Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
14.05.2020, Tallinn
Tsiviilasja number
2-18-9587
Tsiviilasi
Magma Kinnisvara OÜ hagi XX vastu kaasomandi lõpetamiseks ja omanikukande muutmiseks nõusoleku andmisele kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.06.2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Magma Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant) Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793), lepinguline esindaja v/adv Oksana Sobko Kostja (vastustaja) XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kerli Teesalu
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta täiendavate tõenditena vastu 28.04.2020 esitatud asjatundjate arvamused kinnistu turuväärtuse kohta ja kostja esitatud väljatrükk OÜ Eco Advice veebilehelt.
2.Keelduda täiendava tõendina vastu võtmast hageja poolt 05.05.2020 esitatud väljatrükki teatmik.ee veebilehelt OÜ PKM Grupp kohta. Kuna tõend on esitatud elektrooniliselt, siis selle tagastamist ei toimu.
Rahuldada vastustaja 08.05.2020 taotlus otsuse täitmise viisi ja korra kindlaksmääramiseks, täiendades vastavalt maakohtu otsuse resolutsiooni.
4.Jätta rahuldamata apellandi 08.05.2020 ja 12.05.2020 taotlused otsuse täitmise viisi ja korra kindlaksmääramiseks.
5.Harju Maakohtu 03.06.2019 otsus jätta muutmata, kuid täiendada otsuse resolutsiooni punkti 3 täitmise viisi ja korraga.
6.Maakohtu otsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Rahuldada Magma Kinnisvara OÜ hagi XX vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes osaliselt. 2) Lõpetada kaasomand kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 26086901, asukohaga Puuvilla 19, Tallinn, viisil, mille kohaselt kinnistu ainuomanikuks saab Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793) ning Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793) on kohustatud tasuma XX-le (isikukood XXXXXXXXXX) hüvitise 440 000 eurot. 3) Kohustada XX (isikukood XXXXXXXXXXX) sõlmima asjaõigusleping ning andma nõusolek talle kuuluva 1/10 mõttelise osa kinnistust, asukohaga Puuvilla 19, Tallinn, registriosa nr 26086901, omandiõiguse üleminekuks Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793) ainuomandisse ning vastavasisulise kinnistusraamatu kande tegemiseks üksnes juhul, kui Magma Kinnisvara OÜ on täitnud eelmises punktis määratud hüvitise maksmise kohustuse või XX on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kui XX-l on tekkinud eelmises lauses märgitud kohustus anda nõusolek omandiõiguse üleminekuks, asendada XX (isikukood XXXXXXXXXXX) nõusolek käesoleva kohtuotsusega. 4) Jätta menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.
7.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
8.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
10.Mõista Magma Kinnisvara OÜ-lt välja XX kasuks apellatsioonimenetluse kulude hüvitis 3324 eurot.
11.Mõista Magma Kinnisvara OÜ-lt välja XX kasuks viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras menetluskulude hüvitise 3324 euro tasumisega viivitamise korral alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord ja tähtajad Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi
taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.21.06.2018 esitas hageja maakohtule hagi, milles palus lõpetada poolte kaasomand ning jagada kaasomandis olev kinnistu aadressil Puuvilla tn 19, Tallinnas (edaspidi kinnistu) selliselt, et asi jääb hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale hüvitusena 1/10 kinnistu väärtusest, s.o 160 300 eurot. Samuti palus hageja asendada kostja nõusolek omanikukande kustutamiseks osas, mille kohaselt on kostja kinnisasja kaasomanik, ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnisturaamatusse hageja. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Lõplikes seisukohtades palus hageja määrata kostjale makstava hüvitise suuruseks 250 000 eurot, kuid mitte rohkem kui 300 150 eurot.
2.Hagejale kuulub 9/10 mõttelist osa kaasomandist, kostjale kuulub 1/10. Kaasomanike vahel on aastate jooksul tekkinud perioodiliselt erinevaid erimeelsusi, mis ei võimalda omandit ühiselt kasutada. Hageja soovib kaasomandi lõpetada.
3.Kaasomandi lõpetamise viisiks, mis oleks mõlema poole huvides, on kinnistu jätmine ühe ainuomandisse, pannes teisele kohustuse maksta omandist ilma jäävale omanikule tema osa välja rahas. Arvestades kaasomandi osade proportsioone oleks kõige mõistlikum ning mõlema poole huvides, kui kinnistu jääb hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotamise eest 1/10 kinnistu väärtusest.
