5.Mõista XX-lt Hooneühistu Paide Rool kasuks välja apellatsioonimenetluse kulude hüvitis 712 eurot 50 senti. Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
2-17-8611
Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib esitada kaebuse, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja, hooneühistu liige) esitas 1. juunil 2017 Pärnu Maakohtule Hooneühistu Paide Rool (kostja, hooneühistu) vastu hagi ning 3. juulil, 5. septembril 2017 ja 15. veebruaril 2018 hagiavalduse täpsustuse, milles palus tunnistada hooneühistu 2. märtsi 2017. a üldkoosoleku otsuse kehtetuks. Lisaks palus hageja kohustada kostjat taastama hageja ainukasutuses oleva garaažiosa 1-5 (garaažiosa I), võimaldamaks selle ainukasutust, või hüvitama hagejale selle taastamise kulud (25 164 eurot), samuti remontima hageja kasutuses oleva garaažiosa 2-6 (garaažiosa II) katuse, välisseina, välisukse ja puitpõranda või hüvitama hagejale selle remondikulud (11 408 eurot 40 senti). Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hooneühistule Paides Põllu 4 ja 6a asuvad kinnisasjad, mille olulisteks osadeks on kolm garaažihoonet. Hageja on hooneühistu liige. Tema ainukasutuses on hoone jaotusplaani kohaselt garaažiosad I ja II. Kostja on rikkunud hoonete korrashoiukohustust. Seetõttu on hageja ainukasutuses olev garaažiosa I lagunenud ja ühistu poolt lammutatud ning garaažiosa II ei ole kasutuskõlblik ja vajab remonti (katus on katki ja sademed rikuvad hoone osi, elektrisüsteem on välja lülitatud ning hooneosa on varisemisohtlik). Hooneühistuseaduse (HÜS) 15 lg 1 järgi võib hooneühistu liige nõuda, et ühistule kuuluvat kinnisasja valitsetakse ühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuse kohaselt või lähtudes liikmete huvidest. Hageja pöördus 2. jaanuaril 2017 kostja juhatuse poole palvega taastada ja remontida tema ainukasutusse määratud garaažid, kuid üldkoosolek jättis 2. märtsi 2017. a otsusega hageja taotluse rahuldamata. Kostjal on kohustus tagada hoonete korrashoid hagejale kahe garaaži ainukasutusvõimalus. Kuna garaaž I on lammutatud, ei vasta hoone enam ehitisregistri andmetele ning kostja peab viima talle kuuluva hoone ehitusloa ja ehitusseadustikuga vastavusse. Kostja jättis oma korrashoiukohustused täitmata ja kindlustuslepingu sõlmimata.
2-17-8611 Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt on hageja nõudmised ülejäänud hooneühistu liikmetele ebaproportsionaalselt koormavad, sest nad on oma garaažid hoidnud korras isikliku töö ja raha arvel. Ühistu liikmeid ei saa sundida sellises summas kulutusi tegema, arvestades garaažiosade (liikmelisuse) reaalset müügihinda. Liikmemaksud ei võimaldada sellises mahus korrashoidu. Kindlustuslepinguid ei ole sõlmitud kõrge tasu tõttu. Hageja ei ole nõustunud garaažiosi turuhinnaga müüma. Hageja tasus 2014.–2016. a liikmemaksu enne 2017. a üldkoosolekut, kuid on jätnud tasumata 2012. ja 2013. a liikmemaksu 40 eurot. Garaaži I lammutamiseks, jäätmete äraveoks ning killustikuga täitmiseks kulus ühistul kokku 230 eurot 14 senti. Ühistu liikmeid tuleb kohelda võrdselt. Teised liikmed on teinud garaažide korrashoiuks kulutusi, st pikaajalise tava kohaselt hoiavad liikmed ise nende kasutuses olevad garaažid korras, kuid hageja ei ole teinud midagi tema ainukasutuses olevate garaažide lagunemise ärahoidmiseks. Kuna hageja kasutuses on äärmised garaažid, ei sõltu neist hoone kui terviku püsimine ja nende laguneda laskmine on hageja riisiko. Garaaž I lammutati linnavalitsuse nõudmisel. Esimese astme kohtu otsus
