27. september 2019.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-18-11766
Tsiviilasi
H Pi (P) avaldus Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu 05.06.2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad Avaldaja
H P (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja Kaidi [email protected])
Sarv
(elektronpost
Asjast puudutatud isik / korteriühistu
Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu (registrikood 80197063, aadress Tina tn 3, 10126 Tallinn) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl-Morten Jõgi elektronpost [email protected])
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 18.06.2019.a, pärast istungit kirjalik menetlus
2.Rahuldada osaliselt H Pi (P, isikukood xxx) avaldus ja tunnistada kehtetuks Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu (registrikood 80197063) korteriomanike 05.06.2018.a üldkoosoleku otsus 3 (Tallinn, Tina 3 KÜ kui omandaja (korteriomandite tasuta saamine ja müük KÜ põhikirjaliste eesmärkide saavutamiseks) vastavalt 03.02.2016 sõlmitud notariaalsele lepingule, otsustab jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas 2-16-107722).
3.Jätta rahuldamata H Pi (P, isikukood xxx) avaldus Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu (registrikood 80197063) korteriomanike 05.06.2018.a üldkoosoleku otsuste 1 ja 2 kehtetuks tunnistamiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
5.Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord
1 (7)
Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 (viieteistkümne) päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte pärast 5 (viie) kuu möödumist määruse tegemisest. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6 ja § 442 lg 6). I.
Asjaolude kirjeldus
1.H P (avaldaja) esitas 06.08.2018 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 05.06.2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Kohus 17.09.2018 määrusega jättis avalduse käiguta. Avaldaja esitas 25.09.2018 puuduste kõrvaldamiseks menetlusdokumendi. Kohus algatas 15.10.2018 kohtumäärusega hagita menetluse.
2.Kohus toob määruse kirjeldavas osas vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-le 1 välja avalduse aluseks olevad põhilised asjaolud. Korteriühistu korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolekul võeti vastu otsused volitada korteriühistu juhatust koostama/tellima ja taotlema ehitusluba Tina 3 elamute renoveerimiseks, kiita heaks 03.02.2016 sõlmitud notariaalne leping ja otsustati jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas 2-16-107722. Korteriomanikud ei saanud esimest otsust vastu võtta, sest antud küsimuses oli vajalik korteriomanike kokkulepe. 03.02.2016 lepinguga ei ole kõik korteriomanikuid ühinenud ning lepingu tekstis fikseeritud mitmepoolseid tehinguid ei ole toimunud. Korteriühistu ei saa sellise lepingu sõlmimist tagantjärgi heaks kiita. Korteriühistu üldkoosolekul ei saanud otsustada selliste nõusolekut nõudmise jätkamist kohtuasjas nr 2-16-10722 (otsuses ekslikult nr 2-16-107722).
3.Kohus toob määruse kirjeldavas osas vastavalt TsMS § 444 lg-le 1 välja puudutatud isiku vastuväidete aluseks olevad põhilised asjaolud. Korteriühistu leiab, et vaidlustatud otsused on kehtivad, sest otsused ei välju tavapärase valitsemise piirest. Puudutatud isik ei nõustu sellega, et ehitusloa taotlemiseks volituse andmise küsimuse üle saab otsustada vaid kaasomanike kokkuleppega. Volituse kui ühepoolse tehingu tegemine on üldkoosoleku pädevuses. Kasutusluba saab taotleda igaüks. Puudutatud isik võis häälteenamusega otsustada 03.02.2016 võlaõiguslepingu heakskiidu. Korteriühistu üldkoosolek on varem otsustanud menetluskulude kandmise puudutatud isiku pangakontolt ning see otsus on kehtiv. Otsus 2 on formaalne ühinguõiguslik otsus, millest ei tulene korteriomanikele mistahes uusi õigusi ja kohustusi. Otsusega 3 otsustati nõusoleku nõudmistega jätkamise küsimus osas, mis puudutab puudutatud isiku kohustust kanda menetluskulud tsiviilasjas nr 2-16-10722. Otsusest 3 ei tulene õigusi ega kohustusi korteriomanikele. II.
