6.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
7.Toimetada määrus menetlusosalistele kätte. Edasikaebamise kord Määrusele saab esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest määruse teinud kohtu kaudu Tallinna Ringkonnakohtule, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel määruse tegemisest. Avaldaja esitatud väited ja nõue
1.Avaldajale kuulub korteriomand asukohaga Rotermanni 14-37, Tallinn. Juhatus edastas korteriomanikele ettepaneku otsuste vastu võtmiseks üldkoosolekut kokku kutsumata. Avaldaja hääletas vastu otsustele 2, 3 ja 5, so kehtestada 2020.a. majanduskava, kinnitada korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel, nõustuda BRESC OÜ kuuluvate 8 korteriomandi jagamisega 14 korteriomandiks. Avaldaja nõudis oma eriarvamuse hääletusprotokolli kandmist. Avaldaja leiab, et 2020.a. majanduskava koostamisel ei ole puudutatud isik järginud hea usu põhimõtet ega arvestanud korteriomanike õigustatud huvidega. Majanduskava eelnõuga koos ei esitanud puudutatud isik korteriomanikele tutvumiseks teenusepakkujatega sõlmitud lepinguid ja nende poolt teenuse osutamise eest esitatud arveid 2019.a. osutatud teenuste eest. Ka ei ole puudutatud isik esitanud korteriomanikele 2019.a. tarbitud vee- ja kanalisatsiooni, kütte, üldelektri ja prügiveo eest esitatud arveid, et korteriomanikel oleks võimalik veenduda, et majanduskavas toodud kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus põhineb eelmise aasta kogusel ja maksumusel. Ilma majanduskava koostamise aluseks olevate dokumentide esitamiseta seab puudutatud isik korteriomanikud olukorda, kus nad peavad pimesi usaldama juhatuse poolt esitatud kulude suuruseid. Majandamiskulude jaotamise otsuse sõnastuse alusel ei ole võimalik teadmata kasutatud lühendite tähendust ning seadmete poolt tarbitava elektrienergia koguseid kontrollida, kas arve esitamisel on juhatus jaganud üldelektri kulud vastavalt kinnitatud kohustuste jaotusele majandamiskulude kandmisel. Hea usu põhimõte nõuab, et korteriomanike suhteid korraldavad reeglid peavad olema üheselt mõistetavad ning arusaadavad ilma lisa selgitusteta. Puudutatud isik peaks esitama üldelektri arvestuse näite selgitamaks üldelektri jagamist, samuti teavitama korteriomanikke elektritariifidest. Üldelektri jaotamine muul viisil kui KrtS § 40 lg 1 sätestatud on lubatud vaid põhikirjas sätestatuna, mitte üldkoosoleku otsusega kehtestatava majanduskavaga. Avaldaja on vastu BRESC OÜ-le kuuluvate 8 korteriomandi jagamisega 14 korteriomandiks, kuna puudutatud isik ei ole esitanud avaldajale ehituseksperdi hinnangut, mis kinnitaks, et korteriomandite jagamine vastab ehitusnormidaga kehtestatud hoone püsimise ja jäikuse nõuetele. Lisaks ei ole puudutatud isik esitanud avaldajale
korteriomandite ümberjagamise projekti ning vastavate ametiasutuste kooskõlastusi sellele. Seega on dokumentideta tehtud otsus vastuolus KrtS § 12 sätetega ja ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 1 ja 12 lg 1 sätetega. Avaldaja omandas korteriomandi 2017.a. olles veendunud, et saab korteri eliitkorterelamusse. Ka enne uute korteriomandite moodustamist tegeles BRESC OÜ lühiajalise renditeenuse pakkumisega, kuid kuna korterite pindala oli suurem, siis olid klientideks varakad isikud, kelle käitumine ei häirinud teisi korteriomanikke. Nüüd on rendile antavate korterite pindala kaks korda väiksem ning sellest tulenevalt on rendihind oluliselt väiksem, mis on toonud majja teistsugused lühiajalised üürnikud, kes kasutavad korterid