Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK

X (avaldaja I) ja Y (avaldaja II) esitasid 27. augustil 2020 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Roosikrantsi tn 13 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 29. juuni 2020. a üldkoosoleku otsuse päevakorra p-de 4 ja 5 kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks. Päevakorra p 4 all võeti vastu korteriühistu uus põhikiri ja päevakorra p 5 all kinnitati 2020. a majanduskava. Avalduse kohaselt on avaldajad korteriühistu liikmed. 29. juunil 2020. a toimus korteriomanike üldkoosolek. Üldkoosolekul osales avaldaja I, kes esindas volikirja alusel ka avaldajat II. Avaldaja I esitas vastuväited ja hääletas vastu nii uuele põhikirjale kui ka 2020. a majanduskava kinnitamisele. Uue põhikirja p-d 7.6 ja 7.6.1 sätestavad, et: „Soojusenergia kulusid jagatakse vastavalt individuaalsete soojusenergia mõõturite süsteemi mõõtmistulemustele. Tehnilise rikke korral toimub rikkeperioodil kulude jagamine korteriomandi reaalosa suuruse järgi. Individuaalsete soojusenergia mõõturite süsteemist tulenevate kulude jaotamisel lähtutakse põhimõttest 70% muutuvkulud ja 30% püsikulud, mis põhineb individuaalsete soojusenergia mõõturite süsteemi paigaldaja soovitusel“. Uus soojusenergia kulude jaotamise kord on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-ga 40, sest see ei ole kõiki asjaolusid arvestades mõistlik, kahjustab ülemääraselt avaldajate huve ning on vastuolus hea usu põhimõttega. Nimelt paigaldati elamu korteritesse küttekulujaoturid MESA. Korteriühistu juhatuse liige W esitas üldkoosolekul võrdluse perioodi 2019. a oktoober kuni 2020. a aprill soojusenergia kulude kohta, millest nähtub, et küttekulujaoturite näitude alusel soojusenergia kulude jagamisel võrreldes nn ruutmeetripõhise jaotusega kujuneb avaldajatele kuuluva eluruumi nr 4 soojusenergia kulu 1,82 korda suuremaks. Samas väheneb mõne teise korteri soojusenergia kulu ca 2 korda. Seega toob uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduv KrtS § 40 lg 1 sätestatust erinev soojusenergia kulude jaotamine avaldajate jaoks kaasa soojusenergia kulude olulise suurenemise. Soojusenergia tarbimist mõjutab korteri asukoht elamus. Füüsikaseadustest tulenevalt sõltub ehitise soojuslik efektiivsus tasapinnaliste elementide (nt sein, põrand, katus, aken) soojusvõimest. Lisaks võivad külmasillad oluliselt mõjutada hoone piirdetarindi soojusefektiivsust ja hoone energiatarbimist. Korterelamu hoovialale sissepääsuks on ehitatud nn kangialune. Avaldajatele kuuluv korter asub kangialuse kohal selliselt, et korteri põrandad on korterelamu välispiirdeks. Lisaks on avaldajate korteri läänepoolne ja idapoolne sein korterelamu välisseinadeks. Seetõttu on läbi avaldajatele kuuluva korteri seinte ja põranda kõrgem soojuskadu kui korterelamus asuvatel teistel korteritel ning avaldajatele kuuluvas korteris siseõhu temperatuuri ja õhuniiskuse vajalikul tasemel hoidmiseks kulub rohkem soojusenergiat kui teiste korterite puhul. Seega uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduv KrtS § 40 lg 1 sätestatust erinev soojusenergia kulude jaotamise kord toob avaldajate jaoks kaasa olukorra, kus neil tuleb lisaks iseenda kaasomandiga seotud soojusenergia kuludele kanda ka teiste korteriomanike kaasomandiga seotud soojusenergia kulu. Seega ei ole uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduv soojusenergia kulude jaotamine mõistlik ja kahjustab ülemääraselt avaldajate huve ning on ka vastuolus hea usu põhimõttega. See on aluseks päevakorra p 4 all vastu võetud otsuse, millega võeti vastu uus põhikiri, kehtetuks tunnistamiseks. Lisaks võeti uus põhikiri vastu eelkõige nende korteriomanike häältega, kelle soojusenergia kulud uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduva soojusenergia kulude jaotamise korra tulemusena varasemaga võrreldes kuni ca 2 korda vähenevad (korterid 17, 20, 19, 3, 18, 5, 12, 14). Seega kasutasid need korteriomanikud otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid korteriühistu teiste liikmete, s.o avaldajate kahjuks. See asjaolu on samuti aluseks päevakorra p 4 kehtetuks 2 (11)