3.Pärnu Maakohus jättis 30. aprilli 2018. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud: - hooneühistu on Paides Põllu 4 ja 6a asuvate kinnisasjade omanik; - hageja on hooneühistu liige, kelle ainukasutuses on garaažid I ja II, sh on garaaž I lammutatud ja garaaž II kasutamiskõlbmatu; - majanduskava järgi on kostja tegevus kinnisasja korrashoiul ja selleks raha leidmisel olnud vähene; - hageja on jätnud liikmemaksu tasumata või on tasunud seda hilinemisega.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt saab hooneühistu liige nõuda hooneühistult liikme ainukasutuses olevate hooneosade püsimiseks ja ohutuse tagamiseks vajalikku korrapärast korrashoidmist. Kuigi HÜ Paide Rool põhikirja p 18 kohaselt on ühistu liige kohustatud hoidma korras ainukasutuses olevat hooneosa (vajadusel teostama katuse, seinte, uste, põranda, ventilatsiooniavade remonditöid, niitma rohu ainukasutuses oleva hooneosa eest), tuleb praegusel juhul kohaldada HÜS § 20 lg 9 järgi hooneühistuseaduse sätteid, sest ühistu põhikiri on vastuolus seadusega. HÜS § 3 lg 2 järgi on hooneühistu liikmete ühiskasutuses kinnisasi ning selle osad ja seadmed, mis on vajalikud hoone püsimiseks, ohutuse tagamiseks või ühiseks kasutamiseks, ka siis, kui need asuvad hooneühistu liikmete ainukasutuses oleva hooneosa piires. Sellisteks hooneosadeks saab lugeda vundamenti, katust, korstnaid, välis- ja siseseinu. Kuna hageja ainukasutuses olev garaažiosa I on kostja poolt lammutatud ning garaažiosa II on ilmselt kasutuskõlbmatu, võib hageja HÜS § 15 lg-te 1 ja 2 alusel nõuda, et
2-17-8611 hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt, nendega reguleerimata osas aga hooneühistu liikmete huvidest lähtuvalt. Ühistu põhikirja p-st 21 tuleneb, et ühistu kapitaliks on lisaks osamaksudele ja reservkapitalile liikmemaksud, millest moodustuvad sihtotstarbelised kapitalid ühistu kinnisvara haldamiseks, vallasvara majandamiseks ja asjaajamise korraldamise rahastamiseks. Nii kostja põhikirja p-st 43 kui ka HÜS §-st 14 tuleneb, et hooneühistu juhatus peab koostama majanduskava, milles sisaldub ülevaade ühistule kuuluva kinnisasja seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest, kinnisasja valitsemiseks kavandatavatest sissetulekutest ja väljaminekutest ning ühistu liikmete kohustustest kinnisasja valitsemiskulude kandmisel vastavalt liikmemaksumäärale. Hageja kriitika selles osas, et ühistu tegevus tagamaks kinnisasja korrashoid ja selleks raha leidmine on olnud vähene, on põhjendatud ning see kajastub ka hageja 2017 ja 2018 majanduskavades. Ainuüksi tunnistamine, et liikmemaksudest ei piisa kinnisasja valitsemiskulude katteks, samas seda ka ei suurendata, ei võeta tarvitusele meetmeid põhikirja rikkuvate liikmete suhtes ning ei otsita muid rahastamise allikaid, näitab kostja juhtkonna vähest tegevust ühistu majandamisel. Keelatud ei ole ühistu liikmetel oma töö ja vahendite panustamine ühiskasutuses olevate hooneosade korrashoidu, kuid selline tegevus peab olema hooneühistu põhikirjas lubatud ning see peab olema eelnevalt kooskõlastatud ühistu üldkoosoleku poolt.
