormis ümber ja hagejal tuleks tõendada, et ta ei saa rohkem üüritulu kui kahjuhüvitise arvutamisel aluseks võetud 4740,30 eurot. Sellisel juhul pöördub tõendamiskoormus hea usu põhimõttest tulenevalt eelduste esinemise võimalikkusele viitavate asjaolude esitamise järel ümber, eelkõige kui tõendada tuleb asjaolu, mille esinemine on vastaspoole kontrolli all, asjaolule tugineval poolel ei ole objektiivselt võimalik tõendeid esitada ja vastaspool keeldub asjaolu tõendamisele kaasa aitamast. Kui asjaolule tuginev pool on sel juhul asjaolu esinemise tõenäosust põhistanud, peab vastaspool tõendama asjaolu esinemise puudumist.
4(9)
Maakohus on rikkunud ka otsuse põhjendamiskohustust. Maakohus leidis, et kostja ei ole esitanud midagi sellist, millest järelduvalt oleks kokkulepitu täitmine käesoleval juhul äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel vastuvõetamatu. Haldur tõi vastavad asjaolud välja 08.12.2020, 15.01.2021 ning 11.10.2021 menetlusdokumentides: - võlgnik ei ole vastutav koroonaviiruse pandeemiast (edaspidi pandeemia) põhjustatud majanduskeskkonna halvenemise eest, mis annab aluse kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 140 alusel; - pandeemia tagajärgi arvestades ei olnud mitte kellegi võimalik sellist olukorda ette näha ja negatiivseid mõjusid prognoosida ning kahjuhüvitise nõudmine täies ulatuses on hea usu põhimõttest vastuvõtmatu (VÕS § 6 lg 2); - kahju tekitaja ei pea hüvitama kahju ulatuses, milles kahjustatud isik oleks saanud seda oma tegevusega vältida või vähendada (VÕS § 139 lg 1), st uued üürnikud üüripinnale leida; - hagejal oleks tulnud tõendada, mida ta on ta teinud selleks, et üürilepingu eset uuesti välja üürida. Alles 11.11.2021 kohtuistungil möönis hageja, et üürilepingu eset kasutavad kolmandad isikud, sinnamaani tugineti väitele, et pandeemiast tingitud olukorra tõttu ei ole neil olnud võimalik asja uuesti välja üürida. Maakohus on jätnud vaidlustatud otsuses sisuliselt hindamata, miks antud juhul kohtu hinnangul ei tule kohaldada VÕS § 6 lg 2 ja/või VÕS § 139 lg 1 ja või VÕS § 140 lg 1. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja menetluskulud võlgniku kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid osaliselt tuleb muuta selle põhjendusi täiendamise teel (TsMS § 659 lg 1 p 21). Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
7.Maakohus on 11.11.2021 istungil (tl 135) palunud kostjal selgitada, kas ta nõustub hageja faktiväitega, et turuüüri on võimalik saada toimiku leheküljel 35 asuva eksperthinnangu suuruses. Nimetatule on kostja vastanud, et kui ekspert on nii öelnud, siis võimalik, et see nii ongi. Seepeale on kohus järeldanud sellest kostja omaksvõttu ja kostja on omakorda selgitanud, et omaks (seda asjaolu) ta ei võta, kohus annab hinnangu. Ringkonnakohus leiab, et sellises olukorras olnuks maakohtul mõistlik eksperthinnangut analüüsida. Nimetatud maakohtu menetlusliku minetuse saab ringkonnakohus parandada. Eksperthinnanguga (tl 35-52) loeb ringkonnakohus tõendatuks, et vaidlusalune vara, mis koosneb külmhoonest, kontorihoonest ja töökojast, keskmiseks üürimääraks on 4,5 – 5 eurot ruutmeetri kohta kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud, tarbimis- ja tugiteenused. Seejuures on arvamuses arvestatud koroonapandeemia mõjuga üüritulule. Nimetatud arvamuse järgi on hageja arvestanud välja turutingimuste järgse üüri 4740,30 eurot kuus. Kostja ei ole esitanud asjatundja arvamust, mis sellise hinnangu ümber lükkaks. Seega on tõendatud hageja väide, et üüripinna turutingimuste järgne üür on 4740,30 eurot kuus (käibemaksuta).