Kohtumääruse põhjendused ja õigusaktid, millest kohus juhindus
4.Puudutatud isik on esitanud 29.08.2019 taotluse tõendi kogumiseks (tl 167). Kohus on seisukohal, et tõendi kogumise taotlus ei ole põhjendatud, sest taotletav tõendi põhjal ei hinda kohus vaidlustatud otsuste kehtetuse eelduste esinemist. Kohus jätab taotluse TsMS § 238 lg 1 p 1 alusel rahuldamata.
5.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsÜS § 38 lg 1 sätestab, et huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks 2 (7)
tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada. KrtS § 34 lg 1 sätestab, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Avaldaja nõuab Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu 05.06.2018 korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist. Menetlusosalised ei vaidle sellise üldkoosoleku toimumise üle ega selle üle, millises sõnastuses otsused sellel vastu võeti. Kohus kontrollib eeltoodut arvestades, kas esinevad otsuste kehtetuks tunnistamise eeldused, sh kontrollib kohus, kas otsused on kooskõlas seaduse, korteriühistu põhikirja, korteriomanike kokkulepete ja korteriomanike huvidega.
6.Avaldaja palub korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 1 kehtetuks tunnistamist. Vaidlustatud otsus on üldkoosoleku protokollist nähtuvalt vastu võetud 13 poolthäälega järgmises sõnastuses: „1. Renoveerimiseks vajalike ehituslubade tellimine [---] Ettepanek üldkoosolekule: Volitada Tallinn, Tina tn 3 KÜ juhatust koostama/tellima ja taotlema ehitusluba Tina 3 elamute renoveerimiseks. Väljastatud ehitusloa järgi toimub elamute renoveerimine, remontimine ja arendustegevus sh pööningu- ning keldripindade võõrandamine olemasolevate korteriomandite laienduste ning uute korteriomandite tekkimise kasuks KÜ juhatuse liikmete juhtimisel, sealjuures korteromandite laiendamine, uute pindade teke ning võõrandamine toimub notariaalselt tõestatud tehinguga“ (tl 4). Kohus saab avaldaja esitatud põhjendustest aru, et avaldaja hinnangul on korteriomanike üldkoosolek otsustanud ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemise. Kohus on seisukohal, et konkreetset liiki toimingutega (nt tavapärane valitsemine (KrtS § 35), olulised ümberkorraldused (KrtS § 38 lg 1), kaasomandi eseme ajakohastamine (KrtS § 39)) kaasnevate muude küsimuste otsustamisele laienevad samad nõuded, mis konkreetse toimingu otsustamisele (vt ka Riigikohtu 22.04.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15, p 11). See tähendab, et kui näiteks otsustatakse kaasomandi eseme ajakohastamisega kaasnevaid muid küsimusi, laieneb selliste küsimuste otsustamisele laieneb KrtS § 39 järgne häälteenamuse nõue. KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Kohus on seisukohal, et kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorraldusega kaasnevate küsimuste otsustamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe. Kohtu hinnangul peab korteriühistu poolt ehitusprojekti tellimisele, ehitusloa taotlemisele ja ehitustegevuseks erinevate lepingute sõlmimisele eelnema korteriomanike kokkulepe (KrtS § 38 lõikes 1 nimetatud ümberkorralduste puhul) või korteriomanike üldkoosoleku otsus (KrtS § 35, 36, 39 nimetatud küsimused). Vastasel juhul ei ole tagatud korteriomandite eseme valitsemisel korteriomanike huvidest lähtumine. Seetõttu on korteriomanikul või kolmandal isikul, kes soovib kaasomandi eset arendada ja teha sellega seonduvalt ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suuremaid ümberkorraldusi, võimalik sellist arendustegevust korraldada korteriühistu kaudu ja korteriühistu kuludega siis, kui kõik korteriomanikud on selles omavahel kokku leppinud. Korteriomanikul või kolmandal isikul on sellist arendustegevust võimalik teostada ise ning enda kulul, kuid sellisel juhul kannab korteriomanik riisikot, et korteriomanikud ei saavuta KrtS § 38 lõikes 1 nimetatud kokkulepet ümberkorralduste teostamiseks ja korteriomaniku kantud kulude korteriühistu poolt hüvitamiseks.
