Magma Kinnisvara OÜ hagi X X vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagihind 7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793, asukoht X 19, Tallinn, 10314, e-post [email protected]); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Oksana Sobko (Advokaadibüroo Heringson GLO, e-post [email protected]); Kostja: X X (isikukood xxx, xxx, e-post xxx) Kostja lepinguline esindaja: Kerli Teesalu (PKM Grupp OÜ, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
Resolutsioon
1.Rahuldada Magma Kinnisvara OÜ hagi X X vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes osaliselt.
2.Lõpetada kaasomand kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr x, asukohaga x, viisil, mille kohaselt kinnistu xuomanikuks saab Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793) ning Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793) on kohustatud tasuma X Xle (isikukood x) hüvitise 440 000 eurot.
3.Kohustada X Xt (isikukood x) sõlmima asjaõigusleping ning andma nõusolek X Xle kuuluva 1/10 mõttelise osa kinnistust, asukohaga x, registriosa nr x, omandiõiguse üleminekuks Magma Kinnisvara OÜ (registrikood 12615793) xuomandisse ning vastavasisulise kinnistusraamatu kande tegemiseks. Asendada X X (isikukood x) nõusolek käesoleva kohtuotsusega. Menetluskulud
4.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
5.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Magma Kinnisvara OÜ ja X X kaasomandis on kinnistu asukohaga x, Tallinn, registriosa nr x. Hagejale kuulub 9/10 kaasomandist ning kostjale kuulub 1/10 kaasomandist. Kaasomanike vahel on juba mitmete aastate jooksul tekkinud perioodiliselt erinevaid erimeelsusi, mis ei võimalda kaasomandit ühiselt kasutada. Hageja soovib kaasomandi lõpetada.
2.Xuke võimalik kaasomandi lõpetamise viis, mis oleks nii hageja kui ka kostja huvides, on kinnistu jätmine ühe poole xuomandisse, pannes teisele poolele kohustuse maksta omandist ilma jäävale poolele välja tema osa rahas. Arvestades kaasomandi osade proportsioone oleks kõige mõistlikum ning mõlema poole huvidega kooskõlas variant, et kinnistu jääb hageja xuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotamise eest 1/10 kinnistu väärtusest. Kostja on sellist varianti ise ka varasemalt korduvalt aktsepteerinud.
3.Domus Kinnisvara OÜ 19.04.2018 eksperthinnangu nr 19337-18 kohaselt on kinnistu turuväärtus 1 603 000 eurot. Järelikult kostjale makstav hüvitis on 160 300 eurot. Selline summa võimaldab kostjal osta endale muu kinnisvara ning juba hagejast sõltumatult tegeleda majandustegevusega. Ei saa nõustuda kostja väitega, et hageja esitatud eksperthinnang pole usaldusväärne ja ei kajasta kinnistu tegelikku väärtust. Tegelik turuväärtus on välja toodud riiklikult tunnustatud eksperdi A T poolt kohtule esitatud eksperthinnangus. Eksperthinnangus märgitud väärtus kajastab objektiivselt vaidlusaluse kinnistu turuväärtust ning hageja palub sellest kaasomandi lõpetamisel ja asja jagamisel lähtuda. Jääb arusaamatuks kostja etteheide, et hinnangu aluseks on olnud hageja esindaja ütlused, mitte aga tegelikud faktilised asjaolud. Eksperthinnangus on selgelt kajastatud, millistest andmetest lähtus ekspert hinnangu teostamiseks ja turuväärtuse määramiseks.
