MAVE VARAHALDUSE Osaühingu hagi Osaühing Bürgermeister vastu alusetu rikastumisega saadu väljamõistmiseks ja XX vastu käsundita asjaajamisega ja juhatuse liikme kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.10.2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
MAVE VARAHALDUSE Osaühingu apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
Kostja I osas 152 970,24 eurot Kostja II osas 82 682,40 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant): MAVE VARAHALDUSE Osaühing (registrikood 10515633), lepingulised esindajad vandeadvokaat RR ja vandeadvokaadi abi KK Kostja I (vastustaja I): XX (isikukood XXXXXXXXX) Kostja II (vastustaja II): Osaühing Bürgermeister (registrikood 10438467) Kostjate lepingulised esindajad vandeadvokaat TT ja vandeadvokaat SS
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 12.10.2020 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta hageja kanda.
2-19-2778 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
1.MAVE VARAHALDUSE Osaühing (hageja) esitas 21.02.2019 Harju Maakohtule hagiavalduse XX (kostja I) ja Osaühing Bürgermeister (kostja II) vastu, milles palus: 1) mõista alusetult tasutud maakleriarvete eest kostjalt II välja 32 385,24 eurot või; 2) alternatiivselt mõista alusetult tasutud maakleriarvete eest kostjalt I välja 32 385,24 eurot; 3) mõista Heinla Ehituse Aktsiaseltsi poolt alusetult tasutud juhtimisteenuste arvete eest kostjalt II välja 50 297,16 eurot või; 4) alternatiivselt mõista Heinla Ehituse Aktsiaseltsi poolt alusetult tasutud juhtimisteenuste arvete eest kostjalt I välja 50 297,16 eurot; 5) mõista ostueesõigusest loobumisega tekitatud kahjuna kostjalt I välja 148 800 eurot; 6) mõista põhjendamatute kulutuste tegemise eest kahjuna kostjalt I välja 6882,24 eurot (01.06.2020 vähendas hageja oma nõuet ja nõude suuruseks jäi 4170,24 eurot).
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja äriühing, mille peamiseks majandustegevuseks on enda kinnisvara üürile andmine ja haldamine. Hageja ainuosanik on Korall Invest OÜ. Korall Invest OÜ kuulus varasemalt YY-le, kes suri 12.01.2016. Käesoleval ajal on Korall Invest OÜ ühisosanikeks võrdsetes osades YY pärijad GG, DD ja RR.
3.Hageja juhatuse liikmeks oli alates 29.07.2010 kuni tema surmani YY. Suulise käsunduslepingu alusel ja YY korraldustest juhindudes tegutses hageja huvides ka kostja I. Kostja I on kostja II ainuosanik ja juhatuse liige.
4.YY surma järel nimetati 15.06.2016 kostja I hageja juhatuse liikmeks tähtajaliselt kuni 30.04.2017. Alates 15.05.2017 on hageja juhatuse liikmed NN, DD ja HH.
5.Kostja I tegi hageja juhatuse liikmeks olemise ajal ning enne seda hageja nimel hagejale kahjulikke tehinguid.
6.Esiteks tasus kostja I hageja eest ja nimel perioodil 18.01.2016 - 25.04.2017 kostja II poolt hagejale maaklerteenuse eest esitatud arveid kokku summas 32 385,24 eurot. Hageja tasus arved kostja I korraldusel kostjale II täies ulatuses, kuigi kostjad ei ole reaalselt teenust osutanud. Arved on esitatud hageja olemasolevate ja pikaaegsete üürnikega sõlmitud üürilepingutes muudatuste tegemise, sh perioodilise pikendamise eest. Lepingut teenuse osutamiseks ei ole sõlmitud ja teenust ei ole ka osutatud. Maaklerteenuse sisuks ei saa seaduse kohaselt olla miski muu kui uute klientide toomine. Käesoleval juhul uusi kliente hagejale juurde ei toodud. Hageja palub kostjalt II võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 või VÕS § 1042 lg 1 alusel välja mõista 32
2-19-2778 385,24 eurot või alternatiivselt kostjalt I äriseadustiku (ÄS) § 187 lg 2, VÕS § 1022 lg 1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel välja mõista 32 385,24 eurot.
