E. T. e ja T. T. e hagi Osaühing Albatrek vastu lepingust taganemiseks ja leppetrahvi tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
38 957 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja E. T. (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja T. T. (isikukood XXX, elukoht XXX) Hagejate lepinguline esindaja E. P. Kostja Osaühing Albatrek (registrikood 10850610, asukoht Kannistiku tee 24, Lemmatsi küla, Kambja vald, 61704 Tartumaa, e-post [email protected]) Kostja lepinguline esindaja advokaat M. P.
Kohtuistungi toimumise aeg
04.11.2021, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Rahuldada E. T. e ja T. T. e hagi Osaühing Albatrek vastu osaliselt.
2.Jätta rahuldamata E. T. e ja T. T. e nõue tuvastada poolte vahel 21.09.2018 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p 6.4 tühisus.
3.Jätta rahuldamata E. T. e ja T. T. e nõue tühistada Osaühing Albatrek poolt 02.04.2019 esitatud leppetrahvi nõue.
4.Tuvastada, et Osaühing Albatrek poolt 02.04.2019 esitatud leppetrahvi nõue summas 11 819 eurot on tühine.
Välja mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt E. T. e ja T. T. e kasuks 11 819 eurot.
6.Välja mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt E. T. e ja T. T. e kasuks viivis alates 06.02.2019 kuni otsuse kuulutamiseni (k.a) 2717.4 eurot.
7.Välja mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt E. T. e ja T. T. e kasuks viivis tasumata põhivõlalt 11 819 eurolt VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates 22.12.2021 kuni võlgnevuse kohase tasumiseni.
Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MITTEVAIELDAVAD ASJAOLUD JA EELNEV MENETLUS
1.Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: • 21.09.2018 sõlmisid Osaühing Albatrek, E. T. ja T. T. XXX (registriosa nr XXX) korteriomanditeks jagamise teel moodustuva korteriomandi nr 7 võlaõigusliku müügilepingu (I kd tl 12-23); • 27.08.2018 tasusid hagejad kostjale müügihinnast 1 500 eurot ja 24. septembril 2018 16 228,50 eurot, kokku 17 728,50 eurot; • 06.02.2019 esitas kostja müügilepingust taganemise avalduse. Taganemise põhjuseks oli asjaolu, et hagejad jätsid täitmata müügilepingu p 5.1 kohase kohustuse sõlmida asjaõigusleping hiljemalt 14.01.2019 (I kd tl 67-71); • kostja kandis kummagi hageja kontole 2954,75 eurot, kokku 5909,50 eurot. Tagastamata jäi 11 819 eurot. • 02.04.2019 esitas kostja tasaarvestusavalduse, milles nõudis hagejatelt müügilepingu olulise rikkumise eest leppetrahvi 11 819 eurot ja tasaarvestas hagejatele tagastamisele kuuluva rahasumma oma leppetrahvinõudega (I kd tl 89-91).
2.Tartu Maakohus tegi 03.12.2020 otsuse, millega:
1.rahuldas E. T. e ja T. T. e hagi Osaühing Albatrek vastu lepingust taganemise ja leppetrahvi tühisuse tuvastamiseks ning 23 638 euro väljamõistmiseks;
3.tuvastas kostja 02.04.2019 leppetrahvi nõude 11 819 euro tühisuse;
4.mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja ostuhinna ettemaksu 11 819 eurot;
5.mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja müügilepingust tuleneva leppetrahvi 11 819 eurot;
6.mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja viivise võlgnevuselt 23 638 eurolt.
3.Tartu Ringkonnakohus tühistas Tartu Maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega:
1.saatis tsiviilasja maakohtule uueks läbivaatamiseks kostja poolt 02.04.2019 esitatud leppetrahvi tühisuse tuvastamise, kostjalt ostuhinna ettemaksu 11 819 euro väljamõistmise ja ostuhinna ettemaksult 11 819 eurot viivise väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas;
2.jättis rahuldamata hagi kostja poolt müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamise, leppetrahvi 11 819 euro ja leppetrahvilt 11 819 eurot viivise väljamõistmise osas.
