Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Reena Nieländer
Otsuse tegemise aeg ja koht
19. aprill 2021. a, Tallinn
Kohtuasja number
2-18-19381
Kohtuasi
OÜ Raatuse Maja hagi Laevastiku OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 3. jaanuari 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Laevastiku OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
308 018 eurot 71 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja) OÜ Raatuse Maja (registrikood 11775129), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul Kostja (apellant) Laevastiku OÜ (registrikood 12778294), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 30. märtsi 2021. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 3. jaanuari 2020. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
2.Jätta Laevastiku OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud Laevastiku OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-18-19381 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Raatuse Maja (hageja) esitas 25. detsembril 2018 Harju Maakohtule Laevastiku OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus tunnistada täitemenetluse täiteasjas nr 008/2018/2408 lubamatuks ja kohustada kostjat andma nõusolek registriosa nr 18751501 IV jakku kantud kohtuliku hüpoteegi kande kustutamiseks. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt oli Harju Maakohtu menetluses tsiviilasjas nr 2-10-36304 Aktsiaseltsi Baltifalt (kehtiv ärinimi Aktsiaselts TREF Nord) hagi Osaühingu Räga ja Facio Ehituse OÜ vastu 278 601 euro 11 sendi ja viivise saamiseks. Harju Maakohus tagas 29. juuli 2010. a määrusega hagi ja kandis kinnistusraamatusse Aktsiaseltsi TREF Nord kasuks kohtuliku hüpoteegi summaga 4 725 566 krooni 1 sent, mis koormas Facio Ehituse OÜ-le kuulunud hoonestusõigust Tallinnas Paldiski mnt 125 asuval kinnisasjal (hoonestusõigus). Tallinna Ringkonnakohus kinnitas 19. juuni 2012. a määrusega samas tsiviilasjas menetlusosaliste kompromissi, mille järgi kohustusid Osaühing Räga ja Facio Ehituse OÜ tasuma Aktsiaseltsile TREF Nord 256 317 eurot 5 senti, kusjuures hagi tagamise korras seatud hüpoteek jäi tagama kompromissmääruse täitmist. Facio Ehituse OÜ ei täitnud kompromissmäärust, mistõttu nõudis Aktsiaselts TREF Nord selle sundtäitmist. Kohtutäitur realiseeris hüpoteegi ja võõrandas hoonestusõiguse enampakkumisel. Hoonestusõiguse omandas Aktsiaselts TREF Nord, kes oli ühtlasi sissenõudja ning kes tasaarvestas enda nõude Facio Ehituse OÜ vastu Facio Ehituse OÜ ostuhinna tasumise nõudega. Pärast hoonestusõiguse võõrandamist jäi Aktsiaseltsi TREF Nord kasuks seatud hüpoteek tema enda avalduse alusel hoonestusõigust edasi koormama. Aktsiaselts TREF Nord võõrandas 28. aprilli 2015. a. lepinguga (loovutamisleping) hüpoteegi kostjale. Kostja kanti uue hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse. Praeguseks on hageja nii kinnisasja kui ka hoonestusõiguse omanik. Kuna hüpoteek ei taganud ühtegi nõuet, esitas hageja avalduse hüpoteegi kustutamiseks ja palus kostjal anda selleks vastav nõusolek. Kostja esitas kohtutäiturile avalduse loovutamislepingust tuleneva nõude sundtäitmiseks ning soovis realiseerida hoonestusõigust sama nõude katteks, mis on kord juba teise kohtutäituri poolt sundtäidetud. Sundtäitmine tuleb tunnistada lubamatuks, sest selle aluseks olev nõue on rahuldatud ning sama kohtuliku hüpoteegi kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust realiseerida. Hoonestusõiguse enampakkumisel müümisega lõppes Aktsiaseltsile TREF Nord kuulunud kohtulik hüpoteek täitemenetluse seadustiku (TMS) 158 lg 3 järgi. Vastavalt TMS § 159 lg-le 1 jäi aga hüpoteek kokkuleppe tõttu edasi püsima. TMS § 159 lg 3 näeb ette, et sellisel juhul loetakse kokkulepet õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Aktsiaselts TREF Nord oli samal ajal nii õigustatud isik kui ka ostja TMS § 159 lg 1 tähenduses. Seda arvestades on Aktsiaseltsi TREF Nord nõue lõppenud ning hoonestusõigusele seatud hüpoteek ei taga enam ühtegi nõuet.