5(9)
8.Oma 27.09.2021 kirjas, millega maakohus lõpetas ühtlasi eelmenetluse, märkis kohus, et kostja ei ole esile toonud erakorralisi asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et kokkulepitu järgimine oleks praegusel juhul äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel vastuvõetamatu. Ühtlasi viitas maakohus, et VÕS § 140 lg-ga 1 seonduvate asjaolude tõendamiskoormis lasub kostjal. Pooltel olid juriidiliste teadmistega esindajad ja neil ei olnud tõendamiskoormuse osas iseenesest vaidlust, mistõttu puudus maakohtul vajadus tõendamiskoormust sellisel viisil selgitada. Poolte kuni 27.09.2021 esitatud väidetest nähtub, et pooled ei vaielnud faktiliste asjaolude osas mh selle üle, et hageja on saanud vaidlusalusel perioodil hoonet kasutavatelt isikutelt tulu vähemalt 4800 eurot. Seega pole maakohus menetlusõigusi selgitamiskohustuse täitmata jätmise tõttu rikkunud.
9.Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole põhjendanud, miks antud juhul kohtu hinnangul ei tule kohaldada VÕS § 6 lg 2 või VÕS § 140 lg 1. Kuigi maakohus ei ole otseselt nendele normidele viidanud, sisalduvad maakohtu põhjendused otsuse p-s 7. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga ja ei korda seda. Maakohus on põhjendatult leidnud, et võlasuhte ümberkujundamiseks puudub praegusel juhul alus.
9.1.Kostja põhjendas hageja nõude ülemäärast suurust, ebamõistlikkust, hea usu vastasust ja ebaõiglust eelmenetluses (kuni 27.09.2021) järgmiselt: - sarnastele varadele uute üürnike otsimine võtab aega kuni 9 kuud, kuid 9 kuu üürist tuleks maha arvestada hageja poolt saadud üüritulu 4800 eurot, mille saamist hageja ise on hagis kinnitanud; - eksperthinnangust nähtuvalt oli turupõhise üüri langemine tingitud koroonaviiruse pandeemiast põhjustatud majanduskeskkonna halvenemisest, mille eest võlgnik ei vastuta, sest seda ei ole kellelgi võimalik ette näha ja kumbki pool ei ole selle tagajärgede eest (uute üürnike leidmise võimatus ja üürihindade langus) vastutav; - ka kostjal takistab pandeemia uute üürnike leidmist.
9.2.Hageja tugines nimetatud osas järgmistele asjaoludele: - tähtajalist üürilepingut sõlmides võttis kostja riski, et peab lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel hüvitama hagejale saamatajäänud tulu; - praegusel juhul olid pooled saamatajäänud tulu hüvitamises täiendavalt kokku leppinud lepingu p-s 11.1.4 (ii), mille eesmärgiks oli hoida ära hagejal sellise kahju tekkimine, et hageja ei jääks ilma kokkulepitud üürist ja tema kulud saaksid kantud ka siis, kui leping lõpeb ennetähtaegselt; - kuigi pandeemia avaldas mõju kõigile, ei ole see aluseks kõigist äririskidest vabastamiseks; - hageja omandas kinnistu ehk tegi investeeringu selleks, et see võlgnikule välja üürida; - kui lepingut poleks võlgnikuga sõlmitud või kui lepingus poleks olnud p-i 11.1.4 kohast kokkulepet, poleks hageja vara omandanud (lepingu p 1.1.6 kohaselt oli lepingu sõlmimine eeltingimuseks ostutehingu lõpuleviimiseks); - hageja pole leidnud asendusüürnikku ja peab samas kandma üüripinnaga seotud kulutusi; - olukord on tekkinud üürniku tõttu, kes ei suutnud lepingus ettenähtud kohustusi täita; - võlgniku äririsk, et ta ei suuda oma kohustusi täita, realiseerus; - võlgnikul oli võimalus ennast ettenägematuteks juhtudeks ette valmistada, st omada puhvrit kohustuste täitmiseks.
9.3.Ringkonnakohus võimaldas pooltel esitada oma seisukohad, kas VÕS § 97 kaudu oleks võimalik VÕS § 140 lg 1 sisustada. Poolte seisukohtade saamise järgselt nõustub kolleegium hageja seisukohaga, et asjaolusid arvestades puuduvad alused kahjuhüvitise vähendamiseks, kuna VÕS § 97 lg-tes 1 ja 2 sätestatud normi kohaldamise eeldusi ei esine.
