Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest
Tsiviilasi
Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu 11 819 euro ja viivise saamiseks ning lepingust taganemise ja leppetrahvi tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 21. detsembri 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Albatrek apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
12 764 eurot 52 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagejad (vastustajad): Elar Tarkus (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Teodora Tarkus (isikukood XXXXXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja Eva Panksepp Kostja (apellant): Osaühing Albatrek (registrikood 10850610), esindaja vandeadvokaat Marko Paabumets
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1(15)
Tühistada Tartu Maakohtu 21. detsembri 2021. a otsus osas, milles maakohus tuvastas kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvinõude summas 11 819 eurot tühisuse (maakohtu otsuse resolutsiooni p 4), samuti osades, milles maakohus rahuldas hagejate nõude 11 819 euro saamiseks 5909 eurot 50 senti ületavas ulatuses (resolutsiooni p 5) ning viivisenõude (resolutsiooni p-d 6 ja 7).
Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse nõue 11 819 euro saamiseks 5909 eurot 50 senti ületavas ulatuses rahuldamata, mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse kasuks välja 21. detsembri 2021. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 1319 eurot 84 senti ning alates 22 detsembrist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt (5909 eurot 50 senti) võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni.
Lugeda Tartu Maakohtu 21. detsembri 2021. a otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: "1. Rahuldada Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu osaliselt.
2.Jätta rahuldamata Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse nõue tuvastada poolte vahel 21. septembril 2018 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p 6.4 tühisus.
3.Jätta rahuldamata Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse nõue tühistada Osaühingu Albatrek poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue.
4.Välja mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse kasuks 5909 eurot 50 senti.
5.Välja mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse kasuks viivis alates 8. märtsist 2019 kuni otsuse kuulutamiseni (21. detsembril 2021) 1319 eurot 84 senti.
6.Välja mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse kasuks alates 22 detsembrist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt (5909 eurot 50 senti) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni."
Jätta menetluskulud mõlemas kohtuastmes 75% ulatuses Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse kanda ning 25% ulatuses Osaühingu Albatrek kanda. Elar Tarkus ja Teodora Tarkus vastutavad Osaühingu Albatrek menetluskulude eest solidaarselt.
Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. 2(15)
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Elar Tarkus ja Teodora Tarkus (hagejad) esitasid 27. mail 2019 maakohtule Osaühingu Albatrek (kostja) vastu hagi, milles palusid tunnistada tühiseks kostja taganemise hagejatega 21. septembril 2018 sõlmitud korteriomandi müügilepingust ja kostja 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvinõue. Hagejad palusid mõista kostjalt hagejate kasuks välja müügilepingu alusel hagejatelt saadud 11 819 eurot ning leppetrahvi 11 819 eurot ja seadusjärgse viivise väljamõistetud summadelt alates hagi esitamisest kuni kohase tasumiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21. septembril 2018 XXXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXXXX) korteriomanditeks jagamise teel moodustuva korteriomandi nr 7 võlaõigusliku müügilepingu (müügileping). 27. augustil 2018 tasusid hagejad kostjale müügihinnast 1500 eurot ja 24. septembril 2018 16 228 eurot 50 senti. Kostja rikkus oluliselt müügilepingu p-dest 4.2 ja 4.4 tulenevaid kohustusi. Korterelamu valmis tähtajast (31. detsember 2018) oluliselt hiljem ning kostja muutis korterelamu konstruktiivseid lahendusi (puitseinte asemel ehitati betoonkiviplokkseinad, hoone ei vastanud energiatõhususe miinimumnõuetele), mistõttu ei suutnud kostja tagada ka kasutusloa väljastamist tähtajaks (28. veebruariks 2019) ega pidada kinni asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajast (14. jaanuar 2019). Kostja 6. veebruari 2019 taganemine müügilepingust on tühine, kuna hagejad ei ole müügilepingut rikkunud. Lepingurikkumiseks ei saa pidada asjaolu, et hagejad ei ilmunud asjaõiguslepingut sõlmima olukorras, kus müügiobjekt ei vastanud müügilepingu nõuetele, mittevastavus oli oluline ja hagejad andsid sellest kostjale viivitamata teada. Müügilepingu p 4.8 kohaselt oleks üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamine tähendanud hagejate kinnitust, et lepingu ese vastab lepingust tulenevatele nõuetele. Hagejad keeldusid õigustatult asjaõiguslepingut sõlmimast kuni puuduste kõrvaldamise või müügilepingus kokkulepitu muutmiseni. Hagejate nõudmine on vaadeldav lepingu nõuetekohaseks täitmiseks antud täiendava tähtajana.
11.märtsil 2019 teatasid hagejad kostjale, et nõuavad lepingu täitmist notari juures kokkulepitud ajal 13. märtsil 2019. Vastuseks kandis kostja kummagi hageja kontole 2954 eurot 75 senti.
25.märtsil 2019 saatsid hagejad kostjale kirja, milles selgitasid, et kostja on rikkunud müügilepingu p-dest 4.2, 4.4 ja 5.1 tulenevaid kohustusi, andsid müügilepingu p 6.1 alusel kostjale täiendava tähtaja kaks nädalat projektdokumentatsiooni nõuetekohaseks vormistamiseks ning hagejatega asjaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks, hoiatasid, et kui kostja ei esita kahe nädala jooksul rikkumisele mõistlikku põhjendust või keeldub müügilepingu kohasest täitmisest, taganevad hagejad müügilepingust ja nõuavad leppetrahvi 10% müügihinnast, s.o 11 819 eurot. 3(15)
Kostja vastas hagejatele 27. märtsil 2019, et tema müügilepingust taganemine jääb kehtima. 2. aprillil 2019 esitas kostja tasaarvestusavalduse, milles avaldas, et nõuab hagejatelt müügilepingu olulise rikkumise eest leppetrahvi 10% müügihinnast ja tasaarvestab hagejatele tagastamisele kuuluva rahasumma oma leppetrahvinõudega. Kostja leppetrahvinõue on tühine. Kostja ei ole hagejatele teatanud kavatsusest leppetrahvi nõuda ja hagejate mitteilmumine 28. veebruaril 2019 notari juurde on vabandatav: kostja ei teavitanud hagejaid kavatsusest sellel kuupäeval kohale tulla ja olles varem kokkulepitud ajal, s.o 21. veebruaril 2019, jätnud notari juurde ilmumata, ei olnud hagejatel mõistlikku põhjust uskuda, et seekord tuleb kostja kohale. Kuna kostja võõrandas korteri 1. märtsil 2019 Pepleri OÜ-le, puudub hagejatel võimalus müügilepingu täitmist nõuda. Hagejad andsid 9. aprillil 2019 kostjale teada, et taganevad lepingust ja nõuavad leppetrahvi müügilepingu täitmata jätmise eest 10% müügihinnast ehk 11 819 eurot.
