Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp
Määruse tegemise aeg ja koht
22. mai 2019, Tartu
Tsiviilasja number
2-19-1393
Tsiviilasi
Tauno Vaaderpassi ja Eneli Oitmaa avaldus Tartu linn, X korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 14. märtsi 2019 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tartu linn, X korteriühistu määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja: Tartu linn, X (registrikood X), esindaja Evelin Jõgar
korteriühistu
Vastustajad:
1.Tauno Vaaderpass (isikukood XXX)
2.Eneli Oitmaa (isikukood XXX) Vastustajate esindaja advokaat Karin Ploom
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 14. märtsi 2019 määrus osas, millega tunnistati kehtetuks Tartu linn, X korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p 1 osas, millega muudeti põhikirja p 6.6.
2.Lugeda Tartu Maakohtu 14. märtsi 2019 määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „2.1. Rahuldada avaldus osaliselt.
2.2.Tunnistada kehtetuks Tartu linn, X korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p 1 osas, millega muudeti põhikirja p 6.5.
2.3.Tunnistada kehtetuks Tartu linn, X korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p 2.1.3, p 2.2.4, p 4.3 ja p 5.
2.4.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.“
3.Rahuldada Tartu linn, X korteriühistu määruskaebus osaliselt.
4.Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Tauno Vaaderpass ja Eneli Oitmaa (avaldajad) esitasid 28.01.2019 Tartu Maakohtule avalduse Tartu linn, X korteriühistu (puudutatud isik/korteriühistu) vastu 27.11.2018 üldkoosoleku kohta avalduse, milles palusid tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsuse punkt nr 1 (alternatiivselt tuvastada selle tühisus) osas, millega muudeti põhikirja ja lisati põhikirja punktid 6.5 ja 6.6 (alapunktidega), 2.1.3, 2.2, 4, 5. Samuti palusid avaldajad tuvastada üldkoosoleku otsuse p 1 kinnitatud põhikirja punktide 6.5 ja 6.6 (alapunktidega) tühisus (alternatiivselt tunnistada kehtetuks). Avalduse kohaselt kanti 11.01.2018 seaduse alusel äriregistrisse Tartu linn, X korteriühistu. Tauno Vaaderpassile kuulub korteriomand XX, Tartu ning Eneli Oitmaale kuulub korteriomand XXX Tartu. 27.11.2018 üldkoosolek tegi järgmised otsustused: -
-
-
tellitakse kandekonstruktsioonide ja küttesüsteemi põhiprojektid ning nende koostamise maksumus jagatakse kõikide korteriomandite vahel võrdselt. Avaldajad ei nõustunud küttesüsteemi projekti tellimisega ega kummagi projekti kulude kandmise jaotusega; suurendati reservkapitali ja kehtestati majanduskava, reservkapitali maksed jagati korteriomandite arvuga. Avaldajad ei nõustunud, et reservkapitali maksed ja majanduskava kulud jagatakse korteriomandite arvuga; lisati põhikirja punkt 6.5, mille kohaselt: „Korteriomanike kohustused majandamiskulude kandmisel jaotatakse vastavalt korteriomandite arvule ehk korteriomandite vahel võrdselt, kui põhikirjas endas või üldkoosoleku otsusega ei ole sätestatud mõne majandamiskulu liigi suhtes teistsugust jaotuspõhimõtet“.
Avaldajad on seisukohal, et põhikirja punkt 6.5 ei ole kooskõlas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-ga 2 ning üldkoosoleku otsused on vastuolus seadusega. Põhikirja punkt 6.5 ei sätesta konkreetseid kulutusi, mille osas on pindalapõhisest arvestusest lubatud kõrvale kalduda. Seega on üldkoosoleku otsused kulude kandmise jaotuste osas vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada kehtetuks. Ka põhikirja punkt 6.6 ei ole avaldajate suhtes mõistlik ning kahjustab ülemääraselt nende huve. Majandamiskulude jaotus viisil, kus kulud jagatakse korteriomandite arvuga, on ebamõistlik ja kahjustab ülemääraselt avaldajate huve. Korteriomandite suurused erinevad üksteisest olulisel määral, need on vahemikus 34,9 m2 - 140,4 m2 ning avaldajate korterid on väikesed. Seega on kohustuste tasakaal äärmiselt ebaproportsionaalne ja koormab ebamõistlikult neid korteriomanikke, kelle korteriomand on väiksem. Selline kohustuste jaotus on olulisel määral vastuolus asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 ja KrtS § 40 lg 1 tuleneva põhimõttega. Põhikirja punktid 6.5 ja 6.6 ei vasta KrtS § 40 lg 2 eeldustele ning on seadusega vastuolus. Kulutuste selline jaotus on vastuolus hea usu põhimõttega, AÕS § 72 lg 5 teise lausega ja KrtS § 12 lg-ga 2. Kuni 17.04.2015 oli hoones viis korteriomandit, millest kolm olid eluruumid ja kaks mitteeluruumid. Seejärel jagati mitteeluruumid kumbki kaheks reaalosaks, st kahe omaniku asemel tekkis neli omanikku, kes kõik tegutsevad faktiliselt Jane Truutsi kontrolli all.
