Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu kostja lepingust taganemise ja leppetrahvinõude tühisuse tuvastamiseks ning 23 638 euro ja viivise väljamõistmiseks 40 848,04 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 3. detsembri 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Albatrek apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): Osaühing Albatrek (rk: 10850610), esindaja advokaat Marko Paabumets Vastustajad (hagejad): Elar Tarkus (ik: XXXXXXXXXXX) ja Teodora Tarkus (ik: XXXXXXXXXXX), esindaja Eva Panksepp
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 3. detsembri 2020 otsus.
2.Teha asjas uus otsus, millega:
2.1.Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu Osaühing Albatrek poolt 2. aprillil 2019 Elar Tarkusele ja Teodora Tarkusele esitatud leppetrahvi tühisuse
tuvastamise, Osaühingult Albatrek ostuhinna ettemaksu 11 819 euro väljamõistmise ja ostuhinna ettemaksult 11 819 eurot viivise väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks alates eelmenetluse staadiumist
2.2.Jätta rahuldamata Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu Osaühing Albatrek poolt 21. septembri 2018 võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamise, leppetrahvi 11 819 euro ja leppetrahvilt 11 819 eurot viivise väljamõistmise osas.
3.Rahuldada Osaühing Albatrek apellatsioonkaebus osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Elar Tarkus ja Teodora Tarkus (hagejad) esitasid 27.05.2019 maakohtule Osaühingu Albatrek (kostja) vastu hagi, milles palusid tunnistada tühiseks kostja taganemine hagejatega 21.09.2018 sõlmitud korteriomandi müügilepingust ja kostja 02.04.2019 hagejatele esitatud leppetrahvinõue, nõuda kostjalt välja müügilepingu alusel hagejatelt saadud 11 819 eurot ning mõista kostjalt välja leppetrahv 11 819 eurot ja seadusjärgne viivis väljamõistetud summadelt alates hagi esitamisest kuni kohase tasumiseni hagejate kasuks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja hagejad 21.09.2018 X kinnistu (registriosa nr X) korteriomanditeks jagamise teel moodustuva korteriomandi nr X võlaõigusliku müügilepingu. 27.08.2018 tasusid hagejad kostjale müügihinnast 1500 eurot ja 24.09.2018. a 16 228,50 eurot. Kostja rikkus oluliselt müügilepingu p-dest 4.2 ja 4.4 tulenevaid kohustusi. Korterelamu valmis tähtajast (31.12.2018) oluliselt hiljem ning kostja muutis korterelamu konstruktiivseid lahendusi (puitseinte asemel ehitati betoonkiviplokkseinad, hoone ei vastanud energiatõhususe miinimumnõuetele), mistõttu ei suutnud ta tagada ka kasutusloa väljastamist tähtajaks (28.02.2019) ega pidada kinni asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajast (14.01.2019). Kostja 06.02.2019 taganemine müügilepingust on tühine, kuna hagejad ei ole müügilepingut rikkunud. Lepingurikkumiseks ei saa pidada asjaolu, et hagejad ei ilmunud asjaõiguslepingut sõlmima olukorras, kus müügiobjekt ei vastanud müügilepingu nõuetele, mittevastavus oli oluline ja nad andsid sellest kostjale viivitamata teada. Müügilepingu p 4.8 kohaselt oleks üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamine tähendanud hagejate kinnitust, et lepingu ese vastab lepingust tulenevatele nõuetele. Hagejad keeldusid õigustatult asjaõiguslepingut sõlmimast kuni puuduste kõrvaldamise või müügilepingus kokkulepitu muutmiseni. Selline nõudmine on vaadeldav lepingu nõuetekohaseks täitmiseks antud täiendava tähtajana. 11.03.2019 teatasid hagejad kostjale, et nõuavad lepingu täitmist notari juures 13.03.2019 kokkulepitud ajal. Vastuseks kandis kostja kummagi hageja kontole 2954,75 eurot.
