Muud › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

2-22-14923 Kohtu määrus jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse võtmata. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates. Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA ASJA KÄIK

Viru Maakohtu menetluses on J V (edaspidi avaldaja ja korteriomanik) avaldus Narva linn, Vestervalli tn 6 korteriühistu (edaspidi puudutatud isik ja korteriühistu) vastu maksete ümberarvutamise kohustamiseks. Seoses kohtuniku vahetusega menetleb tsiviilasja alates 12. septembrist 2024 kohtunik Aarne Lõhmus. Esialgne avaldus Vastavalt KrtS § 40 lg 1 teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kinnistusraamatu andmetel on avaldaja osa kaasomandis 89,3/1273,3. Seega on puudutatud isik kohustatud korteriomanikele maksete arvutamisel kasutama pindala 1273,3 m2. Kuid puudutatud isik rakendas alusetult 920,8 m2 suurust pindala maksete arvutamisel korteriomanikega, aga avaldaja KrtS § 40 lõike 1 alusel rakendas maksete arvutamisel 1273,3 m2 suurust pindala (kinnistusraamatu andmetel). Avaldaja teatas 21. juunil 2019 puudutatud isikule, et rakendab maksete arvutamisel pindala 1273,3 m2 (kinnistusraamatu andmetel) ja saatis puudutatud isikule oma kalkulatsiooni kuluartiklite "hooldus", "reservfond" ja "remondifond" kohta. Puudutatud isik eiras avaldaja arvutusi ja rakendas jätkuvalt maksete arvutamisel 920,8 m2 suurust pindala ning märkis majapidamiskulude tasumise teatises, et avaldajal on võlgnevus. Avaldaja esitas 14. augustil 2022 kohtule avalduse tsiviilasjas nr 2-21-12792, milles üheks nõudeks oli tunnistada, et avaldajal puudub 01. augusti 2021 seisuga võlgnevus puudutatud isiku ees summas 429,80 eurot. Kohus tunnistas 03. veebruari 2022 määrusega, et avaldajal puudub 01. augusti 2021 seisuga puudutatud isiku ees võlgnevus summas 429,80 eurot. Kohus tuvastas 03. veebruari 2022 lõpplahendiga, et avaldajal puudub võlgnevus summas 429,80 eurot, seega kohus tunnistas avaldaja arvutused põhjendatuks. Vaatamata 03. veebruari 2022 kohtumäärusele rakendas puudutatud isik jätkuvalt maksete arvutamisel pindala 920,8 m2 ja märkis majapidamiskulude tasumise teatises, et avaldajal on võlgnevus. 2022. aasta augustikuu teatises märkis puudutatud isik, et avaldajal on 31. juuli 2022 seisuga võlgnevus 636,11 eurot. Seoses nimetatud asjaoluga on avaldaja sunnitud pöörduma kohtusse taotlusega kohustada puudutatud isikut maksete ümber arvutamiseks kuluartiklite hoolduse, remondifondi ja reservfondi lõikes. Selle nõude põhjendamiseks esitas avaldaja kohtule maksete arvutused, rakendades 920,8 m2 suurust pindala ja puudutatud isiku poolt tehtud maksete 2(15)

2-22-14923 arvutused, kes rakendas 1273,3 m2 suurust pindala. Avaldaja esitas kohtule perioodi august 2019. aasta (kaasa arvatud) kuni august 2022. aasta arvutused hooldus, remondifondi ja reservfondi kuluartiklite kohta. Avaldaja palub kohtul esitatud arvutuste põhjal kohustada puudutatud isikut arvutama ümber järgmised maksed: 1) kuluartikli hoolduse all perioodil 2019. aasta kuni august 2022. aasta 789,42 eurot; arvutus: 2468,26 eurot (puudutatud isiku poolt nõutav summa) – 1 678,84 eurot (avaldaja poolt tasutud summa) = 789,42 eurot; 2) kuluartikli remondifondi all perioodil 2019. aasta kuni 2020. aasta (kaasa arvatud) - 41,52 eurot; arvutus: 89,30 eurot (puudutatud isiku poolt nõutav summa) – 47,78 eurot (avaldaja poolt tasutud summa) = 41,52 eurot; 3) kuluartikli reservfondi all perioodil 2019. aasta kuni 2020. aasta (kaasa arvatud) – 25,20 eurot; arvutus: 89,40 eurot (puudutatud isiku poolt nõutav summa) – 64,20 eurot (avaldaja poolt tasutud summa) = 25,20 eurot. Kohus võttis avalduse menetlusse, toimetas avalduse puudutatud isikule kätte ja andis puudutatud isikule tähtaja avalduse osas kohtule kirjaliku vastuse esitamiseks. Puudutatud isiku vastus avaldusele Puudutatud isik arvab, et kohus on avalduse ekslikult menetlusse võtnud. Avaldaja on juba varem vaidlustanud teenustasu ja remondifondi tehtavad maksed (tsiviilasjad nr 2-19-11299 ja nr 2-209664). Antud asjas vaidlustab avaldaja ka teenustasu ja remondifondi tehtavate maksete alused nendel aastatel (2019, 2020, 2021), mille suhtes ta on juba vaidlustanud tasu arvestamise alused. Avaldaja viitab avalduses, et kohus tuvastas 03. veebruari 2022 lahendiga, et avaldajal puudub võlgnevus summas 429,80 eurot, seega kohus tunnistas avaldaja arvutused põhjendatuks. Avaldaja järeldus on ekslik. Maakohus ei analüüsinud tsiviilasjas nr 2-21-12792 vastu võetud määruses avaldaja arvestusi, vaid viitas ainult, et kui eeldada, et puudutatud isiku arvutused kogu maja majandamiskulude kohta on õiged, võib majandamiskulude jaotus KrtS § 40 lõike 1 alusel tähendada, et avaldaja võlg on suurem kui kohtule esitatud arvetel märgitud summa. Samuti viitas maakohus, et samas ei ole tähenda see tingimata, et avaldajal korteriühistu ees võlga üldse ei ole, korteriühistul on õigus teha selles osas uus arvestus. Lisaks puudutab kohtu seisukoht ainult arveid, mis on väljastatud vaidlustatud otsuse alusel ehk alates 15. juunist 2021. Seega ei kinnita kohtu poolt 03. veebruaril 2022 tsiviilasjas nr 2-21-12792 vastu võetud määrus avaldaja arvestuste õigsust ja ei sedasta fakti, et avaldajal ei ole võlgnevust puudutatud isikule. Maakohus tegi vaid kindlaks, et avaldajal ei ole 429,80 euro suurust võlgnevust, kuid see ei tähenda, et avaldaja ei või olla näiteks 420 euro (või mingis muus summas) võlgnevust. Avaldaja palub kohtul kohustada puudutatud isikut tegema järgmiste maksete ümberarvestust: 1) teenustasu kulud ajavahemikus alates 2019.a kuni 2022.a augustini (kaasa arvatud); 2) maksed remondifondi ajavahemikus alates 2019.a kuni 2022.a augustini (kaasa arvatud); 3) maksed remondifondi ajavahemikus alates 2019.a kuni 2022.a augustini (kaasa arvatud). Kõik tasude arvestused ajavahemikus alates 2019.a kuni 2022.a augustini tegi puudutatud isik üldkoosolekute otsuste alusel: - 2019.a – üldkoosoleku 28.05.2019.a otsusega on määratud teenustasu tariif suuruses 0,6 eurot/ruutmeetrilt, remondifondi maksete tariif oli määratud 0,1 eurot m2 ajavahemikus maist kuni oktoobri kuuni, reservfondi makse tariif 0,05 eurot/m2. Üldkoosoleku otsus ei ole kohtu kaudu selles osas kehtetuks tunnistatud. - 2020.a – üldkoosoleku 02.06.2020.a otsusega on määratud teenustasu tariif suuruses 0,6 eurot/m2, remondifondi maksete tariif oli määratud 0,1 eurot m2 ajavahemikus maist kuni oktoobri kuuni, reservfondi makse tariif 0,05 eurot/m2. Üldkoosoleku otsus ei ole kohtu kaudu selles osas kehtetuks tunnistatud. 3(15)

