Muud › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

34-8“, on avaldaja VÕS § 88 lg 6 kohaselt lugenud täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud, s.o varasema kohustuse. Avaldaja väitel on puudutatud isik hageja liige. Avaldaja tekkis 1. jaanuaril 2018 seaduse alusel ning alates sellest kuupäevast läksid korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle avaldajale. Puudutatud isik on Paldiski mnt 34 korter 8 omanik. Avaldaja korraldab Paldiski mnt 34 elamus haldus- ja kommunaalteenuseid. Puudutatud isik on jätnud regulaarselt tasumata avaldaja ja avaldaja õiguseellase AS ISS Eesti osutatud järgmiste teenuste eest: elamukindlustus, haldusteenus, raamatupidamisteenus, tehnohooldus, remondifond, energia, vesi, kommunikatsioon ja lisateenused, kui neid on osutatud. Kuivõrd avaldajal puudub kehtiv põhikiri, lähtutakse majandamiskulude kandmisel seadusest ja korteriomanike kokkulepetest. Majandamiskulude suuruse kindlaksmääramisel on lähtutud korteriühistu 24. juuli 2018. a üldkoosolekul vastu võetud majanduskavast, mille kohaselt tasutakse mõõdetava teenuse eest nagu vesi ja kanalisatsioon vastavalt tegelikule tarbimisele, muude kulude eest tasutakse vastavalt korteriomandi pindalale. Sama põhimõte tuleneb ka korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 40 lg-st 1. Varasemate majandamiskulude kandmise on korteriomanikud kokku leppinud 17. märtsi 2016 majanduskavaga. Puudutatud isik on jätnud tasumata teenuste eest ajavahemikul 1. november 2016 kuni 1. oktoober 2019 kokku 3235,53 eurot. Nõude kujunemine on nähtav Paldiski mnt 34-8 eluruumi saldo väljatrükilt. Avaldaja nõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 108 lg 1, võla tekkimise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 ja kehtiva KrtS § 40. Puudutatud isikule esitatud arvetest nähtus, et puudutatud isik kohustus tasuma majandamiskulude eest vastavalt ruutmeetritele või vastavalt tegelikult tarbimisele. Arve kohaselt on arve tasumise tähtpäev arve väljastamise kuu viimane kuupäev. Seega muutub arve sissenõutavaks arve väljastamise kuule järgneva kalendrikuu esimesest kuupäevast. Avaldajal on KrtS § 42 lg 1 kohaselt õigus nõuda viivist majandamiskulude tasumisega viivitamise eest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Avaldaja nõue on osaliselt aegunud. Avaldaja on väljastanud 20. veebruaril 2016 arve 2016. a jaanuari eest 115,91 eurot. Arvest nähtub väidetav võlg 31. jaanuari 2016 seisuga 2731,45 eurot. Järelikult on võlg 2731,45 eurot tekkinud enne 1. jaanuari 2016. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 147 lg 3 järgi aegusid enne 1. jaanuari 2016 esitatud arve alusel sissenõutavaks muutunud nõuded hiljemalt 1. jaanuaril 2019. Avaldaja on esitanud nõude, mis ei kuulu avaldajale. Kuna korteriühistu moodustati seaduse alusel, siis ei ole avaldajale üle läinud nõuded perioodi eest enne 1. jaanuari 2018. Registrikaardilt ei nähtu, et avaldajal oleks õiguseellast. Ühestki asjas esitatud tõendist ei nähtu, et avaldajale oleks üle läinud AS-i ISS arvete alusel tekkinud nõue. Korteriomanike koosolekud ei ole tegelikud, sest puudutatud isikule ei ole ühtegi korteriomanike koosoleku kutset saadetud ega üle antud. Samuti ei ole ühtegi üldkoosoleku teadet Paldiski mnt 34 trepikojas trepi all paiknevale teadetetahvlile üles pandud. Puudutatud isik ei saa oma õigusi realiseerida, kui talle ei ole üldkoosoleku toimumisest teada antud. Järelikult on korteriühistu üldkoosoleku otsused nii kokkukutsumise korra rikkumise kui ka heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 38 lg 2 ja KrtS § 29 lg 1 järgi tühised. Samuti ei ole puudutatud isikule saadetud ühtegi üldkoosoleku protokolli. Avaldaja kohtule esitatud 9. juuli 2018 korteriomanike üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et üldkoosolek oleks üldse mingeid otsuseid vastu võtnud. Protokoll ei kajasta koosoleku juhataja ega protokollija valimist. Otsust ei ole vastu võetud juhatuse ega majanduskava kohta. Seega on ka äriregistrisse tehtud juhatuse kohta ebaõige kanne. Kohtule esitatud koosolekust osavõtjate nimekiri kajastab, et osalenud on omanike esindajad, kuid ühtegi volitust ei ole koosoleku protokollile lisatud. Seejuures puudub ka mistahes viide isikute nimede kohta, kes on allkirjasarnaseid jutte osalejate allkirjade kohta tõmmanud. Puudutatud isik vaidlustas ka 9. juuli 2019 2 (9)