tunnistamiseks. Sellest asjaolust lähtudes võib kõnealust otsust pidada ka heade kommetega vastuolus olevaks ja sellest tulenevalt tühiseks. Päevakorra p 5 all otsustati kinnitada 2020. a majanduskava, milles on kommunaal- ja muude jagatavate teenuste osas märgitud, et: “Soojusenergia alus: tarnija poolt esitatud soojusenergia koondarve tarbitud soojusenergia eest vastavalt soojusarvestile. Soojusenergia arvest lahutatakse maha vee soojendamiseks kulunud soojusenergia kogus ja äripindade poolt tarbitav küte ventilatsioonile (maksavad äripinnad jaotatuna köetava pinna ruutmeetritele). Vee soojendamise kulust järele jääv osa soojusenergiast jagatakse korterite ja äripindade individuaalsete soojusenergia mõõturite näitude järgi. Kütteperioodi lõppedes tähendab arvel olev soojusenergia tsirkulatsioonikulu (sooja kadu)“. 2020. a majanduskava on soojusenergia kulude jagamise osas vastuolus nii seadusega (KrtS § 40 ja § 41) kui ka üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud korteriühistu põhikirjaga. KrtS § 40 lg 2 võimaldab KrtS § 40 lg 1 sätestatud üldreeglist kõrvale kalduda üksnes kas kaasomanike kokkuleppega või põhikirjaga. Sellist kaasomanike kokkulepet korteriomanike vahel ei ole. Lisaks ei näinud üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud põhikiri ette üldreeglist erinevat kohustuste jaotamise alust ja tasumise korda. Üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud põhikirja p 6 kohaselt kannavad ühistu liikmed elamu kommunaalkulusid proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosa üldpinna suuruse osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Põhikirja p 6.1 lause viimane osa „kui üldkoosolek ei otsusta teisiti“ lubab sisuliselt kulude jaotamise pindalapõhisest arvestusest kõrvalekalduvalt otsustada üldkoosolekul ilma põhikirja muutmata, kuid selline kord ei ole kooskõlas KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga. Avaldajad osundavad ka asjaolule, et 2020. a majanduskava kinnitati eelkõige nende korteriomanike häältega, kelle soojusenergia kulud vähenevad varasemaga võrreldes 2020. a majanduskavas sisalduva soojusenergia kulude jaotamise korra tulemusena kuni ca 2 korda (korterid nr 17, 20, 19, 3, 18, 5, 12, 14). Seega kasutasid need korteriomanikud oma hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid korteriühistu teiste liikmete, s.o avaldajate kahjuks. See asjaolu on samuti aluseks kõnealuse otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Sellest asjaolust lähtudes võib kõnealust otsust pidada aga ka heade kommetega vastuolus olevaks ja sellest tulenevalt tühiseks. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning palus jätta avaldus rahuldamata. Korterelamusse on paigaldatud soojakulujaoturite süsteem. 29. juuni 2020. a üldkoosolekul kinnitati uue põhikirja muudatusega soojakulujaoturite süsteemi paigaldamise järgselt soojusenergia kulu jaotuspõhimõtted. Varasema põhikirja p 6.1 sätestas, et „Elamu kommunaalkulusid kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosa üldpinna suuruse osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti“. 2018. a üldkoosolek on otsustanud teisiti. 5. juuni 2018. a üldkoosoleku otsuse alusel võeti 2018. a lõpus kasutusele MESA küttekulujaoturite lahendus. KÜ Roosikrantsi 13 korteriomanike 29. juuni 2020. a üldkoosoleku päevakorrapunkt 4 võeti vastu uus põhikiri koos erinevate muudatustega. Sh kirjutati täpsemalt lahti soojusenergia kulude jaotamise alus uue põhikirja p-s 7.6. Avaldaja esitas päevakorrapunkti 4 osas eriarvamuse korter 20 omaniku, s.o W esindusõiguse osas, kuid mitte otsuse sisu ja uue põhikirja sõnastuse osas. Päevakorrapunkti 5 osas avaldaja eriarvamust ei esitanud. Üldkoosolekul vastu võetud otsused ei ole vastuolus heade kommetega või hea usu põhimõtetega. Korteriomanikel oli võimalik mitmeid aastaid enne korteripõhiste soojakulujaoturite süsteemi juurutamist oma seisukoht öelda ja küsimused tõstatada. Avaldajad neid võimalusi ei kasutanud. Lisaks ei saa vaidlusaluste päevakorrapunktide hääletamise osas üheselt väita, et otsuste poolt hääletasid üksnes uuest soojusenergia kulude jaotamise korrast „võitjad“ ja otsuste vastu hääletasid „kaotajad“. Puudutatud isik tõi näitena esile äripinna S2 küttekulud, mis on uue korra järgi oluliselt madalamad. Samas hääletas äripinna S2 omanik uue 3 (11)

soojusenergia kulu jaotamise vastu. Korter 15, kelle küttekulud on uue korra järgi oluliselt kõrgemad, hääletas aga poolt. KrtS § 40 lg 2 sätestab, et põhikirjaga võib ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Korteriühistu on astunud samme, et mõõta tarbitud soojusenergiat igas korteris vastavalt tegelikule tarbimisele. See on mõistlik ja seadusjärgne lahendus. Soojusenergia kulude jaotamise kord ei kahjusta avaldajate õigustatud huve. MESA küttekulujaoturite lahenduse eesmärk ei ole kohelda korteriomanikke ebavõrdselt, vaid eesmärk on teadvustada korterivaldajatele nende otsuste mõju korteromandi, sealtkaudu kogu hoone, kütteenergia tarbimisele. MESA küttekulujaoturite lahendusega on võimaldatud korterivaldajatel mõjutada korteriomandi küttekulusid oma teadlike otsuste kaudu. Avaldaja seisukoht, et tema korteriomandi asukoha tõttu on küttekulud suuremad, ei ole korrektne ning on vastuolus avaldaja enda esitatud tõenditega. Puudutatud isik tõi näitena äripinna S2 paiknemise hoones – kolm seina neljast väliskeskkonnaga ühenduses, üks seintest tervenisti klaasist koos välisuksega otse tänavale. Samas äripinna S2 küttekulud on kõige väiksemad ruutmeetri kohta. Täiendavalt tõi puudutatud isik esile korteri 15 asukoha hoone keskel ümbritsetuna teistest korteritest, kuid ometi on selle korteri küttekulud ruutmeetri kohta kõige kõrgemad. Seega ei määra korteriomandi paiknemine korterelamus küttekulude puhul avaldaja poolt esile toodud suurt mõju, vaid olulised on korteriomandite valdajate otsused korteriomandi kütmise osas (kas küttekeha ventiil peab olema põhja keeratud jms). Lisaks on uue põhikirja p 7.6.1 järgi MESA küttekulujaoturite lahenduse roll hoone küttekulude jaotamisel 70%, mitte 100%.

