2-18-19381/28 - Täitmine - Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

Harju Maakohtule esitatud hagi kohaselt Harju Maakohtu menetluses oli tsiviilasi nr 2-10-36304, AS B (registrikood xxx, praegune AS T N) hagi OÜ R ja F E OÜ vastu 278 601,11 euro ja viivise saamiseks. Vastavalt Harju Maakohtu 29.07.2010.a. hagi tagamise määrusele kanti kinnistusraamatusse kohtulik hüpoteek summas 4 725 566, 01 krooni AS B kasuks. Kohtulik hüpoteek hakkas koormama F E OÜ-le kuulunud hoonestusõigust (registriosa nr xxx), mis koormas Tallinnas, XXX asuvat kinnistut (reg.-osa nr xxx). Hageja Raatuse Maja OÜ on praeguseks nii kinnistu kui ka hoonestusõiguse omanik. Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2012. a määrusega, tsiviilasjas nr 2-10-36304, kinnitati poolte kompromiss ja lõpetati kohtuasja menetlus. Kompromissimääruse p 9 järgi jäi hagi tagamise korras seatud hüpoteek tagama kompromissi täitmist AS B (praegune AS T N) kasuks. Kuna eelviidatud kohtulikku kompromissi võlgnik F E OÜ poolt ei täidetud, siis pöördus AS T N selle sundtäitmiseks ja kohtuliku hüpoteegi eseme sundrealiseerimiseks Tallinna kohtutäitur K Pi poole. Kohtutäitur K P menetles F E OÜ võlgnevusi täitemenetluses nr 025/2012/3422, kus asuti realiseerima võlgnik F E OÜ-le kuulunud hoonestusõigust, mis koormab Tallinnas, xxx asuvat kinnistut. Vastavat hoonestusõigust koormas kokku 3 kohtulikku hüpoteeki: AS T N (endine AS B), OÜ B ja R K AS-i kasuks seatud kohtulikud hüpoteegid. Kohtutäitur K P võõrandas hoonestusõiguse 12.09.2013.a. enampakkumisel, kusjuures selle hoonestusõiguse omandas sissenõudja ja I järjekoha hüpoteegipidaja AS T N. Ostusumma osas tehti tasaarvestus sissenõudja AS T N (ostja) nõudega võlgniku F E OÜ vastu. Lisan hagiavaldusele kohtutäitur K Pi koostatud 12.09.2013 enampakkumise akti. Kohtutäitur K Pi avalduste alusel on peale hoonestusõiguse sundmüüki kinnistusraamatust kustutatud OÜ B (II järjekoha hüpoteek) ja R K AS-i (III järjekoha hüpoteek) kasuks seatud kohtulikud hüpoteegid, kuid AS T N kasuks seatud kohtulik I järjekorra hüpoteek jäi AS T N avalduse alusel kustutamata. AS T N on võõrandanud 28.04.2015.a. lepingu alusel kohtuliku hüpoteegi edasi OÜ-le Laevastiku (kostja), kes on kantud kinnistusraamatusse uue (kohtuliku) hüpoteegipidajana. Kuivõrd hageja seisukohalt on kostja kasuks seatud kohtulik hüpoteek nö. tühi hüpoteek, sest see ei taga peale hoonestusõiguse sundrealiseerimist enam nõudeid, esitas hageja läbi kinnistuportaali avalduse kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks ja otse kostjale 03.12.2018.a. e-kirjaga taotluse vastava nõusoleku andmiseks. Hageja on saanud seepeale Tallinna kohtutäitur M Kult 05.12.2018.a. täitmisteate, mille kohaselt on kostja esitanud 30.11.2018.a. kohtutäiturile sundtäitmiseks kohtuliku hüpoteegi, mille kostja on omandanud 28.04.2015.a. lepingu alusel. Seega on kohtutäitur M K alustanud täiteasja nr 008/2018/2408 ja soovib realiseerida sama nõude katteks sama hoonestusõigust, mis on kord juba sundtäidetud kohtutäitur K. Pi poolt 12.09.2013.a. enampakkumise kaudu. Hageja taotleb algatatud täiteasja nr 008/2018/2408 lubamatuks tunnistamist, kuna hageja on seisukohal, et nõue on konkreetsest hoonestusõigusest juba rahuldatud ja sama kohtuliku hüpoteegi kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust sundrealiseerida. Samuti nõuab hageja kohtuliku hüpoteegi kustutamist, kuna sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude kaudu seda eesmärki ei saavuta. Kinnistusraamatu kanne on muutunud kohtuliku hüpoteegi kande osas ebaõigeks. Hageja leiab, et kohtutäitur K Pi poolt 12.09.2013 enampakkumisel müüdud hoonestusõiguse puhul loeti vastavalt TMS § 158 lg 3 lõppenuks toonasele sissenõudjale AS T N kuulunud kohtulik hüpoteek. Kohtutäitur K. Pi büroost on selgitatud kohtuliku hüpoteegi püsimajäämist sellega, et toonane sissenõudja AS T N esitas peale enampakkumist (12.09.2013.a.) kohtutäiturile dokumendi AS T N kasuks seatud kohtuliku hüpoteegi kehtima jäämiseks, millest tulenevalt ei kuulunud kinnistusraamatust kustutamisele reg.-osa nr xxx neljandasse jakku sisse kantud kohtulik hüpoteek summas 4 725 566,01 krooni AS B (praegune AS T N) kasuks. Käesoleval juhul on rakendunud TMS § 159 lg 1 reegel, mille kohaselt kinnistusraamatusse kantud õigus, mis kinnisasja müügiga lõpeks ja tuleks kinnistusraamatust kustutada, jääb püsima, kui õigustatud isik ja ostja selles

notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne avalduse esitamist õiguste kinnistusraamatust kustutamiseks. Kuivõrd sissenõudja AS T N oli kohtuliku hüpoteegi järgi õigustatud isik ja enampakkumisel hoonestusõiguse ostja samas isikus, siis esitas ta kohtutäitur K. Pile TMS § 159 lg 1 järgselt avalduse (sisuselt kokkulepe iseendaga), et kohtulik hüpoteek jääks kinnistusraamatusse püsima. Samas sätestab TMS § 159 lg 2, et § 159 lõikes 1 nimetatud juhul loetakse kokkulepet õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Seega tuleneb TMS § 158 ja 159 lg 2, et AS T N (õigustatud isik) nõue on hoonestusõigusest (kinnisasi) rahuldatud. See tähendab, et AS T N ega kostja (uus sissenõudja) ei saa enam pöörata nõuet (F E OÜ vastu) sama hoonestusõiguse vastu – õigustatud isiku nõue on sellest hoonestusõigusest juba rahuldatud. TMS § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud. Hageja on seisukohal, et on ka loomulik ja mõistetav, et sama nõuet ei saa samast hoonestusõigusest mitu korda rahuldada, st. et õigustatud isik ei saa mitu korda panna täitma sama kohtulikku hüpoteeki. Seadus seda ei võimalda ja seetõttu ongi juba teist korda sama kohtuliku hüpoteegi kaudu alustatud täitemenetlus lubamatu. Hageja on hoonestusõiguse omaja, kelle hoonestusõigust koormab kostja kasuks kinnistusraamatusse seatud kohtulik hüpoteek. Eelnevalt kirjeldatud asjaolusid arvestades riivab kohtulik hüpoteek hageja õigusi ja huve. Kohtulikku hüpoteek on sellisena nö. tühi õigus ja hoonestusõiguse omajal on õigus nõuda selle kustutamist, seda enam, et kostja on asunud oma õigusi kuritarvitama (pannud kohtuliku hüpoteegi juba teist korda sundtäitma). Hageja on seisukohal, et kujunenud olukorras on hoonestusõiguse omaja kohaseks õiguskaitsevahendiks hagi ebaõige kinnistusraamatu kande parandamiseks AÕS § 65 alusel. Hageja palub tunnistada lubamatuks täitemenetlus OÜ-le Raatuse Maja kuuluva hoonestusõiguse (registriosa nr xxx) suhtes, st tunnistada lubamatuks täiteasi nr 008/2018/2408 (kohtutäitur M K) ja kohustada OÜ Laevastiku andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, IV jakku, kande kustutamiseks.

