Servin Invest OÜ hagi J B ja O B vastu korteriomandi ebaseadusliku valduse lõpetamise ja valduse üleandmise nõudes ning leppetrahvi, kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
24 931,96 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Servin Invest OÜ (registrikood 12684541) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Toomas Kõiv (Advokaadibüroo FORUM; Telefon: +372 5065 506; e-post: [email protected]) Kostja I: J e-post: xxxx; xxxx)
B
(isikukood:
xxxx;
Kostja II: O B (isikukood: xxxx xxxx; e-posti: xxxx) Asja läbivaatamine
19.06.2020 kohtuistung hageja lepingulise esindaja vandeadvokaat Toomas Kõivu osavõtul, kostjad ilmumata.
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Mõista kostjate J B (isikukood: xxxx) ja O B (isikukood: xxxx) ebaseaduslikust valdusest välja hageja Servin Invest OÜ (registrikood 12684541) valdusesse korteriomand asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx).
3.Mõista kostjatelt J B (isikukood: xxxx) ja O B (isikukood: xxxx) solidaarselt hageja Servin Invest OÜ (registrikood 12684541) kasuks välja leppetrahv punktis 2 nimetatud korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest perioodil 10.02.2018 kuni 10.03.2020 summas 12 874,40 eurot.
4.Mõista kostjatelt J B (isikukood: xxxx) ja O B (isikukood: xxxx) solidaarselt hageja Servin Invest OÜ (registrikood 12684541) kasuks välja leppetrahv 16,94 eurot päevas alates 11.03.2020 kuni punktis 2 nimetatud korteriomandi otsese valduse üleandmiseni Servin Invest OÜ-le.
5.Mõista kostjatelt J B (isikukood: xxxx) ja O B (isikukood: xxxx) solidaarselt hageja Servin Invest OÜ (registrikood 12684541) kasuks välja 10.03.2020 seisuga
2-19-4529 sissenõutavaks muutunud kommunaalteenuste võlgnevus summas 5439,31 eurot.
6.Mõista kostjatelt J B (isikukood: xxxx) ja O B (isikukood: xxxx) solidaarselt hageja Servin Invest OÜ (registrikood 12684541) kasuks välja viivis punktis 5 nimetatud kahjuhüvitise summalt 3060,12 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 25.03.2019 kuni kohustuse täitmiseni.
7.Mõista kostjatelt J B (isikukood: xxxx) ja O B (isikukood: xxxx) solidaarselt hageja Servin Invest OÜ (registrikood 12684541) kasuks välja viivis punktis 5 nimetatud kahjuhüvitise summalt 2379,19 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 10.03.2020 kuni kohustuse täitmiseni.
8.Määrata kindlaks punktis 2 nimetatud kohustuse osas kohtuotsuse täitmise viis ning kohustada kostjaid andma hagejale üle punktis 2 nimetatud korterisse ning kortermaja trepikotta sissepääsu võimaldavad uksevõtmed ning olemasolevad punktis 2 nimetatud korteri valvesignalisatsiooni paroolid,
9.Määrata kindlaks punktides 3-7 nimetatud kohustuse osas kohtuotsuse täitmise viis ning kohustada kostjaid tasuma punktides 3-7 väljamõistetud rahasummad hageja Servin Invest OÜ pangakontole nr EE302200221060014284 Swedbank AS-is.
10.Jätta kohtulahendi täitmist tagava abinõuna jõusse 10.04.2019 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega arestiti korteriomandis asukohaga Tallinn, Sõpruse pst 222-21 (registriosa nr 20250901) kostjatele J B (isikukood: xxxx) ja O B (isikukood: xxxx) kuuluv vallasvara. Menetluskulude jaotus ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
11.Jätta menetluskulud solidaarselt kostjate J B ja O B kanda.
13.Mõista kostjatelt J B ja O B solidaarselt hageja Servin Invest OÜ kasuks välja menetluskulud summas 2400 eurot.
