XX`u hagi Hooneühistu Paide Rool vastu Hooneühistu Paide Rool 02.märtsi 2017 üldkoosoleku protokollilise otsuse p 3 kehtetuks tunnistamise ja garaažiosa xxx taastamise ning garaažiosa xxx remontimise nõudes
Hagihind
40 072,40 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XX, isikukood xxxxxxxxx, elukoht xxx xx xxxxxx xxxxx, e-post: x Kostja: Hooneühistu Paide Rool, registrikood 80049440, asukoht Põllu 18-52 Paide 72712 Kostja seaduslik esindaja Kuldar Kanal, [email protected]
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata XX`u hagi Hooneühistu Paide Rool vastu Hooneühistu Paide Rool 02.märtsi 2017 üldkoosoleku protokollilise otsuse p 3 kehtetuks tunnistamise ja garaažiosa xxx taastamise ning garaažiosa xxx remontimise nõudes.
MENETLUSKULUD
Menetluskulud jätta hageja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonikaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,
2-17-8611 eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue
1.Hooneühistule Paide Rool kuulub Paide linnas Põllu 4 ja Põllu 6A kinnisasjad, mille olulisteks osadeks on kolm garaažihoonet. Äriregistri andmetel on Hooneühistu Paide Rool liikme XX ainukasutuses hoone jaotusplaani alusel hooneosa (garaažiosa) xxx mitteeluruumid pindalaga 16,67 m2 ja hooneosa (garaažiosa) xxx mitteeluruumid pindalaga 16,40 m2. Nimetatud hooneosad asuvad kostjale kuuluval kinnisasjal asukohaga Põllu 4 Paide linn. Kostja on jätnud hooneühistuseaduse (HÜS) § 15 lg 2 p-dest 1, 2, 3 ja 4 tulenevad kohustused täitmata. Ühiskasutuses olevate kinnisasjade osade korrapärase korrashoiu täitmata jätmise tagajärjel on hageja ainukasutuses olev garaažiosa xxx lagunenud ja hooneühistu poolt lammutatud. Garaažiosaga xxx piirnevad ühiskasutuses olevad hooneosad vajavad remonti ja garaažiosa on kasutuskõlbmatu. 02.01.2017 pöördus hageja kostja juhatuse poole taotlusega tema ainukasutuses olevate garaažiosadega piirnevad ühiskasutuses olevad hooneosad remontida-taastada, kuid 02.03.2017 kostja üldkoosolek jättis hageja taotluse rahuldamata. Hageja osales nimetatud üldkoosolekul ning lasi protokollida otsuse p-le 3 vastuväite, et antud protokolliline otsus on õigusvastane ning vastuolus HÜS-ga. Tulenevalt HÜS § 3 lg-st 2 ühiskasutuses olevad hoone osad katus, välisseinad ja uks, mis piirnevad hageja ainukasutuses oleva garaažiosaga xxx, on kostja poolt lammutatud, seda hooneosa reaalselt ei eksisteeri. Sihtotstarbeliselt ei ole saanud seda hooneosa kasutada juba pikka aega, kuna hooneühistu ei taganud HÜS § 15 lg 2 p 2 kohaselt ühiskasutuses olevate kinnisasja osade korrapärast korrashoidu. Hageja ainukasutuses oleva teine hooneosa xxxon samuti pikka aega kasutuskõlbmatu, hooneosal on katus katki ja sademed on rikkunud nii ainukasutuses kui ka ühiskasutuses olevaid hoone osi. Katkise katuse tõttu seinad lagunevad, betoonlagi on märg ja selle armatuur korrodeerub. Garaažiosasse tungiv sademevesi on mädandanud ukse ja puitpõranda. Elektrisüsteemi kasutamine on ohtlik ja seetõttu välja lülitatud, hooneosa on varisemisohtlik, kivid seinas lahti ja pudenevad alla. Hageja taotleb tunnistada kehtetuks kostja 02.03.2017 üldkoosoleku protokolliline otsus p 3, millega jäeti rahuldamata hageja 02.01.2017 nõue remontida-taastada hageja ainukasutuses olevate garaažiosadega xxx ja xxx piirnevad ühiskasutuses olevad hooneosad ja tagada nende garaažiosade