Toila vald, Toila alevik, Allika 5 korteriühistu avaldus N. S.i ja V. K. kohustamiseks korteriühistu 11.03.2018. a üldkoosoleku otsuse täitmiseks
Kohtuistungi toimumise aeg
07. mai 2019.a ja 19. juuni 2019.a.
Menetlusosalised
Avaldaja: Toila vald, Toila Allika 5 KÜ (RK 80105316, Allika tn 5, Toila 41702 Ida-Virumaa) Avaldaja lepinguline esindaja: Vandeadvokaat Roman Golovenko ( e-post: [email protected]) Puudsutatud isik: V. K. (IK xxx, elukoht: xxx) Puudutatud isik: N. S. (IK xxx, xxx; e-post: xxx) Puudutatud isiku lepinguline esindaja: Harland Paas (Eesti Õigusbüroo jurist, OÜ
HUGO;
e-post: [email protected]) Puudutatud isikud: I. K. (IKxxx, xxx; e-post: xxx) K. P. (IK xxx, xxx) N.T.(IK xxx, xxx) E.V. (IK xxx, xxx) T. A. (IK xxx, xxx)
RESOLUTSIOON
Avaldus rahuldada.
2.Kohustada N. S.i ja V. K.t täitma Toila vald, Toila alevik, Allika tn 5 korteriühistu 11.03.2018.a. üldkoosleku otsuse p 3 - demonteerima elamu välisfassaadile paigaldatud õhksoojuspumbad, taastama välisfassaadi ja korteris gaasiküttesüsteemi süsteemi (so taastama endise olukorra). Tähtaeg kohtumääruse vabatahtlikuks täitmiseks on 1 (üks) kuu alates kohtumääruse jõustumisest.
Menetluskulud jätta solidaarselt N. S.i ja V. K. kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtumääruse peale on õigus esitada määruskaebus Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest.
1.Toila vald, Toila alevik, Allika tn 5 korteriühistu on asutatud elamu asukohaga, Allika 5 Toilas, asuvate korteriomanike poolt ning ühistu põhikirja p 2.1 kohaselt on ühistu eesmärk elamu ja selle juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine N. S.ile kuulub elamus korteriomand nr x ja V. K.le korter nr x. Alates Allika tn 5 ehitamisest on majas ühine küttesüsteem (tehnosüsteem) mis hõlmab kõiki elamus olevaid kortereid. Magistraaltoru läbib keldrikorruse kaudu ja sealt kõikidesse korteritesse. Korteris olemasolev keskkütte torustik hõlmab kolme korruse kõiki kortereid ja küttekehad (radiaatorid) on paigaldatud kõikides tubades. 1999. aastal oli KÜ poolt ehitatud eraldi katlamaja ning 1999. aastast köetakse maja ühise küttesüsteemi kaudu gaasiga.
2.N. S. ja V. K. paigaldasid perioodil 2012 -2014 oma korteritesse autonoomse küttesüsteemi (elektrikütte). Välisfassaadi seinale paigaldati ebaseaduslikult õhksoojuspumbad. N. S. ja V. K. ei ole kunagi esitanud korteriühistule ega vallale taotlusi üleminekuks alternatiivküttele ja hoone kandeseinale õhksoojuspumpade paigaldamiseks. Puuduvad projektid alternatiivkütte ehitamiseks ja igasugused arvestused. N, S. ja V. K. ei ole saanud luba ega nõusolekuid alternatiivküttele üleminekuks. Märtsis 2014. aastal kontrollis elamu küttesüsteemi valla ehitus- ja majandusnõunik, kes tuvastas, et N. S. ja V. K. korterites on ebaseaduslikud ehitised (hoone esifassaadile on paigaldatud omavoliliselt õhksoojuspump). Vallavalitsuse ametnik määras et ebaseaduslikud ehitised tuleb likvideerida, seadmed maha monteerida või seadustada mõistliku aja jooksul. Kumbki puudutatud isikutest ei ole vallavalitsuse ettekirjutusi täitnud.