Kostja hagi ei tunnistanud.
Kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Korterelamu valmis tähtaegselt ja Kambja Vallavalitsuse 20. juuni 2019. a korraldusega nr 1176 väljastati sellele kasutusluba. Kasutusloa väljastamine ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Hagejad keeldusid õigustamatult asjaõiguslepingu sõlmimisest 31. jaanuaril 2019 ja 6. veebruaril 2019 ning ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele ka 28. veebruaril 2019. Hagejad rikkusid asjaõiguslepingu mittesõlmimisega oluliselt müügilepingu punkti 5.1. Kostja müügilepingust taganemine on kehtiv. Kuivõrd kostja on õigustatult nõudnud hagejatelt leppetrahvi ja teinud tasaarvestuse, tuleb jätta rahuldamata ka nõue mõista kostjalt välja müügilepingu alusel hagejatelt saadud 11 819 eurot. Hagejate müügilepingust taganemine on tühine. Kostja 6. veebruari 2019 taganemine müügilepingust on kehtiv ning seetõttu ei olnud kostjal enam kohustust müüa korteriomand hagejatele. Kuna kostja ei ole müügilepingut rikkunud, puudub hagejatel õiguslik alus leppetrahvi nõudmiseks.
MENETLUSE KÄIK
3.Tartu Maakohus rahuldas 3. detsembri 2020. a otsusega hagi ning tuvastas kostja
6.veebruari 2019. a müügilepingust taganemise ja 2. aprilli 2019. a leppetrahvinõude 11 819 eurot tühisuse ning mõistis kostjalt välja solidaarselt hagejate kasuks müügilepingu alusel makstud ostuhinna ettemaksu 11 819 eurot, müügilepingust tuleneva leppetrahvi 11 819 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras 23 638 eurolt alates
27.maist 2019 kuni võlgnevuse tasumiseni. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.
4.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 19. märtsi 2021. a otsusega kostja apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus tühistas maakohtu 3. detsembri 2020. a otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis hagejate hagi müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamise, leppetrahvi 11 819 euro ja leppetrahvilt 11 819 eurot viivise väljamõistmise osas rahuldamata. Hageja nõuete osas kostja poolt 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvi tühisuse tuvastamiseks, kostjalt ostuhinna ettemaksu 11 819 euro väljamõistmiseks ja ostuhinna ettemaksult 11 819 eurot viivise väljamõistmiseks ning menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas saatis ringkonnakohus asja maakohtule uueks läbivaatamiseks alates eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohtu otsus jõustus edasikaebamata (TsMS § 456 lg 1).
5.22. juuni 2021. a menetlusdokumendis muutsid ja täpsustasid hagejad senises menetluses lahendamata nõudeid ning formuleerisid järgmised lõplikud nõuded: ▪
tuvastada poolte vahel 21. septembril 2018 sõlmitud müügilepingu p 6.4 tühisus; 4(15)
▪ ▪ ▪
tühistada kostja poolt 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõue; välja mõista kostjalt hagejate kasuks müügilepingu alusel hagejatelt saadud (tagastamata) 11 819 eurot; välja mõista kostjalt hagejate kasuks viivis 11 819 eurolt arvestatuna alates
24.septembrist 2018 VÕS §-s 113 ettenähtud määras kuni võlgnevuse kohase tasumiseni.
Menetluskulud palusid hagejad jätta proportsionaalselt hagi rahuldamisega kostja kanda. Hagejad taotlevad müügilepingu p 6.4 tühisuse tuvastamist, sest leiavad, et tegemist on hagejaid kui tarbijaid ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega (VÕS § 35 lg 1, § 42 lg 1 ja § 42 lg 3 p-d 2 ja 5), mille üle pooled läbirääkimisi ei pidanud ning mida hagejatel ei olnud võimalik mõjutada. Hagejate arvates on kostja leppetrahvi nõude tühistamiseks vajalik tuvastada mh ka selle põhjendamatus. Kostjal puudus põhjus hagejatelt leppetrahvi nõuda, kuna VÕS §-st 158 tulenevalt on leppetrahv õiguskaitsevahend, mille eesmärgiks on lihtsustada kokkuleppe rikkumisega tekitatud kahjulike tagajärgede kõrvaldamist ja sundida võlgnikku kohustuse täitmisele. Kostja leppetrahvi nõue ei täitnud kumbagi eesmärki: kostja jättis ise 21.veebruaril 2019 notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimisele põhjusta ilmumata, ei vastanud mitte ühelegi hagejate esitatud küsimusele ega kirjale ja võõrandas müügilepingu esemeks olnud korteri juba 1. märtsil 2019 Pepleri OÜ-le, kes korteri ka kohe müüki pani enam kui 4300 euro võrra kallima hinnaga. Seega ei saanud kostjale tekkida ei kahjulikke tagajärgi ega vähimatki huvi sundida hagejaid lepingulisi kohustusi täitma. Müügilepingu alusel saadud raha kohese tagastamata jätmise ja leppetrahvi nõudmisega rikkus kostja mh VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtet. Kostja taganemisavaldusest ei ilmne, milles seisnes hagejate oluline lepingurikkumine, mis andis kostjale alust arvata, et hagejad ei täida lepingust tulenevaid kohustusi ja millisest kuupäevast alates kostja lepingust tegelikult taganes. Kui kostja leidis, et tal oli õigus müügilepingust taganeda, pidanuks ta VÕS § 189 lg 1 kohaselt tagastama hagejatele koheselt ka müügilepingu alusel saadud raha, kuid kostja tegi seda vaid osaliselt, tagastades 5909 eurot 50 senti ja jättes põhjendusi esitamata tagastamata 11 819 eurot. Leppetrahvi nõudmise kavatsusest ei ole kostja hagejatele kordagi teada andnud ja sellest, et kostja otsustas jätta 11 819 eurot leppetrahvina endale, said hagejad teada alles kostja
2.aprilli 2019 saadetud tasaarveldusavaldusest. VÕS § 189 lg 1 kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates ehk alates 24. septembrist 2018. Seega on 22. juuni 2021 seisuga hagejate viivisenõue 2595 eurot 65 senti.
MAAKOHTU LAHEND
6.Maakohus rahuldas 21. detsembri 2021. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus jättis rahuldamata hagejate nõude tuvastada poolte vahel 21. septembril 2018 sõlmitud müügilepingu p 6.4 tühisus ning nõude tühistada kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue. Maakohus tuvastas, et kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue summas 11 819 eurot on tühine ning mõistis kostjalt hagejate kasuks välja 11 819 eurot ning sellelt summalt alates 6. veebruarist 2019 kuni otsuse kuulutamiseni arvestatud viivise 2717 eurot 40 senti. Samuti mõistis kohus kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja viivise tasumata põhivõlalt 11 819 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 22. detsembrist 2021 kuni võlgnevuse kohase tasumiseni. Poolte menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.
