Toila vald, Toila alevik, XXXXXXXXX korteriühistu avaldus Nataliya Shtolfi ja Valentina Kurmõza kohustamiseks korteriühistu 11. märtsi 2018 üldkoosoleku otsuse täitmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 23. juuli 2019 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Nataliya Shtolfi määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Nataliya Shtolf (ik: XXXXXXXXXXX ), esindaja Harland Paas Vastustaja (avaldaja): Toila vald, Toila alevik, XXXXXXXXX korteriühistu (rk: XXXXXXXX ), esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko Puudutatud isikud: Valentina Kurmõza (ik: XXXXXXXXXXX ) Indrek Karjuhin (ik: XXXXXXXXXXX ) Kuldar Pärnamäe (ik: XXXXXXXXXXX ) Nikolai Trupõld (ik: XXXXXXXXXXX ) Vjatšeslav Melnikov (ik: XXXXXXXXXXX ) Elju Varblane (ik: XXXXXXXXXXX )
Toomas Adams (ik: XXXXXXXXXXX )
RESOLUTSIOON
1.Jätta määruskaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu 23. juuli 2019 määrus muutmata.
2.Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud Nataliya Shtolfi kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 ettenähtud korras. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Toila vald, Toila alevik, XXXXXXXXX korteriühistu (avaldaja/korteriühistu) esitas 11.10.2018 maakohtule avalduse, milles palus kohustada Nataliya Shtolfi ja Valentina Kurmõzat täitma korteriühistu 11.03.2018 üldkoosoleku otsust - eemaldama välisfassaadilt sinna paigaldatud õhksoojuspumbad, taastama hoone välisfassaadi ja gaasiküttesüsteemi - ning määrata selleks tähtaeg 30 päeva kohtumääruse jõustumisest. Avalduse kohaselt kuulub N. Shtolfile Toilas XXXXXXXXX asuvas elamus korteriomand nr X ja V. Kurmõzale korteriomand nr X. Alates elamu ehitamisest on majas ühine küttesüsteem, mis hõlmab kõiki kortereid. 1999. aastal ehitas avaldaja eraldi katlamaja ning 1999. aastast köetakse maja ühise küttesüsteemi kaudu gaasiga. N. Shtolf ja V. Kurmõza paigaldasid perioodil 2012-2014 oma korteritesse autonoomse küttesüsteemi (elektrikütte). Välisfassaadi seinale paigaldati ebaseaduslikult õhksoojuspumbad. N. Shtolf ja V. Kurmõza ei ole esitanud korteriühistule ega vallale taotlusi alternatiivküttele üleminekuks. Nad ei ole saanud selleks luba ega nõusolekuid, puuduvad projektid ja igasugused arvestused. Selleks, et korteriomanikud võiksid paigaldada õhksoojuspumbad, peab elamu elektrisüsteemi peakaitse olema vähemalt 125 A. Elamu peakaitse on 63 A. Pärast õhksoojuspumpade paigaldamist hakkas avaldaja juhatus saama N. Shtolfi ja V. Kurmõza naabritelt kaebusi müra ja vibratsiooni kohta. 17.03.2014 kontrollis elamu küttesüsteemi Toila Vallavalitsus. Kontrolli tulemusena määras vallavalitsus korterite nr X ja X suhtes, et ühtse küttesüsteemi mittekasutamine tuleb lõpetada ning ebaseaduslikud ehitised likvideerida, seadmed maha monteerida või seadustada mõistliku aja jooksul. N. Shtolf ja V. Kurmõza ei ole ettekirjutust täitnud. Korteriühistu 16.03.2014 üldkoosolekul otsustati kohustada kortereid nr X ja X kasutama kütteperioodil ainult põhiküttesüsteemi (maja ühine gaasikatel), kuna küttesüsteemide ümberehitamise kohta puudub dokumentatsioon, kooskõlastused ja korteriühistu nõusolek. Avaldaja on alates 2014. aastast esitanud N. Shtolfile ja V. Kurmõzale suuliseid ja kirjalikke hoiatusi, nõudes omavoliliselt paigaldatud õhksoojuspumpade eemaldamist. Korteriühistu 11.03.2018 üldkoosolekul otsustati anda korterite nr X ja X omanikele aega õhksoojuspumpade mahavõtmiseks ning hoone välisfassaadi ja gaasiküttesüsteemi
taastamiseks kuni 01.05.2018. Kui tööd tähtajaks teostatud ei ole, pöördub avaldaja vastava nõudega kohtu poole. N. Shtolf ja V. Kurmõza on keeldunud üldkoosoleku otsust täitmast.