2-18-19381 Kinnistusraamatu kanne on muutunud kohtuliku hüpoteegi kande osas ebaõigeks ja see tuleb AÕS § 65 järgi kustutada. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata või rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja ei saa pöörduda teist korda sama aluse ja eseme hagiga kohtusse, hagi on ilmselgelt perspektiivitu ja see tuleb jätta läbi vaatamata. Maakohus lahendas 18. märtsi 2016. a otsusega tsiviilasjas nr 2-15-6113 sama eseme ja alusega hagi kostja vastu. Kohtuotsus jõustus 19. aprillil 2016. Hageja palus tsiviilasjas nr 2-15-6113 hoonestusõiguse enda nimele kandmist ja hüpoteegi kustutamist. Hageja tugines sellele, et ta on hoonestusõiguse omanik, ning et hüpoteegikanne on ebaõige ja hüpoteek ei saa tagada nõudeid uue hoonestusõiguse omaniku vastu. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Praeguses tsiviilasjas tugineb hageja samuti sellele, et ta on hoonestusõiguse omanik, ning et hüpoteegikanne on ebaõige ja tuleb kustutada. Hageja on lisanud hagiavaldusele täiendavaid tõendeid ja viiteid õigusaktidele, kuid hagi alus ja ese on üldjoontes sama. Hageja on esitanud küll sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi, kuid tegemist ei ole eriliigilise hagiga. Sisuliselt soovib hageja hoonestusõigusele seatud kohtulikust hüpoteegist ja selle sundtäitmisest vabaneda. Selle küsimuse on maakohus juba lõplikult lahendanud. Hagi ei ole perspektiivne ka sisuliselt. Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et TMS § 159 lg 1 järgi on võimalus jätta pärast müüki hüpoteegikanne ja seeläbi alles jäänud tagatud nõuded kehtima. Hageja tõlgendab TMS § 159 lg-t 2 vääralt. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 3. jaanuari 2020. a otsusega kostja taotluse hagi läbi vaatamata jätmiseks rahuldamata ja rahuldas hagi. Maakohus tunnistas sundtäitmise lubamatuks, kohustas kostjat andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi kande kustutamiseks ja asendas selle kohtuotsusega. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud. -
-
-
-
Harju Maakohtu menetluses tsiviilasjas nr 2-10-36304 oli Aktsiaseltsi TREF Nord hagi Osaühingu Räga ja Facio Ehituse OÜ vastu 278 601 euro 11 sendi ja viivise saamiseks; Aktsiaseltsi TREF Nord kasuks kanti Harju Maakohtu 29. juuli 2010. a määruse alusel Facio Ehituse OÜ-le kuulunud Tallinnas Paldiski mnt 125 asuvat kinnisasja koormavale hoonestusõigusele kohtulik hüpoteek summaga 4 725 566 krooni 1 sent; Tallinna Ringkonnakohus kinnitas 19. juuni 2012. a määrusega tsiviilasjas nr 2-10-36304 kompromissi ja lõpetas kohtuasja menetluse, jättes hagi tagamise korras seatud hüpoteegi kompromissi täitmist tagama; Facio Ehituse OÜ ei täitnud kohtulikku kompromissi ning Aktsiaselts TREF Nord esitas hüpoteegi pidajana kohtutäiturile avalduse nõude sundtäitmiseks ja kohtuliku hüpoteegi eseme sundrealiseerimiseks; kohtutäitur võõrandas hüpoteegiga koormatud hoonestusõiguse 12. septembri 2013. a enampakkumisel Aktsiaseltsile TREF Nord (sissenõudjale, hüpoteegipidajale) ning Aktsiaselts TREF Nord tasaarvestas enda nõude Facio Ehituse OÜ ostuhinna tasumise nõudega;
2-18-19381 -
-
-
kohtutäituri avalduse alusel kustutati pärast hoonestusõiguse müüki kinnistusraamatust II ja III järjekoha hüpoteegid, kuid Aktsiaseltsi TREF Nord kasuks seadus kohtulik hüpoteek jäi tema avalduse alusel kustutamata; Aktsiaselts TREF Nord võõrandas 28. aprilli 2015. a lepingu alusel kostjale 88 561 euro 44 sendi suuruse nõude Osaühingu Räga ja Facio Ehituse OÜ vastu ning selle nõude tagamiseks hoonestusõigusele seatud hüpoteegi, kostja on kantud hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse; hageja on nii Tallinnas Paldiski mnt 125 asuva kinnisasja kui ka seda koormava hoonestusõiguse omanik; hageja sai 5. detsembril 2018 täiteasjas nr 008/2018/2408 täitmisteate 28. aprilli 2015. a lepingust tuleneva hüpoteegiga tagatud nõude (koos täitemenetluse alustamise tasuga 121 126 eurot 26 senti) sundtäitmiseks.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb kostja taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks jätta rahuldamata. Kohtu hinnangul tuleb teha vahet sellel, kas hagi on hageja poolt esitatud kinnisasja omanikuna või selle hoonestusõiguse omanikuna. Praeguses asjas on hagejaks OÜ Raatuse Maja ja kostjaks Laevastiku OÜ. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 olid poolteks OÜ Raatuse Maja, Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ning Laevastiku OÜ. Praeguses tsiviilasjas taotleb hageja kui hoonestusõiguse omaja täiteasja nr 008/2018/2408 sundtäitmise lubamatuks tunnistamist ja nõusoleku andmist kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 esitas hageja kui kinnisasja omanik kohtule hoonestusõiguse üleandmise ja kohtuliku hüpoteegi kustutamise nõude. Harju Maakohtu 18. märtsi 2016. a vaheotsusega jäeti mõlemad haginõuded rahuldamata, kuna hoonestusõiguse omanikule langemise nõude kaudu ei ole võimalik kustutada hoonestusõigusel olevat hüpoteeki asjaõigusseaduse (AÕS) § 2443 lg 1 p-st 1 tulenevalt. Seega ei ole kinnisasja omanikul n.ö otseõigust nõuda hoonestusõigust koormava kohtuliku hüpoteegi kustutamist. Selline õigus ja huvide puutumus on hoonestusõiguse omanikul. Harju Maakohus rahuldas
8.novembri 2017. a otsusega tsiviilasjas nr 2-16-6649 hageja uuel alusel esitatud hagi hoonestusõiguse kinnisasja omanikule langemiseks ja hageja sai seeläbi kinnisasja koormanud hoonestusõiguse omanikuks. Seega on praeguses asjas esitatud hagi kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks uuel alusel – hageja tugineb asjaolule, et ta on hoonestusõiguse omaja, kelle hoonestusõigust koormab kostja kasuks kinnistusraamatusse seatud kohtulik hüpoteek. Lisaks eelnevale ei ole hageja kunagi esitanud kohtule TMS § 221 lg 1 järgi hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, seega ei ole kohtud saanud varem kontrollida, kas hoonestusõigusele seatud kohtuliku hüpoteegi sundtäitmine on õiguspärane. Teatavas mõttes on menetlused sarnased, kuid see ei anna alust jätta hagi läbi vaatamata.