3.3.Kuna hageja kui ühistu liikme kohustus on aidata kaasa hooneühistu tegevusele ning tema palun on võrreldes teiste liikmetega olnud väiksem, on ühistule täiendava kohustuse seadmine hoone osa taastamiseks ja remontimiseks või selle hüvitamiseks vastuolus ühistu liikmete võrdse kohtlemise põhimõttega, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata. HÜS § 11 järgi on hooneühistu liige kohustatud hoidma korras mh ainukasutuses olevat hooneosa ja tasuma liikmemaksu. Hageja on küll leidnud, et ühistu pidanuks täitma ühiskasutuses olevate kinnisasja osade korrashoidmist, kuid hageja kui ühistu liige ei ole kohtu arvates käitunud viisil, mis võimaldaks hooneühistul kui tulundusühistul oma eesmärki kõigi liikmete võrdsest kohtlemisest lähtudes tulundusühistuseaduse (TÜS) §-st 25 täita. Kostja on esitanud tõendid selle kohta, et on pöördunud hageja poole korduvalt meeldetuletusega liikmemaksu võla kohta, aga ka tõstatanud probleemi tema ainukasutuses olevate garaažibokside olukorrast. Samuti nähtub Paide Linnavalituse 11. jaanuari 2007. a kirjast ja märgukirjast, et juba 2005. aastal oli garaažiosade välisilme, eriti hageja kasutuses oleva garaažiosa, väga korratu ning lausa ohtlik, mis vaatamata hageja lubadusele korrastada oma garaažiboks tingis kaebuse esitamise Keskkonnainspektsioonile ning Paide Linnavalitsuse ettekirjutuse 18. novembril 2016 ühistule. Hageja ei ole tõendanud, et ta reageeris meeldetuletustele. TÜS § 52 lg 1 esimese lause järgi võib kohus tulundusühistu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nimetatud õiguskaitsevahend on oma olemuselt ühinguõiguslik kaitsevahend, mida saavad kasutada ühinguga sisesuhtes olevad isikud ning sellele suhtele kohaldub muuhulgas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 (õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus) (Riigikohtu lahend nr 2-16-9905, p 14). Seega on kohus TÜS § 52 alusel esitatud hagi lahendades õigustatud hindama seda, kas tulundusühistu organi otsuse tegemisel on arvestatud hea usu põhimõttega sh kas ühistu liikmeid on koheldud võrdselt. Kostja põhikirja p 18 kohaselt on liikme, seega ka hageja, kohustuseks õigeaegselt tasuda üldkoosoleku poolt kehtestatud liikmemaksu ning heaperemehelikult kasutada ühiskasutuses olevaid kinnisasja osi, hoiduda tegevusest või tegevusetusest, mille toime teistele ühistu liikmetele ja
2-17-8611 kolmandatele isikutele ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Vaidlust ei ole selles, et hageja on jätnud osaliselt liikmemaksu tasumata ja liikmemaksu tasumisel eiranud selle maksmise tähtaega. Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et teised ühistu liikmed on suhtunud ühistu varasse heaperemehelikult, panustanud isiklikult ühistusse ning hoidunud tegevusest, mis võiks kahjustada ühistu varalist väärtust, samal ajal kui hageja on olnud passiivne, jättes pikema aja jooksul tähelepanuta nii kohaliku omavalitsuse kui ka kostja pöördumised tema poole olukorra lahendamiseks. Igal ühistu liikmel on õigus teabele ühistu tegevuse kohta ning teha ettepanekuid selle paremaks toimimiseks, kuid antud juhul ei ole hageja kostja väitel ühistu tegevuses osalenud ning selle kohta puuduvad ka tõendid. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt ei ole õiguste teostamine lubatud selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teistele isikutele. Samas sättes sisaldub tsiviilõiguse üldpõhimõttena keeld kuritarvitada oma õigusi. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt jättis maakohus ühistu üldkoosoleku otsuse TÜS § 52 lg 1 alusel, tuginedes hea usu põhimõttele üllatuslikult kehtetuks tunnistamata. Maakohtu etteheited hagejale korrashoiukohustuse rikkumise kohta on alusetud, sest selline kohustus oli hooneühistul, kuid viimane jättis kehtestamata nõutava kodukorra, sõlmimata kahju- ja hooneühistu vastutuse kindlustamiseks lepingud ning kogumata reservkapitali. Hageja ei ole käitunud viisil, mis takistanuks kostjal kõiki liikmeid võrdselt kohelda. Hagejale kuuluvad äärmised garaažiosad, mille välisseinad vajuvad ja lagunevad. Garaažiosa I välissein kaardus koos vundamendiga 2004–2005, seega ei ole hageja põhjustanud selle varisemisohtlikkust. Ühistu pidanuks kohe garaažiosa I lammutama ja taastama, kuid keeldus sellest. Hageja ei ole lubanud garaažiosa I korrastada. Garaažiosa II kohta on 2017. ja 2018. a majanduskavades märgitud, et selle välisseina on tekkinud praod ning vundamendi vajumise tagajärjel on vajunud ka välissein koos katusepaneelidega. Hagejal oli õigus keelduda liikmemaksu tasumisest, sest hooneühistu ei täitnud oma korrashoiukohustust. Hageja panus ühistu tegevusse ei ole olnud teiste liikmete panusest väiksem ning hageja on kasutanud asja heaperemehelikult. Hageja oli üle 10 aasta ühistu juhatuses, hoidis 2017. aastal ära ohu garaažiosadele ning varus garaažiustele värvi. Hagejal oli õigus keelduda oma kohustuste täitmisest, sest kostja rikkus oma korrashoiukohustust, mistõttu ei saa hageja käitumist pidada hea usu põhimõtte vastaseks. Maakohus jättis arvestamata, et hooneühistu on hoopis kohelnud hagejad ebavõrdselt, sest paneb hagejale ebamõistlikult suure kohustuse ühiskasutuses olevate hooneosade remondiks ja taastamiseks. Hageja on jäänud ilma ainukasutusõigusest. Isetegevuslik remont ei ole lubatud ning hoone ehitustööd tuleb teha hoone omaniku korraldusel ja vastutusel.