2-22-14923 - 2021.a – üldkoosoleku 15.06.2021.a otsusega on määratud teenustasu tariif suuruses 0,63 eurot/m2. Üldkoosoleku otsus ei ole selles osas kohtu poolt kehtetuks tunnistatud. - 2022.a - Üldkoosoleku 17.06.2022.a otsusega on määratud teenustasu tariif suuruses 0,72 eurot/m2. Üldkoosoleku otsus ei ole selles osas kohtu poolt kehtetuks tunnistatud. Seega toimus avaldajale teenustasu, remondifondi ja reservfondi maksete arvestamine korteriühistu üldkoosoleku otsuste alusel, üldkoosoleku otsuseid ei ole kohtu poolt kehtetuks tunnistatud ja järelikult puudub alus ümberarvestuse tegemiseks. Võimalik, et on alust teha ümberarvestus 2021.a maksete osas, kuid kohtu 03. veebruari 2022 määruse formuleering ei võimalda teha ümberarvestust määruse teksti tõlgendamise ebaselguse tõttu. Pindala erinevus tuleneb sellest, et üldpindalast on välja arvatud ruumide M1, M2, M3 pindala, mis on 352,5m2 (1273,30 – 352,50 = 920,80). Korteriomandites M1, M2, M3 paiknevad kaupluseruumid. Kauplus oli sinna planeeritud juba maja ehitamisel. Korteriomanditel M1, M2, M3 on olemas sõltumatu veevarustuse ja kanalisatsiooni ning keskküttesüsteem, mis ei ole elamu analoogsete süsteemidega kuidagi seotud. Korteriomandite M1, M2, M3 omanik kannab iseseisvalt nende korteriomandite varustusvõrkude teeninduskulud. Sel põhjusel on korteriühistu ja korteriomandite M1, M2, M3 omaniku vahelise lepinguga seatud erinev kord korteriomandite M1, M2, M3 teenindamise eest teenustasu arvestamiseks. Tuleb arvesse võtta, et kui arvestada korteriomandite M1, M2, M3 omanikule teenustasu samadel tingimustel teistele korteriomanikele tehtava arvestusega, suurenevad teeninduskulud tuntavalt, kuna lisanduvad teenindus- ja remondikulud korteriomandeid M1, M2, M3 varustavate võrkude arvelt. See ei oleks mõistlik ning korteriomanike enamuse otsusega selline teeninduskulude jaotamise kord kinnitatakse igal aastal. Juhul, kui arvestada teenustasu makseid, mida kannab korteriomandite M1, M2 ja M3 omanik korteriühistu kuludest, kasvab korteriühistu teenustasu tariif tunduvalt kõigi korteriühistu liikmete jaoks. Avaldaja seisukoht puudutatud isiku vastusele Avaldaja ei nõustu puudutatud isiku vastuväidetega. Avaldaja leiab, et puudutatud isik ei vastanud vaidluse kohta sisuliselt midagi. Avaldaja leiab, et puudutatud isiku poolt esitatud dokumendid ei saa käsitleda tõendina selle kohta, et korteriomanikele tasu määramisel on puudutatud isikul õigus võtta arvestusele pinna 920,8 ruutmeetri suuruses 1273,3 ruutmeetri (kinnistusraamatus kehtestatud) asemel. Avaldaja seisukoht esitatud nõuete osas jääb samaks. Avaldaja esitas 10. aprillil 2024 kohtule täiendatud avalduse, milles palub 1) kohustada puudutatud isikut ümber arvutama maksed ja tunnistada võlgade puudumist järgmiste maksete osas: hooldustasu perioodil 2019-2023 (kaasa arvatud) summas 910,77 eurot; remondifonditasu perioodil 2019-2020 (kaasa arvatud) summas 41,52 eurot ja reservfonditasu perioodil 2019-2020 (kaasa arvatud) summas 25,20 eurot ning 2) kohustada puudutatud isikut ümber arvutama maksed kütte eest perioodil 2020-2022 summas 1013,63 eurot, seetõttu, et avaldaja tasus nimetatud perioodil puudutatud isikule kütte eest enam 1013,63 eurot. Kohus andis 19. veebruari 2025 kohtunõudega avaldajale tähtaja nõuete ja asjaolude täpsustamiseks. Avaldaja esitas 26. märtsil 2025 kohtule täpsustatud avalduse. Täpsustatud avaldus Puudutatud isik märkis teatises 2025. aasta jaanuari eest, et avaldajal on seisuga 31. detsember 2024 võlgnevus suuruses 1609,83 eurot. Seoses nimetatud asjaoluga on avaldaja sunnitud pöörduma 4(15)