25.03.2019 saatsid hagejad kostjale kirja, milles selgitasid, et kostja on rikkunud müügilepingu p-dest 4.2, 4.4 ja 5.1 tulenevaid kohustusi, andsid müügilepingu p 6.1 alusel kostjale täiendava tähtaja kaks nädalat projektdokumentatsiooni nõuetekohaseks vormistamiseks ning hagejatega asjaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks, hoiatasid, et kui kostja ei esita kahe nädala jooksul rikkumisele mõistlikku põhjendust või keeldub müügilepingu kohasest täitmisest, taganevad hagejad müügilepingust ja nõuavad leppetrahvi 10% müügihinnast, s.o 11 819 eurot. Kostja vastas 27.03.2019, et tema müügilepingust taganemine jääb kehtima. 02.04.2019 esitas kostja tasaarvestusavalduse, milles avaldas, et nõuab hagejatelt müügilepingu olulise rikkumise eest leppetrahvi 10% müügihinnast ja tasaarvestab hagejatele tagastamisele kuuluva rahasumma oma leppetrahvinõudega. Kostja leppetrahvinõue on tühine. Kostja ei ole hagejatele teatanud kavatsusest leppetrahvi nõuda ja hagejate mitteilmumine 28.02.2019 notari juurde on vabandatav: kostja ei teavitanud hagejaid kavatsusest kohale tulla ja olles varem kokkulepitud ajal, s.o 21.02.2019, jätnud notari juurde ilmumata, ei olnud hagejatel mõistlikku põhjust uskuda, et seekord tuleb kostja kohale. Kuna kostja võõrandas korteri 01.03.2019 Pepleri OÜ-le, puudub hagejatel võimalus müügilepingu täitmist nõuda. Hagejad andsid 09.04.2019 kostjale teada, et taganevad lepingust ja nõuavad leppetrahvi müügilepingu täitmata jätmise eest 10% müügihinnast ehk 11 819 eurot.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Korterelamu valmis tähtaegselt ja Kambja Vallavalitsuse 20.06.2019 korraldusega nr X väljastati sellele kasutusluba. Kasutusloa olemasolu ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Hagejad keeldusid õigustamatult asjaõiguslepingu sõlmimisest 31.01.2019 ja 06.02.2019 ning ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele 28.02.2019. Hagejad rikkusid asjaõiguslepingu mittesõlmimisega oluliselt müügilepingu p-i 5.1. Kostja müügilepingust taganemine on kehtiv. Kuivõrd kostja on õigustatult nõudnud hagejatelt leppetrahvi ja teinud tasaarvestuse, tuleb jätta rahuldamata ka nõue nõuda kostjalt välja müügilepingu alusel hagejatelt saadud 11 819 eurot. Hagejate müügilepingust taganemine on tühine. Kostja 06.02.2019 taganemine müügilepingust on kehtiv ning seetõttu ei olnud kostjal enam kohustust müüa korteriomand hagejatele. Kuna kostja ei ole müügilepingut rikkunud, puudub hagejatel õiguslik alus leppetrahvi nõudmiseks.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 3. detsembri 2020 otsusega hagi ning tuvastas Osaühingu Albatrek
6.veebruaril 2019 Tartu notari Anne Priks-Toomi poolt koostatud ja tõestatud notariaalakti nr X lepingust taganemise avalduse ja Osaühingu Albatrek 2. aprilli 2019 leppetrahvinõude summas 11 819 eurot tühisuse ning mõistis Osaühingult Albatrek välja solidaarselt E. Tarkuse ja T. Tarkuse kasuks 21. septembril 2018 sõlmitud X korteriomandi nr X müügilepingu alusel makstud ostuhinna ettemaksu 11 819 eurot, müügilepingust tuleneva leppetrahvi 11 819 eurot ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras 23 638 eurolt alates 27. maist 2019 kuni võlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, määras E. Tarkuse menetluskulude rahaliseks suuruseks 900 eurot ja T. Tarkuse menetluskulude rahaliseks suuruseks 900 eurot (sh lepingulise esindaja kulu ja riigilõiv) ning mõistis kostjalt välja menetluskulud E. Tarkuse kasuks 900 eurot ja T. Tarkuse kasuks 900 eurot ning viivise väljamõistetud menetluskuludelt lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt edastas kostja 06.02.2019 hagejatele avalduse müügilepingust taganemiseks. Taganemise formaalsed eeldused on täidetud. Tuvastamist on leidnud asjaolu, et 2018. a lõpus ei vastanud korterelamu ehitusprojektile (müügilepingu p 4.2 II lause rikkumine) ja dokumentatsioon viidi vastavusse alles kasutusloa taotluse menetluse käigus, samuti asjaolu, et kasutusluba saadi oluliselt hiljem kui lepingus