14.Mõista kostjatelt J B ja O B solidaarselt hageja Servin Invest OÜ kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (2400 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumise kohustuse täitmiseni. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
2-19-4529
HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hagist nähtub, et 10.08.2017 aastal sõlmitud notariaalse lepinguga omandas hageja korteriomandi asukohaga xxxx. Lepingu sõlmimise ajal olid kostjad kui abikaasad korteriomandi otsesteks valdajateks ning sellest tulenevalt olid ka nemad ühiselt lepingu pooleks – lepingus märgitud kui õigustatud isik.
2.Lepinguga lepiti kokku, et kostjad kohustuvad korteriomandi otsese valduse hagejale üle andma hiljemalt 09.02.2018 aastal (punkt 5.1). Kostjad kohustusid hiljemalt 09.02.2018 aasta korteriomandi otsese valduse ja kõik korteriomandile juurdepääsu võimaldavad võtmed ning korteriomandi kohta kostjatel olemasolevad dokumendid hagejale üle andma ning hageja kohustus korteriomandi otsese valduse vastu võtma. Korteriomandi otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjatelt leppetrahvi 0,022% summalt 77000 EUR ehk 16,94 EUR iga viivitatud päeva eest. Lepingu punkt 5.4. kohaselt kohustusid kostjad kandma korteriomandi otsese valduse üleandmiseni hagejale kõik korteriomandiga seotud kulud alates 11.08.2017.
3.09.02.2018 ei andnud kostjad korteriomandi otsest valdust hagejale üle. Samuti ei olnud nad tasunud kommunaalteenuste eest. 21.03.2018 edastas hageja kostjatele kirjaliku avalduse, millega nõudis korteriomandi otsese valduse üleandmist hiljemalt 26.03.2018 ning sellisel juhul ei esitata nõuet leppetrahvi kohta ning samuti ei esitata nõuet tasumata kommunaalteenuste eest. Samuti teavitati osundatud kirjaga leppetrahvi nõude esitamisest. 21.03.2018 avaldusele vastati korduvate lubadustega üle anda korteriomandi otsene valdus ning tasuda võlgnevus nende poolt tarbitud kommunaalteenuste eest, kuid kahetsusväärselt jäidki kostjate lubadused ainult katteta lubadusteks. Läbirääkimised poolte vahel kestsid mitmeid kuid, paraku ei täitnud kostjad ühtegi nende poolt antud lubadust ega täitnud lepingust tulenevaid kohustusi.
4.Perioodil alates 01.09.2017 kuni 31.01.2019 on hagejale kui korteriomandi omanikule esitatud arveid kokku summas 3339,25 EUR. Kuna kostjad ei ole tasunud korteriomandi kasutamisega seotud arveid, siis oli hageja sunnitud haldusfirma poolt esitatud arved ise tasuma. Hageja tasus korteriomandi kasutamisega seotud arved summas 3060,12 eurot ja nimelt: 17.01.2018 summas 1135,40 eurot; 08.06.2018 summas 1065,66 eurot; 07.01.2019 summas 859,06 eurot.
5.27.02.2019 edastas hageja kostjatele e-kirja, millega tuletas meelde, et neil on tähtaegselt tasumata arve number 10022019-1 ning samuti, tegutsedes heas usus, andis kostjatele võimaluse anda korteriomandi otsene valdus hagejale üle hiljemalt 11.03.2019 ning sellisel juhul ei nõuta kostjatel leppetrahvi korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest. Kostjad ei vastanud ega ei ole korteriomandi otsest valdust hagejale üle andnud.
6.Seisuga 25.03.2019 on kostjad korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivituses 409 (nelisada üheksa) päeva. Vastavalt Lepingu punktidele 4.1 ja 5.2 on hagi esitamise aja seisuga sissenõutavaks muutunud leppetrahv summas 409 x 0,022% x 77000 = 6928,46 eurot. Hageja, lähtudes hea usu põhimõttest, vähendab hagi esitamise aja seisuga arvestuslikku leppetrahvi nõuet summalt 6928,46 eurolt 5000 euroni.
