lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-20-16068/9

Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tallinna kohtumaja · 26.02.2021

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Kohtuasja number
2-20-16068/9
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
26.02.2021
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1893
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
KrtS § 29 lg 1, 3Korteriühistu organi otsuse kehtetusTsMS § 174 lg 1Menetluskulude kindlaksmääramine koos kulude jaotusegaTsÜS § 38 lg 2, 4Juriidilise isiku organi otsuse kehtetusKrtS § 14 lg 1ErikasutusõigusKrtS § 20 lg 1Korteriomanike üldkoosolekKrtS § 35 lg 1Tavapärane valitsemineMTÜS § 20 lg 5TsMS § 172 lg 1Menetluskulud hagita menetluses

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Tallinn, Lai tn 33 // Suurtüki tn 2 korteriühistu80135174(Puudutatud isik)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Harju Maakohus

Kohtunik

Laura-Liis Sarapuu

Kohtujurist

Evelin Miggur

Määruse tegemise aeg ja koht

26. veebruar 2021.a., Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-20-16068 L O avaldus Tallinn, Lai tn 33 // Suurtüki tn 2

Tsiviilasi

korteriomanike

03.09.2020

üldkoosoleku

otsuste

vaidlustamiseks Hagita asja hind

3 500 eurot

Menetlustoiming

avalduse lahendamine

Menetlusosalised ja nende

Avaldaja: L O (isikukood xxx, e-post xxx)

esindajad Puudutatud isik: Tallinn, Lai tn 33 // Suurtüki tn 2 korteriühistu (registrikood 80135174) Puudutatud isiku esindaja: vandeadvokaat Martin Traat (e-post [email protected]) Asja läbivaatamine

kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1.Jätta rahuldamata Tallinn, Lai tn 33 // Suurtüki tn 2 korteriühistu taotlus avalduse läbi vaatamata jätmiseks.
2.Jätta avaldus rahuldamata.
3.Jätta rahuldamata L O nõue tuvastada Tallinn, Lai tn 33 // Suurtüki tn 2 korteriomanike 03.09.2020 üldkoosoleku päevakorrapunktides 2 ja 3 vastuvõetud otsuste tühisus.

Sarnased lahendid

Ühinguõigus
  • 17.08.20262-25-6084/11Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 14.08.20262-26-10703/5Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 12.08.20262-24-17076/19Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 12.08.20262-24-4648/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 12.08.20262-24-8928/12Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 12.08.20262-25-10376/15Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
TsMS § 175 lg 1Lepingulise esindaja kulude hüvitamine
TsÜS § 86Heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing
4.
Jätta rahuldamata L O alternatiivne nõue tunnistada Tallinn, Lai tn 33 // Suurtüki tn 2 korteriomanike 03.09.2020 üldkoosoleku päevakorrapunktides 2 ja 3 vastuvõetud otsused kehtetuks.
5.Menetluskulud jätta L O kanda.
6.Välja mõista L Olt Tallinn, Lai tn 33 // Suurtüki tn 2 menetluskulu 225 eurot.