3.Pärast õhksoojuspumpade paigaldamist hakkas avaldaja juhatus saama korteriomanikelt kaebusi N. S.i ja V. K. tegevuse kohta. Naabrid kaebasid müra ja vibratsiooni. 16.03.2014.a ühistu üldkoosolekul arutati ühise küttesüsteemi kasutamisega seotud küsimusi, puudutatud isikute korterite küttesüsteemi ümberehituste kohta puudus dokumentatsioon, seadusega ettenähtud kooskõlastused ja ühistu nõusolek. Üldkoosolek otsustas kohustada puudutatud isikuid kütteperioodil kasutama üksnes põhiküttesüsteemi.
Alates 2014. aastast esitas avaldaja puudutatud isikutele suuliseid ja kirjalikke hoiatusi, milles nõudis omavoliliselt paigaldatud õhksoojuspumpade hoone fassaadilt eemaldamist. Avaldaja 11.03.2018.a. üldkoosolekul otsustasid korteriomanikud häälteenamusega, et korteriomanikele nr x ja x tuleb anda tähtaeg paigaldatud õhksoojuspumpade mahavõtmiseks, korteriühistu hoone välisfassaadi ja gaasiküttesüsteemi taastamiseks kuni 01. maini 2018. Kui tähtajaks nimetatud tööd teostatud ei ole, pöördub avaldaja kohtu poole. Puudutatud isikud osalesid mõlemad 11.03.2018 üldkoosolekul ning neil oli vastuvõetud otsus teada, kuid keeldusid 11.03.2018 üldkoosoleku otsuse p 3 täitmast ja õhksoojuspumpade demonteerimisest.
4.Puudutatud isikud ei ole kunagi esitanud ühistule taotlust või avaldust alternatiivküttele üleminekuks. Nende paigaldatud õhksoojuspumbad on elektriküte. Puudutatud isikutel puudub projekt alternatiivkütte ehitamiseks ja igasugused arvestused. Selleks, et korteriomanikud saaksid /võiksid paigaldada õhksoojuspumbad, peab elamu elektrisüsteem olema peakaitsmega vähemalt 125 A Hetkel on elamu peakaitse võimsus 63 A. See tähendab, et elektriküttele üleminekuks on vaja ümber ehitada kogu elamu elektrisüsteem. Üks põhjustest miks ühistu võttis vastu otsuse õhksoojuspumbad demonteerida, on müra ja vibratsioon. Elamu fassaadi välisilme muutmiseks ja sellele millegi paigaldamiseks on vajalik korteriomanike nõusolek. Omavoliliste ümberehituste korral tuleb korteriomanikul taastada endine olukord. Korteriomanikud 11.03.2018 vastu võetud üldkoosoleku otsust vaidlustanud ei ole, seega on otsus kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Avaldaja palub kohtult kohustada N. S.i ja V. K.t täitma Allika 5 korteriühistu 11.03.2018.a üldkoosoleku otsust - eemaldama välisfassaadilt sinna paigaldatud õhksoojuspumbad, taastama hoone välisfassaadi ja gaasiküttesüsteemi. Määrata selleks tähtaeg 30 päeva kohtumääruse jõustumisest.
N. S.I SEISUKOHT
5.Natlaliya S. leiab, et Allika 5 korteriomanike enamus kuritarvitab oma õigust ja teeb vähemusele liiga. Ka varasematel aastatel, so 2009 - 2010 aastatel on korteriühistu arutanud ja vastu võtnud otsuseid, mis puudutab küttesüsteemi kui osad korteriomanikud paigaldasid radiaatorid ka garaažidesse. Toona kujunes olukord, kus võrdsetel alustel kasutasid mõned ühistu liikmed sooja teiste arvelt. Avaldaja väide nagu gaasiküttesüteem toimiks korrektselt, ei vasta tõele. N. S. on juhatuse poole korduvalt pöördunud kaebustega, et pool tema korterist on külm. Probleemi ei lahendatud, mistõttu paigaldas N. S. lisakütte allika – kamina. Õhksoojuspump paigaldati 2013. aastal. Puudutatud isik ei nimetaks seda alternatiivkütte allikaks, vaid lisakütteallikaks. Õhksoojuspump on käesoleval ajal muutunud sedavõrd tavapäraseks, et seda võib näha pea iga teise hoone fassaadil. KÜ liikmetel peaks olema eesmärk, et nii endal kui teistel liikmetel oleks oma eluruumis hea elada. Puudutatud isik leiab, et avaldus on põhjendamatu ning avaldajal tuleb tõendada, millisel õiguslikul alusel saab keegi keelata õhksoojuspumba paigaldamist ning kuidas see kahjustab teiste ühistu liimete huve.