2.Puudutatud isik palus jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Puudutatud isiku arvates ei muuda põhikirja punkti 6.5 kehtetuks asjaolu, et selles ei ole sätestatud konkreetseid kulutusi, mille osas on lubatud pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda. Punktis 6.5 sätestatakse kõikide majandamiskulude osas KrtS § 40 lg-st 1 sätestatust erinev jaotuspõhimõte ning välja on toodud ka selle arvestuse viis, mille kohaselt arvestus toimub korteriomandite põhiselt võrdselt. Põhikirja punktid 6.5 ja 6.6 ning nende alusel vastu võetud üldkoosoleku otsused ei ole seadusega vastuolus. Majandamiskulude jaotus korteriomandite arvu alusel ei ole ebamõistlik ega kahjusta ülemääraselt avaldajate huve. Korteriomandite eriomandite suurus ei vasta korteriomanike tegelikus ainukasutuses olevate pindade suurusele ning majandamiskulude jagamine korteriomandi kaasomandi osa suuruste alusel viiks ebaõiglase tulemuseni. Tauno Vaaderpass on oma korterit laiendanud kogu pööningukorruse ulatuses selliselt, et tema ainukasutuses on kogupind suurusega 80,7 m2, mitte 34,90 m2. Tauno Vaaderpassi ainukasutuses oleva pinna suurus on kindlaks määratud 11.02.2016 OÜ WeW poolt koostatud mõõdistusprojektiga ning Tartu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-15-13318 kinnitatud kompromissis on kokku lepitud avaldaja faktilises kasutuses oleva kaasomandi osa võõrandamises avaldajale. Samuti on ebaseaduslike ümberehitustööde käigus suurendatud korteri nr 4 pinda. Seega puudub korteriühistu poolt hallatavas hoones selgus korteriomandite suuruse osas ning kinnistusraamatust nähtuvate kaasomandi osade suurused ei ole tegelikkusega kooskõlas. Vaidlustatud üldkoosoleku otsused on asjaolusid arvestades mõistlikud ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Majandamiskulude jaotus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldusest jääb ebaselgeks, kas ja millistel põhjendustel taotlevad avaldajad kõikide punkti 2.2. juures vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamist või alternatiivselt tühisuse tuvastamist. Avalduse põhjendused puudutavad üksnes kulude jaotamise viisi ning sellega seondub üldkoosoleku punkti 2.2. koosseisus vaid otsus nr 2.2.4. Avalduse põhjenduste osas on avaldajad aga maininud möödaminnes vaid üldkoosoleku otsuse punkti 2.2 raames otsuseid nr 2.2.1 ja 2.2.2. Alused otsuste nr 2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.3 kehtetuks tunnistamiseks või nende tühisuse tuvastamiseks puuduvad. Kumbki avaldaja ei ole esitanud otsuste nr 2.2.1, 2.2.2 ega 2.2.3 osas koosolekul eriarvamust ega vastuväidet, mistõttu puudub avaldajatel otsuste vaidlustamise õigus tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 4 teisest lausest.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning tunnistas kehtetuks korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse punkti 1 osas, millega muudeti põhikirja punkte 6.5 ja 6.6. Samuti tunnistas maakohus kehtetuks korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse punktid 2.1.3, 2.2.4, 4.3 ja 5. Menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste endi kanda. Maakohus tuvastas, et põhikirja muutmiseks oli olemas vajalik häälteenamus. Maakohus leidis, et muudetud põhikirja regulatsioon on vastuolus KrtS §-ga 40. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on põhikirjaga võimalik ette näha muid kohustuste jaotamise viise tingimusel, et see on mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Lisaks peaks jaotuse alusel olema piisavalt adekvaatne seos kuluga. Muudetud põhikirja punktidest 6.5 ja 6.6 tuleneb, et vesi ja kanalisatsioon jagatakse vastavalt tarbimisele, kõik ülejäänud kulud korteriomandite vahel võrdselt. Muude kulude hulka kuulub tavapäraselt hooldustasu, küte, remondifond, üldelekter, üldvesi, kindlustus jms. Kohus leidis, et kõigi nende kulude jagamine korterite vahel võrdselt hoolimata korteriomandi suurusest ei ole mõistlik ning kahjustab kõigi väiksemate korteriomanike huve. Eriomandi nr 1 üldpind on 140,40 m2, kõige väiksemad eriomandid alla 35 m2. Puudutatud isiku viide eriomandite juures tegelikult kasutatava pinna suurusele ei ole asjakohane. Kui tegelik olukord ei vasta kinnistusraamatu kandele, on kõigi korteriomanike kokkuleppel võimalik muuta eriomandi suurust või kokku leppida kaasomandi kasutuses. Millegagi pole põhjendatud, et väiksemate korterite kohustus ühise asja eest hoolitsemisel oleks sama suur kui suuremate korteriomandite omanikel, kui asjast saadav kasu on nende jaoks väiksem. Lisaks on põhikirja punkt 6.6. koos alapunktidega eksitav. Nimetatud punkt peaks reguleerima majanduskulusid, mida tasutakse sõltuvalt tegelikult tarbimisest, kuid kolm punkti neljast viitavad, et tasu jagatakse kõigi korteriomandite vahel, st kõrvalekallet muudetud põhikirja punktist 6.5 ei ole. Kohus leidis eeltoodu alusel, et üldkoosoleku otsuse punktiga 1 vastu võetud põhikirja punktid 6.5 ja 6.6 ei ole mõistlikud ning rikuvad osade korteriomanike huve. Seega on korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse punkt 1 põhikirja p 6.5 ja 6.6 muutmise osas vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 kohaselt kehtetuks. Kuna kohus tunnistab üldkoosoleku otsuse punkti 1 kehtetuks, tuleb lugeda, et põhikirja ei ole muudetud. Samal üldkoosolekul võeti vastu otsuse punkt 2.1.3, mille kohaselt kandekonstruktsiooni põhiprojekti maksumus summas 2544 eurot (koos käibemaksuga) jagatakse võrdselt korterite arvuga. Avaldajad hääletasid selle otsuse vastu. Hoone kandekonstruktsioon kuulub tulenevalt KrtS § 4 lg-st 3 korteriomanike kaasomandisse. Kõik kaasomandiga seotud kulutused, sh kaasomandi säilitamiseks vajalikud kulutused tehakse majanduskava alusel kogutud maksetest. Kui majanduskava alusel kogutud summadest ei piisa, tuleks KrtS § 41 lg 4 alusel vastu võtta uus majanduskava. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on avaldajate vaidlustatud kulutused otsustatud osana majanduskavast. Kuna kohus tunnistas kehtetuks muudetud põhikirja punktid 6.5 ning 6.6, kohaldub majanduskulude jaotuse osas seadus. KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad ettemakseid vastavalt oma kaasaomandi osa suurusele. Sama põhimõte tuleneb AÕS §-st 75. Enamuse otsusega ei saa otsustada, et tehtud kulutused jagatakse teisiti kui seadusest või põhikirjast tulenev. Seega on üldkoosoleku otsuse punkt 2.1.3 seaduse ja põhikirjaga vastuolus ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks.