4.Domus Kinnisvara OÜ 19.04.2018 eksperthinnangu nr 19337-18 kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 1 603 000 eurot. Seega on kostjale makstava hüvitise suuruseks 160 300 eurot. Selline summa võimaldab kostjal osta endale muu kinnisvara ning hagejast sõltumatult tegeleda majandustegevusega. Hageja ei nõustunud kostjaga, et hageja esitatud hinnang ei ole usaldusväärne ega kajasta kinnistu tegelikku väärtust. Riiklikult tunnustatud eksperdi TT hinnangus on esitatud kinnistu tegelik väärtus. Hinnangus märgitud väärtus kajastab objektiivselt kinnistu turuväärtust. Jääb arusaamatuks kostja etteheide, et hinnangu aluseks on olnud hageja esindaja ütlused, mitte aga tegelikud faktilised asjaolud. Hinnangus on selgelt kajastatud, millistest andmetest lähtus ekspert hinnangu teostamisel ja turuväärtuse määramisel. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile osaliselt vastu. Kostja nõustus kaasomandi lõpetamisega ja asja jagamisega hageja pakutud viisil, kuid ei nõustunud hageja pakutud hüvitise suurusega.
6.Hageja esitatud hinnangu näol on tegemist ebausaldusväärse tõendiga. Kinnistu tegelik turuväärtus on oluliselt suurem. Hageja esitatud hinnangu hindamismetoodika ei ole konkreetse vara turuväärtuse leidmiseks kohane. Kostja esitatud hinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 14.01.2019 seisuga 4 400 000 eurot. Esimese astme kohtu otsus
7.Harju Maakohus tegi 03.06.2019 otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja lõpetas kaasomandi vaidlusalusele kinnistule viisil, mille kohaselt ainuomanikuks saab hageja ning hageja on kohustatud tasuma kostjale hüvitise 440 000 eurot. Samuti kohustas kohus kostjat sõlmima asjaõigusleping ning andma nõusolek temale kuuluva 1/10 mõttelise osa kinnistust omandiõiguse üleminekuks hageja ainuomandisse ning
vastavasisulise kinnistusraamatu kande tegemiseks ning asendas kostja nõusoleku kohtuotsusega.
8.Puudub vaidlus, et vaidlusaluse kinnistu kaasomanikuks on 9/10 osas hageja ja 1/10 osas kostja, mida tõendab ka kinnistusraamatu väljavõte. Nii hageja kui kostja on seisukohal, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kinnistu ainuomanikuks saab hageja ning kostjale tuleb tasuda omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Pooled vaidlevad üksnes küsimuses, milline on õiglase hüvitise suurus.
9.Kohus leidis, et põhjendatud on kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil. Tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõigetele 1 ja 3 ning Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-45-06 (punkt 19) ja 3-2-1-102-05 (punkt 11) leidis kohus, et kaasomandi lõpetamise nõuet välistavad asjaolud puuduvad ning kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. Viidates AÕS § 77 lõigetele 1 ja 2 ning Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-102-05 (punkt 15) märkis kohus, et käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamise nõue esitatud üksnes hagis ning ainult ühel viisil, mistõttu muud moodi kaasomandi lõpetamiseks kohtul võimalust ei ole. Kohus on kostjale 10.12.2018 e-kirjas selgitanud, et juhul, kui kostja soovib kaasomandi lõpetamist viisil, mida ei ole hagis esitatud, tuleb kostjal esitada vastuhagi. Kostja vastuhagi ei esitanud. Seega luges kohus tuvastatuks, et mõlemad pooled soovivad kaasomandi lõpetamist hagis nimetatud viisil. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 punkti 21 järgi peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Käesolevas asjas soovivad nii hageja kui kostja kaasomandi lõpetamist sarnasel viisil, mis tähendab, et see on mõlema huvides ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kinnistu ainuomanikuks saab hageja.
10.Poolte vahel on vaidlus küsimuses, milline on kinnistu turuväärtus. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-09 punktis 17 rõhutanud, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-70-10 punktis 13 selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Hageja on esitanud tõendina 02.05.2018 eksperthinnangu, mille kohaselt on kinnistul asuvaid hooneid hinnatud järgmiselt – büroohoone (C1 ja C2) 650 000 eurot, motell (F, E) 420 000 eurot, tootmishoone kontoriga (G, H) 315 000 eurot, tootmis- ja kontorihoone (J, K) 140 000 eurot, võimla (B) 78 000 eurot. Kokku on hoonete väärtuseks 1 603 000 eurot. Kostja on omakorda esitanud 14.01.2019 eksperthinnangu, millest nähtub, et hinnatud on hoonestatud kinnistut tervikuna ning kinnistu turuväärtuseks on 4 400 000 eurot.