7.Hageja palub: kohustada kostjaid lõpetama Tallinnas Sõpruse pst 222-21 korteriomandi ebaseaduslik valdus ning kohtulahendi jõustumisel viivitamatult andma korteriomandi
2-19-4529 otsene valdus ning sellega seotud dokumendid, võtmed ning võimalikud valvesignalisatsiooni paroolid üle hagejale; välja nõuda kostjatelt solidaarselt hagi esitamise aja seisuga sissenõutavaks muutunud leppetrahv summas 5000 EUR korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest; välja nõuda kostjatelt solidaarselt kahju hüvitisena raha tasumata kommunaalteenuste eest summas 3060,12 eurot kostjate poolt tasumata ja hageja poolt tasutud kommunaalteenuste eest; välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistetud kahju hüvitise summalt 3060,12 eurot viivised VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (8% aastas) hagi esitamisest kuni kohustuse täieliku täitmiseni; kõik menetluskulud määrata solidaarselt kostjate kanda; kõik hageja kasuks väljamõistetud rahalised vahendid tuleb kanda hageja pangakontole number EE302200221060014284, Swedbank.
8.Seoses kostja I vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja I on ekslikult asunud seisukohale, et ta on hagejale müünud vaidluse esemeks oleva korteriomandi. Hageja omandas korteriomandi kolmandalt isikult. Hagejale jääb selgusetuks, millest tulenevalt on temal kohustus tagastada korter kostjatele. Samuti ei vasta tõele kostja I selgitused seoses suvila ostu-müügitehinguga. Mingeid tasaarveldusi ei ole pooled teinud, samuti ei olnud kostjad tehingu osapoolteks. Samuti on nimetatud kostja I väide tasaarvelduse ja võlgade puudumise osas vastuolus kostja I kinnitusega, et neil on võlgnevused tarbitud kommunaalteenuste eest – kostja I on kinnitanud, et kostjad ei ole arveid tasunud „Kostja nõustub, et ta pole maksnud hagejale kommunaalmakseid, polnud raha ja lisaks ei saatnud hageja talle ka arveid.” Mingit hoidmisteenuse osutamise kokkulepet ei ole poolte vahel sõlmitud. Ka jääb hagejale selgusetuks kostja I matemaatiline arvestus – kui isegi kuntslikult eeldada, et kostjad pidi tasuma hagejale hoidmisteenust 900 eurot kuus ning lisaks kommunaalmaksed, siis arvestades korteri omandamise aja (10.08.2017) ja kostja I vastuse esitamise ajaga (02.05.2019), siis kostja I enda väite kohaselt oleks kostjate võlgnevus hageja ees hoidmisteenuse eest summas 20 x 900 = 18 000 eurot pluss võlgnevus kommunaalteenuste eest summas vähemalt 3000 eurot ehk siis kokku vähemalt 21 000 eurot, olles enam kui kolm korda suurem kostja I arvestusest.
9.Hageja täpsustatud rahalised nõuded seisuga 10.03.2020 on järgmised: välja nõuda kostjatelt solidaarselt seisuga 10.03.2020 sissenõutavaks muutunud leppetrahv perioodi 10.02.2018 kuni 10.03.2020 eest summas 12 874,40 eurot (760 päeva) korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest; välja nõuda kostjatelt solidaarselt leppetrahv summas 16,94, eurot päevas alates 11.03.2020 kuni korteriomandi otsese valduse üleandmiseni hagejale; välja nõuda kostjatelt solidaarselt kahju hüvitisena raha tasumata kommunaalteenuste eest summas 5439.31 eurot kostjate poolt tasumata ja hageja poolt seisuga 10.03.2020 aasta tasutud kommunaalteenuste eest; välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistetud kahju hüvitise summalt 3060,12 eurot viivised VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (8% aastas) hagi esitamisest 25.03.2019 kuni kohustuse täieliku täitmiseni; välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistetud kahju hüvitise summalt 2379,19 eurot viivised VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (8% aastas) alates 10.03.2020 kuni kohustuse täieliku täitmiseni.
