Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

1 (7)

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 (viieteistkümne) päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte pärast 5 (viie) kuu möödumist määruse tegemisest. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6 ja § 442 lg 6). I.

Asjaolude kirjeldus

Kohtumääruse põhjendused ja õigusaktid, millest kohus juhindus

tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada. KrtS § 34 lg 1 sätestab, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Avaldaja nõuab Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu 05.06.2018 korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist. Menetlusosalised ei vaidle sellise üldkoosoleku toimumise üle ega selle üle, millises sõnastuses otsused sellel vastu võeti. Kohus kontrollib eeltoodut arvestades, kas esinevad otsuste kehtetuks tunnistamise eeldused, sh kontrollib kohus, kas otsused on kooskõlas seaduse, korteriühistu põhikirja, korteriomanike kokkulepete ja korteriomanike huvidega.

3 (7)

Kohus on seisukohal, et eeltoodut arvestades tuleb avaldaja nõude lahendamisel välja selgitada, kas korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsusega 1 on otsustatud ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemine või sellega kaasnev muu küsimus.

Kohus on seisukohal, et KrtS § 9 lõikest 2 koosmõjus KrtS § 38 lõikega 1 tuleneb korteriomaniku õigus nõuda teiselt korteriomanikult vajalike tahteavalduste tegemist ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks. Kohus leiab, et KrtS § 9 lg 2 kohaldamine KrtS § 38 lõikes 1 nimetatud kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse saamiseks on põhjendatud muuhulgas seetõttu, et nn arendustegevus hõlmab tavapäraselt lisaks suurematele ehituslikele ümberkorraldustele ka vajadust muuta olemasolevate eriomandite suurust või uute korteriomandite loomist KrtS § 9 lg 1 mõistes. KrtS § 9 lg 3 sätestab korteriomanike õiguse otsustada üldkoosolekul KrtS § 9 lõikes 1 nimetatud küsimusi, kuid piirab tehtud otsuse õiguslikke tagajärgi, kui otsuse poolt ei hääletanud kõik korteriomanikud (st puudub korteriomanike kokkulepe). Sellise otsuse tegemise õiguslikud tagajärjed on sätestatud KrtS § 9 lõigetes 2 ja 6, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus on seisukohal, et korteriomanike otsusel, mis on tehtud KrtS § 38 lõikes 1 sätestatud küsimuses, kuid mille poolt ei ole hääletanud kõik korteriomanikud, on KrtS § 9 lõigetes 2 ja 6 sätestatud õiguslikud tagajärjed, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus leiab, et kuivõrd seadus omistab sellisele korteriomanike otsusele õiguslikud tagajärjed, ei ole seaduse mõttega kooskõlas otsuse kehtetuks tunnistamine põhjusel, et otsuses märgitud küsimuse kohta puudub korteriomanike kokkulepe. Käesoleval juhul on 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 1 poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal, et korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolek otsuse 1 kehtetuse eeldusi ei esine, kuid otsusel puudub õiguslik mõju, milleks on korteriühistu juhatusele volituse andmine koostada/tellida ja taotleda ehitusluba Tina 3 elamute renoveerimiseks. Kohus leiab, et kuivõrd otsusel puuduvad selles märgitud õiguslikud tagajärjed, ei ole see vastuolus avaldaja huvidega. Seda, kas otsusega kahjustatakse ülemääraselt avaldaja õigustatud huve, hinnatakse KrtS § 9 lg-s 2 nimetatud korteriomaniku nõude lahendamisel. Eeltoodust tulenevalt ei esine otsuse kehtetuse eeldusi. TsMS § 477 lg 5 sätestab, et kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud taotluste, kui seadusest ei tulene teisiti. TsÜS § 38 lg 1 sätestab asjast huvitatud isiku õiguse nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Kohus leiab, et TsÜS § 38 lg 1 tulenevalt on kohus seotud avaldaja taotlusega tunnistada korteriomanike üldkoosoleku otsus kehtetuks. Seetõttu ei saa kohus asja lahendamisel määruse resolutsioonis tuvastada korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolek otsuse 1 õigusliku mõju puudumist, sest see väljuks avaldaja esitatud taotluse raamest. Kohus jätab avaldaja taotluse korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolek otsuse 1 kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.