6.1.Kohus analüüsis esmalt, kas kostja leppetrahvi nõue on tühine. Kohus märkis, et ei saa enam hinnata, kas leppetrahvi nõude esitamise materiaalsed eeldused olid täidetud, 5(15)
kuna ringkonnakohtu jõustunud otsusega jäeti rahuldamata hagejate nõue kostja poolt müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks. Maakohus peab lähtuma sellest, et kostja poolt 6. veebruaril 2019 esitatud müügilepingust taganemise avaldus on kehtiv ning kostjal oli õigus kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Leppetrahvinõude aluseks on lepingu p 6.4, milles lepingupooled on kokku leppinud, et kui müüja taganeb enne asjaõiguslepingu sõlmimist käesolevast lepingust ostjate poolse olulise lepingurikkumise tõttu, on müüjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10% lepingu punktis 3.1 nimetatud lepingu eseme müügihinnast. Müüjal on õigus leppetrahvi nõue tasaarvestada ostjate poolt müüjale tasutud lepingu eseme müügihinna osaga leppetrahvi summa ulatuses. Ülejäänud osa lepingu eseme müügihinnast, mille ostjad on lepingust taganemise ajaks müüjale tasunud, on müüja kohustatud ostjatele tagastama 15 päeva jooksul, arvates taganemisest. Hagejate väitel on lepingu p 6.4 tühine kui tüüptingimus (VÕS § 35 lg 1). Mõlema poole poolt kohtuistungil antud selgituste kohaselt saatis notar enne müügilepingu sõlmimist 20. septembril 2018 kostja koostatud tingimuste kohta hagejatele kirja, et hagejad lepingutingimused üle vaataks ja teeks vajadusel muudatused. Hagejate poolt kohtuistungil antud selgitustest nähtuvalt vaatasid nad ka notaribüroos lepingut sõlmides hagejatel küsimusi tekitanud punktid üle. Kuna leppetrahvi punkt hagejates küsimusi ei tekitanud, siis sellest eraldi ei räägitud. Kohus ei lugenud seetõttu tõendatuks hagejate väiteid, et nad ei olnud võimelised leppetrahvi puudutavat lepingutingimust mõjutama. Asjaolu, et kostja esitas lepingusse leppetrahvi kohta omapoolse sõnastuse, ei muuda lepingutingimust automaatselt tüüptingimuseks. Sõlmitava lepingu tingimused pidid notarile esitama mõlemad lepingupooled. Hagejatel oleks olnud soovi korral võimalik kostja poolt pakutud sõnastust muuta. Hagejad ei ole tõendanud vastupidist. See, et hagejale saadeti enne lepingu sõlmimist lepingu tekst ning paluti teha muudatusi, tähendas kohtu hinnangul sisuliselt seda, et vaidlusalune lepingu tingimus oli võimalik eraldi läbi rääkida. Hagejad seda teha ei soovinud. Poolte vahel kokku lepitud tingimus ei muutu tüüptingimuseks ainuüksi seetõttu, et kostja on sama leppetrahvi määra kasutanud ka teistes sarnastes lepingutes. Tüüptingimus võib olla ka selline tingimus, mis on välja töötatud kasutamiseks ainult ühes lepingus. Oluline on see, kas hagejatel oleks olnud võimalik soovi korral seda tingimust mõjutada. Kohus leidis eeltoodu alusel, et müügilepingu p 6.4 ei ole tüüptingimus ning sellele ei kohaldu VÕS §-d 37 jj. Hagejad ei ole esitanud muid asjaolusid, millest nähtuks lepingu p 6.4 tühisus. Seetõttu jättis kohus rahuldamata hagejate nõude tuvastada poolte vahel
21.septembril 2018 sõlmitud müügilepingu p 6.4 tühisus.
6.2.Poolte vahel sõlmitud müügilepingu leppetrahvikokkulepe VÕS § 158 mõttes.
p
6.4
sisalduv
kokkulepe
on
Maakohus ei nõustunud hagejatega, et kuna kostjale hagejate käitumisest kahju ei tekkinud, ei ole tal õigust ka leppetrahvi nõuda. VÕS § 161 lg-st 1 tulenevalt ei ole leppetrahvi nõudmisel oluline, kas kostja sai hagejate poolse asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldumisega kahju (või pigem kasu). Hagejad on viidanud sellele, et leppetrahv on ebamõistlikult suur. Samas ei saa leppetrahvi suurus iseenesest olla heade kommete vastane. Kohus leidis, et hagejad on esitanud ebamõistliku suuruse väite leppetrahvi kui tüüptingimuse kohta ning ei ole taotlenud leppetrahvi vähendamist VÕS § 162 alusel. Seega kohus seda sätet ei analüüsinud.
6.3.VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Lepingu p 6.4 järgi tekkis kostjal leppetrahvi nõudmise õigus, kui 6(15)
ta taganes lepingust hagejate poolse olulise lepingurikkumise tõttu. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja esitas hagejatele 6. veebruaril 2019 müügilepingust taganemise avalduse. Hagejad olid kohtuistungil nõus, et kostja teatas esmakordselt leppetrahvi nõudmise kavatsustest ja nõuete tasaarvestamise võimalusest 27. märtsil 2019. Samas on kostja 27. märtsi 2019. a kirjas viidanud, et ei ole veel otsustanud, millises määras ostjate suhtes leppetrahvi rakendab. Järelikult esitas kostja hagejatele selge leppetrahvi nõude (kust oli üheselt näha ka leppetrahvi suurus) alles 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavalduses. Maakohus leidis, et kaks kuud ei ole praegusel juhul mõistlik aeg leppetrahvi nõude esitamiseks. Kostjale oli kohe pärast lepingust taganemist selge, kui suurt leppetrahvi tal on õigus nõuda ning ei ole ühtegi põhjust (tõendit, arvutuskäiku vms), miks kostja oleks pidanud leppetrahvi nõude esitamisega kaks kuud viivitama. Kostjale pidi olema selge, et selliste summade tasumiseks võtsid hagejad eelduslikult pangalaenu ning nende jaoks oli oluline võimalikult kiirelt saada selgus, milline summa ja millal neil on võimalik pangale tagasi maksta ning millised on nende lõplikud kohustused kostja ees. Eeltoodu alusel leidis kohus, et kostja on kaotanud õiguse nõuda hagejatelt leppetrahvi. Hagete poolt esitatud nõude kohta tühistada kostja poolt 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõue, märkis kohus, et ei saa nõuet tühistada, kuid saab tuvastada nõude tühisuse. Kuna hagejad ei ole olnud loobunud menetluses varem esitatud nõuetest, võttis kohus seisukoha Tartu Ringkonnakohtu 19. märtsi 2021. a otsuses nimetatud nõuete osas. Kohus tuvastas, et kostja poolt hagejatele 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue on tühine. Kuna kostjal ei ole õiguslikku alust keelduda hagejatele ostuhinna ettemaksu 11 819 euro tagastamisest, mõistis kohus selle kostjalt hagejate kasuks VÕS § 189 alusel välja.