10.Seoses nõude täpsustamisega märgib hageja järgmist. Hagis esitas hageja kahjunõude summas 3060,12 eurot perioodil 01.09.2017 kuni 31.01.2019 tasumata jäetud kommunaalteenuste eest. Seisuga 10.03.2020 ei ole kostjad teinud ühtegi makset nende endi poolt tarbitud kommunaalteenuste tasumiseks. Hageja suurendab kahjuhüvitise nõuet 2379,19 euro võrra perioodil 01.02.2019 kuni 31.01.2020 tasumata jäetud ja kostjate poolt
2-19-4529 tarbitud kommunaalteenuste eest summas 2379,19 eurot, mille on hageja 05.02.2020 tasunud. Seega kokku moodustab hageja nõue kahju hüvitamiseks 5439,31 eurot. Vastavalt notariaalse Lepingu punktidele 4.1 ja 5.2 kohustusid Kostjad solidaarselt maksma leppetrahvi korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamisel summas 16,94 eurot päevas. Seisuga 10.03.2020 on kostjad korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivituses juba 760 päeva ehk siis on sissenõutavaks muutunud leppetrahv kokku summas 760 x 16,94 = 12 874,40 eurot. TsMS § 369 kohaselt võib tulevase nõude täitmise hagi esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik ei täida kohustust õigel ajal. Leppetrahv kalendrikuus on 30 x 16,94 = 508, 20 eurot. Hageja hinnangul katab leppetrahv sisuliselt ainult saamata jäänud üüritulu. OÜ 1Partenr Kinnisvara Eesti 12.02.2020 arvamus 0190/0220H kohaselt on vaidlusesemeks oleva korteriomandi igakuine üüritulu 500 – 600 eurot; OÜ Landlord 05.02.2020 ekspress-hinnang nr 05022020 kohaselt on vaidlusesemeks oleva korteriomandi igakuine üüritulu 612 eurot. Tulenevalt eelpool toodust ei saa pidada igakuist leppetrahvi summas 508,20 eurot ebamõistlikuks suureks, kuna ta võrdub või on vähem kui võimalik hageja üüritulu, mida temal ei ole võimalik saada. Samuti oleksid kostjad kohustatud maksma samaväärse korteri eest vähemalt samas ulatus igakuist üüritasu. Kostjate senise käitumise pinnalt ei ole võimalik eeldada, et nad endale lepinguga võetud kohustusi täidavad ning sellest tulenevalt on põhjendatud ka hagi esitamine selliselt, et nõutakse ka tulevikus sissenõutavaks muutuvate kohustuste täitmist. Lisaks sissenõutavaks muutunud leppetrahvile palub hageja välja mõista kostjatelt solidaarselt leppetrahvi summas 16,94 eurot päevas alates 11.03.2020 kuni korteriomandi otsese valduse üleandmiseni hagejale.
KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE
11.Kostja II ei ole kohtule kirjalikku hagivastust esitanud.
12.Kostja I ei võta hagi õigeks ega tunnista hagis tema vastu esitatud nõudeid. Kostja on hagejale oma võlgade katteks ümber kirjutanud oma vanemate suvila. 30 000 eurost said vanemad 5000 eurot ja 25000 eurot arvestati kostja võlgnevuse tasumiseks. Pärast seda polnud kostjal hageja ees enam võlgnevusi.
13.Lisaks olid kostjal ajutised majanduslikud probleemid kolmandate isikutega sh Maksu- ja Tolliametiga. Lisalaene korteri eest tasumiseks kostjal seepärast saada ei õnnestunud. Oli vaja leida kedagi, kes korterit hoiaks ja kellelt majandusliku olukorra paranemisel saaks seda välja osta.
14.Seepärast kirjutas kostja hagejale ümber ehk „müüs“ ka oma korteri, hageja juhataja S V, kellega kostja asju ajas töötab maaklerina, kes selles osas talle vastu nõustus tulema. Kostja nõustub, et ta pole maksnud hagejale kommunaalmakseid, polnud raha ja lisaks ei saatnud hageja talle ka arveid. Korteriühistu keeldus neid kostjale väljastamast. Seda ettekäändeks tuues on hageja on keeldunud seda korterit praegu kostjale tagastamast.
15.77 000 oli tollal korteri müügil märgitud alandatud hind, et notarikulusid vähendada, kuid selle reaalne hind vähemalt 120 000 eurot.