7.Teiseks esitas kostja II Heinla Ehitus Aktsiaseltsile alusetuid arveid, mille eest viimane (kostja I kui Heinla Ehitus Aktsiaseltsi juhataja korraldusel) ekslikult ka maksis. Ajavahemikus 15.06.2016 – 05.10.2016 tegi kostja I Heinla Ehituse Aktsiaseltsi nimel ülekandeid kokku 50 297,16 eurot (erinevate ehitustööde projektijuhtimise eest kostja II poolt esitatud arvete alusel). Tegelikult kostja II projektijuhtimisteenust ei osutanud. Heinla Ehituse Aktsiaselts on loovutanud vastavad nõuded hagejale. 2016. aastal juhtis Heinla Ehitus Aktsiaseltsi ehitustegevust töölepingu alusel LL, kes sai ehitusprojekti juhtimise eest igakuiselt töötasu ja kostja II teenuseks puudus vajadus. Hageja palub mõista kostjalt II VÕS § 1028 lg 1 või VÕS § 1042 lg 1 alusel välja 50 297,16 eurot või alternatiivselt kostjalt I ÄS § 315 lg 2 ja VÕS § 115 lg 1 alusel välja 50 297,16 eurot
8.Kolmandaks on kostja I ostueesõigusest loobumisega tekitanud hagejale kahju. Nimelt sõlmis hageja 26.09.2016 Osaühinguga TOIGER Inkasso kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega viimane müüs hagejale aadressil Halli tee 3, Viimsi asuva kinnisasja 1⁄2 suuruse mõttelise osa hinnaga 90 000 eurot. 20.10.2016 sõlmis Osaühing TOIGER Inkasso OÜ-ga Halli tee investeeringud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega müüs ülejäänud Halli tee 3 kinnisasja 1⁄2 suuruse mõttelise osa OÜ-le Halli tee investeeringud hinnaga 31 200 eurot. Osaühing TOIGER Inkasso ja OÜ Halli tee investeeringud vahel sõlmitud müügilepingu allkirjastas hageja nimel (hageja oli lepingu osapooleks vaid ostueesõigusest loobumise avalduse osas) kostja I, kes avaldas ja kinnitas tagasivõtmatult ja tingimusteta, et hageja kui kinnistu kaasomanik ei soovi kasutada lepingu sõlmimisest tulenevat kaasomaniku ostueesõigust ning et hageja loobub tagasivõtmatult ja tingimusteta ostueesõiguse teostamisest. Ostueesõigusest loobumine ei olnud hageja huvides. Hagejal oli tegelikkuses täiendavaid ruume vaja Halli tee 3 kinnistul paikneva autokollektsiooni paremaks haldamiseks. Kostja I ei konsulteerinud ostueesõigusest loobumise osas osanikega. Riiklikult tunnustatud hindamiseksperdi MM 27.02.2018 arvamuse kohaselt oli Halli tee Investeeringud OÜle kuuluva 1⁄2 suuruse kaasomandi turuväärtus 07.02.2018 seisuga 180 000 eurot (kd I, tl 113-119). Ekspert kinnitas 11.05.2018 e-kirjas, et objekti hinnatase ei ole võrreldes 2016. aasta viimase kvartaliga muutunud (kd I, tl 120). Samuti tegi OÜ Halli tee investeeringud 01.02.2018 hagejale pakkumise, mille kohaselt oleks OÜ Halli tee investeeringud nõus endale kuuluva Halli tee 3 kinnisasja 1⁄2 suuruse mõttelise osa müüma hagejale 330 000 euro eest (kd I, tl 121). Juhul, kui kostja I ei oleks ostueesõigusest loobunud, oleks hageja saanud ise omandada ülejäänud Halli tee 3 (1/2 suuruse) mõttelise osa 31 200 euro eest. Ostueesõigusest loobumisega tekitas kostja I hagejale olulise kahju, mis seisneb kinnistu tegeliku väärtuse ja ostuhinna vahest saamata jäänud tulu näol kokku 148 800 eurot. Hageja palub selle summa kostjalt I ÄS § 187 lg 2 ja VÕS § 115 lg 1 alusel välja mõista.
9.Neljandaks on kostja I teinud hageja nimel ja arvel ka põhjendamatuid kulutusi kokku summas 4170,24 eurot. Kostja I on hageja nimel tellinud M&M Vara OÜ-lt finantsanalüüsi, mille eest M&M Vara OÜ on 31.10.2016 esitanud hagejale arve summas 1200 eurot. Arve on esitatud selle eest, et kostja I vastas advokaadibüroo RASK esitatud küsimustele erinevate tehingute kohta seoses pärandvarasse kuuluvate ühingutega. Vastuse koostamine oli seotud hoopis kostja I tegevusega pärandvara hooldajana, mitte hageja juhatuse liikmena. Teiseks nõuab hageja Värvilised OÜ-le tasutu hüvitamist. Nimelt on kostja I hageja nimel ostnud Värvilised OÜ käest teenuseid perioodil 29.02.2016 – 31.05.2017 kokku summas 2967,24 eurot. Hagejale teadaolevalt puudus mistahes vajadus teenuste ostmiseks Värvilised OÜ-lt. Seega palub hageja
2-19-2778 mõista kostjalt I ÄS § 187 lg 2, VÕS § 1022 lg 1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel välja kokku 4170,24 eurot. Kostjate vastuväited
10.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
11.Kostja II on perioodil 18.01.2016 – 25.04.2017 esitanud hagejale arveid reaalselt osutatud maaklerteenuste eest, vastavate teenuste tellimine oli heaks kiidetud pärijate poolt. Maaklerteenus ei olnud juhatuse liikme ülesannete ega selle eest saadava tasuga (2000 eurot kuus) hõlmatud. Maksude optimeerimiseks lepiti kokku, et osaliselt saab kostja I juhatuse liikme tasu ja osas, mis puudutab üürnikega tegelemist, tasustatakse tema töö sel moel, et kostja I kontrolli all olev kostja II esitab hagejale teenuse eest arved. Kostja II osutas hagejale reaalseid teenuseid suulise käsunduslepingu ja suulise maaklerilepingu alusel.
12.Kostja II on perioodil 15.06.2016 – 05.10.2016 esitanud Heinla Ehituse Aktsiaseltsile arveid reaalselt osutatud teenuste eest, vastavate teenuste tellimine oli heaks kiidetud nõukogu poolt. Vastavad projektijuhtimisteenuse arved olid kostja II poolt esitatud Heinla Ehituse Aktsiaseltsile suulise käsunduslepingu alusel, mille kohaselt kohustus kostja II oma juhatuse liikme kostja I kaudu osutama Heinla Ehituse Aktsiaseltsile projektijuhtimisteenust Sära tee 1, Läike tee 18, Forelli tn 11 ja Läike tee 32/3 ehitustööde projektide lõpetamiseks ja Heinla Ehituse Aktsiaselts kohustus tasuma vastava teenuse eest vastavalt asjaoludele mõistlikku tasu.