6.4.Lisaks põhivõlale mõistis kohus VÕS § 113 alusel välja viivise ettemaksu tagastamisega viivitamise eest. Kuna kostjal tekkis ettemaksu tagastamise kohustus alates müügilepingust taganemisest, mõistis kohus viivise VÕS §-s 113 ettenähtud määras välja alates 6. veebruarist 2019 kuni võlgnevuse kohase tasumiseni.
6.5.Menetluskulude jaotamisel lähtus maakohus TsMS § 163 lg-st 1. Rahaliselt hinnatavates nõuetes tuvastas kohus, et kummalgi poolel ei ole õigus nõuda teiselt poolelt leppetrahvi. Lisaks jättis kohus rahuldamata hagejate nõude kostja poolt müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks. Seega on kohus kummagi poole kasuks lahendanud umbes pooled nõuded, poolte menetluskulud peaksid olema enam-vähem võrdsed ning õiglane on jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7.Kostja palub 21. detsembril 2021 esitatud apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus hageja nõuded rahuldas ning jättis menetluskulud poolte endi kanda. Kostja palub teha uue otsuse, millega jätta hagejate hagi täielikult rahuldamata ning kõik menetluskulud hagejate kanda. Maakohus tuvastas otsuse resolutsiooni p-s 4, et kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue 11 819 eurot on tühine. See seisukoht on vastuolus otsuse põhjenduste ps 10 märgituga. Kuna maakohus leidis otsuse põhjenduste p-s 10, et lepingu p 6.4 ei ole tühine, ei saa olla tühine ka hageja leppetrahvi nõue. Leppetrahvi nõue ei ole tehing (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 1) ning selle tühisust ei saa tuvastada ega seda tühistada. Lähtuvalt eeltoodust on ebaõige ka kohtu seisukoht (otsuse p-s 13), et kohus ei saa kostja poolt 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõue tühistada, kuid saab tuvastada nõude tühisuse. Hagejad ei ole esitanud asjas nõuet tuvastada kostja poolt esitatud leppetrahvinõude tühisus, vaid on taotlenud tuvastada müügilepingu p 6.4 tühisus ja tühistada kostja poolt 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõue. Maakohus on 7(15)
väljunud sellega hagi lahendamise piiridest (TsMS § 439). Kui maakohus kohaldas VÕS § 159 lg 2, siis oleks maakohus saanud seda teha vaid juhul, kui hageja oleks esitanud tulenevalt VÕS § 159 lg-st 2 nõude tuvastada kostjal leppetrahvi nõude õiguse puudumine. Sellist nõuet hagejad esitanud ei ole. Eeltooduga rikkus maakohus oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, mistõttu kuulub kohtuotsus kostja poolt taotletud osas tühistamisele. Maakohus kohaldas valesti VÕS § 159 lg-t 2, asudes seisukohale, et kostja on kaotanud õiguse nõuda hagejatelt leppetrahvi. Hagejad ei ole esitanud menetluses vastuväidet kostja leppetrahvinõudele seose leppetrahvi nõudest teatamise mõistliku aja rikkumisega, vaid viitavad sellele, et kostja ei ole üldse leppetrahvi teadet esitanud. Kostja on 5. juuli 2019. a vastuses hagile märkinud, et kostja teavitas hagejaid 27. märtsil 2019, et kavatseb nõuda leppetrahvi, mis on kooskõlas VÕS § 159 lg-s 2 sätestatuga. Kostja sai hagejate kohustuse rikkumisest teada 28. veebruaril 2019 ja teavitas leppetrahvinõudest 27. märtsil 2019, s.o sisuliselt 1 kuu jooksul, pärast kohustuse rikkumist, mis on vaieldamatult mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 mõttes. Maakohus jättis kostja vastuväited täielikult tähelepanuta ning hindamata. Maakohus ei ole põhjendanud, miks leppetrahvi nõude esitamise kavatsusest teatamine
27.märtsil 2019 ei ole mõistlik aeg, arvestades aegumistähtaega 3 aastat ning praeguse juhtumi eripärasid. Maakohus on ebaõigesti jätnud kohaldamata TsÜS § 146 lg 1 ja on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 189. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja esitas hagejatele 6. veebruaril 2019 müügilepingust taganemise avalduse. Hagejad olid kohtuistungil nõus, et kostja edastas esmakordselt nõude leppetrahvi tasaarveldamiseks 27. märtsil 2019. Õiguslikult asjakohatud on maakohtu seisukohad, et kostja on 27. märtsi 2019. a kirjas viidanud, et ei ole veel otsustanud, millises määras ostjate suhtes leppetrahvi rakendab, ja et selge leppetrahvinõude esitas kostja seega alles 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavalduses. VÕS § 159 lg 2 kohaselt piisab kahjustatud poole poolt mõistliku aja jooksul teate esitamisest teisele lepingupoolele kavatsusest esitada leppetrahvi nõue. Teates kavatsuses esitada leppetrahvi nõue, ei pea märkima leppetrahvi suurust. Hagejad pidid kostja
27.märtsi 2019. a kirjast aru saama, mis suuruses kavatseb kostja leppetrahvi nõuda (kui samas kirjas pakutud kompromissi ei saavutata). Hagejad ei ole menetluses ka vastupidist väitnud. See, kas hagejad on maakohtu seisukohalt eelduslikult võtnud laenu müügilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, võibki olla eeldus, mitte fakt ja antud õigusvaidluse lahendamise seisukohalt tähtsusetu ja asjakohatu. Maakohus järeldas valesti, et kostja on kaotanud õiguse nõuda hagejatelt leppetrahvi. Ebaõige on ka maakohtu otsuses (p-s 15) esitatud viivisearvestuse algusaeg 6. veebruar 2019. Kostja andis müügilepingust taganemise avalduses hagejatele tähtaja kuni
21.veebruarini 2019, mille möödudes on müüja müügilepingust taganenud. Kostja oli nõus veel andma täiendava tähtaja 28. veebruaril 2019 asjaõiguslepingu sõlmimiseks, mistõttu on müügilepingust taganemine toimunud 28. veebruaril 2019 ning alates
29.veebruarist 2019 oleks hagejatel olnud õigus nõuda ettemaksu tagastamist. Maakohus jättis ebaõigesti menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel menetlusoaliste endi kanda. Eelnevas menetluses on kostja kandnud menetluskulusid, samuti apellatsioonimenentluses, kus ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse täielikult, mistõttu oleks maakohus pidanud nendes menetlustes jätma kostja menetluskulud hagejate kanda. Üksnes hagi osalise rahuldamise osas oleks olnud põhjendatud jätta menetluskulud poolte endi kanda.
Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. 8(15)
Maakohus ei rikkunud menetlusnorme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust, kui selgitas välja vastustajate tegeliku tahte ja tuvastas apellandi leppetrahvi nõude tühisuse. Leppetrahvi nõudmine on ühepoolne tehing ehk tahteavaldus, mis on suunatud konkreetse õigusliku tagajärje kaasatoomisele. Maakohus ei kohaldanud ebaõigesti VÕS § 159 lg-t 2. Hageja viidatud Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08 on mh märgitud, et mõiste "mõistlik aeg" VÕS § 159 lg 2 tähenduses on määratlemata õigusmõiste. Seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades ning seega võib kolm kuud teatud juhul olla ka ebamõistlikult pikk tähtaeg.
6.veebruari 2019 taganemisavalduses leppetrahvi nõudest ega selle nõudmise kavatsusest juttu ei ole. Veel 19. veebruaril 2019 saatis kostja apellandi esindaja A. Martin hagejatele e-kirja, milles märkis järgmist: "Omalt poolt olen otsustanud, et kui meie vahel tehingut ei toimu, siis kaalun tõsiselt teile kogu korteri eest tasutud summa tagastamist ning loodan et jääte tulevikus meie klientideks." Kirjas ei ole juttu leppetrahvi nõudmise kavatsusest ning kostja väidetavalt kaalub kogu summa tagastamist. Samal päeval, 19. veebruaril 2019 vastasid hagejad kostjale e-kirjaga, et "kohtume neljapäeval 21.02.2019 kell 16:00 Anne Priks-Toom notaribüroos", kuid kokkulepitud päeval ei ilmunud kohale kostja esindaja, mistõttu hagejad broneerisid uue asjaõiguslepingu sõlmimise aja 28. veebruari 2019 kl 11. Seega tegi kostja ise hagejatele võimatuks sõlmida asjaõiguslik leping hiljemalt
21.veebruaril 2019. Kuna kostja ei vastanud hagejatele, kas ta 28. veebruaril 2019 ilmub notarisse lepingut sõlmima, ei võtnud vastu vastustajate telefonikõnesid ega helistanud ka tagasi, jäi hagejatele põhjendatult mulje, et kostja ei ilmu notari juurde ning nad olid sunnitud notariaja tühistama. Hagejad broneerisid notari juurde uueks ajaks 13. märts 2019 kell 16, teavitasid sellest kostjat ja küsisid, kas aeg talle sobib, kuid sisulist vastust ei saanud. Seega tegid hagejad kõik endast oleneva, et täita müügilepingust tulenevat kohustust ja sõlmida kostjaga asjaõiguslik leping, kuid see jäi ära kostja enese tegevusetuse tõttu. Leppetrahvi nõudmise kavatsusest ei teatanud kostja ka 4. märtsi 2019. a kirjas, milles teatas, et lepingust taganemine on kehtiv, kuna hagejad ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele 28. veebruaril 2019 ja rikkusid sellega oluliselt müügilepingut. Alles
27.märtsi 2019. a kirjas märkis kostja, et kavatseb nõuda leppetrahvi. Samas kirjas selgitas kostja, et ei ole veel otsustanud, millises määras. See tõendab, et hagejatele ei olnud
27.märtsil 2019 veel teada, kas üldse ja millises ulatuses kavatseb kostja leppetrahvi nõuda. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja 2. aprilli 2019. a leppetrahvi nõue oli esitatud hilinenult ega kandnud leppetrahvi eesmärki. Kostjal puudus kavatsus müüa korterit hagejatele, sest ta oli selle juba kallima hinnaga ära müünud, mistõttu ei saanud talle ka kahju tekkida. Ka kostja ise ei ole kordagi viidanud poolte vahelise asjaõiguslepingu sõlmimata jäämise tagajärjel kantud kahjule. Kuna kostja arvates olid hagejad rikkunud müügilepingut sedavõrd oluliselt juba 6. veebruariks 2019, et kostja kaalus lepingust taganemist, tulnuks leppetrahvi nõudmise kavatsusest koheselt teatada. Kostja teadis, et hagejad laenasid pangalt selle raha, mida kostja alusetult kinni peab ja et hagejatel tuleb see pangale tagastada, mistõttu oli hagejatele äärmiselt oluline teada, kuna ja millises summas saavad hagejad täita oma kohutusi panga ees. VÕS § 160 järgi ei või leppetrahvi nõuda, kui kohustuse rikkumine on vabandatav. Hagejate jaoks tegi lepingu täitmise võimatuks eelkõige kostja ise, jättes 21. veebruaril 2019 asjaõigusliku lepingu sõlmimisele ilmumata ilma ühegi mõistliku põhjenduseta, keeldudes hagejatega suhtlemast teemal, kas talle sobib 28. veebruariks 2019 notari juurde broneeritud aeg asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks, ja võõrandades müügilepingu esemeks olnud korteri juba 1. märtsil 2019 kolmandale isikule. 9(15)
Maakohus tuvastas õigesti müügilepingust taganemise aja, sest kostja on korduvalt rõhutanud, et ta loeb end müügilepingust taganenuks alates 6. veebruarist 2019. Kostja antud täiendav lepingu täitmise tähtaeg 21. veebruar 2019 möödus kostja enda süül. Hagejate viivisenõue on õiguspärane ja maakohus on selle õigesti rahuldanud. Maakohtu määratud menetluskulude jaotus on õige ja õiglane. Kostja ei ole välja toonud ühtki mõistlikku ja objektiivset põhjust, miks tuleks menetluskulu jaotada teisiti. Hagejad on üritanud korduvalt kostjaga kokkuleppele jõuda, kuid kostja ei ole soostunud oma nõudmistes järeleandmisi tegema ega läbirääkimisi pidama. Käesoleva kohtuasja on põhjustanud kostja puudulik kommunikatsioon. Kui kostja oleks hagejatega õigeaegselt suhelnud ja neile müügilepingu eseme kohta asjakohast teavet andnud, oleks käesolev kohtuvaidlus suure tõenäosusega olemata olnud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus tuvastas kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvinõude summas 11 819 eurot tühisuse (maakohtu otsuse resolutsiooni p 4), samuti osades, milles maakohus rahuldas hagejate nõude 11 819 euro saamiseks 5909 eurot 50 senti ületavas ulatuses (resolutsiooni p 5) ning viivisenõude (resolutsiooni p-d 6 ja 7). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hagejate nõude 11 819 euro saamiseks 5909 eurot 50 senti ületavas ulatuses rahuldamata, mõistab kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja 21. detsembri 2021. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 1319 eurot 84 senti ning alates
22.detsembrist 2021 sissenõutavaks muutuva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud määras arvestatuna 5909 euro 50 sendi suuruselt põhinõudelt. Ringkonnakohus muudab ka maakohtu poolt kindlaksmääratud menetluskulude jaotust. Muus osas tuleb maakohut otsus jätta vaidlustatud osas muutmata. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22, esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
10.Kostja on apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles kohus hagi rahuldas. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles kohus jättis rahuldamata hagejate nõuded tuvastada poolte vahel sõlmitud müügilepingu p 6.4 tühisus ja tühistada kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue. Vaidlustamata osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes apellatsioonkaebusega vaidlustatud osas.