peamiselt lõbutsemiseks ning tekitavad lärmi. Avaldajale esitatud ehitus- ja kasutusloast ei nähtu kas nende dokumentide väljastamise käigus on hinnatud seda kas kanalisatsiooni püstikud on võimelised ära juhtima kaks korda suurema koguse vett. Kanalisatsiooni intensiivne kasutamine viib paratamatult ummistuste tekkimiseni ning praegu vaid ühe trepikoja probleemid levivad kogu korterelamule. BRESC OÜ lühiajaline üüriäri kahjustab avaldaja õigustatud huvi elada eliitkorterelamus. Avaldaja palub tunnistada kehtetuks 16. juuni 2020 hääletusprotokolli otsused 2, 3 ja 5. Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu. Avaldus on esitatud hilinenult. Puudutatud isiku ja avaldaja vahel on käimas mitmeid kohtuvaidluseid, mille käigus on puudutatud isik avaldajale detailselt selgitanud talle esitatud arvete kujunemist. Samuti on puudutatud isik võimaldanud avaldajal dokumentidega tutvuda. Avalduses toodud väited, et majanduskava peaks sisaldama eelmise majandusaasta arveid ja arvutusi, ei põhine seadusel – sellist nõuet seadus ei sätesta. KÜ pädevusse ei kuulu hinnata korteriomandite jagamise ehituslikke nüansse. Selles osas peab ehitus vastama igal juhul ehitusseaduses toodule ja selleks peab taotlema ehitusloa, mille seadusele vastavus kontrollib riiklik asutus. Samuti ei ole KÜ andnud nõusolekut ehitamiseks, vaid üksnes korteriomandite jagamiseks, mis on õiguslik, mitte ehituslik toiming. OÜ-l BRESC on põhjendatud ootus ja õiguskindlus, et kuna tema on teinud seaduse kohaselt ehitustööd, siis peab ta saama vastava kasutusloa. Kuna vastav kasutusluba on väljastatud, siis puudub õiguslik alus otsuse tühistamiseks. Korteriomandite jagamiseks ei pidanud olema korteriomanike kokkulepet, avaldaja ei olnud korteriomanikuks, kes olnuks OÜ-le BRESC kuuluvate korterite jagamisel asjast puudutatuks. Ei otsustatud oluliste ehitustööde tegemist, mis oleksid muutnud hoone osa funktsiooni või hoone välist kuju. Puudutatud isik palub jätta avalduse läbi vaatamata või rahuldamata. Kohtumääruse põhjendused
3.Kohtu hinnangul puuduvad avalduse läbi vaatamata jätmist põhjendavad asjaolud. Kohus jätab puudutatud isiku vastavasisulise taotluse rahuldamata.
4.Kohus tuvastab, et puudutatud isik on korteriühistu, mis on asutatud Rotermanni tn 6a, 14 ja 16 asuvate korteriomandite eseme osadeks olevate ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ning ühistu liikmete ühiseks esindamiseks (põhikiri dtl 346-349). Avaldaja on puudutatud isiku liige, kinnistusraamatu kohaselt on avaldaja korteri 37 omanik (dtl 84-91). Avaldaja on esitanud nõude 16.06.2020 hääletusprotokollis kajastatud korteriomanike otsuste 2, 3 ja 5 kehtetuks tunnistamiseks.
5.KrtS (korteriomandi- ja korteriühistuseadus) § 29 lg 2 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses.
Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 38 lg 1 järgi huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada. TsÜS § 38 lg 4 II lause järgi organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. KrtS § 29 lg 3 järgi korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates.
6.Nähtuvalt hääletuse protokollist oli korteriomanikele määratud tähtaeg eelnõude osas seisukoha esitamiseks kuni 15.06.2020 (dtl 92-93), otsused olid seega vastu võetud 16.06.2020. Avaldus esitati kohtule 14.08.2020, seega tähtaegselt. Kohus ei nõustu puudutatud isikuga, et seejuures omaks tähendust asjaolu, et kohus jättis avalduse esialgselt käiguta. Puuduste kõrvaldamine avalduses ei muuda avalduse esitamise aega.
