2.2.Tunnistada kehtetuks Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 1 korteriühistu 20.05.2019 üldkoosolekul vastu võetud otsus nr 2, millega kinnitati korteriühistu põhikiri.
4.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 1 korteriühistu kanda.
5.Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast käesoleva määruse jõustumist. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
2-19-9486 Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (avaldaja) esitas 21.06.2019 Harju Maakohtule avalduse Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 1 korteriühistu (puudutatud isik) vastu, milles palus tunnistada kehtetuks Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 1 korteriühistu 20.05.2019 üldkoosolekul vastu võetud otsuse nr 2, millega kinnitati korteriühistu põhikiri. 05.07.2019 esitas avaldaja avalduse täpsustuse.
2.Avalduse ja selle täpsustuse kohaselt on avaldaja Rae vallas, Peetri alevikus Kopli tee 1 asuva korteriomandi nr A14 (kinnistusraamatu registriosa nr 12639050) ühisomanik ja Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 1 korteriühistu liige.
3.20.05.2019 toimus korteriühistu üldkoosolek, mille päevakorras oli punkti 2 all korteriühistu põhikirja kinnitamine. Avaldaja on seisukohal, et ühistu juhatus ei ole 20.05.2019 üldkoosolekut kokku kutsunud, sest juhatuse asemel kutsus üldkoosoleku kokku valitseja esindaja. Ühistu liikmetele ei väljastatud teavet selle kohta, et juhatus kollegiaalse organina oleks üldkoosoleku päevakorra määranud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 31 lg 6 järgi ei või juriidilise isiku organi liige oma seadusest tulenevaid organi liikme õigusi üle anda, kui seadusest ei tulene teisiti. Antud juhul ei ole üldkoosoleku juhatus üldkoosolekut kokku kutsunud ega selle päevakorda määranud, vaid andnud oma õigused seadusevastaselt üle valitseja esindajale.
4.Üdkoosolekul vastuvõetud otsus nr 2 on kehtetu ka seetõttu, et vastuvõetud otsus ei ole kooskõlas korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 40 lg-ga 1, mille järgi korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, kuna puudutatud isik ei ole KrtS § 41 tingimustele vastavat majandamiskava vastu võtnud. Kulude kandmine vastavalt oma kaasomandi osa suurusele on esile tõstetud ka KrtS § 40 lg 2 teises lauses, mis sätestab, et eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. KrtS § 40 lg 2 esimese lause järgi võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Avaldaja ei ole sõlminud ühegi teise Rae vallas Peetri alevikus Kopli tee 1 asuva korruselamu kaasomanikuga KrtS-s sätestatust erinevat tsiviilõiguslikku kokkulepet kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmise kohta. Häälteenamusega vastuvõetud üldkoosoleku otsus ei asenda kaasomanike vahel sõlmitud või sõlmitavaid kokkuleppeid. Sellised kaasomanike vahel sõlmitud tsiviilõiguslikud kokkulepped on põhikirjas vastavasisulise regulatsiooni vastuvõtmise eelduseks ja selles osas on seaduse nõuded täitmata.
5.Avaldaja õigusi rikuvad korteriühistu protokollis punkti 2 läbivaatamise raames kajastatud hääletamise tulemused põhikirja punktide 6.3. (üldelekter); 6.4. (ampri- ja võrguteenuse püsitasu); 6.7. (halduskulud); 6.8. (raamatupidamisteenus); 6.9. (andmeside); 6.10. (üldvesi);
2-19-9486
6.12.(heakorrateenus); 6.13. (kindlustus) ja 6.13. (ilmselt 6.14. (tehnosüsteemide hooldus) alusel kulude kandmise põhimõtete kohta ja üldhääletus põhikirja kinnitamiseks, kuna kaasomanike poolt kulude kandmisel ei lähtutud kaasomandi osade suurusest, vaid kulud otsustati jagada korteriomandite vahel võrdselt. Tegemist on kaasomanike võrdsuse põhimõtte olulise rikkumisega, kui arvestada asjaoluga, et 2-toaliste (üldpind 46,1 m2) ja 5-toaliste (üldpind 96,6 m2) korteriomandite suuruse vahe on üle kahe korra. Võttes aluseks avaldajale esitatud arved, on avaldaja kulud seadusevastase otsuse (põhimääruse) vastuvõtmise tõttu suurenenud pärast mõõdetavate kulude mahaarvamist 28 %.