2.N. Shtolf vaidles avaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine vastuolu tõttu heade kommete ja hea usu põhimõttega, kuna korteriühistu liikmete enamus võtab vastu otsuseid, mis kahjustavad vähemuse huve. Õhksoojuspumba paigaldamiseks ei ole vaja projekti ja kohaliku omavalitsuse kooskõlastust. Asjaolud, mis tingisid N. Shtolfi eluruumi õhksoojuspumba paigaldamise, on teistele korteriomanikele teada. 2009. aastal tekkisid tema eluruumi gaasikatlasüsteemiga kütmisel probleemid, pool korterit oli külm. Kuna avaldaja probleemi ei lahendanud, paigaldas N. Shtolf 2010. aastal lisakütteallikana kamina ja 2013. aastal õhksoojuspumba.
3.V. Kurmõza selgitas, et tema korteris II korrusel mõnikord sooja ei ole. Kuna V. Kurmõza abikaasa on haige, on vaja lisakütet ja kuumal suvel jahutust. Avaldajalt N. Shtolf ja V. Kurmõza abi ei saanud. Õhksoojuspump paigaldati 2013. a jaanuaris. Õhksoojuspumba paigaldanud firma vastas V. Kurmõzale, et projekti selle paigaldamiseks vaja ei ole.
4.Indrek Karjuhin, Kuldar Pärnamäe, Nikolai Trupõld, Vjatšeslav Melnikov ja Toomas Adams toetasid avaldust. Elju Varblane kohtule oma seisukohta ei avaldanud.
MAAKOHTU LAHEND
5.Viru Maakohus rahuldas 23. juuli 2019 määrusega avalduse ning kohustas N. Shtolfi ja V. Kurmõzat täitma korteriühistu 11. märtsi 2018 üldkoosoleku otsuse p 3 – demonteerima elamu välisfassaadile paigaldatud õhksoojuspumbad ning taastama välisfassaadi ja korteris gaasiküttesüsteemi (s.o taastama endise olukorra). Tähtaeg kohtumääruse vabatahtlikuks täitmiseks on 1 kuu määruse jõustumisest. Menetluskulud jättis maakohus solidaarselt N. Shtolfi ja V. Kurmõza kanda. Määruse kohaselt korteriühistu 11.03.2018 üldkoosoleku otsust vaidlustatud ei ole, seega on see kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Otsus ei ole tühine vastuolu tõttu heade kommete või hea usu põhimõttega ega ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 1 järgi. Õhksoojuspumbad paigaldati 2013. a jaanuaris. Majas on ühine küttesüsteem (tehnosüsteem), mis hõlmab kõiki kortereid. 1999. aastast köetakse maja ühise küttesüsteemi kaudu gaasiga. 2008. a sügisel paigaldati igasse korterisse individuaalne gaasimõõtur. Gaasi eest tasutakse proportsionaalselt soojusmõõturite näitudega. Korterites köetakse ka ahjude ja kaminatega. Küttesüsteem ja maja välisfassaad kuulub korteriomanikele ühiselt. Ühise küttesüsteemi mittekasutamine, õhksoojuspumba paigaldamine välisfassaadile (keset tänavapoolset seina) ja maja elektrivõimsusega mittearvestamine ei ole käsitletav tavakasutusena. Eeltoodut kinnitab ka ühistu põhikirja p 4.2.18. N. Shtolfil ja V. Kurmõzal puudus nii korteriomanike kokkulepe kui häälteenamus. Kohtul ei ole alust kahelda naabrite väidetud kõrvalmõjudes nende korterites, kuna V. Kurmõza ja N. Shtolf ühist küttesüsteemi ei kasuta (N. Trupõld, II kd tl 47). Kohus nõustus N. Shtolfi ja V. Kurmõza seisukohaga selles, et avaldaja väited korteriomanikke häirivast õhksoojuspumpadest põhjustatud mürast ja vibratsioonist on üle võimendatud. Tõendeid norme ületavatest kahjulikest mõjutustest ei ole esitatud. K. Pärnamäe, N. Trupõld ja T. Adams kinnitasid kohtuistungil, et neid müra ja vibratsioon ei häiri. Müra häiriva asjaoluna märkis vaid korteri nr 5 omanik, V. Kurmõza naaber V. Melnikov. Õhksoojuspumbast tulenev müra peab olema vastavuses sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid.“ V. Kurmõza esitatud Terviseameti 04.04.2018 müra mõõtmise protokolli järgi on V. Kurmõza õhksoojuspumba tööst tekitatud müra pidev ja laiaribaline, kuid piirnormidest madalam. Kohus nõustus, et õhksoojuspumbad rikuvad hoone tänavapoolset välisilmet, lisaks ei ole esitatud tõendeid, et need on paigaldatud vastavalt ehitusalastele- ja ohutusnõuetele. N. Trupõld