üldkoosolekust osavõtjate allkirjalehe ja korteriomanike antud allkirjade ehtsuse ning viitas, et Kindel Maa OÜ kui äriühing on abstraktsioon. Abstraktsioon omakäelisi allkirju ei saa anda. Lisaks ei olnud 24. juuli 2018 koosolek otsustusvõimeline, sest koosolekust osavõtjatele kuulus vähem kui pool kaasomandi osadest (KrtS § 20 lg 2). Seaduses sätestatud nõuetele mittevastav koosoleku otsus ei tekita puudutatud isikule kohustusi. Puudutatud isik ei kiida koosoleku otsust heaks. Puudutatud isik on õigustatud tuginema korteriühistu koosoleku otsuse tühisusele TsUS § 38 lg 7 alusel kohtus ka üksnes vastuväite esitamisega. Järelikult ei ole majanduskava nõuetekohaselt vastu võetud ja see on tühine. Lisaks nähtub majanduskavast, et see on allkirjastatud tõenäoliselt ühe ja sama isiku poolt, sest käekirjasarnased konksud on dokumendil nii väidetaval juhatajal kui ka väidetaval protokollijal sarnased. Seega puudub avaldajal alus ka remondifondi jm kõrvalkulude osas arvete esitamiseks, sest puudub korteriomanike otsus. Avaldaja on kohtule esitanud 2010. aastal sõlmitud valitsemislepingu koopia. Puudutatud isik vaidleb selle dokumendi ehtsusele vastu, sest 2010. aastal ei toimunud ühtegi korteriomanike üldkoosolekut, millel oleks vastu võetud või heaks kiidetud 29. detsembri 2010 kuupäevaga dateeritud leping. Sellest valitsemislepingust ei nähtu ka korteriomanike esindajat ega isikut, kes oleks korteriomandite omanike nimel valitsemislepingu allkirjastanud. Ka lepingu sisu ei vasta tegelikkusele, sest elamu juures puudub muru, mille eest oleks pidanud hoolitsema ja lahtisest olme- ning lendprahist aastaringselt puhastama. Lisaks puuduvad ka uste esised restid, mida puhastada jne. Isegi, kui eeldada, et tõend võiks olla ehtne, ei ole selle lepingu alusel teenust osutatud. Puudutatud isik on tasunud avaldajale muud kulud peale remondifondi ja olematu tehnohoolduse. Avaldaja nõude kujunemine on ebaselge. Avaldaja on kajastanud esitatud arvetel puudutatud isiku võla tasumist, kuid viivist on arvestatud tervelt arve summalt. Avaldaja on esitanud kohtule 14. oktoobril 2019 korteri arvete ja laekumiste tabelid aastate 2016, 2017, 2018 ja 2019 kohta, mille neljandas veerus on kajastatud puudutatud isiku poolt tasutud summad ja laekumiste kuupäevad. Puudutatud isik nõustub tabelites kajastatud puudutatud isiku laekumistega ja neile vastu ei vaidle. Samas vaidleb puudutatud isik vastu tabelite algsaldole, viivistele ja lõppsaldole. Avaldaja kohtule esitatud 2017. aasta tabeli laekumised on kajastatud korrektselt. Samas on 2016. a tabelis jäänud kajastamata ja arvestamata puudutatud isiku 14. juuni 2016 ülekanne 45,75 eurot, 2018. a tabelis ei ole kajastatud 30. novembri 2018 ülekannet 58,33 eurot ning 2019. a tabelis ei ole kajastatud

