Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue, põhjendused Pooled sõlmisid üürilepingu, mis lõppes 01.05.2020. 14.04.20 tegi hageja kostjale ettepaneku anda korter üle 01.05.2020. Pooled leppisid kokku, et hageja annab korteri üle 01.05.20 kl 10:00. Korteri üleandmine toimus 01.05.2020 kell 10:00. Kohal oli 4 isikut: hageja, A. B., kostja ja tema abikaasa J. L.. Kostja ja tema abikaasa kinnitasid korteri heaolu ja ei esitanud ühtegi pretensiooni ning võtsid korteri ja võtmed vastu. Pärast seda ei saanud hageja enam korterisse minna. Pooled leppisid suuliselt kokku, et viimase kuu kommunaalarve peetakse kinni 600 eurosest deposiidist ning jääk kantakse tagasi hageja kontole. 07.05.2020 teatas kostja, et külmkapi ustel on puudused ning korteris lõhn. Kostja pole esitanud ekspertiisi akti, mis tõendaks, et puudused oleksid tekkinud tavapärase kulumise/kasutamise tõttu ja mis tõestaks seda, et hageja tekitas puudused tahtlikult. Lisaks sellele ei ole Neider OÜ tõendanud, et vahemikus 01.05.2020 (korteri üleandmine) kuni 07.05.2020 (puuduste esmane väitmine) poleks olnud kolmandatel isikutel juurdepääs korterisse või Neider OÜ esindajad ise pole väidetud puuduseid ise tahtlikult põhjustanud. 08.05.2020 loobus Neider OÜ külmkapi puuduse väitest, kuid jäi selle juurde, et korteris oli lõhn ja esitas oma hinnapakkumise. See ei ole erapooletu ekspertiis. Hinnapakkumised ei tõenda puudusi ja et need oleks põhjustanud hageja. Seega ei saa kostja deposiiti vähendada rohkem kui kokkulepitud kommunaalkulude võrra. 10.05.2020 saatis Neider OÜ arve, kus märgib, et intensiivse lõhna eemaldamise tasu oli 114 € ning maksis 114 euro võrra vähem tagasi tagatisraha (laekus 10.05.2020). Hageja ei ole sellega nõus ja palus 11.05.2020 114 € tagasi kanda ja andis selleks tähtaja 12.05.2020. Üürilepingu p 4.13 järgi lisandub võlalt viivis 0,15% päevas alates 13.05.2020 kuni nõude täitmiseni. Hageja palub 114 € tagastamist ja alates 13.05.2020 viiviseid kuni summa täieliku tasumiseni (0,15% päevas), mis on 15.06.2020 seisuga on 5,8 €. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Pooled sõlmisid xxxx asuva korteri üürilepingu, mis kehtis perioodil 01.05.2019 kuni 01.05.2020. Lepingu p 4.1. kohaselt andis üürnik üürileandjale tagatise summas 600 eurot, millest üürileandjal oli lepingu lõppedes õigus maha arvata maksed ja rahalised kohustused, sh võimalikud kahjunõuded. Korteri sai kostja tagasi 01.05.2020. Kuna 01.05.2020 kehtis Eesti Vabariigis Covid19 tõttu eriolukord, siis tutvus kostja korteriga põgusalt. Põgusal ülevaatamisel ei tuvastanud kostja silmnähtavaid puudusi. Korter oli tugevalt naiste parfüümiga lõhnastatud ja seetõttu ei avaldunud korteri valduse vastuvõtmisel korteri haisuga seotud probleeme. Kuna oli teada, et Covid-9 püsib pindadel elujõulisena päevi, ei läinud kostja korterisse uuesti enne, kui korterit tuli 05.05 või 06.05.2020 tuli näidata uuele üürihuvilisele. Korterisse sisse astudes ilmnes, et meeldiv parfüümilõhn on kadunud ning selle asemel on korteris tunda üksnes intensiivne looma (uriini) lõhna. Intensiivne ebameeldiv loomalõhn oli väga tugev nii korteri koridoris kui ka köök-elutoas (tegemist avatud planeeringuga korteriga). Samal päeval loobus korterit külastanud üürihuviline korterist just seetõttu, et korteris oli tugev looma (uriini) lõhn. Tuulutamine ei aidanud lõhnast korterit vabastada, mitmed üürihuvilised ei soovinud korterit üürida. Kostja teavitas hagejat 07.05.2020 sellest puudustest (külmikupuuduste tõttu kahjunõuet ei tasaarvestanud kostja). Kuna hageja vaidles puudusele vastu, teavitas kostja 08.05.2020 kl 08:28 saadetud e-kirjas, et hagejal on võimalik sama päeva jooksul tulla olukorraga kohapeale tutvuma. Seda võimalust hageja ei kasutanud, sh ei teavitanud ta muud aega, millal sooviks korteriga 2 (9)