6.Korteriühistu üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekul osales 24 hääleõiguslikku korteriühistu liiget, sh avaldaja. Kulude läbihääletamisel ja üldhääletusel poolt, vastu ja erapooletuid hääli ei loetud ja hääletamistulemused on protokollis kajastatud suvaliselt. Üldkoosoleku juhatajat ei valitud. Avaldaja lahkus päevakorrapunkti 2 arutamise ajal, kui nähtus, et väiksemate korteriomanike seadusega tagatud õigusi ei arvestata ega kavatsetagi arvestada. Ometi on avaldaja märgitud hääletajaks kõikide punktide osas.
7.Korteriühistu põhikirja punkti 3.2 alapunkt 7 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma ühekordseid erakorralisi makseid elamu mõtteliste osade säilimise tagamiseks hädavajalike edasilükkamatute remonditööde katteks juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Nimetatud punkt annab juhatusele piiramatud volitused ühistu liikmete suhtes suvaliste otsuste vastuvõtmiseks.
8.Eeltoodust tulenevalt on avaldaja seisukohal, et 20.05.2019 üldkoosolek on kokku kutsutud ja toimunud KrtS § 20 lg-t 1, § 29 lg-t 1, mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg-t 1, § 201 lg-t 1 ja TsÜS § 31 lg-t 6 rikkudes. Korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsuste puhul on tegemist tühiste otsustega TsÜS § 38 lg 2 mõttes. Puudutatud isiku seisukoht
9.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
10.Avaldaja väide, et korteriühistu juhatus ei ole 20.05.2019 toimunud üldkoosolekut kokku kutsunud, ei vasta tõele. Enne korteriühistu loomist oli Kopli tee 1 kinnistul olevate hoonete valitsejaks Vana Peetri OÜ, kes sõlmis ettevõttega A4 Haldusteenused OÜ kinnisvara korrashoiu haldusteenuse lepingu. Lepinguperioodi alguseks loetakse 01.11.2018. Lepingus on välja toodud, et pärast korteriühistu loomist läheb sõlmitud leping tervikuna üle uuele tekkivale korteriühistule. Sõlmitud lepingu lisas 2 „Halduse põhiteenuste kirjeldus“ on välja toodud teenuse kood nr 150, mis kirjeldab põhiteenuse nimetuseks informatsiooni liikumise korraldamise kinnisasjaga seotud osapoolte vahel, sealhulgas ühistu või muude koosolekute ettevalmistamine ja läbi viimine 2 korda aastas ning avariiteadete edastamine 24h/ööpäevas. Haldur ja korteriühistu juhatuse vahel on kokku lepitud üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, koosoleku teate sisu ning kinnitus, et haldur võib teate korteriühistu liikmetele laiali saata.
11.Korteriühistu juhatus saatis ühistu liikmetele põhikirja tutvumiseks ning ettepanekute tegemiseks 09.05.2019. Lisaks oli kirjas välja toodud, et üldkoosoleku kutse saadetakse korteriühistu liikmetele lähipäevil. Kirjas paluti küsimused ja ettepanekud saata ühistu juhatusele hiljemalt 15.05.2019. Saabunud kirjadele vastati esimesel võimalusel ning ühistu juhatus saatis 19.05.2019 kõigile ühistu liikmetele kokkuvõtte tekkinud küsimustest ning nende vastustest. Haldur saatis üldkoosoleku kutse laiali 09.05.2019 kõigile ühistu liikmetele. Kirjale oli lisatud ühistu juhatusega kooskõlastatud päevakorrapunktid. Pärast e-kirja saatmist pandi üldkoosoleku teated üles Kopli tee 1/1 ja Kopli tee 1/2 trepikoja infostendidele ning
2-19-9486 välisuksele. Samuti käisid korteriühistu juhatuse liikmed ukselt-uksele, et tuletada meelde üldkoosoleku toimumise aeg ning jagada vajadusel volikirja põhjasid üldkoosolekul osalemiseks. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. Kopli tee 1 korteriühistus on kokku 33 korteriomandit, kellest üldkoosolekul oli kohal 24.