MAAKOHTU MÄÄRUS

Maakohus rahuldas 4. veebruari 2020. a määrusega avalduse ja mõistis puudutatud isikult välja avaldaja kasuks ajavahemiku 28. aprill 2017 kuni 31. detsember 2019 eest põhivõla 3348,20 eurot ja viivise 31. detsembri 2019 seisuga 693,50 eurot. Kohus mõistis puudutatud isikult välja avaldaja kasuks viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt alates 1. jaanuarist 2020 kuni põhinõude täitmiseni. 3 (9)

Avaldaja nõuded ei ole aegunud. Avaldaja nõudis puudutatud isikult korduvate kohustuste täitmist alates arvetest, mis on muutunud sissenõutavaks 2016. a novembris. 2016. aastal tekkinud nõuete aegumistähtaeg algas TsÜS § 154 järgi 1. jaanuaril 2017. TsÜS § 147 lg 3 alusel oli 2016 arvete aegumistähtaeg 31. detsembril 2019 kell 24.00, kuid selleks tähtajaks oli avaldaja oma nõuded kohtule esitanud. Avaldaja ei ole kohtusse esitanud korduvalt sama nõuet. Avaldaja ei ole praeguses menetluses nõudnud puudutatud isikult enne 1. novembrit 2016 tekkinud võla tasumist. Järelikult on põhjendamatu puudutatud isiku viide AS ISS Eesti 20. jaanuari 2016 arvele 16018160340 ja 20. juuni 2016 arvele 1606348160340, milles on kajastatud puudutatud isiku võlg 31. mai 2016 seisuga 2085 eurot. Põhjendamatu on puudutatud isiku vastuväide, justkui oleks avaldaja esitanud nõude, mis ei kuulu avaldajale. Nimelt moodustusid alates 1. jaanuarist 2018 korteriühistud automaatselt ka sellistes korterelamutes, kus ei olnud korteriühistut enne 1. jaanuari 2018 loodud ja kus kaasomanikud ei olnud otsustanud korraldada elamu majandamise korraldamist kaasomanikena asjaõigusseaduse kohaselt. Seega tekkis Paldiski mnt 34 elamus korteriühistu, kellele läksid KrtS § 66 lg 2 alusel üle korteriomanike õigused ja kohustused, sh õigus nõuda sissenõutavaks muutnud majandamiskulude tasumist. Paldiski mnt 34 korteriomanikud on majandamiskulude jaotuses kokku leppinud 24. juuli 2018 üldkoosolekul ning varasemate majandamiskulude kandmises 17. märtsi 2016 üldkoosolekul. KrtS § 41 lg 5 kohaselt kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Seega kehtis 17. märtsil 2016 kinnitatud majanduskava 24. juuli 2018 majanduskava kehtestamiseni ning nende alusel oli avaldajal õigus esitada korteriühistu liikmetele arveid. Asjakohatu on puudutatud isiku vastuväide, et tema vastu esitatud majandamiskulude nõue on alusetu, sest kehtivat majanduskava ei ole vastu võetud. Kohtule ei esitatud tõendeid, millest nähtuks, et puudutatud isiku vaidlustatud korteriomanike üldkoosolekute kokkukutsumisel oleks oluliselt rikutud seadust või korteriomanike kokkulepet. Avaldaja kinnitab, et puudutatud isikule edastatakse teateid tema poolt märgitud aadressile ja asukohta, kuhu edastatakse ka tema arved. Avaldaja 22. oktoobri 2019 menetlusdokumendile on lisatud üldkoosoleku kutse vorm ning kohtul ei ole alust kahelda, et kutse edastati kõigile korteriühistu liikmetele. Puudutatud isik ei ole 24. juuli 2018 üldkoosoleku otsust majanduskava kinnitamise kohta vaidlustanud KrtS §-s 29 ettenähtud korras. Avaldaja palub välja mõista avaldaja kasuks põhivõla 31. detsembri 2019 seisuga 3348,20 eurot. Avaldaja selgitas, et ei nõua puudutatud isikult enne 2017. a aprilli tekkinud võlga. Avaldaja esitas 14. oktoobri 2019 menetlusdokumendiga korteri arvete ja laekumiste tabelid aastate 2016, 2017, 2018 ja 2019 kohta, mille neljandas veerus on kajastatud puudutatud isiku tasutud summad ja laekumiste kuupäevad. Puudutatud isik nõustus tabelite neljandas veerus kajastatud laekumistega ja neile vastu ei vaielnud. Järelikult ei ole ka kohtul alust kahelda avaldaja esitatud arvete ja laekumiste tabelites, sh 2. jaanuari 2020 menetlusdokumendile lisatud puudutatud isiku arvete ja laekumiste ajaloos. Puudutatud isik vaidleb siiski vastu tabelite algsaldole ja lõppsaldole. Puudutatud isik kinnitab, et 2017. a laekumised on kajastatud korrektselt, kuid tabelites on jäänud kajastamata 14. juuni 2016 ülekanne 45,75 eurot. 14. juuni 2016 ülekandega on tasutud kommunaalmakse Paldiski mnt 34 korter 34 eest, mitte Paldiski mnt 34-8 korteri eest. Maakohus nõustus avaldajaga, et ei olnud alust arvestada Paldiski mnt 34-8 korteri võla katteks teise korteri eest tehtud makset. Kui tegemist oli eksliku ülekandega, pidi puudutatud isik ise esitama avaldajale taotluse tema tasutud summa ümberkandmiseks õigele kontole. Lisaks ei nõustunud maakohus puudutatud isiku vastuväitega, et 2018. a ei arvestatud puudutatud isiku tehtud ülekannet 58,33 eurot, mis on kajastatud 15. detsembri 2018 arvel 1812348160340. Avaldaja kinnitas, et puudutatud isik on 58,33 eurot tasunud ja see ei kajastu võla koosseisus. Asjaolu, et 58,33 eurot 4 (9)

