Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson
Määruse tegemise aeg ja koht
4. juuli 2019, Tartu
Tsiviilasja number
2-18-5026
Tsiviilasi
Tauno Vaaderpassi avaldus Tartu linn, XXXXXX korteriühistu 19. veebruari 2018 üldkoosoleku p 1 kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt 29. jaanuari 2018 üldkoosoleku otsuse p-ga 2 kinnitatud põhikirja p 4.26 kehtetuks tunnistamiseks ning p 1.11 tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 10. aprilli 2019 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tartu linn, XXXXXX korteriühistu määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindaja
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Tartu linn, XXXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXX ), lepinguline esindaja Evelin Jõgar Vastustaja (avaldaja): Tauno Vaaderpass (isikukood XXXXXXXXXXX ), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Karin Ploom
RESOLUTSIOON
1.Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 10. aprilli 2019 määrus muutmata.
2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Tartu linn, XXXXXX korteriühistu kanda.
3.Välja mõista Tartu linn, XXXXXX korteriühistult Tauno Vaaderpassi kasuks menetluskulud ringkonnakohtus 462 eurot 80 senti.
Kohustada Tartu linn, XXXXXX korteriühistut tasuma väljamõistetud menetluskuludelt Tauno Vaaderpassile viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Tauno Vaaderpass (avaldaja) esitas 2. aprillil 2018 Tartu Maakohtule avalduse Tartu linn, XXXXXX korteriühistu (puudutatud isik) 19. veebruari 2018 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt 29. jaanuari 2018 üldkoosoleku otsuse p-ga 2 kinnitatud puudutatud isiku põhikirja p 4.2.6 kehtetuks tunnistamiseks ning p 1.11 tühisuse tuvastamiseks.
21.märtsi 2019 menetlusdokumendis loobus avaldaja puudutatud isiku põhikirja p 1.11 tühisuse tuvastamise nõudest. 28. märtsi 2019 kohtuistungil täpsustas avaldaja, et taotleb üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks tunnistamist vaid remondifondi makseid puudutavas osas. Avalduse kohaselt arutati 19. veebruari 2018 üldkoosolekul majanduskulude suurust ja jaotuse aluseid. Üldkoosoleku otsuse p-ga 1 otsustati, et remondifondi osamakseid kogutakse vastavalt korteriomandite arvule 30 eurot korteriomandi kohta alates 1. märtsist 2018. Avaldaja ei hääletanud selle otsuse poolt. Üldkoosolek ei olnud õigustatud vastu võtma otsust, millest tulenevalt majanduskulude kandmisel kaldutakse kõrvale seaduses sätestatud üldreeglist (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1). KrtS § 40 lg 2 võimaldab põhikirjaga üldreeglist kõrvale kalduda, kuid puudutatud isiku põhikiri seda ei võimalda (k.a põhikirja p 4.2.6). Juhul, kui kohus leiab, et puudutatud isiku põhikirja p 4.2.6 annab aluse majandamiskulude jaotuse teistsuguseks kehtestamiseks, kahjustab kulutuste jaotus korteriomandite arvu alusel avaldaja huve ülemääraselt, koormates ebamõistlikult neid korteriomanikke, kelle korteriomand on väiksem. Selline jaotus on vastuolus hea usu põhimõttega.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Avaldaja nõue põhikirja p 4.2.6 kehtetuks tunnistamiseks tuleb jätta läbi vaatamata, kuna see ei saa avaldaja õigusi kahjustada. Tegemist on seadusega kooskõlas oleva ja tavapäraselt korteriühistute põhikirjades sisalduva punktiga. Üldkoosoleku otsus võeti vastu põhikirja muutmiseks vajaliku häälteenamusega, mistõttu on üldkoosoleku otsusel põhikirjaga samaväärne õiguslik tähendus ja toime. Elamus ei vasta kinnistusraamatus nähtuvad korteriomandite reaalosad tegelikkusele. Seetõttu viiks majandamiskulude jagamine korteriomandi kaasomandi osa suuruse alusel ebaõiglase tulemuseni. Avaldaja on laiendanud oma korterit kogu pööningukorruse ulatuses selliselt, et tema ainukasutuses on 34,90 m2 asemel 80,7 m2. Remondifondi makse suuruseks on vaid 30 eurot kuus, mistõttu selle jagunemise viis ja suurus ei saa korteriomanike õigustatud huve ülemääraselt kahjustada.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Tartu Maakohus rahuldas 10. aprilli 2019 määrusega avaldaja nõude puudutatud isiku