13.Ostueesõigusest loobumisest tuleneva kahju hüvitamise nõue on põhjendamatu. Ostueesõigusest loobumine vastas poolte varasemale kokkuleppele ning oli põhjendatud. Halli tee 3 kinnisasja omandamise ja võõrandamise kokkulepped sõlmiti juba 2015. aasta novembris YY, UU, VV ja TT vahel ning nimetatud kokkulepete kohaselt pidid osapooled tegema ühiselt koostööd selleks, et Osaühing TOIGER Inkasso saaks omandada Halli tee 3 kinnisasja ning sealjuures lepiti kokku, et hiljem Osaühing TOIGER Inkasso võõrandab Halli tee 3 kinnisasja poole (1/2) mõttelise osa YY nimetatud isikule ning teise Halli tee 3 kinnisasja poole (1/2) mõttelise osa UU nimetatud isikule. Kostja I tegutses vastavalt 2015. aasta novembris sõlmitud kokkuleppele ning vastavalt YY poolt 2015. aasta novembris antud lubadustele.
14.Põhjendamatu on hageja kahju hüvitamise nõue kostja I vastu seoses väidetavalt põhjendamatute kulude tegemisega summas 4170,24 eurot. Tegu oli põhjendatud ja hageja huvides ostetud teenustega. Arve nr 1610069 on esitatud põhjusel, et hageja osaniku HH lepinguline esindaja RR soovis saada hageja ja teiste hageja kontserni kuuluvate äriühingute suhtes väga suures mahus informatsiooni. Edastatud küsimustikele vastamine ei olnud kostja I kui pärandvara hooldaja ülesandeks. Värvilised OÜ-lt tellitud teenuste puhul on tegemist hageja omandis olevate sõiduautode pesemise kuluga.
15.Kostjad esitasid kohtule 08.06.2020 tingimusliku vastuhagi, milles palusid juhul, kui kohus menetluse käigus leiab, et põhihagi seoses alusetult esitatud arvetega kuulub mingis osas rahuldamisele, siis kooskõlas VÕS § 627 lg-tega 1 ja 2 mõista hagejalt solidaarselt kostja I ja kostja II kasuks välja vastavalt asjaoludele mõistlik tasu summas 82 682,40 eurot. Maakohtu otsus ja põhjendused
16.Harju Maakohtu 12.10.2020 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
17.Maaklerteenuse osutamise osas märkis maakohus järgmist. Pooled ei vaidle selle üle, et alates 15.06.2016 - 30.04.2017 oli kostja I hageja juhatuse liige; ülalmärgitule eelneval
2-19-2778 perioodil - YY surmast 12.01.2016 kuni kostja I ametlikuks juhatuse liikmeks nimetamiseni oli kostja I hageja faktiline ühingujuht; kostja II esitas hagejale 18.01.2016 - 25.04.2017 maaklerteenuse eest arveid kokku 32 385,24 euro ulatuses. Hageja tasus arved kostja I korraldusel kostjale II täies ulatuses (arved ja ülekanded, kd I, tl 24-38). Pooled vaidlevad selle üle, kas olemasolevate üürilepingute haldamine, üürnike lepingute pikendamine, üüripindade vajadusel ümberkujundamine vastavalt üürnike soovidele jms kuulus kostja I kui juhatuse liikme ülesannete hulka või tegu oli eraldiseisvate ülesannetega, mis ei olnud juhatuse liikme lepinguga hõlmatud. Ühtlasi vaidlevad pooled selle üle, mis oleks üldse saanud olla/oli maaklerteenuse sisu.
18.Kostja on märkinud, et lisaks maaklerteenusele osutati täiendavalt ka kinnisvara alaseid konsultatsioone. See on käsitatav käsundina. Ei seaduses sätestatud maakleri- ega käsunduslepingu definitsioon (VÕS § 658 lg-d 1 ja 2, § 619) ei nõua teenuse sisuna tingimata uute klientide toomist käsundiandjale, vaid see võib hõlmata ka olemasolevate klientidega tegelemist, lepingute pikendamist jms. Poolte vahel ei olnud kokkulepet selles, et maaklerteenus pidi tähendama ainult uute klientide toomist.
19.Maaklerteenuse/ käsunduslepingu sõlmimist ei saa tuvastada YY pärijate 12.04.2016 protokollist.
20.Üüripindade rentimine on hageja peamiseks igapäevaseks tegevusalaks ja ka tuluallikaks. Hageja juhatuse liikme kohustuste täitmise eest makstav õiglane ja turuolukorrale vastav brutotasu oleks olnud 4750 - 5500 eurot (Fontes Palgakonsultatioonid OÜ konsultant-analüütik IP arvamus; kd II, tl 29-35). Kostjale I maksti juhatuse liikmena tasu oluliselt väiksemas summas (2000 eurot kuus), kui see oleks tema töö mahtu arvestades olnud mõistlik ja kui ta oleks saanud turutingimuste kohaselt. See viitab poolte kokkuleppele, milles sooviti eristada juhatuse liikme ülesandeid konkreetsete rendilepingu objektidega tegelemist.
21.Kostja II arvete alusel (arved üürilepingu vahendustasu eest - kd II, tl 81-82) on tõendatud, et hageja ja kostjate vahel toimus maaklerteenuse osutamine ja selle eest tasumine juba enne kostja I saamist hageja faktiliseks ühingujuhiks. Hageja sõlmis kostjaga II käsunduslepingud üürnikega tegelemiseks juba ajal, mil hageja seaduslikuks esindajaks oli YY. YY tegeles juhatuse liikme ülesannetega, kuid tellis üürnikega asjaajamiseks täiendavat teenust kostjalt II.