ei kajastu võla koosseisus, kinnitab kohtule esitatud arvel 1812348160340 märgitud laekumine, kus avaldaja on nõuet puudutatud isiku vastu 58,33 euro võrra vähendanud. Samuti on põhjendamatu puudutatud isiku etteheide, et 2019. a arvestuses ei ole kajastatud puudutatud isiku 9. oktoobri 2019 ülekannet 65,55 eurot ega 15. novembri 2019 ülekannet 131,60 eurot. Maakohtu hinnangul on need maksed arvesse võetud avaldaja kohtule 1. jaanuaril 2020 esitatud saldos ja avaldaja lõplikus nõudes, mis kajastab võlga 31. detsembri 2019 seisuga. Järelikult ei olnud puudutatud isikul alust jätta oma kohustusi avaldaja ees täitmata. Puudutatud isikule kuulub Paldiski mnt 34 elamus korter 8, mille majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest on puudutatud isikul kohustus igakuiselt tasuda. Avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult avalduses märgitud võla tasumist täies ulatuses. Muu hulgas on puudutatud isik kohustatud tasuma majanduskavas ettenähtud remondifondi makseid. Avaldaja on esitanud nõuet ja selle suurust kinnitavad tõendid. Puudutatud isik ei ole esitanud põhjendatud vastuväiteid avalduse lisaks olevatele arvetele või nõude aluseks olevate asjaolude kohta, sh nõude arvestuse ja kujunemise kohta. Korteriühistu võlglastelt võla väljamõistmine iseenesest lihtsates vaidlustes, kus puudub alus eeldada korteriühistu poolt pahatahtlike nõuete esitamist, ei tohiks olla takistatud ebamõistlikult kõrge tõendamisstandardi tõttu. KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast üksnes neid kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja nõuab oma liikmelt majandamiskulude kandmist, mille nõudmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriühistu näol ei ole tegemist kasumit teeniva ettevõttega. Ühistu saab rahalisi vahendeid oma kohustuste täitmiseks vaid ühistu liikmetelt. Olukorras, kus üks ühistu liige, st puudutatud isik, otsustab keelduda korteriühistu arvete tasumisest või tasuda neid vastavalt enda äranägemisele, peab avaldaja siiski täitma oma kohustusi. Kui üks ühistu liikmetest oma kohustusi ei täida, siis kannatavad selle tõttu teised ühistu liikmed. Avaldaja nõuab puudutatud isikult ka sissenõutavaks muutunud viivise tasumist

viivisemäära. Seadusjärgset viivist on võimalik nõuda sõltumata sellest, kas sellele igas arves on viidatud. Maakohus leidis, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 järgi on õiglane jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda, arvestades mh korteriomandist tulenevate nõuete lahendamise erisusega hagita menetluses ning asjaolu, et kohus rahuldas avalduse.