Avaldajad on palunud tunnistada kehtetuks kogu üldkoosoleku otsuse punkt 2.2 (sh alapunktid 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4). Maakohus leidis, et avaldajatel ei ole alust vaidlustada otsuse punkte 2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.3. Kohus leidis, et kuivõrd kütet kasutavad eelduslikult kõik korteriomandid, on küttesüsteemi renoveerimine kooskõlas kogu elamu huvidega ning vastuolus hea usu põhimõttega oleks öelda, et mõni korteriomanik küttesüsteemi põhiprojekti maksumust tasuma ei pea (KrtS § 40 lg 3). Samas kohaldub ka selle punkti juures seadusest tulenev printsiip, et korteriomanikud teevad ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Teistsuguse otsustuse saab teha ainult põhikirjast tulenevalt või kaasomanike kokkuleppel. Praegusel juhul need alused puuduvad, üldkoosoleku otsustus punkt 2.2.4 on seega seadusega vastuolus ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks. Ülejäänud punktide kehtetuks tunnistamiseks alus puudub. Avaldajad ei ole põhjendanud otsuse punkti 4 (sh alapunktide 4.1, 4.2, 4.3) kehtetuks tunnistamise taotlust. Kohtu hinnangul saab nendest punktides olla juba ülaltoodud põhjenduste järgi tühine punkt 4.3, kuivõrd see näeb ette majanduskava kulude jaotuse võrdselt korterite arvuga. Seega on üldkoosoleku otsustus punkt 4.3 seadusega vastuolus ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks. Üldkoosoleku otsuse punkt 5 on maksete suuruse osas vastuolus KrtS § 40-ga ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Korteriühistu esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada osas, mille avaldus rahuldati ja jäeti menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isik palub teha uue määruse, millega jätta avaldajate avaldus täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta solidaarselt avaldajate kanda. Muudetud põhikirja punktid 6.5 ja 6.6 ei ole vastuolus KrtS §-ga 40. Põhikirja punkt 6.5 sõnastus ei saa iseenesest kellegi huve kahjustada, kuna sisaldab piisavat paindlikkust ning erinevate majandamiskuludega seoses korteriomanike huvidega arvestamist. Muuhulgas nähakse selles punktis ette võimalus, et üldkoosolek jaotab menetluskulud teisti, st mitte võrdselt. Selliseks teisti jaotamiseks saab olla ka jaotamine kaasomandi osa suuruse alusel. Ebaõige ja üllatuslik on maakohtu seisukoht, et põhikirja punkt 6.6 koos alapunktidega on eksitav. Ainuüksi asjaolu, et ka tarbimisest sõltuvad teatud kulud on otsustatud jaotada korteriomandite vahel võrdselt sarnaselt muudele majandamiskuludele, ei muuda põhikirja punkti 6.6 korteriühistu hinnangul eksitavaks. Põhikirja punkti eksitavus ei ole kohtu poolt kohaldatud materiaalõigusnormi koosseisu kuuluv asjaolu. Maakohus ei ole põhikirja punkti 6.6 nimetatud tarbimisest sõltuvalt kululiikide jaotamise põhimõtteid KrtS § 40 valguses sisuliselt hinnanud. Maakohus on ilma igasuguse põhjenduseta tunnistanud mh põhikirja punkti 6.6 koosseisus kehtetuks ka alapunkti 6.6.3, mis näeb ette vee ja kanalisatsiooni eest tasu arvestamise vastavalt korteri individuaalse veearvesti näidule. Korteriühistu lisab määruskaebusele 19.02.2018 üldkoosoleku protokolli, millest nähtub, et üldveekulu ja üldelektrikulu jagamine otsustati juba siis vastavalt korteriomandite arvule. Üldkoosoleku otsuse punktid 2.1.3, 2.2.4, 4.3 ja punkt 5 ei ole vastuolus KrtS §-ga 40. Kuna põhikirja punktid 6.5 ja 6.6, mis kehtestati üldkoosoleku otsuse punkti 1 koosseisus, on kehtivad, siis oli üldkoosolekul olemas ka KrtS § 40 lg 2 sätestatud alus (põhikiri) konkreetsete majandamiskulude jaotuse kehtestamiseks erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud üldpõhimõttest. Seega ei ole õige maakohtu järeldus, et üldkoosoleku punktides 2.1.3, 2.2.4, 4.3 ja punktis 5 sisalduvad otsused on seadusega vastuolus ja TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetud.
Maakohus ei ole hinnanud üldkoosoleku punktides 2.1.3, 2.2.4, 4.3 ja punkt 5 otsustes sisalduvate kohustuste jaotuse mõju korteriomanikele ega seda, kas konkreetsete kululiikide puhul saab kõiki asjaolusid arvestades lugeda jaotuspõhimõtted mõistlikuks või kas selline jaotus kahjustab ülemääraselt mõne korteriomaniku õigustatud huve. Korteriühistu on selgitanud, miks selles ühistus on asjakohane kulude võrdne jaotamine korteriomandite arvu alusel. X majas on mitu korterit ümber ehitatud selliselt, et nende tegelik pind on oluliselt suurem, võrreldes kinnistusraamatust nähtuva pinna suurusega. Kuigi korteriomanike kokkulepe on üheks seadusest tulenevaks võimaluseks olukorda lahendada, siis ei välista see võimalust lahendada seda majandamiskulude jaotamise põhimõtete kaudu KrtS § 40 lg 2 alusel.