2-22-14923 kohtusse tuvastamaks, et avaldajal ei ole puudutatud isiku ees võlgnevust. Selle nõude põhjenduseks esitab avaldaja kohtule maksed, mida puudutatud isik tegi ja kes kasutas arveldamisel pindala 920,8 m2, ja puudutatud isiku poolt tehtud maksete arvelduste tasumisel, kes kasutas arveldamisel pindala 1273,3 m2. Avaldaja esitab kohtule arvutused ajavahemiku eest alates augustist 2021 kuni detsembrini 2024 (kaasa arvatud) kohta puudutatud isiku ja avaldaja poolt koostatud teenustasu kirjeldus. Seega võttis puudutatud isik ajavahemikul august 2021 kuni detsember 2024 (kaasaarvatud) kohaldades pindala 920,8 m2. Puudutatud isik arvutas avaldajale teenindamise artikli järgi 2660,17 eurot (281,30 eurot + 760,80 eurot + 760,80 eurot + 857,27 eurot). Ajavahemiku alates august 2021 kuni detsember 2024 (kaasa arvatud) kohaldades pindala 1273,3 m2 pinda, teenindamise artikli järgi tasus avaldaja puudutatud isikule 1936,10 eurot. Puudutatud isik määras avaldajale teenindamise artikli järgi võlgnevus summas 724,07 eurot (2660,17 eurot - 1936,10 eurot). On tuvastatud, et puudutatud isik kasutab küttearvetel ebaõiget pinda 755,8 m2, kinnistusraamatus on märgitud pind 1273,3 m2. Tõendina selle kohta, et puudutatud isik kasutab küttemaksel 755,8 m2 pinda, esitab avaldaja kohtule 07.04.2020 ja 27.05.2022 revisjoni aktid, milles revideerija märkis, et köetav pind on 755,8 m2. Seetõttu rakendab puudutatud isik valesti korteriomanike küttetariifi suurust, kasutades küttemaksel 755,8 m2 pinda. Sellest asjaolust lähtuvalt leiab avaldaja, et tal on õigus nõuda puudutatud isikult küttearve ümberarvestamist. 2023. ja 2024. aasta eest kohaldades pindala 755,8 m arvutas avaldajale kütte eest 2282,34 euro. 2023. ja 2024. aasta eest kohaldades pindala 1273,3 m tasus avaldaja puudutatud isikule kütte eest 1396,58 eurot. Puudutatud isik leiab, et avaldajal on aastate 2023-2024 eest võlgnevus puudutatud isikule kütte eest summas 885,76 eurot (2282,34 — 1396,58). Seega puudutatud isik määras avaldajale võlgnevuse kokku summa 1609,93 eurot (724,07 eurot võlgnevus teenindamise eest + 885,76 eurot võlgnevus kütte eest). Avaldaja palub kohtult tuvastada, et avaldajal puudub võlgnevus summas 1609,93 euro puudutatud isiku ees ajavahemikul augustist 2021 kuni detsemberini 2024 (hooldamise eest suuruses 724,07 eurot + kütte eest 885,76 eurot) ning tuvastada, et avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult küttekulude ümberarvestamist perioodi alates jaanuarist 2020 kuni detsembrini 2024 eest. Kohus võttis 26. märtsi 2025 täpsustatud avalduse menetlusse, toimetas täiendatud avalduse puudutatud isikule kätte ja andis puudutatud isikule tähtaja täpsustatud avalduse osas kohtule kirjaliku vastuse esitamiseks. Puudutatud isiku vastus täpsustatud avaldusele Korteriühistu tunnustab nõudeid osaliselt avaldaja nõude osas: tuvastada, et avaldajal puudub korteriühistu ees võlgnevus teeninduskulude tasumiseks summas 724,07 eurot perioodil august 2021 kuni detsember 2024 eest. Korteriühistu ei tunnusta avaldaja nõuet osas: tuvastada, et avaldajal puudub korteriühistu ees võlgnevus küttekulude tasumiseks summas 885,76 eurot perioodil august 2021 kuni detsember 2024 eest. Samuti tuvastada, et avaldajal on õigus nõuda korteriühistult küttekulude ümberarvutamist perioodil jaanuar 2020 kuni detsember 2024 eest. Küttevõla nõuete osas esitab korteriühistu järgmised argumendid ja arvutused: korteriühistu ei nõustu avaldaja esitatud küttevõlgnevuse arvutustega ning esitab omapoolse tasude ja tegelike maksete arvutuse perioodil detsembrist 2022 kuni detsembrini 2024. Hooneregistri andmetel on maja kogupindala 1273,3 m2, kuid tegelik köetav pind on erinev. Lisatud väljavõttest nähtub, et elamus Vestervalli 6 Narva puudub kaugkütte järgmistes korteriomandites: korteriomand nr. XXX, üldpinnaga 56,4 m2, korteriomand nr. XXX, kogupinnaga 231,3 m2, 5(15)