11.Kohus asus seisukohale, et kinnisasja väärtuse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda kostja esitatud hinnangust, mille kohaselt on turuväärtuseks 4 400 000 eurot. Nimelt on kõnealune hinnang koostatud omandi kaotamisele ajaliselt võimalikult lähedal. Samuti on 14.01.2019 hinnangus lähtutud kinnistu kui terviku väärtusest, mitte ei ole välja toodud üksnes erinevate hoonete väärtused. Kohtu hinnangul on antud asjaolu oluline, kuna Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-168-05 punktis 10 rõhutanud, et lähtuda tuleb kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Samuti võttis kohus arvesse, et hageja esitatud 02.05.2018 hinnangu alapunktis 6, mis käsitleb hindamist, on aluseks võetud üüritehingud. Võttes arvesse, et kaasomandi lõpetamisel on oluline kindlaks teha kinnistu turuväärtus selle müümisel, mitte üürimisel, ei ole 02.05.2018
eksperthinnangus lähtutud asjakohasest metoodikast. Eeltoodust lähtuvalt tuleb kinnistu väärtuse tuvastamisel aluseks võtta kostja esitatud 14.01.2019 hindamisakt, mille kohaselt on kinnistu väärtus 4 400 000 eurot. Kohus võttis mh arvesse, et 14.01.2019 hindamisaktis on alapunktis 6 toimunud hindamine võrdlusmeetodil ning aluseks on võetud analoogsete kinnisasjade müügitehingud. Seoses hageja vastuväidetega, et võrdluseks kasutatud müügitehingud ei toimunud samasuguste omadustega kinnistutega, nagu seda on poolte kaasomandisse kuuluv kinnistu, märkis kohus, et nähtuvalt hindamistabelist on hindamise läbiviija vastavaid asjaolusid arvestanud ning teinud ka vajalikud kohandused.
12.Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hagejal tuleb tasuda kostjale omandi kaotuse eest hüvitist 440 000 eurot, kuna kostjale kuulub 1/10 kaasomandis olevast kinnistust (4 400 000:10). Kuna kohus ei nõustunud hageja nõudega osas, milles hageja palus kostja kasuks välja mõista hüvitise 160 300 eurot või alternatiivselt 250 000 eurot, kuulus hagi rahuldamisele osaliselt.
13.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 punktis 20 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lõike 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Tuginedes AÕS §-le 641, kinnistusraamatuseaduse (KrS) §-le 341 ja TSÜS § 68 lõikele 5 leidis kohus, et kostjal tuleb anda nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja tahteavalduse tegemiseks 1/10 mõttelise osa kinnistust omandiõiguse üleminekuks hageja omandisse.
14.Kohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lõike 1 alusel poolte endi kanda, kuna nii hageja kui kostja on nõustunud kaasomandi lõpetamisega, seega on vaidlus lahendatud mõlema poole huve silmas pidades. Apellatsioonkaebus
15.04.07.2019 esitatud kaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse väljamõistetud hüvitise suuruse osas ja teha selles osas uus otsus, millega määrata hüvitise suuruseks 250 000 eurot, kuid mitte rohkem kui kohtu poolt kompromissina pakutud 300 150 eurot või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
16.Hageja ei nõustu maakohtu poolt teostatud tõendite hindamisega ega seeläbi tuvastatud jagatava kinnitu turuväärtusega. Maakohus väljus hagi piiridest, kui määras hüvitise suuremas summas kui oli taotletud hagis. Selline olukord on ebaproportsionaalne ja koormas hageja suhtes (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-14-17 (punktid 23, 25, 25.2), 2-14-18828 (punkt 14.2)). Maakohus jättis vastamata hageja väidetele: et kinnistu näol on tegemist pikaajalise tulutoova äriobjektiga, mitte elukondliku arenduse objektiga; et võrdlusmeetodit ei saa käesoleval juhul kasutada, kuna puudub sobiv piisav võrdlusbaas; et kõikides varasemates (2012, 2013, 2017, 2018) hinnangutes (sh kostja enda poolt tellitud) kasutasid eksperdid turuväärtuse leidmiseks nimelt tulemeetodit, st lähtusid vara võimest genereerida tulu tulevikus; et varasemates hinnangutes kasvas väärtus ühtlaselt, kuid kostja esitatust nähtuvalt toimus eelmisel aastal järsk tõus, mis ei ole usutav; et kostja esitatud hinnang ei saa olla objektiivne, kuna selles leitud tulemus langeb kokku kostja poolt 03.09.2018 vastuses pakutud hüvitise arvestamise aluseks olnud väärtusega.
17.Menetlus käigus (kompromissi arutades) selgitas maakohus, et ei saa pidada ühe riiklikult tunnustatud eksperdi hinnangut tõendusjõult olulisemaks kui teist, mistõttu lähtus kohus keskmisest tulemusest. Otsuses on sellest põhjendamatult kõrvale kaldutud. Mõlemad hindajad on märkinud, et analoogsete varade keskmine müügiperiood on 12-18 kuud ning reaalne müügihind võib hinnangutes märgitust erineda.
18.Hinnatavat objekti tuleb käsitleda tänaste parameetrite alusel, sest ümberehituse võimaluste ja majandusliku tasuvuse kohta konkreetne info ja võimalused puuduvad. Ümberehituse tegemiseks oleks vajalik muuta kinnistu sihtotstarvet ja koostada detailplaneering, mille teostumise võimalikkusest info puudub.