6.TsÜS § 32 kohaselt peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorgani liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ning arvestama üksteise õigustatud huve. TsÜS § 38 lg 2 tulenevalt on juriidilise isiku juhtorgani otsus tühine kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise
isiku võlausaldaja kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. TsÜS § 138 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Õiguste teostamine ei ole lubatud seadusevastase viisil, samuti selliselt et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. N. S. ei nõustu menetluses esitatud avaldaja väidetega ning leiab, et toodud põhjendused paigaldatud õhksoojuspumpade eemaldamiseks on ebaõiged, otsitud, pahatahtlikud ja alusetud. Avaldaja ei ole viidanud ühelegi õigusaktile, millest tulenevalt vajab õhksoojuspumba paigaldamine sellekohase projekti koostamist ja kohaliku omavalitsuse kooskõlastust. Asjaolud, mis tingisid N. S.il enda eluruumi kamina ehitamise ja õhksoojuspumba paigaldamise, on korteriomanikele teada (2009. aastal tema eluruumi gaasikatlasüsteemiga kütmisel probleemidebaühtlane soojuse jaotus). N. S.i hinnangul on selle põhjuseks katla ebaõige paigaldus; peaks paiknema elamu keskel ning osade korterite garaažidesse paigaldatud radiaatorid. Menetluses ei leidnud millegagi tõendamist avaldaja väide, et ühistu liikmetelt on saadud kaebusi N. S.i õhksoojuspumbast tuleneva müra ja vibratsiooni suhtes. Väide, et õhksoojuspump rikub hoone välisfassaadi ilmet, ei ole tõsiseltvõetav. Õhksoojuspumpade kasutamine ja paigaldamine lisakütteallikana on käesoleval ajal tavapärane. Elamu amperaaži puudulikkusele rajatud avaldaja väide teiste ühistu liikmete diskrimineerimise osas on vastuoluline. Kahetsusväärselt on kujunemas parktikaks, mille kohaselt ühistu enamus võtab vastu otsuseid, mis selgelt kahjustavad vähemuse huve. N. S. on vastavalt üldkoosoleku otsusele kohustatud tasuma gaasi eest, mida ta tegelikult ei tarbi. Õhksoojuspumba eemaldamise nõue põhjustab N. S.ile varalist kahju.
V. K. SEISUKOHT
7.V. K. selgitas, et puudutatud isikud käisid vallavalitsuses ning seal öeldi, et luba õhksoojuspumba paigaldamiseks ei anta. Vallavalitsuse ametnik kutsuti mitte õhksoojuspumba pärast, vaid seetõttu, et korterites on külm. Inimene vallavalitsusest kontrollis vaid, kas puudutatud isikud kasutavad ühist soojussüsteemi või mitte. Probleeme ühistus ei olnud kuni 2014. aastani. 2008. aastal vahetati soojusarvestid. Teise boksi elanik tõstatas küsimuse, miks üldise soojusega köetakse garaaže ning seetõttu läheb kütet rohkem. Kutsuti välja ettevõte, kes paigaldas igasse korterisse soojusarvesti. Üldsoojustoru, mis on keldris, on isoleeritud. Iga korter saab ise oma soojuse ja selle eest makstakse. Endine ühistu esimees ei näinud probleemi selles kui paigaldati lisakütteseade. Korteris on teisel korrusel mõnikord soe, mõnikord mitte. Kuna puudutatud isiku abikaasa on haige, peab lisakütet saama Kui suvi on kuum, tuleb jahutada. Ühistu esimehelt M. ei ole puudutatud isikud kunagi abi saanuid. Õhksoojuspump paigaldati 2013. aasta jaanuaris. Teiste korteriomanike nõusolekut ei olnud (II kd, tl 16) , seda keegi ei nõudnud. Nõudmised algasid 2014. aastal kui tuli M.. Siis hakati nõudma projekti. V. K. selgitas, et pöördus firmasse, kes õhksoojuspumba paigaldas, sealt vastati, et projekti selle paigaldamiseks vaja ei ole.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus, ära kuulanud avaldaja, puudutatud isikud N. S.i ja V. K. ja menetlusse kaasatud Toila vald, Toila alevik Allika 5 KÜ (edaspidi KÜ Allika 5) teised korteriomanikud ning hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, leiab, et avaldus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 kohaselt lahendab kohus korteri- ja kaasomandi asju hagita menetluses. Tulenevalt TsMS § 613 lg 1 p 1 lahendatakse hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Sama paragrahvi 2. lõike järgi lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused TsMS § 613 lg 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Korteriühistu esitatud avalduse kohaselt on pärast V. K. ja N. S.i paigaldatud õhksoojuspumpade paigaldamist korteriomanikelt saabunud ühistu juhatusele kaebuseid lärmi ja vibratsiooni suhtes, seadmed on paigaldatud kaasomanike nõusolekuta, millest tulenevalt otsustasid Allika 5 korteriomanikud 11.03.2018.a üldkoosolekul, et V. K.le ja N. S.ile tuleb anda tähtaeg paigaldatud õhksoojuspumpade mahavõtmiseks, hoone välisfassaadi ja gaasiküttesüsteemi taastamiseks (endise olukorra taastamine AÕS § 89 ja § 74 lg 1).