tutvuda ning esitas 08.05.2020 kl 10:10 saadetud e-kirjas paljasõnalised vastuväiteid. Lisaks märkis hageja, et korteris olid pidevalt lisalõhnad, mis on väidetavalt tingitud sellest, et ventilatsioonisüteemis puudub kahe korteri vaheline vaheklapp. Sellest puudusest ei ole hageja lepingu kehtivuse jooksul kostjat teavitanud ja kostja ei tea, et selline puudus eksisteeriks. Kõik, kes sellel porioodil korterit külastasid, märkisid, et korter lõhnab looma uuriini järele. Korter oli üleandmise hetkel lõhnastatud, kuid see ei tähenda, et korteris ei olnud looma uriinist tingitud kahjustusi (s.o haisu). Hais ei tulnud korteri ülevaatamisel esile, kuna korterit oli tugevalt parfüümiga lõhnastatult (ilmselgelt selleks, et varjata kõnealust puudust). Korteris olev looma uriinist tingitud hais oli varjatud puudus, mida üürileandja ei saanud tuvastada korteri vastuvõtmisel. Hageja pidas koera eluruumis, ilma et tal oleks olnud selleks kostja nõusolek (lepingu p 3.2.1.1). Lepingu alusel andis kostja hagejale üles heas seisukorras korteri, kus oli aasta tagasi lõppenud kapitaalremont, mh oli hiljuti lihvitud ja õlitatud korteris olev naturaalne parkett. Üleandmise aktis puuduvad mistahes viited sellele, et korteris oleks mingi spetsiifiline lõhn (uriini hais). Hagejal on kohustus anda korter kostjale tagasi haisuvabana. Lepingu p 3.3.7 sätestab, et üürnikul on kohustus hüvitada üürileandjale kogu üürniku või teiste eluruumis elavate isikute või üürniku ning teiste eluruumis elavate isikute külaliste poolt eluruumile, tehnovõrkudele, maja seadmetele või majale tekitatud kahju. Lepingu p 3.2.14 kohaselt üürnikul lepingu lõppedes kohustus koristada eluruum ning juhul, kui üürnik seda kohustust ei ta ida, on üürileandjal õigus esitada koos viimase arvega üürnikule ka arve koristusteenuse eest või pidada nimetatud summa ettemaksust kinni. Hais on tekkinud korterisse üürniku valduses oleku ajal ning üürnik vastutab selle puuduse eest. Korteri koristamise kohustus ta tähendab seda, et kui korteri põrandale on loom urineerinud, siis tuleb üürnikul puhastada pind selliselt, et see ei jääks haisema. Seda kohustusest üürnik antud juhul ei täitnud ja üürileandjal oli õigus tellida koristusteenus ja pidada sellega kaasnenud kulu tagatisest kinni. Üürileandja võimaldas üürnikul olukorraga tutvuda, üürnik võimalust ei kasutanud, tal oli võimalik see puudus ka ise kõrvaldad, ja sellisel juhul poleks pidanud kostja koristusteenust tellima ja kandma kulu. Kostja küsis hinnapakkumisi. Kõige soodsama pakkumise esitas E OÜ kelle pakkumise kohaselt oli töö maksumus 95 eurot + km. Kuna tööde teostamisega läks kiireks, siis tellis kostja teenuse D OÜ-lt, kes esitas selle eest arve summas 120 eurot. Vaatamata sellele pidas kostja tagatisest kinni (s.o tasaarvestas) soodsaima hinnapakkumise kohase summa, s.o 114 eurot. Kostja tegi tasaarvestuse ca 1 nädal pärast lepingu lõppemist. Kostja 08.05.2020 e-kirjast on aru saada, et tasaarvestatakse omavahel üürileandja kahju (kulutuste) hüvitamise ning üürniku tagatisraja nõudega. Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata ja kulud hageja kanda. Kohtu põhjendused Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kuivõrd tegemist on lihtmenetluse vaidlusega (TsMS § 405, kuna mõlema hagi hind on alla 2000 euro), siis on otsus lihtsustatud vormis TsMS § 444 lg 2 järgi. Pooled ei vaielanud selle üle, et: • Pooled sõlmisid xxxx asuva korteri üürilepingu, mis kehtis perioodil 01.05.2019 kuni 3 (9)

01.05.2020, üürnik pidi maksma üüritud asja eest üüri. • Kui hageja sai korteri valduse 01.05.2019, siis ei olnud selles ebameeldivat, looma uriini lõhna (akt, kostja 02.09.20 vastuse lisa 7), • Lepingu p 4.1. kohaselt andis üürnik üürileandjale tagatise 600 eurot. • Hageja andis kokkuleppel kostjaga eluruumi kostja valdusse tagasi 01.05.2020. • Kostja ei ole tagastanud hagejale tagatisrahast 114 €, arvestuslikult on viivis 114 eurolt perioodi 13.05.20-15.06.20 eest 5,6 €, viivise määr on 0,15% päevas vastavalt lepingu p 4.13. • Hagejal oli koer üüritud eluruumis. VÕS 271 järgi kohustub üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kuna pooled sõlmisid lepingu eluruumi kasutamiseks tasu eest ja üürnik pidi maksma ka kõrvalkulusid, siis oli poolte vahel sõlmitud eluruumi üürileping VÕS § 271 tähenduses. Vaidlus Tulenevalt VÕS § 76 lg 1, 2, § 8 lg 1, 2, VÕS § 6,7 tuleb lepingut täita vastavalt lepingus ja seaduses kokkulepitule, hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele. Kui üürnik kahjustab üüritud asja, on üürileandjal õigus nõuda temalt VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg 1, 3 järgi asja kahju hüvitamist. Kohutuse rikkumine on kohustuse täitmata jätmine, osaline täitmata jätmine, täitmisega viivitamine VÕS § 100 järgi. VÕS § 280 järgi peab üürnik oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis, lg 2 sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. VÕS § 336 lg 2 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Kohtule esitatud kostja T. V. kirjalikust tunnistusest (kostja vastuse 02.09.2021 lisa 2) nähtub, et kui tema käis 05.-06. mail 2020 xxxx vaatamas korterit (tundis huvi korteri üürimise vastu), siis oli korteris tugev kodulooma hais, eriti esikus ja elutoas ning üürileandja esindaja M. L. oli ise haisust üllatunud. Üürileandja oli kinnitanud talle, et kui ta korteri tagasi sai, siis oli see korter olnud hästi lõhnastatud. Sama selgituse on andnud kostja seaduslik esindaja M. L. kirjalikult (02.09.2021 vastuse lisa 5), et kui ta pakkus 06.05. korterit vaatamiseks uuele üürnikule, siis selgus, et ruumis oli ebameeldiv hais, mis oli tõenäoliselt looma uriini hais. Tema abikaasa J. L. ́e kirjaliku selgituse kohaselt (02.09.21 lisa 6) käis ta 01.05.20 hommikul korteris, kus oli tugev naiste parfüümilõhn, korteris hagejat (üürnikku) polnud, seal oli vaid meesterahvas, kes oli hageja elukaaslane. Järgmisel nädalal, so 06.05 käis uus üürihuviline korterit vaatamas ja selgus, et korter haiseb ja seetõttu käks ta ise ka korterit uuesti vaatama, et uurida, kas korteris on veel parfüümilõhna. Selgus, et korteri esikus ja toas oli intensiivne looma lõhn, kuid parfüümi lõhna polnud. Tunnistaja kinnitas ütlustega istungil 21.04.21, et kui ta käis koos abikaasaga korterit 4 (9)