MAAKOHTU MÄÄRUS

Maakohus jättis 26. oktoobri 2020. a määrusega avalduse rahuldamata. Kohus leidis, et otsused ei ole KrtS § 29 lg 1 ega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi tühised. Kohus ei nõustunud avaldajatega, et vaidlusalused otsused on heade kommetega vastuolus ja tühised seetõttu, et üldkoosolekul võeti vastu uus põhikiri ja kinnitati 2020. a majanduskava eelkõige nende korteriomanike häältega, kelle soojusenergia kulud uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 ja 2020. a majanduskavas sisalduva soojusenergia kulude jaotamise korra tulemusena varasemaga võrreldes vähenevad ning et need korteriomanikud kasutasid otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid teiste liikmete, s.o avaldajate kahjuks. Eesmärk vähendada küttekulusid individuaalsete mõõturite kasutamisega on õiguspärane ja aktsepteeritav. Ei ole heade kommete vastane, kui korteriomanikud teevad üldkoosolekul otsuseid küttekulude vähendamiseks. Seda ei muuda asjaolu, et osadele korteriomanikele, sh avaldajatele olnuks kasulikum soojusenergia kulude jaotamisel endise soojusenergia ruutmeetripõhise jaotamise süsteemi säilimine. Vaidlusalused otsused on vastu võetud nõutava häälteenamusega ning pole võimalik eeldada, et korteriomanike huvid otsuste vastuvõtmisel alati kattuksid. Kohtul ei ole alust sekkuda korteriomanike pädevusse ja asuda vaidlusaluseid otsuseid hindama otstarbekuse seisukohast. Midagi heade kommete vastast ei ole selles, et korteriühistu on astunud samme, et tarbitud soojusenergiat mõõta igas korteri soojusenergia tarbimise mahu alusel. Uue põhikirja p-dega 7.6 ja 7.6.1 vastu võetud soojusenergia kulude jaotamise kord ei ole vastuolus KrtS §-ga 40. Võimalus sätestada tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist vastavalt tarbitud teenuse mahule on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses. Tegemist on mõistliku lahendusega. Mh on üldkoosolekul vastu võetud põhikirja muudatuse p 7.6.1 kohaselt MESA individuaalsete soojusenergia mõõturite süsteemi lahenduse roll hoone küttekulude jaotamise juures 70%, mitte 100%. Avaldaja väited tema 4 (11)

huvide ülemäärase kahjustamise kohta on paljasõnalised. Avaldajad ei ole esitanud andmeid oma küttekulude kohta pärast vaidlusaluste otsuste vastuvõtmist. Esitatud tõenditest nähtub, et korteriühistu 5. juuni 2018 üldkoosoleku otsuse alusel on ka avaldajate korterisse paigaldatud soojusmõõturid, kuid avaldaja pole võimaldanud neile ligipääsu. Avaldaja esitatud fotod ei tõenda, et avaldaja küttekulud oleksid vaidlusaluste otsuste tõttu suurenenud ainuüksi avaldajate korteriomandi asukoha tõttu või nagu tuleks avaldajatel lisaks iseenda kaasomandiga seotud soojusenergia kuludele kanda ka teiste korteriomanike kaasomandiga seotud soojusenergia kulusid. Lisaks eeltoodule nähtub esitatud tõenditest, et soojusenergia kulude jagamist individuaalsete soojusenergia mõõturite süsteemi mõõtmistulemuste alusel on arutatud ja tehtud ettevalmistusi uuele süsteemile üleminekuks juba alates 2016. a korteriühistu üldkoosolekutest. Ka avaldajad ise möönavad, et korteriühistu liikmete korteritesse olid juba varasemalt testimiseks paigaldatud küttekulujaoturid MESA. Seega on korteriühistu käitunud uuele süsteemile üleminekul vastutustundlikult ja ettearvatavalt. Asjakohatud on avaldajate väited varasemate üldkoosolekute otsuste tühisuse kohta. Praeguse asja õigeks lahendamiseks ei ole vaja hinnata varasemate üldkoosolekute otsuste kehtivust. Samuti puuduvad andmed, et avaldajad oleks eelnevate üldkoosolekute otsuste kehtivust vaidlustanud. Paljasõnalised on avaldajate väited, nagu oleks korteriühistu juhatus korteriomanikke, sh avaldajaid eksitusse viinud. Vaidlusaluste otsustega kinnitatud soojusenergia kulude jaotamise kord ei kahjusta avaldajate õigustatud huve ning sellise lahenduse eesmärk ei ole kohelda korteriomanikke ebavõrdselt. Vaidlusalused otsused ei ole vastuolus seadusega ega korteriühistu põhikirjaga. Seejuures ei oma tähtsust asjaolu, et avaldajate väitel jõustus üldkoosolekul vastu võetud põhikirja uus redaktsioon alles selle kohta korteriühistute registrisse kande tegemisest 10. augustil 2020. Asjaolu, et põhikirjamuudatus jõustub selle registrisse kandmisest, ei tähenda, et korteriomanikud ei võinud korteriühistu majanduskava kinnitamisel lähtuda samal üldkoosolekul vastuvõetud muudetud põhikirjast. Samuti andis korteriühistu põhikirja varasema redaktsiooni p 6.1 üldkoosolekule pädevuse otsustada kulude kandmise osas erinevalt proportsionaalsest ruutmeetripõhise jaotuse põhimõttest. Avaldajad ei saa vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamist nõuda ka TsÜS § 38 lg 4 teises lauses sätestatud piirangu tõttu. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt ei esitanud avaldajad üldkoosolekul vastuväidet päevakorra p-de 4 ja 5 all vastu võetud otsusele. Päevakorrapunkti 4 kohaselt esitas avaldaja eriarvamuse korter 20 omaniku esindusõiguse osas, kuid mitte otsuse sisu ja uue põhikirja sõnastuse kohta. Päevakorrapunkti 5 kohta avaldajad mingeid eriarvamusi ei esitanud.