kasutuskõlblikkus. Hageja tugineb nõude esitamisel HÜS § 15 lg-le 1, mis annab hooneühistu liikmele õiguse nõuda, et hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetaks hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt, nendega reguleerimata osas aga hooneühistu liikmete huvidest lähtudes. Hooneühistu liikmete huvidele vastava valitsemisena käsitletakse ühiskasutuses oleva kinnisasja osade korrapärast korrashoidmist. Hageja viitab HÜS eelnõule, mille kohaselt on osade piiritlemise alused määratletud analoogselt korteriomandiseadusega (KOS) ning Riigikohtu lahendile 3-2-1-61-14, mille järgi tuleb vajadusel kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest ei piisa vajalike kulutuste katteks. Korrashoiukohustust piirab KOS § 16 lg 2, samas on KOS § 15 lg 6 p 3 järgi korteriühistu (valitseja) ülesanne KOS § 15 lg 6 p 3 järgi korraldada korteriomanike kulul kaasomandi kindlustamine. Hageja viitab ka HÜS § 20 lg-le 1, mille alusel tuleb jätta tähelepanuta kostja põhikirja p-s 3 märgitu, et kostja liikmed on garaažiboksi omanikud, mis on põhimõtteliselt vastuolus seaduse ja tegeliku olukorraga. Seoses garaažiboksi xxx lammutamisega ei vasta Põllu 4 ehitus ehitusseadustiku tähenduses ehituse projektile ja väljastatud ehitusloale, täitmata on ehitusseadustiku §-st 16 tulenevad nõuded ehituse kasutamisele ja korrashoiule, ka ei vasta tegelikud andmed ehitusregistri andmetele. Hageja leiab, et kostjal tuleb omal kulul remontida garaažiosa xxx piirnevad ühiskasutuses olevad hooneosad - katus, välissein ja välja vahetada kahjustada saanud puitpõrand, tagades kostjale
2-17-8611 garaažiosa xxx ainukasutuse. Samuti tuleb kostjal taastada lammutatud garaažiosa xxx kogu ulatuses, kohustada kostjat tagama antud garaažiosa vastavuse hoone tehnilise inventariseerimise 16.01.1978 joonisele ning tagada hagejal garaažiboksi ainukasutusvõimalus. Kui kostja kohtu poolt antud tähtajaks kohustust ei täida, tuleb hagejalt välja mõista täpsustava hagiavalduse kohaselt garaažiboksi xxx taastamise kulu 25 164 eurot ja garaažiboksi remondikulu 11 408,40 eurot.
2.Vastuseks kostja vastuväidetele leiab hageja, et kostja on teadlikult ja tahtlikult jätnud 10 aasta jooksul õigusaktidest tuleneva kohustuse ühiskasutuses olevate kinnisasja osade korrapärasel korrashoidmisel täitmata, mis ei saanud kostjale tulla üllatusena. Ka ei nõustu hageja kostja väidetuga, et olukord, kus ühiskasutuses olevaid hooneosi hoiavad korras otse hooneühistu liikmed ilma ühistut kaasamata, on muutnud tavaks. Kostja vastuväited
3.Hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja leiab, et hageja nõudmised on ebaproportsionaalselt koormavad ülejäänud ühistu liikmete suhtes, kes on oma garaažiboksid korras hoidnud isikliku tööpanuse ja vahendite arvel. Hageja poolt nõutud suurusjärgus kulutuste hüvitamine ei ole mõeldav liikmemaksude arvel, kuna liikmemaksust saadav raha kulub hädapäraste kulude kandmiseks. Samuti ei ole mõeldav pangalaenu võtmine, et hageja nõudeid täita. Kuigi formaalselt on hooneomanik ühistu, siis võimalusega, et sisuliselt enda eraomandi arvelt tuleb remontida/taastada ka teiste sisulist eraomandit, ei ole kooskõlas teiste ühistu liikmete huvidega. Liikmelisuse võõrandamisel saab konkreetse tulu antud liikmelisuse/garaažiosa omanik, mitte hooneühistu, seega peaks olema ka liikme huvi oma garaažiosa korrahoidmiseks. Hageja