6(9)
10.Põhjendatud on apellatsioonkaebuse seisukoht, et maakohus ei ole hinnanud VÕS § 139 lg-s 1 sätestatu kohaldamise võimalikkust. Nimetatud menetlusliku menetluse saab ringkonnakohus kõrvaldada.
10.1.Peale eelmenetluse lõppemist, s.o 11.10.2021 menetlusdokumendis, viitas kostja asjaoludele, mis võimaldavad kohaldada VÕS § 139 lg-t 1. Kostja leidis, et kui hageja ei põhista ega tõenda, mida ta on teinud uute üürnike leidmiseks, ei ole ta eelduslikult midagi teinud ja tema tegevusetus on aluseks kahjuhüvitise vähendamisele. Kostja leidis, et kui hageja on üürilepingu esemeks olnud kinnistu välja üürinud ja teenib sellelt üüritulu, tuleb ka seetõttu hüvitist vähendada. Kostja tõi esile ja esitas tõendid selle kohta, et vara asukohas tegutsevad SPEKTRUM OÜ, AS EKSO ja NORINtrade OÜ.
10.2.Sellele järgnenud 11.11.2021 kohtuistungil ei määranud kohus, et jätab kostja väited seoses eelmenetluse lõppemisega menetlemata ja ei keeldunud ka tõendite vastuvõtmisest. Seega võttis maakohus väited ja tõendid vastu, hoolimata varasemast eelmenetluse lõpetamisest.
10.3.Seoses üürnikega ja nende leidmise võimatusega selgitas hageja hagis järgmist: - lepingujärgset üüripinda kasutasid väikeses ulatuses võlgniku allüürnikud, kes üüripinda ei vabastanud, kuid kellega hagejal puudus lepinguline suhe; - hageja ettepanekutele sõlmida nendega üürileping nimetatud isikud seda ei teinud; - nimetatud isikutelt on hageja saanud 4800 eurot, millest SPEKTRUM OÜ-lt 3600 eurot ja SPEKTRUM AS-lt 200 eurot; - uute üürnike leidmiseks oli hageja paigaldanud kinnistule suured reklaamid, teinud pakkumisi vastavas valdkonnas tegutsevale ligi 20 firmale, sõlminud maaklerlepingud üürnike leidmiseks; - ka võlgnik ise võttis ühendust üle saja külmhoone vajadusega ettevõttega üürniku leidmiseks.
10.4.Kuna hageja selgitas, et üüripinnal tegutsevate isikutega ei ole tal sõlmitud üürilepinguid, ei saanud hageja tõendada negatiivset asjaolu. Kuigi kostja väidab apellatsioonkaebuses, et hageja möönis seda maakohtu istungil, sellist väidet kohtuistungi protokollis ei sisaldu. Kostja ei ole palunud ka kohtuistungi protokolli parandada. Seetõttu on põhjendamatu kostja väide tõendamiskoormuse ümberpöördumisest tulenevalt hea usu põhimõttest. Maakohus on kohtuistungi protokolli kohaselt (tl 135) selgitanud kostjale, et tema esitatud tõendid ei tõenda hageja poolt suurema üüritulu saamist kui hagis väidetud ning, kui kostja soovib hageja arvestust ümber lükata, siis tuleb tal tõendada, et hageja on tegelikult üüritulu saanud rohkem kui arvesse võetud. Seejärel on maakohus kostjalt küsinud, kas tal on taotlusi ja kostja on vastanud eitavalt ning olnud nõus ka sisulise arutamise lõpetamisega. Seega ei ole maakohus ka nimetatud osas rikkunud menetlusõiguse norme. Kostja oleks saanud väidetavatelt üürnikelt nõuda kohtu kaudu välja andmed või dokumentaalsed tõendid (üürilepingud ja üüri maksmist tõendavad dokumendid).