MÄÄRUSKAEBUS

Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu määruse ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldada. Avaldajad leiavad, et maakohus ei oleks tohtinud avaldajatele ette heita nende väidete paljasõnalisust ega jätta nende nõudeid tõendamatuse tõttu rahuldamata. Maakohus on oluliselt rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 435 lg-t 1, § 477 lg-t 1, § 478 lg-t 1 ja § 463 lg-t 2. Nende sätete koosmõjust tulenevalt võib kohus hagita asjas teha sisulise lõpplahendi alles siis, kui on asja ammendavalt arutanud ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Maakohus ei lähtunud uurimispõhimõttest ning ei selgitanud välja olulisi asjaolusid, ei kogunud tõendeid ega osutanud tõendite täiendava esitamise vajadusele. Lisaks on maakohus avaldajaid kohtulahendi tegemisel üllatanud ning rikkunud avaldajate õigust olla ära kuulatud. Maakohus teatas 21. septembri 2020 kirjaga, et lõplike seisukohtade esitamise tähtaeg on 8. oktoober 2020. Avaldajad said alles vaidlustatud määrusest üllatuslikult teada, et maakohus on vastu võtnud puudutatud isiku menetlustähtaja rikkumisega

tõendid. Samuti on kohus kohtumääruse tegemisel nendega ka arvestanud, kuigi ei ole avaldajatele võimaldanud uute asjaolude ja tõendite kohta arvamust avaldada. Hagita menetluses võib kohus tugineda ainult nendele tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Riigikohus on asjas 3-21-45-09 selgitanud, et kui kohus otsustab asja lahendada kirjalikult, peab menetlusosalistele olema tagatud võimalus esitada enne asja lahendamist kõik oma väited, vastuväited ja tõendid. Lisaks peab menetlusosalisele andma võimaluse tõendeid uurida ja asjaolude kohta arvamust avaldada. Antud juhul sellist võimalust maakohus avaldajatele ei ole andnud. Mh on see põhjustanud puudutatud isiku poolt maakohtu eksitamise asjaoludes ning on toonud kaasa ebaõige kohtumääruse. Avaldajad on praeguses määruskaebuses eksitavatele väidetele vastu vaielnud ning osundanud tegelikele asjaoludele, millised nähtuvad ka puudututatud isiku hilinenult esitatud tõenditest. Üldkoosoleku päevakorra p-de 4 ja 5 all vastu võetud otsused on vastuolus heade kommetega, mistõttu esineb alus nende tühistuse tuvastamiseks. Avaldajad tõid päevakorra p 4 osas esile ja tõendasid, et uus põhikiri võeti vastu eelkõige nende korteriomanike häältega, kelle soojusenergia kulud uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduva soojusenergia kulude jaotamise tulemusena vähenevad võrreldes varasemaga kuni 2 korda (korterid 17, 20, 19, 3, 18, 5, 12, 14). Seega kasutasid need korteriomanikud hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid teiste korteriühistu liikmete, s.o avaldajate kahjuks. Avaldajad tõid ka välja ning tõendasid, et korteriühistu uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduv KrtS § 40 lg 1 sätestatust erinev soojusenergia kulude jaotamise kord toob avaldajate jaoks kaasa varasemaga võrreldes soojusenergia kulude olulise suurenemise ning olukorra, kus avaldajatel tuleb lisaks iseenda kaasomandiga seotud soojusenergia kuludele kanda ka teiste korteriomanike kaasomandiga seotud soojusenergia kulusid. Seega ei ole uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduv soojusenergia kulude jaotamise kord mõistlik ja kahjustab ülemääraselt avaldajate huve ning on ka vastuolus hea usu põhimõttega. Lisaks leidis maakohus alusetult, nagu oleks puudutatud isiku eesmärk mõõta tarbitud soojusenergiat igas korteris reaalselt tarbitu mahu alusel. Kohus jättis tähelepanuta avaldajate väited, et korterelamu ruumidesse paigutatud nn soojuskulu mõõturid ei võimalda mõõta igas korteris reaalselt tarbitud soojusenergiat ega jagada küttekulu reaalse tarbimise alusel. Ka üldkoosoleku päevakorra p 5 all vastu võetud otsus on vastuolus heade kommetega, mistõttu esineb alus selle tühisuse tuvastamiseks. Ebaõige ja vastuolus KrtS § 20 lg-ga 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg-ga 2 on kohtu seisukoht, et korteriomanikud võisid 2020. a majanduskava kinnitamisel lähtuda samal üldkoosolekul vastu võetud uuest muudetud põhikirja redaktsioonist. 29. juuni 2020 üldkoosolekul vastu võetud põhikirja uus redaktsioon jõustus alles selle kohta korteriühistute registrisse kande tegemisest