7.Hääletusprotokolli kohaselt saadeti korteriomanikele seisukoha esitamiseks 05.06.2020 järgmiste otsuste eelnõud:
1.„kinnitada 2019. majandusaasta aruanne“;
2.„kinnitada 2020. majanduskava“;
3.„kinnitada korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel“;
4.„kutsuda juhatuse liige, S. G. (ID: xxxx) tagasi ning nimetada tema asemel uueks juhatuse liikmeks A. A. R. (ID: xxxx)“;
5.„võimaldada BRESC OÜ-l (korterite 1,2,3,4,5,6,7,8 ning parklate 32,33,35,36,37,38,40 ja panipaikade 2,3,5,6,7,8,omanikul) jagada talle kuuluvad 8 korterit 14-ks korteriks. Kõik vajalikud tööd teostatakse Bresc OÜ initsiatiivil ja kulul“. Hääletusprotokolli kohaselt võeti kõik nimetatud eelnõud ka otsustena vastu. Avaldaja hääletas otsuste 2, 3 ja 5 vastu ning esitas nendega seoses ka protokolli lisamiseks vastuväited (dtl 94-96).
8.Avaldaja on seoses otsustega 2 ja 3 puudutatud isikule ette heitnud dokumentide esitamata jätmist. Kohus nõustub puudutatud isikuga, et seadus ei näe ette, et majanduskava kinnitamiseks, vm päevakorras olnud otsuse vastuvõtmiseks, tulnuks korteriomanikele esitada teenusepakkujatega sõlmitud lepinguid ja nende poolt eest esitatud arved möödunud perioodi eest. Dokumendid, millega tutvuda peab olema võimalik enne otsuse poolt hääletamist, on ammendavalt nimetatud KrtS § 20 lg 3. Juhul kui korteriomanik soovib tutvuda muude korteriühistu tegevust puudutavate dokumentidega, on tal võimalik kasutada KrtS § 45 lg 3 tulenevat nõudeõigust. Nimetatu ei puuduta aga korteriomanike otsuste kehtivust.
9.Kohtule esitatu kohaselt on otsusena 2 kinnitatud majanduskavas (dtl 133) kajastatud kohustuste jaotus majanduskulude ja sihtkulutuste kandmisel ning otsusena 3 vastu võetud kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel (dtl 132), so nähtuvalt otsusest tarbimisest sõltuvate kulude jagamine.
10.Tulenevalt KrtS § 41 lg 1 p 3 on korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel majanduskava osa. KrtS § 40 lg 1 järgi korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 kohaselt korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. KrtS § 41 lg 2 järgi kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.
11.Puudutatud isiku põhikirja p 3.2.3 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma ühistule korteriomandi reaalosas tarbitud elektrienergia ning vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest vastavalt arvestitele ning p 3.2.4 järgi tasuma ühistule muude kui p 3.2.3 nimetatud kommunaalteenuste ja majandamiskulude eest proportsionaalselt korteriomandi reaalosa ruutmeetritele, mille hulka ei arvestata rõdusid ja terrasse. Kohus leiab, et otsused 2 ja 3 ei ole vastuolus põhikirjas sätestatud kulude jaotuse regulatsiooniga. Tarbimisest mittesõltuvad kulud on jagatud majanduskavas vastavalt põhikirja p 3.2.3 reaalosa ruutmeetrite järgi. Ka otsusena 3 vastu võetud tarbimisega kulude jaotus järgib põhikirjas sätestatud reaalosa suuruse põhise arvestuse põhimõtet, täpsustades üksnes, kuidas erinevate kulude maht kindlaks määratakse. Vee, kütte ja elektri arvestuse alusena on viidatud arvestite näitudele, mis on kooskõlas põhikirja p 3.2.3.
12.Avaldaja on majandamiskulude kandmise otsusele ette heitnud, et selles kasutatud lühendite tähendust teadmata ei saa üldelektri arvestust kontrollida. Kohus tuvastab, et otsuses on märgitud, mida lühendid tähendavad: KM on külmamasin ja VK on ventilatsiooniagregaat. Arvestuste käik on kohtu hinnangul esitatud jälgitavalt ning avaldaja esitatust ei nähtu, et arvestuste aluseks võetav ei võimaldaks saada õigeid andmeid korteriomanike tarbimise kohta. Avaldaja seisukoht, et esitatud peaks olema ka üldelektri arvestamise näidisarvutus ei põhine seadusel. Asjaolu, et teadmata seadmete poolt tarbitud elektrienergia koguseid ei saa üldelektri arvestust kontrollida, ei seondu vastuvõetud otsuste kehtivusega. Tarbimisest sõltuvate kulude suurust ei ole võimalik enne nende tekkimist kajastada. Avaldajal on võimalik soovi korral teavet tarbitud elektri koguse kohta või arvetega tutvumise võimalust korteriühistult küsida (KrtS § 45). Käesoleva menetluse esemeks avaldaja võimalikud teabenõuded ei ole.