2-17-8611 Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Vastuse kohaselt on hooneühistu otsus õiguspärane ning hageja apellatsioonkaebuse väited tema heausksuse kohta on paljasõnalised. Hageja taastamise ja remondinõuded ei ole põhjendatud, sest hageja ei ole ise järginud hoolsuskohustust ega võtnud üle 10 aasta midagi ette garaažiosa I säilimiseks või probleemi lahendamiseks. Garaažiosa II sein vajab renoveerimist, kuid 2017. aastal ei olnud kostjal selleks raha. Selle peab otsustama üldkoosolek, kuid ei ole välistatud, et majanduslikult on otstarbekam garaažiosad võõrandada või muuta hoone jaotusplaani. Hageja on keeldunud garaažiosi turuhinnaga võõrandamast. Hageja hüvitisenõuded on alusetud, sest ületavad kordades garaažiosade väärtust. Samuti ei ole hageja neid töid teinud. Maksimaalne kahju saaks olla garaažiosade turuväärtus (1000 eurot garaažiosa). Kuna garaažiosade taastamise ja renoveerimise maksumus ületab kordades taastatava ja renoveeritava vara maksumuse, ei oleks see hooneühistu liikmete huvides. Hagejal ei olnud õigust keelduda liikmemaksu tasumast. Menetluse edasine käik
6.Tallinna Ringkonnakohus uuendas 25. aprillil 2019 asja menetluse ja andis pooltele võimaluse esitada ringkonnakohtule kõik hooneühistu liikmete huvide kaalumiseks asjakohased asjaolud ning neid kinnitavad tõendid, sest maakohus oli rikkunud selgitamiskohustust. Mh märkis ringkonnakohus, et kui kostja soovib tugineda asjaolule, et hageja ainukasutuses olevate hooneosade taastamise ja renoveerimise kulutused on ebaproportsionaalselt suures võrreldes liikmesuse (garaaži) maksumusega, tuleb kostjal oma väiteid tõendada. Samuti tuleb kostjal tõendada teiste liikmete tehtud kulutusi. Ringkonnakohus juhtis tähelepanu ka sellele, et VÕS § 108 lg 2 järgi ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kui see oleks võlgnikule ebamõistlikult koormav ning mitterahalise kohustuse täitmist saab VÕS § 108 lg 3 järgi nõuda üksnes mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumisest teada saamist. Lisaks tegi ringkonnakohus pooltele ettepaneku lahendada kohtuvaidlus kompromissiga selliselt, et hageja arvatakse õiglase hüvitise vastu hooneühistu liikmete hulgast välja.
7.Hageja ei nõustunud lahendama vaidlust kompromissiga ning leidis, et hooneühistu peab igal juhul tagama oma liikmele õiguse kasutada hooneosa, mistõttu ei ole võimalik selle tagamisel kaaluda teiste hooneühistu teiste liikmete huve. Tavapärase valitsemise raames kinnisasja korrapärane korrashoidmine ei saa olla ühistule ebamõistlikult koormav või kulukas. Jätkuva rikkumise korral ei kohaldu nõude esitamise ajalised piirangud.