ettenähtud (p 4.4 rikkumine). Asjaolu, et korterelamu ei vasta projektile, sai hagejatele teatavaks 28.12.2018, kui Kaanon Kinnisvara OÜ hindaja A.A. viitas müügilepingu eseme olulistele puudustele. Korterelamu mittevastavust projektile tõendavad Kambja Vallavalitsuse ehitusnõuniku Tiit Lukase 28.12.2018 vastus A.A.-le ning kostja ja A.A. e-kirjavahetus 27.– 28.12.2018, samuti hagejate ja Riivo Leiteni e-kirjavahetus selles, et kasutusloa taotlus oli puudustega, st ehitusprojekt ei vastanud tegelikkusele, ning tunnistajate A.A., T. Lukase (Kambja Vallavalitsuse maa- ja ehitusosakonna juhataja) ja R. Leiteni (Kambja Vallavalitsuse maa- ja ehitusosakonna planeerimisspetsialist) ütlused. Kostja oli rikkunud ka müügilepingu p-i 4.2, kuna lepingu ese ei olnud 31.12.2018 valmis ehitatud nii, et hagejad oleksid saanud sõlmida asjaõiguslepingu ja lepingu eset kasutama hakata. Kostja esitatud eksperthinnang ning korterite ülevaatuse ja üleandmise-vastuvõtmise aktid ei tõenda, et korterelamu oleks olnud ehituslikult valmis 31.12.2018. Kohtu järeldust toetab ka asjaolu, et kostja esitas kasutusloa taotluse alles 23.01.2019. Seega rikkus kostja müügilepingu p-des 4.2 ja 4.4 sätestatud kohustusi, millest tulenevalt on tuvastatud kostjapoolne lepingu oluline rikkumine VÕS § 116 lg 2 p 2 ja p 5 mõttes. Eeltoodut arvesse võttes oli hagejatel õigus keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest. Kostja edastas 06.02.2019 hagejatele taganemisavalduse põhjusel, et hagejad on jätnud põhjendamatult täitmata müügilepingu järgse olulise kohustuse (p 5.1) sõlmida asjaõigusleping hiljemalt 14.01.2019, kuigi korteriomand oli ehituslikult valmis ja müüja on broneerinud asjaõiguslepingu sõlmimiseks kaks kuupäeva. Esimene aeg oli broneeritud alles 30.01.2019, mida ei saa pidada hagejatepoolseks rikkumiseks. Kuna tuvastatud ei ole hagejatepoolne müügilepingu rikkumine 30.01.2019 ja 06.02.2019 asjaõiguslepingu sõlmimisele mitteilmumise tõttu, on kostja lepingust taganemine tühine, kuna taganemise materiaalsed eeldused on täitmata. Kuna taganemine on tühine, ei ole kostjal õigust nõuda ka leppetrahvi. Isegi kui ei oleks tuvastatud kostjapoolne lepingu oluline rikkumine, ei oleks kostjal olnud õigust lepingust taganeda, sest hagejad ei keeldunud asjaõiguslepingu sõlmimisest, vaid andsid teada, et enne kui müügilepingu tingimused ei ole täidetud, ei pea nad võimalikuks asjaõiguslepingut sõlmida ja kinnitada, et lepingu ese vastab müügilepingu tingimustele. Hagejad palusid 17.01.2019 kirjas kostjal teada anda, kas projekti muudatus on vallavalitsusele esitatud. 21.01.2019 kirjas juhivad hagejad kostja tähelepanu lepingu eseme puudustele, ehitis ei ole valmis ja projektdokumentatsioon tegelikkusega kooskõlla viidud. Kostja teatas 24.01.2019, et asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks on broneeritud 30.01.2019. Hagejate küsimustele kostja ei vastanud. Hagejate 28.01.2019 kirjaga antakse kostjale veelkord teada, miks asjaõiguslepingu sõlmimine 30.01.2019 ei ole võimalik: hagejad soovivad, et dokumendid oleksid viidud tegelikkusega vastavusse. 29.01.2019 teatas kostja uue asjaõiguslepingu sõlmimise aja, 06.02.2019. Hagejad selgitasid 30.01.2019 e-kirjas taaskord, miks ei ole puudustega objekti võimalik vastu võtta. Hagejate kirju saab käsitleda kostjale täiendava tähtaja andmisena kohustuse täitmiseks. Kostja mõistliku aja jooksul projektdokumentatsiooni ega energiamärgist tegelikkusega vastavusse ei viinud, vaid tegi seda alles kasutusloa menetluses. Kuna kostja jättis mõistliku aja jooksul lepingu eseme lepingutingimustega vastavusse viimata, on kostja lepingut oluliselt rikkunud (VÕS § 116 lg 2 p 5). Kuna kostja võõrandas korteri 01.03.2019 Pepleri OÜ-le ning ei ilmunud 13.03.2019 notarisse asjaõiguslepingut sõlmima, saatsid hagejad 25.03.2019 kostjale kirja, milles andsid müügilepingu p 6.1 alusel kostjale täiendava tähtaja kaks nädalat müügilepingu eseme projektdokumentatsiooni nõuetekohaseks vormistamiseks ja hagejatega asjaõiguslepingu sõlmimiseks, hoiatasid, et kui kostja ei esita kahe nädala jooksul müügilepingu rikkumisele mõistlikku põhjendust või keeldub müügilepingu kohasest täitmisest, taganevad hagejad müügilepingust ning nõuavad kostjalt leppetrahvi 10% müügihinnast, s.o 11 819 eurot.
Eelnevalt on kohus tuvastanud järgmiste taganemisavalduses toodud puuduste esinemise ja nende kõrvaldamata jätmise kostja poolt täiendava tähtaja jooksul: korterelamu ei olnud ehituslikult valmis 31.12.2018 ning ei vastanud 2018. a lõpus ehitusprojektile ja projektdokumentatsiooni ei olnud muudatusi sisse viidud; kasutusluba ei olnud välja antud 28.02.2019. Tegemist on olulise lepingurikkumisega. Hagejate lepingust taganemine on põhjendatud ning kohus rahuldab hagi ostuhinna 11 819 eurot tagastamiseks ja leppetrahvi 11 819 eurot ning seadusjärgse viivise väljamõistmiseks.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Osaühing Albatrek esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