19.veebruari 2019 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks tunnistamiseks remondifondi kogumist puudutavas osas ja jättis läbi vaatamata avaldaja alternatiivse nõude tunnistada kehtetuks
29.jaanuari 2019 üldkoosoleku otsuse p-ga 2 kinnitatud puudutatud isiku põhikirja p 4.2.6. Maakohus võttis vastu avaldaja loobumise nõudest tuvastada puudutatud isiku 29. jaanuari 2019 üldkoosoleku otsuse p-ga 2 kinnitatud puudutatud isiku põhikirja p 1.11 tühisus ja lõpetas nimetatud nõudes menetluse. Lepinguliste esindajate kulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda ja avaldaja tasutud riigilõiv osaliselt puudutatud isiku kanda. Maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud 50 eurot ja viivise menetluskuludelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohtu põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et XXXXXX kinnistul asub seitse korteriomandit. Kinnistusraamatust nähtuvalt on avaldaja korteriomandi nr 3 omanik, omades 349/4814 mõttelist osas kinnistust ja reaalosana eluruumi, mille üldpind on 34,90 m2. Maakohus asus seisukohale, et 19. veebruari 2018 üldkoosoleku p-s 1 vastu võetud otsus jagada remondifondi maksed korteriomandite arvu alusel on vastuolus KrtS §-ga 40. Otsuse tegemise ajal puudus põhikirjas KrtS §-s 40 sätestatud põhimõttest kõrvalekaldumist võimaldab säte vastavalt KrtS § 40 lg-le 2. Avaldaja on viidanud, et selliseks sätteks võiks olla puudutatud isiku põhikirja p 4.2.6, kuid puudutatud isik ei ole oma vastuväidetes sellele tuginenud. Maakohtu arvates ei ole nimetatud punkt aluseks, mis annab võimaluse seaduses sätestatud majanduskulude jaotuse põhimõttest kõrvale kalduda, vaid sätestab eelkõige puudutatud isiku liikme kohustuse tasuda makseid regulaarseid. Maakohus ei nõustunud puudutatud isikuga selles, et otsus on seaduslik vaid seetõttu, et on vastu võetud põhikirja vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamusega. Kehtiv seadus ei näe ette võimalust üksikute häälteenamuse alusel vastu võetud üldkoosoleku otsustega KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest kõrvale kalduda. Seda saab teha vaid juhul, kui põhimõttest erinev jaotus on sätestatud korteriühistu põhikirjas, olles sealjuures mõistlik ja kahjustamata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Maakohus nõustus avaldajaga selles, et muuhulgas kahjustab vastu võetud otsus avaldaja huve. Avaldajale kaasomandi osa suurus on 7,25%. Arvestades, et vaidlusalusest remondifondi makseid puudutavast otsusest nähtuvalt soovib puudutatud isik saada remondifondi makseid 210 eurot kuus (7 x 30), tuleks avaldajal tasuda kaasomandi osa suuruse alusel vaid 15 eurot 75 senti, s.o ca poole vähem kui vaidlustatud otsuse alusel. Puudutatud isiku väited kinnistusraamatust nähtuva ja avaldaja tegelikult kasutatava pinna erinevuse kohta ei ole asjakohased. Kui tegelik olukord ei vasta kinnistusraamatust nähtuvalt, on kõigi kaasomanike kokkuleppel võimalik muuta eriomandi suurust või kokku leppida kaasomandi kasutuses. Eelneva tõttu leidis maakohus, et puudutatud isiku 19. veebruari 2018 üldkoosoleku otsuse p 1 remondifondi puudutavas osas on vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada kehtetuks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 alusel. Avaldaja alternatiivse taotluse jättis maakohus seoses põhinõude rahuldamisega läbi vaatamata. Avaldaja loobumise tõttu lõpetas maakohus menetluse puudutatud isiku põhikirja p 1.11 tühisuse tuvastamise nõude osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg 1 p 3 alusel.