16.Hoidmisteenuse eest pidi kostja hagejale maksma 900 eurot pluss kommunaalmaksed, seega täna umbes 7000 eurot oleks kostja võlgnevus. Kui hagejal on teine arvestus, siis palub kostja see talle edastada, et see kas tasuda või teha tasaarveldus korteriga, sest
2-19-4529 kostja on nõus jätma korteri ka hagejale kompromissina, kuid soovib temalt selle eest kompensatsiooni 40 000 eurot.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
17.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
18.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude osas: • 10.08.2017 aastal sõlmitud notariaalse lepinguga (tlk 7-16) omandas hageja korteriomandi asukohaga xxxx; • kostjad on korterit vallanud juba enne hageja omanikuks saamist ning valdavad korterit siiani; • kostja I ei ole tasunud korteri kasutamisega seotud kõrvalkulusid.
19.Hageja palub: kohustada kostjaid lõpetama Tallinnas Sõpruse pst 222-21 korteriomandi ebaseaduslik valdus ning kohtulahendi jõustumisel viivitamatult andma korteriomandi otsene valdus ja korterisse ning trepikotta sissepääsu võimaldavad uksevõtmed ning olemasolevad korteri valvesignalisatsiooni paroolid üle hagejale; välja nõuda kostjatelt solidaarselt seisuga 10.03.2020 sissenõutavaks muutunud leppetrahv perioodi 10.02.2018 kuni 10.03.2020 eest summas 12 874,40 eurot (760 päeva) korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest; välja nõuda kostjatelt solidaarselt leppetrahv summas 16,94, eurot päevas alates 11.03.2020 kuni korteriomandi otsese valduse üleandmiseni hagejale; välja nõuda kostjatelt solidaarselt kahju hüvitisena raha tasumata kommunaalteenuste eest summas 5439.31 eurot kostjate poolt tasumata ja hageja poolt seisuga 10.03.2020 aasta tasutud kommunaalteenuste eest; välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistetud kahju hüvitise summalt 3060,12 eurot viivised VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (8% aastas) hagi esitamisest 25.03.2019 kuni kohustuse täieliku täitmiseni; välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistetud kahju hüvitise summalt 2379,19 eurot viivised VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (8% aastas) alates 10.03.2020 kuni kohustuse täieliku täitmiseni.
20.Kostja I vaidleb hagile vastu ning märgib, et: (i) tal puudub hageja ees võlg, kuna tema vanemate suvila vormistati hageja nimele ning müügihinnast 25 000 eurot tasuti hagejale; (ii) tal olid võlgnevused kolmandate isikute ees ning sisuliselt vara varjamise eesmärgil vormistati korteriomand hageja omandisse võimalusega see majandusliku olukorra paranedes tagasi osta, kusjuures märgiti tehingukulude kokkuhoidmise eesmärgil turuhinnast madalam müügihind; (iii) hageja ei saatnud kostjale kõrvalkulude arveid ning korteriühistu neid samuti kostjale ei väljastanud, mistõttu ei olnud kostjal võimalik kommunaalkulude eest tasuda.
21.Seoses kostja vastuväidetega märgib kohus etteruttavalt järgmist. Kostja I väited võla tasumise kohta ja selle katteks vanemate suvila ümbervormistamisega hageja nimel, on täielikult tõendamata. Kohus jätab need väited tähelepanuta. Asjakohane ei ole ka kostja I
2-19-4529 väide, mille kohaselt vormistati kinnistu hageja omandisse selliselt, et kostjal on võimalik see hiljem tagasi osta. 10.08.2017 notariaalse lepingu p-st 3.1 nähtub, et kostjatel oli vastav tagasiostuõiguse kokkulepe OÜ-ga xxxx (seega mitte hagejaga) ja selle tagamiseks oli kinnistule kostjate kasuks seatud eelmärge. Samas nähtub, et tagasiostuõiguse tähtaeg möödus 13.04.2017 ning kostjad on ise andnud nõusoleku eelmärke kustutamiseks. Seega ei ole asjakohased kostja väited, mis puudutavad väidetavat „hoiulepingut“.
22.Esmalt analüüsib kohus valduse vabastamise nõuet. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 sätestab, et omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.