8.Kostja tegi hagejale ettepaneku lõpetada kohtuvaidlus kompromissiga ja maksta hagejale kahe liikmelisuse eest kokku 3000 eurot. Kostja esitas täiendavad tõendid liikmesuse (garaaži) keskmise turuhinna kohta ja nõustus, et garaažide taastamise ja remondikulud võivad olla hageja väidetud suuruses. Hageja ei ole 12
2-17-8611 aasta jooksul astunud mõistlikke samme, et garaažiboksid ei laguneks. Hageja nõuded on aegunud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Jätta hageja 29. mai 2018. a apellatsioonkaebusele lisatud tõendid ning kostja 22. märtsil 2019 esitatud tõend TsMS § 238 lg 1 alusel vastu võtmata, sest neil tõenditel ei ole asjas tähtsust.
10.Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas hooneühistu üldkoosolek keeldus 2. märtsi 2017. a koosolekul õiguspäraselt hageja ainukasutuses olevat garaažiosa I taastamata ja garaažiosa II renoveerimast või peab hooneühistu talle kuuluva hoone lammutatud osa taastama ja lagunenud osa renoveerima või hüvitama hagejale taastamise ja renoveerimise kulud.
11.Kolleegiumi hinnangul asus maakohus põhjendatult seisukohale, et hooneühistu liige saab HÜS § 15 lg 1 järgi nõuda hooneühistult liikme ainukasutuses olevate hooneosade püsimiseks ja ohutuse tagamiseks vajalikku korrapärast korrashoidmist. Hooneühistu liige võib HÜS § 15 lg 1 järgi nõuda, et hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt, nendega reguleerimata osas aga hooneühistu liikmete huvidest lähtudes. Mh käsitatakse hooneühistu liikmete huvidele vastava valitsemisena HÜS § 15 lg 2 p 2 järgi ühiskasutuses olevate kinnisasja osade korrapärast korrashoidmist. Sellest tulenevalt on hagejal iseenesest õigus nõuda, et kostja teeks selliseid toiminguid, mis on vajalikud hoone säilimiseks. Lisaks tuleb arvestada, et hooneühistu on HÜS § 1 lg 1 kohaselt tulundusühistu, mille eesmärk on toetada ja soodustada oma liikmete majanduslikke huve läbi ühise majandustegevuse kinnisasja või hoonestusõiguse ning selle osaks oleva hoone (edaspidi kinnisasi) omamisel ja valitsemisel, võimaldades hooneühistu liikmetel hoone kindlaksmääratud osade ainukasutust ning hooneühistu liikmesus on seotud hoonejaotusplaanis liikmele kasutamiseks kindlaksmääratud omaette kasutamist võimaldava hooneosaga. Sellest tulenevalt saab hooneühistu liige nõuda ühistult ka seda, et hooneühistu võimaldaks tal kasutada tema ainukasutusse määratud hooneosa.
12.Kui hooneühistu üldkoosolek võtab vastu sellise otsuse, mis ei vasta hooneühistu liikmete huvidele, võib see olla vastuolus hooneühistu seadusega ning kohus võib seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse TÜS § 52 lg 1 alusel koosmõjus HÜS § 1 lg-ga 2 kehtetuks tunnistada. Seejuures viitas maakohus asjakohaselt Riigikohtu väljendatud seisukohtadele mittetulundusühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise kohta ja leidis põhjendatult, et ühingu organi otsuste kehtivust kontrollides tuleb arvestada ka ühingu liikmete vahel kehtivat hea usu põhimõtet ning tagada liikmete võrdne kohtlemine. Riigikohus selgitas selles otsuses, et ühingu suhe oma liikmetega on seadusega reguleeritud ning sellele kohalduvad mh TsÜS § 32 (juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve) ja § 138 lg 1 (õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb
2-17-8611 toimida heas usus) ning VÕS § 6 (võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ja võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu). Seetõttu on kohus otsuse kehtetuks tunnistamise hagi lahendades õigustatud hindama seda, kas ühingu organi otsuse tegemisel on arvestatud hea usu põhimõttega, sh kas ühingu liikmeid on koheldud võrdselt ning nt liikme ühingust väljaarvamise õigsuse hindamisel tuleb otsustada, kas väljaarvamine oli sisuliselt õigustatud ja mõistlik (vt Riigikohtu 17. jaanuari 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9905, p 14). Eeltoodu kohaselt pidi maakohus ka praeguses asjas kaaluma hea usu põhimõttest tulenevalt kõigi hooneühistu liikmete huve ning selle alusel otsustama, kas hageja ainukasutusse antud garaažiosade taastamine ja renoveerimine on kõigi hooneühistu liikmete huve arvestades põhjendatud ja mõistlik. Seda on maakohus iseenesest ka teinud, kuid mõnevõrra eksinud oma seisukohta põhjendades.