3.detsembri 2020 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja leppetrahvi tühiseks tunnistamise nõue läbi vaatamata ning menetluskulud hagejate kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kohtu järeldus, et korterelamu ei vastanud 2018. a lõpus ehitusprojektile, väär ega tugine tõenditele. Tunnistaja A.A. ütlused ei tõenda, kas korterelamu vastas projektile või mitte. T. Lukas ei ole vastanud A.A.-le, et ehitusluba tuleks tunnistada kehtetuks, ega andnud hinnangut sellele, kas korterelamu on ehitatud vastavalt projektile või mitte, kuivõrd T. Lukas ei olnud projekti näinud. Muudatusprojekti olemasolu A.A. ei kontrollinud. Tunnistaja R. Leiteni ütlustest tuleneb, et korterelamu vastas projektile ja konstruktsiooni valik lahendati muudetud projektiga. Kuivõrd ehitise vastavust projektile hindab kohalik omavalitsus kasutusloa taotlemise käigus (ehitusseadustiku § 52 lg 3), on väited ehitise mittevastavusest enne kasutusloa menetluse läbiviimist alusetud. Kuivõrd kohalik omavalitsus on väljastanud ehitisele kasutusloa, on ehitis ehitatud vastavalt projektile ning see vastas projektile ka 28.12.2018. Kostja esitas kohtule X konstruktiivse osa projekti 22.05.2018 ja ehitusprojekti muudatuse 12.05.2018, mis tõendab, et projektimuudatus oli tehtud enne ehituse algust. Kuivõrd projektimuudatus on tehtud mais 2018, ei ole kostja müügilepingu p-i 4.2 rikkunud. Kostja 27.08.2018 pakkumises hagejatele on märgitud, et välisseinad on betoonkivist. Kohus on jätnud kasutusloa ja projekti hindamata. Kohtuotsuses puuduvad põhjendused selle kohta, milles seisneb korterelamu mittevastavus projektile või millise projekti alusel on kohus mittevastavuse tuvastanud. Tunnistaja T. Lukase ütlustest tuleneb, et projektimuudatus tõstis korteriomandi väärtust. Hagejad kinnitavad 21.02.2019 e-kirjas (mille kohus jättis hindamata), et alles 21.02.2019 oli saavutatud pangaga kokkulepe asjaõiguslepingu sõlmimiseks tingimusel, et kasutusluba oleks olemas hiljemalt 21.05.2019. Kasutusloa olemasolu ei olnud müügilepingu p 5.1.1 järgi asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Hagejad tuginesid ehituse mittevastavusele projektile eesmärgiga viivitada asjaõiguslepingu sõlmimisega, et täita panga nõue muuta rahastuse saamiseks müügilepingut selliselt, et asjaõiguslepingu ajaks oleks kasutusluba olemas; 2) luges kohus ebaõigesti kostja rikkumiseks kasutusloa tähtajaks (28.02.2019) mittesaamise. Kuivõrd kasutusloa saamise tähtaeg oli pärast asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega, ei saanud selle tähtajaks mittesaamine olla hagejatele müügilepingust taganemise aluseks; 3) ei ole kostja rikkunud müügilepingu p-i 4.2, kuna korteriomand ja korterelamu olid 31.12.2018 valmis. Nimetatud asjaolu tõendavad nii korteriomandite üleandmise-vastuvõtmise aktid ja eksperthinnang kui ka tunnistaja A.A. 28.12.2018 e-kiri ja ütlused; 4) on kostja müügilepingust taganemine 06.02.2018 kehtiv. Kuivõrd kostja ei ole müügilepingut rikkunud, rikkusid hagejad müügilepingu p-i 5.1, kui keeldusid 14.01.2019, 30.01.2019, 06.02.2019 ja 21.02.2019 asjaõiguslepingu sõlmimisest ning jätsid 28.02.2019 notari juurde tehingu sõlmimisele ilmumata. Tõenditest (hagejate 17.01.2019, 21.01.2019, 28.01.2019, 30.01.2019, 20.02.2019 ja 21.02.2019 e-kirjad, Luminor Bank AS kliendihalduri
19.02.2019 e-kiri) tuleneb, et hagejatel ei olnud kuni 21.02.2019 võimalik asjaõiguslepingut sõlmida, kuna puudus panga rahastus. 21.02.2019 keeldus kostja hagejate taotletud müügilepingu muutmisest. Raha puudumine ei vabanda kohustuse rikkumist, samuti ei ole vabandatav 28.02.2019 tehingu tegemisele mitteilmumine; 5) ei ole hagejate 25.03.2019 taganemisavaldus ja leppetrahvinõue kehtivad, kuna kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Kohus on jätnud hindamata asjaolu, et 21.02.2019 olid hagejad nõus sõlmima asjaõiguslepingu tingimusel, et müügilepingus oleks muudetud kasutusloa saamise tähtaega. Seega 21.02.2019 hagejad enam kostja poolt müügilepingu rikkumist ei täheldanud. Ehitusprojekti muudatuste esitamine kasutusloa menetluses vastab ehitusseadustikule. Kostjal puudus kohustus esitada projektdokumentatsioon vallavalitsusele enne tähtaega 14.01.2020. Kostja esitas kasutusloa taotluse 23.01.2019, s.o mõistliku aja jooksul; 6) on kohus ületanud nõude piire, tuvastades leppetrahvinõude summas 11 819 eurot tühisuse. Hagejad taotlesid kostja leppetrahvinõude tühiseks tunnistamist ehk tühistamist. Kohus asus ebaõigesti seisukohale, et kostja 02.04.2019 tasaarvestusavaldus on leppetrahvinõue. Tasaarvestusavaldus on käsitletav tehinguna. Hagejad ei ole vaidlustanud tasaarvestusavaldust, vaid leppetrahvinõude, mis tuleneb tehingust. Leppetrahvinõue ei ole tehing ja selle tühisust ei saa tuvastada ega seda tühistada. Kohtuotsuses puuduvad põhjendused, miks peaks kostja leppetrahvinõue olema tühine. Leppetrahvinõude esitamise õiguse puudumine ei saa olla leppetrahvinõude tühisuse aluseks. Kuna hagejad ei ole kostja tasaarvestusavaldust vaidlustanud, puudub hagejatel tuvastushuvi ja kohus pidanuks jätma hagejate leppetrahvinõude tühisuse tuvastamine nõude läbi vaatamata.