3.3.Aktsiaseltsi TREF Nord nõue, mida tagas hoonestusõigusele seatud hüpoteek, on TMS § 158 lg 3 ja TMS § 159 lg 2 järgi hoonestusõiguse enampakkumisel müümisega rahuldatud ja seega lõppenud. Võlgnik võib TMS § 221 lg 1 kohaselt esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Praegusel juhul algatati hageja suhtes täitemenetlus mitte tema kui isikliku võlgniku vastu, vaid hagejale kuuluvale hoonestusõigusele seatud hüpoteegi realiseerimiseks. Riigikohus on asunud seisukohale, et hüpoteek ei anna kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolul hüpoteegipidajale abstraktset õigust täitemenetluses kinnisasi müüa, vaid seda saab AÕS § 325 lg-st ja § 352 lg-st
2-18-19381 tulenevalt teha üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Täitemenetluse alustamiseks peab sissenõudja (hüpoteegipidaja) TMS § 23 lg 1 I lause järgi esitama täiteavalduse ja täitedokumendi. Hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu. Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta, st täitemenetlust võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda. TMS § 159 lg 1 kohaselt saavad kinnisasja omandaja ja hüpoteegipidaja kokku leppida, et hüpoteek jääb hüpoteegipidaja nõuet tagama (seda ei kustutata) näiteks juhul, kui kinnisasja omandaja ei soovi enampakkumise raames täita raha maksmisega hüpoteegipidaja nõuet. Sellise kokkuleppe sõlmimise korral loetakse TMS § 159 lg 2 järgi võlgniku vastu alustatud täitemenetluses, et hüpoteegipidajast võlausaldaja nõue on enampakkumisel võõrandatud kinnisasja arvel rahuldatud ja võlgnikul ei tule enam seda kohustust hüpoteegipidajale täita. Seega võib kinnisasja omandaja kokkuleppel võlausaldajaga (hüpoteegipidajaga) võtta üle võlgniku kohustuse võlaõigusseaduse (VÕS) § 175 lg 1 järgi ja pooled lepivad kokku, et selle kohustuse täitmise tagamiseks jääb kinnisasjale seatud hüpoteek püsima. Praeguses asjas oli Aktsiaselts TREF Nord nii sissenõudja kui ka omandaja ning ostusumma osas tehti tasaarvestus sissenõudja Aktsiaseltsi TREF Nord nõudega võlgniku Facio Ehituse OÜ vastu. Seega ei ole Aktsiaselts TREF Nord hoonestusõiguse omandajana üle võtnud võlgniku Facio Ehituse OÜ kohustust VÕS § 175 lg 1 järgi, vaid Facio Ehituse OÜ kohustus Aktsiaseltsi TREF Nord ees on täidetud enampakkumisel saadud hoonestusõiguse ostusumma arvel. Kuna kohtuliku hüpoteegi omanikuks ja hoonestusõiguse ostjaks oli sama isik (Aktsiaseltsi TREF Nord), siis oli ostjal võimalik TMS § 159 lg 1 korras esitada kohtutäiturile avaldus (kokkulepe) kohtuliku hüpoteegi alles jätmiseks kinnistusraamatusse, kuid sealjuures rakendus TMS § 159 lg 2, mille kohaselt kokkulepe (avaldus) loetakse õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Seega võis hüpoteek jääda hoonestusõigusele püsima, kuid Aktsiaselts TREF Nord ei saa Facio Ehituse OÜ vastu olevat nõuet enam sisse nõuda hoonestusõigusele seatud hüpoteegi sundrealiseerimise kaudu. Seaduse mõttega ei saa olla kooskõlas olukord, milles sissenõudja omandab enampakkumisel kinnisasja, olles ise nii hüpoteegipidaja kui enampakkumisel kinnisasja ostja, esitab avalduse kohtuliku hüpoteegi kustutamata jätmiseks ning võõrandab seejärel enampakkumisel rahuldamata jäänud nõude ja seda tagava hüpoteegi kolmandale isikule, kes hakkab uuesti sama hüpoteegiga tagatud nõuet sundtäitma. Sama kohtuliku hüpoteegi kaudu ei saa korduvalt sama hoonestusõigust sundrealiseerida. Kuna Aktsiaseltsil TREF Nord nõue Facio Ehituse OÜ vastu on lõppenud, siis ei ole ka kostjal sundtäidetavat nõuet. Aktsiaselts TREF Nord ja Laevastiku OÜ vahel sõlmitud loovutamislepingut ei saa pidada kehtivaks, kuivõrd loovutatava nõude eelduseks on loovutatava nõude olemasolu. Kui selline nõue puudub, ei saa toimuda ka selle loovutamist. Seega loovutas Aktsiaselts TREF Nord kostjale nõude, mida tegelikult ei ole. Eelnevat arvestades tuleb sundtäitmine täiteasjas nr 008/2018/2408 lubamatuks tunnistada.