19.Hageja esitas taotluse määrata kohtu poolt ekspertiis kinnistu tegeliku turuväärtuse kindlaks tegemiseks. Vastustaja seisukoht ja edasine menetlus
20.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
21.Ringkonnakohus jättis 10.03.2020 määrusega apellandi taotluse ekspertiisi korraldamiseks rahuldamata, kuid selgitas pooltele õigust tõendada kinnistu turuväärtust apellatsioonikohtu otsusele võimalikult lähedase seisuga. 28.04.2020 esitasid pooled täiendavad arvamused asjatundjatelt kinnistu väärtuse kohta võimalikult kohtuotsuse seisuga. Ringkonnakohtu seisukoht
22.TsMS § 651 lõike 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on kaevatud. Käesolevas asjas kontrollib kolleegium vaidlustatud lahendit apellatsioonkaebuse alusel üksnes osas, milles maakohus määras kindlaks kostjale hageja poolt omandi kaotuse kompenseerimiseks makstava hüvitise suuruse.
23.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, sh ringkonnakohtus kinnistu turuväärtuse võimaliku muutumise tuvastamiseks täiendavalt kogutud dokumentaalsete tõenditega, leiab, et maakohtu otsuse muutmiseks alused puuduvad. Maakohus ei rikkunud asja lahendades menetlusõiguse norme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lõige 6). Täiendavalt kogutud tõendid ei anna alust hüvitise suurust muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alused puuduvad. Ringkonnakohus jaotab ja määrab kindlaks apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud ning määrab poolte taotluste alusel otsuse täitmise korra.
24.TsMS § 442 lõike 5 kohaselt otsustab kohus otsuses veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas on seni võtmata seisukoht apellatsioonimenetluses täiendavalt esitatud dokumentaalsete tõendite vastuvõtmise või sellest keeldumise kohta. TsMS § 652 lõike 3 punkti 2 alusel võtab kohus täiendavate dokumentaalsete tõenditena (TsMS § 272 lõige 2) vastu 28.04.2020 esitatud asjatundjate arvamused kinnistu väärtuse kohta ja kostja esitatud väljatrüki OÜ Eco Advice veebilehelt. Uute tõendite esitamine ringkonnakohtus jagatava asja väärtuse võimaliku muutumise kohta maakohtu otsusele järgneva aja jooksul on vastavalt kehtivale kohtupraktikale lubatud. Kolleegium keeldub täiendava tõendina vastu võtmast hageja poolt 05.05.2020 esitatud väljatrükki
teatmik.ee veebilehelt OÜ PKM Grupp kohta. Andmed nimetatud äriühingu kohta olid esitatud juba maakohtus (vt t II kd lk 152-154). Kuna tõend on esitatud elektrooniliselt, siis selle tagastamist ei toimu.
25.Kolleegium ei nõustu apellandiga, et maakohus väljus hagi piiridest, kui määras hagejalt kostjale makstava kaasomandi lõpetamisel omandi kaotuse eest rahalise hüvitise suuremas summas, kui oli hageja hagiavalduses ise nimetanud. Hageja hagiavalduse esemeks on kaasomandi lõpetamine viisil, et asi jääb hageja ainuomandisse ja hageja tasub kostjale hüvitise vastavalt kaotatud omandi väärtusele (AÕS § 77 lõige 2). Sellise hagi esemesse ei kuulu makstava hüvitise rahaline suurus. Vaidluse korral määrab hüvitise suuruse kohus vastavalt kaotatava asja väärtusele. Hageja ei esitanud alternatiivset AÕS § 77 lõike 2 kohast jagamise viisi ega toonud esile, et ta ei ole majanduslikult võimeline maksma suuremat hüvitist kui see, mille ta maakohtus esile tõi. Kostja nõustus asja jäämisega hageja ainuomandisse. Kuna poolte vahel oli vaidlus asja väärtuse üle, tuvastas maakohus selle vastavalt TsÜS §-le 65 ja määras seeläbi hageja poolt kostjale maksmisele kuuluva hüvitise suuruse, arvestades, et kaasomandi lõpetamise korral tuleb omandist ilma jäävale kaasomanikule tagada täielik rahaline hüvitis omandiõiguse kaotuse eest (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-39-17 (punkt 13), 218-13306 (punkt 13)).
