1.OÜ Raatuse Maja (hageja) esitas 26. detsembril 2018 Harju Maakohtule Laevastiku OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus tunnistada täitemenetluse täiteasjas nr 008/2018/2408 lubamatuks ja
2-18-19381 kohustada kostjat andma nõusolek registriosa nr 18751501 IV jakku kantud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks. Hageja väitel oli Harju Maakohtu menetluses tsiviilasjas nr 2-10-36304 Aktsiaseltsi Baltifalt (kehtiv ärinimi Aktsiaselts TREF Nord) hagi Osaühingu Räga ja Facio Ehituse OÜ vastu 278 601 euro 11 sendi ja viivise saamiseks. Harju Maakohus tagas 29. juuli 2010. a määrusega hagi ja kandis kinnistusraamatusse Aktsiaseltsi TREF Nord kasuks kohtuliku hüpoteegi summaga 4 725 566 krooni 1 sent, mis koormas Facio Ehituse OÜ-le kuulunud hoonestusõigust Tallinnas Paldiski mnt 125 asuval kinnisasjal (hoonestusõigus). Tallinna Ringkonnakohus kinnitas 19. juuni 2012. a määrusega samas tsiviilasjas menetlusosaliste kompromissi, mille järgi kohustusid Osaühing Räga ja Facio Ehituse OÜ tasuma Aktsiaseltsile TREF Nord 256 317 eurot 5 senti, kusjuures hagi tagamise korras seatud hüpoteek jäi tagama kompromissimääruse täitmist. Facio Ehituse OÜ ei täitnud kompromissimäärust, mistõttu nõudis Aktsiaselts TREF Nord selle sundtäitmist. Kohtutäitur realiseeris hüpoteegi ja võõrandas hoonestusõiguse enampakkumisel. Hoonestusõiguse omandas Aktsiaselts TREF Nord, kes oli ühtlasi sissenõudja ning kes tasaarvestas enda nõude Facio Ehituse OÜ vastu Facio Ehituse OÜ ostuhinna tasumise nõudega. Pärast hoonestusõiguse võõrandamist jäi Aktsiaseltsi TREF Nord kasuks seatud hüpoteek tema enda avalduse alusel hoonestusõigust edasi koormama. Aktsiaselts TREF Nord võõrandas 28. aprilli 2015. a lepinguga (loovutamisleping) hüpoteegi kostjale. Kostja kanti uue hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse. Praeguseks on hageja nii kinnisasja omanik kui ka hoonestusõiguse omaja. Kuna hüpoteek ei taganud ühtegi nõuet, esitas hageja hüpoteegi kustutamise avalduse ja palus kostjal anda selleks vastav nõusolek. Kostja esitas kohtutäiturile avalduse loovutamislepingust tuleneva nõude sundtäitmiseks ning soovis realiseerida hoonestusõigust sama nõude katteks, mille teine kohtutäitur on kord juba sundtäitnud. Sundtäitmine tuleb tunnistada lubamatuks, sest selle aluseks olev nõue on rahuldatud ning sama kohtuliku hüpoteegi kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust võõrandada. Hoonestusõiguse enampakkumisel müümisega lõppes Aktsiaseltsile TREF Nord kuulunud kohtulik hüpoteek täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 3 järgi. TMS § 159 lg 1 kohaselt jäi aga hüpoteek kokkuleppe tõttu edasi püsima. TMS § 159 lg 2 näeb ette, et sellisel juhul loetakse kokkulepet õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Aktsiaselts TREF Nord oli samal ajal nii õigustatud isik kui ka ostja TMS § 159 lg 1 tähenduses. Seda arvestades on Aktsiaseltsi TREF Nord nõue lõppenud ning hoonestusõigusele seatud hüpoteek ei taga enam ühtegi nõuet. Kinnistusraamatu kanne on muutunud kohtuliku hüpoteegi kande osas ebaõigeks ja see tuleb asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 järgi kustutada.
2.Kostja vaidles hagile vastu, paludes jätta see läbi vaatamata või rahuldamata. Hageja ei saa pöörduda teist korda sama aluse ja esemega hagiga kohtusse, hagi on ilmselgelt perspektiivitu ja see tuleb jätta läbi vaatamata. Maakohus lahendas 18. märtsi 2016. a otsusega tsiviilasjas nr 2-15-6113 sama eseme ja alusega hagi kostja vastu. Kohtuotsus jõustus 19. aprillil 2016. Hageja palus tsiviilasjas nr 2-15-6113 kanda hoonestusõiguse enda nimele ja hüpoteegi kustutada. Hageja tugines sellele, et ta on hoonestusõiguse omaja ning et hüpoteegikanne on ebaõige ja hüpoteek ei saa tagada nõudeid uue hoonestusõiguse omaja vastu. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Praeguses tsiviilasjas tugineb hageja samuti sellele, et ta on hoonestusõiguse omaja ning et hüpoteegikanne on ebaõige ja tuleb kustutada. Hageja on lisanud hagiavaldusele uusi tõendeid ja viiteid õigusaktidele, kuid hagi alus ja ese on üldjoontes sama. Hageja on esitanud küll sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi, kuid tegemist ei ole eriliigilise hagiga. Sisuliselt soovib hageja hoonestusõigusele seatud kohtulikust hüpoteegist ja selle sundtäitmisest vabaneda. Selle küsimuse on maakohus juba lõplikult lahendanud.