tasus 2014., 2015. ja 2016.a liikmemaksud korraga enne 2017 üldkoosolekut. Tasumata on 2012 ja 2013.a. liikmemaksud, kuigi kostja on saatnud hagejale korduvaid teateid maksu maksmise kohta. Seoses Paide Linnavalitsuse nõudega on kostja olnud sunnitud tegema hageja garaažiosale xxx kulutusi kokku 157,90 eurot (ohtliku ümbervajumisohus seina, laetalade ning katuseosade lammutamine, tööjõukulu, jäätmete äravedu). Kostja leiab, et kõiki ühistu liikmeid tuleks kohelda võrdselt, kuid olukorras, kus hageja panus puudub, samas teised ühistu liikmed on panustanud nii isiklike rahaliste vahendite kui ka isikliku tööpanusega garaaži remontimisse, oleks ka teistel ühistu liikmetel õigus nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist. Ühistu juhatuse liikmed ei ole saanud tasu ühegi ühistu tegevuse korraldamise eest. Alates 2007 on ühistu iga-aastastel koosolekutel olnud teemaks hagejale kuuluvate garaažiosade (eriti xxx) lagunemisprotsess. Mitmel üldkoosolekul on kostja liikmete poolt nõutud võõrandamisnõude esitamist hagejale, millest on loobutud asja edasise suhtelise perspektiivituse tõttu (riigilõivud, õigusnõustamine jne). Hagejat on korduvalt teavitatud tema põhikirjaliste kohustuste mittetäitmisest, kuid hageja on ükskõikselt vaadanud pealt talle kuuluvate garaažiosade lagunemist. Hagejale kuuluva garaažiosa xxx lammutamine on toimunud Paide Linnavalitsuse nõudmisel. Kuna tegemist on ühekordse hoonega ja garaažiosad xxx ja xxx on äärmised välimised boksid, siis tegelikult ei sõltu neist hoone kui terviku püsimine, ohutuse tagamine. Ühiselt neid garaažibokse kasutada ei saa ning kostja leiab, et nende laguneda laskmine on omaniku riisiko, seda enam, et hageja pole aastaid näidanud huvi garaažiosade kasutamiseks. Hageja on viidanud HÜS § 15 lg 2 p-de 1, 2 ja 4 rikkumisele ühistu poolt, kuid kodukorra eraldi kehtestamist ei ole keegi ühistu liikmetest nõudnud, seega on peetud juhindumist ühistu põhikirja p-st 18 arusaadavaks. Iga-aastase liikmemaksu kehtestamisel on lähtutud liikmemaksu suuruse määramisel eeldusest, et liikmed hoiavad korras enda garaažiosa ja eraldi reservkapitali kogumist ühistus kogutavate rahasummade väiksuse tõttu pole vajalikuks peetud. Liikmemaks on samas suurusjärgus enamiku Paide garaažiühistutega. Garaažiosa xxx ülesehitamise nõue ei ole mõistlik arvestades Paide garaažibokside müügihindu, garaažiosa xxx kasutamine otstarbel peaks välisel vaatlusel olema võimalik.
2-17-8611
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
4.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, kuulanud ära poolte seisukohad ning hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, leiab, et XX`u hagi on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
5.Kinnistusraamatu väljatrükist nähtub, et Hooneühistu Paide Rool on kinnisasjade Põllu 4 ja Põllu 6A omanik (tl 4-15). XX on Hooneühistu Paide Rool liige (tl 9-11), kelle ainukasutuses on hooneosa (garaažiosade) xxx ja xxx mitteeluruumid (tl 12-13; 102, 106). Hooneühistu Paide Rool põhikirja p 3 kohaselt on ühistu eesmärk toetada ja soodustada oma liikmete garaaziboksi omanike majanduslikke huve läbi ühise majandustegevuse kinnisasja, asukohaga Paide Põllu 4 ja Põllu 6A, ning selle osaks oleva hoone, omamisel ja valitsemisel, võimaldades ühistu liikmetel hoone kindlaksmääratud osade – garaažibokside ainukasutust (tl 42-47).