12.Avaldaja väide, et korteriühistul puudus varasemalt põhikiri ja majanduskava, ei vasta tõele. Majanduskava koostati ja kinnitati varasema valitseja Vana Peetri OÜ ja A4 Haldusteenused OÜ vahel. Majanduskava saadeti korteriomanikele tutvumiseks 12.12.2018 enne esimese üldkoosoleku toimumist. Esimese üldkoosoleku teatega saadeti lisaks tutvumiseks ka haldusfirma pakutavate teenuste nimekiri ning kinnitatud majanduskava. Esimesel korteriühistu üldkoosolekul 30.01.2019 kutsuti juhatuse kohalt tagasi korteriühistu valitseja Vana Peetri OÜ ning valiti 3-liikmeline korteriühistu juhatus. Valitud korteriühistu juhatuse esimeseks ülesandeks oli koostada korteriühistu põhikiri. KrtS § 20 lg 3 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. 09.05.2019 edastas uus juhatus kõikidele korteriühistu liikmetele tutvumiseks korteriühistu põhikirja koos tutvumise korraga. 20.05.2019 üldkoosolek algas juhatuse valimisega, kus otsustati 24 poolthäälega, et koosoleku juhatajaks on MM ning koosolekut protokollib RK. Üldkoosoleku otsusega nr 2 kinnitati ühistu põhikiri 23 poolthäälega ja 1 erapooletu. Üldkoosolekul valiti ka revisjonikomisjoni liige, kelle ülesandeks on teostada järelevalvet juhatuse tegevuse ja raamatupidamiskannete üle. Seega on põhikiri võetud vastu õigesti ning koosoleku juhatus valitud.
13.KrtS § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Eeltoodust tulenevalt ei ole asjakohane väide, et korteriühistu võib oma „suva“ järgi teha otsuseid erakorralisteks makseteks, kuivõrd on korteriühistu kohustus järgida kõikide korteriomanike õigustatud huve. Majandamiskulud korteriühistuseaduse (KÜS) tähenduses olid KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. Eluruumi hoolduseks loeti KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi töid, millega mh hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras, eluruumi remondiks aga KÜS § 151 lg 2 teise lause järgi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võis KÜS § 151 lg 2 kolmanda lause järgi tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Nagu põhikirja 3. osa punkti 3.2 alapunktis 7 välja on toodud, siis tegu on ühekordsete erakorraliste maksetega, mis on mõeldud elamu osade säilimise tagamiseks hädavajalike edasilükkamatute remonditööde katteks. Seega on alusetu väita, et juhatus võib vastu võtta „suvalisi“ otsuseid. Riigikohus on varem asunud seisukohale, et korteriühistu pädevuses ei olnud häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist TsÜS § 63 p 1 mõttes, vaid ka kulutuste tegemist elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes ja mis mahuvad KÜS § 151 järgsete kulude hulka (RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 28). Seega on põhikiri kooskõlas korteriomandite majandamise põhimõtetega ja on arvestav kõikide korteriomanike õigustega. Maakohtu määrus ja põhjendused
14.Harju Maakohtu 25.09.2020 määrusega jäeti avaldus rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
2-19-9486
15.Maakohus viitas KrtS § 29 lg-le 1, § 26 lg-tele 1 ja 3, § 28 lg-le 1 ja MTÜS § 24 lg-le 1, § 20 lg-le 1. 09.05.2019 üldkoosoleku teatest (tl 38) nähtub, et üldkoosoleku teate on e-posti teel korteriühistu liikmetele edastanud MM A4 Haldus OÜ-st. Kohtule esitatud kinnisvara korrashoiu haldusteenuse lepingust (tl 60 - 66) nähtuvalt on Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 1 korteriühistu sõlminud A4 Haldusteenused OÜ-ga lepingu, mille p-i 4.1 kohaselt osutab A4 Haldusteenused OÜ puudutatud isikule lepingu lisades 2 ja 3 nimetatud haldusteenuseid. Vastavalt lepingu punktile 3 on lepinguperioodiks 01.11.2018 – 01.11.2021. Lepingu lisa 2 kohaselt (tl 64 pöördel) on üheks eespool nimetatud lepingu alusel osutatavaks haldusteenuseks informatsiooni liikumise korraldamine kinnisasjaga seotud osapoolte vahel, sh koosolekute ettevalmistamine ja läbiviimine. Kohtule edastatud e-kirjavahetusest (tl 67) nähtuvalt on korteriühistu juhatuse liige Joonas Karu 07.05.2019 e-kirjaga andnud MM-le loa e-kirja manuses oleva üldkoosoleku teate laiali saatmiseks.