2(11)
2-18-19381 Hagi ei ole perspektiivne ka sisuliselt. Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et TMS § 159 lg 1 järgi on võimalus jätta pärast müüki hüpoteegikanne ja seeläbi alles jäänud tagatud nõuded kehtima. Hageja tõlgendab TMS § 159 lg-t 2 vääralt.
3.Harju Maakohus jättis 3. jaanuari 2020. a otsusega rahuldamata kostja taotluse jätta hagi läbi vaatamata, rahuldas hagi, tunnistas sundtäitmise täiteasjas lubamatuks ja kohustas kostjat andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi kande kustutamiseks ning asendas nõusoleku kohtuotsusega. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda. Maakohus leidis, et hagi läbi vaatamata jätmiseks pole alust. Vahet tuleb teha sellel, kas hageja on hagi esitanud kinnisasja omanikuna või seda koormava hoonestusõiguse omajana. Praeguses asjas on hageja OÜ Raatuse Maja ja kostja Laevastiku OÜ. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 olid pooled OÜ Raatuse Maja, Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ning Laevastiku OÜ. Praeguses tsiviilasjas taotleb hageja kui hoonestusõiguse omaja täiteasja nr 008/2018/2408 sundtäitmise lubamatuks tunnistamist ja nõusoleku andmist kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 esitas hageja kui kinnisasja omanik kohtule hoonestusõiguse üleandmise ja kohtuliku hüpoteegi kustutamise nõude. Harju Maakohus jättis 18. märtsi 2016. a vaheotsusega mõlemad haginõuded rahuldamata, kuna hoonestusõiguse omanikule langemise nõude kaudu ei ole võimalik kustutada hoonestusõigusel olevat hüpoteeki AÕS § 2443 lg 1 p-st 1 tulenevalt. Seega ei ole kinnisasja omanikul n-ö otseõigust nõuda hoonestusõigust koormava kohtuliku hüpoteegi kustutamist. Selline õigus ja huvi on hoonestusõiguse omajal. Harju Maakohus rahuldas 8. novembri 2017. a otsusega tsiviilasjas nr 2-16-6649 hageja uuel alusel esitatud hagi hoonestusõiguse kinnisasja omanikule langemiseks ja hageja sai seeläbi kinnisasja koormava hoonestusõiguse omajaks. Seega on praeguses asjas esitatud hagi kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks uuel alusel – hageja tugineb asjaolule, et ta on hoonestusõiguse omaja, kelle hoonestusõigust koormab kostja kasuks kinnistusraamatusse kantud kohtulik hüpoteek. Lisaks eelnevale ei ole hageja kunagi esitanud kohtule TMS § 221 lg 1 järgi hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, seega ei ole kohtud saanud varem kontrollida, kas hoonestusõigusele seatud kohtuliku hüpoteegi sundtäitmine on õiguspärane. Menetlused on sarnased, kuid see ei anna alust jätta hagi läbi vaatamata. Aktsiaseltsi TREF Nord nõue, mida tagas hoonestusõigusele seatud hüpoteek, on TMS § 158 lg 3 ja TMS § 159 lg 2 järgi hoonestusõiguse enampakkumisel müümisega rahuldatud ja seega lõppenud. Võlgnik võib TMS § 221 lg 1 kohaselt esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Praegusel juhul algatati hageja vastu täitemenetlus talle kuuluvale hoonestusõigusele seatud hüpoteegi realiseerimiseks, mitte tema kui isikliku võlgniku vastu. Riigikohus on asunud seisukohale, et hüpoteek ei anna kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolul hüpoteegipidajale abstraktset õigust täitemenetluses kinnisasi müüa, vaid seda saab AÕS §-st 325 ja §-st 352 tulenevalt teha üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Täitemenetluse alustamiseks peab sissenõudja (hüpoteegipidaja) TMS § 23 lg 1 esimese lause järgi esitama täitmisavalduse ja täitedokumendi. Hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu. Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta, st täitemenetlust võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda. TMS § 159 lg 1 kohaselt saavad kinnisasja omandaja ja hüpoteegipidaja kokku leppida, et hüpoteek jääb hüpoteegipidaja nõuet tagama (seda ei kustutata) näiteks juhul, kui kinnisasja omandaja ei soovi enampakkumise raames täita raha maksmisega hüpoteegipidaja nõuet. Sellise kokkuleppe sõlmimise korral loetakse TMS § 159 lg 2 järgi võlgniku vastu alustatud täitemenetluses, et hüpoteegipidajast 3(11)