võrreldes soojusenergia kulu olulise suurenemise ning olukorra, kus avaldajatel tuleb lisaks iseenda kaasomandiga seotud soojusenergia kuludele nüüd kanda ka teiste korteriomanike kaasomandiga seotud soojusenergia kulusid. Selline soojusenergia kulude jaotamise kord ei ole seetõttu mõistlik ja kahjustab ilmselgelt ülemääraselt avaldajate, kui korteriomanike õigustatud huve ning on ka vastuolus hea usu põhimõttega. Nendest asjaoludest lähtudes võib kõnealust otsust pidada heade kommetega vastuolus olevaks ja sellest tulenevalt tühiseks. Maakohus leidis ebaõigesti, et avaldajad ei saa vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamist nõuda TsÜS § 38 lg 4 teises lauses sätestatud piirangu tõttu. Üldkoosoleku protokollist nähtub avaldaja I vastuväide kõigile sellel koosolekul vastuvõetud otsustele põhjendusega, et hääletamisel osalenud korteri nr 20 omanikul puudub korteri nr 20 kaasomaniku volitus. Vastuväide on esitatud ühe tahteavaldusega kõigi üldkoosolekul vastuvõetud otsuste suhtes. Asjaolu, et vastuväide on protokollis märgitud päevakorra p 4 alla ja mitte teiste päevakorra pde, sh p 5 all, ei muuda olematuks fakti, et avaldaja I esitas üldkoosolekul vastuväite ka päevakorra p 5 all. Esinevad nii TsÜS § 38 lg 1 esimeses lauses kui ka teises lauses sätestatud alused päevakorra p 4 all vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, kuna: •

uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduv soojusenergia kulude jaotamise kord on vastuolus KrtS §-ga 40, sest see ei ole kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ning kahjustab ülemääraselt avaldajate kui korteriomanike õigustatud huve;

•

osad korteriühistu liikmed kasutasid päevakorra p 4 otsuse tegemisel oma hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid teiste liikmete, sh avaldajate kahjuks.

Maakohus jättis mõlemad kehtetuse alused kontrollimata. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ja vääralt tõlgendanud materiaalõiguse norme. Maakohus on ebaõigesti tõendeid hinnanud. Maakohus ei hinnanud, kas uus soojusenergia kulude jaotamise kordon mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Avaldajad on tõendanud oma huvide ülemäärast kahjustamist. Avaldajad on tõendanud, et vaidlusaluste otsuste tõttu on suurenenud avaldajate küttekulud avaldajate korteriomandi asukoha tõttu ja ka seda, et avaldajatel tuleb lisaks iseenda kaasomandiga seotud soojusenergia kuludele kanda ka teiste korteriomanike kaasomandiga seotud soojusenergia kulu. Seega ei ole uue põhikirja pdes 7.6 ja 7.6.1 sisalduv soojusenergia kulude jaotamise kord mõistlik, kahjustab ülemääraselt avaldajate huve ning on ka vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus on oluliselt rikkunud uurimispõhimõtet. Näiteks on maakohus üllatuslikult heitnud avaldajatele ette, et avaldajad pole esitanud andmeid oma küttekulude kohta pärast vaidlusaluste otsuste vastuvõtmist. Samas ei osundanud kohus avaldajatele selliste tõendite esitamise vajadust. Ka on maakohus leidnud, et kohtule esitatud fotod ei tõenda avaldajate väiteid nende korteriomandi asukoha tõttu küttekulude suurenemisest ning teiste korteriomanike kaasomandiga seotud kulude kandmise kohta. Kohus ei selgitanud avaldajatele täiendavate tõendite esitamise vajadust. Samas on puudutatud isik kinnitanud avaldajate väiteid. Puudutatud isik kinnitas, et on teadlik äripinna S2 valdajate soovist saavutada müüdavate lillede säilimise huvides äripinnal S2 võimalikult madal temperatuur. Seega ei saa olla mõistlikku vaidlust, et äripinnal S2 toimub alakütmine, mis mõjutab selle kohal asuva avaldajate korteri nr 4 küttekulusid. Tõene ei ole puudutatud isiku väide nagu kütaksid äripinna S2 soojaks külmkapid, mistõttu puudub keskkütte vajadus. Kuna puudutatud isik esitas sellise väite maakohtule alles 16. oktoobri 2020 menetlusdokumendis, millele kohus ei võimaldanud avaldajatel vastata, paluvad avaldajad tõendina vastu võtta äripinnal S2 asuva Lillepallid OÜ juhatuse liikme C ja avaldaja I kirjavahetuse, milles Lillepallid OÜ juhatuse liige C kinnitab, et lillekauplus hoiab ruumis madalat temperatuuri seoses lillede säilitamisega, mitte keskkütte vajaduse puudumise tõttu ning korteriühistu juhatuse liikmed ei ole tema poole selles küsimuses pöördunud. 7 (11)