26.Kolleegium nõustub ka maakohtu põhjendustega, mille alusel ta jõudis kostja esitatud asjatundja 14.01.2019 arvamuse alusel (t II kd lk 53-69) järeldusele, et jagatava asja kohalikuks keskmiseks müügihinnaks (turuhinnaks) on 4 400 000 eurot, millest tulenevalt tuleb hagejal ainuomanikuks saamiseks maksta kostjale sellest 10%, s.o 440 000 eurot. Maakohus selgitas loogiliselt ja jälgitavalt, miks tema jaoks oli kahest asjatundja arvamusest veenvam otsuse tegemisele ajaliselt lähedasem arvamus, milles oli asjatundja leidnud kogu kinnistu kui terviku väärtuse võrdlusmeetodil. TsMS § 232 lõike 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise väide on tõendatud. Asjaolu, et kompromissi pakkumises lähtus kohus kahe arvamuse keskmisest, eelistamata kumbagi, ei tähenda, et otsust tehes oleks kohus saanud selliselt leitud väärtusest lähtuda. TsMS § 442 lõike 8 kohaselt peab kohus otsuses tuvastama asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud, märkides tõendid, millele ta oma järeldused rajab. Selliselt tuli maakohtul asja sisuliselt otsustades valida, milline tõend (millised tõendid) on tema jaoks kõige usaldusväärsem(ad) asja väärtuse tuvastamiseks. Asjaolu, et enne kohtuvaidlust olid mõlemad pooled pidanud vajalikuks tellida arvamusi väärtuse kohta tulumeetodi alusel, ei lükka ümber maakohtu seisukohta, et õiglase väärtuse tuvastamisel tuleb lähtuda kinnistu kui terviku kohalikust keskmisest müügihinnast, mille tuvastamiseks on asjakohane võrrelda võimalikult samas kohas võimalikult sarnaste asjade müügitehinguid. Selline arusaam on kooskõlas TsÜS §-ga 65, mille kohaselt loetakse asja väärtuseks selle harilikku väärtust, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti, ja harilikuks väärtuseks on kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kuna eelnevatel aastatel oli kinnistu väärtust hinnatud teisel meetodil, siis sellega saab selgitada, miks ainult numbreid vaadates oleks väärtus nagu 2019. a tõusnud 1,6 miljoni euro pealt 4,4 miljoni euroni. Asjaolu, et reaalne müügihind võib erineda maakohtu poolt tuvastatud keskmisest kohalikust müügihinnast, on tavapärane ega tõenda, et tuvastatud väärtus on ebaõige. Reaalse tehingu tegemisel mõjutavad müügihinda asjaolud, mida keskmise müügihinna tuvastamisel ei ole võimalik arvestada, nt konkreetsetest isikutest tulenevad subjektiivsed arusaamad, kokkulepped jmt. Kohaliku keskmise müügihinna tuvastamisel ei oma tähtsust analoogsete varade
keskmine müügiperiood. Õiglase hüvitise määramisel tuleb lähtuda keskmisest müügihinnast võimalikult omandi kaotamise aja lähedal, st olukorrast, kui müügitehing oleks sõlmitud võimalikult kohtuotsuse aja seisuga.
27.Nagu ringkonnakohus 10.03.2020 määruses selgitas, on pooltel õigus apellatsioonimenetluses tõendada kinnistu väärtuse muutumist ajal peale maakohtu otsuse tegemist. TsMS-i regulatsiooniga ei ole kooskõlas avada apellatsioonimenetluses vaidlust alusest peale uuesti, kui maakohus menetles asja kooskõlas menetlusnormidega. Käesolevas asjas ei rikkunud maakohus asja menetlemisel menetlusõiguse norme, vaid selgitas pooltele asja tervikuna hindamise vajadust ja tegi ettepaneku väärtuse väljaselgitamiseks kohtu poolt ekspertiisi määramiseks (t I kd lk 48, 104, 110), millega hageja oli küll nõus, kuid ei olnud nõus tasuma eksperditasu ettemaksu. Sellega käsutas hageja oma menetlusõigust tõendite esitamisel tõendamiskoormuse täitmiseks ja võttis riski, et kui maakohus tema 02.05.2018 arvamust kostja 14.01.2019 arvamusele ei eelista, kaotab ta võimaluse lükata ümber kostja tõend asja väärtusest võimalikult maakohtu otsuse aja lähedase seisuga. Hageja vandeadvokaadist esindajale pidi sellise menetlusliku riski võtmine olema arusaadav.
28.Ringkonnakohtus esitas hageja asjatundja arvamuse, mille kohaselt võrdlusmeetodit kasutades on kinnistu väärtuseks 21.04.2020 seisuga 2 660 000 eurot (hageja 28.04.2020 menetlusdokumendi lisa). Kostja esitas asjatundja arvamuse, mille kohaselt 10.03.2020 seisuga ei olnud kinnistu väärtus, võrreldes 14.01.2019 seisuga, muutunud (kostja 28.04.2020 menetlusdokumendi lisa). Seega võtab kolleegium järgnevalt seisukoha, kas hageja suutis veenvalt tõendada, et 1 aasta 3 kuu jooksul on kinnistu väärtus langenud 1,74 miljoni euro võrra, st 40% võrra.