22.Eeltoodu alusel tuvastab kohus, et pooled leppisid kostjaga I kokku juhatuse liikme tasus (2000 eurot kuus), mis ei hõlmanud teenuseid, mida kostja I osutas läbi kostja II maaklerteenuse ja käsundina. Kohtu hinnangul kehtisid paralleelselt hageja ja kostja I vaheline juhatuse liikme leping ning hageja ja kostja II vaheline käsundus/maaklerileping. Kohus tuvastas, et YY oli sõlminud kostjaga II käsunduslepingu, mille kohaselt pidi kostja II (konkreetselt füüsilise isikuna kostja I) osutama hagejale teenust, mille sisuks oli üürnikega sõlmitud üürilepingute haldamine. Pooled olid kokku leppinud, et teenus on tasuline.
23.Kostja II osutas hagejale reaalset teenust. Hageja on kostja II poolt perioodil 18.01.2016 – 25.04.2017 esitatud arved põhjendatult tasunud ning arvete aluseks olev käsundus- ja maaklerteenuse hind vastas turutingimustele. Vastavalt Laam Kinnisvara esindaja LT 07.10.2015 elektronkirjas hagejale edastatud koostööpakkumisele on maaklerteenuse tasu turutingimustel kuni kaheaastase lepingu korral võrdne 2 kuu üüriga, kuni viieaastase lepingu korral võrdne 2,5 kuu üüriga ja enam kui viieaastase lepingu puhul võrdne 3 kuu üüriga, millele lisandub käibemaks (kd II, tlk 83).
24.Seoses Heinla Ehituse Aktsialseltsi tasutud juhtimisteenuste arvetega (kd I, tl 81-82) märkis maakohus järgmist. Kostja selgitas, et YY surma hetkel oli Heinla Ehituse Aktsiaseltsil pooleli kaks ehitusobjekti – Sära tee 1 ja Läike tee 18. Esimese tellijaks oli M&M Vara OÜ ja teise tellijaks hageja. Hageja ja Heinla Ehituse AS ainukeseks
2-19-2778 juhatuse liikmeks oli YY. Pärast õnnetust jäid hageja ja Heinla Ehituse Aktsiaselts pikaks ajaks juhatuse liikmeta. Kostja selgitas, et oli sunnitud koheselt alates 2016. aasta jaanuarist (st pool aastat enne ametlikuks juhatuse liikmeks saamist) asuma tegutsema hageja ja Heinla Ehituse Aktsiaseltsi tegevjuhina, et objektide ehitus YY surma tõttu ei katkeks. LL ütlustega on tõendatud, et kõigil objektidel tegutsesid kõrvuti projektijuht ja objektijuht (kd III, tlk 51, 52). Projektijuhiks oli tema ütluste kohaselt kostja I, kes suhtles temaga objektide osas igapäevaselt ja andis korraldusi ning kogus aruandeid tehtu kohta. Sellega on tõendatud, et kostja II osutas läbi kostja I tegevuse teenust. Maakohus viitas VÕS § 627 lg-tele 1 ja 2 ning märkis, et sel perioodil ei olnud kostja I hageja juhatuse liige ega saanud vastavate ülesannete täitmise eest ka juhatuse liikme tasu. Kohtu hinnangul ei saa eeldada selliste ülesannete täitmist tasuta, vaid ainult tasu eest.
25.Halli tee 3 kinnistu ostueesõigusest loobumise osas märkis maakohus järgmist. Pooled vaidlevad selle üle, kas ülal viidatud tegevusega tekitas kostja I hagejale kahju ja kas kostja I vastutab selle eest. Kostja I ei saa vastutada selle eest, et ta pidas otstarbekamaks ostueesõigust mitte teostada. Kostja I tegutses ostueesõigusest loobumisel vastavalt 2015. aasta novembris YY, UU, VV ja TT vahel sõlmitud kokkulepetele (kd II, tl 127128; kd II, tl 129-132). Juhatuse liikmele ei saa ette heita seda, milliste tehingute tegemist ta majanduslikult või äriühingu huve teades otstarbekamaks peab. Puudub kostjale I etteheidetav tegu, mida saaks juhatuse liikme rikkumisena kostjale I ette heita. Tõendamata on, et juhatuse liige on rikkunud juhatuse liikme kohustusi ja et ta ei ole järginud korraliku ettevõtja hoolsusstandardit.
26.Põhjendamatute kulutuste nõude summas 4170,24 eurot osas märkis kohus, et arve nr 1610069 summas 1200 eurot on esitatud põhjusel, et hageja osaniku HH lepinguline esindaja RR soovis saada hageja ja teiste hageja kontserni kuuluvate äriühingute suhtes väga suures mahus informatsiooni. Kostjal I kui hageja juhatuse liikmel oli kohustus osaniku teabepäringule vastata, kuid küsimustik oli pikk ja sellele vastamine väga tööja ajamahukaks. Teabepäringule vastamiseks pidi kostja II ja hageja ühine raamatupidaja MR Pluss Osaühing tegema väga suures mahus lisatööd. Lisatöö eest esitas MR Pluss Osaühing 2016 oktoobris M&M Vara OÜ-le tavapärase 930-eurose arve asemel 1930 eurose arve (lisandub käibemaks – st kokku 1 200 eurot). Kostja väiteid tõendavad hageja raamatupidaja MT ütlused (kd III, tl 45). Osaniku päringule vastamine on äriühingu huvides ja tehtud kulutus seega põhjendatud. Värvilised OÜ poolt perioodil 29.02.2016 – 31.05.2017 osutatud teenused kokku 2967,24 eurot on olnud põhjendatud. OÜ Värvilised osutatud vaidlusaluseks teenuseks oli auto pesu ja pesti hageja vastutavas kasutuses olnud pruuni Mercedes-Benzi, mida kasutas kostja I (kd III, tl 90-94; FF ütlused kd III, tl 48). Seega oli tegu äriühingu huvides (hageja vara hooldamiseks) osutatud teenusega.