Päevakorra p-s 4 sisalduv otsus on vastu võetud eelkõige nende korteriomanike häältega, kes selle tulemusena avaldajate arvel rikastuvad. Juriidilise isiku liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Avaldajad tõid maakohtus esile, et uus põhikiri võeti vastu eelkõige nende korteriomanike häältega, kelle soojusenergia kulud uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduva soojusenergia kulude jaotamise korra järgi vähenevad varasemaga võrreldes kuni 2 korda. Seega kasutasid need korteriomanikud otsuse tegemisel oma hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid teiste liikmete, so avaldajate kahjuks. Nimetatud asjaolud on tõendatud korteriühistu juhatuse koostatud tabeli „MESA vs m2 kalkulatsioon (talv 2019-2020)“ andmetega ning üldkoosoleku protokolliga. Maakohus jättis TsÜS § 38 lg 1 teise lauses sätestatud kehtetuse aluse kontrollimata. Esinevad nii TsÜS § 38 lg 1 esimese lauses kui teises lauses sätestatud alused päevakorra p 5 all vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, kuna: •

selle otsusega kinnitatud 2020. a majanduskavas sisalduv soojusenergia kulude jagamise põhimõte on vastuolus nii seadusega (KrtS § 40 ja § 41) kui üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud KÜ põhikirjaga (TsÜS § 38 lg 1 esimene lause);

•

osad korteriühistu liikmed kasutasid päevakorra p 5 all otsuse tegemisel oma hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid teiste liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada (TsÜS § 38 lg 1 teine lause).

MENETLUSE EDASINE KÄIK

Maakohus võttis avaldajate määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele vastamiseks. Puudutatud isik palub jätta määruskaebuse rahuldamata. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata. Avaldajad on palunud tunnistada kehtetuks puudutatud isiku (korteriühistu) 29. juuni 2020. a üldkoosoleku protokolli p-de 4 ja 5 all vastu võetud otsused, s.o otsus, millega võeti vastu uus korteriühistu põhikiri (p 4) ning otsus, millega kinnitati 2020. a majanduskava (p 5). Alternatiivselt palus avaldaja tuvastada nende otsuste tühisus. Avaldajad tuginevad mõlema otsuse osas tühisuse alusena nende otsuste vastuolule heade kommetega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et vaidlustatud otsused ei ole vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et küttekulude jagamine tegelikult tarbitu alusel ei ole ebamoraalne ega ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastane. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et võimalust põhikirjas majandamiskulude jaotamisel seaduses sätestatust kõrvale kalduda reguleerib KrtS § 40 lg 2, mille kohaselt peab seaduses sätestatust erinev majandamiskulude jaotamise alus olema kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega tohi kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Sisuliselt hõlmavad need eeldused ka otsuse kooskõla heade kommetega. Seega on KrtS § 40 lg 2 erinormiks TsÜS § 38 lg-le 2 osas, mis puudutab otsuse vastuolu heade kommetega. Muudele otsuste tühisuse alustele ei ole avaldajad tuginenud ega nende eelduseks olevaid asjaolusid välja toonud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et avaldajad ei saa TsÜS § 38 lg 4 teise lause kohaselt nõuda üldkoosoleku protokolli p-s 5 sisalduva otsuse, st majanduskava 8 (11)