5.E. Tarkus ja T. Tarkus vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta menetluskulud kostja kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) olukorras, kus kohalik omavalitsus andis nii pangale kui kinnisvarahindajale teada, et hoone ei ole nõuetekohane ega vasta dokumentatsioonile, projektimuudatusi ei ole kohalikule omavalitsusele esitatud, tekkis hagejatel põhjendatud kahtlus, et korterelamu ei pruugi kasutusluba saada. Asjaõiguslepinguga oleksid hagejad kinnitanud, et asjal ei ole puudusi. Seega olid hagejate küsimused kostjale asjakohased ja asjaõiguslepingu edasilükkamine põhjendatud. Kostja väite raha puudumise kohta on hagejad laenulepinguga ümber lükanud. A.A.l puudus õigus ja kohustus ehitajalt dokumente nõuda. Kostja väide, et tal oleks olnud muudatusprojekt kohe esitada, on paljasõnaline. Kostja ei vastanud mitte ühelegi hagejate päringule ega ettepanekule esitada projektimuudatus kohalikule omavalitsusele ning lükkas põhjendamatult edasi 30. jaanuariks 2019 määratud asjaõiguslepingu sõlmimise. Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnanguga on tõendatud, et veel 01.02.2019 ei olnud ehitusregistris andmeid projekti muutmise kohta. Kostja esitatud muudatuste projektist ei ilmne, milles projektimuudatused seisnesid, millal need tehti ja kuidas need projektist nähtuvad. Dokument on esitatud zip-failina ning kaustas olevaid dokumente on korduvalt muudetud ajavahemikus 1. jaanuarist 11. märtsini 2019, st pärast korterelamu valmimise tähtaega; 2) rikkus kostja ka müügilepingu p-i 4.4, millega ta võttis kohustuse tagada, et kasutusluba on väljastatud hiljemalt 28.02.2019. Vallavalitsuse 20.06.2019 korraldus nr X kinnitab, et kasutusluba saadi oluliselt hiljem. See annab alust arvata, et kostja ei olnud esitanud nõuetekohast projektimuudatust ka kasutusloa taotlemise ajaks; 3) on leppetrahvi nõudmine toiming, mis on suunatud õigusliku tagajärje kaasatoomisele. Kui hagejad ei oleks esitanud kohtule nõuet tühistada kostja leppetrahvinõue, mis eeldab tühisuse tuvastamist, oleks see andnud kostjale õiguse jätta hagejate ettemaks endale leppetrahvi katteks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega saadab maakohtule uueks läbivaatamiseks E. Tarkuse ja T. Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu Osaühingu Albatrek poolt 02.04.2019 E. Tarkusele ja T. Tarkusele esitatud leppetrahvi tühisuse tuvastamise (hagiavalduse p 2.2) ja Osaühingult Albatrek ostuhinna ettemaksu 11 819 euro väljamõistmise (hagiavalduse p 2.3), ostuhinna ettemaksult 11 819 eurolt viivise väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas. E. Tarkuse ja T. Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu Osaühingu Albatrek poolt 21.09.2018 võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamise (hagiavalduse p 2.1), leppetrahvi 11 819 euro (hagiavalduse p 2.4) ja leppetrahvilt 11 819 euro viivise väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata. Osaühingu Albatrek apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele.
7.Asja materjalidest nähtuvalt sõlmisid pooled 21.09.2018 kinnistu (X) korteriomanditeks jagamise teel moodustuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, millest esmalt taganes kostja ja seejärel hagejad. Poolte esitatud asjaolude kohaselt vaieldakse selle üle, kas on täidetud taganemise materiaalsed eeldused (kas korterelamu puitkonstruktsiooni asendamine kivikonstruktsiooniga on kooskõlas projektiga).
8.Maakohus leidis (vt maakohtu otsuse p 22.1 viimane lõik), et 2018. a lõpus ei vastanud ehitatud korterelamu ehitusprojektile (lepingu p 4.2 II lause rikkumine) ning dokumentatsioon viidi vastavusse kasutusloa menetluse käigus ning kasutusluba anti välja hiljem kui lepingus kokku lepitud (lepingu 4.4 rikkumine). Ringkonnakohus maakohtu nimetatud seisukohaga ei nõustu.