01.05.20 hagejalt vastu võtmas, siis oli korteris vaid parfüümilõhn. Tunnistaja ütles, et kui ta uuesti vaatamas käis, et siis oli seal kodulooma haisuga, mitte kanalisatsioonihais. K. E. on kirjalikus selgituses (kostja 20.10.20 vastuse lisa 1) märkinud, et üürileandja tellis temalt 09.05 xxxx korteri puhastuse ning kui ta seal korteris käis, oli korteris tugev ebameeldiv aroom (uriinitaoline), kuid muidu olid eluruum üldjoones puhtas. Tunnistaja K. E. ütles istungil 21.04.21, et kostja kutsus teda korteris olevat lõhna likvideerima, kuna ta on purjetamisteenuste tõttu kokku puutunud erinevate purjekate puhastamise ja koristamisega. K. E. ütles, et kui tema vaidlusalusesse korterisse tuli, siis tundis ta sama moodi spetsiifilist, intensiivset haisu, mis oli looma uriini hais. Hageja esitas väljavõtte facebook ́i kuvatõmmisest selle kohta (hageja 27.10.20 lisa), et tunnistaja K. E.iga seotud äriühing D OÜ on seotud purjetamisega, mistõttu ei saa ta olla asjatundja nn haisude (koera uriini) alal. Tunnistaja selgitas, et kuna tal on loomi olnud, oli tal kogemus ja polnud kahtlust, et tegemist oli uriinihaisuga. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja on tõendanud J. L.e, K. E.i ütlustega ning M. L.e ja J. L.e, T. V. ja K. E.i kirjalike seletusega, et pärast üürilepingu lõppemist ja asja valduse üleandmist 01.05.20 oli vaidlusaluses korteris vähemalt 05.05.20 või 06.05.20 (kui käis üürihuviline ja kostja ning J. L. korteris) ja veel ka 09.05.20 ebameeldiv (kui K. E. käis) looma uriini hais, mitte kanalisatsooni-või kubust tuleva ebameeldiva haisuga. Eluliselt pole usutav, et kostja oleks ekstra soovinud korteris tekitada ise ebameeldivat lõhna ja seda olukorras, kus ta soovis seda ruumi üürile anda. Seega on hageja vastuväited, et kostja võis tahtlikult tekitada korteris haisu, alusetud. Hageja väide, et haisu määramiseks/tundmiseks peaks olema ekspertiisiakt, pole õige. Tsiviilkohtumenetluses võivad pooled tõendada omi väiteid nende poolt valitud tõenditega (TsMS § 5 lg 2, § 229, § 230 lg 2) ning ühelgi tõendil pole ette kindlaksmääratud jõudu (TsMS § 232 lg 2). Lisaks ei nähtu lepingust, et pooled oleksid kokku leppinud teatud üürilepingu eseme puuduste kindlakstegemiseks ekspertiisi tegemise (TsMS § 230 lg 1 II lause – pooled võivad kokku leppida millise tõendiga millist asjaolu tõendatakse). Kostja on tõendanud kohtule esitatud 07.05.2020 e-kirjaga (02.09.20 vastuse lisa 3), mis on saadetud hagejale, et eluruumis on tugev lõhn, kuigi ruume on tuulutanud. E-kirjas teatas ta, et ta peab otsima puhastusteenuse, kes kemikaalidega lõhna eemaldab ja kahjude likvideerimiseks on ta sunnitud kulud ettemaksust kinni pidama. Lisaks on kostja tõendanud kohtule esitatud 08.05.2020 e-kirjaga (02.09.20 vastuse lisa 4), mis on saadetud hagejale, et ta pakkus hagejale võimalust tulla ruume üle vaatama, et hageja saaks veenduda, et korteris on ebameeldiv lõhn. Samas kirjas märkis, et nõuab lõhna eemaldamise kulusid ning võtab kulud ettemaksust maha. Hageja ei ole seda võimalust, et minna korterit vaatama, kasutanud, põhjendades võimaluse mittekasutamist istungil sellega, et ta oli korrektselt korterit kasutanud, puhastas seda korterit ja tema arvates võis olla see nn kubust tulenev lõhn. Hageja selgitas, et kuna ta koristas korterit korrektselt, siis ei saanud seal olla mingit koera uuriinilõhna. Lisaks seletas ta, et keegi kostjate tunnistajatest ei ole lõhnaspetsialist, kuid kohtu arvates ei lükka need hageja seletused