23.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-178-14 p-is 11 märkinud järgmist: „AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et (i) hageja on korteriomandi omanik, (ii) kostja on korteriomandi valdaja ning (iii) kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Kui kohus lahendab vindikatsioonihagi, mille aluseks on hageja väide, et kostjal ei ole korteriomandi valdamiseks õiguslikku alust, peab kohus hageja nõude lahendamisel kostja vastuväite alusel tuvastama, kas poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjale õiguse vaidlusalust korteriomandit vallata, või mitte.“
24.Kinnistu asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) omanikuks on hageja (tlk 17, kinnistusraamatu väljavõte). Täna valdavad nimetatud kinnistut kostjad. Kinnisturaamatust ei nähtu kostjatel kinnistu kasutamise õigust. Eeltoodu osas poolte vahel vaidlust ei ole.
25.10.08.2017 notariaalse lepingu p-st 5.1 nähtub, et kostjatel oli õigus kinnistut vallata kuni 09.02.2018. Kohtu hinnangul on tegemist tähtaegse tasuta kasutamise lepinguga VÕS § 389 mõttes ning seda ei välista asjaolu, et kostjatel oli lepingu p-st 5.4 tulenevalt kohustus tasuda asja kasutamisega seotud otsesed kulud – selleks annab aluse VÕS § 391 lg 1. Hageja on korduvalt nõudnud kinnisasja valduse vabastamist ja hagejale üleandmist (tlk 19-20 – 21.03.2018 nõudekiri; tlk 36 – 27.02.2019 e-kiri). Kostjad ei ole tänaseni kinnistut vabastanud. Kostjad ei ole kohtuni toonud ega tõendanud, et kostjatel oleks õiguslik alus vaidlusaluse kinnistu valdamiseks ka pärast lepingu p-st 5.1 nimetatud tasuta kasutamise lepingu tähtaja möödumist, s.o alates 10.02.2018.
26.Kuivõrd kostjatel puudub alus kinnistu valdamiseks, tuleb AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel hagejale kui kinnistu omanikule vaidlusaluse kinnistu valdus tagastada. Hageja on kohtule esitatud nõude sõnastanud selliselt, et kohus kohustaks kostjaid lõpetama ebaseadusliku valduse ja anda asja otsese valduse otsuse jõustumisel hagejale üle. AÕS § 80 lg 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Seega kohus sõnastab kohtuotsuse resolutsiooni selliselt, et selle võimalikul sundtäitmisel probleeme ei tekiks: mõista kostjate ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusesse korteriomand asukohaga xxxx. Võtmete ja paroolide temaatikat käsitleb kohus otsuse täitmise korda määrates.
27.Hageja on esitanud ka leppetrahvinõude - välja nõuda kostjatelt solidaarselt seisuga 10.03.2020 sissenõutavaks muutunud leppetrahv perioodi 10.02.2018 kuni 10.03.2020
2-19-4529 eest summas 12 874,40 eurot (760 päeva) korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest; välja nõuda kostjatelt solidaarselt leppetrahv summas 16,94, eurot päevas alates 11.03.2020 kuni korteriomandi otsese valduse üleandmiseni hagejale. VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Seega on nõude rahuldamise eeldused järgmised: • kehtiv leping; • kohustus; • kohustuse rikkumine; • lepingus kokku lepitud leppetrahvi maksmise kohustus. Kohtuni ei ole toodud, et 10.08.2017 notariaalne leping oleks tühine või kehtetu, seega kohus eeldab, et leping on kehtiv. Kostjad olid lepingupoolteks. Kostjad kohustusid hiljemalt 09.02.2018 korteriomandi otsese valduse ja kõik korteriomandile juurdepääsu võimaldavad võtmed ning korteriomandi kohta kostjatel olemasolevad dokumendid hagejale üle andma ning hageja kohustus korteriomandi otsese valduse vastu võtma. Korteriomandi otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjatelt leppetrahvi 0,022% summalt 77 000 eurot ehk 16,94 eurot iga viivitatud päeva eest (lepingu p-d 5.1 – 5.2). Puudub vaidlus, et kostjad ei ole lepingu pdes 5.1 – 5.2 sätestatud kohustusi kohaselt täitnud. Lepingus on kokku lepitud leppetrahvi tasumise kohustus juhuks, kui kostjad korteri otsest valdust hagejale tähtaegselt üle ei anna. Kostjad ei ole leppetrahvinõudele vastuväiteid esitanud. Seega tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista seisuga 10.03.2020 sissenõutavaks muutunud leppetrahv perioodi 10.02.2018 kuni 10.03.2020 eest summas 12 874,40 eurot korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest. TsMS § 369 sätestab, et tulevase nõude täitmise hagi võib esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas esitada hagi ka kinnistu või ruumi vabastamiseks tulevikus, kui nõude täitmine on seotud kindla tähtpäevaga, samuti nõuda pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus. Lähtudes eeltoodust tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista leppetrahv summas 16,94, eurot päevas alates 11.03.2020 kuni korteriomandi otsese valduse üleandmiseni hagejale.