9.Antud asjas ei ole vaidlust selle üle, et N. S.ile kuulub Allika 5 ridaelamus korteriomand nr 3 (I kd tl 20) ja V. K.le korteriomand nr 6 (I kd tl 21); mõlemad on KÜ Allika 5 liikmed; N. S. ja V. K. paigaldasid 2013. aasta jaanuaris elamu välisfassaadile õhksoojuspumbad (I kd tl 22-23); N. S.il ja V. K.l puudus õhksoojuspumba paigaldamiseks korteriomanike nõusolek (II kd tl 14-18, 45-50); Toila Vallavalitsuse 17.03.2014.a. läbiviidud Toila Allika 5 küttesüsteemi kontrolli tulemusena otsustati Allika 5 korterite x ja x suhtes, et ühtse küttesüsteemi mittekasutamine tuleb lõpetada; ebaseaduslikud ehitised tuleb likvideerida, seadmed (õhksoojuspumbad) maha monteerida või seadustada mõistliku aja jooksul (I kd tl 24-25); KÜ Allika 5 16.03.2014.a. üldkoosoleku otsusega nr 2 otsustai kohustada korterid nr x ja x kütteperioodil kasutama ainult põhiküttesüsteemi (maja ühine gaasikatel), kuna küttesüsteemide ümberehitamise kohta puuduvad igasugune dokumentatsioon, kooskõlastused ja nõusolekud (I kd tl 27); 11.03.2018.a. üldkoosoleku otsusega nr 3 otsustati korterites x ja x paigaldatud õhksoojuspumpade eemaldamise nõudega pöörduda kohtusse kuna õhksoojuspumbad on paigaldatud ilma korteriühistu loata, puudub nende kohta tehniline dokumentatsioon ja seadusega ettenähtud kooskõlastused. Üldkoosolek andis puudutatud isikutele tähtaja õhksoojuspumpade mahavõtmiseks, hoone välisfassaadi ja gaasiküttesüsteemi taastamiseks kuni 01. maini 2018. (I kd tl 38-41) Ühistu korduvatele hoiatustele / meeldetuletustele N. S. ja V. K. üldkoosolekutel vastuvõetud otsuseid ei ole täitnud (I kd tl 30-37)
10.Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 lg 1 otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Sama paragrahvi 2. lõike järgi käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti;
KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma (§ 38 lg 2).
11.Vastavalt KrtS § 29 lg 1 kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Huvitatud isiku taotlusel võib kohus ennistada lõikes 3 nimetatud tähtaja (lg 4). Ennistamisele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluse seadustikus seaduses sätestatud Vaidlust ei ole selles, et N. S. ja V. K. korteriühistu 11.03.2018.a. üldkoosoleku otsust, millega kohustati neid õhksoojuspumbad demonteerima ja hoone välisfassaad taastama, vaidlustanud ei ole. Kuivõrd 11.03.2018.a üldkoosoleku otsust seaduses sätestatud korras ja tähtajal vaidlustatud ei ole, on see kehtiv. Riigikohus on korduvalt märkinud, et kui korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 21, 22; 08. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-61-14, p 16).