ümber kostja esitatud tõendeid selle kohta, et korteris oli 05., 06. mail ja 09.05 tegelikult ebameeldiv lõhn - looma uriini hais. Hageja ei soovinud minna korterisse ise veenduma selles, mis lõhnaga võis siis korteris tegemist olla, kui tema arvetes ei saanud see olla looma /koera uriinihais. Seega ei tähenda tema väide, et kostja tunnistajad, kostja seaduslik esindaja M. L. pole lõhna asjatundjad, seda, et eluliste kogumuste põhjal ei võiks nad tunda ära looma ebameeldivat, sj uriini haisu või parfüümilõhna ja neid omavahel ka eristada. Nii ei kahtle kohus nende isikute seletustes ja tunnistustes, et tegemist oli ebameeldiva haisuga, mis oli tekkinud sinna seetõttu, et korteris elas koos hagejaga üürilepingu perioodil tema lemmikloom. Kohus peab vajalikuks märkida, et sõltumata Covid-19 levikust ja riigis 2020.a mai (kui leping lõppes, asi anti tagasi ja selgusid ebameeldiv lõhn) kehtinud eriolukorrast, ei saa olla usutav, et hageja ei saanud minna korterit üle vaatama, et veenduda mis lõhna/haisuga võis olla tegemist. Kohtu hinnangul oleks saanud hea tahte ja VÕS § 6,7 tuleneva mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte kohaselt pidada distantsi üksteisest, et veenduda korteris olnud lõhnas/haisus. Nimelt ei olnud vaidlust selles, et korteri üleandmine toimus siiski nii, et kostja tuli korterit faktiliselt vastu võtma ja seal oli ka üleandja; seega saanuks 5 (9)

hageja tulla korterisse ja anda oma poolt selgitusi lõhna/haisu kohta. Kostja on esitanud 2020.a. aprillikuu kõrvalkulude arve, milles on fikseeritud näitude seis ja uue üürnikuga koostatud ruumide üleandmise akti, milles nähtuvalt on näitude muut olematu selle 10 päeva jooksul (akt uue üürnikuga 10.05.20). Seega kinnitavad need tõendid kostja väiteid, et eluruum pole olnud teiste isikute kasutuses, kes oleksid võinud sinna tekitada ebameeldiva looma uriini haisu (kostja 20.10.20 lisad 2,3). Hageja väitis, et kui ta andis 01.05 korteri kostjale tagasi, siis ei olnud kostjal ühtegi pretensiooni, mida kinnitavad tema poolt kohtule esitatud A. B.i kirjalikud ütlused (hagi lisa) ja millest nähtuvalt ei olnud korteris ebameeldivat lõhna. Seda asjaolu ei ole kostja vaidlustanud, kuid kostja esitatud tõendid kinnitavad seda, et hiljem, so 05.05 või 06.05, kui uus üürnik tahtis tutvuda korteriga ja 09.05, kui käis K. E., oli korteris ebameeldiv looma uriinihais ja parfüümilõhna enam polnud. Pooltevahelise üürilepingu p 3.2.14 kohaselt on üürnikul lepingu lõppedes kohustus koristada eluruum ning juhul, kui üürnik seda kohustust ei täida, on üürileandjal õigus esitada koos viimase arvega üürnikule ka arve koristusteenuse eest või pidada nimetatud summa ettemaksust kinni. Kohus leiab, et lepingus p 3.2.14 tulenev koristamise kohustus hõlmab endas seda, et kui korteris on tekkinud loomaga seotud lõhn, tema uriinihais, siis tuleb üürnikul puhastada korter selliselt, et see ei jääks haisema ning selline kohustus on kooskõlas VÕS § 280. Vaidlust pole selles, et kui hageja sai enda kasutusse korteri 01.05.19, et siis ei olnud ruumis ebameeldivat looma uriinile viitavat haisu. Kostja on tõendanud, et selline looma uriinile iseloomulik ebameeldiv hais oli korteris 05.05.20, 06.05.20, 09.05.20, ehk siis vaid mõned päevad hiljem kui hageja andis korteri kostjale tagasi (01.05.20) ja mida ei olnud kostjal võimalik korteri tagasisaamisel tuvastada, sest korteris oli 01.05.20 