2-22-14923 korteriomand nr. XXX, kogupindalaga 64,8 m2. Kokku 352,5 m2. Nimetatud korteriomandid ei ole kaugküttega köetavad. Vastavalt korteriühistu liikmete 03.06.2004 üldkoosolekul vastu võetud otsuse kohaselt otsustati vähendada korteriomandite nr XXX (kuni oktoobrini 2022) ja nr XXX (kuni oktoobrini 2023) kütmistasu seoses üleminekuga nende autonoomsele gaasiküttele. Korteriomandil nr XXX (pindalaga 89,8 m2) on olnud gaasiküte KT asutamisest (05.09.2002). Korteriomand nr XXX (pindala 89,8 m2) ehitati gaasiküttele ümber 2003. aastal. Nendele korteriomanditele kehtestati tingimuslik tasu üldkasutatavate ruumide kütmise eest 7,3 m2 ulatuses. Eelnevat arvesse võttes määras korteriühistu köetava pinna suuruse perioodide kaupa järgmiselt: 2003 - september 2022: 1273,3 – 352,5 – 89,8 + 7,3 – 89,8 + 7,3 = 755,8 м2; alates oktoober 2022 kuni november 2023: 1273,3 – 352,5 – 89,8 + 7,3 = 838,3 м2; alates oktoober 2023 kuni detsember 2024: 1273,3 – 352,5 = 920,8 м2. Seega on lisatud tõendi kohaselt on avaldaja küttemaksete võlgnevus järgmine: arvestatud kütte eest perioodil 01.12.2022.a kuni 31.12.2024.a 2488,16 eurot, avaldaja poolt tasutud 1397,03 eurot, võlgnevus on 1091,14 eurot. Kirjaliku menetluse määramine Kohus leidis et tsiviilasja menetluse asjaolud ja vaidluse ese võimaldab asja menetleda edasi kirjalikus menetluses. Kohus määras menetlusosalistele tähtaja lõppseisukohtade kohtule esitamiseks. Kohus selgitas, et kuna tegemist on hagita menetlusega, ei määra kohus lõpplahendi avalikult teatavakstegemise aega ning et kohus teeb tsiviilasjas lõpplahendi pärast menetlusosaliste poolt vastuse saamist või selleks kohtu poolt antud tähtaja möödumist mõistliku aja jooksul. Avaldaja lõplik seisukoht Avaldaja on seisukohal, et puudutatud isiku poolt esitatud protokolli ei saa arvesse võtta, kuna puudutatud isik ei lisanud protokolli juurde koosolekul osalejate nimekirja, mis on protokolli lahutamatu lisa (MTÜ § 21 lg 6). Avaldaja leiab, et puudutatud isiku esitatud 03. juuni 2004 üldkoosoleku protokoll ei saa olla tõendiks selle kohta, et puudutatud isikul on seaduslik õigus kasutada arvutustes kütte eest pinda, mis ei vasta kinnistusraamatus märgitud pindalale. 03. juunil 2004 toimunud üldkoosolek otsustas lubada mitteeluruumide omanikul oma ruumi hoone keskküttest lahti lülituda. Avaldaja leiab, et antud otsus on tühine, kuna keskküttesüsteemist lahtiühendamiseks peab mitteeluruumi omanik saama kõigi hoone korteriomanike nõusoleku vastavalt AÕS § 74 lg 1 (Riigikohtu seisukoht, 18.07.2011.a. otsuse punkt 10 asjas 3-2-1-50-11). Ainult kõigi korteriomanike nõusolekul keskküttesüsteemist lahtiühendamiseks saab mitteeluruumide omanik väita, et lahtiühendamine on seaduslik. Puudutatud isik märgib oma vastuses köetava ala, kuid õiguslikku köetava ala mõistet ei eksisteeri. Ühistu liikmete vahelise maksete jaotamise õiguslik alus on KrtS § 40 lg 1 ja 2. Sellest tulenevalt on puudutatud isik kohustatud ühistu liikmete vahel kulude jaotamisel juhinduma kinnistusraamatu andmetest või põhikirjast, kui põhikirjas on sätestatud ühistu liikmete vahel kulude jaotamiseks teistsugune kord. Avaldaja esitab kohtule korteriühistu põhikirja, mis ei sätesta puudutatud isiku õigust kalduda kõrvale korteriomandi ja korteriühistu seaduse § 40 lg 1 kehtestatud majandamiskulude kandmise kohustusest jaotuse alustest ja tasumise korrast. Avaldaja ei nõustu puudutatud isiku arvutustega, mida ta märkis 20. mai 2025 menetlusdokumendis. Avaldaja veel kord esitab kohtule 07.01.2025.a. majandamiskulude tasumise teate, milles on märgitud, et avaldajal on korteriühistu ees võlgnevus summas 1609,83 eurot seisuga 31. detsember 2024. Järelikult, kui puudutatud isik tunnistab, et avaldajal ei ole korteriühistu ees võlgnevust summas 724,07 eurot, siis summa, mida puudutatud isik ei tunnista, moodustab: 1609,82 eurot, puudutatud isiku poolt arvestatud võlasumma - 724,07 eurot, puudutatud isiku poolt 6(15)

2-22-14923 tunnustatud summa = 885,76 eurot, summa, mida puudutatud isik 31. detsembri 2024 seisuga ei tunnista. Puudutatud isiku lõplik seisukoht Puudutatud isik ei nõustu avaldaja seisukohaga, et tema poolt esitatud 03. juunil 2004 toimunud üldkoosoleku protokolli koopia ei ole tõend. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et 03. juuni 2004 üldkoosoleku otsuseid vaidlustati ja et on olemas jõustunud kohtulahend, mis oleks tunnistanud toodud koosoleku otsused tühiseks või kehtetuks. Puudutatud isik käsitleb korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuseid kui korteriomanike kokkuleppeid, milles kohustuste jaotus ja nende tasumise kord halduskulude kandmisel erineb KrTS § 40 esimeses osas kehtestatud korrast. Seega vastavalt korteriomanike otsusele (03. juunil 2004 toimunud üldkoosoleku otsuse p 3.) jõudsid korteriomanikud kokkuleppele, et korterite XXX ja XXX omanikud maksavad tsentraliseeritud kütte kulud 30% ulatuses nende poolt köetava korteri tasumisest. See tähendab, et tsentraliseeritud kütte eest tasumine sõltub nende korterite pindalast, mitte "köetavast pinnast", nagu viitab avaldaja oma vastulauses. Seega ei ole asjakohane kaebaja väide, et õiguslikku mõistet "köetav pind" ei eksisteeri. Puudutatud isik juhib tähelepanu sellele, et avaldaja väide, et küttesüsteemi muutmise otsuse peavad vastu võtma kõik korteriomanikud, on samuti asjasse puutumatu. Seda väidet saab kasutada vastava otsuse teinud korteriomanike otsuse vaidlustamisel. Nagu eespool märgitud, ei vaidlustatud korteriühistu liikmete 03. juunil 2004 üldkoosolekul tehtud otsust tsentraliseeritud kütteteenuste eest tasumise korra muutmise kohta. Puudutatud isik veelkord toonitab autonoomse gaasikütte osas, et korteriomandil nr XXX (pindalaga 89,8 m2) on olnud gaasiküte KT asutamisest (05.09.2002). Korteriomand nr XXX (pindala 89,8 m2) ehitati gaasiküttele ümber 2003. aastal. Puudutatud isik esitab kehtiva korteriühistu põhikirja vastavalt millise p.p.. f) p. 4.2. milles ühistu liikmed on kohustatud: tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt sätestatud tähtajast ja suuruses maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevaristus, kanalisatsioon, gaas jne) vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud maksete jaotamise eeskirjadele. Seega maja ülalpidamise tasumise kord määratletakse korteriomanike üldkoosolekuga.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 p 1 alusel lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (edaspidi KrtS) § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Käesolev asi on hagita menetlus, kuna tegemist on korteriomandi ja kaasomandi asjaga (TsMS § 475 lg 1 p 13). Hagita menetluses selgitab kohus ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti (TsMS § 5 lg 3). Kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 477 lg 5). Kohus peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui 7(15)