vastuvõtmise, kehtetuks tunnistamist, kuna nad osalesid üldkoosolekul, kuid ei lasknud protokollida oma vastuväidet sellele otsusele. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väitega, et asjaolust, et avaldajad lasid protokollida vastuväite p-s 4 vastu võetud otsuse kohta, saaks järeldada, et sellega oli esitatud vastuväide kõigi üldkoosolekul vastuvõetud otsuste suhtes. TsÜS § 38 lg 4 kohaselt tuleb esitada vastuväide igale otsusele, mille kehtetuks tunnistamist soovitakse. Avaldajate vastuväide kajastub üldkoosoleku protokollis selgelt üksnes p 4 juures. Vastuväite sõnastusest ei nähtu, et see hõlmaks teisi otsuseid. Ka ei viita sellele vastuväite asukoht protokolli p-s 4. Kui avaldajad oleksid esitanud vastuväite kõigile otsustele, oleks eelduspärane, et see sisalduks juba protokolli alguses. Järelikult leidis maakohus õigesti, et avaldajad ei ole TsÜS § 38 lg 4 järgi õigustatud üldkoosoleku protokolli p-s 5 sisalduva otsuse kehtetuks tunnistamist nõudma. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et avaldajatel ei ole TsÜS § 38 lg 4 teises lauses sätestatud piirangu tõttu õigust nõuda üldkoosoleku protokolli p-s 4 sisalduva otsuse, st põhikirja vastuvõtmise, kehtetuks tunnistamist. Selles osas muudab ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendusi. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et avaldajad ei esitanud vastuväidet selle otsuse kohta. Üldkoosoleku protokolli p 4 juures on protokollitud avaldaja I eriarvamus järgmise sisuga: korter 20 omanikul puudub koosolekul korter 20 kaasomaniku volitus. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega, et avaldajad pole hiljem üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel seotud protokollitud vastuväite sisuga (vt ka Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, 2010 Juura kirjastus, § 38 p 3.3.1). Eraõigusliku juriidilise isiku organi otsuse vaidlustamise menetluses esitatava vastuväite eesmärgiks on eelkõige õiguskindluse tagamine ja teistele koosolekul osalevatele liikmetele märkuandmine, et kavatsetakse hääletustulemusega mitte nõustuda ning vastuvõetud otsus hiljem vaidlustada (vt analoogia korras eraõigusliku juriidilise isiku organi otsuse vaidlustamise menetluses esitatava vastuväite eesmärgi kohta ka Riigikohtu 5. juuni 2019. a otsus asjas 2-1619017, p 35). Kuigi avaldajad ei tugine kohtumenetluses üldkoosoleku kvooruminõude ega otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude rikkumisele, pidid teised koosolekul osalenud korteriomanikud aru saama, et olukorras, kus avaldajad esitasid vastuväite, ei pruugi nad otsusega nõustuda ning võivad selle hiljem vaidlustada. Seega leiab ringkonnakohus vastupidiselt maakohtule, et TsÜS § 38 lg 4 ei välista avaldajate õigust nõuda üldkoosoleku protokolli p-s 4 sisalduva otsuse kehtetuks tunnistamist. Avaldajad paluvad tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsuse põhikirja kinnitamise kohta, kuna põhikirjas otsustati soojusenergia kulude jaotamine osaliselt lähtudes soojusenergia mõõturite süsteemist. Menetlusosalised vaidlevad sisuliselt selle üle, kas on lubatav jaotada soojusenergiakulu osaliselt vastavalt tegelikule tarbimisele. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et üldkoosolekul vastu võetud uue põhikirja p-des 7.6 ja 7.6.1 sisalduv soojusenergia kulude jaotamise kord ei ole vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2. KrtS § 40 lg 2 esimese lause kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha sama paragrahvi lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Sama lõike teise lause järgi võib eelkõige põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või tema tarbitud teenuse mahule. 9 (11)

Seega saab KrtS § 40 lg 2 järgi põhikirjaga reguleerida majandamiskulude jaotust korteriomanike vahel KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevalt ning kehtestada eelkõige tegelikust tarbimisest sõltuv kulude jaotus, mida korteriomanikud soojusenergiakulu jaotuse kehtestamisel ka vaidlusalusel üldkoosolekul tegid. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd KrtS § 40 lg 2 võimaldab sõnaselgelt põhikirjaga kehtestada tegelikust tarbimisest sõltuv kulude jaotus, ei ole üldkoosoleku otsus, millega võeti vastu uus korteriühistu põhikiri, sellega vastuolus. Vastuseks määruskaebuse väitele märgib ringkonnakohus, et ei nõustu sellega, et küttekulude jaotamine tegeliku tarbimise järgi oleks praeguses asjas esitatud asjaoludel ebamõistlik või kahjustaks ülemääraselt avaldajate huve. Üksnes juhul, kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses eeldatakse, et see kahjustab osade korteriomanike õigustatud huve (vt ka Riigikohtu 22. aprilli 2021. a määrus asjas 2-18-12753, p 13.2). Praegu on aga kulude jaotamisel kaldutud kõrvale KrtS § 40 lg 2 teises lauses sätestatud viisil. Ka avaldajate esiletoodud asjaolud ei näita, et põhikirjas otsustatud kulude jaotus oleks ebamõistlik. Ringkonnakohus märgib, et on küll ilmselge, et korteri küttevajadust mõjutab soojuskadu läbi seinte, st suurema välisseinapinnaga korterite küttevajadus võib olla suurem. Samas on ilmselge, et küttekulu ei sõltu üksnes sellest, mitu välisseina on korteril, vaid olukorras, kus radiaatoreid on võimalik reguleerida, sõltub see olulisel määral ka kasutajate valikutest. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et eesmärk vähendada terve maja küttekulusid seeläbi, et teadvustada mõõturite kaudu korteriomanikele nende soojatarbimist, on mõistlik. Asjaolu, et osadel korteritel võib olla nende asukohast tulenevalt suurem küttevajadus, on arvesse võetud sellega, et mõõturite alusel ei jaotata kogu küttekulu, vaid üksnes osa sellest. Ringkonnaohus leiab, et põhikirjas otsustatud kulude jagamise viis ei kahjusta avaldajaid ega teisi korteriomanikke ülemääraselt. Ainuüksi asjaolu, et osad korteriomanikud peavad uue korra järgi võrreldes varasemaga rohkem maksma, ei kahjusta neid ülemääraselt. Vastasel juhul ei oleks võimalik üldse KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud kulude jaotusest erinevat kulude jaotust kehtestada, kuna erinev kulujaotus toob olemuslikult kaasa selle, et osad korteriomanikud peavad maksma rohkem ja osad vähem kui seadusjärgse jaotamise korral. Samas näeb KrtS § 40 lg 2 selgelt ette võimaluse selliseks tagajärjeks. Vastupidine seisukoht tooks kaasa selle, et sisuliselt ei oleks üldse võimalik põhikirjas seaduses sätestatust erinevat kulude jaotust määrata. Arvestades asjaolu, et uus kulude jaotus sõltub tegelikust tarbimisest, saavad avaldajad enda küttekulude suurust ise mõjutada. Seega tarbimisharjumuste muutmisel ei pruugi küttekulude suuruse erinevus olla selline, nagu avaldusele lisatud tabelis. Avaldajad on põhikirja vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamise nõude alusena tuginenud ka asjaolule, et avaldajate väitel kasutasid osad korteriomanikud otsuse tegemisel oma hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid teiste liikmete, sh avaldajate kahjuks, mistõttu esineb TsÜS § 38 lg 1 teises lauses sätestatud alus otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd tegelikust tarbimisest sõltuv kulude jaotus on seaduses sätestatud ja lubatav majandamiskulude jaotamise viis, ei saa järeldada, et sellesisulise otsuse vastuvõtmisel osade korteriomanike poolt on need korteriomanikud oma õigusi kuritarvitanud. Samuti on maakohus õigesti leidnud, et otsuse poolt ei hääletanud ainuüksi korteriomanikud, kelle kulud esitatud tabeli järgi väheneksid, vaid ka osad korteriomanikud, kelle kulud suureneksid. Samuti nähtub võrdlustabelist ja üldkoosoleku protokollist, et otsuse poolt hääletas ka korteriomanikke, kelle küttekulud olid võrdlusperioodi alguses mõõturite järgi suuremad, kuid kes ilmselt tänu mõõturite tulemustele vähendasid oma soojatarbimist, mistõttu nende kogukulu kütteperioodil oli mõõturite järgi väiksem.