3 (7)
Kohus on seisukohal, et eeltoodut arvestades tuleb avaldaja nõude lahendamisel välja selgitada, kas korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsusega 1 on otsustatud ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemine või sellega kaasnev muu küsimus.
7.Kohus on seisukohal, et vaidlustatud otsuse sisust nähtuvalt on antud korteriühistu juhatusele volitus koostada, tellida ja taotleda ehitusluba Tina tn 3, Tallinn asuvate elamute renoveerimiseks. Kohus nõustub puudutatud isikuga, et otsus sisaldab endas ainult volituse andmist korteriühistu juhatusele, st otsus ei sisalda renoveerimistööde teostamise otsust. Samas otsuses on kirjeldatud renoveerimistööde sisu: renoveerimine hõlmab elamute renoveerimist, remontimist ja arendustegevust. Kohtu hinnangul ei saa KrtS § 39 mõistes lugeda kaasomandi eseme ajakohastamiseks sellist ehitustegevust, mille tulemusel luuakse eeldused uute korteriomandite moodustamiseks ja korteriomanikele kuuluvate kaasomandi eseme mõtteliste osade muutumiseks. Kohtu hinnangul on aga käesoleval juhul arendustegevuse all on peetud silmas ka ehitustegevust uute korteriomandite moodustamiseks. See nähtub korterelamute rekonstrueerimisja laiendamisprojektist, milles on plaanitud korterelamus Tina tn 3/1 teise korruse korterite laiendamine pööningule ja korterelamus Tina tn 3/2 pööningukorrusele kahe korteri väljaehitamine (tl 32, p 3). Seda, et renoveerimistööd on suunatud uute korteriomandite moodustamisele, kinnitab ka 03.02.2016 võlaõiguslik leping, mille esemeks on tekkivate korteromandite võõrandamine (tl-d 50-52). Ehitusluba on üheks eelduseks ehituslike ümberkorralduste tegemisega alustamiseks. Kohus on seetõttu seisukohal, et sellise sisuga ehitusloa taotlemine on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega kaasnev muu küsimus, mis tuleb otsustada korteriomanike kokkuleppega. Kohus nõustub puudutatud isikuga, et EhS § 40 lg 1 järgi võib ehitusloa taotluse esitada igaüks, kuid kohus leiab, et korteriühistu ei ole „igaüks“. Korteriühistu õigus esitada ehitusloa taotlus on piiratud tulenevalt KrtS § 39 lõikest 1 – kui ehitusluba on vajalik ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks, on ka ehitusloa taotlemiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. Kinnisasi asukohaga Tina tn 3, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond (katastriüksus 78401:113:0033) on jagatud 19 korteriomandiks. Kohus on elektroonilise kinnistusraamatu väljatrüki selle kohta võtnud tõendina asja juurde. Korteriomanike üldkoosolekul osalesid 13 korteri omanikud (tl 6). Seetõttu puudub korteriomanike üldkoosoleku otsuse 1 vastuvõtmiseks kaasomanike kokkulepe, milleks oleks olnud vajalik kõigi 19 korteriomaniku üldkoosolekul osalemine ja otsuse poolt hääletamine.