4.Hageja palub rahuldada hagi ja lõpetada poolte kaasomand ning jagada kaasomandis olev kinnistu selliselt, et kinnistu aadressil x, registriosa nr x, jääb hageja xuomandisse ning hageja tasub kostjale hüvitusena 1/10 kinnistu väärtusest, s.o 160 300 eurot. Alternatiivselt on hageja valmis tasuma 250 000 eurot. Asendada kostja nõusolek (KRS § 341 lg 1 tähenduses), et kinnistu, asukohaga x, mis on sisse kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr x, teise (II) jao omanikukanne kustutakse osas, mille kohaselt on kostja kinnisasja kaasomanik, ja tehakse uus kanne,
millega kantakse kinnisasja xuomanikuna kinnisturaamatusse hageja. Hageja palub jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited hagile
5.Kostja vaidleb hagile osaliselt vastu. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega ja asja jagamisega hageja pakutud viisil, kuid ei nõustu kostjale kaasomandi osa kaotamise eest hageja pakutud hüvitise suurusega. Hageja on esitanud kinnistu väärtuse tõendamiseks eksperthinnangu, mille kohaselt on kinnistu turuväärtus 1 603 000 eurot. Kostja on seisukohal, et hageja esitatud eksperthinnangu näol on tegemist ebausaldusväärse tõendiga, millega kohus ei saa arvestada ning kinnistu tegelik turuväärtus on oluliselt suurem. Hageja esitatud eksperthinnangu hindamismetoodika pole vara turuväärtuse leidmiseks kohane.
6.Kostja esitatud ekspertiisiakti kohaselt on vaidluse all oleva x, Tallinn kinnistu turuväärtus 14.01.2019 seisuga 4 400 000 eurot. Tegemist on vaidluse all oleva kinnistu turuväärtust kajastava ekspertiisiaktiga, millega kostja palub kaasomandi lõpetamisel, asja jagamisel ja kostjale hüvitise määramisel lähtuda. Kohtuotsuse põhjendused
7.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
8.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kaasomandi lõpetamiseks kinnistule asukohaga x, Tallinn (registriosa nr x) viisil, mille kohaselt kinnistu jääb tervikuna hageja omandisse ning hageja kohustub tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitise. Hageja leiab, et õiglane hüvitis on 160 300 eurot. Kostja ei vaidle vastu hageja taotlusele kaasomandi lõpetamise osas, kuid kostja hinnangul ei ole hageja nimetanud õiglases suuruses hüvitist. Kostja soovib omandi kaotuse eest hüvitist summas 440 000 eurot.
9.Asjas puudub vaidlus, et kinnistu asukohaga x, Tallinn (registriosa nr x) kaasomanik on 9/10 osas hageja ja 1/10 osas kostja, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte (tlk 6). Nii hageja kui kostja on seisukohal, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kinnistu xuomanikuks saab hageja ning kostjale tuleb tasuda omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Pooled vaidlevad üksnes küsimuses, milline on õiglase hüvitise suurus.
10.Kohus leiab, et antud asjas on põhjendatud kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine käesoleval juhul asjaolusid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-102-05 p-s 11 märkinud, et kaasomandi lõpetamise nõude eeldused on vaid kaasomandi olemasolu ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohal, et kaasomandi lõpetamise nõuet välistavad asjaolud puuduvad ning kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused on täidetud.
11.AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada
asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-10205 p-s 15 rõhutanud, et kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamise nõue esitatud üksnes hagis ning xult ühel viisil, mistõttu muud moodi kaasomandi lõpetamiseks kohtul võimalust ei ole. Kohus on kostjale 10.12.2018 e-kirjas (kd II lk 48) selgitanud, et juhul, kui kostja soovib kaasomandi lõpetamist viisil, mida ei ole hagiavalduses esitatud, tuleb kostjal esitada vastuhagi. Vaatamata kohtu selgitustele ei ole kostja vastuhagi esitanud, seega loeb kohus tuvastatuks, et mõlemad osapooled soovivad kaasomandi lõpetamist hagis nimetatud viisil.
12.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Käesolevas asjas soovivad nii hageja kui kostja kaasomandi lõpetamist sarnasel viisil, mis tähendab, et see on mõlema kaasomaniku huvides, seega tuleb kaasomand lõpetada viisil, mille kohaselt kinnistu asukohaga x, Tallinn (registriosa nr x) xuomanikuks saab hageja.