8.1.Lepingu p 4.2 kohaselt on müüja kohustatud lepingu eseme ja korterelamu koos ehitusprojektis ettenähtud tehnovõrkudega valmis ehitama hiljemalt 31.12.2018. Müüjal on õigus muuta korterelamu projektdokumentatsiooni tingimusel, et järgitakse käesolevas lepingus lepingu eseme kohta sätestatud tingimusi ning oluliselt ei muutu korterelamu välisilme ja konstruktiivsed lahendused ning taotletakse ehitisele vajadusel uus ehitusluba. Kostja esitas 03.12.2019 maakohtule ehituse alustamise teatise 17.05.2018, X konstruktiivse osa projekti 22.05.2018 ja X korterelamu muudatuste tegemise projekti 12.05.2018 (vt kostja 03.12.2019 menetlusdokumendi lisad), mis tõendavad, et projekti muudatus oli tehtud enne ehituse algust, samuti enne vaidlusaluse lepingu sõlmimist 21.09.2018. Samuti nähtub kostja poolt hageja T. Tarkusele 27.08.2018 tehtud müügipakkumisest (I kd, tl 24), et elamu välisseinad ehitatakse betoonkivist. Lepingu p-s 2.2.2 on hagejad kinnitanud, et nad on kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse üle vaadanud; lepingu p-s 2.2.3 on hagejad kinnitanud, et nad on üle vaadanud kinnistule püstitatava korterelamu ehitamist puudutava, müüja esindaja esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud kinnistule püstitatava korterelamu olemusest, sealhulgas lepingu esemeks oleva korteriomandi eriomandi esemeks olevate ruumide suurusest ja paiknemisest korterelamus; lepingu p-s 2.2.4 on hagejad kinnitanud, et neil on olemas kogu muu teave, mida nad peavad käesoleva lepingu sõlmimise ja lepingu eseme omandamise otsustamise seisukohalt vajalikuks, nad ei pea vajalikuks lepingu esemega seotud muid asjaolusid täiendavalt uurida. Lisaks on hagejad kinnitanud lepingu p-s 2.3.2, et nad on tutvunud lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega ja nõustuvad nende sisuga ning ei soovi ühegi lepingus viidatud dokumendi lisamist notariaalaktile, samuti nad ei soovi käesoleva lepinguga seonduvalt mingite notariaalaktis nimetatud asjaolude põhjalikumat kontrollimist ega täiendavat nõustamist. Kostja esitatud Google Street View X (I kd, tl 123) tõendab, et elamu seinad olid 2018. a augustis valmis ja betoonkivist. Maakohus nimetatud
tõenditele hinnangut ei andnud ja seega ei arvestanud sellega, et juba enne ehituse algust oli muudetud projekti kohaselt ette nähtud, et korterelamu seinad ehitatakse betoonkivist (mitte puidust). Nimetatud asjaolud (vastavalt projekti muudatusele ehitati korterelamu seinad betoonkivist) olid hagejatele teada (või pidid teada olema) juba enne võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist 21.09.2018 ning tõenditele ja faktilistele asjaoludele ei vasta maakohtu seisukoht, et kostja rikkus müügilepingu p 4.2 II lauset. Oluline on siinjuures lisada, et lepingu p 4.2 II teises lauses peetakse silmas korterelamu projektdokumentatsiooni muutmist pärast lepingu sõlmimist, s.o pärast 21.09.2018. Praegusel juhul oli projekt muudetud enne ehituse algust ja lepingu sõlmimist ning lepingu p 4.2 I lause järgi oli kostjal kohustus ehitada korterelamu valmis kehtiva projekti (projekti muudatus 2018. a mais) järgi. Seetõttu on põhjendamatu maakohtu seisukoht, et korterelamu ei vastanud ehitusprojektile ning tegemist on taganemist õigustava olulise lepingu rikkumisega. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et tunnistajate A.A., R. Leiteni ja T. Lukase ütlused tõendavad korterelamu mittevastavust ehitusprojektile. Nimetatud tunnistajate ütlustest nähtub, et ehitusregistris ei ole projekti muudatust registreeritud, kuid mitte seda, et korterelamut ei ehitatud kehtiva projekti järgi. Nii nähtub tunnistaja T. Lukase (Kambja Vallavalitsuse maa- ja ehitusosakonna juhataja) ütlustest, et ta ei tea, millise projekti järgi ehitati ning tunnistaja R. Leiteni (Kambja Vallavalitsuse maa- ja ehitusosakonna planeerimisspetsialist) ütlustest, et reaalne ehitis vastas sellele, mis oli projekteeritud. Seega ei tõenda tunnistajate R. Leiteni ja T. Lukase ütlused seda, et korterelamu ehitati kehtiva projektita. Tunnistaja A.A. (korteriomandi hindaja) ütlustest nähtuvalt põhineb tema teave ehitusprojektist sellel, mille ta sai T. Lukaselt ning seega ei tõenda lepingu p 4.2 rikkumist. Ringkonnakohus märgib, et üksnes muudetud projekti ehitusregistris õigeaegselt registreerimata jätmine ei ole käsitletav lepingu p 4.2 rikkumisena ning seda ei ole ka maakohus tuvastanud.
8.2.Lepingu p 4.4 kohaselt on müüja kohustatud oma kulul laskma vormistada korterelamule kasutusloa ja tagama, et kasutusluba korterelamu kasutusele võtmiseks on väljastatud hiljemalt 28.02.2019. Müüja on kohustatud oma kulul kõrvaldama kõik puudused, mis takistavad eelnimetatud kasutusloa saamist. Maakohus leidis, et lepingu p-s 4.4 ettenähtud tähtaja rikkumine on samuti käsitletav olulise rikkumisena, mis õigustab lepingust taganemist. Samas puuduvad kohtuotsuses põhjendused, miks maakohus sellise järelduseni jõudis. Maakohtu poolt viidatud VÕS § 116 lg 2 p 2 sätestab kohustuse rikkumise, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Praeguses asjas on pooled lepingu p-s 5.1.1 kokku leppinud, et kasutusloa olemasolu ei ole asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Seega ei saanud ka kasutusloa olemasolu olla hagejatele oluline lepingu täitmise seisukohalt. Seetõttu ei ole kasutusloa mitteõigeaegne saamine käsitletav lepingu olulise rikkumisena, mis annaks aluse lepingust taganeda. Taotlus korterelamule kasutusloa saamiseks esitas kostja 23.01.2019 ning kasutusluba väljastati kostjale 2019. a juunis. Asja materjalidest ei nähtu, et kasutusloa lepingus kokkulepitud tähtajaks mittesaamise põhjuseks oli pooltevahelise lepingu p 4.2 rikkumine (hagejate viidatud puitseinte asendamine betoonkivi seinaga). Oluline on märkida siinjuures seda, et otsuse p-s 25 on maakohus möönnud lepingu mitteolulist rikkumist kostja poolt. Taganemisavalduses on hagejad tuginenud veel kostja poolt lepingu p 5.1 rikkumisele. Nimetatud punktis leppisid pooled kokku asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 14.01.2019. Samas ei nähtu taganemisavalduse põhjendustest (I kd, tl 77-80) ühtegi etteheidet kostjale