12.N. S. leiab, et 11.03.2018.a üldkoosoleku otsus on tühine vastuolu tõttu heade kommete ja hea usu põhimõttega ning tugineb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 32 ja § 38 lg 2. Üldkoosoleku vastuolulisus heade kommete ja hea usu põhimõttega seisneb puudutatud isiku hinnangul selles, et ühistu liikmete enamus võtab vastu otsuseid, mis kahjustavad vähemuse (käesoleva juhul N. S.i ja V. K.) huve. Õhksoojuspumba paigaldamine ei eelda sellekohase projekti koostamist ega kohaliku omavalitsuse kooskõlastust; asjaolud, mis tingisid N. S.il kamina ehitamise ja õhksoojuspumba paigaldamise, oli teistele korteriomanikele teada (probleemid gaasikatlasüsteemiga kütmisel – ebaühtlane soojuse jaotus, mõnede korterite garaažide kütmine (II kd tl 61-62, tl 15-16).
13.TsÜS § 31 lg 1 kohaselt on eraõigusliku juriidilise isiku organid üldkoosolek ja juhatus, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 32 sätestatu kohaselt peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Vastavalt TsÜS § 38 lg 2 on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Juriidilise isiku organi otsuse tühisusele võib kohtumenetluses tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega (§ 38 lg 7). TsÜS § 138 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Õiguste teostamine ei ole lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.
14.Kohus ei nõustu puudutatud isiku seisukohaga, et korteriühistu 11.03.2018. otsus on tühine selle vastuolu tõttu heade kommete või hea usu põhimõttega, ei ole tühine ka KrtS § 29 lg 1 järgi. 14.1 Korteriühistu liikmete 06.04.2014.a. üldkoosolekul vastu võetud põhikirja (I kd tl 11-19) järgi on ühistu korteriomanike mittetulundusühing, mille eesmärgiks on elamu ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine (punkt 2.1). Põhikirja punkti 4.2.1 kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma põhikirja, kodukorda, ühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutusi. P 4.2.18 järgi on ühistu liige kohustatud mitte ehitama ümber ilma korteriomanike 3⁄4 nõusolekuta kütte-, elektri- veevarustus- ja kanalisatsioonisüsteemi. Korteri elektri- või muuliigilisele küttele (nii õhu kui vee soojendamiseks) üleviimine ei ole lubatud). Korteriomandi välisviimistluse ja/või välipiirete ja /või hoone välisrajatiste muutmine, asendamine, lisamine või eemaldamine võib toimuda ainult ühistu korteriomanike 3⁄4 ja kohaliku omavalitsuse kirjalikul nõusolekul (I kd tl 12-14) KÜ Allika Toila kodukorra (I kd tl 71-74) punkti 5.1 kohaselt on soojatorustik katlaruumist kuni iga korteri sulgurventiilideni (viimased kaasa arvatud) korteriomanike kaasomand. Kodukorra p 7 keelab korteriomanikul muuta omavoliliselt elamu välisilmet kui selleks puudub 3⁄4 ühistu liikmete kooskõlastus; omavoliliselt ümber ehitada keskküttesüsteeme ning vee- või kanalisatsioonitorusikke, ümber paigutada elektrijuhtmestikku, kui selleks puudub 3⁄4 ühistu liikmete kirjalik kooskõlastus (p 8). 14.2 Vaidlusalused õhksoojuspumbad paigaldati jaanuaris 2013. aastal. Kuni 22.03.2014.a kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) redaktsiooni § 10 lg 2 sätestas korteriomaniku õiguse kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt, hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (§ 11 lg 1). KOS § 12 lg 1 tulenevalt võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. KOS § 11 lg 1 p 1 käsitletud tavakasutuse piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega (§ 12 lg 2). KOS § 16 lg 1 sätestas, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada KOS § 15 lõike 3 kohaselt ega nõuda KOS § 15 lõike 5 järgi. Riigikohus on leidnud, et on ehitise kõik seinad, st nii välis- kui ka siseseinad on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (Riigikohtu 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 13). Ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid (nt keskküttetorustikud) on korteriomanike kaasomandis vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (Riigikohtu 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 12). 14.3 Vaidlust ei selle üle, et Allika 5 majas on ühine küttesüsteem (tehnosüsteem), mis hõlmab kõiki elamus olevaid kortereid. Magistraaltoru on keldrikorruse l ning magistraaltorust läheb torustik kõikidesse korteritesse. Korteris olemasolev kütte torustik hõlmab kolme korruse kõiki kortereid ja küttekehad (radiaatorid) on paigaldatud korterite kõikides tubades. 1999. aastast köetakse maja ühise küttesüsteemi kaudu (küttesüsteem ei olnud muudetud) gaasiga. 2008. aasta sügisel paigaldati maja igasse korterisse individuaalsed gaasimõõturid. Gaasi eest tasumine toimub proportsionaalselt korterite soojusmõõturite näitudega. Korterites köetakse ka ahjude ja kaminatega.