korteriühistu kasuks

7.Toimetada määrus menetlusosalistele kätte. Edasikaebamise kord Määrusele saab esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest määruse teinud kohtu kaudu Tallinna Ringkonnakohtule, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel määruse tegemisest. Avaldaja esitatud väited ja nõue
1.Avaldajale kuulub korteriomand asukohaga Lai tn 33/Suurtüki tn 2-6. 03.09.2020 toimus korteriomanike üldkoosolek. Üldkoosolek otsustas mh võõrandada ühiskasutuses oleva pööningu B ja panipaiga 16.2 X X OÜ erikasutusse hinnaga 85 000 eurot, võõrandada ühiskasutuses oleva krt x ärklikorruse X X OÜ erikasutusse hinnaga 9 600 eurot (päevakorrapunkt 3) ning koostada võõrandamistulemuste alusel erikasutusse kuuluvate ruumide plaani ja tellida notarilt võõrandamislepingu projekti (päevakorrapunkt 4). Otsused on vastuolus seadusega. KÜ juhatus on alates 2019.a. avaldanud korteriomanikele survet elamu renoveerimiseks ning selleks raha leidmiseks. 22.07.2019 üldkoosolekul jõuti ühisele arusaamisele, et renoveerimistööde lepingute sõlmimiseks ja rahalise katte leidmiseks korraldatakse netipõhine üldkoosolek, kus iga korteriomanik allkirjastab oma nõusoleku digitaalselt. KÜ juhatus ei ole korteriomanikele ja oksjonil osalejatele teatanud, et 22.07.2019 üldkoosoleku otsused on vaidlustatud kohtus. Kuna puudub otsus, millised on renoveerimistöödele kuluvad summad ja kuidas juhatus planeerib neid töid finatseerida, siis on pahatahtlik esitada üldkoosolekule otsutamiseks otsuseid, mis võimaldavad osale või mõnele liikmele saavutada eesmärki, mis kahjustab teisi ühistu liikmeid. Selliseks otsuseks oli 03.09.2020 päevakorrapunktis 3 otsustatu, mille kohaselt alles pärast oksjonil üldkasutatava ruumi müümist tellitakse müüdava ruumi joonis ja müügilepingu projekt. Selline ajaline järjestus ei võimalda kaasomanikel üheselt ja selgelt aru saada, millised kaasomandis olevad ruumid lähevad kolmandate isikute valdusesse ja käsutusse ning samuti on võetud ette ära kaasomanike nõusolek lepingu sõlmimiseks avalikustamata sõlmitava lepingu tingimusi. Kaasomandis olevate ruumide müümine on vaidlustatud kohtus. Olukorras, kus varasem kaasomandi mõtteliste osade võõrandamine on lõpule viimata võõrandamise õiguspärasuse vaidlustamise tõttu, oksjonil võitjatelt on ostusummad laekunud korteriühistu arvele, kuid nõutavat notariaalset tehingut ei ole sõlmitud, on juhatuse eestvedamisel läbiviidud üldkoosoleku nõusoleku võtmine TsÜS § 86 alusel heade kommetega vastuolus olev tehing ja seetõttu tühine. Üldkoosoleku heakskiit annab võimaluse mõnele korteriomanikule omandada ühispindasid, mida on vaja kasutada kogu elamu tarbeks ja seetõttu esitada teistele korteriomanikele rahalisi nõudmisi ruumide kasutamise eest. Kaasomandi eseme osa kasutada andmiseks peab olema korteriomanike kokkulepe. Avaldaja palub:
1.1.tuvastada Tallinn, Lai tn 33 // Suurtüki tn 2 korteriomanike 03.09.2020 üldkoosoleku päevakorrapunktides 2 ja 3 vastuvõetud otsuste tühisus,
1.2.alternatiivselt tunnistada Tallinn, Lai tn 33 // Suurtüki tn 2 korteriomanike 03.09.2020 üldkoosoleku päevakorrapunktides 2 ja 3 vastuvõetud otsused kehtetuks. Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu. Korteriomanike koosolek ja enampakkumine viidi läbi eesmärgil selgitada välja moodustatava eriomandi omandamisest huvitatud kaasomanikud, kes esitavad võimaliku moodustatava eriomandi osas oma pakkumised. Alles seejärel peaks toimuma notariaalsete kokkulepete sõlmimine. Koosolekul ei otsustatud mitte kokkuleppe sõlmimist, vaid võeti vastu otsus selle kohta, kellega ja mis tingimustel sõlmitakse notariaalne leping erikasutusõiguse võõrandamiseks. Avaldaja poolt vaidlustatud otsuste vastuvõtmiseks ei olnud vaja eelnevat korteriomanike kokkulepet, sest need ei loonud kellelegi mingeid lõplikult siduvaid õigusi ega kohustusi. Puudutatud isik palub jätta avalduse läbi vaatamata või rahuldamata. Kohtumääruse põhjendused
3.Kohus ei pea põhjendatuks avalduse läbi vaatamata jätmist ning jätab puudutatud isiku vastavasisulise taotluse rahuldamata.
4.Kohus tuvastab, et puudutatud isik on korteriühistu, mis on asutatud Lai 33 / Suurtüki 2 asuvate korteriomandite esemete osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ja ühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks (põhikiri dtl 19-21). Avaldaja on puudutatud isiku liige, kinnistusraamatu kohaselt kuulub avaldajale korter x. 03.09.2020 toimus Lai 33 / Suurtüki 2 korteriomanike üldkoosolek (protokoll dtl 5-7). Avaldaja on esitanud nõude 03.09.2020 üldkoosoleku päevakorrapunktides 2 ja 3 vastuvõetud otsuste tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks.
5.KrtS (korteriomandi- ja korteriühistuseadus) § 29 lg 2 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.
6.Kohus tuvastab 03.09.2020 üldkoosoleku protokollist, et päevakorrapunktina 2 on märgitud „oksjon ühiskasutuses ruumide erikasutusse võõrandamiseks“ ning nimetatu raames kajastatud järgnev: Pööning B + panipaik 16.2 Enampakkumisel osalemiseks on laekunud kahe pakkuja osavõtutasud: xOÜ ja X X OÜ. Alghinnaga (80100€) pakkumisi ei tule ja oksjon jätkub 20% alandatud hinnaga (64080€). Enampakkumise võidab X X OÜ hinnaga 85000€. Krt x ärklikorrus Enampakkumisel osalemiseks on tasunud osavõtutasu

X X OÜ.

Alghinnaga (12000€) pakkumisi ei tule ja oksjon jätkub 20% alandatud hinnaga (9600€). Enampakkumise võidab X X OÜ hinnaga 9600€.

7.Päevakorrapunktist ei nähtu, et ühtegi küsimust oleks hääletatud. Tulenevalt KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS (mittetulundusühingute seadus) § 22 lg 1 üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Otsus

saab seega olla vastu võetud juhul, kui see on pandud hääletusele. Kuna protokolli kohaselt päevakorrapunktis 2 midagi hääletatud ei ole, ei sisalda päevakorrapunkt 2 ka kohtu hinnangul ühtegi otsust. Otsuse puudumisel ei ole võimalik seda ka vaidlustada. Seetõttu jätab kohus rahuldamata nõude tuvastada päevakorrapunktis 2 vastu võetud otsuste tühisus või alternatiivselt tunnistada need kehtetuks.

