Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
1. juuni 2021, Tartu
Tsiviilasja number
2-21-3982
Tsiviilasi
Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kandeavaldus kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXX
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. veebruari 2021 kandemäärus nr XXXXXXXXX
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Eesti Vabariik (Maaameti kaudu), esindaja Merike Toose
esindajad
Puudutatud isik: A.A. (isikukood XXXXXXXXXXX)
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 29. detsembri 2020 kandemäärus nr XXXXXXXXXX ning saata kinnistamisavaldus uueks kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
2.Rahuldada Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus.
3.Jätta menetluskulud Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Käesolev määrus ei ole Riigikohtule edasi kaevatav.
1.Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu; avaldaja) esitas 18. novembril 2020 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus teha kinnistusregistriossa nr XXXXXXX järgmise sisuga kanne: 1) kustutada kinnistusregistriosa XXXXXXX kolmandast jaost A.A. kasuks seatud kasutusvaldus; 2) kanda samasse kinnistusregistriossa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kasutusvaldus A.A. isikukood XXXXXXXXXXX kasuks tähtajaga viisteist (15) aastat ja tasu maksmise kohustusega vastavalt lepingu punktile 5. Maa-ameti peadirektori 14. oktoobri 2020 korraldusega nr 1-17/20/2380 „Maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingute pikendamine (X, X, X, X, X, X, X)” otsustati X kinnisasja kasutusvaldust pikendada. Nimetatud korralduse alusel sõlmiti leping nr X„ Kinnistamisavaldus, maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamise leping ja asjaõigusleping“. Vastavalt lepingu p-le 1.2 on lepingu sõlmimise eesmärgiks lepingu esemeks olevale kinnisasjale maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamine, selle edasise kasutamise tingimuste kindlaksmääramine ning poolte õiguste ja kohustuste fikseerimine.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakond (kohtunikuabi) tegi 29. detsembril 2020 kandemääruse nr XXXXXXXXXX puuduste kõrvaldamiseks ja andis lepingupooltele 29. jaanuarini 2021 tähtaja esitada kasutusvalduse muutmise asjaõigusleping ning kinnistamisavaldus kasutusvalduse muutmise kande tegemiseks kinnistusregistriosas nr XXXXXXX. Kohtunikuabi viitas maareformi seaduse (MaaRS) § 341 lg-le 2 ja § 342 lg-le 3. Kohtunikuabi märkis, et analoogses tsiviilasjas nr 2-20-17315 on kohtunik avaldanud seisukoha, et kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine MaaRS § 343 lg 3 alusel (nagu käesoleval juhul), siis tuleb muuta kasutusvalduse kannet ning tegemist ei ole uue kasutusvalduse seadmisega.
3.Tartu Maakohtu kohtunikuabi tegi 22. veebruaril 2021 kandemääruse nr XXXXXXXXX, millega jättis kinnistamisavalduse rahuldamata. Määruse kohaselt on kinnistusregistri osa XXXXXXX III jakku kantud tasuline kasutusvaldus tähtajaga 15 aastat A.A. kasuks. Kanne on 17. märtsi 2005 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud
27.aprillil 2005. Kinnistamisavaldusele on lisatud maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamise leping ja asjaõigusleping nr X. Vastavalt lepingu p-le 1.2 on lepingu sõlmimise eesmärgiks lepingu esemeks olevale kinnisasjale maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamine, selle edasise kasutamise tingimuste kindlaksmääramine ning poolte õiguste ja kohustuste fikseerimine. Lepingu p 12 kohaselt on pooled kokku leppinud kasutusvalduse seadmises. Lepingupooled ei ole puuduste kõrvaldamise määruses toodud puuduseid kõrvaldanud (KRS § 46 lg 5). Uus kasutusvalduse seadmise leping peab vastavalt AÕS 641 olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kohtunikuabi selgitas, et MaaRS §-s 342 on seadusandja näinud ette erisuse asjaõigusseadusest kasutusvalduse lepingu pikendamise kohta. MaaRS § 342 lg 3 kohaselt Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu. Seega on kasutusvalduse pikendamise leping lubatud sõlmida kirjalikus vormis.
AÕS § 642 kohaselt kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb anda kinnistusosakonda või isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. Maareformiseaduses ei ole sätestanud erandit kasutusvalduse lõpetamise vorminõudele. Eeltoodule tuginedes jättis kohtunikuabi kinnistamisavalduse rahuldamata.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub kohtunikuabi kandemääruse nr XXXXXXXXX tühistada ja rahuldada avaldaja kinnistamisavaldus. Avaldaja ei nõustu seisukohaga, et kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine MaaRS § 342 alusel, siis tuleb muuta olemasolevat kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. Samuti ei ole avaldaja arvates vajalik kinnistusosakonnale esitada kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut.