MÄÄRUSKAEBUS

Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ja teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata. Puudutatud isiku väitel on maakohus jätnud tähelepanuta puudutatud isiku 12. detsembri 2019 menetlusdokumendis esitatud vastuväited. Avaldaja viivisenõue on ebaselge, arusaamatu ning vastuolus heade kommetega. Avaldaja nõue on osaliselt aegunud. Puudutatud isikule esitatud arvete aluseks olevad üldkoosoleku otsused on tühised. Puudutatud isik vaidleb vastu remondifondi ja tehnohoolduste kuludele, sest elamule ei ole neid teenuseid osutatud. Avaldaja esitatud nõue ei kuulu avaldajale. Avaldaja kohtule esitatud laekumiste tabelites ei kajastu puudutatud isiku 14. juuni 2016 ülekanne 45,75 eurot, 30. novembri 2018 ülekanne 58,33 eurot, 9. oktoobri 2019 ega

MENETLUSE EDASINE KÄIK

Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks. Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 667 lg 2 teise lause alusel tühistada ning asi tuleb saata maakohtule uueks lahendamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited maakohtu uurimispõhimõtte rikkumise kohta on põhjendatud. Maakohus on lahendanud asja õigesti hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1), kuid seejuures pole maakohus järginud hagita menetluses kehtivat uurimisprintsiipi. Nimelt ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 kohaselt hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ning on TsMS § 477 lg 7 kohaselt kohustatud kontrollima avalduse tõendatust sõltumata menetlusosaliste esitatud seisukohtadest, st kohus peab vajaduse korral koguma ise tõendeid või tegema menetlusosalistele ettepaneku tõendite esitamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus nõuetekohaselt välja selgitanud, kuidas on avaldaja nõue üldse kujunenud. Samuti ei ole maakohus nõuetekohaselt kontrollinud, kas avaldaja nõude aluseks olevad asjaolud on tõendatud. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu lähenemisega, et asjaolu, et tegemist on korteriühistu nõudega oma liikme vastu, õigustab asja lahendamist üksnes avaldaja paljasõnaliste väidete pinnalt. Juhul, kui avaldaja enda nõude aluseks olevaid 6 (9)