4.Seega on maakohtu menetluses järgmised hagejate nõuded: • tuvastada kostja poolt 02.04.2019 esitatud leppetrahvi nõude tühisus; 2/7
• mõista kostjalt välja ostuhinna ettemaks 11 819 eurot; • mõista välja viivis ostuhinna ettemaksult. Ringkonnakohtu jõustunud otsusega on tuvastatud, et kostja on lepingust 06.02.2019 kehtivalt taganenud ning hagejatel ei ole õigus nõuda kostjalt leppetrahvi.
HAGEJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED
5.Hagejad teatasid 22.06.2021, et nende lõplikud nõuded on järgmised:
1.tuvastada poolte vahel 21.09.2018 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p 6.4 tühisus;
2.tühistada kostja poolt 02.04.2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõue;
3.mõista kostjalt hagejate kasuks välja tagastamata rahasumma 11 819 eurot;
4.mõista kostjalt välja viivis alates 24.09.2018 VÕS § 113 ettenähtud määras kuni võlgnevuse kohase tasumiseni ja
5.jätta menetluskulud poolte endi kanda. Hagejad leidsid, et müügilepingu p 6.4 on neid kui tarbijaid ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus, mille üle pooled läbirääkimisi ei pidanud ning mida hagejatel ei olnud võimalik mõjutada. Samasugune tingimus on teistes Pärnaõie tee 1 korteriomanikega sõlmitud lepingutes. Hagejad viitasid VÕS § 42 lg-le 1, § 42 lg 3 p-dele 2 ja 5. Kostja leppetrahvi nõue ei täitnud VÕS § 158 eesmärke: kostja jättis ise notari juurde asjaõigusliku lepingu sõlmimisele ilmumata, ei vastanud hagejate küsimusele ega kirjale ja võõrandas müügilepingu esemeks olnud korteri Pepleri OÜ-le 4300 euro võrra kallimalt. Seega ei saanud kostjale tekkida kahjulikke tagajärgi ega huvi sundida hagejaid lepingulisi kohustusi täitma. Leppetrahvi nõudmisega rikkus kostja mh VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtet. Hagejad leiavad, et leppetrahvi nõue on põhjendamatu. Leppetrahviga mittenõustumise korral oleks kostja keeldunud müügilepingu sõlmimisest ning seda tõendab kostja käitumine asjaõiguslepingu sõlmimise eelselt. Lisaks ei oleks poolte varalise ebavõrdsuse tõttu tohtinud leppetrahvi suurus olla pooltele rahaliselt võrdne. Kostja ei ole hagejatele leppetrahvi nõudmise kavatsusest teada andnud varem kui 02.04.2019. E. T. selgitas kohtuistungil, et selle konkreetse punkti arutelu ei toimunud ja protsentide osas mingit läbirääkimist ei toimunud. Räägiti läbi need punktid, mis tekitasid küsimusi, aga see punkt küsimusi ei tekitanud. Hageja oli kohtuistungil nõus sellega, et notar saatis 20.09.2018 pooltele tutvumiseks lepingu projekti ning et kostja edastas esmakordselt nõude leppetrahvi tasaarveldamiseks 27.03.2019. Kostja oleks pidanud leppetrahvist teatama hiljemalt 06.02.2019 koos lepingust taganemise avaldusega.
KOSTJA VASTUVÄITED
6.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hagejad seni taotlenud müügilepingu p 6.4 tühisuse tuvastamist põhjusel, et tegemist on hagejaid kui tarbijaid ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega. Kostja ei ole nõus hagi muutmisega ning see nõue tuleb jätta läbi vaatamata. Müügilepingu p 6.4 ei ole tüüptingimus VÕS § 35 lg 1 mõttes. Kostja ei olnud seda eelnevalt välja töötanud tüüplepingutes kasutamiseks. Müügilepingu p 6.4 räägiti hagejatega eraldi läbi ning viidi lepingusse sisse notari poolt. Võlaõigusliku müügilepingu p 2.3.2 tõendab, et hagejatel oli võimalus mõjutada müügilepingu tingimuste, k.a p 6.4 sisu. Hagejad ei 3/7
tõendanud, et nad ei ole saanud lepingu p 6.4 üle läbi rääkida. Notar saatis 20.09.2018 e-kirjaga hagejatele lepingu projekt koos lisadega ja juhtis tähelepanu, et on võimalus esitada oma ettepanekuid lepingu muudatusteks. Kostja selgitas kohtuistungil, et nendega sõlmitud lepingutes on leppetrahvi määr olnud 5-15% sõltuvalt sellest, kuidas kokku lepitakse. Müügilepingu p 6.1 ja 6.4 on leppetrahv kokku lepitud osapoolte suhtes võrdsetes osades, st lepingu punktid on vastastikused ja tasakaalus ning ei saa rääkida tüüptingimuse tühisusest VÕS § 42 lg 1 mõttes. Hagejate viide VÕS § 42 lg 3 p 2 on asjakohatu. Kostja esitas leppetrahvi teate esimest korda 27.03.2019 vastuväites, s.o mõistliku aja jooksul.
KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud osaliselt.
8.Kohus juhib kostja tähelepanu sellele, et ringkonnakohus saatis maakohtule asja uueks läbivaatamiseks alates eelmenetluse staadiumist. Seega oli hagejal õigus oma nõuet täpsustada ja selgitada. Lisaks tuleb arvestada, et tüüptingimustele viitamine ei ole hagi muutmine TsMS § 376 mõttes. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kohus peab omal algatusel hindama, kas tegemist on ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega või mitte (Riigikohtu 03.10.2018 määruse nr 2-16-13477 p 13; Riigikohtu 11.02.2015 määruse nr 3-2-1-150-14 p 14; Riigikohtu 23.03.2011 otsuse nr 3-2-1-2-11 p 12). Tüüptingimuse kehtivust peab kohus ise omal algatusel hindama ka siis, kui pooled tingimuse tühisusele ei tugine, sest tegemist on õiguse kohaldamisega TsMS § 438 lg 1 järgi (Riigikohtu 30.10.2013 otsuse nr 3-2-1-106-13 p 24). Seega tuli maakohtul hoolimata poolte väidetest hinnata, kas poolte vahel sõlmitud leppetrahvi kokkulepe on tüüptingimus.
9.Vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul analüüsida, kas kostja leppetrahvi nõue on tühine. Kostja leppetrahvi nõude aluseks on lepingu p 6.4 - kui müüja taganeb enne asjaõiguslepingu sõlmimist käesolevast lepingust ostjate poolse olulise lepingurikkumise tõttu, on müüjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10% lepingu punktis 3.1 nimetatud lepingu eseme müügihinnast. Osalejad on kokku leppinud ja müüjal on õigus leppetrahvi nõue tasaarvestada ostjate poolt müüjale tasutud lepingu eseme müügihinna osaga leppetrahvi summa ulatuses. Ülejäänud osa lepingu eseme müügihinnast, mille ostjad on lepingust taganemise ajaks müüjale tasunud, on müüja kohustatud ostjatele tagastama 15 päeva jooksul, arvates taganemisest. Kohus ei saa enam võtta seisukohta selles osas, kas leppetrahvi nõude esitamise materiaalsed eeldused olid täidetud – ringkonnakohtu jõustunud otsusega jäeti rahuldamata hagejate nõue kostja poolt müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks. Maakohus peab lähtuma sellest, et kostja poolt 06.02.2019 esitatud müügilepingust taganemise avaldus on kehtiv ning kostjal oli õigus kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid.