2-18-19381 võlausaldaja nõue on enampakkumisel võõrandatud kinnisasja arvel rahuldatud ja võlgnikul ei tule enam seda kohustust hüpoteegipidajale täita. Seega võib kinnisasja omandaja kokkuleppel võlausaldajaga (hüpoteegipidajaga) võtta üle võlgniku kohustuse võlaõigusseaduse (VÕS) § 175 lg 1 järgi ja pooled lepivad kokku, et selle kohustuse täitmise tagamiseks jääb kinnisasjale seatud hüpoteek püsima. Praeguses asjas oli Aktsiaselts TREF Nord nii sissenõudja kui ka omandaja ning ostusumma osas tehti tasaarvestus sissenõudja Aktsiaseltsi TREF Nord nõudega võlgniku Facio Ehituse OÜ vastu. Seega ei ole Aktsiaselts TREF Nord hoonestusõiguse omandajana üle võtnud võlgniku Facio Ehituse OÜ kohustust VÕS § 175 lg 1 järgi, vaid Facio Ehituse OÜ kohustus Aktsiaseltsi TREF Nord ees on täidetud enampakkumisel saadud hoonestusõiguse ostusumma arvel. Kuna kohtuliku hüpoteegi pidaja ja hoonestusõiguse ostja oli sama isik (Aktsiaselts TREF Nord), siis oli ostjal võimalik TMS § 159 lg 1 korras esitada kohtutäiturile avaldus (kokkulepe) kohtuliku hüpoteegi allesjätmiseks kinnistusraamatusse, kuid sealjuures rakendus TMS § 159 lg 2, mille kohaselt kokkulepe (avaldus) loetakse õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Seega võis hüpoteek jääda hoonestusõigusele püsima, kuid Aktsiaselts TREF Nord ei saa Facio Ehituse OÜ vastu olevat nõuet enam sisse nõuda hoonestusõigusele seatud hüpoteegi sundrealiseerimise kaudu. Seaduse mõttega ei saa olla kooskõlas olukord, milles sissenõudja omandab enampakkumisel kinnisasja, olles ise nii hüpoteegipidaja kui ka enampakkumisel kinnisasja ostja, esitab avalduse kohtuliku hüpoteegi kustutamata jätmiseks ning võõrandab seejärel enampakkumisel rahuldamata jäänud nõude ja seda tagava hüpoteegi kolmandale isikule, kes hakkab uuesti sama hüpoteegiga tagatud nõuet sundtäitma. Sama kohtuliku hüpoteegi kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust täitemenetluses müüa. Kuna Aktsiaseltsi TREF Nord nõue Facio Ehituse OÜ vastu on lõppenud, ei ole ka kostjal sundtäidetavat nõuet. Aktsiaselts TREF Nord ja Laevastiku OÜ vahel sõlmitud loovutamislepingut ei saa pidada kehtivaks, kuivõrd loovutatava nõude eeldus on loovutatava nõude olemasolu. Kui selline nõue puudub, ei saa seda ka loovutada. Seega loovutas Aktsiaselts TREF Nord kostjale nõude, mida tegelikult ei ole. Eelnevat arvestades tuleb sundtäitmine täiteasjas nr 008/2018/2408 tunnistada lubamatuks. Hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi kande kustutamiseks tuleb AÕS § 65 alusel rahuldada, sest kostjal ei ole hüpoteegiga tagatud nõuet. Riigikohus on asunud seisukohale, et kuna hüpoteegi realiseerimine nõudeta on keelatud, võimaldab AÕS § 349 lg 1 koormatud kinnisaja igakordsel omanikul nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või kui nõuet ei ole tekkinud. Kui hüpoteegipidaja on selle sätte järgi kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks, saab tema nõusoleku tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega. Seega saab kinnisasja omanik nõuda hüpoteegi kustutamist, kui see ei taga ühtegi nõuet ja koormab kinnisasja tarbetult. Praegusel juhul ei taga hoonestusõigusele seatud kohtulik hüpoteek ühtegi kostja nõuet ja kinnistusraamatu kanne on seetõttu ebaõige. Seega on täidetud AÕS § 65 lg-s 1 sätestatud eeldused kinnistusraamatu kande parandamiseks. Kohus kohustab kostjat andma nõusoleku kohtuliku hüpoteegi kande kustutamiseks. Kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 järgi kostja nõusolekut.
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ja teha uus lahend, millega jätta hagi läbi vaatamata või rahuldamata. Alternatiivselt palus kostja saata asja uueks arutamiseks maakohtule. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. 4(11)
2-18-19381 Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 19. aprilli 2021. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muutis ja täiendas osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuli maakohtul pärast hagi menetlusse võtmist kontrollida, kas tsiviilasjas menetluse lõpetamiseks on tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg 1 p 2 järgi alust. Seda on maakohus kontrollinud, viitamata siiski vastavale sättele. Maakohtul polnud alust hüpoteegi kustutamise nõude osas menetlust lõpetada. Iseenesest on õige kostja väide, et hageja on esitanud praeguses kohtuasjas kostja vastu teist korda suures osas samadele asjaoludele tuginedes sama nõude. Hageja taotles nii 22. aprillil 2015 kui ka praeguses asjas esitatud hagis kostjalt nõusolekut hoonestusõigust koormava hüpoteegi kustutamiseks. Seega esitas hageja sama kostja vastu praeguses asjas sama nõude. Samuti tõi hageja mõlemas kohtuasjas esile, et hoonestusõigust koormava hüpoteegiga tagatud nõue on 2013. aastal läbi viidud sundtäitmise raames toimunud hoonestusõiguse enampakkumise tulemusena rahuldatud. Seega on selles osas ka hagi alus sama. Erisus on aga asjaolu, et 22. aprilli 2015. a hagi esitamise ajal oli hageja küll Tallinnas Paldiski mnt 125 asuva kinnisasja omanik, kuid hageja ei olnud kantud hoonestusõiguse omajana veel kinnistusraamatusse. Hageja esitas eelmises vaidluses hoonestusõiguse omaja (Paldiski mnt Kinnisvara OÜ) vastu nõude hoonestusõiguse üleandmiseks, st alles taotles selles kohtuasjas