seoses 14.01.2019 asjaõiguslepingu sõlmimata jätmisega. Pigem nähtub asja materjalidest, et asjaõiguslepingu sõlmimine 14.01.2019 lükati edasi poolte kokkuleppel ning lepingu p 5.1 väidetav rikkumine ei ole käsitletav olulise rikkumisena. Maakohtu otsusest ei tulene selgelt, kas lepingu p 4.2 I lause (korterelamu peab olema valmis ehitatud 31.12.2018) väidetav rikkumine oli hagejate poolt taganemise aluseks. Ka vastuses apellatsioonkaebusele on hagejad märkinud, et see, kas korterelamu oli 31.12.2018 ehituslikult valmis või mitte, ei ole see peamiseks vaidlusküsimuseks. Ringkonnakohus märgib, et kostja on tõendanud selle, et vaidlusalune korterelamu oli 31.12.2018 ehituslikult valmis. Maakohtu järeldus, mille kohaselt ei olnud korterelamu 31.12.2018 valmis ehitatud nii, et hagejad oleksid saanud sõlmida asjaõiguslepingut, ei ole õige. Maakohus on ilmselgelt lähtunud hagejate seisukohast, et kuna ehitatud korterelamu ei vasta projektile, siis just seetõttu ei ole võimalik asjaõiguslepingu sõlmimine.
8.3.Kuna kostja ei ole lepingut oluliselt rikkunud, siis ei ole hagejate taganemine 21.09.2018 võlaõiguslikust müügilepingust kehtiv ning hagejatel puudus õigus nõuda kostjalt leppetrahvi lepingu p 6.1 alusel. Seetõttu tuleb tühistada maakohtu otsus osas, millega mõisteti kostjalt hagejate kasuks välja leppetrahv 11 819 eurot (maakohtu otsuse resolutsiooni p 5). Hagi tuleb selles osas jätta rahuldamata.
9.Lepingu p-s 6 leppisid pooled kokku lepingu taganemises olulise lepingurikkumise tõttu ning lepingu p-dest 6.4 ja 6.5 tulenevalt oli müüjal (kostjal) kohustus anda enne taganemist ostjatele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat. Juhul, kui ostjad täidavad kahenädalase tähtaja jooksul müüjapoolse taganemise aluseks oleva rikutud kohustuse müüja ees, ei saa müüja lepingust taganeda. Kostja 06.02.2019 taganemisavalduse (I kd, tl 67-70) kohaselt on taganemise põhjuseks see, et hagejad keeldusid korduvalt lepingus kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimisest. Lepingu p 5.1 järgi on asjaõiguslepingu sõlmimine müügilepingu järgne oluline kohustus ning korterelamule kasutusloa saamine ei ole asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Taganemisavalduses andis kostja hagejatele täiendava tähtaja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Asja materjalidest nähtuvalt keeldusid hagejad asjaõiguslepingu sõlmimisest 30.01.2019, 06.02.2019, 21.02.2019 ja 28.02.2019. Keeldumist põhjendasid hagejad sellega, et korterelamu ei ole ehitatud kooskõlas projektiga (puitseinad asendatud betoonkiviseinaga) ning sellest tulenevalt võib olla problemaatiline kasutusloa saamine. Maakohus nõustus hagejatega ning leidis, et kuna kostja rikkus müügilepingu p-de 4.2 ja 4.4 sätteid, siis oli hagejatel õigus keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest (maakohtu otsuse p 22.3). Eeltoodust tuleneb, et kui kostja ei ole müügilepingu p-de 4.2 ja 4.4 sätteid rikkunud, ei ole hagejate keeldumine asjaõiguslepingu sõlmimisest põhjendatud. Ringkonnakohus tuvastas käesoleva otsuse p-s 8, et kostja ei ole rikkunud müügilepingu p-de 4.2 ja 4.4 sätteid ning hagejate lepingust taganemine ei ole kehtiv. Ühtlasi märgib ringkonnakohus, et hagiavaldusele lisatud e-kirjadest (I kd, tl 11 – loetelu e-kirjavahetusest) ei tulene, et kostja tegevusest tuleneks mingi objektiivne põhjus, mis õigustaks hagejate poolt asjaõiguslepingu mittesõlmimist. Kliendihaldur B.B. 19.02.2019 e-kirjast (I kd, tl 57) ja hagejate 21.02.2019 e-kirjast (I kd, tl 212) järeldub, et hiljemalt 21.02.2019 oli hagejatel olemas ka rahastus panga poolt, mis võis väidetavalt eelnevalt takistada hagejaid asjaõiguslepingut sõlmimast. Hagejate ja notar A. Priksi e-kirjavahetusest (I kd, tl 210-212) nähtub täiendavalt asjaolu, et hagejad soovisid muuta 21.09.2018 sõlmitud müügilepingut ning kostja mittenõustumine müügilepingu muutmisega ei ole kostjale etteheidetav. Nimetatud asjaolud tõendavad, et 21.02.2019 ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise põhjuseks enam väidetav korterelamu mittevastavus projektile. Notar A. Harujõe e-kirjaga (I kd, tl 206) on tõendatud, et 28.02.2019 jäi asjaõigusleping sõlmimata, kuna kohale ei ilmunud hagejad ja pank (hagejad ei olnud informeerinud tehingu ajast panka). Samas e-kirjast nähtub, et notaribüroosse tuli kohale
kostja esindaja. Nimetatud asjaoludele ei ole hagejad vastuses apellatsioonkaebusele vastuväiteid esitanud. Samuti ei esitanud hagejad vastuses apellatsioonkaebusele ühtegi tõsiseltvõetavat põhjust, mis õigustaks mitte sõlmida asjaõiguslepingut. Ringkonnakohus leiab, et asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldumise on käsitletav olulise lepingurikkumisena VÕS § 116 lg 2 p-de 4 ja 5 tähenduses. Hagejad ei ilmunud asjaõiguslepingut sõlmima 30.01.2019 ja 06.02.2019, samuti kostja poolt antud täiendava tähtajal 21.02.2019 ega ka veelkordselt edasilükatud tähtajal, s.o 28.02.2019. Seega oli kostjal mõistlik põhjus eeldada, et hagejad ei soovi asjaõiguslepingut sõlmida ning seetõttu on kostja taganemine 21.09.2018 võlaõiguslikust müügilepingust kehtiv.