ja T. Adams märkisid häiriva asjaoluna, et maja kogu elektrivõimsus on 63 A. Juhuks, kui midagi juhtub gaasikatlaga, on vajalik reserv. N. Shtolf ja V. Kurmõza tarbivad reservi, olles võrreldes teiste korteriomanikega privilegeeritud olukorras. Avaldaja esitatud asjatundja arvamuse kohaselt peab korterite kütmiseks elektrienergiaga olema peakaitse vähemalt 125 A. V. Melnikov lisas häiriva asjaoluna veel V. Kurmõza õhksoojuspumbast tilkuva kondensaadi nende keldrisse. N. Shtolf märgib õigesti, et elamu amperaaži on võimalik suurendada, kuid kaasomanike ühine otsustamine/kokkulepped ongi selleks, et kahjulikke kõrvalmõjusid enne seadmete paigaldamist minimeerida, vältides kaasomanike huvide kahjustamist. Kuivõrd N. Shtolfil ja V. Kurmõzal puudus kooskõlastus korteriomanikega (puudus nii kõigi omanike kokkulepe kui ka häälteenamus), on nad ise rikkunud korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lg 2; § 12 lg 1 ja § 16 lg 1 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 ega ole arvestanud kaasomanike huvidega. Nad on vääralt leidnud, et ei vaja kaasomanike kokkulepet/nõusolekut ning ei ole seda ka küsinud. Õhksoojuspumba kasutamise vajadus võib olla seotud V. Kurmõza abikaasa ja N. Shtolfi tervisliku seisundiga, kuid see ei anna alust eirata kaasomanike huve. Kütte vajadus korteris on primaarne, kuid selleks tuleb valida lahendus, mis arvestaks maksimaalselt nii kehtivate nõuete kui kaasomanike põhjendatud huvidega ning põhjustaks minimaalse visuaalse häiringu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 kehtib ka N. Shtolfi ja V. Kurmõza suhtes. Korteriomanikud olid õigustatud võtma vastu otsuse endise olukorra taastamiseks.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
6.N. Shtolf esitas määruskaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 23. juuli 2019 määruse tühistamist ning uue määruse tegemist, millega jätta korteriühistu avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole õhksoojuspumba paigaldamiseks nõutud projekt ja kohaliku omavalitsuse kooskõlastus. Samas on olemas korteriühistu 2010. a üldkoosoleku otsus, millega ühistu nõustus liikmete poolt lisakütteallikate paigaldamisega; 2) ei ole tõsiseltvõetav väide, et õhksoojuspump rikub hoone välisfassaadi ilmet. Õhksoojuspumpade kasutamine lisakütteallikana on tavapärane. Elamu elektrisüsteemi võimsuse puudulikkusele rajatud väide seonduvalt teiste ühistu liikmete diskrimineerimisega on vastuoluline. Juhul kui ka teised ühistu liikmed soovivad paigaldada õhksoojuspumpa, on alusetu põhjendus, et pump rikub fassaadi ilmet; 3) on teistele ühistu liikmetele teada asjaolud, mis tingisid N. Shtolfi eluruumi kamina ja õhksoojuspumba paigaldamise. 2009. aastal tekkisid tema eluruumi gaasikatlasüsteemiga kütmisel probleemid. N. Shtolfi hinnangul oli see tingitud gaasikatla ebaõigest paigaldamisest ja osade korterite garaažidesse paigaldatud täiendavatest radiaatoritest. Probleemi olemasolu tõendavad kirjalikud tõendid. Seega paigaldas N. Shtolf lisakütteallikatena kamina ja õhksoojuspumba äärmisest vajadusest, sest üldine küttesüsteem ei taganud eluruumis vajalikku soojust ning avaldaja probleemi ei lahendanud. Korteriühistute puhul on kujunemas praktika, mille kohaselt liikmete enamus võtab vastu otsuseid, mis kahjustavad vähemuse huvisid. See on vastuolus TsÜS § 32; § 38 lg 2 ja § 138 sätetega. N. Shtolf on vastavalt üldkoosoleku otsusele kohustatud tasuma gaasi eest, mida ta ei tarbi. N. Shtolfi kohustamine õhksoojuspump eemaldada tekitab talle varalist kahju.