13.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et hooneühistu 2. märtsi 2017. a otsust, millega hooneühistu liikmed otsustasid mitte nõustuda hageja nõudega taastada garaažiosa I ja remontida garaažiosa II ühiskasutuses olevaid hooneosi ning tagada nende kasutuskõlblikkus, ei tule kehtetuks tunnistada. Samuti on õige maakohtu järeldus, et hageja ei saa praegusel juhul nõuda kostjalt garaažiosa I taastamist ega garaažiosa II remontimist hageja nõutud mahus.
13.1.Nagu ülal märgitud, saab hageja iseenesest nõuda hooneühistult HÜS § 15 järgi hoone korrashoiuks vajalike toimingute tegemist. Olemuselt on tegemist hooneühistu seadusest tuleneva kohustusega, mille täitmist saab hooneühistu liige nõuda. Kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja VÕS § 108 lg 2 järgi nõuda temalt kohustuse täitmist, kuid seda ei või nõuda mh juhul, kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas või kui võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil. Siiski võib võlausaldaja nõuda mitterahalise kohustuse täitmist VÕS § 108 lg 3 järgi üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi sellest teada saama ning kui võlausaldaja selle tähtaja jooksul kohustuse täitmise nõuet ei esita, ei või ta VÕS § 108 lg 5 järgi enam nõuda kohustuse täitmist, kuid võib kasutada muid õiguskaitsevahendeid.
13.2.Praegusel juhul soovib hageja, et kostja taastaks hageja ainukasutusse määratud garaažiosa I, mis lagunes ja lammutati seetõttu, et kostja ei täitnud oma korrashoiukohustust. Garaažiosa I kohta on kumbi pool menetluses kinnitanud, et probleemid algasid juba 2004– 2005 ning 2017 on see lammutatud. Kuigi hageja väidab, et ta nõudis juba siis kostjalt hoone renoveerimist ja kostja ei teinud seda, ei ole hageja oma väidet tõendanud. Alles pärast seda, kui garaažiosa I lammutati, asus hageja nõudma selle taastamist. Seega talus hageja aastaid olukorda, kus tema ainukasutusse määratud hooneosa oli lagunenud ja seda ei saanud kasutada, ega võtnud aastate jooksul mingeid samme selleks, et kohustada hooneühistut hoonet korras hoidma. Seetõttu on hageja garaažiosa I puudutavalt minetanud VÕS § 108 lg 3 järgi õiguse nõuda hooneühistust hoone korrashoiu kohustuse täitmist olukorras, kus hooneosa on lammutatud. Lisaks on kostja vaielnud nõudele vastu põhjusel, et garaažiosa I taastamise kulud ületavad kordades liikmesuse (garaažiosa I) väärtust. Kostja esitatud kinnisvaraportaali KV väljavõtete kohaselt on Paides Ristiku tänaval müüdavate sarnaste garaažide hind 1000–2800 eurot (II kd,
2-17-8611 tl 115–118), samas on aga viimati kostja liikmesus võõrandatud 900 euro eest (II kd, tl 121jj). Hageja väitel kulub garaažiosa I taastamiseks 25 164 eurot, mida kinnitab üks hageja esitatud hinnapakkumistest (I kd, tl 82). Kolleegiumi hinnangul ei oleks ka seetõttu VÕS § 108 lg 2 p 2 ja 3 järgi põhjendatud kohustada hooneühistut hooneosa taastama. Seega on garaažiosa I taastamistööde maksumus kuni 28 korda suurem garaažiosa (liikmesuse) turuväärtusest. Sellises olukorras on garaažiosa I taastamine kostjale ja kõigile hooneühistu liikmetele ebamõistlikult koormav, mistõttu ei saa kostjalt sellise kohustuse täitmist nõuda. Samuti ei ole lammutatud hooneosa taastamine kolleegiumi hinnangul käsitatav korrapärase korrashoiuna HÜS § 15 tähenduses. Viidatud sätte alusel saab hooneühistu liige nõuda, et hooneühistu tagaks hoone või selle osade säilimise, kuid hooneosa uuesti ülesehitamine väljub hooneühistu kohustuste piirest.