13.Antud juhul on poolte vahel vaidlus küsimuses, mis on kinnistu turuväärtus. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-09 p-s 17 rõhutanud, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-70-10 p-s 13 selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Hageja on esitanud tõendina 02.05.2018 eksperthinnangu (kd I lk 8-32), mille kohaselt on X x kinnistul asuvaid hooneid hinnatud järgmiselt – büroohoone (C1 ja C2) 650 000 eurot, motell (F, E) 420 000 eurot, tootmishoone kontoriga (G, H) 315 000 eurot, tootmis- ja kontorihoone (J, K) 140 000 eurot, võimla (B) 78 000 eurot. Kokku on nimetatud hoonete väärtus 1 603 000 eurot. Kostja on omakorda esitanud 14.01.2019 eksperthinnangu (kd II lk 53-69), millest nähtub, et hinnatud on X x asuvat hoonestatud kinnistut tervikuna ning kinnistu turuväärtus on 4 400 000 eurot.
14.Kohus on seisukohal, et kaasomandisse kuuluva kinnisasja väärtuse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda kostja esitatud hindamisaktist, mille kohaselt on kinnistu turuväärtus 4 400 000 eurot. Nimelt on kõnealune eksperthinnang koostatud omandi kaotamisele ajaliselt võimalikult lähedal. Samuti on 14.01.2019 eksperthinnangus lähtutud kinnistu kui terviku väärtusest, mitte ei ole välja toodud üksnes erinevate hoonete väärtused. Kohtu hinnangul on antud asjaolu oluline, kuna Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-168-05 p-s 10 rõhutanud, et lähtuda tuleb kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Samuti võtab kohus arvesse, et hageja esitatud 02.05.2018 eksperthinnangus on alapunktis 6, mis käsitleb hindamist, aluseks võetud üüritehingud. Võttes arvesse, et kaasomandi lõpetamisel on oluline kindlaks teha kinnistu turuväärtus selle müümisel, mitte üürimisel, ei ole kohtu hinnangul 02.05.2018 eksperthinnangus lähtutud asjakohasest metoodikast. Kohus leiab, et eeltoodust lähtuvalt tuleb kaasomandisse kuuluva kinnistu väärtuse tuvastamisel aluseks võtta kostja esitatud 14.01.2019 hindamisakt, mille kohaselt on kinnistu väärtus 4 400 000 eurot. Kohus võtab muuhulgas arvesse, et 14.01.2019 hindamisaktis on alapunktis 6
toimunud hindamine võrdlusmeetodil ning aluseks on võetud analoogsete kinnisasjade müügitehingud. Seoses hageja vastuväidetega, et võrdluseks kasutatud müügitehingud ei toimunud samasuguste omadustega kinnistutega, nagu seda on poolte kaasomandisse kuuluv kinnistu, märgib kohus, et nähtuvalt hindamistabelist on hindamise läbiviija vastavaid asjaolusid arvestanud ning teinud ka vajalikud kohandused.
15.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagejal tuleb tasuda kostjale omandi kaotuse eest hüvitist summas 440 000 eurot, kuna kostjale kuulub 1/10 kaasomandis olevast kinnistust (4 400 000:10). Kuna kohus ei nõustu hageja nõudega osas, milles hageja palus kostja kasuks välja mõista hüvitise summas 160 300 eurot või alternatiivselt 250 000 eurot, kuulub hagi rahuldamisele osaliselt.
16.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TSÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et kostjal tuleb anda nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja tahteavalduse tegemiseks 1/10 mõttelise osa kinnistust asukohaga X x, Tallinn, registrinumbriga x, omandiõiguse üleminekuks hageja omandisse.
17.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on hagihind 7000 eurot. Menetluskulud
18.Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui ka kostja nõustunud kaasomandi lõpetamisega. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poolte huvisid silmas pidades. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-70-10 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.
(digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg Kohtunik Kohtuotsus on täiendatud Tallinna RK lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.