VASTUSTAJA JA PUUDUTATUD ISIKU VASTUVÄITED
7.Korteriühistu vaidleb määruskaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt:
1) on avaldaja korduvalt kontrollinud N. Shtolfi korteris olevat küttesüsteemi ja küttesüsteemi töös ei ole probleeme avastatud; 2) puuduvad N. Shtolfil ja V. Kurmõzal alternatiivkütte ehitamiseks projektid ja igasugused arvestused. Selleks, et korteriomanikud võiksid paigaldada õhksoojuspumbad, peab olema elamu elektrisüsteemi kaitse vähemalt 125 A, on aga vaid 63 A. Ühistu põhikirja p 4.2.18 järgi on ühistu liige kohustatud mitte ehitama ümber ilma korteriomanike 3⁄4 nõusolekuta korteri küttesüsteemi. Omavoliliste ümberehituste puhul peab korteriomanik taastama omal kulul endise olukorra. Korteri elektri- või muuliigilisele küttele üleviimine ei ole lubatud.
8.Määruskaebusele esitasid kirjalikud vastused puudutatud isikud K. Pärnamäe ja V. Melnikov, kes taotlevad maakohtu määruse jõusse jätmist. K. Pärnamäe seisukoha kohaselt: 1) on õhksoojuspumba paigaldamine ehitamine nii 2013. a jaanuaris kehtinud ehitusseaduse kui ka kehtiva ehitusseadustiku järgi. Ehitamisele esitatavad nõuded kehtestas ehitusseaduse
3.peatükk. Praegusel juhul puudub nii ehitusprojekt kui ka kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek. Vajalikku nõusolekut ei oleks ebaseaduslikud paigaldajad taotleda saanud, kuna puudub kaasomanike enamuse otsus; 2) üritas N. Shtolf varasemalt oma korterit kütta keldrit läbivate isoleerimata magistraaltorude kaudu, tehes seinakattesse soojuse väljumiseks avad. Peale magistraaltorude isoleerimist avaldaja tellitud ettevõtte poolt (isoleerimistööd, tasakaalustusventiilide ja uute soojusmõõturite paigaldus, soojasüsteemi tasakaalustamine) hakkas N. Shtolf manipuleerima ventiilidega, avades pealevoolu vaid mõneks tunniks ööpäevas. N. Shtolfi küttesüsteem on töökorras, kui ventiilid seadepunktidesse panna. V. Melnikov märgib, et N. Shtolf ja V. Kurmõza on kohustatud täitma korteriühistu põhikirja, kodukorda ja üldkoosoleku otsuseid.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu vaidlustatud määrus muutmata. TsMS § 659 ja § 654 lg 6 alusel nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega korda neid kõiki käesolevas määruses.