3.4.Hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek kohtuliku hüpoteegi kande kustutamiseks tuleb AÕS § 65 alusel rahuldada, sest kostjal ei ole hüpoteegiga tagatud nõuet. Riigikohus on asunud seisukohale, et kuna hüpoteegi realiseerimine nõudeta on keelatud, võimaldab AÕS § 349 lg 1 koormatud kinnisaja igakordsel omanikul nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või kui nõuet ei ole tekkinud. Kui hüpoteegipidaja on selle sätte järgi kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi
2-18-19381 kustutamiseks, saab tema nõusoleku tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega. Seega saab kinnisasja omanik nõuda hüpoteegi kustutamist, kui see ei taga ühtegi nõuet ja koormab kinnisasja tarbetult. Praegusel juhul ei taga hoonestusõigusele seatud kohtulik hüpoteek ühtegi kostja nõuet ja kinnistusraamatu kanne on seetõttu ebaõige. Seega on täidetud TsÜS § 65 lg-s 1 sätestatud eeldused kinnistusraamatu kande parandamiseks. Kohus kohustab kostjat andma nõusoleku kohtuliku hüpoteegi kande kustutamiseks. Kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 järgi kostja nõusolekut.
3.5.Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi läbi vaatamata või rahuldamata. Alternatiivselt palus kostja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt rikkus maakohus oluliselt hagimenetluse põhimõtteid, hindas esitatud tõendeid ilmselgelt ebaõigesti ja vastuoluliselt ning jättis hindamata kostja esitatud seisukohad ega põhjendanud otsust.
4.2.Maakohus jättis vääralt kostja taotluse hagi läbi vaatamata või rahuldamata jätmiseks rahuldamata, kuigi hagejal ei ole õigust pöörduda samal alusel sama nõudega sama kostja vastu teist korda kohtusse. Maakohus ei hinnanud kohaselt eelmise ja praeguse tsiviilasja asjaolusid ja nõudeid. Maakohus jättis vääralt kohaldamata TsMS § 460 lg 3, mille kohaselt kehtib hüpoteegist tulenevat nõuet puudutav otsus ka uue omaniku suhtes ning hoonestusõiguse omaniku vahetumine ei mõjuta varem tehtud otsuse siduvust. Seega ei ole hagejal õigust vaielda hüpoteegiga seotud nõude üle teist korda. Maakohus jättis arvestamata, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi ei saa esitada uuesti neil asjaoludel, mis olid hagejale varasema menetluse ajal teada. Oleks lubamatu, et hageja saab pärast hüpoteegi kustutamise nõude edutut kohtuvaidlust tõstatada samasisulise vaidluse sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude raames.
4.3.Maakohus tõlgendas vääralt TMS § 159. TMS § 159 lg 1 ja 2 võimaldavad hüpoteegi kande alles jätta ja hüpoteeki hiljem realiseerida.
4.4.Lubamatu on olukord, kus kehtib kaks vastandlikku kohtuotsust. Eelmises vaidluses jõustunud otsuse tõttu ei saa seal tuvastatud asjaolusid enam vaidlustada ega õigust teisiti kohaldada. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
5.1.Hageja esitas praeguses asjas hagi uuel alusel, hageja tugineb asjaolule, et ta on hoonestusõiguse omanik. Varasemas menetluses esitas ta aga nõude kinnisasja omanikuna hoonestusõiguse saamiseks AÕS § 2441 lg 1 järgi. Kostja viitab ekslikult sellele, et hageja oli
2-18-19381 juba tsiviilasja nr 2-15-6113 menetluse ajal hoonestusõiguse omanik, kuid ei suutnud seda lihtsalt tõendada.
5.2.TsMS § 460 lg 3 ei oma praeguses asjas tähendust. Hagi on esitatud uuel alusel, kuna tsiviilasjas nr 2-16-6649 määras kohus hoonestusõiguse langemise omanikule, mistõttu ei ole asjakohane arutleda varasemas vaidluses tehtud otsuse õigusjärgluse küsimust.
5.3.Hageja ei ole varem esitanud nõuet sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Kohtud ei ole kontrollinud kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu ja põhjendatust.
5.4.Kostja ei ole sisuliselt vaidlustanud kohtu järeldusi TMS § 159 lg 1 ja 2 kohaldamise kohta. Maakohus leidis TMS § 158 lg 3 ja § 159 lg 2 alusel õigesti, et Aktsiaseltsi TREF Nord nõue lõppes hoonestusõiguse enampakkumisel müümisega. Sellele seatud hüpoteek ei taga ühtegi nõuet.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
7.Ringkonnakohtu hinnangul rahuldas maakohus lõppjäreldusena õigesti hagi ja jättis kostja taotluse hagi läbi vaatamata jätmiseks rahuldamata, kuid tegi seda osaliselt ekslikel põhjendustel. Ringkonnakohus saab maakohtu eksimused parandada ning muudab ja täiendab kohtuotsuse põhjendusi alljärgnevalt.