11.Maakohus on vaidlustatud otsuse resolutsiooni p-s 4 tuvastanud, et kostja poolt
2.aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue 11 819 eurot on tühine. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse põhjendustega, et maakohus on selles osas hagi piire ületanud ning teinud otsuse nõude kohta, mida hagejad ei ole esitanud (TsMS § 439). Lisaks on selline tuvastus ka sisult ebaselge. Maakohus ei ole otsuse põhjendustes jõudnud järeldusele, et müügilepingu p 6.4 oleks tühine. Seetõttu ei saa olla tühine ka selle lepingupunkti alusel esitatud hageja leppetrahvinõue. Lisaks nõustub ringkonnakohus kostjaga, et leppetrahvi nõude esitamine ei ole iseseisev tehing TsÜS § 67 lg 1 mõttes, mille tühisust saaks kohus tuvastada. Eelmärgitud arvestades tuleb maakohtu otsus menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, milles maakohus tuvastas, et leppetrahvi nõue 11 819 eurot on tühine.
10(15)
12.Hagejate nõude 11 819 euro saamiseks rahuldas maakohus põhjusel, et kostja oli
2.aprilli 2019. a seisuga kaotanud VÕS § 159 lg 2 alusel õiguse hagejatelt leppetrahvi nõuda ning seetõttu puudub kostjal hageja vastu tasaarvestatav nõue (VÕS § 197). VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Maakohus leidis, et kostja pidi juba müügilepingust taganemise avalduse tegemise ajal 6. veebruaril 2019 olema teadlik hagejate lepingurikkumisest ja enda õigusest nõuda lepingu p 6.4 järgi leppetrahvi, kuid esitas selge leppetrahvi nõude alles 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavalduses. Maakohtu hinnangul ei olnud selline ligi 2-kuuline ajavahemik praegusel juhul mõistlik aeg leppetrahvinõude esitamiseks. Ringkonnakohus nende maakohtu järeldustega ei nõustu. Maakohus eksis asjaolude tuvastamisel ning kohaldas ebaõigesti VÕS § 159 lg-t 2.
12.1.Leppetrahvinõude esitamisest teatamine tagab selle, et võlausaldaja käitumine on võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saab leppetrahvinõuet oma edasises käitumises arvestada, kuid leppetrahvinõudest teatamine ei eelda leppetrahvi suuruse märkimist (vt Riigikohtu 29. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08, p 14). Terminiga "mõistlik aeg" VÕS § 159 lg-s 2 tähistatakse määratlemata õigusmõistet ning seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades (vt nt Riigikohtu 29. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08, p 13). Mõistlik aeg peab jääma rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele ning selle aja kindlaksmääramisel saab lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, arvestades kõiki asjaolusid ja tehes kindlaks, kas võlgnikul võis hea usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta (vt ka Riigikohtu 9. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-18005/54, p-d 12 ja 13 koos nendes viidatud varasema praktikaga).
12.2.Müügilepingu punkt 6.4 seob kostja leppetrahvi nõudmise õiguse lepingust taganemisega. VÕS § 116 lg 1 järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine pool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Müügilepingu p 6.5 järgi oli müüja (kostja) kohustatud andma enne taganemisavalduse tegemist ostjatele vähemalt 2-nädalase täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Samuti on VÕS § 116 lg 4 esimesest lausest tulenevalt võlausaldaja poolt üldjuhul mõistlik ja hea usu põhimõttega kooskõlas anda enne taganemist võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg (VÕS § 114). Kostja on maakohtu osutatud 6. veebruari 2019. a taganemisavalduses (I kd, tl-d 67–71) andnud hagejatele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, s.o asjaõiguslepingu sõlmimiseks, kuni
21.veebruarini 2019. Kostja on kooskõlas VÕS § 116 lg-ga 5 täiendava tähtaja andmisel avaldanud, et juhul, kui hagejat täiendava tähtaja jooksul oma kohustust ei täida, loeb kostja ennast müügilepingust taganenuks. Seega ei olnud kostjal 6. veebruari 2019. a seisuga veel müügilepingust taganemise ega leppetrahvi nõudmise õigust tekkinud. Seetõttu olnuks tarbetu taganemisavalduses lepingu p 6.4 kohase nõude esitamisest n-ö igaks juhuks teavitada.
12.3.Asja materjalidest nähtuvalt teavitas kostja hagejaid leppetrahvi nõudmise kavatsustest esmakordselt 27. märtsi 2019. a kirjas (I kd, tl-d 82–84), täpsemalt kirja p-s 1.2.5. Samuti on maakohus otsuses õigesti märkinud, et hagejad olid kohtuistungil nõus, et kostja edastas esmakordselt nõude leppetrahvi tasaarveldamiseks 27. märtsil 2019. Viidatud 27. märtsi 2019. a kirjas ei ole kostja küll välja toonud leppetrahvi lõplikku suurust ning on märkinud, et ei ole veel otsustanud, millises määras ostjate suhtes leppetrahvi rakendab. Samas, nagu eelnevalt märgitud, ei pea võlausaldaja teates leppetrahvi kohaldamise kohta märkima leppetrahvi suurusest.
12.4.Järelikult teatas kostja leppetrahvi nõudmisest hagejatele esmakordselt 27. märtsi 2019. a kirjas, mitte leppetrahvinõuet ja tasaarvestusavaldust esitades 2. aprillil 2019. 11(15)
Ringkonnakohtu hinnangul on ajavahemik 22. veebruarist kuni 27. märtsini 2019 mõistlik aeg leppetrahvi nõudmisest teatamiseks ning kostja ei ole leppetrahvi nõudmise õigust VÕS § 159 lg 2 alusel kaotanud. Hagejad võisid ka juba 27. märtsi 2019 kirja põhjal mõistlikult aru saada, millised on nende võimalikud kohustused kostja ees. Hagejatel ei saanud tekkida hea usu põhimõttest lähtudes õigustatud ootust, et kostja nendelt leppetrahvi enam ei nõua.