p-is 28 tuvastanud (ref) „28. Eeltoodu alusel pooled ei vaidle hagi asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: ... - HÕ registriosa IV jaos on 1.järjekohal kanne kohtuliku hüpoteegi kohta 4 725 566,01 krooni AS T N kasuks 29.07.2010 kohtumääruse alusel (I kd, t lk 148). Tallinna notar T P poolt 28.04.2015 tõestatud lepingu alusel on AS T N loovutanud nõude ja kandnud kohtuliku hüpoteegi üle Laevastiku OÜ-le. Loovutatud nõude aluseks on OÜ R ja F E OÜ vahel Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2012 määrusega tsiviilasjas nr 2-10-36304 kinnitatud kompromiss. Nõude loovutamise aja seisuga on täitmata nõude osa suurus 88 561,44 eurot, mis on tagatud Harju Maakohtu 29.07.2013 määruse alusel tsiviilasjas nr 2-10-36304 HÕ-le seatud kohtuliku hüpoteegiga (II kd, t lk 27 jj). ...“ Kui vaadata hageja 27.12.2018 hagiavaldust, siis nähtub sellest, et hageja väidab järjekordselt, et on Hoonestusõiguse omanik ja taotleb kostjalt Hoonestusõigusel oleva kohtuliku hüpoteegi kustutamist ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamist, sest järjekordselt hageja väitel ei saa 2013 Täitemenetluse tulemusena tagada Hoonestusõigusel olev kohtulik hüpoteek nõudeid Hoonestusõiguse omaniku vastu. Hageja on küll lisanud 27.12.2018 hagiavaldusele juurde mõningaid täiendavaid tõendeid ja viiteid õigusaktidele, kuid hagi alus ja ese on üldjoontes kattuvad ehk hageja soovib vabaneda 2013 Täitemenetluse tõttu Hoonestusõigusel olevast kohtulikust hüpoteegist ja selle sundtäidetavusest. Asjaolu, et hageja jättis 2016 Otsuse aluseks olevas menetluses mõningad asjaolud tõendamata või õiguslikud seisukohad esitamata, ei anna hagejale õigust pöörduda samasisulise hagiga uuesti sama kostja vastu kohtusse. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi näol ei ole tegemist eriliigilise hagiga, vaid sisuliselt soovib hageja Hoonestusõigusele kantud kohtulikust hüpoteegist ja selle sundtäidetavusest vabaneda, millise küsimuse on maakohus juba lõplikult lahendanud 2016 Otsusega. TsMS § 457 lg 1 sätestab, et jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Nii TsMS § 371 lg 1 p-i 4 kui ka TsMS § 428 lg 1 p-i 2 kohaselt on keelatud menetleda asja, kus samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on menetluse lõpetanud jõustunud Eesti kohtu lahend või Eestis tunnustamisele kuuluv välisriigi kohtu lahend või vahekohtu otsus või jõustunud lahend kohtueelses menetluses, muu hulgas õiguskantsleri kinnitatud kokkulepe, mis välistab samas asjas uue kohtusse pöördumise. Kirjeldatud juhul on kohus TsMS § 423 lg 3 kohaselt kohustatud jätma hagi läbi vaatamata ja menetluse lõpetama. Ka sisu poolest on hageja hagi perspektiivitu, sest TMS § 159 lg 1 kohast võimalust jätta pärast müüki hüpoteegikanne ja seeläbi alles jäänud tagatud nõuded kehtima, on Riigikohus jaatanud ka nt 28.09.2011 otsuse nr 3-2-1-60-11 p-ides 18-19. Seega hageja TMS § 159 lg 2 tõlgendus ei ole õige isegi juhul, kui hageja saaks antud asjaolule käesoleva menetluse raames tugineda, ning ka seetõttu tuleks jätta hageja esitatud hagi käesolevas tsiviilasjas läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 1).