8.Esmalt märgib kolleegium, et ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi vaidluse lahendamisel aluseks all nimetatud maakohtu tuvastatud asjaolud ja tuvastab TsMS § 652 lg 1 p 1 ja lg 3 p 1 alusel täiendavalt vaidluse lahendamisel tähtsad asjaolud järgmiselt: -
-
-
-
21.juulil 2005 kanti kinnistusraamatusse Facio Ehituse OÜ (endise nimega FACIO EHITUSE Aktsiaselts) kasuks Tallinnas Paldiski mnt 125 asuvat kinnisasja (registriosa nr 9374801) koormav hoonestusõigus (registriosa nr 187515) (I kd, tl 12); Aktsiaselts TREFF Nord (endise nimega Aktsiaselts BALTIFALT) esitas tsiviilasjas nr 2-10-36304 Osaühingu Räga ja Facio Ehituse OÜ vastu hagi põhivõla ja viivise saamiseks, Harju Maakohus seadis selles tsiviilasjas 29. juuli 2010. a määrusega hagi tagamise korras Aktsiaseltsi TREFF Nord kasuks Tallinnas Paldiski mnt 125 asuvat kinnisasja koormavale hoonestusõigusele kohtuliku hüpoteegi summaga 4 725 566 krooni 1 sent ning kohtulik hüpoteek kanti 17. augustil 2010 kinnistusraamatusse (I kd, tl 24); Tallinna Ringkonnakohus kinnitas 20. juuni 2012. a määrusega samas tsiviilasjas menetlusosaliste kompromissi, mille kohaselt kohustus mh Facio Ehituse OÜ tasuma Aktsiaseltsile TREFF Nord osamaksetena kokku 256 317 eurot 5 senti ja alates kompromissi sõlmimisest võla jäägilt 8% viivist aastas. Ringkonnakohus jättis hoonestusõigust koormava kohtuliku hüpoteegi tagama kompromissimääruse täitmist (I kd, tl 25–29); hageja kanti 14. mail 2013 Tallinnas Paldiski mnt 125 asuva kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (I kd, tl 12); kohtutäitur Kaire Põlts korraldas 12. septembril 2013 tema menetluses olnud Facio Ehituse OÜ vastu alustatud täiteasjades nr 025/2012/3422 ja 025/2012/3548, millega
2-18-19381
-
-
-
-
-
-
-
ühines 11. jaanuaril 2013 kohtutäitur Kristiina Feinmann koos sissenõudjaga Aktsiaselts TREFF Nord (täiteasi nr 034/2013/105 283 122 euro 73 sendi sundtäitmiseks, sh täitekulud), Facio Ehituse OÜ-le kuulunud hoonestusõiguse enampakkumise, millel tegi ainsa pakkumise Aktsiaselts TREFF Nord, kes omandas hoonestusõiguse hinnaga 213 750 eurot (I kd, tl 35–46); Aktsiaselts TREFF Nord kanti kohtutäituri 12. septembri 2013. a avalduse ja
12.septembri 2013. a enampakkumise akti alusel 28. oktoobril 2013 hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse (I kd, tl 21); Aktsiaselts TREFF Nord esitas kohtutäiturile 12. septembril 2013 avalduse ja
15.oktoobril 2013 täiendava avalduse tema kasuks seatud I järjekoha hüpoteegi kehtima jäämiseks TMS § 159 lg 1 alusel (I kd, tl 66, 178–180); kohtutäitur esitas kinnistusosakonnale 12. septembril 2013. a kinnistamisavalduse ja
22.oktoobril 2013 muudetud kinnistamisavalduse (I kd, tl 175 ja 180) ning kohtutäituri avalduste alusel kustutati 28. oktoobril 2013 kinnistusraamatust hoonestusõigust II ja III järjekohal koormavad hüpoteegid, kuid I järjekohal asuv kohtulik hüpoteek Aktsiaseltsi TREFF Nord kasuks jäi püsima (I kd, tl 24);
30.detsembril 2014 kanti hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse Paldiski mnt Kinnisvara OÜ (I kd, tl 22); hageja esitas 22. aprillil 2015 Harju Maakohtule hagiavalduse Paldiski mnt Kinnisvara OÜ (hoonestusõiguse omanik) vastu Tallinnas Paldiski mnt 125 asuvat kinnisasja koormava hoonestusõiguse üleandmiseks ja Aktsiaseltsi TREFF Nord (hüpoteegi pidaja) vastu hüpoteegi kustutamiseks (I kd, tl 131–135); Aktsiaselts TREFF Nord ja kostja sõlmisid 28. aprillil 2015 notariaalse lepingu, millega Aktsiaselts TREFF Nord loovutas kostjale Tallinna Ringkonnakohtu 19. juuni 2012. a kompromissimäärusest tsiviilasjas nr 2-10-36304 tuleneva nõude 88 561 eurot 44 senti ja seda tagava hoonestusõigusele seatud hüpoteegi (I kd, tl 51–60); Harju Maakohus asendas 25. septembri 2015. a määrusega Aktsiaseltsi TREFF Nord kostjaga ning jättis 18. märtsi 2016. a otsusega tsiviilasjas nr 2-15-6113 hagi Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja kostja vastu rahuldamata (I kd tl 112–119), otsus on jõustunud; hageja kanti 14. novembril 2018 hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse (I kd, tl 22); kostja esitas 30. novembril 2018 kohtutäiturile täitmisavalduse 28. aprilli 2015. a notariaalse hüpoteegi loovutamise lepingu sundtäitmiseks (I kd, tl 62–63); hageja saatis 3. detsembril 2018 kostjale e-kirja, milles palus kostja nõusolekut hoonestusõigust koormava hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks (I kd, tl 61); kohtutäitur Mati Kadak koostas 5. detsembril 2018 täiteasjas nr 008/2018/2408 hagejale kostja 30. novembri 2018. a avalduse alusel alustatud täitemenetluses täitmisteate vabatahtliku täimise korral 121 198 euro 26 sendi tasumiseks.