27.Kuivõrd kostjad esitasid vastuhagi tingimuslikult – paludes selle rahuldada ainut juhul, kui kohus hagi rahuldab, ning kohus hagi ei rahuldanud, ei analüüsi kohus otsuses vastuhagis esitatut. Apellatsioonkaebus
28.Hageja esitas 12.11.2020 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega rahuldada hagi ning jätta menetluskulud kostja II kanda.
29.Maakohus on rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-s 1, § 442 lgs 8, §-s 392 ning § 435 lg-s 1 sätestatud kohustusi ja § 436 lg-s 1 sätestatud põhjendamiskohustust. Samuti on maakohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 658 lg-t 1, §-i 664 ja TsÜS §-i 35.
30.Kohus on jätnud ebaõigesti lahendamata hageja alternatiivsed nõuded kostja I vastu.
2-19-2778
31.Kohus on jätnud välja selgitamata maakleriarvete tasumise aluseks olnud kokkulepete sisu, jätnud lepingu kvalifitseerimata. Kohus ei selgitanud välja, milliseid ülesandeid pidi täitma kostja I hageja juhatuse liikmena ning milliseid ülesandeid pidi täitma kostja II väidetava käsundus- või maaklerilepingu alusel. Tuleks eeldada, et kinnisvara üürimisega tegeleva äriühingu juhatuse liikme ülesanne on mh tegeleda üürilepinguid ja kliendisuhteid puudutavate küsimustega.
32.Maakleriteenuse eest maksmise kohustus tekib üksnes juhul, kui käsundiandja on maakleri töö tulemusena sõlminud kolmanda isikuga lepingu. Olemasolevate üürilepingute perioodiline pikendamine ning olemasolevate üürnikega suhtlemine ei ole maakleriteenus, vaid olemasolevate üürnike/üürilepingute haldamise teenus. Kuna maakohus jättis määratlemata lepingu ja selle täpse sisu, ei saa kohus anda ka põhistatud hinnangut, kas tegemist oli turutingimustele vastava teenusega või mitte. Laam Kinnisvara e-kirjas on tehtud hinnapakkumine maakleriteenuse osutamiseks, mitte olemasolevate üürisuhete haldamise eest.
33.Esitatud tõenditest ei nähtu, et poolte vahel oleks sõlmitud leping, millest tuleneks hagejale kohustus tasuda maakleriarveid. Maakohus on tuvastanud hageja ja kostja II vahel teenuse osutamise lepingu olemasolu tuginedes üksnes kahele kostja II poolt esitatud maakleriteenuse arvele (25.11.2015, 02.12.2015). Samas ei ole üks arvetest esitatud hagejale, vaid kostjaga I seotud äriühingule. Ühel korral maakleritasu saamisest tegelikult osutatud maakleriteenuse eest ei saa teha järeldust, et pooled olid sõlminud maaklerilepingu ka edaspidiseks. Puudub hageja osanike otsus ning kehtiv leping, mille alusel hageja oleks nõustunud kostjalt II arvetel märgitud sisu ja hinnaga teenust ostma. Kostjate tegevuses puudus kvaliteet, mis õigustaks 32 385,24 euro ulatuses maakleriarvete tasumist.
34.Hageja on tuginenud sellele, et kostja II ei ole ostutanud projektijuhtimisteenust Heinla Ehituse Aktsiaseltsile. Kohus on aga ebaõigesti tuvastanud, et kostja II osutas projektijuhtimise teenust hagejale. Kostjale II tehti väljamakseid ilma vastava kokkuleppeta ja ilma nõukogu nõusolekuta. Arvete maksmise kohustust ei saa tuletada ainuüksi asjaolust, et kostja I ei olnud Heinla Ehituse Aktsiaseltsi juhatuse liige. Kostja II väidetav tegevus oli hõlmatud kostja I Heinla Ehituse Aktsiaseltsi juhatuse liikme kohustustega. Täiendavat projektijuhtimise teenust kostja II ei osutanud. Kuigi KK kasutas vande all ülekuulamisel kostja I kohta sõna projektijuht, siis ütlustest tervikuna nähtub, et tegelikkuses täitis kostja I Heinla Ehituse Aktsiaseltsi juhatuse liikme kohustusi.
35.Kohus leidis ebaõigesti, et juhatuse liige ei vastuta majanduslikult ebaotstarbekate tehingute tegemise eest. Käesoleval juhul on maakohus ebaõigesti kohaldanud TsÜS §i 35 ja ÄS § 187 lg-t 1 ning jätnud sisuliselt analüüsimata selle, kas kostja I on täitnud juhatuse liikme hoolsus- ja lojaalsuskohustust (vt RKTKo nr 3-2-1-129-15, p 13). Maakohus on vastuolus Riigikohtu pikaajalise ja korduva praktikaga (nt RKTKo nr 32-1-54-17) asunud seisukohale, et juhatuse liikmele ei saa põhimõtteliselt ette heita majanduslikult ebaotstarbekate tehingute tegemist. Ostueesõigusest loobumine oli majanduslikult ebaotstarbekas ning kostja I rikkus tehingu tegemisega juhatuse liikme hoolsus- ja lojaalsuskohustust. Kui hageja oleks ostueesõigust teostanud, omandanud kinnistu alla turuhinna, siis oleks tal mh tekkinud võimalus kinnistu ise hiljem turuhinnaga edasi võõrandada ehk teenida märkimisväärset kasumit. Kostja I lähtus tehingu tegemisel kolmandate isikute vahel sõlmitud kokkuleppest, mille osapooleks hageja ei olnud. Hageja ei olnud eelnevalt kehtivalt otsustanud ostueesõigusest loobuda. Kostja I ei konsulteerinud enne tehingu tegemist osanikega. Kostja I ei tegutsenud ostueesõigusest loobumisel hoolsusega, mida mõistlik inimene sellises ametis sarnastel tingimustel ilmutaks.