Asjas mittevaidlustatud asjaolude (TsMS § 231 lg 2 ja 4) ja poolte esitatud tõendite alusel loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: Harju Maakohtu menetluses oli tsiviilasi nr 2-10-36304, AS B (registrikood xxx, praegune AS T N) hagi OÜ R ja F E OÜ vastu 278 601,11 euro ja viivise saamiseks. Vastavalt Harju Maakohtu 29.07.2010.a. hagi tagamise määrusele kanti kinnistusraamatusse kohtulik hüpoteek summas 4 725 566, 01 krooni AS B kasuks. Kohtulik hüpoteek hakkas koormama F E OÜ-le kuulunud hoonestusõigust (registriosa nr xxx), mis koormas Tallinnas, XXX asuvat kinnistut (reg.-osa nr xxx. Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2012. a määrusega, tsiviilasjas nr 2-10-36304, kinnitati poolte kompromiss ja lõpetati kohtuasja menetlus. Kompromissimääruse p 9 järgi jäi hagi tagamise korras seatud hüpoteek tagama kompromissi täitmist AS B (praegune AS T N) kasuks (tlk 25-32). Kuna eelviidatud kohtulikku kompromissi võlgnik F E OÜ poolt ei täidetud, siis pöördus AS T N selle sundtäitmiseks ja kohtuliku hüpoteegi eseme sundrealiseerimiseks Tallinna kohtutäitur K Pi poole. Kohtutäitur K P võõrandas hoonestusõiguse 12.09.2013.a. enampakkumisel, kusjuures selle hoonestusõiguse omandas sissenõudja ja I järjekoha hüpoteegipidaja AS T N. Ostusumma osas tehti tasaarvestus sissenõudja AS T N (ostja) nõudega võlgniku F E OÜ vastu (tlk 35-50). Kohtutäitur K Pi avalduste alusel on peale hoonestusõiguse sundmüüki kinnistusraamatust kustutatud OÜ B (II järjekoha hüpoteek) ja R K AS-i (III järjekoha hüpoteek) kasuks seatud kohtulikud hüpoteegid, kuid AS T N kasuks seatud kohtulik I järjekorra hüpoteek jäi AS T N avalduse alusel kustutamata. AS T N on võõrandanud 28.04.2015.a. lepingu alusel nõude summas 88 561,44 eurot OÜ R ja F E OÜ vastu ja nimetatud nõude tagamiseks 29.07.2010 Harju Maakohtu kohtmääruse (tsiviilasjas nr 2-1036304) alusel hoonestusõigusele asukohaga xxx, Tallinn seatud hüpoteegi summas 4 725 466,01 krooni edasi OÜ-le Laevastiku (tlk 51-60), kes on kantud kinnistusraamatusse uue (kohtuliku) hüpoteegipidajana (tlk 86). Hageja Raatuse Maja OÜ on praeguseks nii kinnistu asukohaga xxx Tallinn kui ka hoonestusõiguse omanik (tlk 12-24). Hageja on saanud 05.12.2018 Tallinna kohtutäitur M Kult täitmisteate täiteasjas nr 008/2018/2408, mille kohaselt kostja on esitanud 30.11.2018 kohtutäiturile sundtäitmiseks Tallinna notar T P 28.04.2015 notariaalse leping nr xxx (tlk 62-63). Täiteasjas nr 008/2018/2408 on täitmisteate kohaselt sundtäitmisele esitatud hüpoteegiga tagatud nõue, mis koos täitemenetluse alustamise tasuga on kokku on 121 126,26 eurot ning täitedokumendiks on Tallinna notar T P 28.04.2015 notariaalne leping nr XXX (tlk 62-63). Hageja palub tunnistada lubamatuks täitemenetlus OÜ-le Raatuse Maja kuuluva hoonestusõiguse (registriosa nr xxx) suhtes, st tunnistada lubamatuks täiteasi nr 008/2018/2408 (kohtutäitur M K) ja kohustada OÜ Laevastiku andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, IV jakku, kande kustutamiseks. Hageja leiab, et AS T N nõue F E OÜ vastu on hoonestusõigusest rahuldatud ja see tähendab, et AS T N ega kostja (uus sissenõudja) ei saa enam pöörata nõuet F E OÜ vastu sama hoonestusõiguse vastu, sest õigustatud isiku nõue on sellest hoonestusõigusest juba rahuldatud. Kostja