9.Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas ülaltoodud asjaolusid arvestades oli hagejal üldse õigus esitada kostja vastu kohtule uuesti hagi. Hageja esitas praeguses kohtuasjas kostja vastu hagi kostja 30. novembri 2018. a avalduse alusel alustatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 008/2018/2408 ja kostja kasuks hagejale kuuluvale hoonestusõigusele seatud hüpoteegi kustutamiseks. Kostja vastuväidete kohaselt tuleb hagi jätta läbi vaatamata, sest hagi ei ole lubatav, kuna hageja on sisuliselt sama hagi esitanud juba 22. aprillil 2015 tsiviilasjas nr 2-15-6113 ning asjas on jõustunud Harju Maakohtu 18. märtsi 2016. a kohtuotsus, millega jäi hagi rahuldamata. Seejuures viitas kostja nii TsMS § 371 lg 1 p-le 4 kui ka TsMS § 428 lg 1 p-le 2, kuid taotles hagi läbi vaatamata jätmist TsMS § 423 lg 3 alusel. Samuti leidis kostja, et hagi alusena esitatud
2-18-19381 asjaoludel on hagi igal juhul perspektiivitu, kuna TMS § 159 lg 2 ei välista hüpoteegi realiseerimise õigust.
10.Esmalt märgib kolleegium, et arvestades kostja peamiste vastuväidete sisu, ei olnud maakohtul õiguslikku alust jätta hagi läbi vaatamata. Ringkonnakohus selgitab, et jõustunud kohtulahendiga võrreldes samal alusel sama kostja vastu esitatud sama nõudega hagi menetlusse võtmisest peab kohus TsMS § 371 lg 1 p 4 alusel keelduma. Kui kohus on võtnud sellise hagi ekslikult menetlusse, peab kohus TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel tsiviilasja menetluse lõpetama. Seega ei olnud maakohtul alust jätta kostja peamisi vastuväiteid arvestades hagi läbi vaatamata. Küll aga tuli maakohtul pärast hagi menetlusse võtmist kontrollida, kas tsiviilasja menetluse lõpetamiseks on TsMS § 428 lg 1 p 2 järgi alust. Üksnes osas, milles kostja väitis hagi perspektiivitust, oleks maakohtul olnud õigus jätta hagi TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata.
11.Hoolimata sellest, et maakohus ei toonud otsuses selgelt esile, millise õigusnormi alusel ta kostja taotluse lahendas, jättis maakohus kolleegiumi hinnangul kostja taotluse lõppjäreldusena õigesti rahuldamata, sest tsiviilasja menetluse lõpetamiseks ega hagi läbi vaatamata jätmiseks ei olnud ringkonnakohtu hinnangul alust. Ringkonnakohus selgitab, et kohus lõpetab TsMS § 428 lg 1 p 2 järgi menetluse otsust tegemata mh juhul, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud menetluse lõpetanud Eesti kohtu lahend, mis välistab samas asjas uue kohtusse pöördumise. Eeltoodut arvestades pidi maakohus tuvastama, kas 18. märtsi 2016. a jõustunud otsus tsiviilasjas nr 2-15-6113 välistab praeguses asjas esitatud hagiga uuesti kohtusse pöördumise, st mõlemas kohtuasjas on kohtule esitatud samadele asjaoludele tuginedes (hagi alus) samad nõuded (hagi ese) samade poolte vahel. Seda on maakohus otsuses ka teinud, viitamata küll TsMS § 428 lg 1 p-le 2. Lisaks võib kohus jätta hagi TsMS § 423 lg 2 järgi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust või hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Riigikohus on selgitanud, et viidatud sättest tuleneb kohtule võimalus, mitte aga kohustus selliselt toimida (vt Riigikohtu
24.septembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-14, p 14). Seega ei pidanud maakohus sel põhjusel jätma tingimata hagi läbi vaatamata, vaid võis kostja esitatud vastuväidet arvestades lahendada vaidluse sisuliselt ning vastuväite põhjendatuse korral jätta hageja nõuded rahuldamata.
12.Kolleegiumi hinnangul ei olnud maakohtul alust lõpetada TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel hageja hüpoteegi kustutamise nõude osas menetlust.
12.1.Iseenesest on õige kostja väide, et hageja on esitanud praeguses kohtuasjas kostja vastu teist korda suures osas samadele asjaoludele tuginedes sama nõude. Hageja taotles nii
22.aprillil 2015 kui ka praeguses asjas esitatud hagis kostjalt nõusolekut hoonestusõigust koormava hüpoteegi kustutamiseks. Seega esitas hageja sama kostja vastu praeguses asjas sama nõude. Samuti tõi hageja mõlemas kohtuasjas esile, et hoonestusõigust koormava hüpoteegiga tagatud nõue on 2013. aastal toimunud sundtäitmise raames toimunud hoonestusõiguse enampakkumise tulemusena rahuldatud. Seega on selles osas ka hagi alus sama.