10.Hagejate väitel on lepingu p 6.4 tühine kui tüüptingimus. VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks nii lepingutingimus, mis on välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes, kui ka muu ilma läbirääkimisteta eelnevalt välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle 4/7
suhtes seda kasutatakse, võimeline mõjutama. Seega on tüüptingimuste kasutamise peaprobleemiks ühe lepingupoole lepinguvabaduse piiramine faktiliselt üksnes lepingu sõlmimise vabadusega (Riigikohtu 11.06.2007 otsuse nr 3-2-1-64-07 p 9). Mõlema poole kohtuistungil antud selgituste kohaselt saatis notar enne müügilepingu sõlmimist 20.09.2018 kostja koostatud tingimuste kohta hagejatele kirja, et hagejad lepingutingimused üle vaataks ja teeks muudatused. Hagejate enda kohtuistungil antud ütlustest nähtuvalt vaatasid nad ka notaribüroos lepingut sõlmides hagejatel küsimusi tekitanud punktid üle. Kuna leppetrahvi punkt hagejates küsimusi ei tekitanud, siis sellest eraldi ei räägitud (III kd tl 51 pöördel). Kohus ei loe eeltoodu alusel tõendatuks hagejate väiteid, et nad ei olnud võimelised leppetrahvi puudutavat lepingutingimust mõjutama. Asjaolu, et kostja esitas lepingusse leppetrahvi kohta omapoolse sõnastuse, ei muuda lepingutingimust automaatselt tüüptingimuseks. Kumbki lepingupooltest pidi notarile sõlmitava lepingu tingimused esitama. Oluline on see, et hagejatel oleks olnud soovi korral võimalik seda sõnastust muuta. Hagejad ei ole tõendanud vastupidist. Selleks, et lepingutingimusele ei kohalduks tüüptingimuste regulatsioon, peab tingimuse kasutaja VÕS § 35 lg-st 2 tulenevalt tõendama, et lepingupooled rääkisid tingimuse eraldi läbi. Kui üks pool kasutab tüüptingimust, mis on varem välja töötatud, kuid mille sisu üle toimuvad läbirääkimised, ei ole tegemist tüüptingimuste kasutamisega (I. Kull. VÕS § 35 kommentaarid, p 4.2.3. – Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2016, lk 192-193). Kohtu arvates see, et hagejale saadeti enne lepingu sõlmimist lepingu tekst ning paluti teha muudatusi, tähendab sisuliselt seda, et vaidlusalune lepingu tingimus oli võimalik eraldi läbi rääkida. Hagejad seda teha ei soovinud. Poolte vahel kokku lepitud tingimus ei muutu tüüptingimuseks ainuüksi seetõttu, et kostja on sama leppetrahvi määra kasutanud ka teistes lepingutes (III kd tl 58-75). Tüüptingimus võib olla ka selline tingimus, mis on välja töötatud kasutamiseks ainult ühes lepingus. Oluline on see, kas hagejatel oleks olnud võimalik soovi korral seda tingimust mõjutada. Kohus leiab eeltoodu alusel, et müügilepingu p 6.4 ei ole tüüptingimus ning sellele ei kohaldu VÕS § 37 jj. Hagejad ei ole esitanud muid asjaolusid, millest nähtuks lepingu p 6.4 tühisus. Seega jätab kohus rahuldamata hagejate nõude tuvastada poolte vahel 21.09.2018 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p 6.4 tühisus.
11.Poolte vahel sõlmitud müügilepingu p 6.4 kokkulepe on leppetrahv VÕS § 158 mõttes. Leppetrahvi tuleb VÕS § 158 lg 1 järgi maksta juhul, kui pooled on lepingus kokku leppinud, et lepingut rikkunud lepingupool kohustub maksma kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Hagejad leidsid, et kuna kostjale hagejate käitumisest kahju ei tekkinud, ei ole tal õigust ka leppetrahvi nõuda. VÕS § 161 lg 1 sätestab, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Leppetrahv võimaldab kaitsta võlausaldaja huve ka juhul, kui tegelikult tekkinud kahju ei olegi tekkinud või selle tõendamine on võimatu (I. Kull. VÕS §162 kommentaarid, p 4.1. – Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2016, lk 824). Seega ei ole seadusest tulenevalt leppetrahvi tasumisel oluline, kas kostja sai hagejate poolse asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldumisega kahju või pigem kasu.
5/7
Hagejad on viidanud sellele, et leppetrahv on ebamõistlikult suur. Leppetrahvi suurus ei saa iseenesest olla heade kommete vastane (I. Kull. VÕS § 158 kommentaarid, p 4.5. – Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2016, lk 814). Hagejad on esitanud ebamõistliku suuruse väite leppetrahvi kui tüüptingimuse kohta ning ei ole taotlenud leppetrahvi vähendamist VÕS § 162 alusel. Seega kohus seda sätet ei analüüsi.