8.Kohus leiab, et KrtS § 38 lõikes 1 sätestatud kokkuleppe puudumine ei anna kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse mõtte kohaselt alust otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Kohtu hinnangul ei keela KrtS korteriomanikel teha otsust KrtS § 38 lõikes 1 nimetatud küsimuses. Samuti ei sätesta KrtS, et KrtS § 38 lõikes 1 nimetatud küsimuses tehtud korteriomanike otsust ei ole vastu võetud, kui selle poolt ei ole hääletanud kõik korteriomanikud. Otsuse kehtetuse eelduseks ei ole see, et korteriomanikud on teinud otsuse küsimuse osas, mille lahendamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe. Kohus on seisukohal, et KrtS § 38 lg 1 mõistes kokkuleppe puudumise tõttu ei too korteriomanike otsus kaasa seda õiguslikku tagajärge, mis on otsuses märgitud. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt. KrtS § 9 lg 1 sätestab, et asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega. KrtS § 9 lg 2 sätestab, et iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. 4 (7)
Kohus on seisukohal, et KrtS § 9 lõikest 2 koosmõjus KrtS § 38 lõikega 1 tuleneb korteriomaniku õigus nõuda teiselt korteriomanikult vajalike tahteavalduste tegemist ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks. Kohus leiab, et KrtS § 9 lg 2 kohaldamine KrtS § 38 lõikes 1 nimetatud kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse saamiseks on põhjendatud muuhulgas seetõttu, et nn arendustegevus hõlmab tavapäraselt lisaks suurematele ehituslikele ümberkorraldustele ka vajadust muuta olemasolevate eriomandite suurust või uute korteriomandite loomist KrtS § 9 lg 1 mõistes. KrtS § 9 lg 3 sätestab korteriomanike õiguse otsustada üldkoosolekul KrtS § 9 lõikes 1 nimetatud küsimusi, kuid piirab tehtud otsuse õiguslikke tagajärgi, kui otsuse poolt ei hääletanud kõik korteriomanikud (st puudub korteriomanike kokkulepe). Sellise otsuse tegemise õiguslikud tagajärjed on sätestatud KrtS § 9 lõigetes 2 ja 6, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus on seisukohal, et korteriomanike otsusel, mis on tehtud KrtS § 38 lõikes 1 sätestatud küsimuses, kuid mille poolt ei ole hääletanud kõik korteriomanikud, on KrtS § 9 lõigetes 2 ja 6 sätestatud õiguslikud tagajärjed, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus leiab, et kuivõrd seadus omistab sellisele korteriomanike otsusele õiguslikud tagajärjed, ei ole seaduse mõttega kooskõlas otsuse kehtetuks tunnistamine põhjusel, et otsuses märgitud küsimuse kohta puudub korteriomanike kokkulepe. Käesoleval juhul on 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 1 poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal, et korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolek otsuse 1 kehtetuse eeldusi ei esine, kuid otsusel puudub õiguslik mõju, milleks on korteriühistu juhatusele volituse andmine koostada/tellida ja taotleda ehitusluba Tina 3 elamute renoveerimiseks. Kohus leiab, et kuivõrd otsusel puuduvad selles märgitud õiguslikud tagajärjed, ei ole see vastuolus avaldaja huvidega. Seda, kas otsusega kahjustatakse ülemääraselt avaldaja õigustatud huve, hinnatakse KrtS § 9 lg-s 2 nimetatud korteriomaniku nõude lahendamisel. Eeltoodust tulenevalt ei esine otsuse kehtetuse eeldusi. TsMS § 477 lg 5 sätestab, et kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud taotluste, kui seadusest ei tulene teisiti. TsÜS § 38 lg 1 sätestab asjast huvitatud isiku õiguse nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Kohus leiab, et TsÜS § 38 lg 1 tulenevalt on kohus seotud avaldaja taotlusega tunnistada korteriomanike üldkoosoleku otsus kehtetuks. Seetõttu ei saa kohus asja lahendamisel määruse resolutsioonis tuvastada korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolek otsuse 1 õigusliku mõju puudumist, sest see väljuks avaldaja esitatud taotluse raamest. Kohus jätab avaldaja taotluse korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolek otsuse 1 kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.