10.Lepingu p 6.4 kohaselt juhul, kui müüja taganeb enne asjaõiguslepingu sõlmimist käesolevast lepingust ostjate poolse olulise lepingurikkumise tõttu, on müüjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10% lepingu punktis 3.1 nimetatud lepingu eseme müügihinnast. Osalejad on kokku leppinud ja müüjal on õigus leppetrahvi nõue tasaarvestada ostjate poolt müüjale tasutud lepingu eseme müügihinna osaga leppetrahvi summa ulatuses. Ülejäänud osa lepingu eseme müügihinnast, mille ostjad on lepingust taganemise ajaks müüjale tasunud, on müüja kohustatud ostjatele tagastama 15 päeva jooksul, arvates taganemisest. Asja materjalidest nähtuvalt on hagejad tasunud kostjale müügihinnast 17 728,50 eurot ning kostja on tagastanud hagejatele 5909,50 eurot. Lepingu p 6.4 alusel arvestas kostja tasaarvestuse tulemusena leppetrahvi katteks 11 819 eurot (17 728,50-5909,50). Hagejad palusid tunnistada tühiseks (hagiavalduse p 2.2) kostja poolt 02.04.2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõude. Maakohus tuvastas (kohtuotsuse resolutsiooni p 3) kostja esitatud leppetrahvi nõude summas 11 819 eurot tühisuse. Kohtuotsuse põhjendavas osas (kohtuotsuse p 24) sisaldub nimetatud nõude kohta üks lause. „Kuna taganemine on tühine ei ole kostjal õigust nõuda hagejatelt ka leppetrahvi.“ Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hagejate eelmärgitud nõude jätnud sisuliselt lahendamata. Esmalt märgib ringkonnakohus, et maakohus ei ole TsMS §-s 396 sätestatud eelmenetluse ülesandeid selgitanud välja, kas hagejate eesmärgiks oli tuvastada kostja poolt nendele esitatud nõude põhjendamatus (hagiavalduses märgitud „tühisus“) või lepingu p-s 6.4 ettenähtud leppetrahvi suuruse (kuni 10% lepingu eseme müügihinnast) tühisus. Asja materjalidest (sh kohtuistungi protokollidest) ei nähtu, et maakohus oleks pooltega seda nõuet arutanud või täpsustanud. Ringkonnakohus märgib, et nõude esitamine on menetlusosalise õigus ning üksnes erandlikel asjaoludel võiks nõude esitamine olla tühine. Praegusel juhul tulenes kostja leppetrahvi nõudeõigus poolte vahel sõlmitud lepingust ning hagejate poolt esiletoodud asjaoludest ei ole võimalik järeldada, et kostja esitatud leppetrahvi nõue oleks tühine. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama välja hagejate põhjendused juhuks, kus kostja taganemine lepingust on kehtiv. Välistatud ei ole olukord, kus tühine ei ole mitte leppetrahvi nõude esitamine, vaid lepingu p-s 6.4 ettenähtud leppetrahvi suurus. Ringkonnakohus märgib, et lepingu punktid võivad olla tühised erinevatel alusetel ning maakohus peab neid aluseid poolte esitatud asjaolude alusel kontrollima. Muu hulgas peab maakohus kontrollima, kas lepingu p 6.4 puhul ei ole tegemist tüüptingimusega VÕS § 35 lg 1 tähenduses. Riigikohus on 13.04.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-11 asunud seisukohale, et juhtudel, kus maakohus on olulisel määral rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust (TsMS § 328 lg 2, § 329 lg 3, 351 lg 2, § 392 lg 1 p-d 1-4), on põhjendatud asja saatmine TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi uueks arutamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumist.
Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama hagejatele hagiavalduse p-s 2.2 esitatud nõude täpsustamise vajadust ning vastavalt sellele lahendama nõude. Kuivõrd hagiavalduse p-d 2.2 ja 2.3 on omavahel seotud, siis tuleb tühistada ja saata maakohtule uueks arutamiseks ka hagejate hagiavalduse p-s 2.3 esitatud nõue.
11.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel (TsMS § 173 lg 3).
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.