29.Kolleegiumi hinnangul tuleb sellele küsimusele vastata eitavalt. 28.04.2020 esitatud arvamusest ei nähtu, et sellises mahus langus kinnisvaraturul üldiselt või selle konkreetses sektoris (arenevas keskmiselt hinnatud piirkonnas asuv äri- ja tootmismaa, mis teenib üüritulu, kuid mille paremaks kasutamiseks oleks perspektiivis ümberehituste tegemine, milleks aga on vajalik kas detailplaneering või rekonstrueerimisprojektid) oleks toimunud. Arvamusest nähtub küll, et asjatundja on võtnud arvesse pandeemia mõju majandusele ja seda, et käesoleval aastal majandus kahaneb, kuid on ka märkinud, et see mõju on ajutine ja arenduskinnistute turg Tallinnas on aktiivne. Tsiviilasjas puuduvad tõendid, et paar viimast kuud pandeemia olukorras oleks viinud arenduskinnistute turu Tallinnas järsku langusesse. Kohtule on ajakirjanduses avaldatu (nt Äripäev) alusel teada, et kinnisvaraturg on pandeemiast tingitud ebakindluse tõttu hetkel hangunud, mis tähendab, et toimunud ei ole eelnevatele aastatel sarnast hinnatõusu ja tehinguid ei tehta nii aktiivselt, kuid mis ei tähenda, et toimunud oleks oluline hinnalangus. Nagu TT on arvamuses märkinud, siis konkreetse kinnisvara puhul aitab majanduslanguse üle elada praeguse kasutuse jätkamine (üüripindadena). Kolleegium ei analüüsi kostja esitatud uut hinnangut, kuna sellega ei soovita tõendada hinnatõusu. Kuna hageja tõend hinna languse tõendamiseks kohtu jaoks veenev ei ole, ei ole vaja kostja tõendit uurida ka hageja tõendi ümberlükkamiseks.
30.TsMS § 445 lõike 1 kohaselt võib kohus poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja. Kohtu selgituse alusel esitasid pooled 08.05.2020 taotlused otsuse täitmise reguleerimiseks. Hageja taotleb määrata selliselt, et ta on kohustatud tasuma kostja kohtu määratud hüvitise 4 kuu jooksul otsuse jõustumisest
tingimusel, et kostja andis tema kasutuses olevate ruumide otsese valduse hagejale üle. Kostja taotleb määrata, et temal on õigus keelduda nõusoleku andmisest ainuomanikukande tegemiseks kuni hageja on kohtulahendiga väljamõistetud hüvitise tasunud.
31.Kolleegium, tutvunud esitatud taotlustega, leiab, et kostja taotlus kuulub rahuldamisele TsMS § 445 lõike 1 ja VÕS § 110 lõike 5 alusel (Riigikohtu lahend nr 2-14-18828, punkt 14.2). Omandi kaotus (kaasomaniku kohustus anda vastav nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks) kaasomandi lõpetamisel on AÕS § 77 lõike 2 kohaselt seotud õiglase hüvitise saamise õigusega, millele vastab omandi saaja kohustus hüvitis maksta. Tegemist on vastastikuste kohustustega ja kostjal ei teki käesolevas asjas kohustust anda nõusolek enne, kui hageja on oma kohustuse täitnud.
32.Hageja esitas 08.05.2020 taotluse siduda hüvitise tasumise kohustus kostja poolt tema kasutuses olevate ruumide valduse vabastamisega ja anda hagejale hüvitise maksmiseks aega 4 kuud otsuse jõustumisest. 12.05.2020 täiendas hageja taotlust tingimusega, et hüvitise maksmise ja valduse üleandmise ajaks peab olema kinnistu vaba sel lasuvast kostja kohustuste tagamiseks seatud hüpoteegist. Kolleegium nende taotluste rahuldamist TsMS § 445 lõike 1 alusel võimalikuks ei pea. Hageja ei ole põhistanud asjaolu, et tal on vajalik otsuse täitmiseks (hüvitise maksmiseks) vajaliku raha saamiseks pankadelt 4 kuud otsuse jõustumisest. Ringkonnakohus ei suurenda maakohtu 03.06.2019 otsusega määratud hüvitise suurust. Hageja ei saanud arvestada, et ringkonnakohus maakohtu otsust muudab. Tähtaja hüvitise täielikuks vabatahtlikuks tasumiseks saavad pooled leppida kokku ka peale otsuse jõustumist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lõike 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sätestatu kehtib mõlemale poolele, mistõttu tuleb pooltel vastastikustes suhetes arvestada teineteise huvidega. Kaasomandi lõpetamisel konkreetsel juhul tuleb kostjal arvestada, et hageja võib vajada hüvitise täielikuks tasumiseks teatud aja, mille jooksul aga on kostja huvid kaitstud sellega, et tal säilib kaasomandiõigus. Samuti tuleb kostjal arvestada hageja huviga saada kinnistu ainuomanikuna valdus kogu kinnistule. Samas tuleb hagejal arvestada kostja huviga saada hüvitis võimalikult kiiresti. Kostja poolt valduse vabastamine ja hageja poolt omandiõiguse kaotuse eest hüvitise maksmine ei ole vastastikused kohustused, mis tuleks seadusest või lepingust tulenevalt täita samaaegselt. Ringkonnakohus andis pooltele võimaluse esitada TsMS § 445 lõike 1 alusel taotlusi vastastikuste kohustuste samaaegse täitmise reguleerimiseks.