16.Kohus ei nõustu, et puudutatud isikut ei saa kinnisvara korrashoiu haldusteenuse lepingu pooleks lugeda, kuna lepingu p-i 2 järgi ei ole puudutatud isik pärast Kopli tee 1 kinnistul korteriomandite moodustamist ja korteriühistu tekkimist eespool nimetatud lepinguga seotud, kuna valitseja ja haldaja vahel sõlmitud leping ei käsitle puudutatud isiku lepingusse astumist ja seega ei saa lugeda lepingut puudutatud isikule üleläinuks ja valitseja asemel lepingusse astunuks. Kinnisvara korrashoiu haldusteenuse lepingu punkti 1 kohaselt on lepingu poolteks A4 Haldusteenused OÜ ja Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 1 korteriühistu (tellija 1) (tl 60). Lepingu punkt 2 käsitleb uute korteriühistute lisandumist aadressidel Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 3, 5, 12, 14, 16, 18, 20 ja 22. Käesoleval juhul on puudutatud isikuks Rae vald, Peetri alevik, Kopli tee 1 korteriühistu. Äriregistri väljavõttest (tl 21) nähtuvalt on puudutatud isik äriregistrisse kantud 03.09.2018. Seega oli puudutatud isik Kinnisvara korrashoiu haldusteenuse lepingu sõlmimise ajaks registrisse kantud ja puudus igasugune vajadus tema käsitlemiseks uue lisanduva korteriühistuna.
17.Kohus ei nõustu, et ühistu juhatusel ei olnud õigust anda üldkoosoleku kokkukutsumise kohustust üle valitseja esindajale. KrtS § 26 lg-s 1 on sätestatud valitseja õigus ühistu juhatuse asemel ühistut juhtida ja esindada. Seega sätestab KrtS § 26 lg 1 ühistu juhatusele õiguse oma seadusest tulenevaid juhatuse liikme õigusi valitsejale üle anda. Vastavalt KrtS § 28 lg-le 1 tegeleb majahaldur valitseja ülesannete täitmisega korteriühistus. Seega oli puudutatud isiku juhatusel õigus anda ühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teate edastamise kohustus üle majahaldurile. Ka oli ühistu juhatus ühistu liikmetele 09.05.2019 saatnud põhikirja tutvumiseks ning ettepanekute tegemiseks, samas kirjas oli välja toodud, et üldkoosoleku kutse saadetakse ühistu liikmetele lähipäevil. Haldur saatis üldkoosoleku kutse koos juhatusega kooskõlastatud päevakorrapunktidega laiali 09.05.2019 kõigile ühistu liikmetele. Kuna tulenevalt KrtS § 28 lg-st 1 on majahalduril õigus tegeleda valitseja ülesannete täitmisega ja korteriühistu juhatus on 09.05.2019 e-kirjaga teinud majahaldurile ülesandeks ühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teate väljasaatmiseks, siis on alusetu väide, et 20.05.2019 üldkoosoleku kokkukutsumise korda on rikutud.