10.5.Põhjendamatu on kostja seisukoht, et ta on tõendanud üürilepingute sõlmimise hoone osas. Maakohus leidis õigesti, et kostja esitatud tõenditest ei ole võimalik teha järeldust, et hageja on saanud rohkem kui 4800 eurot tulu. E-Krediidiinfo ja SPEKTRUM OÜ kodulehe väljavõtetelt (tl 117 pöördel – 119) nähtub, et Spektrum OÜ on oma tegevusaadressina avaldanud üüripinna aadressi. Ekso AS kodulehe väljavõttelt (tl 120-121, 128) nähtub, et ka nimetatud äriühing on oma tegevuskohana avaldanud üüripinna aadressi ja tema tegevusalaks on raskesõidukite müük ja veoteenuse osutamine. E-Krediidiinfo väljavõttelt (tl 122) nähtub, et NORINtrade on oma tegevusaadressina avaldanud üüripinna aadressi. Fotodelt (tl 123-127) nähtub, et kinnistu värav on avatud, kontorihoone ees seisavad sõiduautod ja suured sõidukid. Kostja ettekandest pankrotivara kohta (tl 64) nähtub, et ankurüürnik NORINtrade OÜ lahkus üüripinnalt salaja nädal pärast
7(9)
üürilepingu sõlmimist võlgnikuga. Tõenditest kogumis saab järeldada, et üüripinda kasutavad ja SPEKTRUM OÜ ja Ekso AS. Seda ei ole hageja ka eitanud. Tõenditest ei ole võimalik järeldada, et isikud, kes üüripinda kasutavad, on hagejaga üürilepingud sõlminud või hageja on muul moel teeninud rohkem nende isikute kaudu tulu kui ta menetluses esile on toonud.
10.6.Poolte poolt esile toodud asjaolud (praeguse otsuse p-d 9.1. ja 9.2.) ei anna alust väita, et hageja poolt näidatud üüri nõudmine üürilepingus kokkulepitud tähtaja lõppemiseni oleks vastuolus hea usu põhimõttega, kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõetamatu. Tegemist on kostja äririski realiseerumisega. Samuti pole võimalik väita, et kahju oleks tekkinud osaliselt hagejast tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest hageja vastutab (VÕS § 139 lg ). Põhjendamatu on kostja etteheide hagejale seoses tegevusetusega uute üürnike otsimisel. Fotodelt (tl 31 – 32) nähtub, et hageja on paigaldanud üüritavale hoonele reklaamid hoone müümise või rendile andmise kohta. AK 06.07.2020 e-kirjast (tl 33) nähtub erinevate pakkumiste tegemine kinnisvarabüroo poolt üüripinna üürimiseks 14 isikule ja ostmiseks 3 isikule. Kostja ettekandest pankrotivara kohta (tl 64) nähtub, et ka võlgnik on teinud 8 kuud olulisi jõupingutusi üürnike leidmiseks, kuid eelduslikult Covid-pandeemia tõttu ei ole neid õnnestunud leida.
11.TsMS § 238 lg 1 I lause alusel ei võta ringkonnakohus asja juurde hageja poolt apellatsioonimenetluses esitatud uusi tõendeid (konto väljavõtteid laekunud tuluga). Hageja on märkinud, et esitab tõendid selleks, et lõpetada vaidlus selle üle, kas hageja on saanud vaidlusalusel perioodil tulu, mis ületab üüri turuhinda. Kohus kogub üksnes tõendeid, millel on asjas tähendust ja konto väljavõtetelt nähtuvast ei sõltu asja lahendamise tulemus.
12.Kokkuvõttes tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Pankrotihaldur osaleb käesoleva tsiviilasja menetluses kostjana pankrotivõlgniku eest (PankrS § 106 lg 1). Menetlusest tulenevad varalised kohustused kannab võlgnik juriidilise isikuna pankrotihalduri asemel. Seoses sellega jäävad menetluskulud apellatsioonimenetluses võlgniku kanda (TsMS § 171 lg 1).
13.Järgnevalt määrab ringkonnakohus kindlaks vajalike ja põhjendatud menetluskulude suuruse (TsMS § 174 lg 1).