14.4 Küttesüsteem ja maja välisfassaad kuulub korteriomanikele ühiselt. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 3 on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kuivõrd see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Sama paragrahvi 5. lõige näeb ette, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Hea usu põhimõtte sätestab ka kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 2. Vastavalt AÕS § 74 lg 1 saab kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kaasomandis oleva asja valdamine, kasutamine ja valitsemine eeldab kaasomanike tegevuse kooskõlastamist ning tulenevalt AÕS § 72 lg 1 saab ühine otsustamine toimuda, kas kaasomanike kokkuleppel (mis eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut) või kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega. Riigikohus on seisukohal, et kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel (vt Riigikohtu 18.01.2011 määrus ts asja nr 32-1-151-10 p 10). Häälteenamusega võib otsustada neid küsimusi, mis jäävad tavapärase kasutamise ja valitsemise piiridesse (KOS § 12 lg 2 ja § 12 lg 1 p 1, § 15 lg 3) Riigikohus on leidnud, et korteriomaniku tegevus väljub tavakasutuse raamest eelkõige juhul, kui sellega on rikutud teiste kaasomanike õigusi ja tekitatud neile kahju ning kaasomanikul on õigus nõuda teiselt kaasomanikult endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KOS § 11 lg 1 alusel kui viimane on kaasomandiosa AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt muutnud (Riigikohtu14.11.2018 otsus tsiviilasjas 2-12-24747/180 p 28, määrus 30.01.2019 2-17-11887 p 18; 27.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14) Käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades leiab kohus, et ühise küttesüsteemi mittekasutamine (II kd tl 17, I kd tl 30, 33), õhksoojuspumba paigaldamine maja välisfassaadile (keset seina tänavapoolsele seinale), maja kogu elektrivõimsusega mittearvestamine ei ole käsitletav tavakasutusena. Eeltoodut kinnitab ka ühistu põhikirja p 4.2.18. Kohus rõhutab, et N. S.il ja V. K.l puudus nii korteriomanike vastav kokkulepe kui häälteenamus. Puudutatud isikud ei ole nõusolekut korteriomanikelt ka küsinud. Kohtul ei ole alust kahelda korteriomanike (naabrite) väidetud kõrvalmõjudes nende korterites, st kuna V. K. ja N. S. ühist küttesüsteemi ei kasuta (N. T., II kd tl 47). 14.5 Kohus nõustub N. S.i ja V. K. seisukohaga selles, et avaldaja väited korteriomanikke õhksoojuspumpadest põhjustatud häirivast mürast ja vibratsioonist, on üle võimendatud. Tõendeid norme ületavatest kahjulikest mõjutustest ei ole maakohtule esitatud. Kohtuistungil kinnitasid korteriomanikud K. P., N. T., T. A., et neid müra ja vibratsioon ei häiri (ei ole tuntav) (II kd tl 46, 47) Müra häiriva asjaoluna märkis, vaid korteri x omanik, V. K. naaber, M. (II kd tl 47 pöördel) Õhksoojuspumbast tulenev müra peab olema peab olema vastavuses Sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 „, Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ . Välisosa müratase ei tohi ületada määruses toodud nõudeid ning vastavalt selleele reguleeritakse õhksoojuspump päevasele või öisele režiimile võttes arvesse, et tekkiv müra on päeval maksimaalselt 50 db ja öösel 40 db. V. K. esitas maakohtule Terviseameti müra mõõtmise protokolli nr IL 2018M/04 04.04.2018.a. (I kd tl 63-66). Viidatud protokolli kohaselt on V. K. õhksoojuspumba Fujitsu tööst tekitatud müra pidev ja laiaribaline, kuid kehtestatud piirnormidest madalamad (I kd tl 65)