9.Avaldaja palub korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 2 kehtetuks tunnistamist. Vaidlustatud otsus on üldkoosoleku protokollist nähtuvalt vastu võetud 13 poolthäälega järgmises sõnastuses: „2. Notariaalse tehingu heaks kiitmine KÜ poolt [---] Ettepanek üldkoosolekule: Kiita heaks 3. veebruaril 2016.a sõlmitud notariaalne leping „Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade koosseisude ja korteriomandite mõtteliste suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert)“ (edaspidi nimetatud Leping), mis on tõestatud Tallinna notar xxx poolt notari ametitegevuse raamatu nr xxx all“ (tl 4 pöördel). Kohtu hinnangul tuleb lepingu sisust lähtuvalt hinnata, kas korteriühistu poolt lepingupooleks olemise puhul on tegemist KrtS § 38 lõikes 1 nimetatud ümberkorraldusega kaasneva küsimusega. Kohus leiab, et kui nn arendustegevuse plaani sisuks on korteriomandite omandamine korteriühistu 5 (7)
poolt, on tegemist KrtS § 38 lõikes 1 nimetatud ümberkorraldusega kaasneva küsimusega, mis tuleb otsustada korteriomanike kokkuleppega. Käesoleval juhul nähtub kohtu hinnangul notariaalsest lepingust, et arendustegevuse raames omandab korteriühistu moodustatavad korteriomandid ja kohustub need enampakkumisel müüma (tl 51, p 4). Samuti nähtub lepingust, et pooled on kokku leppinud selles, et korteriühistu kasutab kaasomandi osa eest saadud raha renoveerimise rahastamiseks (tl 52, p 56). Kohtu hinnangul on lepingu sõlmimine vältimatult seotud kavandatavate ümberkorraldustega, mistõttu laieneb sellise lepingu heakskiitmisele KrtS § 38 lõikes 1 sätestatud korteriomanike kokkuleppe nõue. Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal, et otsus ei oma selles märgitud õiguslikke tagajärgi, st heakskiitu 03.02.2016 sõlmitud notariaalsele lepingule, sest puudub korteriomanike kokkulepe. KrtS § 22 lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib käesoleva seaduse § 32 kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. Kohus on seisukohal, et kuivõrd 03.02.2016 lepingu sõlmimiseks korteriühistuga on vajalik korteriomanike kokkulepe KrtS § 38 lg 1 järgi, siis käesoleval juhul KrtS § 22 lg 3 ei kohaldu. Vastasel juhul poleks võimalik korteriomanikel ühiselt otsustada korteriühinguga tehingu tegemist, mille pooleks on kõik korteriomanikud. Eeltoodust tulenevalt ei 03.02.2016 lepingu poolteks olevate korteriomanike osalemine ja nende häälte arvestamine otsuse kehtetuse eeldusteks. Kohus leiab, et otsusel on KrtS § 9 lõigetes 2 ja 6 sätestatud õiguslikud tagajärjed, sest korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus leiab, et kuivõrd otsusel puuduvad selles märgitud õiguslikud tagajärjed, ei ole see vastuolus avaldaja huvidega. Seda, kas otsusega kahjustatakse ülemääraselt avaldaja õigustatud huve, on võimalik hinnata KrtS § 9 lg-s 2 nimetatud korteriomaniku nõude lahendamisel. Kohus on seisukohal, et puuduvad otsuse kehtetuse eeldused. Kohus jätab avaldaja taotluse korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 2 kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.