asjaolusid ei tõenda ning ka kohtul ei õnnestu selle kohta tõendeid koguda, tuleb avaldus jätta rahuldamata. Praeguses asjas tugineb avaldaja sellele, et puudutatud isik on rikkunud korteriomandist ning avaldaja liikmesusest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Avaldaja palub mõista puudutatud isikult enda kasuks välja 31. detsembri 2019 seisuga majandamiskulude võla 3348,20 eurot ning viivise 693,50 eurot. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isiku väitega, et avaldaja nõude kujunemine on ebaselge ning maakohus ei ole seda ebaselgust kõrvaldanud. Esialgse avalduse kohaselt nõudis avaldaja puudutatud isikult alates 1. novembrist 2016 esitatud arvete tasumist. 2. jaanuari 2020 nõude täpsustuse kohaselt nõuab avaldaja puudutatud isikult alates 2017. a aprillist tekkinud võla tasumist. Samas ei vaidle menetlusosalised selle üle, et puudutatud isik on avaldajale ka pärast 1. novembrit 2016 ja aprilli 2017 makseid teinud. Avaldaja on selle kohta üksnes väitnud, et arvestas puudutatud isiku tehtud maksed tema varem tekkinud kohustuste katteks. Avaldaja ei ole aga üheski menetlusdokumendis selgelt esile toonud, kuidas see varasem võlg on kujunenud ning millise varasema võla katteks avaldaja puudutatud isiku tasumisi on arvestanud. Sellises olukorras on maakohus ekslikult leidnud, et puudutatud isiku vastuväited, mis puudutavad enne 1. novembrit 2016 tekkinud kohustusi, ei ole asjakohased. Maakohus oleks asja lahendamisel pidanud esmalt välja selgitama, kas ja millises ulatuses võis avaldaja arvestada puudutatud isiku tehtud makseid varasemate kohustuste katteks. Iseenesest on küll õige avaldaja seisukoht, et juhul, kui puudutatud isik ei määranud, milliste kohustuste katteks ta makseid teeb, loetakse VÕS § 88 lg 6 p 1 järgi esimeses järjekorras täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Samas ei kinnita asjas esitatud tõendid seda, et puudutatud isik ei ole ühelgi juhul määranud, millise kohustuse katteks ta makseid teeb. Näiteks on kohtule esitatud 14. oktoobri 2016. a maksekorralduses puudutatud isik märkinud selgituseks arve numbri, millest võib järeldada, et puudutatud isik on määranud tehtud makse sellel arvel märgitud kohustuse täitmiseks. Sellises olukorras oleks maakohus pidanud koguma tõendeid (eelkõige puudutatud isiku tehtud maksekorraldused või avaldaja konto väljavõte, millest nähtuvad puudutatud isiku tehtud maksed koos selgitustega) selle kohta, kas ja millises ulatuses on puudutatud isik määranud, milliste kohustuste katteks ta makseid on teinud. Maakohus on põhjendamatult lähtunud üksnes avaldaja paljasõnalistest väidetest. Teiseks oleks maakohus pidanud välja selgitama, kas ja millises ulatuses olid puudutatud isikul üldse varasemad täitmata kohustused avaldaja ees. Ilma seda kindlaks tegemata ei ole võimalik hinnata, kas ja millises ulatuses saab tehtud makseid nende kohustuste täitmiseks arvestada. Puudutatud isik on väitnud, et ta on osaliselt varasema võla tasunud täitemenetluses ja esitanud selle kohta ka täitemenetluse lõpetamise otsuse, millest nähtub, et ta on täitemenetluses tasunud tsiviilasjas nr 2-15-108712 tehtud kohtulahendist tuleneva võla. Kohtute infosüsteemist nähtub, et tegemist oli maksekäsu kiirmenetlusega, milles nõuti puudutatud isikult majandamiskulude võlga ajavahemiku 1. veebruarist 2012 kuni 23. aprillini 2015 eest. Arvestades asjaolu, et puudutatud isikule esitatud 2016. a jaanuari arve kohaselt oli puudutatud isiku võlg 31. detsembri 2015 seisuga 2765,45 eurot, on võimalik, et osaliselt on avaldaja arvestanud puudutatud isiku tehtud makseid kohustuse katteks, mille puudutatud isik oli juba täitemenetluses tasunud. Ringkonnakohus nõustub ka puudutatud isiku vastuväitega, et avaldaja viivise nõue ning arvestus on ebaselged. Avaldaja palub puudutatud isikult välja mõista viivise põhivõlalt 31. detsembri 2019 seisuga 693,50 eurot. Avaldaja esitas 2. jaanuari 2020 menetlusdokumendis viivise kujunemise kohta täpsustatud tabeli. Sellest nähtub, et kuigi puudutatud isikul 2016. aasta eest maksmata arveid ei olnud, on avaldaja arvestanud perioodi 31. detsember 2016 kuni 31. oktoober 2019 eest viivist 161,87 eurot. On ebaselge, milliselt põhivõlalt avaldaja puudutatud isikult viivist nõuab. Avaldaja ei ole seda üheski menetlusdokumendis selgelt esile toonud. Täiendavalt juhib ringkonnakohus tähelepanu, et samas tabelis avaldaja esile toodud 7 (9)