28.Hageja palub välja mõista kostjatelt solidaarselt kahju hüvitisena raha tasumata kommunaalteenuste eest summas 5439.31 eurot kostjate poolt tasumata ja hageja poolt seisuga 10.03.2020 aasta tasutud kommunaalteenuste eest. Lepingu p 5.4. kohaselt kohustusid kostjad kandma kõik korteriomandiga seotud kulud alates 11.08.2017 kuni korteriomandi otsese valduse üleandmiseni hagejale. Hageja on perioodil 01.09.2018 – 05.02.2020 kostjate eest teenusepakkujatele hüvitanud korteriomandi kasutamisega seotud kulusid kogusummas 5 439,31 eurot (vt tlk 21-29, arved; tlk 30-32, maksekorraldused; tlk 153-158, arved; tlk 161, maksekorraldus). Hageja on tasutud summade kohta väljastanud kostjatele arved (tlk 33-34; tlk 159) ja need kostjale 27.02.2019 (tlk 36, e-kiri) ja 19.02.2020 (tlk 152) e-postiga edastanud. Kostjad ei
2-19-4529 ole teinud ühtegi makset nende endi poolt tarbitud kommunaalteenuste tasumiseks. Kostjad ei ole hageja nõudearvestusele vastuväiteid esitanud. Tuginedes VÕS §-le 100, § 108 lg-le 1, § 391 lg-le 1, lepingu p-le 5.4 rahuldab kohus kõnealuse nõude ning mõistab kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 10.03.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud kommunaalteenuste võlgnevuse summas 5439.31 eurot.
29.Hageja palub: välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistetud kahju hüvitise summalt 3060,12 eurot viivised VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (8% aastas) hagi esitamisest 25.03.2019 kuni kohustuse täieliku täitmiseni; välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistetud kahju hüvitise summalt 2379,19 eurot viivised VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (8% aastas) alates 10.03.2020 kuni kohustuse täieliku täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et võlausaldaja võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et hageja viivisenõue kuulub esitatud kujul rahuldamisele.
30.TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja on palunud määrata kindlaks otsuse täitmise korra. Hageja soovib korteri valduse üleandmist selliselt, et kostjad annavad hagejale üle korterisse ning trepikotta sissepääsu võimaldavad uksevõtmed ning olemasolevad korteri valvesignalisatsiooni paroolid. Ühtlasi soovib hageja, et otsusest tulenevad rahalised nõuded tasutakse hageja pangakontole nr EE302200221060014284 Swedbank AS-is. Kohus rahuldab hageja eelnimetatud taotlused.
31.Kokkuvõttes rahuldab kohus hagi. Kohus mõistab: kostjate ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusesse korteriomand asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx); kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja leppetrahvi korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest perioodil 10.02.2018 kuni 10.03.2020 summas 12 874,40 eurot; kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja leppetrahvi 16,94 eurot päevas alates 11.03.2020 kuni korteriomandi otsese valduse üleandmiseni Servin Invest OÜ-le; kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 10.03.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud kommunaalteenuste võlgnevuse summas 5439,31 eurot; kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja viivise kahjuhüvitise summalt 3060,12 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 25.03.2019 kuni kohustuse täitmiseni; kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja viivise kahjuhüvitise summalt 2379,19 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 10.03.2020 kuni kohustuse täitmiseni.
2-19-4529
32.Kohus, juhindudes TsMS § 442 lg-s 5 sätestatust, jätab TsMS § 445 lg 2 alusel kohtulahendi täitmist tagava abinõuna jõusse 10.04.2019 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega arestiti korteriomandis asukohaga xxxx kostjatele kuuluv vallasvara.