hoonestusõiguse omajaks saamist, kuid maakohus jättis hageja nõude rahuldamata. Hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamise korral saab aga hüpoteegi kustutamist nõuda AÕS § 349 lg 1 alusel üksnes koormatud kinnisasja omanik. Seega esitas hageja 22. aprillil 2015 hagi ennatlikult olukorras, kus ta ei olnud veel hüpoteegiga koormatud hoonestusõiguse omaja. Praeguses menetluses tugines aga hageja täiendavalt asjaolule, et ta on vahepeal lisaks kinnisasjale omandanud ka seda koormava hoonestusõiguse. Seega tõi hageja esile uue asjaolu. Kuna AÕS § 349 lg 1 järgi saab hüpoteegi kustutamist nõuda koormatud kinnisasja, s.o praegusel juhul hoonestusõiguse omaja, on hageja esile toodud asjaolu nõuete samasuse hindamisel oluline ning annab alust järeldada, et hagi ei ole esitatud samadel asjaoludel, s.o samal alusel TsMS § 428 lg 1 p 2 tähenduses. Eeltoodud järeldust ei muuda ka kostja arusaam, et 18. märtsil 2016 hoonestusõiguse eelmise omaniku suhtes tsiviilasjas nr 2-15-6113 tehtud otsus peab kehtima TsMS § 460 lg 3 järgi ka hageja kui hoonestusõiguse uue omaja suhtes. Iseenesest kehtib jõustunud kohtuotsus TsMS § 460 lg 1 esimese lause järgi ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Kui üldjuhul ei kehti otsus TsMS § 460 lg 2 järgi menetlusosalise õigusjärglase suhtes, kes on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest, siis koormatud kinnisasja võõrandamise puhul hüpoteegist tulenevat nõuet käsitlev otsus kehtib TsMS § 460 lg 3 järgi õigusjärglase suhtes ka siis, kui õigusjärglane ei olnud teadlik hagi esitamisest. Praegusel juhul ei ole aga hoonestusõiguse omaja esitanud tsiviilasjas nr 2-15-6113 hüpoteegipidaja vastu nõuet hüpoteegi kustutamiseks. Toona esitas hageja hoonestusõiguse omaja vastu hagi hoonestusõiguse üleandmiseks ning kostja vastu hagi hüpoteegi kustutamiseks. Kuigi selle menetluse osalised olid kinnisasja omanik, hoonestusõiguse omaja ja hüpoteegipidaja, ei ole kohus selles asjas lahendanud toonase hoonestusõiguse omaja nõuet hüpoteegipidaja vastu, mistõttu ei saa selles asjas tehtud otsus tuua hagejale hoonestusõiguse omaja õigusjärglasena kaasa hüpoteegi kustutamise nõude aspektist mingeid õiguslikke tagajärgi. Eeltoodut arvestades ei olnud maakohtul alust lõpetada hüpoteegi kustutamise nõude osas menetlust ning maakohus asus põhjendatult lahendama hageja nõuet sisuliselt. 5(11)
2-18-19381 Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud maakohtul alust lõpetada hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude osas menetlust ka TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel ega jätta hageja seda nõuet perspektiivituse tõttu TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata. Praegusel juhul alustas kostja hüpoteegi realiseerimiseks sundtäitmist ning kostja ei ole pöördunud kohtu poole TMS § 2 lg 1 p-s 1 nimetatud täitedokumendi, s.o tsiviilasjas jõustunud kohtulahendi saamiseks. Kostja alustas täitemenetlust, tuginedes notariaalselt tõestatud kokkuleppele, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks TMS § 2 lg 1 p 19 tähenduses. Samuti ei ole hageja esitanud varem kostja vastu vaidlusaluse sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõuet. Seega ei ole kohus seni kontrollinud, kas kostjal on õigus nõuda talle 28. aprilli 2015. a lepingu alusel loovutatud nõude täitmist hüpoteegi arvel, ja hagejal on õigus esitada selle kontrollimiseks sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi. Kuna hageja ei ole varem sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi TMS § 221 alusel kohtule esitanud, ei saa olla tegemist olukorraga, kus hageja on esitanud sama kostja vastu sama nõude (hagieseme) TsMS § 428 lg 1 p 2 tähenduses. Seega ei olnud maakohtul alust selle nõude menetlust lõpetada. Samuti ei olnud maakohtul alust pidada hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõuet TsMS § 423 lg 2 p 2 tähenduses perspektiivituks ega jätta seda nõuet seetõttu läbi vaatamata põhjusel, et hagejal ei olnud enam õigust tugineda TMS § 221 lg-s 1 sätestatud nõude rahuldamise vastuväitele. Iseenesest on õige kostja väide, et hageja taotleb sundtäitmise lubamatuks tunnistamist samal põhjusel, mille alusel ta taotles 2015. aastal hüpoteegi kustutamist, s.o põhjusel, et hüpoteegiga tagatud nõue on 2013. aastal täitemenetluses toimunud enampakkumise tulemusena rahuldatud. Seega on pooled varem hüpoteegi kustutamise üle vaielnud, kuid ringkonnakohtu hinnangul ei saanud hageja toona oma nõuet kostja vastu menetluslikult tõhusalt maksma panna, sest hüpoteegi kustutamist oleks AÕS § 349 lg 1 järgi saanud nõuda hoonestusõiguse omaja, kuid hageja ei olnud toonase