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Puudutatud isik palub määruskaebuses tühistada maakohtu määrus osas, milles maakohus rahuldas avaldaja nõude puudutatud isiku 19. veebruari 2018 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks tunnistamiseks remondifondi kogumist puudutavas osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 1), samuti osas, milles maakohus jättis puudutatud isiku lepingulise esindaja kulud ja avaldaja tasutud riigilõivu osaliselt puudutatud isiku kanda (maakohtu määruse resolutsiooni p 4) ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud 50 eurot ja viivise (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 5 ja 6). Tühistatud osas palub puudutatud isik teha uue määruse, millega jätta avaldus täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud maakohtus avaldaja kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus palub puudutatud isik jätta samuti avaldaja kanda. Määruskaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohus ebaõigesti jätnud arvestamata puudutatud isiku seisukoha, mille kohaselt on 19. veebruari 2018 üldkoosoleku otsus vastu võetud põhikirja muutmiseks vajaliku häälteenamusega. Seetõttu on üldkoosoleku otsusel põhikirjaga samaväärne õiguslik tähendus ja toime. Puudutatud isik viitab üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud põhikirja p-le 7.9.6. Üldkoosolekul hääletas remondifondi kogumise otsuse poolt neli liiget (kokku on seitse liiget), kellele kuulub kokku 64,86% ehk üle poole kaasomandi suurusest. Seega on puudutatud isik seisukohal, et remondifondi arvestamine erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust on õiguspärane vaatamata sellele, et põhikirjas endas teistsugust kulude jaotist kindlaksmäärav säte puudus. Maakohus on põhjendanud üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist asjaoluga, et vastu võetud otsus kahjustab avaldaja huve. Puudutatud isik on 12. juuli 2018 menetlusdokumendi p-s 3.3 selgitanud asjaolusid, miks on asjakohane kulude võrdne jaotamine korteriomandite arvu alusel. Nimelt on elamus mitu korterit (sh avaldaja korter) ümber ehitatud selliselt, et nende tegelik pind on kinnistusraamatust nähtuva pinna suurusega võrreldes oluliselt suurem. Puudutatud isik ei nõustu maakohtuga selles, et tegelikult kasutatavale pinnale viitamine ei ole asjakohane ning kui kinnistusraamatu olukord ei vasta tegelikkusele, saaks sõlmida kokkuleppe eriomandi suuruse muutmise või kaasomandi kasutuse kohta. Samas on maakohus märkinud, et avaldaja ja puudutatud isiku vahel on arvukalt kohtuvaidlusi, mis viitab põhimõttelistele vastuoludele. Seetõttu ei ole maakohtu seisukoht kaasomandike kokkuleppe saavutamise osas õige ega realiseeritav. Seadus ei välista, et KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud majandamiskulude jaotuspõhimõttest kõrvalekaldumise põhjuseks võiksid olla korteriühistu esile toodud asjaolud ehk kinnistusraamatust nähtuva kaasomandi osa suuruse ja tegelikult korteriomaniku kasutuses olevate pindade oluline erinevus, mis on tekkinud korteriomaniku ebaseadusliku ehitustegevuse tagajärjel. Puudutatud isiku hinnangul on ebaõige lähtuda kinnistusraamatu andmetest selleks, et hinnata kulude teistsuguse jaotamise mõju avaldaja huvide kahjustamisele. Tegeliku pinna alusel arvestatuna oleks avaldaja osaks 32,15 eurot. Sellest nähtub, et avaldaja õigustatud huve ei ole remondifondi võrdse jagamisega kahjustatud.
5.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu 10. aprilli 2019 määrus muutmata.
Määruskaebuses on vaidlustatud maakohtu määrust osas, millega rahuldati avaldaja nõue tunnistada kehtetuks korteriomanike 19.02.2018 üldkoosoleku otsuse p 1 remondifondi puudutavas osas (resolutsiooni p 1), samuti on vaidlustatud menetluskulude jaotust ja rahalist kindlaksmääramist (resolutsiooni p-d 4, 5 ja 6). Ringkonnakohus kontrollibki TsMS § 659 ja 651 lg 1 alusel maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu määrus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud ning ükski määruskaebuses esitatud väide ei ole selle tühistamise aluseks.