12.5.Vastuses apellatsioonkaebusele viidatud poolte suhtlust, mis järgnes kostja taganemisavaldusele, on ringkonnakohus hinnanud 19. märtsi 2021. a otsuses (põhjenduste p-s 9). Ringkonnakohus leidis, et tõenditest ei nähtu, et asjaõigusleping oleks jäänud sõlmimata kosjast tingitud põhjustel. 21. veebruaril 2019 ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise põhjuseks enam väidetav korterelamu mittevastavus projektile. 28. veebruaril 2019 jäi asjaõigusleping sõlmimata, kuna kohale ei ilmunud hagejad ja panga esindaja (hagejad ei olnud informeerinud tehingu ajast panka). Notari juurde ilmus ainult kostja esindaja. Ringkonnakohus ei näe alust asuda nende asjaolude ja tõendite osas praeguses otsuses varasemast teistsugusele seisukohale.
13.TsMS § 654 lg 5 teise lause alusel tuleb ringkonnakohtul võtta asja lahendamisel seisukoht ka muude poolte poolt maakohtu menetluses esitatud väidete ja vastuväidete kohta.
14.Hagejad on leidnud, et leppetrahvinõude aluseks olev müügilepingu p 6.4 on tüüptingimusena (VÕS § 35 lg 1) tühine, kuna kahjustab hagejaid ebamõistlikult (VÕS § 42 lg 1 ja § 42 lg 3 p-d 2 ja 5). Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et müügilepingu p 6.4 ei ole tüüptingimus ning sellele ei kohaldu VÕS §-d 37 jj. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ning ei korda neid käesolevas lahendis. Ringkonnakohus märgib, et isegi kui müügilepingu punkti 6.4 saaks pidada kostja tüüptingimuseks, ei oleks see teist poolt ebamõistlikult kahjustav ega seetõttu tühine VÕS § 42 lg 1 mõttes. Müügieseme hinnaga seotud leppetrahvikokkulepe on sarnastes tulevikus moodustatavate korteriomandite müügilepingutes tavapärane ning Eesti kinnisvaraturu suurt muutlikkust arvestades ka müüja riskide maandamiseks eelduslikult mõistlik. Juhuks kui ostjad taganevad müügilepingust müüjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu, oli müügilepingu p-s 6.1 kokku lepitud samas suuruses leppetrahv ostja õiguste tagamiseks.
15.VÕS § 161 lg 1 järgi võib kahjustatud lepingupool lepingu rikkumise korral nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Seetõttu on õige ka maakohtu järeldus, et kostja leppetrahvinõuet ei välista see, et kostjal ei ole hagejate lepingurikkumise tõttu kahju tekkinud.
16.Samas ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et hagejad ei ole taotlenud leppetrahvi vähendamist VÕS § 162 alusel.
16.1.Kui tasutav leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda VÕS § 162 lg 1 alusel vähendada leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Iseenesest on maakohus õigesti märkinud, et selle sätte kohaselt saab kohus sekkuda leppetrahvi suuruse muutmisesse üksnes võlgniku taotlusel.
16.2.Asja materjalidest nähtuvalt on hagejad olnud läbivalt seisukohal, et kostja nõutav leppetrahv on põhjendamatu. Maakohtu 4. novembri 2021. a istungil on hageja esindaja avaldanud, et leppetrahv on ülemäära kõrge, hagejad on füüsilised isikud, kostja aga majandustegevuses tegutsev isik ning küllaltki jõukas äriühing (III kd, tl 53 pöördel). 12(15)
Samuti on hagejad 25. novembril 2021 esitatud seisukohas märkinud, et kostjal kui pikka aega ehitusvaldkonnas tegutseval isikul on ilmselgelt majanduslik üleolek võrreldes hagejatega, kelle sissetulek piirdub keskmise palgaga ja kelle ülalpidamisel on kaks alaealist last (III kd, tl 82 pöördel). Ka ülalkäsitletud hagejate väide, et kostjal ei ole hagejate lepingurikkumise tõttu kahju tekkinud, võib põhimõtteliselt olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p-d 16, 17 ja 24). Ringkonnakohtu arvates on need hagejate avaldused piisavad, et kohus saaks kaaluda VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi vähendamist.
16.3.Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes (vt nt Riigikohtu 6. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-3965/103, p 31). Leppetrahvi suuruse ebamõistlikkust tuleb hinnata eelkõige lähtuvalt sellest, mis eesmärgil leppetrahv lepingus kokku lepiti (vt ka Riigikohus 6. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-3965/103, p 32). Ühelt poolt võib leppetrahv olla võlgniku suhtes kohustuse täitmise sunnivahend (leppetrahvi preventiiv- ehk survefunktsioon) ning teiselt poolt võib leppetrahv täita lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise ning täitmise tagamise funktsiooni (vt ka Riigikohtu 14. juuni 2005. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p 13). Praegusel juhul on leppetrahv müügilepingu p-s 6.4 ringkonnakohtu arvates kokku lepitud eelduslikult mõlemat eesmärki silmas pidades, kuid eelkõige ostja võimaliku lepingurikkumise sanktsioneerimiseks (survefunktsioon).
16.4.Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et kostja kui tegutsev äriühing on eelduslikult paremas majanduslikus olukorras võrreldes hagejatega, kes sõlmisid müügilepingu väljaspool majandus- ja kutsetegevust. Asja materjalidest nähtuvalt soovisid hagejad omandada korteriomandi pangalt saadava laenu abil. Samuti puudub vaidlus, et hagejad tasusuid müügilepingu p 3.2 alusel kostjale juba 27. augustil 2018 müügihinnast 1500 eurot ja 24. septembril 2018 veel 16 228 eurot 50 senti, seega kokku 17 728 eurot 50 senti. Sellise summa saamine nähtub ka kostja 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavaldusest. Nende ostjatelt saadud summadega oli kostjal olemas sisuliselt täitmise tagatis ning lepingust taganemisel oleks ta saanud oma võimalikke kahjunõudeid (kui sellised oleks esinenud) ka leppetrahvi nõudmata hagejatele tagastatavast summast kinni pidada (st vastavaid nõudeid tasaarvestada). Hagejad on samuti välja toonud, et kostja võõrandas müügilepingu esemeks olnud korteri juba 1. märtsil 2019 oma ning ei ole hagejate lepingurikkumise tagajärjel kahju saanud. Kostja ei ole neid hagejate väiteid menetluses vaidlustanud, lisaks on kostja korteri võõrandamist kolmandale isikule 27. märtsil 2019 hagejatele saadetud kirjas ka ise kinnitanud (I kd, tl 84). Kostja ei ole menetluses viidanud endal kahju tekkimisele hagejate lepingurikkumise tagajärjel. Ringkonnakohus märgib samuti, et müügilepingu p 6.4 järgi oli kostjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10% lepingu eseme müügihinnast. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis põhjendaksid leppetrahvi nõudmist lepingust tulenevas maksimummääras.