2-18-19381 Erisuseks on aga asjaolu, et 22. aprilli 2015. a hagi esitamise ajal oli hageja küll Tallinnas Paldiski mnt 125 asuva kinnisasja omanik, kuid hageja ei olnud kantud hoonestusõiguse omanikuna veel kinnistusraamatusse. Hageja esitas eelmises vaidluses hoonestusõiguse omaniku (OÜ Paldiski mnt Kinnisvara) vastu nõude hoonestusõiguse üleandmiseks, st alles taotles selles kohtuasjas hoonestusõiguse omanikuks saamist, kuid maakohus jättis hageja nõude rahuldamata. Hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamise korral saab aga hüpoteegi kustutamist nõuda AÕS § 349 lg 1 alusel üksnes koormatud kinnisasja omanik. Seega esitas hageja 22. aprillil 2015 hagi ennatlikult olukorras, kus ta ei olnud veel hüpoteegiga koormatud hoonestusõiguse omanik. Praeguses menetluses tugines aga hageja täiendavalt asjaolule, et ta on saanud vahepeal lisaks kinnisasjale ka seda koormava hoonestusõiguse omanikuks. Seega tõi hageja esile uue asjaolu. Kuna AÕS § 349 lg 1 järgi saab hüpoteegi kustutamist nõuda koormatud kinnisasja, s.o praegusel juhul hoonestusõiguse omanik, siis on hageja esile toodud asjaolu nõuete samasuse hindamisel oluline ning annab alust järeldada, et hagi ei ole esitatud samadel asjaoludel, s.o samal alusel TsMS § 428 lg 1 p 2 tähenduses.
12.2.Eeltoodud järeldust ei muuda ka kostja arusaam, et hoonestusõiguse eelmise omaniku suhtes tsiviilasjas nr 2-15-6113 18. märtsil 2016 tehtud otsus peab kehtima TsMS § 460 lg 3 järgi ka hageja kui hoonestusõiguse uue omaniku suhtes. Iseenesest kehtib jõustunud kohtuotsus TsMS § 460 lg 1 I lause järgi ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Kui üldjuhul ei kehti otsus TsMS § 460 lg 2 järgi menetlusosalise õigusjärglase suhtes, kes on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest, siis koormatud kinnisasja võõrandamise puhul hüpoteegist tulenevat nõuet käsitlev otsus kehtib TsMS § 460 lg 3 järgi õigusjärglase suhtes ka siis, kui õigusjärglane ei olnud teadlik hagi esitamisest. Praegusel juhul ei ole aga hoonestusõiguse omanik esitanud tsiviilasjas nr 2-15-6113 hüpoteegi pidaja vastu nõuet hüpoteegi kustutamiseks. Toona esitas hageja hoonestusõiguse omaniku vastu hagi hoonestusõiguse üleandmiseks ning kostja vastu hagi hüpoteegi kustutamiseks. Kuigi selle menetluse osalised olid kinnisasja omanik, hoonestusõiguse omanik ja hüpoteegipidaja, ei ole kohus selles asjas lahendanud toonase hoonestusõiguse omaniku nõuet hüpoteegipidaja vastu, mistõttu ei saa selles asjas tehtud otsus tuua hagejale hoonestusõiguse omaniku õigusjärglasena kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi seoses hüpoteegi kustutamise nõudega.
12.3.Eeltoodut arvestades ei olnud maakohtul alust lõpetada hüpoteegi kustutamise nõude osas menetlust ning maakohus asus põhjendatult lahendama hageja nõuet sisuliselt.
13.Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud maakohtul alust lõpetada ka hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude osas TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel menetlust ega jätta hageja seda nõuet perspektiivituse tõttu TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata.
13.1.Ringkonnakohus märgib, et võlgnik võib TMS § 221 lg 1 I lause järgi esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks mh põhjusel, et nõue on rahuldatud. Selline vastuväide on aga TMS § 221 lg 2 järgi lubatud üksnes siis, kui alus, millel see põhineb, on tekkinud pärast kohtulahendi jõustumist. Riigikohus on selgitanud, et TMS § 221 lg 2 eesmärk on takistada olukorda, mil jõustunud kohtulahendiga lahendatud vaidlus avataks uuesti täitemenetluse käigus. Kui sundtäitmise
2-18-19381 lubamatuks tunnistamise hagi esitamise alus tekkis juba kohtumenetluse käigus, kuid seda ei olnud võimalik objektiivsel põhjusel menetlusõiguslikult tõhusalt maksma panna selliselt, et kohus oleks selle aluse kohta saanud võtta kohtulahendis seisukoha, siis on võimalik ka sellele alusele tuginedes esitada TMS § 221 lg 1 järgne hagi. Kui võlgnik jättis võimaluse oma vastuväite maksma panemiseks õigel ajal kasutamata, ei ole hagiga võimalik taotletavat eesmärki saavutada ning hagi võib jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata (vt Riigikohtu
24.oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-17776, p 13 ja 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-15, p-d 10–11). Seega olukorras, kus kohus on juba lahendanud jõustunud lahendiga poolte vaidluse, ei saa üks pooltest alustada sama vaidlust TsMS § 221 lg 1 alusel samadel asjaoludel uuesti. Küll aga on see võimalik uue asjaolu ilmnedes, kui seda asjaolu ei saanud kohtuvaidluses varem esitada.
13.2.Praegusel juhul alustas kostja hüpoteegi realiseerimiseks sundtäitmist ning kostja ei ole pöördunud kohtu poole TMS § 2 lg 1 p-s 1 nimetatud täitedokumendi, s.o tsiviilasjas jõustunud kohtulahendi saamiseks. Kostja alustas täitemenetlust tuginedes notariaalselt tõestatud kokkuleppele, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks TMS § 2 lg 1 p 19 tähenduses. Samuti ei ole hageja esitanud varem kostja vastu vaidlusaluse sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõuet. Seega ei ole kohus seni kontrollinud, kas kostjal on õigus nõuda talle 28. aprilli 2015. a lepingu alusel loovutatud nõude täitmist hüpoteegi arvel ja hagejal on õigus esitada selle kontrollimiseks sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi. Kuna hageja ei ole varem sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi TMS § 221 alusel kohtule esitanud, ei saa olla tegemist olukorraga, kus hageja on esitanud sama kostja vastu sama nõude (hagieseme) TsMS § 428 lg 1 p 2 tähenduses. Seega ei olnud maakohtul alust selle nõude osas menetlust lõpetada.