18.20.05.2019 üldkoosoleku kokkukutsumise teatest nähtuvalt oli koosoleku üheks päevakorrapunktiks põhikirja kinnitamine (tl 38 pöördel). Ühistu 09.05.2019 e-kirjaga (tl 68) on tõendatud, et korteriühistu liikmetele on e-kirjaga tutvumiseks edastatud korteriühistu põhikiri. Avaldaja ei ole oma avalduses ega selle täpsustuses väitnud, et ta ei saanud korteriühistu põhikirjaga enne korteriühistu üldkoosoleku toimumist tutvuda. Seega tuleb lugeda, et avaldajal oli vastav võimalus olemas ning üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole KrtS § 20 lg 3 rikutud. Ühistu 19.05.2019 e-kirjast (tl 69) nähtub, et korteriühistu juhatus on teinud kokkuvõtte ühistu põhikirja osas saadud tagasisidest ja edastanud ühistu liikmetele selgitusi
2-19-9486 enam küsimusi tõstatanud teemade kohta. Avaldaja ei ole oma avalduses tuginenud asjaolule, et tema ei saanud põhikirja kohta küsimusi esitada või et tema küsimustele ei vastatud.
19.Korteriühistus on kokku 33 korteriomandit. 20.05.2019 üldkoosoleku protokollist nähtub, et nimetatud üldkoosolekul osales 27 korteriühistu liiget, kellest hääleõiguslikke korteriühistu liikmeid oli 24 (tl 4). Eeltoodust tuleneb, et kuna vaidlusalusel koosolekul olid täidetud KrtS § 20 lg 2 tulenev esindatuse nõue, siis oli 20.05.2019 üldkoosolek otsustusvõimeline.
20.Kohus viitas KrtS § 34 lg-le 1 ja § 35 lg-le 1 ning märkis, et ühistu 20.05.2019 protokollist nähtub, et eraldi on läbi hääletatud põhikirjas välja toodud majandamiskulude jagamise põhimõtted ning avaldaja poolt vaidlustatud põhikirja punktid 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.12, 6.13 ja 6.14 on vastu võetud häälteenamuse alusel.
21.20.05.2019 üldkoosoleku registreerimislehest ja sellele lisatud volikirjadest (tl 12-19) nähtuvalt on elamus kokku 10 korterit, mis on enam-vähem sama suured kui avaldaja korter või sellest väiksemad (kaasomandi suurusega 538/24256 mõttelist osa kinnisasjast – 441/24256 mõttelist osa kinnisasjast) ja nimetatud korterite omanikest osales 20.05.2019 üldkoosolekul 6 korteriomanikku. Kohus viitas KrtS § 40 lg-tele 1 ja 2 ning märkis, et kuivõrd 20.05.2019 üldkoosolekul osales elamus asuva 10 väiksema korteri omanikest 6 omanikku, kes said koosolekul otsuste vastuvõtmisel oma tahet väljendada, siis on käesoleval juhul alusetu avaldaja väide, et põhikirja kinnitamisel ei ole punktide 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.12, 6.13 ja 6.14 vastuvõtmisel väiksemate korterite omanike huve arvesse võetud. Korteriühistu 20.05.2019 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on enamus avaldaja poolt vaidlustatud põhikirja punktidest vastu võetud ühehäälselt, üksnes põhikirja punktid 6.7, 6.12 ja 6.14 on vastu võetud enamushäälte otsusega. Seega on põhikirja punktide 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.12, 6.13 ja 6.14 vastuvõtmisel arvestatud ka väiksemate korterite omanike huve ja seega ei saa asuda seisukohale, et nimetatud punktide vastuvõtmisel on nimetatud korteriomanike õigustatud huve kahjustatud. Asjaolu, et avaldaja enamuse tahtega ei nõustu, ei muuda vastu võetud korteriühistu otsuseid ebaseaduslikeks.
22.Avaldaja väited, et hääletustulemused on protokollis kajastatud suvaliselt ja hääli ei loetud, on kohtu hinnangul alusetud. 20.05.2019 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on protokollis kajastatud nii otsustamisele pandud küsimustele antud poolt- kui ka vastuhääled, samuti erapooletuks jäänute arv (tl 4 - 6).