2-22-14923 avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel (TsMS § 477 lg 7). Avaldaja nõuab puudutatud isikult maksete ümberarvutamist ja võlgnevuse puudumise tuvastamist, tuginedes KrtS § 40 lg 1, mis sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Avaldaja väidab, et puudutatud isik on maksete arvutamisel alusetult kasutanud pindala 920,8 m2 kinnistusraamatus märgitud 1273,3 m2 asemel. Avaldaja esitab oma arvutused hooldus-, remondifondi ja reservfondi kulude kohta, mis on tehtud 1273,3 m2 alusel. Samuti vaidlustab avaldaja küttekulude arvestuse, väites, et puudutatud isik kasutab ebaõiget pinda 755,8 m2 kinnistusraamatus märgitud 1273,3 m2 asemel. Avaldaja palub kohtult tuvastada, et avaldajal puudub seisuga 31. detsember 2024 võlgnevus summas 1609,93 euro puudutatud isiku ees ajavahemikul augustist 2021 kuni detsemberini 2024 (hooldamise eest suuruses 724,07 eurot + kütte eest 885,76 eurot). Puudutatud isik tunnistab osaliselt avaldaja nõuet teeninduskulude osas (724,07 eurot), kuid ei tunnusta küttekulude võlgnevuse (885,76 eurot) ja küttekulude ümberarvestamise nõuet. Kohus selgitab, et asjaolu, et korteriühistu tunnistab osa nõudest, ei vabasta kohut kohustusest kontrollida kogu nõude põhjendatust. Kohus peab veenduma, et avaldaja nõue maksete ümberarvutamise ja võlgnevuse puudumise kohta on põhjendatud kogu ulatuses, sõltumata sellest, et korteriühistu on osa nõudest tunnistanud. See on eriti oluline, kuna tegemist on hagita menetluses tuvastamisnõudega, mis puudutab võlasuhte olemasolu või selle puudumist. Seega tuleb kohtul lahendada asi sisuliselt kogu nõude ulatuses, hoolimata sellest, et puudutatud isik on osa nõudest tunnistanud. Kohus peab kontrollima kõiki asjaolusid ja andma hinnangu kogu võlgnevuse olemasolu või puudumise kohta. KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 võimaldab põhikirjaga ette näha teistsuguse jaotuse, kui see on mõistlik. KrtS § 40 lg 3 annab õiguse keelduda kulude kandmisest, kui nende nõudmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 6 ja § 7 sätestavad hea usu ja mõistlikkuse põhimõtted. Korteriomanikul on võimalik tugineda KrtS § 40 lg-le 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati, s.t tuginenud selle üldkoosoleku otsuse tühisusele KrtS § 29 lg 1 või TsÜS § 38 lg 2 järgi või esitanud kohtule nõude üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 järgi (vt. RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 14). Seega saab korteriomanik nõuda maksete ümberarvestamist kui: 1) kehtestatud maksed ei vasta seadusele või korteriühistu põhikirjale; 2) maksete arvestus rikub hea usu põhimõtet; 3) maksete jaotus ei ole mõistlik või kahjustab ülemääraselt korteriomaniku huve; või 4) majandamiskulude jaotus ei vasta tegelikule tarbimisele (kui see on põhikirjas ette nähtud). Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et avaldaja on korteriomandi nr XXX aadressil Narva linn, Vestervalli tn 6 omanik, seega on huvitatud isikuks, kes võib nõuda korteriühistust maksete ümberarvestamist ja võlgnevuse puudumise tuvastamist. Hoolduskulude osas

8(15)

2-22-14923 Avalduse kohaselt rakendas puudutatud isik alusetult 920,8 m2 suurust pindala maksete arvutamisel korteriomanikega, aga avaldaja KrtS § 40 lõike 1 alusel rakendas maksete arvutamisel 1273,3 m2 suurust pindala (kinnistusraamatu andmetel). Järelikult tugineb avaldaja sellele, et maksete arvestus ei vasta seadusele. KrtS § 40 lg 1 sätestab üldpõhimõtte, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. See tähendab, et vaikimisi on kulude jaotamise aluseks kaasomandi osa suurus, mis on kinnistusraamatus märgitud. KrtS § 40 lg 2 annab aga võimaluse sellest üldpõhimõttest kõrvale kalduda. See säte lubab korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel. Oluline on, et selline kokkulepe oleks mõistlik ega kahjustaks ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Avaldaja tugineb oma nõuetes kinnistusraamatus märgitud pindalale (1273,3 m2), samas kui puudutatud isik on kasutanud hoolduskulude arvestamisel 920,8 m2. Avaldaja leiab, et puudutatud isik on kohustatud korteriomanikele maksete arvutamisel kasutama pindala 1273,3 m2 (kinnistusraamatu andmetel). Avaldaja nõuded on esmapilgul põhjendatud KrtS § 40 lg 1 alusel, kuna ta tugineb kinnistusraamatus märgitud kaasomandi osa suurusele. Käesoleval juhul on menetlusosaliste esitatud arvutustest ja kuluarvestuse kohta käivatest otsustest nähtuvalt tegemist olukorraga, kus korteriomanikud ei kanna majandamiskulusid ainult vastavalt oma kaasomandiosa suurusele, vaid ka vastavalt sellele, kas korteriomandi koosseisus on eluruum või mitteeluruum. Tegemist on seega kõrvalekaldumisega seaduse üldreeglist, mistõttu tuleb hinnata, kas see kõrvalekaldumine on põhikirjaga ette nähtud ja arvestab korteriomanike kokkuleppe tingimusi. Korteriühistu põhikirja punkt 4.2.f) järgi lähtutakse jooksvate majandamis- ja teeninduskulude maksete suuruse kindlaksmääramisel korteriühistu liikme omandis oleva korteri üldpinna osast eluja mitteeluruumide üldpinnas (dtl. 43). Kohtu hinnangul võib sellist määratlust pigem mõista kaasomandi osa suurusele vastava arvestusena, sest säte ei nimeta, et elu- ja mitteeluruume koheldakse tariifide osas erinevalt. Kui asuda seisukohale, et säte annab aluse elu- ja mitteeluruumide erinevaks kohtlemiseks, peaks erinevate tariifide kehtestamise aluseks siiski olema üldkoosoleku otsus, mis põhikirja täpsustava sisu tõttu peaks olema vastu võetud põhikirja muutmist võimaldava kvoorumiga. Lisaks peab põhikirja muutmine/täpsustamine arvestama korteriomanike kokkuleppe tingimusi. KrtS § 40 lõikes 2 viidatud korteriomanike kokkuleppena saab mõista KrtS §-s 5 nimetatud eriomandi kokkulepet. Eriomandi kokkuleppe sõlmimise kohta kinnistusraamatus märkust ei ole. Ei ole välistatud eriomandi kokkuleppe sõlmimine ilma registrisse selle kohta kannet tegemata või sellesisulise otsuse vastu võtmine üldkoosolekul kokkuleppe jaoks vajaliku ehk 100%-lise häälteenamusega, tingimusel, et avaldaja on olnud kokkuleppe osaline või otsuse vastuvõtmise poolt. Sellist kokkulepet ega otsust kohtule esitatud ei ole. KrtS eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb juhul, kui korteriomanikud soovivad kulude jaotamisel oluliselt kõrvale kalduda seadusjärgsest regulatsioonist, kulude jaotus ette näha eriomandi kokkuleppes. Eriti oluline on seda teha juhul, kui korteriomandite esemeks on erineva otstarbega ruumid ja korteriomanike huvid sellest tulenevalt vastandlikud. 9(15)