10.Vaidlusalune nõue põhineb korteriühistu 11.03.2018 otsusel, millega kohustati korteriomandite nr 3 (määruskaebuse esitaja) ja nr 6 omanikke taastama gaasiküttesüsteemi ning eemaldama elamu välisfassaadilt õhksoojuspumbad. Korteriühistu eesmärgiks oli seega taastada elamu ühtne küttesüsteem (kütmine gaasiga) ning maakohus on õigesti leidnud, et tegemist on endise olukorra taastamise nõudega AÕS § 89 ja § 74 lg 1 tähenduses. Puudub vaidlus, et määruskaebuse esitaja muutis olemasolevat küttesüsteemi ning paigaldas õhksoojuspumba ilma teiste kaasomanike nõusolekuta, s.o vastuolus korteriühistu põhikirja p-s 4.2.18 ja korteriühistu kodukorras sätestatuga. Samuti nähtub asja materjalidest, et määruskaebuse esitaja jättis täitmata nii korteriühistu 11.03.2018 otsuse kui sellele eelnevad korteriühistu ja Toila Vallavalitsuse samasisulised otsused. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et määruskaebuse esitaja poolt elamu ühtse küttesüsteemi muutmine ja sellega seoses õhksoojuspumba paigaldamine elamu esikülje fassaadile on käsitletav kaasomandiosa olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses ning sellisel juhul on õigus nõuda endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KOS § 11 lg 1 p 1
alusel. Maakohus on seejuures viidanud asjakohasele Riigikohtu praktikale ning seda, et määruskaebuse esitaja tegevus on käsitletav kaasomandiosa olulise muutmisena, ei ole määruskaebuses ka vaidlustatud.
11.Vastuseks määruskaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus järgmist.
11.1.Maakohus on määruse põhjendustes viidanud õigusaktidele, milliste sätteid on määruskaebuse esitaja rikkunud (vt lisaks käesoleva määruse p 10). Seetõttu on arusaamatu määruskaebuses esitatud väide, et puuduvad õigusaktid, mida määruskaebuse esitaja oleks rikkunud. Väidetavat 2010. a korteriühistu üldkoosoleku otsust, milles korteriühistu nõustus määruskaebuse esitaja vaidlusaluse tegevusega, asja materjalide juures ei ole ning sellele ei ole maakohtu menetluses ka tuginetud. Väide, et õhksoojuspumbas paigaldamist õigustas 2009. a elamu gaasikatlasüsteemiga kütmisel esinevad probleemid, on tõendamata. Ringkonnakohus märgib, et isegi juhul, kui määruskaebuse esitaja nimetatud väide oleks tõene, eeldanuks olemasoleva küttesüsteemi muutmine ja õhksoojuspumba paigaldamine korteriühistu vastavat otsust (vt korteriühistu põhikirja p 4.2.18). Määruse p-s 14.5 on maakohus leidnud, et korteriühistu väide õhksoojuspumpadest põhjustatud mürast ja vibratsioonist ei ole tõendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu nimetatud seisukohaga.
11.2.Maakohus on õigesti tuvastanud, et korteriühistu 11.03.2018 otsus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ega ka tühine heade kommete vastasuse tõttu. Määruskaebuse esitaja on sisustanud eelnimetatud väiteid sellega, et korteriühistu 11.03.2018 otsus kahjustab vähemuse huvisid. Ringkonnakohus märgib vastuseks nimetatud seisukohale, et kui mingi korteriühistu otsuse vastuvõtmiseks on ette nähtud korteriühistu põhikirjas teatud kord ning see on kooskõlas seaduses sätestatuga, siis ei saa korteriühistu poolt tegemist olla hea usu põhimõtte vastase käitumisega ning sellisel juhul ei saa üldkoosoleku otsus olla ka heade kommete vastane. Vastupidiselt määruskaebusele leiab ringkonnakohus, et olemasoleva küttesüsteemi muutmise ja õhksoojustuspumba paigaldamisega on määruskaebuse esitaja rikkunud teiste kaasomanike õigusi ning käitunud seega vastuolus AÕS § 72 lg-s 5 sätestatuga. Muu hulgas on määruskaebuse esitaja teiste kaasomanike õigusi rikkuv käitumine tõendatud puudutatud isiku K. Pärnamäe ringkonnakohtule esitatud seletusega. Nii nähtub K. Pärnamäe seletusest, et määruskaebuse esitaja manipuleerib ühtse küttesüsteemi ventiiliga, mille tulemusel on häiritud küttesüsteemi normaalne töötsükkel. Lisaks nähtub puudutatud isikute N. Trupõldi ja T. Adamsi seletustest, et õhksoojuspumpade paigaldamise tõttu on elamul puudu elektrivõimsuse reserv, mis oleks vajalik näiteks gaasikatla remondi korral.
12.Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellatsioonkaebusega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 ettenähtud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.