2-19-2778
36.Kohus ei ole põhjendanud, miks oli MR Pluss Osaühingult ja Värvilised OÜ-lt teenuse ostmine hageja huvides. Juhatuse liikme poolt teabepäringule vastamine on hõlmatud juhatuse liikme pädevuse ja ülesannetega ning selleks teenuse soetamine juhatuse liikme äriühingult on põhjendamatu. Tegemist ei ole hageja huvides, vaid kostja I isiklikes huvides tellitud teenusega. Värvilised OÜ-lt teenuse tellimisega seoses märgib hageja, et asjaolu, et auto oli hageja poolt liisitud ning hageja võimaldas kostjal I autot tööülesannete täitmiseks kasutada, ei tähenda, et ca 3000 euro väärtuses autopesu teenuse ostmine oleks hageja huvides. Kuna autopesule kulutatud summa ületab märkimisväärselt tavakasutuses olevate autode pesemiseks kulutatavat summat, tuleks eeldada, et tehing ei ole hageja huvides.
37.Kostjate poolt tingimusliku vastuhagi esitamise eeldused ei ole täidetud. Käesoleval juhul ei ole tegemist olukorraga, kus ilma vastuhagi esitamata, tuleks hagi tingimata rahuldada. Hageja nõuete rahuldamine ei sõltu sellest, kas kostjad esitavad vastuhagi või mitte. Seega ei ole kostjatel Riigikohtu praktika kohaselt õigust esitada tingimuslikku vastuhagi (vt (RKTKo 3-2-1-162-13, p 41). Vastustajate seisukoht
38.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus on jätnud kohtuotsuse resolutsioonis tegemata menetlusliku otsuse jätta vastuhagi läbi vaatamata. Ringkonnakohtul on võimalik vastavasisuline maakohtu eksimus kõrvaldada.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
39.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
40.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium esmalt, et hageja on kaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on piisava põhjalikkusega käsitletud ka enamust apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei pea kolleegium vajalikuks neile väidetele veelkord vastata. Kõiki hagi lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid on maakohus arvestanud ning kõiki tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 hinnanud. Kolleegium ei pea võimalikuks hinnata asjas esitatud tõendeid maakohtust erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Samuti ei tuvastanud kolleegium maakohtu menetluses muid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda aluse otsuse tühistamiseks.
41.Maakohus ei jätnud välja selgitamata hageja poolt perioodil 18.01.2016 - 25.04.2017 kostjale II maaklerteenuse eest esitatud arvete tasumise aluseks olnud kokkulepete sisu. Kolleegium nõustunud maakohtu seisukohaga, et maaklerileping ei tähenda ainult uute klientide toomist. Antud juhul osutati maakleriteenust olemasolevate klientidega tegelemisel. Maakohus on otsuse p-des 26-36 põhjalikult motiveeritud, miks kohus luges tõendatuks kostja II poolt teenuse osutamise hagejale ning miks kohus ei nõustunud hageja väidetega teenuse mitteosutamise kohta. Seejuures on maakohus käsitlenud iga arvet eraldi. Hageja ei ole välja toonud menetlusõiguse normide rikkumisi maakohtu poolt asjaolude tuvastamisel ja tõendite hindamisel. Pelgalt see, et
2-19-2778 hageja maakohtu järeldustega ei nõustu, ei anna ringkonnakohtule alust tõendeid teisiti hinnata.
42.Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusalusel perioodil oli kostja I volitatud hageja tegevust juhtima ja korraldama. Alates YY surmast 12.01.2016 kuni kostja I ametlikuks juhatuse liikmeks nimetamiseni 15.06.2016 tegutses kostja I hageja faktilise juhina ning alates 12.06.2016 kuni 30.04.2017 oli kostja I hageja juhatuse liige.
43.VÕS § 627 lõige kohaselt kui käsunduslepinguga ei ole tasus kokku lepitud, kuulub tasu maksmisele, kui käsundi täitmist võib mõistlikult eeldada üksnes tasu eest, eelkõige kui käsundisaaja täitis käsundi oma majandus- või kutsetegevuses. VÕS § 627 lõige 2 sätestab, et kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, tuleb maksta vastavalt asjaoludele mõistlik tasu.
44.Hagejad ei ole ümber lükanud maakohtu järeldust, et kostjale I makstav juhatuse liikme tasu ei katnud kostja kogu töö mahtu. Mõistlik ja turutingimuste vastav tasu oleks pidanud olema oluliselt suurem. See viitab poolte kokkuleppele, milles sooviti eristada juhatuse liikme ülesandeid ja konkreetsete rendilepingu objektidega tegelemist. Ka YY oli sõlminud kostjaga II käsunduslepingu, mille kohaselt pidi kostja II (konkreetselt füüsilise isikuna kostja I) osutama hagejale tasulist teenust, mille sisuks oli üürnikega sõlmitud üürilepingute haldamine.