7.Ebaõige on korteriühistu seisukoht, et kuna 19. veebruari 2018 korteriomanike üldkoosoleku vaidlustatud otsus on vastu võetud põhikirja muutmiseks vajaliku häälteenamusega, siis on üldkoosoleku otsusel põhikirjaga samaväärne õiguslik tähendus ja toime. Asja materjalidest nähtuvalt oli korteriomanike 19. veebruari 2018 üldkoosoleku päevakorras (päevakorrapunkt 1) kommunaalteenuste kulud ja nende jagamine. Üldkoosoleku otsuse p-ga 1 otsustati muuhulgas, et remondifondi kogutakse vastavalt korteriomandite arvule igakuiselt 30 eurot korteriomandi kohta alates 1. märtsist 2018 (tl 12). Vastavalt KrtS § 40 lg-le 1 teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 alusel võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Lähtudes KrtS § 40 lg-st 1 on perioodiliste ettemaksete (sh remondifondi vahendite kogumine) tegemiseks vajalik eelkõige majanduskava ning ettemaksete suurus sõltub kaasomandi suurusest. Antud juhul ei nähtu, et korteriomanike üldkoosolek oleks kinnitanud majanduskava ja et remondifondi vahendite kogumine oleks toimunud selle alusel. Samas aga ka majanduskava puudumise korral on perioodiliste maksete suuruse aluseks vastavalt KrtS § 40 lg-le 1 kaasomandi osa suurus. Kuna asjas esitatud korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevat kohustuste jaotuse alust ja tasumise korda majandamiskulude kandmisel, siis on korteriomanike üldkoosolek ebaõigesti otsustanud, et remondifondi kogutakse vastavalt korteriomandite arvule igakuiselt 30 eurot korteriomandi kohta alates 1. märtsist 2018. Korteriomanike üldkoosoleku otsus ei omandanud põhikirja muudatuse tähendust vaatamata sellele, et üldkoosolekul hääletas remondifondi kogumise otsuse poolt neli liiget (kokku on seitse liiget), kellele kuulub kokku 64,86% ehk üle poole kaasomandi suurusest.
8.Korteriühistu on, tuginedes vaidlustatud üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud põhikirja p-le 7.9.6, leidnud, et kuna otsuse vastuvõtmine toimus põhikirja muutmiseks vajalikku häälteenamuse nõuet arvestades, siis on otsus õiguspärane. Viidatud korteriühistu põhikirja p 7.9.6 kohaselt põhikirja muutmise otsuse poolt peab olema rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust ja kellele kuulub üle poole kaasomandi suurusest. Põhikirja muutus jõustub selle registrisse kandmisest.
Asja materjalidest ei nähtu, et 19. veebruari 2018 korteriomanike üldkoosolekul oleks korteriomanikud soovinud muuta korteriühistu põhikirja ning, et põhikirja muutus oleks esitatud registrisse kandmiseks.
9.Ringkonnakohus nõustub maakohtu tuvastatuga, et vaidlustatud korteriomanike otsus kahjustab avaldaja õigustatud huve ning ükski määruskaebuses esitatud põhjendus ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Asjaolu, et korteriühistu väitel on elamus mitu korterit (sh avaldaja korter) ümber ehitatud selliselt, et nende tegelik pind on kinnistusraamatust nähtuva pinna suurusega võrreldes oluliselt suurem, ei anna alust jaotada KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevalt makseid remondifondi. Korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud seaduses sätestatust erinevat kohustuste jaotuse alust ja tasumise korda majandamiskulude kandmisel ning seetõttu tuleb lähtuda kinnistusraamatust nähtuvast korteriomaniku kaasomandi osa suurusest.
10.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel korteriühistu kanda. Avaldaja on taotlenud menetluskulude summas 462 eurot 80 senti väljamõistmist, sh määruskaebusega tutvumine ja vastu koostamine 2 h 58 min tunnihinnaga 130 eurot (käibemaksuta). Ringkonnakohus leiab, et avaldaja menetluskulud ringkonnakohtus summas 462 eurot 80 senti on vajalikud ja põhjendatud ning tuleb välja mõista korteriühistult avaldaja kasuks. Avaldaja on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel väljamõistetud menetluskuludelt viivise tasumist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.