27.aprillil 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes 26. aprillil 2020 seoses tähtaja möödumisega. MaaRS § 342 lg 1 kohaselt kohaldatakse kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutuslepingute kohta riigivaraseaduses sätestatut, kui sama paragrahv ei sätesta teisiti. Viidatud norm sätestab ka kasutusvalduse lepingu kohustuslikud tingimused. Vastavalt § 342 lg-le 3 otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse Maa-amet. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel on tegemist uutel tingimustel sõlmitava kasutusvalduse lepinguga. Sisuliselt sõlmitakse kasutusvaldajaga uus kasutusvalduse leping riigivaraseaduse sätete alusel, kuid arvestades MaaRS §-s 342 sätestatut. Eeltoodut kinnitab muudatusettepanekute loetelu (teine lugemine, 27. veebruaril 2020) maareformi seaduse ja maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu juurde (§ 403 selgitus p 4.2.). Kõnealuse sätte eesmärk on eristada maareformi käigus ja edaspidi riigivaraga tehtavaid tehinguid ning uue lepingu sõlmimine on kooskõlas seaduse mõttega. Kuna kasutusvalduse pikendamise regulatsioon ei keela Maa-ametil kasutusvalduse pikendamisel uue kasutusvalduse lepingu sõlmimist (vastupidi, tulebki uus leping sõlmida), siis on uue lepingu sõlmimine ja uue kasutusvalduse kohta kandeavalduse esitamine Maa-ameti õigus. Seetõttu on Maa-amet esitanud avalduse vana kasutusvalduse kustutamiseks ning uue kasutusvalduse sissekandmiseks. Viru Maakohus on tsiviilasjas nr 2-21-242 selgitanud, et pärast kasutusvalduse lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse kannet. Seega on tegemist uue kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega. MaaRS § 342 lg 3 sõnastus osundab ühemõtteliselt sellele, et kasutusvalduse lepingu pikendamisel tuleb kinnistusraamatusse kanda uus kasutusvaldus. Juhul, kui kasutusvaldus on seoses tähtaja möödumisega lõppenud, kuulub kohaldamisele AÕS § 66 lg 1, mille kohaselt kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Täidetud on kõik eeldused 2005. a seatud kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust. Vaidlustatud määruses on leitud, et kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis üksnes siis, kui see esitatakse maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega
samaaegselt. Avaldaja on selgitanud, et kohaldamisele kuulub AÕS § 66 lg 1 ning mitte § 642. Samuti on avaldaja põhjendanud, miks sõlmitakse kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutusvaldajaga uus leping. Pikendamisel uue lepingu sõlmimise teel kuulub kohaldamisele MaaRS 342 lg 3, mis sätestab kirjaliku vormi nõude.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Ringkonnakohus tühistab kandemääruse, millega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata, materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus saadab kandeavalduse rahuldamata osas kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale (TsMS § 667 lg 2). Ringkonnakohus kontrollib kohtunikuabi määruse põhjendatust tervikuna (TsMS § 651 lg 1).
6.Ringkonnakohtu hinnangul on ekslik kohtunikuabi seisukoht, mille kohaselt tuleb kasutusvalduse lepingu pikendamisel MaaRS § 342 lg 3 alusel kannet muuta ja tegemist ei ole uue kasutusvalduse seadmisega. On tuvastatud, et 27. aprillil 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes 26. aprillil 2020 seoses tähtaja möödumisega. Ringkonnakohus nõustub avaldaja määruskaebuses esitatud seisukohaga, et piiratud asjaõiguse sisuks oleva tähtaja möödumisega lõpeb vastav õigus ja kinnistusraamatu kanne muutub ebaõigeks. AÕS § 66 lg 1 sätestab, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Pärast lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse kannet. Seega muutus ka praeguse vaidluse aluseks olev kanne ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks. Kanne tulnuks KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kustutada. Juba lõppenud asjaõigust ei saanud enam muuta ning tuligi leppida kokku uues kasutusvalduses. Maa-ameti peadirektori korraldus nr 1-17/20/2380 lepingu pikendamiseks on antud
14.oktoobril 2020, s.o pärast 27. aprillil 2005 sisse kantud kasutusvalduse tähtaja lõppu. Seega on tegemist uue kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega.
7.MaaRS § 342 lg 3 sätestab, et Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad riigivara, mis esmalt oli antud kasutusse maareformi käigus eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam tegemist maareformi käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna kasutusvaldajaga tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb sätte sõnastusest, et otsustatakse maa kasutusotstarbe, st et maa tuleb anda kasutusvaldusesse, kuid selleks sõlmitakse siiski uus leping.
8.Kohtunikuabi leidis, et uue kasutusvalduse sõlmimise leping peab olema notariaalselt tõestatud vormis ning MaaRS § 342 lg 3 kirjalik vorminõue kehtib üksnes kasutusvalduse pikendamise lepingule. Praegusel juhul on tegemist riigivara kasutusse andmisega. Riigivaraseaduse § 24 lg 1 järgi peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis ning seaduses sätestatud juhul notariaalselt kinnitatud.
AÕS § 203 sätestab, et kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. MaaRS § 342 lg-s 3 on kehtestatud kirjalik vorm nii lepingu, kui ka kinnistamisvalduse jaoks. Riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korra § 17 esimese lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise lepingu riigi nimel Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb eeltoodud sätete koosmõjust, et seadus ei näe riigivarale kasutusvalduse seadmiseks notariaalset vormi. Maareformiseaduses, riigivaraseaduses ja riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korras on sätestatud erinormid AÕS § 203 suhtes.
9.Eeltoodule tuginedes jättis kohtunikuabi ekslikult avaldaja kinnistamisavalduse rahuldamata puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu, kuivõrd kohtunikuabi on ebaõigesti pidanud puuduseks uue kasutusvalduse lepingu esitamist. Määruskaebus tuleb rahuldada ja kinnistamisavaldus tuleb saata kohtunikuabile uueks lahendamiseks.
10.Menetluskulud jäävad määruskaebuse Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
esitaja
kanda
(TsMS
§ 172
lg
2).
11.Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Triin Uusen-Nacke
Andra Pärsimägi
Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.