13.Kohus asub seisukohale, et otsused 2 ja 3 ei ole vastuolus puudutatud isiku põhikirja ega seadusega, sh hea usu põhimõttega. Avaldus jääb nimetatud otsuste kehtetuks tunnistamise nõudes rahuldamata.
14.Otsus 5 hõlmab kohtu hinnangul kahte otsustust. Esiteks on BRESC OÜ-le antud nõusolek temale kuuluvate 8 korteriomandi jagamiseks 14 korteriomandiks. KrtS § 9 lg 1 kohaselt asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Puudutatud isiku väitel ei ole avaldaja asjassepuutuvaks korteriomanikuks, kuna BRESC OÜ soovis jagada ainult endale kuuluvaid korteriomandeid, mis teisi korteriomanikke ei puuduta. Kohus leiab, et otsus 5 on korteriomandite jagamise osas ebaselge sisuga. Otsuses ei ole märgitud, millisetel
tingimustel jagamiseks nõusolek antakse, välja arvatud, et 8 korteriomandist saab 14. Seega on sisuliselt nõusolek antud korteriomandite 14 jagamiseks ükskõik kuidas, sh viisidel, mis puudutavad ka teisi korteriomanikke. Nimetatu ei ole aga kooskõlas KrtS § 9 lg 1 sätestatuga. Kohus märgib täiendavalt, et asjas on esitatud e-kirjavahetus (dtl 323, dtl 310317, tõlge dtl 318-327), millest nähtuvalt on korterite 1-8 üldpinda ehitustöödega 36m2 võrra vähendatud ning korterite 1-8 omanik on teinud ettepaneku lepingu sõlmimiseks (al dtl 271), millega ühtaegu korterite 1-8 jagamisega muudetaks korteriomanike kaasomandi eset (lisades 36m2, mis ei kuulu ühegi eriomandi esemesse) ning mõtteliste osade suuruseid. Korteriomandite jagamine viisil, nagu on märgitud viidatud lepingus, puudutab kõigi korteriomanike õiguseid.
15.Teise otsustusena on punktis 5 BRESC OÜ-le antud nõusolek „kõigi vajalike tööde teostamiseks“ seoses korteriomandite jagamisega. KrtS § 38 lg 1 kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Kohus leiab, et otsus 5 on ebaselge ka teise otsustuse osas. Määratletud ei ole, millisteks konkreetseteks töödeks on nõusolek antud. Samaselt esimese otsustusega on sisuliselt antud nõusolek ükskõik milliste tööde teostamiseks, tingimusel, et need seonduvad 8 korteri 14 jagamisega ükskõik millisel viisil. Selliselt on otsus vastuolus KrtS § 38 lg 1. Kohus leiab, et hindamaks korteriomanike otsuste vastavust seadusele, omab tähendust milliste tööde tegemiseks nõusolek anti, mitte millised ehitustööd tegelikult tehti ning kas tegemist oli selliste töödega, milleks avaldaja nõusolek ei olnud KrtS § 38 lg 2 alusel vajalik. Küsimus konkreetsete ehitustööde õiguspärasusest ei ole käesoleva menetluse esemeks. Seetõttu ei oma tähendust asjas tõenditena esitatud ehitusluba (dtl 329334) ja kasutusluba (dtl 336-343). Kohus rahuldab avalduse osaliselt ja tunnistab otsuse 5 kehtetuks vastuolu tõttu KrtS § 9 lg 1 ja § 38 lg 1.
16.Kohus leiab, et avaldaja etteheited BRESC OÜ-le seoses lühiajalise üüriäri korraldamisega, st tema korteriomandite kasutamisega, ei seondu asjas vaidlustatud korteriomanike otsustega, ega hinda seoses nendega esitatud tõendeid (dtl 371-476). Menetluskulude jaotus
17.TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna kohus rahuldab avalduse osaliselt, st kohtusse pöördumine oli põhjendatud osaliselt, jätab kohus menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.