poolt, on tegemist KrtS § 38 lõikes 1 nimetatud ümberkorraldusega kaasneva küsimusega, mis tuleb otsustada korteriomanike kokkuleppega. Käesoleval juhul nähtub kohtu hinnangul notariaalsest lepingust, et arendustegevuse raames omandab korteriühistu moodustatavad korteriomandid ja kohustub need enampakkumisel müüma (tl 51, p 4). Samuti nähtub lepingust, et pooled on kokku leppinud selles, et korteriühistu kasutab kaasomandi osa eest saadud raha renoveerimise rahastamiseks (tl 52, p 56). Kohtu hinnangul on lepingu sõlmimine vältimatult seotud kavandatavate ümberkorraldustega, mistõttu laieneb sellise lepingu heakskiitmisele KrtS § 38 lõikes 1 sätestatud korteriomanike kokkuleppe nõue. Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal, et otsus ei oma selles märgitud õiguslikke tagajärgi, st heakskiitu 03.02.2016 sõlmitud notariaalsele lepingule, sest puudub korteriomanike kokkulepe. KrtS § 22 lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib käesoleva seaduse § 32 kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. Kohus on seisukohal, et kuivõrd 03.02.2016 lepingu sõlmimiseks korteriühistuga on vajalik korteriomanike kokkulepe KrtS § 38 lg 1 järgi, siis käesoleval juhul KrtS § 22 lg 3 ei kohaldu. Vastasel juhul poleks võimalik korteriomanikel ühiselt otsustada korteriühinguga tehingu tegemist, mille pooleks on kõik korteriomanikud. Eeltoodust tulenevalt ei 03.02.2016 lepingu poolteks olevate korteriomanike osalemine ja nende häälte arvestamine otsuse kehtetuse eeldusteks. Kohus leiab, et otsusel on KrtS § 9 lõigetes 2 ja 6 sätestatud õiguslikud tagajärjed, sest korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus leiab, et kuivõrd otsusel puuduvad selles märgitud õiguslikud tagajärjed, ei ole see vastuolus avaldaja huvidega. Seda, kas otsusega kahjustatakse ülemääraselt avaldaja õigustatud huve, on võimalik hinnata KrtS § 9 lg-s 2 nimetatud korteriomaniku nõude lahendamisel. Kohus on seisukohal, et puuduvad otsuse kehtetuse eeldused. Kohus jätab avaldaja taotluse korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 2 kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.

Kui korteriomanike otsuse eesmärgiks oli tagada avaldajateks olevate korteriomanike menetluskulude kandmine tsiviilasjas nr 2-16-10722, oleks sellist tahet otsuses sõnaselgelt avaldada. Menetlusosaliseks kõnealuses tsiviilasjas on avaldaja. Isegi kui eeldada, et otsuses sisaldub korteriomanike enamuse tahe kanda tsiviilasjas avaldajateks olevate korteriomanike kulud, ei ole korteriomanike vahel peetavas õigusvaidluses korteriomaniku menetluskulude hüvitamise otsustamine tavapärase valitsemise küsimus, mida saaks otsustada korteriomanike häälteenamusega. Kohtu hinnangul on sellise küsimuse otsustamiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. Lisaks eeltoodule rikub selline otsus selle korteriomaniku huvisid, kellega peetavat õigusvaidlust otsuse kohaselt tuleb finantseerida. Sellel korteriomanikul oleks õigus keelduda nimetatud kulu kandmisest, sest hea usu põhimõttega kooskõlas ei ole korteriühistu rahaga ühe korteriomaniku kulude hüvitamine õigusvaidluses teise korteriomaniku vastu. Kui korteriomanike otsuse eesmärgiks oli otsustada kohtusse pöördumine korteriomaniku vastu (MTÜS § 19 lg 1 p 4 ja KrtS § 9 lg 6), oleks sellist tahet tulnud otsuses sõnaselgelt avaldada, märkides seejuures ära, millise taotlusega ja millise korteriomaniku vastu kohtusse pöördutakse. Kohus on seisukohal, et ebaselge sisuga otsuse vastuvõtmine riivab ülemäära korteriomaniku huvi, kuivõrd võimaldab korteriühistul tugineda ebaselgele otsusele, andes sellele sisu omal äranägemisel. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsus 3 on vastuolus seadusega ning riivab ülemääraselt avaldaja kui korteriomanike huvisid. Kohus rahuldab seetõttu avalduse kõnealuse punkti osas ning tunnistab korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 3 kehtetuks.

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.