2-22-14923 Eeltoodust tulenevalt võib teatud juhtudel ka korteriühistu üldkoosoleku otsus olla aluseks KrtS § 40 lõikest 1 kõrvale kaldumiseks, kuid otsuseid või kokkuleppeid, mis vastaksid KrtS § 40 lõike 2 tingimustele, ei ole kohtule esitatud. Puudutatud isik on esitanud kohtule arvutused ja selgitused tariifide kujunemise kohta, põhjendades, et antud juhul on majanduskulude tasumine eluruumide omanike jaoks soodsam. Kohus selgitab, et mõistlikkuse kriteerium on seaduses küll ette nähtud, kuid see ei asenda seaduses sätestatud muude nõuete täitmist, vaid on nõutav täiendavalt lisaks muule. Seega järeldab kohus, et KrtS § 40 lõikes 2 tingimustele vastavat alust sama sätte esimeses lõikes ettenähtust kõrvale kaldumiseks ei ole. Korteriühistu kokkulepe, et korteriühistu elu- ja mitteeluruume koheldakse tariifide osas erinevalt, ei ole korteriomanike kokkuleppeks, millele viitab KrtS § 40 lg

10(15)

2-22-14923 Kuigi KrtS § 21 lg 4 p 3 sätestab, et hääletusprotokolli kantakse vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed, ja KrtS § 21 lg 5 kohaselt on korteriomanike seisukohtade ärakirjad hääletusprotokolli lahutamatu lisa, ei ole otseselt viidatud mittetulundusühingute seaduse sätetele, mis nõuaksid osalejate nimekirja lisamist protokolli lahutamatu osana. Siiski on üldine hea tava ja läbipaistvuse põhimõte, et koosoleku protokollid sisaldavad piisavalt teavet otsuste vastuvõtmise seaduslikkuse kontrollimiseks. KrtS § 20 lg 1 viitab mittetulundusühingute seaduse (edaspidi MTÜS) sätetele, mis reguleerivad üldkoosolekuid. MTÜS kohaselt koostatakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimekiri, millele kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal olev liige või liikme esindaja (MTÜS § 21 lg 31). Üldkoosolek protokollitakse ning protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast (MTÜS § 21 lg 6). Üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda (MTÜS § 241 lg 1). Otsuse tühisusele ei saa tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat (MTÜS § 241 lg 3). Kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse, kuid nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest (MTÜS § 24 lg 1). Kohtu hinnangul on avaldaja väide üldkoosoleku protokolli puuduste kohta põhjendatud, kuid arvestades, et otsuse vastuvõtmisest on möödunud pikk aeg (21 aastat) ning otsust ei ole õigeaegselt vaidlustatud, ei pruugi nimetatud asjaolu olla piisav otsuse tühisuse tuvastamiseks. Kaasomanike kokkulepe (AÕS § 74 lg 1) Puudutatud isik väidab, et maksete arvutamisel on õigustatud kasutama väiksemat pindala, kuna osa korteriomanditest (M1, M2, M3) on erineva kasutusega (kaupluseruumid) ning korteriomandid nr XXX ja nr XXX on autonoomse gaasiküttega ning 03. juuni 2004 üldkoosoleku otsusega on kehtestatud erinev kord küttekulude jaotamiseks. Avaldaja väidab, et keskküttesüsteemist lahtiühendamiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, tuginedes AÕS § 74 lg 1-le, kuna tegemist on asja majandusliku otstarbe olulise muutmisega. Riigikohus leidis, et ühise küttesüsteemiga seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel ning neid tuleb kanda kõigil korteriomanikel ühiselt (RKTKM, 24.05.2023, 220-119460/71, p 21). AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Seega nõuab kaasomandis oleva asja võõrandamine, koormamine või oluliselt muutmine kõigi kaasomanike kokkulepet. Sätte eesmärk on kaitsta kaasomanikke nende nõusolekuta toimuva asja võõrandamise, koormamise ja olulise muutmise eest. Kaasomanike kokkulepe on vajalik nii asja kui ka selle majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks. Riigikohus leidis, et olulise muutmise hindamisel tuleb lähtuda konkreetsetest asjaoludest (RKTKo, 03. aprill 2019, 2-17-16823/64, p 11). Näited olulisest muutmisest: pööningu väljaehitamine (RKTKo, 03. aprill 2019 2-17-16823/64, p 11), ruumi majandusliku otstarbe muutmine (RKTKo, 03. aprill 2019, 2-17-16823/64, p 11), kandva seina avause tegemine (RKTKo, 27. märts 2015, 3-21-155-14, p 13). Riigikohus on leidnud, et parkla laiendamine ei ole üldjuhul oluline muutmine, kui 11(15)