viivise arvutused ei pruugi olla õiged. Näiteks 2018. aastal väljastatud maksmata arvete summalt 1141,03 eurot on avaldaja arvestanud viivist perioodi 31. detsembrist 2018 kuni 15. oktoobrini 2019 eest 180,46 eurot. See teeb viivisemääraks vähem kui aasta pikkuse ajavahemiku eest ca 16%. Samas kui seadusejärgne viivisemäär on 8% aastas. Selle järgi oleks viivise suuruseks 72,28 eurot. Maakohus on põhjendamatult lähtunud viivisenõuet rahuldades üksnes avaldaja esitatud arvestusest seda ise sisuliselt kontrollimata. Asja uuel lahendamisel tuleb kontrollida ka avaldaja viivisenõuet. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on rikkunud uurimispõhimõtet ka seoses puudutatud isiku vastuväidetega üldkoosolekute otsuste, millega kinnitati majanduskavad, tühisuse kohta. Puudutatud isik väitis, et talle ei ole saadetud ei 24. juuli 2018 ega 17. märtsi 2016 korteriomanike üldkoosoleku kutseid. Juhul, kui see väide tõele vastab, on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. 24. juuli 2018 üldkoosoleku kokkukutsumisest tuli KrtS § 20 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse § 20 lg 5 kohaselt ette teatada vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Praeguses asjas on avaldaja välja toonud, et tal ei ole põhikirja. 17. märtsi 2016 üldkoosoleku kokkukutsumisele kohaldus sel ajal kehtinud KOS § 18 lg 4, mille kohaselt tuli üldkoosoleku kokkukutsumisest teavitada korteriomanikke kirjalikult. Teates tuli märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, koosoleku kokkukutsumise põhjus ja koosoleku päevakord ning muud üldkoosolekuga seotud tähtsad asjaolud. Üldkoosolekust tuli ette teatada vähemalt nädal. KrtS § 29 lg 1 kohaselt toob üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine kaasa üldkoosoleku otsuste tühisuse. 17. märtsi 2016 üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud KOS ei sätestanud küll selgelt üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tagajärge, kuid ringkonnakohtu hinnangul kohaldub sellisel juhul analoogia korras TsÜS § 38 lg 2, mille kohaselt toob otsuse tegemise korra oluline rikkumine kaasa samuti otsuse tühisuse. Puudutatud isikul on TsÜS § 38 lg 7 järgi õigus tugineda korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisusele ka praeguses kohtumenetluses. Ekslik on maakohtu seisukoht, et otsuse tühisusele tuginemiseks pidanuks puudutatud isik otsuse eraldi vaidlustama. Ringkonnakohus märgib, et ka hagita menetluses tehtud määrus peab põhinema tõenditel. Seega on maakohus ekslikult leidnud, et üldkoosolekute kokkukutsumise korda ei ole rikutud, tuginedes üksnes avaldaja väidetele. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul hinnata üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kehtivust lähtudes tõenditest. Eelkõige saab selle kohta, et puudutatud isikut on üldkoosolekute kokkukutsumisest teavitatud, tõendeid esitada avaldaja. Kui ei leia tõendamist, et avaldajat üldkoosolekute kokkukutsumisest teavitati, on üldkoosoleku otsused majandukava vastuvõtmise kohta tühised. See tähendab, et langeb ära KrtS § 40 lg 1 järgne alus korteriomanikele majandamiskulude katteks maksete tegemiseks. Enne 1. jaanuarit 2018 tekkinud majandamiskulude nõude aluseks on KOS § 13 lg 1, mille kohaselt tasub korteriomanik kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Seega ei ole nende kulude nõude rahuldamine majanduskava vastuvõtmise tühisuse korral küll välistatud, kuid avaldaja peab tõendama tegelike majandamiskulude kandmist. Samuti ei ole sel juhul alust nõuda majanduskavaga kehtestatud remondifondi makseid, vaid üksnes tegelikult remondiks tehtud kulude hüvitamist. Ringkonnakohus leiab, et eeltoodust tulenevalt on maakohus jätnud olulises osas välja selgitamata nii avaldaja nõude kujunemise kui ka selle aluseks olevad asjaolud. Sisuliselt tuleb vaidlus lahendada algusest peale. Sellises olukorras ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik asja lahendada määruskaebemenetluses, vaid asi tuleb saata maakohtule uueks lahendamiseks. Maakohtul tuleb selgitada välja avaldaja nõude aluseks olevad asjaolud ja neid tõendavad tõendid. Selleks peab maakohus andma võimaluse menetlusosalistele enda väidete kohta tõendite esitamiseks. Samuti peab maakohus vajadusel ja võimalusel ise tõendeid koguma. TsMS § 615 lg 1 kohaselt tuleks asja üldjuhul menetlusosalistega ka suuliselt arutada.

8 (9)

Kuivõrd asja menetlus jätkub maakohtus, ei ole tegemist TsMS § 173 lg 1 mõttes menetlust lõpetava lahendiga, kus tuleks jaotada menetluskulud. Kuivõrd tegemist ei ole menetlust lõpetava määrusega, ei saa määruse peale esitada määruskaebust (vt Riigikohtu 28. mai 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p-d 11 ja 12). (allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin

(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa

(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav

9 (9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.