10 (11)

Ringkonnakohus leiab, et asjakohased ei ole määruskaebuse väited, et praegu paigaldatud mõõturid ei mõõda soojusenergia tarbimist. Ringkonnakohus märgib esiteks, et põhikirjas ei ole täpsustatud, milliseid mõõtureid täpselt kasutatakse. Teiseks on ringkonnakohtu hinnangul võimalik mõõta korterite soojusenergia tarbimist sellise meetodiga, nagu avaldaja praeguste mõõturite puhul kirjeldab. Avaldaja kirjelduste kohaselt mõõdavad andurid radiaatorite ja korteri temperatuuri ning arvutavad selle põhjal korteri soojatarbimise. Ringkonnakohus ei näe, miks selline meetod ei peaks olema sobilik. Radiaatorite tööpõhimõte seisnebki ju selles, et radiaatorid, olles ümbritsevast keskkonnast soojemad, soojendavad ruumi seeläbi, et neist kandub soojus üle ümbritsevasse ruumi. Teades radiaatori ja seda ümbritseva ruumi temperatuuri ja radiaatorite füüsikalisi omadusi, on võimalik kindlaks teha, kui palju sooja radiaatorid eraldavad. Maakohtu määruse tühistamist ei tingi ka asjaolu, et maakohus ei võimaldanud avaldajatel esitada seisukohta puudutatud isiku viimasele menetlusdokumendile. Avaldajatel oli võimalik TsMS § 662 lg 3 järgi esitada määruskaebuse põhjendamiseks uusi asjaolusid ja tõendeid. Avaldajad on ka ise määruskaebuses esile toonud, et nad on määruskaebuses puudutatud isiku väidetele vastanud. Ringkonnakohus märgib, et väited seoses sellega, et avaldajate naaberkorterit ei köeta piisavalt, ei ole vaidluse lahendamisel olulised. KrtS § 31 lg 2 kohaselt on korteriomaniku kohustus hoida eriomandi piires sellist temperatuuri, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Kui naaberkorteri omanik seda kohustust rikub, saavad avaldajad esitada nõudeid tema vastu. Eeltoodust tulenevalt ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määruse muutmiseks. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulu jääb TsMS § 171 lg 1 järgi solidaarselt kaebuse esitajate kanda. Puudutatud isiku menetluskulu nimekirja kohaselt on tema menetluskuluks ringkonnakohtus esindajakulu 403,2 eurot (käibemaksuga). Esindaja ajakulu oli 4,2 tundi (s.o 1,5 tundi määruskaebusega tutvumine, 2,2 tundi määruskaebuse vastuse koostamine ja kohtule esitamine ning 0,5 tundi järelepärimine kohtule ja menetluskulu nimekirja koostamine). Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku esindaja ajakulu ringkonnakohtus on arvestades toimingute sisu ja mahtu TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik. Lepingulise esindaja toimingute ajakulu vastab toimingute sisule. Samuti on põhjendatud lepingulise esindaja tunnitasu määr 96 eurot (käibemaksuga), mis ei ületa sarnase õigusteenuse keskmist tasumäära. Avaldajatelt tuleb solidaarselt puudutatud isiku kasuks välja mõista seega menetluskulu hüvitis 403,2 eurot. TsMS § 696 lg 3 kohaselt saab määruse peale esitada määruskaebuse. (allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin

(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa

(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak

11 (11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.