leiab, et hagi tuleks jätta läbi vaatamata, sest hageja on pöördunud kohtusse sama nõudega tsiviilasjas nr 2-15-6113 ja hageja ei saa pöörduda teistkordselt sama aluse ja esemega hagiga kohtusse. Lisaks leiab kostja, et hageja nõue on perspektiivitu, sest on lubatud TMS § 159 lg 1 kohaselt jätta pärast müüki hüpoteegikanne ja seeläbi alles jäänud tagatud nõuded kehtima. Kõigepealt võtab kohus seisukoha kostja poolt 03.12.2019 esitatud korduva taotluse osas jätta hagi läbi vaatamata. Kostja väidab, et maakohus on lahendanud hageja hagi kostja vastu sama eseme ja alusega tsiviilasjas nr 2-15-6113 Harju Maakohtu 18.03.2016 otsusega, mis jõustus 19.04.2016. Hageja ei saa pöörduda sama kostja (s.o. 2016 Otsuse menetluse käigus asendati kostjana AS T N kostjaga) vastu uuesti samasisulise nõudega. Hageja on seisukoha, et hageja ei ole kunagi varem esitanud hagi tunnistamaks lubamatuks täitemenetlust OÜ-le Raatuse Maja kuuluva hoonestusõiguse suhtes, st tunnistada lubamatuks täiteasi nr 008/2018/2408. Samuti leiab hageja, et hageja on

22.04.2015 Harju Maakohtule hagiavalduse esitanud xxx, Tallinn kinnistu omanikuna, mitte hoonestusõiguse omanikuna. Kohus jääb jätkuvalt oma seisukoha juurde, et kostja taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks tuleb jätta rahuldamata. Kohtu hinnangul tuleb teha vahet selles, kas hagi on OÜ Raatuse Maja poolt esitatud kinnistu asukohaga Tallinn, xxx omanikuna või nimetatud kinnistu hoonestusõiguse omanikuna. Käesolevas asjas on hagejaks OÜ Raatuse Maja ja kostjaks Laevastiku OÜ. Tsiviilasja nr 2-15-6113 poolteks olid OÜ Raatuse Maja ja xxx ning Laevastiku OÜ (alates 25.09.2015 kohtumäärusest) (tlk 112-118). Käesolevas tsiviilasjas hageja taotleb kui hoonestusõiguse omaja täiteasjas nr 008/2018/2408 sundtäitmise lubamatuks tunnistamist ja nõusoleku andmist kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 esitas hageja kui xxx Tallinn asuva kinnistu omanik kohtule hoonestusõiguse üleandmise ja kohtuliku hüpoteegi kustutamise nõude (tlk 131135). Harju Maakohtu 18.03.2016 vaheotsusega jäeti mõlemad haginõuded rahuldamata, kuna hoonestusõiguse omanikule langemise nõude kaudu ei ole võimalik kustutada hoonestusõigusel olevat hüpoteeki AÕS § 244 3 lg 1 p 1 tulenevalt (tlk 112-118). Seega ei ole kinnistu omanikul nö. otseõigust nõude hoonestusõigust koormava kohtuliku hüpoteegi kustutamist, selline õigus ja huvide puutumus on hoonestusõiguse omanikul. Harju Maakohus rahuldas 08.11.2017 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-6649 OÜ Raatuse Maja uuel alusel esitatud hagi hoonestusõiguse kinnisasja omanikule langemiseks ja OÜ Raatuse Maja sai seeläbi Tallinn, xxx kinnistut koormanud hoonestusõiguse omanikuks. Seega on käesolevas asjas esitatud hagi kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks uuel alusel, käesolevas asjas tugineb hageja asjaolule, et hageja on hoonestusõiguse omaja, kelle hoonestusõigust koormab kostja kasus kinnistusraamatusse seatud kohtulik hüpoteek. Lisaks sellele ei ole hageja kunagi esitanud kohtule TMS § 221 lg 1 järgi hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, seega ei ole kohtud varasemalt saanud kontrollida kas hoonestusõigusele seatud kohtuliku hüpoteegi sundtäitmine on õiguspärane. Kohus nendib, et teatavas mõttes on menetlused