33.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
34.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 3 sätestab, et kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Kohus rahuldas hagi, mistõttu on otsus tehtud kostjate kahjuks. Seega tuleb menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda.
35.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
36.Hageja on tasunud riigilõivu hagi esitamisel 22.03.2019 summas 850 eurot, 29.03.2019 hagi tagamise tagatise summas 415,25 eurot ning 09.03.2020 täiendava riigilõivu hagi suurendamisel 400 eurot. Kokku 1665,25 eurot. Õigusabikulud seoses hagi menetlemisega moodustavad kokku 1500 eurot (käibemaksuta; töömaht 12,5h, tunnihind 120 eurot). Hageja palub mõista J Blt ja O Blt osaühingu Servin Invest kasuks välja menetluskulud summas 3165,25 eurot ning määrata, et J B ja O B peavad tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni selle täitmiseni viivist seaduses ettenähtud ulatuses. Hageja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses tsiviilasjaga nr 2-194529 ning kõik kulud on olnud täies mahus vajalikud ja põhjendatud.
37.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 alusel kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 järgi kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud.
38.Kohus kontrollib lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust. Riigikohtu senises praktikas on peetud mõistlikuks advokaadist esindaja tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või -maksuta (vt nt 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14; 01.06.2016 määrus tsiviilasjas 3-2-1-39-16). Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Kohus leiab, et avaldaja lepingulise esindaja tunnihind on põhjendatud ja vastab asja sisule.
2-19-4529
39.Hageja on tasunud riigilõivu 22.03.2019 summas 850 eurot ning 09.03.2020 täiendavalt 400 eurot. Kokku 1250 eurot. Kuivõrd käesoleva tsiviilasja hind on 24 931,96 eurot ning RLS lisa 1 kohaselt kuulub tasumisele riigilõiv 900 eurot, siis kohus mõistab kostjatelt välja riigilõivu summas 900 eurot. Ülejäänud (s.o enamtasutud) osas on hagejal võimalik esitada kohtule taotlus riigilõivu tagastamiseks.
40.Hageja on 29.03.2019 tasunud hagi tagamise tagatise summas 415,25 eurot. Kohus on seisukohal, et nimetatud kulud puhul ei ole tegemist menetluskuluga, mis on võimalik vastaspoolelt välja mõista. Hagejal on võimalik esitada kohtule taotlus hagi tagamise tagatise tagastamiseks.
41.Hageja esindaja on teinud järgmised toimingud: 23-25.03.2019
08.04.2019
16.05.2019
03.02.2020 10.03.2020
19.06.2020
Asja materjalidega tutvumine, hagiavalduse koostamine Harju Maakohtu 26.03.2019 kohtumäärusega tutvumine, puuduste kõrvaldamine Kostja seisukohtadega tutvumine, hageja kirjalike seisukohtade esitamine Kohtuistungiks valmistumine ja osalemine Hagi suurendamine, menetlusdokumendi koostamine Kohtuistungiks valmistumine ja osalemine
8h
1h
1h
0,5 h 1,5 h
0,5 h
42.Kohus, kontrollinud hageja menetluskulude nimekirjas märgitud õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et toimingud on märgitud ulatuses põhjendatud ja asjatundliku õigusabi osutamiseks vältimatult vajalikud. Kulude koosseis on kooskõlas tsiviilasja materjalidega ja ei nähtu, et õigusabi osutaja oleks kulutanud aega põhjendamatult. Kostjatelt tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista lepingulise esindaja kulu 1500 eurot.
43.Kokku tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista menetluskulud summas 2400 eurot (1500 + 900). Ülejäänud osas tuleb hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldus jätta rahuldamata.
44.TsMS § 177 lg 4 kohaselt kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Antud juhul on hageja vastava taotluse esitanud, mistõttu märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjatel solidaarselt tasuda hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
2-19-4529
45.TsMS § 177 lg 1 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määrus toimetatakse menetlusosalistele kätte. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise määruse või selle täiendamise määruse peale esitada määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab 200 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.