kohtuvaidluse ajal veel hoonestusõiguse omajana kinnistusraamatusse kantud. Seega ei saanud kohus võtta toona hoonestusõiguse omaja hüpoteegi kustutamise nõude ning selle aluseks oleva asjaolu – nõude rahuldamise – kohta lahendis seisukohta ega ole seda ka teinud. Maakohus asus vaidlust lahendades põhjendatult seisukohale, et TMS § 158 lg 3 ja § 159 lg 2 alusel on hüpoteegiga tagatud nõue hoonestusõiguse enampakkumise raames sissenõudjale võõrandamisega rahuldatud, sest sissenõudja esitas avalduse jätta hüpoteek püsima. Ringkonnakohus nõustus selles osas maakohtu põhjendustega ega korranud neid TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt. Kui kinnisasi, sh hoonestusõigus müüakse täitemenetluses, loetakse TMS § 158 lg 3 teise lause järgi lõppenuks kinnistusraamatusse kantud sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. Sellest tulenevalt peab kohtutäitur TMS § 160 lg 1 alusel üldjuhul esitama kinnistusosakonnale avalduse vastava õiguse kinnistusraamatust kustutamiseks. Üksnes juhul, kui õigustatud isik ja ostja selles notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne avalduse esitamist õiguste kinnistusraamatust kustutamiseks, jääb vastav õigus TMS § 159 lg 1 järgi püsima, kuid sellisel juhul loetakse vastavat kokkulepet TMS § 159 lg 2 järgi õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Seega võib küll täitemenetluses kinnisasja võõrandamise järel jääda hüpoteegipidaja kasuks seatud hüpoteek kehtima, kuid sellega tagatud nõue loetakse rahuldatuks. Kuna praegusel juhul omandas toonane hüpoteegipidaja ja täitemenetlusega ühinenud sissenõudja Aktsiaselts TREF Nord enampakkumisel hoonestusõiguse ja taotles nii õigustatud isiku kui ka ostjana hüpoteegi püsima jäämist ja hüpoteek jäi kinnistusraamatusse seetõttu kehtima, luges maakohus TMS § 159 lg 2 alusel õigesti Aktsiaseltsile TREF Nord Tallinna Ringkonnakohtu 19. juuni 2012. a kompromissi määrusest tsiviilasjas nr 2-10-36304 tuleneva nõude täielikult rahuldatuks.
6(11)
2-18-19381 Lisaks juhtis ringkonnakohus tähelepanu sellele, et hüpoteek võib olla jäänud enampakkumise järel kustutamata ekslikult, sest asja materjalidest ei nähtu Aktsiaseltsi TREF Nord notariaalselt tõestatud avaldust jätta hüpoteek püsima. Sellele ei ole aga pooled vaidluses tuginenud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse ja maakohtu otsuse tühistada ning teha uus lahend, millega jätta hagi läbi vaatamata või rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks maa- või ringkonnakohtule. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei saa hageja pöörduda teist korda sama aluse ja esemega hagiga kohtusse. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et juba varasemas menetluses on hageja tuginenud sellele, et on saanud hoonestusõiguse omanikuks hoonestusõiguse omanikule langemise kaudu. Ei saa olla nii, et sama hagiga saab tulla uuesti kohtusse, kui hageja lisab üksnes täiendavaid tõendeid ja õiguslikke põhjendusi. Eelmine otsus kehtib hagejale TsMS § 460 lg 3 alusel. Kohtud pole võrrelnud õigesti varasema ja praeguse asja asjaolusid ja nõudeid. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi pole mingi eriliiki hagi, vaid sisuliselt soovib hageja hoonestusõigusele kantud kohtulikust hüpoteegist ja selle sundtäidetavusest vabaneda, mille maakohus on juba varem lahendanud. Hagi on ilmselgelt perspektiivitu (TsMS § 423 lg 2 p 1). TMS § 159 lg 1 võimaldab hüpoteegi kande kinnistusraamatusse alles jätta ja TMS § 159 lg 2 ei väära hüpoteegi hilisemat realiseerimise õigust.
8.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
10.Kostja leiab kassatsioonkaebuses, et hageja pöördus kohtusse hagiga, mille ese ja alus on sama mis tsiviilasjas nr 2-15-6113. Riigikohus nõustub ringkonnakohtu põhjendusega, et tegemist pole praeguse asja puhul sama eseme ja alusega hagiga. Hageja ei olnud 22. aprillil 2015 hagi esitades (tsiviilasi nr 2-15-6113) hüpoteegiga koormatud hoonestusõiguse omaja. Praeguses menetluses tugines hageja aga asjaolule, et ta on omandanud kinnisasjale lisaks ka seda koormava hoonestusõiguse. Seega tugines hageja uuele asjaolule. Õige on ka see, et tsiviilasjas nr 2-15-6113 ei lahendanud kohus toonase hoonestusõiguse omaja nõuet hüpoteegipidaja vastu, mistõttu ei saa tehtud lahend tuua hagejale hoonestusõiguse omaja õigusjärglasena hüpoteegi kustutamise nõude aspektist kaasa õiguslikke tagajärgi. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu põhjendusega ka selles, et praegustel asjaoludel polnud alust jätta sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi läbi vaatamata. Seega on kohtud teinud põhjendatult käesolevas asjas sisulised lahendid.