8.Kohus tuvastab 03.09.2020 üldkoosoleku protokollist, et päevakorrapunktis 3 on vastu võetud otsus „koostada võõrandamistulemuste alusel erikasutusse kuuluvate ruumide plaan ja tellida notarilt võõrandamislepingu projekt. Lepingu projekt saadetakse korteriomanikele tutvumiseks ja seejärel kinnitatakse kõigi korteriomanike poolt notariaalselt.“
9.KrtS § 29 lg 1 järgi kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.
10.Kohus tuvastab kohtule esitatud e-kirjavahetusest, et puudutatud isiku juhatus edastas 18.08.2020 kutse 03.09.2020 korteriomanike üldkoosolekule (dtl 13), puudutatud isiku põhikirjas üldkoosoleku kokkukutsumist reguleeritud ei ole, kutse saadeti MTÜS § 20 lg 5 tähtaega järgides. Kutsel oli päevakorrapunktina 3 märgitud „kõigi oksjonitulemuste notariaalne kinnitamine“. Riigikohus on lahendis 3-2-1-181-12 (p 14) selgitanud, et selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Võttes arvesse, et koosolek toimus kutse kohaselt notaribüroos, võiks päevakorrapunkt olla mõistlikult arusaadav selliselt, et koosolekul sõlmitakse mh korteriomanike kokkulepe erikasutusõiguse kohta. Kohus leiab, et päevakorrapunktiga on hõlmatud ka otsused sellise kokkuleppe sõlmimise ettevalmistamiseks. Kohus ei nõustu avaldajaga, et otsus 3 oleks oma sisult vastuolus heade kommetega. Otsus puudutab üksnes notariaalse lepingu ettevalmistamist, sellest ei teki kellelegi nõudeõigust erikasutusõiguse saamiseks ega kohustust seonduva nõusoleku andmiseks. Otsus ei saa olla vastuolus heade kommetega põhjusel, et varasemad üldkoosoleku otsused on vaidlustatud. Avaldaja ei ole välja toonud asjaolusid, mis saaksid olla otsuse tühisuse aluseks. Kohus jätab rahuldamata nõude tuvastada päevakorrapunktis 3 vastu võetud otsuse tühisus.
11.TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 38 lg 1 järgi huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada. KrtS § 29 lg 3 järgi korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60

päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Vaidlustatud otsus on tehtud 03.09.2020, avaldus on esitatud 02.11.2020, seega tähtaegselt. TsÜS § 38 lg 4 järgi organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Nähtuvalt protokollist avaldaja üldkoosolekul ei osalenud.

12.KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Kohus nõustub avaldajaga, et osa kaasomandi esemest saab anda igakordse korteriomaniku erikasutusse üksnes korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 14 lg 1). Samas ei ole päevakorrapunktis 3 vastuvõetud otsust erikasutusõiguse andmiseks, otsuse sisuks on üksnes lepingu ettevalmistamise korraldamine. KrtS § 35 lg 1 sätestatud tavapärase valitsemise mõiste sisustamiseks tuleb kohtu hinnangul lähtuda sellest, millisteks korteriomandi kaasomandi esemega seonduvateks toiminguteks nõuab seadus kaasomanike kokkulepet. Küsimus, milles kokkulepe ei ole nõutav, on tavapärase valitsemise küsimus. Seadus ei näe ette, et korteriomanike kokkuleppe ettevalmistamine tuleks korraldada kokkuleppega. Seetõttu jätab kohus rahuldamata avaldaja alternatiivse nõude tunnistada päevakorrapunktis 3 vastu võetud otsus kehtetuks.
13.Teavet asja lahendamisel tähendust omavate asjaolude kohta ei sisalda 22.07.2019 üldkoosoleku protokoll (dtl 16-18). Nimetatud tõendit kohus ei hinda. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus
14.TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna kohus jätab avalduse rahuldamata, jätab kohus menetluskulud TsMS § 172 lg 1 II lause alusel avaldaja kanda.
15.TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
16.Puudutatud isiku menetluskulude nimekirja kohaselt tekkis tal kulu 225 eurot, so kulu lepingulisele esindajale. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
17.Puudutatud isik on märkinud, et tema esindaja tegi menetluses järgmise toimingu järgmise ajakuluga: avaldusele vastamine koos seonduvate toimingutega 1,5 tundi; õigusabi osutati hinnaga 150 eurot tund (sh käibemaks) ning puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane. Kohus leiab, et märgitud toiming oli asjas vajalik ning ajakulu ei

ole selgelt ülemäärane. Õigusteenuse hind ei ületa keskmist vandeadvokaadi poolt osutatava õigusteenuse eest makstavat tasu.

18.Puudutatud isikule hüvitatavate menetluskulude suurus on 225 eurot (1,5 x 150). Kohus mõistab avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulu 225 eurot.
19.TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 06.08.20262-26-8778/3Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 05.08.20262-25-14764/28Riigikohtu tsiviilkolleegium