10.Avaldaja palub korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 3 kehtetuks tunnistamist. Vaidlustatud otsus on üldkoosoleku protokollist nähtuvalt vastu võetud 13 poolthäälega järgmises sõnastuses: „Tallinn, Tina 3 KÜ kui omandaja (korteriomandite tasuta saamine ja müük KÜ põhikirjaliste eesmärkide saavutamiseks) vastavalt 03.02.2016 sõlmitud notariaalsele lepingule, otsustab jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas 2-16-107722“ (tl 4 pöördel). Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et otsuses on peetud silmas tsiviilasja nr 2-16-10722, st kohtuasja nr 2-16-107722 on otsusesse märgitud ebatäpselt. Kohus lähtub asja lahendamisel sellest, et korteriühistu otsustas jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722. TsMS § 198 lg 3 kohaselt kaasab hagita menetluse osalised kohus omal algatusel. Korteriühistul ei ole võimalik omal algatusel osaleda tsiviilasja nr 2-16-10722 menetluses menetlusosalisena. Tsiviilasjas nr 2-16-10722 esitatud avaldusest, hagita menetluse algatamise määrusest ja 13.08.2019 kohtumäärusest nähtuvalt ei ole puudutatud isik tsiviilasjas nr 2-16-10722 menetlusosaliseks. Kohus on nimetatud dokumendid võtnud omal algatusel asja juurde. Eeltoodust tulenevalt puudub otsuse sõnastusest lähtuvalt otsusel sisu, sest korteriomanike üldkoosolek ei saa otsustada jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722, kui korteriühistu ei ole kohtuasjas menetlusosaliseks. 6 (7)
Kui korteriomanike otsuse eesmärgiks oli tagada avaldajateks olevate korteriomanike menetluskulude kandmine tsiviilasjas nr 2-16-10722, oleks sellist tahet otsuses sõnaselgelt avaldada. Menetlusosaliseks kõnealuses tsiviilasjas on avaldaja. Isegi kui eeldada, et otsuses sisaldub korteriomanike enamuse tahe kanda tsiviilasjas avaldajateks olevate korteriomanike kulud, ei ole korteriomanike vahel peetavas õigusvaidluses korteriomaniku menetluskulude hüvitamise otsustamine tavapärase valitsemise küsimus, mida saaks otsustada korteriomanike häälteenamusega. Kohtu hinnangul on sellise küsimuse otsustamiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. Lisaks eeltoodule rikub selline otsus selle korteriomaniku huvisid, kellega peetavat õigusvaidlust otsuse kohaselt tuleb finantseerida. Sellel korteriomanikul oleks õigus keelduda nimetatud kulu kandmisest, sest hea usu põhimõttega kooskõlas ei ole korteriühistu rahaga ühe korteriomaniku kulude hüvitamine õigusvaidluses teise korteriomaniku vastu. Kui korteriomanike otsuse eesmärgiks oli otsustada kohtusse pöördumine korteriomaniku vastu (MTÜS § 19 lg 1 p 4 ja KrtS § 9 lg 6), oleks sellist tahet tulnud otsuses sõnaselgelt avaldada, märkides seejuures ära, millise taotlusega ja millise korteriomaniku vastu kohtusse pöördutakse. Kohus on seisukohal, et ebaselge sisuga otsuse vastuvõtmine riivab ülemäära korteriomaniku huvi, kuivõrd võimaldab korteriühistul tugineda ebaselgele otsusele, andes sellele sisu omal äranägemisel. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsus 3 on vastuolus seadusega ning riivab ülemääraselt avaldaja kui korteriomanike huvisid. Kohus rahuldab seetõttu avalduse kõnealuse punkti osas ning tunnistab korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 3 kehtetuks.
11.Tõendeid, mida kohus määruse tegemisel ei analüüsinud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
12.TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. 172 lg 7 lause 2 näeb ette, et kui menetluse võib algatada üksnes avalduse alusel ja avaldus jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud avaldaja kanda, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus jättis avalduse kahe taotluse osas rahuldamata ning rahuldas ühe taotluse osas. Seetõttu leiab kohus, et menetluskulud tuleb TsMS § 172 lg 1 järgi jätta kummagi menetlusosalise enda kanda, sest see on asjaolusid arvestades õiglane. Kuivõrd kohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, jätab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.