parfüümilõhn, mis kohtu hinnangul varjas looma uriinihaisu. Nii asub kohus järeldusele, et sellist hiljem avaldunud ebameeldivat looma uriini lõhna saab pidada üüritud eluruumi puuduseks, mis ei ole tekkinud VÕS § 334 lg 2 järgi asja loomuliku kasutamise tõttu ja mida ei olnud võimalik kostjal VÕS § 336 lg 2 järgi 01.05.20 avastada (ruumide tagastamise ajal), kuna ruumis oli parfüümilõhn. Seetõttu leiab kohus, et hageja ei ole täitnud piisava hoolega VÕS § 208 ja lepingu p 3.2.14 tulenevat korteri korrashoiu kohustust ega ole andnud kostjale üle VÕS § 334 lg 1 järgi üüritud asja tagasi seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele ja seisundile, milles ta korteri sai. Nii on hageja rikkunud VÕS § 334 lg 1 tulenevat asja samas seisundis tagastamise kohustust ja VÕS § 280 tulenevat korteri korrashoiu kohustust VÕS § 100 mõttes. Kostjal oli selle tõttu õigus lepingu p 3.2.14 järgi tellida koristusteenust. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. VÕS § 128 lg 2 sätestab, et varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu, lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 132 lg 1 sätestatab, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestad, lg 2 6 (9)

sätestatab, et kui uue samaväärse asja soetamine ei ole võimalik, kuulub hüvitamisele hävinud või kaotsiläinud asja väärtus, lg 3 sätestatab, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1. Kostja on tõendanud kohtule esitatud hinnapakkumistega (I OÜ e-kiri 08.05.20, xxxx e-kiri 08.05.20, 02.09.20 vastuse lisa 8), et korterist lõhna eemaldamised kulu on 120 €+ km ja et tööd saab teha vastavate keemiliste vahenditega. D OÜ arvest 09.05.20 nr 20230 (vastuse lisa 9) nähtub, et töö maksumus on 120 €. Kostja on tõendanud K. E.i kirjalike selgituste ja istungil antud ütlustega, et tema tegi vaidlusaluse korteri puhastuse keemiliste vahenditega, mille tulemus oli positiivne. Seda kinnitab ka kohtule esitatud uue üürniku ja kostja vahel sõlmitud sama eluruumi üleandmise akt 10.05.20, millest ei nähtu, et ruumis oleks mingigi ebameeldiv lõhn, looma uriini hais (20.10.20 vastuse lisa 4). Hageja esitas väljavõtte facebook ́i kuvatõmmisest selle kohta (27.10.20 vastuse lisa), et tunnistaja K. E.iga seotud äriühing D OÜ on seotud purjetamisega, mistõttu ei pole see koristusfirma ja seda teenust ei osuta. Tunnistaja K. E. selgitas istungil oma töökogemust ja firma tegevust, et on pidevalt kokku puutunud purjekate puhastamise ja koristamisega, mistõttu ei saa kohus kahelda seetõttu tema ütlustes koristamise oskuste ja kulude kohta. Hageja märkis, et kostja teadis, et tal on koer, sest üürikuulutuses oli selline asjaolu märgitud, kuid lepingus ei ole sellist kokkulepet, et kostja oleks andnud nõusoleku kodulooma /koera võtmiseks. Nimelt kohustub üürnik mitte pidama kodulooma ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta (lepingu p 3.2.11). Nii ei kinnita hageja poolt maaklerile avaldatu ja temaga peetud kirjavahetus (e-kiri 23.04.19-30.04.19, hageja 27.10.20 lisa 1, 1.2) asjaolu, et pooltel oleks olnud kokkulepe või kostja kirjalik nõusolek koera võtmiseks üüritud ruumi. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et üürnik ei peaks täitma lepingu p 3.2.14, VÕS § 280 tulenevat kohustust ja tagastama üüritud ruumi samas seisundis, milles ta selle sai VÕS § 334 lg 1 järgi. Ülaltoodu alusel leiab kohus, et kostja on tõendanud, et lepingu p 3.2.14 järgi olid koristamise kulud 120 €, mis on kostja kahju VÕS § 128 lg 2, 3, § 132 lg 3 järgi, et taastada korteri seisund (eemaldada hais) kooskõlas VÕS § 127 lg 1 nii nagu see oli siis, kui kostja selle hagejale üürile andis (ilma haisuta ehk puuduseta). Hageja pidi VÕS § 127 lg 3 järgi sellise kulu kui kahju tekkimist lepingu sõlmimisel kohustuse rikkumise tagajärjena ette nägema, kuna lepingu p–s 3.2.14 on see otseselt kohustuse rikkumise tagajärjena sätestatud. Seega saab kostja VÕS § 127 lg 1, 3, 128 lg 2, 3, § 115 lg 1, § 101 lg 1 p 3 järgi nõuda hagejalt kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, et ennistada kahju eelne olukord. VÕS § 308 § 1 järgi võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. VÕS 308 lg 3 järgi võib üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Üürileping lõppes 01.05.20 ja siis sai kostja tagasi üüritud asja. Oma pretensiooni ruumis oleva haisu kohta esitas ta hagejale 07.05.20, seega VÕS § 308 lg 3 märgitud tähtaja sees. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist, lg 2 sätestab, et tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti, § 198 I lause kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Kuna 7 (9)

kostjal on hageja vastu kahju hüvitamise nõue ja ta esitas oma pretensiooni VÕS § 308 lg 3 järgi tähtaegselt, siis on tal õigus VÕS § 197 lg 1, 2 järgi oma kahju hüvitamise nõue tasaarvestada hageja tagatisraha nõudega, mis on kooskõlas VÕS § 308 lg 1. Tasaarvestuse on kostja ka oma ekirjades teinud 07.05.20 ja 08.05.20, milles on märkinud, et tasaarvestab oma koristuse kulude nõude ja mis nähtub ka hageja poolte kohtule esitatud kostja e-kirjast 10.05.20 (lisa 15,16,17) ja kostja maksekorraldusest 10.05.2020 (hagi lisa payment), mille järgi tagastas kostja hagejale 338,86 € ehk tagatisrahast 114 € vähem. Vaidlus puuduski selles, et selles ulatuses tegi kostja tasaarvestuse. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja ja kostja vastastikused nõuded (tagatisraha tagastamise nõue ja kostja kahjunõue - haisu eemaldamise kulud) on VÕS § 197 lg 2 järgi teineteise vastu lõppenud. Seega jääb hageja hagi tagatisraha saamiseks 114 € rahuldamata ja hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt ka viivist VÕS § 113 lg 1 järgi lepingus kokkulepitud määras 0,15% päevas, mis hagi esitamise aja seisuga 15.06.20 on 5,8 €, ja sealt edasi alates 16.06.20 TsMS § 367 järgi protsendina võlalt kuni selle tasumiseni. Muud väited, tõendid Kuna külmkapiga seotud nõudeid ei esitatud, ei anna kohus nendele väidetele hinnangut. Kuna asjas ei olnud esitatud võlanõuet kõrvakulude või üüri saamiseks, ei oma asja tähtust esitatud kirjavahetus näitude kohta ja arve (hagiavalduse lisad) ja kohus neile sisulist hinnangut ei anna Selles osas, mis puudutas võimaliku ruumide /vee/ kasutamist teiste isikute poolt perioodil 01.05.20-10.05.20, on kohus andnud ülalpool tõenditele hinnangu. Menetluskulude jaotus, suurus Menetluskuludeks on TsMS § 138 lg 1, 2, § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi lõiv, lepingulise esindaja põhjendatud kulud. TsMS § 162 lg 1, 2 alusel jäävad menetluskulud selle poole kanda, kelle kahjuks on otsus tehtud. TsMS § 162 lg 4 sätesta, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad TsMS § 162 lg 1, 2 alusel poolte menetluskulud hageja kanda. Hageja kanda jääb tema poolt tasud lõiv 75 €, muude