23.Avaldaja väited, et tema lahkus koosolekult päevakorrapunkti 2 arutamise ajal, kuid protokoll seda ei kajasta, on paljasõnalised ja tõendamata. Puudutatud isik on oma 08.10.2019 vastuses selgitanud, et avaldaja osales koosolekul ja tegi päevakorrapunkti 2 arutamise ajal ettepanekuid, mis pandi hääletusele ja mis kajastuvad üldkoosoleku protokollis (tl 58 pöördel). Korteriühistu 20.05.2019 protokollist nähtuvalt on ettepanekuid tehtud põhikirja punktide 6.7 ja 6.12 arutamise ajal (tl 5). Kuigi protokollist ei nähtu, kes nimetatud ettepanekud tegi, ei ole avaldaja oma 15.10.2019 vastuses puudutatud isiku 08.10.2019 seisukohadele (tl 90) nimetatud väidete osas vastuväiteid esitanud. Avaldaja pole kohtule esitanud ka ühtki tõendit, mis kinnitaks tema väidet, et ta koosolekult lahkus.
24.Avaldaja väide, et 20.05.2019 üldkoosoleku juhatajat ei valitud, on alusetu, kuna korteriühistu protokollist nähtuvalt on 24 poolthäälega valitud koosoleku juhatajaks MM ja koosoleku protokollijaks RK (tl 11).
2-19-9486
25.Avaldaja väide justkui annaks põhikirja punkt 3.2.7 korteriühistu juhatusele võimaluse suvaliste otsuste vastuvõtmiseks, on põhjendamatu ja asjakohatu. Vaidlusaluses põhikirja punktis on välja toodud, milliste konkreetsete erakorraliste maksete (elamu osade säilimise tagamiseks hädavajalikud edasilükkamatud remonditööd) tasumist nimetatud punktis käsitletud on. Kohtu hinnangul välistab juba asjaolu, et vaidlusaluses põhikirja punktis on konkreetselt välja toodud, milliste maksete tasumise kohustus ühistu liikmel on, võimaluse, et vastava punkti alusel saaks korteriühistu juhatus nõuda mistahes suvaliste maksete tasumist või võtta nimetatud punkti alusel vastu mingisuguseid muid suvalisi otsuseid. Avaldaja paljasõnaline kahtlus ja hüpoteetiline oletus, et ühistu juhatus võib oma õigusi kuritarvitama hakata, ei muuda vaidlusalust põhikirja punkti õigusvastaseks.
26.Kuivõrd tegemist on hagita menetlusega ja käesolev lähend on tehtud avaldaja huvides, siis jätab kohus menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 esimese lause alusel jätta avaldaja kanda. Määruskaebus
27.Avaldaja esitas 11.10.2020 määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha asjas uus määrus, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
28.Kohus on eksinud asja lahendamisel õigusnormi kohaldamisel, kuna MTÜS § 24 lg 1 ei ole asjas kohaldatav.
29.Avaldaja viitas KrtS § 26 lg-tele 1 ja 3 ja märkis, et korteriühistule valitseja valimise ainuõigus on korteriomanike üldkoosolekul. 30.01.2019 üldkoosolekul valitsejat ei valitud ega otsustatud lepinguga seonduvat ka 20.05.2019 üldkoosolekul. Seega ei ole korterühistul valitsejat, kes saaks KrtS § 26 ja üldkoosoleku otsuse alusel korteriühistut juhtida ja esindada.
30.Üldkoosoleku läbiviimise õigusvastasuse osas jääb kaebaja 05.07.2019 ja 15.10.2019 seisukohtade juurde. Kohus on jätnud avaldaja seisukohad üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise osas analüüsimata. Maakohus on arvestanud vaid kohtule esitatud protokolli, milles kajastatu on puudulik ja kuhu on märgitud suvalised hääletustulemused, sh avaldaja osalemine hääletamisel. Kohus võiks selgitada, kuidas tõendada üldkoosolekult lahkumist. Avaldaja lahkus üldkoosolekult ja võib seda kinnitada ringkonnakohtus vande all. Sama kehtib ka üldkoosoleku juhataja ja protokollija valimata jätmise osas, kui hääletamist läbi ei viidud.