Samas ei ole puudutatud isikud tõendanud, et õhksoojuspumpade paigaldamisel on ehitus- ja ohutusnõudeid järgitud. 14.6 Korteriomanike väitel rikuvad õhksoojuspumbad fassaadi välisilmet kuna on paigaldatud tänava poole (kus on sanatooriumipoolne sõidutee) (II kd tl 46 pöördel, 47 pöördel, I kd tl 2223). Kohus nõustub, et õhksoojuspumbad rikuvad hoone tänavapoolset (sanatooriumi poole viivat) välisilmet, lisaks ei ole esitatud tõendeid, et need on paigaldatud vastavalt ehitusalasteleja ohutusnõuetele. 14.7 N. T. ja T. A. märkisid häiriva asjaoluna, et maja kogu elektrivõimsus on 63A, reservi praktiliselt ei ole. Väike reserv on vajalik juhuks, kui nt midagi peaks juhtuma gaasikatlaga, saaks panna paar kütteradiaatorit ajaks kui remonditakse katelt. N. S. ja V. K. tarbivad reservi, mis praegu on, olles sellega võrreldes teiste korteriomanikega priviligeeritud olukorras (II kd tl 47) Avaldaja esitas maakohtule asjatundja arvamuse, mille kohaselt peab Allika 5 korterite kütmiseks elektrienergiaga vajalik peakaitse olema vähemalt 125 A (II kd tl 42). V. M. krt nr 5 lisas häiriva asjaoluna veel V. K. korterist naabruses nr õhksoojuspumbast tilkuvat kondensaati nende keldrisse (II kd tl 47 ja videosalvestis KIS-is). Iseenesest märgib N. S.i esindaja õigesti, et elamu amperaaži on võimalik suurendada, kuid kohus on seisukohal, et kaasomanike koostegutsemine / ühine otsustamine / kokkulepped (AÕS § 72) ongi selleks, et kaasomanikele võimalikke kahjulikke kõrvalmõjusid enne seadmete paigaldamist minimeerida vältides sellega kaasomanike huvide kahjustamise. 14.8 Kuivõrd N. S.il ja V. K.l puudus igasugune kooskõlastus korteriomanikega (puudus nii kõigi omanike kokkulepe kui ka häälteenamus), on puudutatud isikud ise rikkunud KOS § 10 lg 2, § 12 lg 1, § 16 lg 1, AÕS § 72 ega ole arvestanud kaasomanike huvidega. N. S. ja V. K. on vääralt leidnud, et nad ei vaja kaasomanike kokkulepet / nõusolekut või pole vajalikuks pidanud seda küsida. Korteriomanike nõusolekut ei ole kunagi küsitud (II kd tl 46 pöördel-48, 49 pöördel). Kohus möönab, et õhksoojuspumba kasutamise vajadus võib olla seotud ka N. S.i isiklikust ja V. K. abikaasa tervislikust seisundist tulenevate asjaoludega (I kd tl 68, I kd tl 122), kuid see ei anna alust eirata kaasomanike huve. Kohus nõustub, et kütte vajadus korteris on primaarne, kuid selleks tuleb valida lahendus, mis arvestaks maksimaalselt nii kehtivate nõuete kui kaasomanike põhjendatud huvidega ning põhjustaks minimaalse visuaalse häiringu. Kui korterelamu iga korteriomanik toimiks korteriomanike kaasomandi mõttelise osa suhtes oma äranägemise järgi teiste kaasomanike huve arvestamata, kaotaks korteriühistu igasuguse mõtte.
Kohus osundab, et TsÜS § 138 kehtib ka korteriomanike N. S.i ja V. K. suhtes.
15.Eeltoodut arvesse võttes on kohus seisukohal, et KÜ Allika 11.03.2018 üldkoosoleku otsus ei ole vastuolus seaduse, heade kommete ega hea usu põhimõttega ning seetõttu tühine. Üldkoosoleku otsus on kehtiv ja kuulub täitmisele. Korteriomanikud olid õigustatud võta vastu otsuse nn endise olukorra taastamiseks ja maakohtule esitatud avaldus üldkoosoleku otsuse täitmiseks kohustamiseks põhjendatud. Menetluskulude jaotus
16.Kooskõlas TsMS § 172 lg 1 jätab kohtus menetluskulud solidaarselt N. S.i ja V. K. kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus vastavalt TsMS § 174 lg 4 kohaselt kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.