6.Hageja on antud tsiviilasjas vaidlustanud kostja 02.03.2017 üldkoosoleku protokollilise otsuse p 3, millega ühistu üldkoosolek jättis rahuldamata hageja poolt juhatusele 02.01.2017 esitatud avalduse tema ainukasutuses olevate garaažiosade remontimiseks/taastamiseks (tl 16, 21, 23-26). Nimetatud üldkoosolekul viibis ka hageja, kes laskis protokollida vastuväite põhjusel, et otsus on vastuolus hooneühistuseadusega (HÜS) (tl 30-32). 02.01.2017 ühistu juhatusele esitatud avaldust põhjendab hageja HÜS § 15 lg-ga 1, mis sätestab hooneühistu liikme õiguse nõuda, et hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt, nendega reguleerimata osas aga hooneühistu liikmete huvidest lähtudes. Kuigi HÜ Paide Rool põhikirja p 18 kohaselt on ühistu liige kohustatud hoidma korras ainukasutuses olevat hooneosa (vajadusel teostama katuse, seinte, uste, põranda, ventilatsiooniavade remonditöid, niitma rohu ainukasutuses oleva hooneosa eest), nõustub kohus hagejaga, et antud juhul tuleb kohaldada HÜS sätteid vastavalt HÜS § 20 lg-le 9, mis sätestab, et juhul, kui ühistu põhikiri on vastuolus HÜS või tulundusühistuseadusega (TÜS), kohaldatakse seaduses sätestatut. Nimelt sätestab HÜS § 3 lg 2, et hooneühistu liikmete ühiskasutuses on kinnisasi ning selle osad ja seadmed, mis on vajalikud hoone püsimiseks, ohutuse tagamiseks või ühiseks kasutamiseks, ka siis, kui need asuvad hooneühistu liikmete ainukasutuses oleva hooneosa piires. Sellisteks hooneosadeks võib kohtu arvates lugeda vundamenti, katust, korstnaid, välis- ja siseseinu ning selliselt on justiitsministeerium HÜS kohaldamist ka selgitanud (tl 32-33, 67-68). Vaidlust ei ole selles, et hageja ainukasutuses olev garaažiosa xxxx on kostja poolt lammutatud (tl 34, 123-124) ning garaažiosa xxx on ilmselt kasutuskõlbmatu (tl 35-41, 122). Hageja võib HÜS § 15 lg 1 alusel nõuda, et hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt, nendega reguleerimata osas aga hooneühistu liikmete huvidest lähtuvalt. HÜS § 15 lg 2 on ka sisustanud hooneühistu liikmete huvidele vastava valitsemisena muuhulgas ühiskasutuses oleva kinnisasja osade kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamise (p 1) ja ühiskasutuses olevate kinnisasja osade korrapärast korrashoidmist (p 2). Seega vaatamata kostja põhikirja p-le 18 tuleb antud vaidluse lahendamisel lähtuda hageja liikme õigusest nõuda hooneühistult hageja ainukasutuses olevate hooneosa püsimiseks ja ohutuse tagamiseks vajalikku korrapärast korrashoidmist.
7.Kostja on vastuseks hagile leidnud, et hageja ei ole täitnud oma liikme kohustusi, jättes tasumata liikmemakse ning on eiranud võlgnevusega seonduvaid meeldetuletusi. Samuti ei ole ta heaperemehelikult hoolitsenud talle kuuluvate garaažiosade korrasoleku ees ning on ignoreerinud kõiki ettepanekuid omapoolse tööpanuse osutamiseks ühistu vara korrashoiuks. Ühistu põhikirja p-st 21 tuleneb, et ühistu kapitaliks on lisaks osamaksudele ja reservkapitalile liikmemaksud, millest moodustuvad sihtotstarbelised kapitalid ühistu kinnisvara haldamiseks, vallasvara majandamiseks ja asjaajamise korraldamise rahastamiseks. Nii kostja põhikirja p-st 43 kui ka HÜS §-st 14 tuleneb, et hooneühistu juhatus peab koostama majanduskava, milles sisaldub ülevaade ühistule kuuluva kinnisasja seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest, kinnisasja valitsemiseks kavandatavatest sissetulekutest ja väljaminekutest ning ühistu liikmete kohustustest kinnisasja
2-17-8611 valitsemiskulude kandmisel vastavalt liikmemaksumäärale. Hageja kriitika selles osas, et ühistu tegevus tagamaks kinnisasja korrashoid ja selleks raha leidmine on olnud vähene, on põhjendatud ning see kajastub ka hageja 2017 ja 2018 majanduskavas (tl 28-29; 2.kd tl 9-10). Ainuüksi tunnistamine, et liikmemaksust ei piisa kinnisasja valitsemiskulude katteks, samas seda ka ei suurendata, ei võeta tarvitusele meetmeid põhikirja rikkuvate liikmete suhtes ning ei otsita muid rahastamise allikaid, näitab kostja juhtkonna vähest tegevust ühistu majandamisel. Keelatud ei ole ühistu liikmete poolt oma töö ja vahendite panustamine ühiskasutuses olevate hooneosade korrashoidu, kuid selline tegevus peab olema hooneühistu põhikirjas lubatud ning see peab olema eelnevalt kooskõlastatud ühistu üldkoosoleku poolt.
