Tauno Vaaderpassi avaldus Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 19.02.2018. a üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks tunnistamiseks ja põhikirja sätte p 1.11 tühisuse tuvastamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tauno Vaaderpass - isikukood XXX, elukoht: XXX Avaldaja lepinguline esindaja: advokaat Karin Ploom, LEADELL Pilv Advokaadibüroo; e-post: [email protected] Puudutatud isik: Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu registrikood 80452549, asukoht Küütri 14, Tartu Puudutatud isiku lepingulised esindajad: Evelin Jõgar – Evelin Jõgar Õigusteenused OÜ, e-post: [email protected]; vandeadvokaat Rene Varul - OÜ Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus; e-post: [email protected]
Kohtuistungi toimumise aeg
28.03.2019. a
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Tauno Vaadrepassi nõue Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 19.02.2018. a üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks tunnistamiseks remondifondi kogumist puudutavas osas.
2.Jätta Tauno Vaaderpassi alternatiivne nõue tunnistada kehtetuks 29.01.2018 üldkoosoleku otsuse punktiga 2 kinnitatud Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu põhikirja p 4.2.6. läbi vaatamata.
3.Võtta vastu Tauno Vaadrepassi loobumine nõudest tuvastada Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 29.01.2018. a üldkoosoleku otsuse punktiga 2 kinnitatud korteriühistu põhikirja p 1.11 tühisus ja lõpetada nimetatud nõudes menetlus.
4.Jätta avaldaja ja puudutatud isiku lepinguliste esindajate kulud menetlusosaliste endi kanda ja avaldaja poolt tasutud riigilõiv osaliselt puudutatud isiku - Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu kanda.
5.Välja mõista Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistult Tauno Vaaderpassi kasuks menetluskulu katteks 50 (viiskümmend) eurot.
6.Välja mõista Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistult Tauno Vaaderpassi kasuks viivis väljamõistetud menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni.
7.Toimetada kohtumäärus menetlusosalistele kätte. Edasikaebamise kord Määruse peale võib määrusega puudutatud menetlusosaline esitada määruskaebuse. Määruskaebus tuleb esitada kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul käesoleva määruse kättetoimetamisest.
AVALDAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
1.Tauno Vaaderpass (avaldaja) taotles kohtule esitatud avalduses Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu (edaspidi korteriühistu) 19.02.2018. a üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks tunnistamist, alternatiivselt 29.01.2018 üldkoosoleku otsuse punktiga 2 kinnitatud Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu põhikirja p 4.2.6 kehtetuks tunnistamist ning 29.01.2018. a üldkoosoleku otsuse punktiga 2 kinnitatud korteriühistu põhikirja p 1.11 tühisuse tuvastamist. Avalduse põhjenduste kohaselt on korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel seadusega vastuolus. 19.02.2018 üldkoosolekul arutasid korteriühistu liikmed majanduskulude võimalikku suurust ja jaotuse aluseid. Üldkoosoleku otsuse p-ga 1 otsustati remondifondi maksete osas, et osamakseid kogutakse vastavalt korteriomandite arvule 30 eurot korteriomandi kohta alates 01.03.2018. Avaldaja ei hääletanud nimetatud otsuse poolt. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 kohaselt kantakse kohustusi vastavalt kaasomandi osa suurusele. Sama sätte lg 2 võimaldab põhikirjaga üldreeglist kõrvale kalduda, kuid käesolevalt korteriühistu põhikiri seda ei võimalda. Muuhulgas ei võimalda seda ka korterühistu põhikirja p 4.2.6, millega nähakse ette, et majandamiskulud tuleb tasuda üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Avaldaja leiab, et üldkoosolek ei olnud õigustatud vastu võtma otsust, millest tulenevalt majandamiskulude kandmisel kaldutakse kõrvale seaduses sätestatud üldreeglist.