11.Kostja ei nõustu kohtute käsitlusega TMS § 159 tõlgendamisest ning leiab, et TMS § 159 lg 1 võimaldab hüpoteegikande peale hoonestusõiguse sundenampakkumisel võõrandamist kinnistusraamatusse alles jätta, ning TMS § 159 lg 2 ei väära hüpoteegi hilisemat realiseerimise õigust. Selle kohta märgib Riigikohus järgmist.
7(11)
2-18-19381
12.AÕS § 241 lg 4 järgi kohaldatakse hoonestusõigusele kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui kinnisasi või hoonestusõigus müüakse täitemenetluses, loetakse TMS § 158 lg 3 teise lause järgi lõppenuks ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. Seega tuleb üldjuhul kohtutäituril esitada avaldused ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ja keelumärke ning lõppevate õiguste kustutamiseks viivitamata pärast kogu ostuhinna tasumist (TMS § 160 lg 1). TMS § 158 lg 3 teise lause järgi loetakse lõppenuks hüpoteek, mis tagas sissenõudja nõuet. Hüpoteegi lõppemine ei tähenda aga seda, et võlaõiguslik nõue, mis jääb täitemenetluses kinnisasja müügi tulemusel osaliselt rahuldamata, rahuldamata osas lõpeks. Võlaõiguslik nõue võlgniku vastu jääb ka täitemenetluse järel rahuldamata osas alles, kuid pole pärast hüpoteegiga koormatud kinnisasja müüki enam hüpoteegiga tagatud.
13.Kuigi üldjuhul lõpeb enampakkumisel pakkumise parimaks tunnistamisega see õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks täitemenetlus läbi viidi (TMS § 158 lg 3 teine lause), võib vastav õigus jääda erandina püsima, kui ostjaga sõlmitakse sellekohane kokkulepe (TMS § 159) (vt nt Riigikohtu
16.märtsi 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-9046/10, p 14; 28. jaanuari 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-6210/26, p 14; 28. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 19). TMS § 159 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud õigus, mis kinnisasja müügiga lõpeks ja tuleks kinnistusraamatust kustutada, jääb püsima, kui õigustatud isik ja ostja selles notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne avalduse esitamist õiguste kinnistusraamatust kustutamiseks. TMS § 159 lg 2 järgi loetakse § 159 lg-s 1 nimetatud juhul kokkulepet õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Nimetatud paragrahvist tuleneb seega, et õigustatud isik ja ostja võivad notariaalselt tõestatud lepinguga kokku leppida, et TMS § 158 lg-s 3 nimetatud õigus, mis muidu lõpeks ja tuleks kinnistusraamatust kustutada, jääb õigustatud isiku ja ostja kokkuleppel püsima. Kui õigustatud isik ja ostja lepivad õiguse püsima jäämises notariaalselt tõestatud vormis kokku ja esitavad sellekohase kokkuleppe kohtutäiturile, kes esitab selle omakorda kinnistusosakonnale, jääb hüpoteek senisel järjekohal püsima. Nagu märgitud, loetakse TMS § 159 lg 2 järgi TMS § 159 lg 1 järgset kokkulepet õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. TMS § 159 lg-t 2 tuleb tõlgendada selliselt, et kuna kokkulepet loetakse õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast, lõpevad õigustatud isiku ja ostja kokkuleppega varasemad tagatiskokkulepped (AÕS § 346 lg 2), kui kinnisasja omandaja ja hüpoteegipidaja ei lepi kokku teisiti. Hüpoteek jääb sellisel juhul küll püsima, kuid ei taga enam nõuet, mille rahuldamiseks sissenõue kinnisasjale (hoonestusõigusele) pöörati. Seega selleks, et kinnistule (hoonestusõigusele) püsima jääv hüpoteek tagaks ka edaspidi mingit nõuet, tuleks see eraldi kokku leppida – selleks tuleks sõlmida uus tagatiskokkulepe. Tagatiskokkulepe peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 346 lg 2). Samas on ekslik kohtute järeldus, nagu tuleneks TMS § 159 lg-st 2, et rahuldatuks ja lõppenuks loetakse võlaõiguslik nõue senise võlgniku vastu ka osas, milles seda kinnisasja (praegusel juhul hoonestusõiguse) müügitulemi arvel ei rahuldata. Võlaõiguslik nõue jääb kehtima osas, milles seda ei rahuldata. Seejuures pole välistatud, et ostja kinnisasja (hoonestusõiguse) omandajana võtab võlgniku kohustuse üle VÕS § 175 alusel. Selleks peaks aga ostja ja õigustatud isik võlgniku kohustuse ülevõtmises sõnaselgelt kokku leppima.