31.Kohtu põhjendused otsuse seaduslikkuse osas on meelevaldsed ja erapoolikud. Asja lahendamisel ei oma õiguslikku tähendust asjaolu, kas keegi teistest kaasomanikest on hääletanud otsuse poolt või vastu või esitanud kohtule avalduse vastuvõetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks või jätnud selle esitamata. Avaldaja ei nõustu kohtu selgitusega, et ühistu otsuste vastuvõtmisel lähtutakse enamuse tahtest. Üldkoosolekul välja kujunenud enamuse tahe peab olema kooskõlas seadusega ja õiguse üldpõhimõtetega. Avaldaja viitas seejuures 05.07.2019 menetlusdokumendis esitatud seisukohtadele. Menetlusosaliste seisukohad
32.Puudutatud isik palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
2-19-9486 Menetluse edasine käik
33.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
34.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ning määruskaebus rahuldada. Ringkonnakohus teeb asjas uue määruse, millega rahuldab avalduse ja jätab nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud puudutatud isiku kanda. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 22 ja §-st 659 esitab ringkonnakohus ka kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
35.Avaldaja palub tunnistada kehtetuks puudutatud isiku 20.05.2019 üldkoosolekul vastu võetud otsuse nr 2, millega kinnitati korteriühistu põhikiri. Vastava üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on otsuse nr 2 vastuvõtmisega soovitud muuta põhikirjas välja toodud majandamiskulude (sh soe vesi, küte, üldelekter, ampri- ja võrguteenuse püsitasu, vesi- ja kanalisatsioon, prügivedu, halduskulud, raamatupidamisteenus, andmeside, üldvesi, remondifond, koristuskulud, kindlustus, tehnosüsteemide hooldus) jagamise põhimõtteid.
36.KrtS § 29 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamisele TsÜS-s juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut KrtS §-s 29 sätestatud erisustega. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 järgi võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.
37.Ringkonnakohus leiab, et KrtS § 40 lg-st 2 nähtuvalt on KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinev kulude jaotus võimalik ette näha kõigi korteriomanike kokkuleppel või korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades ka korteriühistu põhikirjaga. Seadus ei näe ette, et KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva jaotuse võib kindlaks määrata ühistu üldkoosolekul. KrtS § 20 lg 1 ja § 35 lg 1 järgi otsustavad korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamuse alusel kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle. Ringkonnakohus märgib, et KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kulude jaotuse üle otsustamise puhul ei ole tegemist kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega (vt ka KrtS § 35 lg 2).
38.Ka kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 nägi sarnaselt ette, et korteriomanik tasub kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega ning korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-146-10 p-s 11 märkinud, et KOS § 13 lg 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega kaldutakse kõrvale KOS § 13 lg 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema
2-19-9486 kõik korteriomanikud. Riigikohus märkis, et korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused.
39.Kuivõrd üldkoosolekul vastuvõetud otsusega ei ole võimalik kehtestada majandamiskulude jaotust KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud erineval viisil, siis on otsus nr 2 vastuolus seadusega (KrtS § 40 lg-tega 1 ja 2) ning tuleb TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada.
40.Arvestades, et eeltoodust tulenevalt kuulub maakohtu määrus tühistamisele ja avaldaja avaldus rahuldamisele, ei anna ringkonnakohus hinnangut muudele avaldaja väidetele (sh avaldaja väidetele seoses üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimisega ning protokolli pidamisega). Siiski märgib ringkonnakohus, et nõustub avaldajaga selles, et asja lahendamisel ei ole kohaldatav MTÜS § 24 lg 1. Alates 01.01.2018 ei ole korteriühistud enam mittetulundusühingud, vaid moodustavad juriidiliste isikute eriliigi (KrtS § 1 lg 4). KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja järgi kohaldatakse korteriühistu üldkoosolekule MTÜS-i sätteid, millele KrtS otseselt viitab (vt lk 45, 112). MTÜS § 24 lg-le 1 KrtS-s viidet ei ole. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
41.TsMS § 173 lg-test 1 ja 3 tulenevalt määrab ringkonnakohus käesolevas määruses kindlaks nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu menetluskulude jaotuse.
42.Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab avalduse, siis tuleb muuta maakohtu menetluskulude jaotust. Kuna avaldaja avaldus ning määruskaebus kuuluvad rahuldamisele, siis on asjaolusid arvestades õiglane, et nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.
43.Kuna ringkonnakohus tühistas maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas, siis tuleb menetluskulud tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 kindlaks määrata maakohtul (vt ka RKTKo nr 32-1-142-15, p-d 21 ja 22).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.