13.3.Samuti ei olnud maakohtul alust pidada hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõuet TsMS § 423 lg 2 p 2 tähenduses perspektiivituks ega jätta seda nõuet seetõttu läbi vaatamata põhjusel, et hagejal ei olnud enam õigust tugineda TMS § 221 lg-s 1 sätestatud nõude rahuldamise vastuväitele. Kostja väitel soovib hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga avada sisuliselt sama vaidluse, mis on juba Harju Maakohtu 18. märtsi 2016. a jõustunud otsusega tsiviilasjas nr 2-15-6113 lahendatud ja seetõttu lubamatu. Iseenesest on õige kostja väide, et hageja taotleb sundtäitmise lubamatuks tunnistamist samal põhjusel, mille alusel ta taotles 2015. aastal hüpoteegi kustutamist, s.o põhjusel, et hüpoteegiga tagatud nõue on 2013. aastal täitemenetluses toimunud enampakkumise tulemusena rahuldatud. Seega on pooled varem hüpoteegi kustutamise üle vaielnud, kuid kolleegiumi hinnangul ei saanud hageja toona oma nõuet kostja vastu menetluslikult tõhusalt maksma panna, sest hüpoteegi kustutamist oleks AÕS § 349 lg 1 järgi saanud nõuda hoonestusõiguse omanik, kuid hageja ei olnud toonase kohtuvaidluse ajal veel hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Seega ei saanud kohus võtta toona hoonestusõiguse omaniku hüpoteegi kustutamise nõude ning selle aluseks oleva asjaolu – nõude rahuldamise – kohta lahendis seisukohta ega ole seda ka teinud.
13.4.Eeltoodut arvestades ei oleks maakohtul olnud alust lõpetada hageja selle nõude osas menetlust ega jätta hageja sundtäitmise nõuet poolte varasema vaidluse tõttu ka TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata ning maakohus asus põhjendatult lahendama sisuliselt ka seda hageja nõuet.
2-18-19381
14.Kolleegiumi hinnangul ei oleks maakohus pidanud jätma hagi TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel ka õigusliku perspektiivituse tõttu läbi vaatamata või hagi nõude põhjendamatuse tõttu rahuldamata.
14.1.Kostja viitas nii maakohtule esitatud vastuväidetes kui ka apellatsioonkaebuses sellele, et hagi oleks tulnud jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata põhjusel, et TMS § 159 lg 1 võimaldas jätta hüpoteegi ka pärast hoonestusõiguse enampakkumisel võõrandamist kehtima ja TMS § 159 lg-t 2 ei saa tõlgendada selliselt, et hiljem ei saa hüpoteeki enam realiseerida. Kolleegium sellega ei nõustu ja leiab, et maakohus asus vaidlust lahendades põhjendatult seisukohale, et TMS § 158 lg 3 ja § 159 lg 2 alusel on hüpoteegiga tagatud nõue hoonestusõiguse enampakkumise raames sissenõudjale võõrandamisega rahuldatud, sest sissenõudja esitas avalduse hüpoteegi püsima jäämiseks. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega, neid TsMS § 654 lg 6 alusel kordamata.
14.2.Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väitele TMS § 159 lg 2 väära tõlgendamise kohta märgib ringkonnakohus järgmist. Kui kinnisasi, sh hoonestusõigus müüakse täitemenetluses, loetakse TMS § 158 lg 3 II lause järgi kinnistusraamatusse kantud sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati, lõppenuks. Sellest tulenevalt peab kohtutäitur TMS § 160 lg 1 alusel üldjuhul esitama kinnistusosakonnale avalduse vastava õiguse kinnistusraamatust kustutamiseks. Üksnes juhul, kui õigustatud isik ja ostja selles notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne avalduse esitamist õiguste kinnistusraamatust kustutamiseks, jääb vastav õigus TMS § 159 lg 1 järgi püsima, kuid sellisel juhul loetakse vastavat kokkulepet TMS § 159 lg 2 järgi õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Seega võib küll täitemenetluses kinnisasja võõrandamise järel jääda hüpoteegipidaja kasuks seatud hüpoteek kehtima, kuid sellega tagatud nõue loetakse rahuldatuks. Kuna praegusel juhul omandas toonane hüpoteegipidaja ja täitemenetlusega ühinenud sissenõudja Aktsiaselts TREFF Nord enampakkumise raames hoonestusõiguse ja taotles nii õigustatud isiku kui ka ostjana hüpoteegi püsima jäämist ja hüpoteek jäi kinnistusraamatusse seetõttu kehtima, luges maakohus TMS § 159 lg 2 alusel õigesti Aktsiaseltsile TREFF Nord Tallinna Ringkonnakohtu 19. juuni 2012. a kompromissi määrusest tsiviilasjas nr 2-10-36304 tuleneva nõude täielikult rahuldatuks. Lisaks juhib kolleegium tähelepanu sellele, et hüpoteek võib olla jäänud enampakkumise järel kustutamata ekslikult, sest asja materjalidest ei nähtu Aktsiaseltsi TREFF Nord notariaalselt tõestatud avaldust hüpoteegi püsima jäämiseks. Sellele ei ole aga pooled vaidluses tuginenud.
15.Ülaltoodud põhjendustel jätab kolleegium maakohtu otsuse lõppjäreldustes muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.