2-22-14923 see ei muuda oluliselt maa majanduslikku otstarvet (RKTKo, 15. aprill 2015, 3-2-1-29-15, p 11-12), õhksoojuspumba paigaldamine ei ole oluline muutmine (RKTKm, 30. jaanuar 2019, 2-17-11887/61, p 14). Riigikohus leidis ka, et küttesüsteemi muutmine (nt elektriküttelt kaugküttele) ei ole oluline muutmine (RKTKo 22. aprill 2015, 3-2-1-31-15, p 10). Kohtu hinnangul on korteriomanditel M1, M2 ja M3 olemas sõltumatu veevarustuse-, kanalisatsiooni- ning küttesüsteem, mis ei ole seotud elamu teiste, analoogsete süsteemidega. Seetõttu ei ole korteriomandite M1, M2 ja M3 puhul kaupluseruumi keskküttesüsteemist lahtiühendamine käsitatav kaasomandis oleva asja olulise muutmisena AÕS § 74 lõike 1 mõttes. Samuti ei ole korteriomandite nr XXX ja XXX puhul küttesüsteemi muutmine kaugküttelt gaasiküttele käsitatav kaasomandis oleva asja olulise muutmisena AÕS § 74 lõike 1 mõttes. Seetõttu võis korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada nii kaupluseruumi keskküttesüsteemist lahtiühendamise kui ka korterite nr 3 ja 6 ülemineku kaugküttelt gaasiküttele. See võib olla aluseks edaspidisele küttekulude jaotuse muutmisele. Korteriomanike kokkuleppe (KrtS § 40 lg 2) Puudutatud isik käsitleb korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuseid kui korteriomanike kokkuleppeid, milles kohustuste jaotus ja nende tasumise kord halduskulude kandmisel erineb KrTS § 40 esimeses osas kehtestatud korrast. Puudutatud isik esitas kohtule kehtiva korteriühistu põhikirja vastavalt millise p.p.. f) p. 4.2. milles ühistu liikmed on kohustatud: tasuma regulaarselt – kord kuus, mitte hiljem juhatuse poolt sätestatud tähtajast ja suuruses maksed teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (soojavarustus, veevaristus, kanalisatsioon, gaas jne) vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud maksete jaotamise eeskirjadele. Seega on puuduatud isiku hinnangul määratletakse maja ülalpidamise tasumise kord korteriomanike üldkoosolekuga. Avaldaja ei nõustu puudutatud isiku vastuväitega ja esitas kohtule korteriühistu põhikirja, mis ei sätesta puudutatud isiku õigust kalduda kõrvale KrTS § 40 lg 1 kehtestatud majandamiskulude kandmise kohustusest jaotuse alustest ja tasumise korrast. KrtS § 40 lg 1 sätestab, et ettemakseid tehakse vastavalt kaasomandi osa suurusele. Kohus selgitab, et kinnistusraamatu andmed on olulised maksete arvutamisel, kuid KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriühistu põhikirjaga ette näha erineva kohustuste jaotuse aluse, kui see on mõistlik ja ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohtu hinnangul on puudutatud isiku viide KrtS § 40 lg 2-le põhjendatud, kuna see säte lubab põhikirjaga ette näha erineva kulude jaotuse. Kui korteriühistu põhikirjas on selline erand sätestatud ja see on mõistlik ning ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, siis on korteriühistul õigus seda rakendada. Riigikohtu praktika kohaselt, kui korteriomanik või tema õiguseellane on otsustanud enda eriomandi elamu ühisest küttesüsteemist lahti ühendada, ei vabasta see teda või tema õigusjärglast elamu soojusenergia kulude kandmisest ning asjaolu, et korteriomaniku isiklik soojusenergia tarbimine seetõttu väheneb, ei muuda olukorda hea usu põhimõtte vastaseks (VÕS § 6). Mh ei tulene hea usu põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha kõnealusele korteriomanikule erisusi elamu soojusenergia kulude kandmisel, kuid soovi korral võivad nad seda siiski teha (vt RKTKm 24.05.2023 nr 2-20-119460, p 23). Seadus võimaldab korteriomanikel kokku leppida tavapärasest erineva kulude jaotuse korras, sh küttesüsteemist lahti ühendatud korteri puhul. Selleks on kaks võimalust: korteriomanike kokkulepe (KrtS § 13) ning korteriühistu põhikirjas sätestatud erinev kulude jaotus (KrtS § 40 lg 2). Mõlemal 12(15)

2-22-14923 juhul peab arvestama hea usu põhimõtet ja teiste korteriomanike õigustatud huve. Kulude jaotuse muutmine on võimalik, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Riigikohus leidis ka, et saab KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud kaasomandiosa suuruse põhisest arvestusest sama KrtS § 40 lg 2 alusel kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga. Selleks, et korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab olema korteriühistu põhikirjas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ning milline on nende kulude arvestuse viis (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 16.1). Puudutatud isik viitab korteriühistu põhikirja punktile 4.2 f), mis sätestab, et maksete jaotamise eeskirjad määratakse üldkoosolekuga. See viitab võimalusele, et üldkoosoleku otsused on aluseks kulude jaotusele. Kohus on tuvastanud, et puudutatud isik esitas kohtule korteriühistu Puškini 20 põhikirja (dtl. 224229), kuid ei selgitanud, kuidas see on seotud kohtuvaidlusega avaldaja ja korteriühistu Vestervalli tn 6 vahel. Kuna tegemist on erinevate korteriühistutega (KrtS § 16 kohaselt on iga korteriühistu eraldi juriidiline isik), siis kohus loeb Puškini 20 korteriühistu põhikirja asjakohatuks tõendiks käesolevas vaidluses. Avaldaja poolt esitatud korteriühistu Vestervalli tn 6 põhikirja punkt 4.2.g) järgi on kommunaalmaksete suuruse määratlemise aluseks kütteks kuluva soojaenergia eest – köetava korteripinna suurus (dtl. 43-44). Kohus leiab, et põhikirja punkt 4.2.g) on kooskõlas KrtS § 40 lg 2 võimaldatud erandiga, kuna põhikirjas on konkreetselt määratletud, millise kulu osas erinev jaotus kehtib (kütteks kuluv soojaenergia) ning määratletud on ka arvestuse viis (köetava korteripinna suurus). Seega korteriühistu põhikiri sätestab õiguse kalduda kõrvale KrtS § 40 lg 1 kehtestatud majandamiskulude kandmise kohustuse jaotuse alustest kütteks kuluva soojaenergia osas. Samas leiab kohus, et korteriühistu põhikiri ei sätesta ega täpsusta puudutatud isiku õigust kalduda kõrvale KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud majandamiskulude jaotuse alustest ning tasumise korrast tsentraliseeritud kütteteenuse osas küttesüsteemi muutmise korral (s.o erinev kord küttetasu arvestamiseks). See puudutab olukorda, kus toimub kaupluseruumi keskküttesüsteemist lahtiühendamine või korteriomandite küttesüsteemi muutmine kaugküttelt gaasiküttele. Kohus selgitab, et KrtS § 40 lõike 2 kohaselt peab korteriühistu põhikirjas olema selgesõnaliselt ja konkreetselt sätestatud, millised kulud jaotatakse erinevalt seaduses ettenähtust ning kuidas toimub nende kulude arvestamine. Kohtu hinnangul ei saa korteriühistu põhikirja punktist 4.2.g) järeldada, et korteriühistul oleks õigus kõrvale kalduda KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud kulude jaotuse alustest kaupluseruumi keskküttesüsteemist lahtiühendamise ja/või korteriomandite küttesüsteemi muutmise korral. Põhikiri ei sisalda piisavalt täpseid ja konkreetseid sätteid (s.o erinev kord küttetasu arvestamiseks), mis määratleksid nimetatud kulude eriarvestuse alused ega nende arvestamise viisi, nagu seda eeldab KrtS § 40 lõige 2. Puudutatud isik käsitleb korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsuseid kui korteriomanike kokkuleppeid, mis võivad KrtS § 40 lg 2 alusel ette näha KrtS § 40 lg 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel. Kohus ei nõustu puudutatud isiku väitega.