8.HÜS § 11 kohaselt on hooneühistu liige kohustatud hoidma korras muuhulgas ainukasutuses olevat hooneosa ja tasuma liikmemaksu käesoleva seaduse §-s 13 kindlaksmääratud ulatuses. Hageja on küll leidnud, et ühistu pidanuks täitma ühiskasutuses olevate kinnisasja osade korrashoidmist, kuid hageja kui ühistu liige ei ole kohtu arvates käitunud viisil, mis võimaldaks hooneühistul kui tulundusühistul oma eesmärki kõigi liikmete võrdsest kohtlemisest lähtudes TÜS §-st 25 täita. Kostja on esitanud tõendid selle kohta, et on pöördunud hageja poole korduvalt meeldetuletusega liikmemaksu võlgnevuse kohta, aga ka tõstatanud hageja ees probleemi tema ainukasutuses olevate garaažibokside olukorrast (tl 103, 107-111; 114, 116-118). Samuti nähtub Paide LV 11.01.2007 kirjast ja märgukirjast, et juba 2005 oli garaažide välisilme, eriti hageja kasutuses olev, väga korratu ning lausa ohtlik (tl 104-105), mis vaatamata hageja lubadusele korrastada oma garaažiboks tingis kaebuse esitamise Keskkonnainspektsioonile (tl 115) ning Paide LV ettekirjutuse 18.11.2016 ühistule (tl 119-124). Puuduvad tõendid, et hageja oleks meeldetuletustele reageerinud.
9.TÜS § 52 lg 1 esimese lause järgi võib kohus tulundusühistu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nimetatud õiguskaitsevahend on oma olemuselt ühinguõiguslik kaitsevahend, mida saavad kasutada ühinguga sisesuhtes olevad isikud ning sellele suhtele kohaldub muuhulgas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 (õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus) (Riigikohtu lahend nr 2-16-9905, p 14; 3-2-1-15, p 11). Seega on kohus TÜS § 52 alusel esitatud hagi lahendades õigustatud hindama seda, kas tulundusühistu organi otsuse tegemisel on arvestatud hea usu põhimõttega sh kas ühistu liikmeid on koheldud võrdselt. Kostja põhikirja p 18 kohaselt on liikme, seega ka hageja, kohustuseks õigeaegselt tasuda üldkoosoleku poolt kehtestatud liikmemaksu ning heaperemehelikult kasutada ühiskasutuses olevaid kinnisasja osi, hoiduda tegevusest või tegevusetusest, mille toime teistele ühistu liikmetele ja kolmandatele isikutele ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Vaidlust ei ole selles, et hageja on jätnud osaliselt liikmemaksu tasumata ja liikmemaksu tasumisel eiranud selle maksmise tähtaega vastavalt ühistu põhikirja p-le 22. Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et teised ühistu liikmed on suhtunud ühistu varasse heaperemehelikult, panustanud isiklikult ühistusse ning hoidunud tegevusest, mis võiks kahjustada ühistu varalist väärtust, samal ajal kui hageja on olnud passiivne, jättes pikema aja jooksul tähelepanuta nii kohaliku omavalitsuse kui ka kostja pöördumised tema poole olukorra lahendamiseks. Igal ühistu liikmel on õigus teabele ühistu tegevuse kohta ning teha ettepanekuid selle paremaks toimimiseks, kuid antud juhul ei ole hageja kostja väitel ühistu tegevuses osalenud ning selle kohta puuduvad ka tõendid. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt ei ole õiguste teostamine lubatud selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teistele isikutele. Samas sättes sisaldub tsiviilõiguse üldpõhimõttena keeld kuritarvitada oma õigusi. Olukorras, kus hageja kui ühistu liikme kohustus on aidata kaasa hooneühistu tegevusele ning tema panus võrreldes kostja teiste liikmetega on olnud väiksem, on ühistule täiendava kohustuse seadmine hoone osa taastamise/remontimise või selle kompenseerimise näol vastuolus ühistu liikmete võrdse kohtlemise põhimõttega. Eeltoodust lähtudes jätab kohus hagi rahuldamata.
2-17-8611 Menetluskulud
10.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja ei ole menetluskulude nimekirja esitanud ega menetluskulude väljamõistmist vastaspoolelt taotlenud.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ingrid Niinemägi kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.