33.Kolleegium jätab TsMS § 331 lõike 1 ja § 652 lõike 4 alusel tähelepanuta hageja 12.05.2020 taotluses esitatud väited kinnisasja väärtuse määramise kohta seonduvalt kostja mõttelisel osal lasuva hüpoteegiga. Tegemist on sisuliste väidetega, mis tuli esitada juba maakohtus, kus vaieldi kinnistu väärtuse üle (TsMS § 329 lõige 1). Hüpoteegist oli hageja teadlik juba hagi esitamise ajal, mida tõendab hagiavaldusele lisatud väljatrükk kinnistusraamatust (t I kd lk 6). Sellele vaatamata ei toonud hageja nimetatud asjaolu esile kinnistu väärtust mõjutava asjaoluna, mistõttu ei olnud ka maakohtul alust seda asjaolu käsitleda. Hageja tellitud ja esitatud TT arvamustes on asjatundja selgelt esile toonud, et ei arvesta hüpoteekidega ja hageja on nendest menetluses lähtunud. Kaasomandi lõpetamise vaidlus lahendatakse tsiviilkohtus hagimenetluses poolte esiletoodud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest (TsMS § 5 lõige 1). Puuduvad TsMS § 652 lõike 3 punkti 2 kohased mõjuvad põhjused, et ringkonnakohus saaks seda asjaolu arvestada.
34.Kaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 alusel apellandi kanda.
35.Vastustaja esitas taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks. Taotluse kohaselt esindab kostjat menetluses lepinguline esindaja OÜ PKM Grupp jurist. Vastavalt õigusabilepingule on osutatava õigusabi hinnaks120 eurot tunnis käibemaksuta, s.o 144 eurot käibemaksuga. Kostja kinnitab, et ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu käsitleb ta kulusid käibemaksuga summadena. Kostja kandis ringkonnakohtus õigusabikulu 16,95h eest kokku 2 440.80 eurot järgmiste esindaja toimingute eest: kaebusega tutvumine, analüüs 1,2h; vastuse koostamine 9h; kohtu 10.03.2020 määrusega tutvumine, kliendile õigusliku olukorra selgitamine, täiendavate tõendite kogumine 1h; hageja 13.04.2020 taotlusega tutvumine, kostja 13.04.2020 seisukoha koostamine 2,75h; ekspertiisiakti ja teiste tõendite analüüs, kostja 28.04.2020 seisukohtade koostamine 3h. Lisaks on kostja menetluskuluks kohtu 10.03.2020 juhiste järgi RE Kinnisvara AS-ilt tellitud ekspertiisiakt maksumusega 2 040 eurot (käibemaksuga) (TsMS § 143 punkt 2). Kostja menetluskulu ringkonnakohtu kokku on 4 480.80 eurot (käibemaksuga). Kostja palub kulud hüvitada koos seadusjärgse viivisega alates lahendi jõustumisest.
36.Hageja vaidleb kostja menetluskuludele täies ulatuses vastu. PKM Grupp OÜ juhatuse liikmeks on kostja. PKM Grupp OÜ kasutab kostjale kuuluva kinnistu osa äritegevuseks. Kostja lepinguliseks esindajaks on PKM Grupp OÜ töötaja. PKM Grupp OÜ tegevus ei ole seotud õigusabi teenuste osutamisega. Seega ei saanud kostjal tekkida täiendavaid kulusid õigusabi eest. Ei ole eluliselt usutav, et kostja esitas endale äriühingu nimel arved ning tasus neid endaga seotud äriühingule. Eksperthinnangu tellijaks on samuti PKM Grupp OÜ, mis ei ole menetlusosaline. Seega ei vasta tõele, et akti maksumus 2 040 eurot on kostja menetluskulu. Tegemist on PKM Grupp OÜ kuluga ning ei ole alust panna kolmanda isiku kulu hageja kanda. Seda enam, et kostja ei ole vastavat arvet esitatud, mistõttu ei ole selge, kas selline kulu on tekkinud. Ka on kostja väidetavad kulud on liialdatud. Õigusabiteenuste ajaline kestus (16,95h) ei vasta tegelikkusele ja on ebamõistlikult suur. Esindaja tunnitasu 120 eurot käibemaksuta on põhjendamatult kõrge. Selline tunnitasu määr oleks asjakohane ja kooskõlas Riigikohtu praktikaga juhul, kui tegemist oleks advokaadiga.
37.Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks on põhjendatud osaliselt. Esmalt ei nõustu kohus sellega, et hageja ei pea hüvitama asjatundja arvamuse saamise kulu põhjusel, et selle on tellinud kostjaga seotud äriühing, mitte aga kostja füüsilise isikuna. Tegemist on dokumentaalse tõendi, mille esitamine apellatsiooniastmes oli konkreetsel juhul lubatud, saamise kuluga TsMS § 143 punkti 2 mõttes. Asja läbivaatamise kulu kuulub kohtukuluna TsMS § 138 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt menetluskulu koosseisu. Asjaolu, kas asjatundjaga sõlmitud töövõtulepingus oli tellijaks menetlusosaline isiklikult või menetlusväline isik, ei oma seejuures tähendust. Kostja esitas äriühingu arve, millest nähtuvalt on ta kohustatud tasuma äriühingule hiljemalt 30.06.2020 asjatundja arvamuse tasu 2040 eurot (käibemaksuga). Seega on põhistatud kostjal tõendi saamise kulu maksekohustuse tekkimine (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-102-16, punkt 13).