13.3.Garaažiosa II probleemid on tekkinud hiljem ning kostja möönab nendega tegelemise vajadust, kuid probleemid on rahapuuduse tõttu kõrvaldamata. Seega ei ole alust arvata, et hageja ei oleks nõudnud kostjalt garaažiosa II korrashoiukohustuste täitmist mõistliku aja jooksul. Kostja 2017. a majanduskavast nähtub järgmist: „Lagunev boks 2-6 (Pihlak), sein, uksed, katus. Välisseintes praod“, kuid selle probleemi lahendamiseks ei kavandata koguda raha ega teha kulutusi (I kd, tl 28–29). Kostja 2018. a majanduskavast nähtub järgmist: „Lagunev boks 2-6 (Pihlak), sein, uksed, katus. Välisseintes praod, sademete kahjustused“ ja ka sellest kavast ei nähtu, et ühistu oleks otsustanud midagi ette hooneosa säilimise tagamiseks (II kd, tl 19–20). Seda arvestades on hageja õigel ajal nõudnud hooneühistult tema ainukasutuses oleva garaažiosa II säilimiseks vajalike toimingute tegemist. Kostja peamiseks vastuväiteks garaažiosa II puudutavalt on see, et selle hooneosa renoveerimise kulutused on ebaproportsionaalselt suured võrreldes liikmesuse (garaažiosa II) väärtusega. Kostja ülal viidatud tõendite kohaselt on Paides sarnased garaažiboksid (liikmesus hooneühistus) müügis hinnaga 1000–2800 eurot, kuid kostja liikmesus on viimati võõrandatud hinnaga 900 eurot. Hageja väitel maksab garaažiosa II renoveerimine 11 408 eurot 40 senti, mida kinnitab ka üks hageja esitatud hinnapakkumistest (I kd, tl 81). Hinnapakkumine sisaldab seina ja silluse taastamistöid, katuse ettevalmistus- ja katusekatte paigaldustöid, põrandat ning värava taastustööd. Seega on garaažiosa II remonditööde maksumus kuni 12 korda suurem garaažiosa (liikmesuse) turuväärtusest. Sellises mahus kulude kandmine koormab kolleegiumi hinnangul ebamõistlikult ja ebaproportsionaalselt hooneühistut ja selle teisi liikmeid, mistõttu ei saa hageja nõuda kostjalt sellises ulatuses kohustuste täitmist.
13.4.Eelnevat arvestades keeldusid hooneühistu liikmed põhjendatult hageja ainukasutusse määratud garaažiosa I taastamisest ja garaažiosa II remontimisest hageja nõutud mahus. Kolleegium mõistab, et hagejal on hooneühistu liikmena iseenesest õigus kasutada tema ainukasutusse määratud hooneosi. Siiski ei ole see õigus absoluutne ning sedavõrd suuremahuliste tööde tegemisel ja kulude kandmisel tuleb arvestada kõigi hooneühistu liikmete huve kogumis. Seejuures ei anna kostja muud vastuväited alust järeldada, et hooneühistu ei peaks täitma hoone korrashoiukohustust. Maakohus on ekslikult ja vastuoluliselt leidnud, et hageja ainukasutuses oleva garaažiosade renoveerimine hooneühistu vahenditest oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna hooneühistu on seaduse järgi kohustatud tagama hoone korrashoiu, siis ei saa hagejale ette heita seda, et ta jättis ise oma vahenditest hoone otsaseina ja katuse korrashoiu tagamata. Samuti ei ole kostja millegagi tõendanud, et teised hooneühistu liikmed on nende ainukasutusse antud garaažiosade seinu,
2-17-8611 uksi ja katust oma vahenditest kapitaalselt remontinud ega seda, et neil on olnud konstruktiivseid puudusi. Kostja esitatud fotod garaažiosadest (II kd, tl 128 jj) seda ei tõenda. Õige on ka hageja väide, et isegi kui hooneühistu liikmed on korrashoiu taganud oma vahenditest, oleks hageja suhtes ebamõistlikult koormav, kui tema kanda jääks tervikuna hoone otsaseinte ja sellest tingitud katusekonstruktsiooni amortiseerimisest tingitud hoone korrashoiu kulud. Kuna seaduse järgi peab hooneühistu tagama talle kuuluva hoone korrashoiu, siis iseenesest peab hooneühistu võtma ka vajalikke samme selleks, et