2.Juhul, kui kohus leiab, et viidatud põhikirja säte annab aluse majandamiskulude jaotuse teistsuguseks kehtestamiseks, kahjustab kulutuste jaotus korteriomandite arvu alusel avaldaja huve ülemääraselt, koormates ebamõistlikult neid korteriomanikke, kelle korteriomand on väiksem. Kulutuste selline jaotus vastuolus on hea usu põhimõttega, kahjustades ülemäära teiste kaasomanike õigusi. Küütri tn 14 hoones on sisuliselt ühe isiku, J. Truutsi, kes on ka korteriühistu juhatuse ainus liige, kontrolli all 64,85% kaasomandist. Seega sobib J. Truutsi kontrolli all olevatele korteriomanikele kõige enam kohustuste jaotamine viisil, kus kõik korteriomanikud panustavad võrdselt, sest vastasel juhul peaks J. Truutsi ettevõtted tasuma suurema osa kohustustest. Avaldaja leiab, et see ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, kuna kaasomanikud peavad eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. 21.03.2019.a. kohtule esitatud menetlusdokumendis on avaldaja loobunud 29.01.2018. a üldkoosoleku otsuse punktiga 2 kinnitatud korteriühistu põhikirja p 1.11 tühisuse tuvastamise nõudest, kuna kõnealune säte on põhikirjast eemaldatud 27.11.2018.a. üldkoosoleku otsusega. 28.03.2019.a. toimunud kohtuistungil täpsustas avaldaja, et taotleb 19.02.2018. a üldkoosoleku otsuse punkti 1 kehtetuks tunnistamist vaid remondifondi makseid puudutavas osas.
PUUDUTATUD ISIKU SEISUKOHAD
3.Korteriühistu asjast puudutatud isikuna leiab oma vastuses avaldusele, et kõik avalduses esitatud nõuded tuleks jätta läbi vaatamata või rahuldamata. Taotlus üldkoosoleku 19.02.2018 otsuse p 1 kehtetuks tunnistamiseks tuleks jätta läbi vaatamata. Tegemist on ebaselge nõudega, kuna viidatud otsuse punktis otsustati paljude erinevate kommunaalteenuste suurus ja nende jagunemine, kuid avaldaja põhjendused puudutavad vaid remondifondi tasusid. Lisaks puudub avaldajal õigus taotleda otsuse kehtetuks tunnistamist osas, millele ta 19.02.2018. a üldkoosolekul vastu ei vaielnud. Avaldaja alternatiivne nõue põhikirja p 4.2.6 kehtetuks tunnistamiseks tuleb jätta läbi vaaatamata, kuna nimetatu ei saa kuidagi kahjustada avaldaja õigusi. Tegemist on seadusega kooskõlas oleva ja tavapäraselt korteriühistute põhikirjades sisalduva punktiga. Avaldaja ei ole väitnud, et põhikirja punkt on vastuolus seadusega, vaid põhjendanud oma nõuet asjaoluga, et nimetatud punkti alusel on üldkoosoleku poolt vastu võetud avaldaja arvates seadusega vastuolus olev otsus. Korteriühistu on seisukohal, et isegi juhul kui põhikirja punkt oleks mitmeti tõlgendatav, tuleks põhikirja sätete tõlgendamisel analoogselt lepingu tõlgendamise reeglitega eelistada tõlgendust, mille kohaselt põhikirja säte on seaduslik või kehtiv.
4.Juhul, kui kohus peab võimalikuks lahendada avaldaja nõudeid sisuliselt, palub korteriühistu jätta avaldaja nõuded rahuldamata. Korteriühistu ei nõustu avaldaja põhjendustega, mille kohaselt ei olnud üldkoosolek õigustatud vastu võtma otsust, millest tulenevalt majandamiskulude kandmisel kaldutakse kõrvale KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud üldreeglist ja kohustus jagatakse vastavalt korteriomandite arvule. 19.02.2018 üldkoosoleku otsus võeti vastu põhikirja muutmiseks vajaliku häälteenamusega, mistõttu on nimetatud üldkoosoleku otsusel põhikirjaga samaväärne õiguslik tähendus ja toime. Samuti ei nõustu korteriühistu sellega, et remondikulude jaotus korteriomandite arvu alusel ei ole mõistlik või kahjustab ülemäära avaldaja huve. Küütri tn 14 hoones ei vasta kinnistusraamatus nähtuvad korteriomandite reaalosad tegelikkusele ning majandamiskulude jagamine korteriomandi kaasomandi osa suuruste alusel viiks ebaõiglase tulemuseni. Avaldaja on laiendanud oma korterit kogu pööningukorruse ulatuses selliselt, et tema ainukasutuses on reaalselt kogupind suurusega 80,7 m2, mitte 34,90 m2. Kuigi faktiline kasutus kinnistusraamatus ei kajastu, on avaldaja ja korteriomanike vahel tsiviilasjas nr 2-15-13318 kinnitatud kompromissis kokku lepitud avaldaja faktilises kasutuses oleva kaasomandi osa võõrandamises avaldajale ning temale on väljastatud ehitusluba ehitustööde seadustamiseks. Lisaks on remondifondi makse suurus vaid 30 eurot kuus, mistõttu selle jagunemise viis ja suurus ei saa korteriomanike õigustatud huve ülemääraselt kahjustada. Avaldaja on nõustunud 19.02.2018 üldkoosolekul muuhulgas mitmete majandamiskulude jaotamisega KrtS § 40 lg 1 kõrvalekalduva põhimõtte alusel. Avaldaja põhjendused, nagu oleks üldkoosoleku poolt otsustatud majandamiskulude jaotus vastuolus hea usu põhimõttega, on pahatahtlik, tõendamata ega ole seotud käesoleva vaidlusega. Samas ei täida avaldaja ise oma rahalisi kohustusi korteriühistu ees s.h neid, millega ta üldkoosolekul on nõustunud, luues takistusi korteriühistu toimimisele. Kuna avaldaja on esitanud nõude korteriühistu kui juriidilise isiku vastu, ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust viited konkreetsete korteriomandite omandi- ja esindussuhetele.