38.Kolleegium ei nõustu hagejaga, et asjaolu, et lepinguliseks esindajaks on kostjaga seotud äriühingu töötaja, teeks eluliselt mitteusutavaks kostja kohustuse tasuda esindajale tehtud töö eest. Kostja füüsilise isikuna on väljastanud 02.09.2018 tähtajatu volikirja mh K. Teesalule kui füüsilisele isikule enda esindamiseks kohtumenetlustes
(t I kd lk 116-117). Sellega on eluliselt usutavalt põhistatud füüsiliste isikute vahel käsunduslepingu sõlmimine, mis vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 619 ja 627 lõike 1 kohaselt on tasuline leping. Õigusabiteenuse osutamine esindamiseks kohtumenetluses on üldiselt teadaolevalt tasuline teenus.
39.Küll aga nõustub kolleegium hageja vastuväidetega kostja lepingulise esindaja kulu suurusele osaliselt. Esindaja tunnitasu 120 eurot, millele lisandub käibemaks (kokku 144 eurot) ei vasta esindaja kvalifikatsioonile ja käesoleva tsiviilasja keerukusastmele. Riigikohus on leidnud, et tunnitasu põhjendatuse hindamisel on asjakohane lähtuda mh tsiviilasja keerukusest ja mahukusest, samuti esindaja kvalifikatsioonist (nt lahend nr 3-2-1-115-14, punkt 14). Kohtupraktika kohaselt on 120 euro suurust tunnitasu peetud mõistlikuks ja vajalikuks vandeadvokaadist (advokaadist) lepinguliste esindajate puhul. Kohus võtab siinjuures arvesse, et advokaadi tunnitasu on kõrgem põhjusel, et ta peab täitma mitmeid advokatuuriseadusest tulenevaid kohustusi (nt kehtiva vastutuskindlustuse olemasolu) ja alluma kutsealasele järelevalvele, mis mitteadvokaadist esindajate puhul nii ei ole. Kohtupraktika kohaselt on keskmise keerukusega tsiviilasjades peetud kohaseks mitteadvokaadist esindaja tunnitasuks 100 eurot, seega koos käibemaksuga 120 eurot. Keskmise keerukusega vaidluseks on käesolevat asja põhjendatud liigitada põhjusel, et kaasomandi lõpetamise asjades on asjakohane seadusandlus kehtinud juba aastaid ja kujunenud on kehtiv kohtupraktika. Samuti ei ole käesolevas asjas vaidlust jagamise viisi üle. Eeltoodust tulenevalt loeb kolleegium kostja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikuks tunnitasuks 100 eurot, millele käibemaksukohustuslaseks mitteoleva kostja puhul lisandub käibemaks 20%, seega kokku 120 eurot.
40.Kolleegium nõustub osaliselt ka hageja vastuväidetega esindaja toimingute ajakulule. Kolleegium on seisukohal, et osaliselt põhjendamatult kulutas esindaja aega nii kaebusele vastuse koostamisele kui hageja taotlusele menetlustähtaegade pikendamiseks vastamisele. Kaebusele vastuse koostamisele ei olnud põhjendatud ega vajalik kulutada rohkem kui 4,5h, sest eelnevalt oli esindaja juba 1,2h dokumendiga tutvunud ja seda analüüsinud. Samuti ei sisaldanud kaebus uusi asjaolusid ega olnud sellele lisatud uusi tõendeid. Kaebuses kordas hageja maakohtus esiletoodud seisukohti, millised olid kostjale juba teada. Hageja taotlusele menetlustähtaegade pikendamiseks ei olnud põhjendatud ega vajalik kulutada enam kui 1h. Tegemist oli menetlusliku taotlusega, milles otsustusõigus kuulus TsMS § 64 lõike 1 esimene lause alusel kohtule ja seda sõltumata sellest, kui pikalt või põhjalikult kostja taotlusele vastu vaidleb. Muudele esindaja toimingutele kulunud aeg oli kolleegiumi arvates vajalik ja põhjendatud, arvestades asja mahtu ja keerukust. Seisukohta, et tegemist on menetlusosaliste jaoks keskmiselt keerulise kohtuasjaga, põhjendas kohus juba eelpool.
41.Eeltoodust tulenevalt loeb kolleegium kostja esindaja põhjendatud ajakuluks apellatsioonimenetluses 10,7h ja tasu suuruseks vastavalt 120x10,7=1284 eurot, milline sisaldab käibemaksu. Kokku on seega kostjale hüvitatava menetluskulu suuruseks apellatsioonimenetluses 2040 + 1284 = 3324 eurot, mille hageja peab hüvitama.
42.TsMS § 177 lõike 4 alusel tuleb rahuldada kostja taotlus menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks. (allkirjastatud digitaalselt) Ele Liiv Peeter Pällin Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.