14.TMS § 159 kohaldub ka juhul, kui kinnisasja (käesoleva vaidluse kontekstis hoonestusõiguse) ostab täitemenetluses õigustatud isik (sissenõudja, hüpoteegipidaja) ise – st ostja ja hüpoteegipidaja on sama isik. Sellisel juhul võib hüpoteegipidaja TMS § 159 lg 1 järgi esitada ühepoolse avalduse, et hüpoteek jääks püsima. Avaldus peab olema notariaalselt tõestatud vormis. Sellisel juhul hakkab täitemenetluses omandatav kinnisasi kuuluma samale isikule, kellele kuulub ka hüpoteek, st hüpoteek muutub omanikuhüpoteegiks. Hüpoteek säilitab oma senise järjekoha kinnistusraamatus. Sarnaselt 8(11)
2-18-19381 otsuse p-s 13 märgitule tuleneb TMS § 159 lg-st 2, et senised tagatiskokkulepped lõpevad. Samas võib senine hüpoteegipidaja, kes omandab täitemenetluses kinnisasja (praegusel juhul hoonestusõiguse), määrata uue ühepoolse notariaalselt tõestatud tehinguga, et hüpoteegiga on tagatud mingid võlaõiguslikud nõuded, mh ka nõue, mille täitmiseks täitemenetlus läbi viidi ja mis jäi senises täitemenetluses rahuldamata. Kirjeldatud juhul tuleb siiski arvestada, et tulenevalt AÕS § 354 lg-st 1 ei või omanikuhüpoteegi korral koormatud kinnisasja omanik nõuda oma nõude rahuldamiseks sundtäitmist. Pärast hüpoteegi loovutamist või kinnisasja (hoonestusõiguse) võõrandamist ei ole tagatud nõude maksmapanek aga välistatud. Samuti ei ole välistatud, et pärast hüpoteegi loovutamist või kinnisasja (hoonestusõiguse) võõrandamist või koos vastava käsutusega sõlmivad hüpoteegipidaja ja uus kinnisasja omanik või hoonestusõiguse omaja uue tagatiskokkuleppe, millega lepitakse kokku, milliseid nõudeid hüpoteek tagab.
15.Asja materjalidest tulenevalt on Tallinnas Paldiski mnt 125 asuva kinnisasja omanik alates
14.maist 2013 hageja. Sel ajal koormas kinnisasja FACIO EHITUSE Aktsiaseltsi kasuks seatud hoonestusõigus. Hoonestusõigusele seadis Harju Maakohus 29. juuli 2010. a kohtumäärusega (tsiviilasjas nr 2-10-36304) Aktsiaseltsi TREF Nord kasuks kohtuliku hüpoteegi. Tsiviilasjas nr 2-10-36304 Tallinna Ringkonnakohtu 19. juuni 2012. a määrusega kinnitatud kompromissist tulenevalt jäi kohtulik hüpoteek tagama kompromissist tulenevat 256 317 euro 5 sendi suurust nõuet Osaühingu Räga ja Facio Ehituse OÜ vastu (kompromissi p 9). Võlgnikud ei täitnud kompromissi, mistõttu alustas kohtutäitur sissenõudja avalduse alusel nõude rahuldamiseks täitemenetlust ning müüs 12. septembril 2013 sundenampakkumisel hoonestusõiguse. Hoonestusõiguse omandas enampakkumisel Aktsiaselts TREF Nord kui sissenõudja/hüpoteegipidaja, kusjuures ostuhind 191 108 eurot 55 senti tasaarvestati sissenõudja nõudega. Asja materjalidest tulenevalt tegi Aktsiaselts TREF Nord digitaalallkirjastatud avalduse hüpoteegi püsima jäämiseks. Kohtutäituri avalduse alusel kanti Aktsiaselts TREF Nord hoonestusõiguse omajana kinnistusraamatusse
28.oktoobril 2013. Kinnistusraamatu andmetel oli alates 30. detsembrist 2014 hoonestusõiguse omajaks Paldiski mnt Kinnisvara OÜ. 28. aprilli 2015. a notariaalselt tõestatud lepinguga loovutas Aktsiaselts TREF Nord kostjale nõude, mis tulenes tsiviilasjas nr 2-10-36304 kinnitatud kompromissist. Lepingu p 1.1.1 järgi oli 28. aprilli 2015. a seisuga nõude suurus 88 561 eurot 44 senti. Samuti loovutas Aktsiaselts TREF Nord lepingu järgi kostjale ka tsiviilasjas nr 2-10-36304 seatud kohtuliku hüpoteegi, mis jäi kompromissimäärusest tulenevalt tagama Aktsiaseltsi TREF Nord nõuet. 14. novembril 2018 sai hoonestusõiguse omajaks hageja, kuna kohtumenetluses rahuldati hageja nõue hoonestusõiguse tagasilangemiseks kinnisasja omanikule (hagejale). Kostja alustas seejärel loovutatud nõude rahuldamiseks ja hüpoteegi realiseerimiseks täitemenetlust. Käesolevas menetluses tugines hageja sellele, et hüpoteegikanne on ebaõige ning tuleks seetõttu AÕS § 65 lg 1 alusel kustutada. Hageja tugines ka sellele, et hüpoteek, mille realiseerimiseks kostja täitemenetlust alustas, ei taga mitte ühtegi nõuet ning tuleks seetõttu kustutada. Õiguslikult võiks sellise nõude alus olla AÕS § 349 lg 1. Kohtu ette toodud asjaoludest nähtuvalt omandas 2013. aastal toimunud sundenampakkumisel hoonestusõiguse hüpoteegipidaja/sissenõudja, kes tasaarvestas oma kohtulikust kompromissist tuleneva nõude hoonestusõiguse ostuhinna tasumise kohustusega 191 108 euro 55 sendi ulatuses. Samuti esitas sissenõudja täiturile digitaalselt allkirjastatud avalduse, et kohtulik hüpoteek jääks TMS § 159 lg-st 1 tulenevalt püsima. Nagu eespool märgitud, on TMS § 159 lg-st 1 tulenevalt võimalik hüpoteegi püsima jäämine ka siis, kui kinnisasja (praegusel juhul hoonestusõiguse) omandab täitemenetluses hüpoteegipidaja/sissenõudja ise. Samas tuleb selleks esitada hüpoteegipidajal/kinnisasja või hoonestusõiguse omandajal täiturile notariaalselt tõestatud vormis ühepoolne avaldus jätta hüpoteek 9(11)
