Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.OÜ Uus Maa Tartu büroo (hageja) esitas hagi Kert Variku (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt välja hageja kasuks põhivõla 2880 eurot, viivise hagi esitamise seisuga 51,04 eurot ja edasise viivise kuni kohustuse täitmiseni. Pooled sõlmisid 11.10.2016 maaklerilepingu, mille järgi pidi hageja leidma kostja kinnisasjale ostja. Kinnisasja müügihinnaks määrati 145 000 eurot ja maakleritasu lepiti kokku 2% kinnisasja lõplikust müügihinnast. Kui hageja sai teada, et kostja on kinnisasja müünud, edastas ta kostjale arve, mille maksetähtaeg saabus 11.08.2018. Kostja tegi hagejale ettepaneku arve ümber teha ja muuta maakleritasu 1500 eurole (ilma käibemaksuta). Hageja vaidles kostja ettepanekule vastu, kuid oli kompromissina nõus maakleritasuga 2000 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja ei vastanud hageja ettepanekule. Kostja arvet ei tasunud. Hageja täitis maaklerilepingust tulenevad kohustused kohaselt. Hageja avaldas kinnisasja müügikuulutuse, koostas kostjale parima müügistrateegia, leidis kinnisasja ostmisest huvituvad isikud ja näitas mitu korda kinnisasja huvilistele. Hageja leidis kinnisasjale ostja.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja rikkus maaklerilepingut. Hageja leitud ostjaga tegeles kostja, mitte maakler. Lõpliku müügitehinguni jõuti üksnes kostja ja ostja koostöös. Hageja lõpetas tegevusetusega lepingu 2017. a lõpus. Pärast seda maakler kostja ja ostjaga ei suhelnud. Maakler võttis ühendust alles siis, kui tehing oli juba toimunud. Maakleri kohustuseks ei olnud üksnes ostja leidmine. Maakler ei teavitanud kostjat võimalusest sõlmida broneerimisleping. Hageja maakler saatis kostjale järgmise kirja: „Vaatan, et oled XX võõrandanud sellele meie pikaaegsele kliendile - V.Ü. . Kuna nägin palju vaeva kinnistu müügiga ja selle kliendiga, kas oleksid valmis ka mind ikkagi meeles pidama töörahaga?“. Maakler poleks saatnud sellist kirja, kui ta oleks enda kohustusi täitnud vastavalt lepingule. Kui selgub, et maaklerileping on kehtiv, alandab kostja maakleritasu 1200 euroni.
MAAKOHTU OTSUS
3.Tartu Maakohus rahuldas 9. aprilli 2019 otsusega hagi. Maakohus mõistis kostjalt välja hageja kasuks 2400 eurot, millele lisandub käibemaks 480 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise perioodi 12.08.2018-06.11.2018 eest 54,92 eurot; kokku 2934,92 eurot. Maakohus mõistis kostjalt välja hageja kasuks viivise alates 07.11.2018 põhinõudelt 2880 eurolt põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud jäeti kostja kanda. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 24. aprilli 2019 täiendava otsusega menetluskulude katteks 860 eurot. Maakohtus oli kostja kompromissi korras nõus hagejale maksma 2200 eurot ja pool riigilõivust ehk 75 eurot, menetluskulud jääksid poolte endi kanda. Hageja avaldas, et nende pakkumine on 2300 eurot ja menetluskulude hüvitis 300 eurot. Hageja loobuks viivisenõudest. Pooled kompromissi ei saavutanud. Kuna puudub kirjalik kokkuleppe maakleri kohustuste kohta, tuleb lähtuda võlaõigusseaduse sätetest. VÕS § 658 lg 2 kohaselt kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui VÕS 37. ptk-s sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 620 lg 1 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Maakleri kohustuseks võib VÕS § 658 lg 1 järgi olla nii kolmanda isikuga lepingu sõlmimine kui ka üksnes lepingu sõlmimise võimalusele viitamine. Seega võivad maakleri kohustused ka seaduse järgi piirduda üksnes sellega, et ta viitab võimalusele asja kohta leping sõlmida (VÕS § 664 lg 1). On tõendatud, et pooled leppisid e-kirja teel kokku, et maakler tegeleb kinnisvara müügiga ja juhul, kui kinnisvara müüakse, on maakleril õigus tasule. Pooled ei vaidle, et hageja on kostja müüdavat kinnistut ostjale esitlenud ja ostjaga ka korduvalt suhelnud. Kostja ei ole vaidlustanud hageja väiteid suhtlemise kohta ostjaga. Vaidlust ei ole, et esmase info sai ostja kinnistu kohta hagejalt ning lõppkokkuvõttes ostja selle kinnistu ka omandas. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et ta oleks avaldanud hagejale hinna alandamisest. Poolte vahel on toimunud kompromissettepanekute vahetamine (digitoimiku lehed 114-116), kuid mitte hinna alandamine. Kohtuistungil on usaldusväärselt tõendatud, et maakler on oma ülesanded täitnud. Vaidlust ei ole selles, et hageja edastas 20.11.2017 e-kirja teel kostja telefoni numbri ostjale. Telefonikontakti edastamisele järgnevalt pole ostja ja hageja ega kostja ja hageja omavahel ühenduses olnud. Kuna kinnistu müügihind oli 120 000 eurot, siis maakleritasu on kokkuleppe kohaselt sellest 2% ehk 2400 eurot, millele lisandub käibemaks.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse ja täiendava otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsused tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palub kostja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Lepingu täitmiseks ei piisanud üksnes ostja leidmisest. Tasu ei muutunud sissenõutavaks. Kirjaliku kokkuleppe puudumine seda ei muuda. Maakleri kohustusi tuleb laiendavalt
tõlgendada ka seetõttu, et käsundiandja on tarbija. Tehinguni ei jõutud kohe, vaid viis kuud hiljem. Maakohus oleks pidanud kohaldama ka VÕS § 25 lõiget 1. Hageja ei ole toiminud majandus- või kutsetegevuses üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Maakohus jättis tähelepanuta, et tehinguni jõuti vaid kostja ja ostja koostöös. On tõendamata, et hageja suhtles korduvalt ostjaga. Maakohus jättis tähelepanuta väite, et müügilepingu sõlmimise ajaks oli maaklerileping juba lõppenud. Seda tõendab maakleri kiri, milles maakler palus enda meelespidamist töörahaga. Maakohus rikkus menetlusõigust, kuna jättis pooled teavitamata eelmenetluse lõppemisest. Eelmenetluse lõppemisest sai kostja teada alles kohtuistungil. Apellant märkis, et on nõus vaidluse lahendama mõistliku kompromissiga.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vaatamata asjaolule, et maakleri kohustused ei olnud täpselt kokku lepitud, tegutses maakler käsundiandjale lojaalselt ja täitis tavapäraseid maakleri ülesandeid. Müügilepingu sõlmimine viibis kinnisasjast tulenevatelt põhjustel (kaugus Tartust, siseviimistluse puudumine, kasutusloa puudumine).