13(15)

2-22-14923 KrtS eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb juhul, kui korteriomanikud soovivad kulude jaotamisel oluliselt kõrvale kalduda seadusjärgsest regulatsioonist, kulude jaotus ette näha eriomandi kokkuleppes. Eriti oluline on seda teha juhul, kui korteriomandite esemeks on erineva otstarbega ruumid ja korteriomanike huvid sellest tulenevalt vastandlikud. KrtS § 40 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 võimaldab sellest üldreeglist kõrvale kalduda, kuid seda ainult kahel tingimusel: 1) peab olema sõlmitud korteriomanike kokkulepe ning 2) erinev kohustuste jaotus peab olema fikseeritud korteriühistu põhikirjas. Seega on seadusandja selgelt eristanud korteriomanike kokkuleppe ja korteriühistu põhikirja kui kaks erinevat dokumenti, mis peavad mõlemad sisaldama vastavat regulatsiooni, et KrtS § 40 lg 1 sätestatust saaks kõrvale kalduda. Kohus leiab, et üldkoosoleku otsus üksi ei saa asendada korteriomanike kokkulepet ega käsitleda korteriomanike kokkulepetena KrtS § 40 lg 2 tähenduses. Seega puudutatud isiku käsitlus, mille kohaselt korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsused on samastatavad korteriomanike kokkulepetega, ei ole kooskõlas seadusega. KrtS § 40 lõikes 2 viidatud korteriomanike kokkuleppena saab mõista KrtS §-s 5 nimetatud eriomandi kokkulepet. Kuid eriomandi kokkuleppe sõlmimise kohta kinnistusraamatus märkust ei ole. Sellist kokkulepet kohtule esitatud ka ei ole. Kohus tuvastas, et korteriühistu põhikirjas ei ole sätestatud erikorda küttetasu arvestamiseks olukorras, kus kaupluseruum on keskküttesüsteemist lahti ühendatud ja/või korteriomandite küttesüsteemi on muudetud. Kuna sellist erisätet kehtivalt kehtestatud ei ole, tuleb küttetasu jaotamisel lähtuda kinnistusraamatus märgitud korteriomandite pindalast. Kinnistusraamatu andmetel on hoone kogupindala 1273,3 m2. Kuna puudutatud isik kasutab küttearvete koostamisel aluseks ebaõiget pindala — 755,8 m2, kuigi kinnistusraamatus on märgitud pindalaks 1273,3 m2 ning korteriühistu põhikiri ei sätesta puudutatud isiku õigust kalduda kõrvale KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud majandamiskulude jaotuse alustest ning tasumise korrast küttesüsteemi muutmise korral (s.o erinev kord küttetasu arvestamiseks), on avaldajal õigus nõuda küttekulude ümberarvestamist vastavalt õigele pindalale. Avaldaja arvutuse kohaselt kasutab puudutatud isik küttearvetel ebaõiget pinda 755,8 m2, kinnistusraamatus on märgitud pind 1273,3 m2. Avaldaja esitas oma arvutused kütte kulude kohta, mis on tehtud 1273,3 m2 alusel. 2023. ja 2024. aasta eest kohaldades pindala 755,8 m2 arvutas puudutatud isik avaldajale kütte eest 2282,34 euro. 2023. ja 2024. aasta eest kohaldades pindala 1273,3 m2 tasus avaldaja puudutatud isikule kütte eest 1396,58 eurot. Puudutatud isik leiab, et avaldajal on aastate 2023-2024 eest võlgnevus puudutatud isikule kütte eest summas 885,76 eurot (2282,34 — 1396,58). Korteriühistu esitas kohtule küttekulude arvestuse, lähtudes köetava pinna suurusest perioodide kaupa järgmiselt: 2003 – september 2022: 755,8 m2; oktoober 2022 – november 2023: 838,3 m2; oktoober 2023 – detsember 2024: 920,8 m2. Selle arvestuse alusel kujunes küttekulude summaks ajavahemikul 01.12.2022 kuni 31.12.2024 kokku 2488,16 eurot, millest avaldaja tasus 1397,03 eurot ning korteriühistu väitel jäi võlgnevuseks 1091,14 eurot. Kuna kohus leidis, et küttetasu jaotamisel tuleb lähtuda kinnistusraamatus märgitud korteriomandite kogupindalast (1273,3 m2), ei vasta korteriühistu esitatud arvestus tegelikkusele. Kohus nõustub avaldaja poolt esitatud arvutustega. 14(15)

2-22-14923 Kohus leiab, et küttekulude osas on avaldaja nõue põhjendatud ja tõendatud. Kohus loeb tuvastatuks, et seisuga 31. detsember 2024 puudub avaldajal võlgnevus korteriühistu ees summas 885,76 eurot küttekulude eest ajavahemikul augustist 2021 kuni detsembrini 2024. Korteriühistut tuleb kohustada tegema ümberarvestus avaldajalt nõutud küttekulude osas summas 885,76 eurot ajavahemiku august 2021 kuni detsember 2024 eest. Menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et käesolevas kohtuvaidluses, kus korteriühistu tunnistas osaliselt avaldaja nõuet ja avaldaja avaldus rahuldati täielikult, on õiglane jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Kooskõlas TsMS § 174 lg-tega 1 ja 2 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras, s.o eraldi määrusega peale kohtulahendi jõustumist. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Jõustumine ja täitmine TsMS § 617 lg 1 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse võtmata. Määruskaebuse esitamine TsMS § 617 lg 2 kohaselt võib kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta esitada määruskaebuse. Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik

15(15)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.