16.5.Eelmärgitut arvestades on kostja poolt hagejatelt nõutav leppetrahv 11 819 eurot poolte huve kaaludes ebamõislikult suur ning ringkonnakohus peab põhjendatuks vähendada seda VÕS § 162 lg 1 alusel 50% võrra, s.o 5909 euro 50 sendini.
17.Seega on kostja 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavaldus 5909 euro 50 sendi ulatuses põhjendanud ning tasaarvestuse tulemusena on hagejate tasutud müügihinna tagastamise nõue kostja vastu 5909 euro 50 sendi ulatuses lõppenud (VÕS § 197 lg 2). Ülejäänud 5909 euro 50 senti tuleb kostjalt hagejate kasuks müügilepingu p 6.4 ja VÕS § 189 lg 1 alusel välja mõista.
13(15)
18.Kuna kostja on viivitanud ettemaksu tagastamisega, on hagejad palunud mõisa kostjalt välja viivise. Viivisenõude rahuldamise õiguslikuks aluseks on VÕS § 113 lg 1 esimene lause, mille kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivist alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi loetakse (n-ö seadusjärgseks) viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus ekslikult, et kostjal tekkis ettemaksu tagastamise kohustus juba alates müügilepingust taganemisest 6. veebruaril 2019. Ringkonnakohus märgib, et ei ole TsMS § 652 lg 8 järgi asja lahendamisel seotud apellatsioonkaebuse ega selle vastuse õigusliku põhjendusega (vt nt Riigikohtu 13. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-08, p 15).
18.1.VÕS § 197 lg 2 esimese lause kohaselt lõppevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 197 lg 1 järgi on tasaarvestuse olukorra tekkimise esmaseks eelduseks vastastikuste rahaliste nõuete (või muude samaliigiliste nõuete) olemasolu tasaarvestuse poolte vahel (tasaarvestava poole nõue (nn aktiivnõue) peab olema sissenõutav ja teise poole nõue (nn passiivnõue) täidetav). Kostja leppetrahvinõue (st tasaarvestava poole nõue) muutus sissenõutavaks (VÕS § 82 lg 7) kõige varem
22.veebruaril 2019, kui oli möödunud 6. veebruari 2019. a taganemisavalduses hagejatele kohustuse täitmiseks antud täiendav tähtaeg. Sellel hetkel tekkis ka tasaarvestusolukord.
18.2.Müügilepingu p 6.4 järgi pidi kostja tagastama hagejate tasutud müügihinna 15 päeva jooksul pärast taganemist. Seega muutus tasutud ostuhinna (ettemaksu) tagastamise nõue ringkonnakohtu hinnangul sissenõutavaks 8. märtsil 2019, kui möödus 15 päeva lepingust taganemisest, s.o 21. veebruarist 2019. Asjaolu, et kostja oli valmis hagejatega asjaõiguslepingut sõlmima veel ka 28. veebruaril 2019 on pigem vaadeldav kompromissi pakkumisena (lepinguliste suhete jätkamiseks) ega muuda hagejate nõude sissenõutavaks muutumise aega.
18.3.Põhinõudelt 5909 eurot 50 senti VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis moodustab alates 8. märtsist 2019 kuni maakohtu otsuse kuulutamiseni
21.detsembril 2021 viivisekalkulatori järgi (kättesaadav: www.viivisekalkulaator.ee) 1319 eurot 84 senti. TsMS §-st 367 lähtudes rahuldab ringkonnakohus ka hageate taotluse alates 22. detsembrist 2021 sissenõutavaks muutuva viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud määras.
19.Kostja hinnangul jättis maakohus menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel ebaõigesti poolte endi kanda. Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 163 lg-st 1 tuleneva üldreegli kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades. Samas on kohtul õigus jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või jätta menetluskulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Seega tuleneb TsMS § 163 lg-st 1 kulude jaotamiseks kolm alternatiivi. Nende alternatiivide vahel valimine on kohtu kaalutlus- ehk diskretsiooniotsus (vt nt Riigikohtu 28. septembri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8751/184, p 31). Menetluskulude jaotamisel tehtud diskretsiooniotsusesse võib kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui diskretsioonipiire on ületatud (vt Riigikohtu
7.oktoobri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-11359/87, p 14; 13. mai 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-5794/201, p 12). Maakohus, arvestades ka ringkonnakohtu 19. märtsi 2021. a otsust, rahuldas hagi kokkuvõttes osaliselt. Seega hõlmas maakohtu kaalutlusõigus võimalust jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 kohaselt poolte endi kanda. Maakohus on oma otsustust 14(15)
ka vajalikul määral põhjendanud ning apellatsioonkaebuse väited ei annaks iseenesest alust kohtu kaalutlusotsustusse sekkuda.
20.Samas, kuna ringkonnakohus rahuldab hagi maakohtust erinevas ulatuses ning hagi osaline rahuldamine on võimalik üksnes põhjusel, et ringkonnakohus vähendab kostja leppetrahvinõuet VÕS § 162 lg-st 1 tuleneva kaalutlusõiguse alusel, peab ringkonnakohus põhjendatuks muuta TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel menetluskulude jaotust ning jaotada kulud mõlemas kohtuastmes võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Ringkonnakohus lähtub seejuures rahaliste põhinõuete rahuldamise ulatusest, kuna viivisenõude rahuldamise ulatus sõltub põhinõude edukusest ning muudel hagejate nõuetel on sooritusnõuete kõrval asjas sekundaarne tähendus. Hagejate esitatud rahalistest põhinõuetest 23 638 eurot rahuldatakse käesoleva otsusega 5909 eurot 50 senti, seega rahuldatakse hagi 25% ulatuses. Eelmärgitust lähtuvalt jäävad menetluskulud 75% ulatuses hagejate ja 25% ulatuses kostja kanda. Kuna hagejad on esitanud nõude solidaarvõlausaldajatena, peavad nad ringkonnakohtu hinnangul vastutama kostja menetluskulude eest solidaarselt (TsMS § 165 lg 1 esimese lause teine alternatiiv ja TsMS § 173 lg 4 kolmas lause).
21.Kuna ringkonnakohus muudab käesoleva lahendiga menetluskulude jaotust menetlusosaliste vahel ning maakohus ei ole vaidlustatud otsusega kummagi poole menetluskulude rahalist suurus kindlaks määranud, ei määra ka ringkonnakohus TsMS § 174 lg 4 kohaselt kindlaks apellatsiooniastme menetluskulusid. TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi määrab menetluskulud kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.