KOHTU SEISUKOHT
5.Võttes aluseks avaldaja nõuete täpsustamise lahendab kohus käesoleva määrusega taotluse Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 19.02.2018. a üldkoosoleku otsuse p 1 remondifondi makseid puudutavas osas kehtetuks tunnistamiseks ning alternatiivselt, kui kohus on seisukohal, et ülalmärgitud otsuse tegemist võimaldas korteriühistu 29.01.2018 üldkoosoleku otsuse punktiga 2 kinnitatud korteriühistu põhikirja p 4.2.6, tunnistada kehtetuks viidatud põhikirja säte. Käesolevas asjas ei ole vaidluse all asjaolu, et Küütri tänav 14 kinnistul asub seitse korteriomandit. Kinnistusraamatust nähtuvalt on avaldaja korteriomandi nr 3 omanik, omades 349/4814 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana eluruumi, mille üldpind on 34,90 m2 (tl 5). Korteriühistu 19.02.2018. a üldkoosolek on otsuse p 1 remondifondi puudutavas osas nelja poolt ja 2 vastuhäälega otsustanud, et remondifondi makseid kogutakse korteriomandite arvu alusel igakuiselt 30 €/korter alates 01.03.2018 (tl 12 pöördel). Avaldaja on taotlenud 19.02.2018.a. üldkoosoleku otsuse p 1 tühistamist remondifondi makseid puudutavas osas põhjusel, et vastu võetud otsus on vastuolus KrtS § 40 lõikes 1 sätestatud majandamiskulude maksete tegemise põhimõttega ning korteriühistu põhikirjaga ei olnud ette nähtud sellest erinevat kohustuste jaotuse alust. Korteriühistu peab üldkoosoleku otsust seaduslikuks, kuna see on põhikirja vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamusega.
6.KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt kaasomandi osa suurusele. Sama sätte lg 2 esimene lause võimaldab korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohtu hinnangul on 19.02.2018 üldkoosoleku p-s 1 vastu võetud otsus jagada remondifondi maksed korteriomandite arvu alusel on vastuolus KrtS §-ga 40. Vaidlus puudub, et otsuse tegemise ajal puudus põhikirjas säte, KrtS §-s 40 sätestatud põhimõttest kõrvalekaldumist võimaldav säte vastavalt KrtS § 40 lõikele 2. Avaldaja on viidanud, et selliseks sätteks võiks olla korterühistu põhikirja p 4.2.6, kuid puudutatud isik ei ole oma vastuväidetes korteriühistu põhikirja p-le 4.2.6 tuginenud. Kohus on seisukohal, et ka nimetatud põhikirja punkt ei ole aluseks, mis annab võimaluse seaduses sätestatud majanduskulude jaotuse põhimõttest kõrvale kalduda, vaid sätestab eelkõige ühistu liikme kohustuse tasuda makseid regulaarselt. Kohus ei nõustu puudutatud isiku vastuväitega, et otsus on seaduslik seetõttu, et on vastu võetud põhikirja vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamusega. Kehtiv seadus ei näe ette võimalust üksikute häälteenamuse alusel võetud üldkoosoleku otsustega KrtS § 40 lg-s 1 nimetatud põhimõttest kõrvale kalduda. Seda saab teha vaid juhul, kui põhimõttest erinev jaotus on sätestatud korteriühistu põhikirjas, olles sealjuures mõistlik ja kahjustamata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus selgitab, et alates 01.10.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse põhimõtete kohaselt saab korteriühistu eksisteerida ka ilma põhikirjata, ainult seaduses sätestatud reeglite alusel, kuid põhikiri võimaldab paindlikumalt lahendada korteriomandi valitsemise küsimusi, muuhulgas võimaldada erisusi seaduses sätestatud majanduskulude jaotuse põhimõtetes. Seega üldpõhimõtte kohaselt tuleb majandamiskulude jaotusel lähtuda seaduses sätestatust.