sarnased, kuid puudub siiski alus hagi läbivaatamata jätmiseks, mistõttu tuleb kostja taotlus jätta rahuldamata. Täitemenetluse seadustiku (edaspidi TMS) § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi eesmärk on täitedokumendi täidetavuse kõrvaldamine ja seda iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet (vt nt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 16). Hagi rahuldamise tagajärjena peab kohtutäitur TMS § 48 p 4 alusel täitemenetluse lõpetama. Käesoleval juhul algatati hageja suhtes täitemenetlus mitte tema kui isikliku võlgniku vastu, vaid hagejale kuuluvale hoonestusõigusele seatud hüpoteegi realiseerimiseks. Hageja taotleb algatatud täiteasja nr 008/2018/2408 lubamatuks tunnistamist, kuna hageja on seisukohal, et nõue on konkreetsest hoonestusõigusest juba rahuldatud ja sama kohtuliku hüpoteegi kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust sundrealiseerida. Samuti nõuab hageja kohtuliku hüpoteegi kustutamist, kuna sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude kaudu seda eesmärki ei saavuta. Kohtul tuleb järgnevalt analüüsida, kas kostjal saab olla olemas sundtäitmise aluseks olev nõue ja kas täitemenetluse läbiviimine hageja suhtes on õiguspärane. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kuna Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2012 määrusega tsiviilasjas nr 2-10-36304 kinnitatud kompromissi võlgnik F E OÜ poolt ei täidetud, siis pöördus AS T N nõude sundtäitmiseks ja kohtuliku hüpoteegi eseme sundrealiseerimiseks Tallinna kohtutäitur K P poole, kes võõrandas hoonestusõiguse 12.09.2013.a. enampakkumisel ning selle hoonestusõiguse omandas sissenõudja ja I järjekoha hüpoteegipidaja AS T N. Ostusumma osas

tehti tasaarvestus sissenõudja AS T N nõudega võlgniku F E OÜ vastu ning AS T N kasuks seatud kohtulik I järjekorra hüpoteek jäi AS T N avalduse alusel kustutamata. Riigikohus on asunud seisukohale, et hüpoteek ei anna kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolul hüpoteegipidajale abstraktset õigust täitemenetluses kinnisasi müüa, vaid seda saab AÕS § 325 lg-st ja § 352 lg-st tulenevalt teha üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Täitemenetlusese alustamiseks peab sissenõudja (hüpoteegipidaja) TMS § 23 lg 1 esimese lause järgi esitama täiteavalduse ja täitedokumendi. Hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu (Riigikohtu 28.09.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p. 17). Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta, st. täitemenetlust võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (Riigikohtu 25.04.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-15-8579, p 20). Käesoleva vaidluse keskne küsimus on TMS § 158 ja 159 kohaldamises. Nimelt TMS § 158 lg 1 kohaselt kinnisasja täitemenetluses müügil korral jäävad püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. TMS § 158 lg 2 kohaselt kui kinnisasi müüakse mitme erineval järjekohal oleva nõude täitmiseks, lähtutakse õiguste püsimajäämisel eespool olevast nõudest. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. TMS § 159 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud õigus, mis kinnisasja müügiga lõpeks ja tuleks kinnistusraatust kustutada, jääb püsima kui õigustatud isik ja ostja selles notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne avalduse esitamist õiguste kinnistusaamatust kustutamiseks. TsMS § 159 lg 2 kohaselt käesolevas lõikes 1 nimetatud juhul loetakse kokkulepet õigustatud isiku nõude rahuldamiseks. Kohus leiab, et TMS § 158 lg 3 ja TMS § 159 lg 2 tulenevalt on AS T N nõue, mida tagas hoonestusõigusele asukohaga Tallinn, xxx seatud hüpoteek, hoonestusõiguse asukohaga Tallinn, xxx enampakkumisel müügiga rahuldatud ja seega lõppenud. Kohtu hinnangul kinnisasja omandaja ja hüpoteegipidaja saavad kokku leppida, et hüpoteek jääb endiselt hüpoteegipidaja nõuet tagama (seda ei kustutata) näiteks juhul, kui kinnisasja omandaja ei soovi enampakkumise raames täita raha maksmisega hüpoteegipidaja nõuet. Sellise kokkuleppe sõlmimise korral loetakse võlgniku vastu alustatud täitemenetluses, et hüpoteegipidajast võlausaldaja nõue on enampakkumisel võõrandatud kinnisasja arvel rahuldatud ja võlgnikul ei tule enam seda kohustust hüpoteegipidajale täita. Seega võib kinnisasja omandaja kokkuleppel võlausaldajaga (hüpoteegipidajaga) võtta üle võlgniku kohustuse VÕS § 175 lg 1 järgi ja pooled lepivad kokku, et selle kohustuse täitmise tagamiseks jääb kinnisasjale seatud hüpoteek püsima. Praeguses asjas on aga AS TF N olles ise sissenõudjaks omandanud täitemenetluses läbi viidud enampakkumisel xxx Tallinn asuvat kinnistut koormava hoonestusõiguse ja ostusumma osas tehti tasaarvestus sissenõudja AS T N (ostja) nõudega võlgniku F E OÜ vastu. Seega ei ole AS T N hoonestusõiguse omandajana üle võtnud võlgniku F E OÜ kohustust VÕS § 175 lg 1 järgi, vaid F E OÜ kohustus AS T N ees on täidetud enampakkumisel saadud hoonestusõiguse ostusumma arvelt. Kuna käesoleval juhul oli hoonestusõiguse sundmüügi puhul kohtuliku hüpoteegi omaniku ja hoonestusõiguse enampakkumisel ostja näol tegemist sama isikuga AS T N näol, siis oli ostjal võimalik TsMS § 159 lg 1 korras esitada kohtutäiturile avaldus (kokkulepe) kohtuliku hüpoteegi säilitamiseks kinnistusraamatus, kuid sealjuures rakendus kohe TMS § 159 lg 2, mille kohaselt kokkulepe (avaldus) loetakse õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Seega võis küll kohtulik hüpoteek hoonestusõigusele asukohaga Tallinn, xxx jääda püsima, kuid AS T N ei saa F E OÜ vastu olevat nõuet sisse nõuda enam hoonestusõigusele seatud hüpoteegi sundrealiseerimise kaudu. Kohtu hinnangul ei saa olla seaduse mõttega kooskõlas olukord, milles sissenõudja

omandab enampakkumisel kinnisasja ja olles ise nii hüpoteegipidaja kui enampakkumisel kinnisasja ostja, esitab avalduse kohtuliku hüpoteegi kustutamata jätmiseks ja seejärel võõrandab enampakkumisel rahuldamata jäänud nõude ja seda tagava hüpoteegi kolmandale isikule, kes hakkab uuesti sama hüpoteegiga tagatud nõuet sundtäitma. Kohus nõustub hagejaga, et sama kohtuliku hüpoteegi kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust sundrealiseerida. Kohus leiab, et kuna kostja on esitanud sundtäitmisele nõude F E OÜ vastu ning kohus on eelnevalt tuvastanud, et AS T N nõue F E OÜ vastu on lõppenud, siis puudub kostjal ka sundtäitmisele esitatud nõue. Kohtu hinnangul, et saa pidada 28.04.2016 AS T N ja Laevastiku OÜ vahel sõlmitud nõude loovutamist kehtivaks, kuivõrd loovutatava nõude eelduseks on loovutatava nõude olemasolu ja kui selline