hoonet saaks kasutada ja see ei laguneks. Seetõttu tuleb ka praegusel juhul hooneühistul tagada siiski kogu hoone korrashoid sellises ulatuses, mille rahastamist saab hooneühistu liikmetelt mõistlikult oodata. Samas olukorras, kus hooneosa on hävinud või kasutuskõlbmatuks muutunud ja selle taastamise või täieliku renoveerimise kulud ületavad kordades hooneosa või hooneühistu liikmesuse turuväärtust, ei pea hooneühistu oma liikmele igal juhul tema ainukasutusõigust tagama. Kui hooneühistu liikme ainukasutusse määratud hooneosa ei ole enam olemas või see on kasutuskõlbmatuks muutnud ning hooneosa taastamise kulud on sedavõrd ebaproportsionaalselt suured, saab hooneühistu liige kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sh nõuda TÜS §-de 20 ja 33 alusel õiglase hüvitise (turuväärtuse) vastu enda väljaarvamist hooneühistu liikmete hulgast.
14.Kuna kostjalt ei saa nõuda garaažiosade taastamist ja remontimist hagis nõutud mahus, ei ole põhjendatud ka hageja alternatiivne nõue taastamis- ja remondikulude hüvitamiseks. Mh märgib kolleegium, et hoone, mille taastamise- ja remondikulude hüvitamist hageja nõuab, kuulub hooneühistule. Hageja on üksnes hooneühistu liige, kellel on üksnes õigus hooneosa kasutada. Seega ei saa hageja ka sellest tulenevalt nõuda tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist endale.
15.Eelnevat arvestades ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse resolutsiooni tühistada, kuid vastavalt ülal märgitule tuleb osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Menetluskulud
16.Kuna kolleegium jätab hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 hageja kanda.
17.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kostja 8. mai 2019. a menetluskulude koondnimekirja järgi on tema apellatsioonimenetluse kuludeks lepingulise esindaja kulud 850 eurot, sh kulus esindajal dokumentidega tutvumiseks ja apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks 7 tundi, apellandi täiendavate seisukohtadega tutvumiseks 40 minutit ning ringkonnakohtu kirjaga tutvumiseks ja sellele vastamiseks, sh hagejale kompromissiettepaneku tegemiseks kokku 9 tundi 20 minutit. Kolleegiumi hinnangul võis kostja esindajal kuluda praeguses asjas maakohtu otsuse ning apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu ning mahtu arvestades nendega tutvumisele, kliendiga konsulteerimisele ning vastuse koostamisele kokku 7 tundi. Kolleegium arvestab mh seda, et kostjal ei olnud maakohtus esindajat ning esindaja astus menetlusse alles apellatsioonimenetluses. Apellandi täiendavate seisukohtadega tutvumine ning
2-17-8611 ringkonnakohtu kirjaga tutvumise ja sellele vastamise ajakulu on aga osaliselt ülepaisutatud. Ringkonnakohtu hinnangul oli hageja seisukohtadega tutvumine vajalik, kuid kostja esindajal sai sellele mõistlikult kuluda 15 minutit. Samuti oli ringkonnakohtu kirjale vastamine vajalik menetlustoiming, kuid arvestades kirja ning kostja vastuse sisu ja mahtu võis kostja esindajal kuluda neile toimingutele kokku ligikaudu sama palju aega nagu apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks, s.o 7 tundi. Seda arvestades loeb kolleegium hageja esindaja toimingute põhjendatud ajakuluks kokku 14,25 tundi. Kostja esindaja tunnihind 50 eurot ei ületa õigusteadmistega lepingulise esindaja tavapärast tasumäära.
18.Eelnevat arvestades on kostja esindaja põhjendatud tasu kokku 712 eurot 50 senti, mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Vastavalt kostja taotlusele tuleb hagejal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.