45.Kuivõrd juhatuse liikme ja äriühingu vahel eksisteerib käsunduslepingu laadne õigussuhe, siis kohaldub sellele õigussuhtele ka VÕS § 5 sätestatud seaduse dispositiivsuse põhimõte. Seega on osaühing ja juhatuse liige vabad kokku leppima selles, et juhatuse liige täidab teatud kohustusi osaühingu ees juhatuse liikme kui füüsilise isikuna ning osa kohustusi täidab juhatuse liige temaga seotud äriühingu kaudu eraldiseisvate maakleri- või käsunduslepingute alusel ning nimetatud ülesannete eest kuulub osaühingu poolt tasumisele eraldiseisvalt.
46.Kostjad on tõendanud, et kostja II poolt perioodil 18. 01.2016 – 25.04.2017 hagejale esitatud arvete aluseks olev käsundus- ja maaklerteenuse hind vastas turutingimustele. Seega oli tegemist igapäevase majandustegevuse raames kauba või teenuse ostmiseks turuhinna alusel, mis oli tehtud hageja huvides.
47.Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja II on perioodil 15.06.2016 -05.10.2016 esitanud Heinla Ehituse Aktsiaseltsile arveid reaalselt osutatud teenuste eest ning et makstud tasu vastas turutingimustele. Vastavad projektijuhtimisteenuse arved olid kostja II poolt esitatud Heinla Ehituse Aktsiaseltsile Heinla Ehituse Aktsiaseltsi ja kostja II vahelise suulise käsunduslepingu alusel, mille kohaselt kohustus kostja II oma juhatuse liikme kostja I kaudu osutama Heinla Ehituse Aktsiaseltsile projektijuhtimisteenust Sära tee 1, Läike tee 18, Forelli tn 11 ja Läike tee 32/3 ehitustööde projektide lõpetamiseks ja Heinla Ehituse Aktsiaselts kohustus tasuma vastava teenuse eest vastavalt asjaoludele mõistlikku tasu. Tulenevalt hagis esitatud väidetest ja hagi vastuse vastuväidetest kontrollis maakohus, kas kostja II seadusliku esindajana kostja I reaalselt osutas Heinla Ehituse Aktsiaseltsile mingisuguseid teenuseid, millega seoses võis Heinla Ehituse Aktsiaseltsil tekkida kostjale II tasu maksmise kohustus. Hageja tugines väitele, et Heinla Ehituse Aktsiaseltsil puudus vajadus projektijuhtimise teenust väljapoolt ühingut osta, kuivõrd 2016. a juhtis Heinla Ehituse Aktsiaseltsi ehitus- ja muud tegevust LL, kes sai ehitusprojekti juhtimise eest igakuiselt töötasu. Heinla Ehituse Aktsiaseltsi töötaja LL kuulati asjas tunnistajana üle. LL andis järgmisi ütlusi enda töö sisu osas: „Olin Heinla Ehituse AS-s objektijuht 2004 - 2016. Otsustused, mida objekti juhina pidin langetama, nende osas allusin projektijuhile. Põhimõtteliselt firma juht oligi projektijuht kogu aeg. Projektijuhid olid erinevad, lõpus oli XX. Tema oli projektijuht alates 2016. aasta jaanuarist, kui hr X hukkus. Meil oli igapäevane suhtlus, tema andis mulle korraldusi ja mina andsin aru,
2-19-2778 mis tehtud on. X surma hetkel olid Heinla Ehitusel pooleli projektid Läike tee 18, Sära tee 1 ja Läike tee 32/3. Läike tee 32/3 – midagi tegime seal, aga ei mäleta, mis seisundis see täpselt oli. Igapäevases majandustegevuses midagi pärast X surma ei muutnud. Meil olid XX-ga jooksvalt nõupidamised, kindlalt kokkulepitud ehitusnõupidamisi kindla regulaarsusega ei toimunud. Suhtlesime igapäevaselt. Peale XX teistega ma otseselt ei suhelnud, tema andis mulle korraldusi“ ( III kd, lk 51-52). Maakohus jõudis seega põhjendatud järelduseni, et kõigil objektidel tegutsesid kõrvuti projektijuht ja objektijuht. Projektijuhiks oli tunnistaja ütluste kohaselt kostja I, kes suhtles temaga objektide osas igapäevaselt ja andis korraldusi ning kogus aruandeid tehtu kohta. Maakohus on õigesti lugenud tõendatuks, et 2016. a jaanuaris töötas Heinla Ehituse Aktsiaseltsi 6-7 ehitajat ja objektijuht, mistõttu kostja I pidi alates 2016. a jaanuarist tegelema Heinla Ehituse Aktsiaseltsi pooleliolevate ehitusobjektide lõpetamisega projektijuhina. Eelkõige tuli lahendada küsimused, kuidas finantseerida Heinla Ehituse Aktsiaseltsi edaspidist majandustegevust. Seetõttu pidi kostja I alates 2016. a jaanuarist tegelema sisuliselt ka kõikide Heinla Ehituse Aktsiaseltsi juhatuse liikme kohustustega, kusjuures ta ei saanud nimetatud perioodil Heinla Ehituse Aktsiaseltsist ei juhatuse liikme tasu ega töötasu. Järelikult ei saanud Heinla Ehituse Aktsiaseltsi nõukogu ega aktsionärid eeldada, et kostja I poolt oleks vastavate täiendavate kohustuste täitmine olnud hõlmatud juhatuse liikme töö- või teenistuskohustustega ning nende eest tasumine oleks olnud hõlmatud juhatuse liikme teenistustasu või töötasuga. Samuti ei esitanud hageja maakohtus asjaolusid ega tõendeid, et konkreetsel juhul oleks olnud poolte vahel kokku lepitud või oleks asjaoludest tulenevalt saanud mõistlikult eeldada kostja I poolt kohustuste täitmist tasuta.