2-18-19381 püsima. Kuna TMS § 159 lg-st 2 tulenevalt senised tagatiskokkulepped lõpevad, siis ilma notariaalselt tõestatud tehinguta, milles määratakse kindlaks, milliseid nõudeid tagab püsima jääv hüpoteek, ei taga hüpoteek enam ühtegi nõuet. Praegusel juhul ei ole Aktsiaselts TREF Nord esitanud täiturile notariaalselt tõestatud vormis avaldust jätta hüpoteek püsima. Asja materjalidest tulenevalt on täiturile esitatud digitaalselt allkirjastatud avaldus. Kuna avalduse esitamisel ei ole järgitud TMS § 159 lg-s 1 sätestatud vormi, on see TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt tühine. Kuna TMS § 159 lg-s 1 sätestatud vormikohast avaldust täiturile ei esitatud, ei saanud hüpoteek hoonestusõiguse müümise järel ka püsima jääda, vaid lõppes seaduse alusel (TMS § 158 lg 3 teine lause). Seega tulnuks täituril esitada TMS § 160 lg 1 järgi avaldus ka Aktsiaseltsi TREF Nord kasuks seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks. Vaatamata sellele jäi hoonestusõiguse registriossa kantud hüpoteek kinnistusraamatust kustutamata. Seega muutus kinnistusraamatus olev hüpoteegikanne ebaõigeks. Praegusel juhul ei ole menetluses tuginetud ka sellele, et pärast täitemenetlust oleks omandaja ajal, mil talle kuulus nii hoonestusõigus kui ka seda koormav hüpoteek, määranud ühepoolse notariaalselt tõestatud avaldusega kindlaks, et hüpoteek tagab mingit nõuet, või oleks sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis uus tagatiskokkulepe hoonestusõiguse omaja ja hüpoteegipidaja vahel. Selliseid asjaolusid ei nähtu ka asja materjalidest. Seega ei taga seaduse alusel lõppenud, kuid kinnistusraamatust kustutamata jäänud hüpoteek pärast täitemenetluse toimumist mistahes nõudeid. Sõltumata sellest, et hüpoteegikannet ei kustutatud, lõppes hüpoteek seaduse alusel. Hüpoteegipidaja/sissenõudja Aktsiaselts TREF Nord on siiski loovutanud notariaalselt tõestatud lepinguga kohtuliku hüpoteegi ja kompromissist tuleneva täitmata nõude kostjale. Kuna hüpoteek oli lõppenud, ei saanud kostja hüpoteeki tehinguliselt omandada, sest hüpoteegi tehinguline omandamine eeldab seda, et hüpoteek, mida omandatakse, eksisteerib, st ei ole lõppenud. Iseenesest on AÕS § 561 lg 1 järgi võimalik omandada hüpoteek heauskselt ka juhul, kui kinnistusraamatusse kantud hüpoteek on lõppenud ja kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Nii sätestab AÕS § 561 lg 1, et kui isik omandab tehinguga kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kuigi kostja võis omandada hüpoteegi heauskselt, ei ole võimalik tagatiskokkulepet heauskselt omandada. Eeltoodut arvestades ei taga hoonestusõigusele seatud hüpoteek ühtegi nõuet, mistõttu on hageja kui hoonestusõiguse omaja õigustatud nõudma AÕS § 349 lg 1 alusel hüpoteegi kustutamist. Kuna hüpoteek ei taga ühtegi nõuet, ei saa sellise hüpoteegi alusel nõuda ka sundtäitmise talumist ning täitemenetlus tuleb tunnistada lubamatuks (TMS § 221 lg 1). Seega on maakohus lõppkokkuvõttes hagi õigesti rahuldanud, sundtäitmise lubamatuks tunnistanud ja kohustanud kostjat andma nõusoleku kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks.
16.Hageja lisas kassatsioonkaebuse vastusele uue tõendi (kirjavahetuse täituriga). TsMS § 688 lg 5 sätestab, et Riigikohus ei kogu ega uuri tõendeid, välja arvatud juhul, kui tõend esitatakse ringkonnakohtu menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõendamiseks. Kuna hageja ei soovinud tõendada ringkonnakohtu menetlusnormi olulist rikkumist, keeldub Riigikohus tõendi vastuvõtmisest.
17.Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kassatsiooniastme menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka Riigikohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. 10(11)
2-18-19381
18.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse kaebuselt tasutud kautsjon tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg 21 ja kuni
31.detsembrini 2021 kehtinud TsMS § 149 lg 4 teise lause järgi riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.