kulude hüvitamist ei ole hageja taotlenud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 177 lg 4 järgi märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Riigikohus on lahendis nr 2-19-10324 14.04.21 (p 19) leidnud, et ei ole põhjendatud siduda menetluskulusid kandma kohustatud menetlusosaliselt väljamõistetava menetluskulu suuruse ülempiiri rangelt tsiviilasja hinnaga ning leidis, et menetluskulude regulatsiooni (eelkõige TsMS § 175 lg-t 1) tuleb tõlgendada selliselt, et ka väikese väärtusega hüve üle peetavas kohtuvaidluses võib menetlusosaline arvestada, et kohtuasja tema kasuks lahenemisel hüvitatakse talle lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud. Kolleegium on lahendi punktis 20 märkinud, et kohus peab igal üksikjuhtumil hindama menetlusosalisele hüvitatavate menetluskulude suuruse 8 (9)

põhjendatust ja vajalikkust kooskõlas kolleegiumi TsMS § 175 lg 1 eeltoodud tõlgendusega. Kostja menetluskulud on lepinguliste esindajate (vandeadvokaadid A. Pilv ja M. Ojasaar) tasu kokku 2535,34 € (ilma käibemaksuta) 15 h ja 15 minuti eest, tasu määr on 160 €-170 €/h. Hageja vaidles kuludele vastu, sest tegemist oli lihtsa vaidlusega (subjektiivne hinnang lõhnale) ja kostja on vabatahtlikult võtnud endale õigusnõustaja. TsMS § 175 lg 1 järgi kontrollib kohus kostja esindajate õigusabikulusid. Menetlusosalisel on õigus kasutada õigusabi teenust kohtumenetluses, mistõttu peavad nad arvestama teise osalise menetluskuludega. Kohus leiab, et kostja esindaja(te) aeg, mis on kulutanud asja materjalidega tutvumiseks, menetlusdokumentide koostamiseks, istungil osalemiseks (kestis 1 h ja 53 min) on põhjendatud 15 h ulatuses. Kohus on arvestusest välja jätnud kokku 15 min, mida võib pidada tavapäraseks esindaja(te) tööks, mis seostub istungi aja kokkuleppimisega, sest see pole oma sisult juriidilise teenuse osutamine. Tööle kulunud aeg on seega veidi alla 2 tööpäeva 8-tunnise tööpäeva arvestuse juures, sj hõlmas istungi aeg sellest juba pea kaks tundi. Istungi aja leppis kokku vandeadvokaat M. Ojasaar, kelle tunnitasu määr on 160 € (15 min on vastavalt 40 €). Seega on esindajate ajakulu kooskõlas tehtud tööga ja on arvestuslikult 2495,34 € (2535,34 €-40 €) ilma käibemaksuta. Pooled vaidlesid põhiliselt vaid kahe asjaolu üle (kas eluruumis oli ebameeldiv lõhn ja kas see kulu, mida kostja kandis, on tehtud kohase koristusteenuse pakkuja poolt), seega ei olnud vaidlus keeruks ja mahukas. Asja hind jääb ise alla 200 €. Kuigi kostja on kandnud kulusid ülalviidatud ulatuses, siis arvestades asja, mahtu, keerukust ja vaidlusaluste asjaolude vähesust, ei ole põhjendatud sellises ulatuses kulude väljamõistmine hagejalt, sest kohtu hinnangul ei saanud hageja sellises ulatuses vastaspoole menetluskulusid ette näha. Sellises ulatuses kulude väljamõistmine oleks hageja suhtes ka äärmiselt ebaõiglane TsMS § 162 lg 4 järgi. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et põhjendatud menetluskulud, mille peab hageja kostjale hüvitama, on 300 €. Märgitud 300 € tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Kooskõlas kostja taotlusega ja vastavalt TsMS § 177 lg 4, tuleb hagejal tasuda väljamõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest võlgnetavatelt menetluskuludelt kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

(digitaalne allkiri) Kohtunik

9 (9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.