12.VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Lepingu p 6.4 järgi tekkis kostjal leppetrahvi nõudmise õigus, kui ta taganes lepingust hagejate poolse olulise lepingurikkumise tõttu. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja esitas hagejatele 06.02.2019 müügilepingust taganemise avalduse. Hagejad olid kohtuistungil nõus, et kostja edastas esmakordselt nõude leppetrahvi tasaarveldamiseks 27.03.2019. Nimetatud kirjas on kostja teatanud: 1.2.5. Müüja ei ole tagastanud Ostjatele kogu makstud summat, kuivõrd avaldab, et kavatseb müügilepingu p.6.4. alusel nõuda leppetrahvi lepingus sätestatud määras 10% lepingu p-s 3.1. nimetatud eseme müügihinnast (I kd tl 82-85). Seega nähtub kostja 27.03.2019 kirjast, et ta kavatseb nõuda leppetrahvi. Samas on kostja samas kirjas p 1.2.7 viidanud, et ei ole veel otsustanud, millises määras ostjate suhtes leppetrahvi rakendab. Järelikult tuleb asuda seisukohale, et kostja esitas hagejatele selge leppetrahvi nõude (kust oli üheselt näha ka leppetrahvi suurus) alles 02.04.2019 tasaarvestusavalduses. Kohus leiab, et ligi kaks kuud ei ole antud juhul mõistlik aeg leppetrahvi nõude esitamiseks. Kostjale oli kohe pärast lepingust taganemist selge, kui suurt leppetrahvi tal on õigus nõuda ning ei ole ühtegi põhjust (tõendit, arvutuskäiku vms), miks kostja oleks pidanud leppetrahvi nõude esitamisega kaks kuud viivitama. Kostjale pidi olema selge, et selliste summade tasumiseks võtsid hagejad eelduslikult pangalaenu ning nende jaoks oli oluline võimalikult kiirelt saada selgus, milline summa ja millal neil on võimalik pangale tagasi maksta (II kd tl 11-31) ning millised on nende lõplikud kohustused kostja ees. Kohus leiab eeltoodu alusel, et kostja on kaotanud õiguse nõuda hagejatelt leppetrahvi.
13.Hagejad on menetluse kestel lisaks esitanud nõude tühistada kostja poolt 02.04.2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõue. Kohus ei saa nõuet tühistada. Kohus saab tuvastada nõude tühisuse.
14.Kuna hagejad ei ole teatanud, et loobuvad varasemalt esitatud nõuetest, võtab kohus seisukoha Tartu Ringkonnakohtu 19.03.2021 otsuses nimetatud nõuete osas. Kohus tuvastab, et kostja poolt hagejatele 02.04.2019 esitatud leppetrahvi nõue on tühine. Kostjal ei ole seaduslikku alust keelduda hagejatele ostuhinna ettemaksu 11 819 euro tagastamisest ja kohus mõistab selle kostjalt hagejate kasuks välja VÕS § 189 alusel.
15.Lisaks põhivõlale mõistab kohus VÕS § 113 alusel välja viivise ettemaksu tagastamisega viivitamise eest VÕS § 113 nimetatud määras. Hagejad paluvad välja mõista viivised alates 24.09.2018. Kuna kostjal tekkis ettemaksu tagastamise kohustus alates müügilepingust taganemisest, mõistab kohus viivised VÕS § 113 ettenähtud määras välja alates 06.02.2019 kuni võlgnevuse kohase tasumiseni. Alates 06.02.2019 kuni otsuse kuulutamiseni (k.a) on seadusjärgse viivise summa 2717.4 eurot. 6/7
16.Menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda. Rahaliselt hinnatavates nõuetes tuvastas kohus, et kummalgi poolel ei ole õigus nõuda teiselt poolelt leppetrahvi. Lisaks jättis kohus rahuldamata hagejate nõude kostja poolt müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks. Seega on kohus kummagi poole kasuks lahendanud umbes pooled nõuded, poolte menetluskulud peaksid olema enam-vähem võrdsed ning õiglane on jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Kohtuotsust osaliselt muudetud Tartu Ringkonnakohtu 31.10.2022 otsusega.
7/7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.