7.Kohus nõustub avaldajaga, et muuhulgas kahjustab vastu võetud otsus avaldaja huve. Kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub avaldajale 349/4814 mõttelist osa kinnistust, seega on avaldaja kaasomandi osa suurus 7,25%. Arvestades, et vaidlusalusest remondifondi makseid puudutavast otsusest nähtuvalt soovib korteriühistu saada remondifondi makseid 210 eurot kuus (30x7), tuleks avaldajal tasuda kaasomandi osa suuruse alusel vaid 15,75 eurot s.o ca poole võrra vähem kui vaidlustatud otsuse alusel. Kohus leiab, et puudutatud isiku väited kinnistusraamatust nähtuva ja avaldaja tegeliku kasutatava pinna erinevuse kohta ei ole asjakohased. Kui tegelik olukord ei vasta kinnisturaamatust nähtuvale, on kõigi korteriomanike kokkuleppel võimalik muuta eriomandi suurust või kokku leppida kaasomandi kasutuses. 28.03.2019 toimunud kohtuistungil on avaldaja kinnitanud, et tema poolt ei ole takistusi kinnistusraamatu kande ja tegeliku olukorra vastavusse viimiseks. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 19.02.2018. a üldkoosoleku otsuse p 1 remondifondi puudutavas osas on vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada kehtetuks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 alusel.
8.Avaldaja alternatiivne taotlus tunnistada kehtetuks 29.01.2018 üldkoosoleku otsuse punktiga 2 kinnitatud Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu põhikirja p 4.2.6. tuleb jätta seoses põhinõude rahuldamisega läbi vaatamata. Avaldaja lepinguline esindaja on 21.03.2019 menetlusdokumendis ja 28.03.2019. a kohtuistungil avaldanud, et soovib loobuda nõudest korteriühistu põhikirja p 1.11 tühisuse tuvastamiseks, kuna korteriühistu on nimetatud punkti põhikirjast välja võtnud. Seega tuleb nimetatud nõude osas menetlus TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel lõpetada. Kohus juhib avaldaja tähelepanu, et avaldaja on nimetatud nõudelt tasunud riigilõivu 50 eurot (tl 26 pöördel). TsMS § 150 lg 2 p 2 kohaselt tagastatakse pool tasutud riigilõivust, kui hageja loobub hagist. Kohtu hinnangul on antud säte kohaldatav ka hagita menetluses avaldusest (osalise) loobumise korral, kui avalduses esitatud taotluselt on tasutud riigilõiv. TsMS § 150 lg 4 alusel tagastatakse riigilõiv üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti. Seega on avaldajal võimalik esitada taotlus poole nõudelt tasutud riigilõivu s.o 25 euro tagastamiseks.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
9.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, sama sätte lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ja asja läbivaatamise kulud ning TsMS § 144 p 1 kohaselt kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Vastavalt TsMS § 172 lg 1 kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et poolte kohtuvälised kulud on asjaolusid arvestades õiglane jätta poolte endi kanda. Nii avaldaja kui puudutatud isiku ja temaga seotud isikute vahel on arvukalt lõpetatud ja lõpetamata kohtuvaidlusi, mis on kõik seotud Küütri 14 kinnisasjaga. Menetlusosalised on kohtule
esitanud menetluskulude nimekirjad, milles taotletakse poolte lepinguliste esindajate tasude hüvitamist küllaltki suures ulatuses. Käesoleva asja näol on tegemist hagita menetlusega, milles kohtu hinnangul tuleks hüvitada osalevate isikute menetluskulusid, s.h õigusabikulutusi piiratumalt kui hagimenetluses. Kohtul on hagita menetluses endal asjaolude selgitamise kohustus. Arvestada tuleb ka poolte praktikat erimeelsusi lahendada.
10.Avaldaja kohtukulu s.o avalduselt tasutud riigilõiv tuleb jätta puudutatud isiku kanda. Kohus rahuldas avalduse, mille esitamise tingis puudutatud isiku üldkoosoleku otsus, millele avaldaja on otsuse tegemise ajal vastu hääletanud. Nimetatud nõudelt on tasutud riigilõivuna 50 eurot, mis tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista. Eelnevast tulenevalt määrab kohus Tauno Vaaderpassile hüvitatavaks menetluskuluks 50 eurot, s.o riigilõiv, milline on tasutud seoses korteriühistu 19.02.2018.a. otsuse p. 1 osalise vaidlustamisega. TsMS § 177 lg 4 alusel rahuldab kohus avaldaja taotluse menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks. /allkirjastatud digitaalselt/ Epp Tombak Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.