48.Aktsiaseltsi juhatuse liikmel või äriühingust käsunditäitjal, sh faktilisel ühingujuhil on õigus saada oma töö- või teenistuskohustuste täitmise eest vastavalt asjaoludele mõistlikku tasu ning seda isegi juhul, kui tasu suurust ei ole kokku lepitud ning tasu suurust või maksmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks määratud (nt kirjalikult vormistatud). Ebamõistlik on eeldada, et isik nõustuks juhtima äriühingut, milles tal ei ole osalust, ja kandma juhatuse liikmele seaduses ettenähtud vastutust ilma äriühingust vastutasu saamata.
49.Maakohus ei jätnud ebaõigesti lahendamata hageja alternatiivsed nõuded kostja I vastu. Maakohus tuvastas, et hageja on maakleritasu ja projektijuhtimistasu maksnud õiguspäraselt suuliste lepingute alusel ning et tasu vastas turutingimustele. Samuti tasus Heinla Ehituse Aktsiaselts kostjale II tegelikkuses osutatud teenuste eest õiguspäraselt esitatud ja majanduslikult põhjendatud arvete alusel. Sellega oli õiguslikult välistatud alternatiivselt esitatud samade arvete maksmisest tulenev kahju hüvitamise nõue kostja I kui juhatuse liikme vastu. Vastav maakohtu järeldus tuleneb kohtuotsuse põhjendustest.
50.Maakohus jättis õigesti rahuldamata kahju hüvitamise nõue kostja I vastu seoses ostueesõigusest loobumisega. Maakohus leidis põhjendatult, et kostja I ei rikkunud juhatuse liikme hoolsuskohustust Viimsi vallas Halli tee 3 kinnisasja kaasomandiosa võõrandamisel ostueesõigusest loobumisel. Hageja soovib kahjuna saamata jäänud tulu. Selleks pidi hageja tõendama või vähemalt tegema eluliselt usutavaks, et ta oleks tõenäoliselt vastavalt asjaoludele sellise tulu (kasu) tulevikus saanud. Seda hageja ei teinud.
51.VÕS § 128 lg 4 sätestab, et saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuleb saamata jäänud tulu nõude puhul hinnata tõenäosust, millega ja millises suuruses tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud. Seetõttu peab kahjustatud isik tõendama neid
2-19-2778 asjaolusid, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Ka Riigikohus on rõhutanud, et saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada ( vt RKTKo nr 3-2-1-94-08, 12).
52.Kostjad tõid maakohtu menetluses esile ja tõendasid, et tegemist ei olnud mitte tavapärase turutehinguga, vaid algselt kokkulepitud tingimustel sõlmitud turuvälise kokkuleppetehinguga. Halli tee 3 kinnisasja omandamise ja võõrandamise kokkulepped sõlmiti juba 2015. a novembris füüsiliste isikute YY, UU, VV ja TT vahel ning nimetatud kokkulepete kohaselt pidid osapooled tegema ühiselt koostööd selleks, et Osaühing TOIGER Inkasso saaks kokkulepitud tingimustel omandada Halli tee 3 kinnisasja. Hageja poolt ostueesõigusest loobumine oli osa selle kokkuleppe täitmisest. Nende kokkulepete rikkumisel ei oleks hageja juba ise saanud vähem kui 1 kuu varem omandada turuhinnast oluliselt odavama hinnaga Halli tee 3 kaasomandiosa, mis andis talle võimaluse teostada ostueesõigust. Kui kostja I ei oleks hageja esindajana osalenud 20.10.2016 Osaühingu TOIGER Inkasso ja OÜ Halli tee investeeringud vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingus ning selles tehingus loobunud ostueesõiguse teostamisest, ei oleks tõenäoliselt selle kinnisasja kaasomandiosa üldse müüdud või vähemalt mitte sellistel tingimustel. Hageja ei ole viidanud mistahes muule mõistlikule põhjendusele, miks oleks kinnistu muidu müüdud alla turuhinna.
53.Põhjendamatud on apellatsioonkaebuse väited, et maakohus ei ole põhjendanud, miks oli MR Pluss Osaühingult ja Värvilised OÜ-lt teenuse ostmine hageja huvides. Maakohus on põhjendanud, miks varaliseks kahjuks ei saa lugeda M&M Vara OÜ poolt 31.10.2016 esitatud arvet summas 1 200 eurot. Tegemist oli suure töö- ja ajamahuka teabepäringuga, millele vastamiseks hageja ja kostja II ühine raamatupidaja MR Pluss Osaühing pidi tegema suures mahus lisatööd. Kuna tegemist oli hagejaga seotud lisakuluga, esitati hagejale selle eest arve. Vastavasisulisi asjaolusid on kinnitanud MR Pluss Osaühing esindaja MT tunnistajana antud ütlused (III kd, lk 45). Seetõttu on maakohus õigesti leidnud, et osaniku päringule vastamine oli äriühingu huvides ja tehtud kulutus seega põhjendatud. Hagejale tekitatud varaliseks kahjuks ei saa lugeda ka Värvilised OÜ-lt perioodil 29.02.2016– 31.05.2017 tellitud teenuseid. Maakohus tuvastas dokumentaalsete tõendite ja Värvilised OÜ tegevjuhi FF ütluste alusel õigesti, et tegemist on hageja vastutavas kasutuses olnud sõiduauto pesemise kuluga. Seega oli tegu hageja vara hooldamiseks osutatud teenusega. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
54.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.
55.Maakohus ei ole menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud. Seega ei määra poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.