13.1.Hageja esitatud menetluskulude nimekirja järgi on tema apellatsioonimenetlusega seotud menetluskuludeks lepingulise esindaja kulud 4123 eurot (ilma käibemaksuta) kokku 28 h 42 min eest. Nimekirja kohaselt on lepinguline esindaja teinud järgmisi toiminguid: maakohtu otsusega tutvumine 24 min; tutvumine apellatsioonkaebusega 45 min; tutvumine menetlusse võtmise määrusega 12 min; apellatsioonkaebusele vastuse koostamise toimingud 13 h; toimingud seonduvalt kohtu 04.03.2022 määrusega (tutvumine, kliendile selgitamine, seisukoha koostamine, kompromissiettepaneku analüüsimine ja vastamine) kokku 14 h 15 min; nõupidamine kliendiga 6 min. Kostja esindaja tunnihind on 160 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja kinnitab, et ta on käibemaksukohustuslane, mistõttu palub ta õigusabikulude hüvitamist ilma käibemaksuta (TsMS § 174 lg 10).
13.2.Kostja vaidles menetluskulude suurusele vastu, leides et menetlusse võtmise määrusega tutvumise põhjendatud ajakuluks on 3 – 4 min 12 min asemel, samuti on ülepaisutatud apellatsioonkaebusele vastamise ja kohtu 04.03.2022 määrusega seonduvad menetluskulud. Esimeste osas peab kostja põhjendatud ajakuluks tulenevalt menetlusdokumentide sisust 8h 14 h 9 min asemel. Ülejäänud osas leiab kostja, et osaliselt on tegemist tehniliste toimingutega, samuti ei pea kostja hüvitama hageja esindaja õiguskirjandusele ja – praktikale kulutatud aega, sest selleks
8(9)
on ettenähtud advokaadi enesetäiendus. Pankrotimenetluse seisu kindlakstegemiseks selgituste saamiseks oleks võinud pöörduda hageja pankrotihalduri poole, kellelt saanuks kõige adekvaatsema info, aga pole seda teinud. Põhjendatud ajakuluks peab kostja nimetatud osas 8 h.
13.3.Kolleegiumi nõustub kostja seisukohaga, et hageja lepingulise esindaja kulud on põhjendatud osaliselt. Arvestades kohtuotsuse, apellatsioonkaebuse, selle menetlusse võtmise määruse ja hageja 07.02.2022 vastuse sisu ja mahtu, ringkonnakohtu 04.03.2022 kirja ja sellele poolte esitatud vastuste sisu ja mahtu, hageja vajadust suhelda kliendiga ja otsida vastavasisulist õigusteooriat ning -praktikat, analüüsida kompromissi sõlmimiseks ka pankrotimenetluse seisu, on kohtuotsusega tutvumise ja apellatsioonkaebusele vastamisega seonduvate toimingute põhjendatud ja vajalik ajakulu 8h ning kohtu 04.03.2022 määrusega seonduvate toimingutega seondu ajakulu 10 h. Seejuures arvestab kolleegium ka seda, et hageja esindaja on maakohtu menetluses põhjalikult dokumentidega tutvunud ja oma seisukoha kujundanud ning kordab apellatsioonimenetluses suures osas varem esitatud seisukohti. Samuti sellega, et tegemist oli pigem vähemahuka ja lihtsa vaidlusega. Kokku on hageja vajalik ja põhjendatud ajakulu 18 h.
13.4.Hageja lepingulised esindajad on osutanud hagejale teenust tunnitasuga 125, 155 ja 185 eurot (ilma käibemaksuta). Tunnitasu suurus ületab osaliselt taolises hagimenetluses keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu, mistõttu peab kolleegium mõistlikuks tunnitasuks praeguse menetluse puhul kuni 140 eurot (käibemaksuta). Kuna menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on apellatsioonkaebusele vastuse koostamist alustanud põhjendatult kõrgema kvalifikatsiooniga esindaja ja ülejäänud toimingud on teinud teine esindaja madalama tunnitasuga, arvestab ringkonnakohus põhjendatud menetluskuluks kuni 07.02.2022 tehtud toimingute eest 3 h x 140 eurot + 5 h x 140 eurot = 1120 eurot. Alates 04.03.2022 tehtud menetlustoimingute osas arvestab ringkonnakohus tulenevalt esindajate jaotusest menetlustoimingute tegemisel põhjendatud menetluskuluks 2 h x 125 eurot + 8 h x 140 eurot = 1370 eurot, kokku 2490 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hageja taotlus jääb rahuldamata 1633 euro ulatuses.
13.5.TsMS § 177 lg 4 ja hageja taotluse alusel märgib ringkonnakohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
14.TsMS § 178 lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes praeguse lahendi peale kaevates. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.