nõue puudub, ei saa toimuda ka selle loovutamist. Seega on kostjale AS T N poolt loovutatud nõue, mida tegelikult ei ole olemas. Eeltoodust tulenevalt ei saa kostjal olla F E OÜ vastu sundtäidetavat nõuet ning sundtäitmine täiteasjas nr 008/2018/2408 tuleb lubamatuks tunnistada. Kohus märgib, et kuna AÕS ei näe ette omaniku kohtulikku hüpoteeki, sest AÕS § 363 lg 2 näeb ette, et kohtuliku hüpoteegiga on tagatud kohtulahendi alusel rahuldatud nõue, siis tegelikult ei oleks tohtinud kinnistusraamatupidaja pärast xxx Tallinn asuva hoonestusõiguse sundmüüki jätta xxx, Tallinn asuvat hoonestusõigust koormama kohtuliku hüpoteegiga, vaid oleks tulnud muuta hüpoteegi sisu ja kanda AÕS § 248 tähenduses kinnistusraamatusse omanikuhüpoteek. Seda, et AS T N on soovinud kinnistusraamatusse kanda pigem omanikuhüpoteeki, kinnitab tolleaegse AS T N esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp e-kiri kohtutäitur K P büroo kohtutäituri abilisele T K, milles Tarmo Repp viitab TsMS § 388 lg-le 6 ja leiab, et antud juhul on tegemist analoogse situatsiooniga, kuna omanik ja hüpoteegipidaja langevad kokku ja seega saab omanik hüpoteegi alati vajadusel ära kustutada (tlk 181). Hageja on esitanud ka nõude kohustada kostjat andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, IV jakku, kande kustutamiseks AÕS § 65 alusel. AÕS § 65 lg 1 kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Käesoleval juhul on hagejale kuuluval kinnistul asukohaga xxx, Tallinn asuv hoonestusõigus koormatud tsiviilasjas 2-10-36404 seatud hüpoteegiga. Kohus on tuvastanud, et AS-l T N hüpoteegiga tagatud nõue F E OÜ vastu on hoonestusõiguse asukohaga Tallinn, xxx enampakkumisel müügiga rahuldatud ja seega lõppenud. Seega kostjal hagejale kuuluval hoonestusõigusel hüpoteegiga tagatud nõue F E OÜ vastu puudub. Riigikohus on asunud seisukohale, et kuna hüpoteegi realiseerimine on keelatud nõudeta, võimaldab AÕS § 349 lg 1 koormatud kinnisaja igakordsel omanikul nõude hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud. Kui hüpoteegipidaja on selle sätte järgi kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks, saab tema nõusoleku TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega (Riigikohtu 05.11.2008 nr 3-21-104-08, p.13). Seega saab kinnisasja omanik nõuda hüpoteegi kustutamist, kui see ei taga ühtegi nõuet ja koormab kinnisasja tarbetult. Käesoleval juhul hagejale kuuluval xxx, Tallinn asuval hoonestusõigusel asuv kohtulik hüpoteek ei taga ühtegi kostja nõuet ja kinnistusraamatu kanne on seetõttu ebaõige ning täidetud eeldused TsÜS § 65 lg 1 alusel kinnistusraamatud kande parandamiseks nagu hageja seda ka hagis nõudnud on. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 1 ja lg 2 p 3 kohasel on kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajalik hüpoteegipidaja ehk praegusel juhul kostja nõusolek. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustakse nõusolekut andma. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude kostja poolt tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks ja kohustab kostjat andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, IV jakku, kande kustutamiseks. Kohus määrab asendada kostja nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks TsÜS § 68 lg 5 mõttes kohtuotsusega.