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus ja täiendav otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja apellatsiooniastmes kantud menetluskulud apellandi (kostja) kanda.
7.Maakohus kvalifitseeris õigesti õigussuhte maaklerilepinguna, hindas asjas esitatud tõendeid ja kohaldas õigesti VÕS § 658 lg 1 ja § 664 lg 1 ja 3. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid käesolevas otsuses TsMS § 654 lg 6 alusel.
8.VÕS § 658 lg 1 kohaselt on maaklerileping tasuline leping. Tulenevalt VÕS §-st 665 on tasu maksmise kohustus käsundiandjal ka siis, kui pooled pole selles sõnaselgelt kokku leppinud. Maakohus jõudis tõendite hindamisel õigesti järeldusele, et maakleritasu saamise eeldused on täidetud, kuna maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel on põhjuslik seos. VÕS § 664 lg 2 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu.
9.Kostja väitel jättis maakohus tähelepanuta tema väite, et müügilepingu sõlmimise ajaks oli leping poolte vahel juba lõppenud. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus ei võtnud seisukohta lepingu lõppemise aja osas, kuid see asjaolu ei oma iseseisvat tähendust. Maakleritasu on maakleril VÕS § 664 lg 1 järgi õigus saada alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Tasunõuet ei mõjuta VÕS § 664 lg 3 järgi ka see, kui leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist (RKTKo 3-2-1-123-13 p 19).
10.Kostja väitab apellatsioonkaebuses, et maakohus rikkus menetlusnorme, kui jättis pooled teavitamata eelmenetluse lõppemisest. Ringkonnakohus möönab, et enne kohtukutsete edastamist oleks maakohus võinud menetluslikku olukorda selgitada ning teatama, et eelmenetlus on lõpetatud, kuid sellest teavitamata jätmine ei toonud kaasa ebaõige lahendi tegemist. Kostjat esindas maakohtus õigusteadmistega esindaja, kes pidi aru saama, et eelmenetlus on lõppenud, kui sai kutse kohtuistungile, kuid hiljemalt kohtuistungil. Kostja
kasutas menetlusosalise õigusi ning esitas 20.03.2019 kohtuistungil vastuväite kohtu tegevusele. Maakohus jättis põhjendatud määrusega vastuväite rahuldamata. Ringkonnakohus märgib, et kui kostja viitab apellatsioonkaebuses menetlusnormide rikkumisele, siis peab ta tooma esile, milline on rikkumise õiguslik tagajärg ning vajaduse korral esitama TsMS § 652 alusel ringkonnakohtule taotluse uue asjaolu või tõendiga arvestamiseks. Kostja ringkonnakohtule taotlusi ei esitanud.
11.Õige ei ole kostja väide, et maakohus oleks pidanud kohaldama VÕS § 25 lg-t 1. Kostja ei tegutsenud oma majandustegevuses ja kostja ning hageja vahel ei olnud väljakujunenud praktikat. VÕS § 25 lg 1 sätestab kokkulepitud tava ja poolte vahel väljakujunenud praktika järgimise kohustuse, kui mõlemad pooled tegutsevad oma majandus- või kutsetegevuses. Kohased ei ole ka kostja viited VÕS §-dele 24 ja 25. Maakohus hindas õigesti lepinguosaliste kohustusi ning lepingu sisu maaklerilepingu sätete alusel.
12.Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Vastustaja esitas menetluskulude nimekirja 80 euro hüvitamiseks, mis kuulub rahuldamisele. Vastustaja ei esitanud ringkonnakohtule tähtaegselt taotlust seoses istungiga seotud kuludega ning ei avaldanud ka ringkonnakohtu istungil selgelt, et ta soovib täiendavalt menetluskulude nimekirja esitada, seetõttu puuduvad vastustajal apellatsioonimenetluse istungiga seotud hüvitatavad menetluskulud.
/digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson
/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.