VASTUSTAJATE SEISUKOHT
5.Avaldajad (vastustajad) paluvad jätta määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Menetluskulud paluvad avaldajad jätta korteriühistu kanda. Majandamiskulude jaotus viisil, kus kulud jagatakse korteriomandite arvuga, on ebamõistlik ja kahjustab ülemääraselt avaldajate huve. Kohus ei ole eksinud kaalutluse teostamisel. Põhikirja säte on vastuolus KrtS § 40 lg-ga 1 juba seetõttu, et avaldajate korteriomandite suuruste vahe on väga suur võrreldes teiste kaasomanike omandiosaga. Maakohus on määruses üheselt mõistetavalt välja toonud, milles seisneb põhikirja punkt 6.6 eksitav sisu. Kohus on hinnanud põhikirja punktis 6.6 nimetatud kululiikide jaotamise põhimõtteid KrtS § 40 valguses. Määruskaebuse esitaja seisukohad ja tõend seoses 19.02.2018 üldkoosoleku otsusega on esitatud hilinenult. Avaldajad ei ole avaldust esitades olnud pahatahtlikud. See, et avaldajad ei vaidlustanud kohtus 19.02.2018 üldkoosoleku otsust kulude jagamise viisi osas, ei tähenda, et avaldajad ei saa või ei tohi (edaspidi) vaidlustada ühtegi üldkoosoleku otsust, kus nähakse ette vastav põhikirja muudatus.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt ning tühistab materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu Tartu Maakohtu määruse osas, millega tühistati üldkoosoleku otsuse p 1 osas, millega muudeti põhikirja punkti 6.6. Muus osas on maakohtu määrus põhjendatud ja seaduslik ning määruskaebuses toodud väited ei anna alust ülejäänud osas maakohtu määruse tühistamiseks. Määruskaebuse esitaja vaidlustab maakohtu määrust osas, milles avaldus rahuldati, s.o tunnistati kehtetuks korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse punkt 1 osas, millega muudeti põhikirja punkte 6.5 ja 6.6 samuti otsuse punktid 2.1.3, 2.2.4, 4.3 ja 5.
7.Üldkoosoleku otsuse punktis 1 võeti vastu otsus muuta põhikirja punkti 6.5 järgmiselt: „Korteriomanike kohustused majandamiskulude kandmisel jaotatakse vastavalt korteriomandite arvule ehk korteriomandite vahel võrdselt, kui põhikirjas endas või üldkoosoleku otsusega ei ole sätestatud mõne majandamiskulu liigi suhtes teistsugust jaotuspõhimõtet. Muuhulgas võib üldkoosolek vabastada oma otsusega korteriomaniku teatud majandamiskulude kandmises osalemisest.“ KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Lg 2 lubab korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse
aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Üldkoosolek on seega tuginenud põhikirja muutmisel KrtS § 40 lõikele 2. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et KrtS § 40 lg 2 järgi on lõikest 1 erineva majandamiskulude jaotamise kehtestamise eeldusteks, et see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
8.Korteriühistu arvates on põhikirja punkt 6.5 piisavalt paindlik ega saa kellegi huve kahjustada. Maakohus asus seisukohale, et kõigi kulude jagamine korterite vahel võrdselt hoolimata korteriomandi suurusest ei ole mõistlik. Maakohus viitas eriomandite suuruste märkimisväärsele erinevusele. Kinnistusraamatu andmetel on korteriomandite eriomandite suurused järgmised: -
Korter nr 1 – 140,4 m2, Korter nr 2 – 36,5 m2, Korter nr 3 – 34,9 m2, Korter nr 4 – 97,8 m2, Korter nr 5 – 34 m2, Korter nr 6 – 57,2 m2, Korter nr 7 – 80,6 m2.
Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et eriomandite suuruste märkimisväärset erinevust arvestades ei ole KrtS § 40 mõttega kooskõlas põhikirja säte, mis jaotab majandamiskulud vastavalt korteriomandite arvule. Ehkki põhikirja punkt 6.5 lubab põhikirja ja üldkoosoleku otsusega teha erandeid, on selles põhireegliks seatud siiski majandamiskulude jaotus vastavalt korteriomandite arvule. Majandamiskulude liigid ja nende suurusjärgud võivad olla väga erinevad, mistõttu ei pruugi olla kõigi korteriomanike huvidega kooskõlas jaotada kulud korteriomandite arvust lähtudes, s.o võrdselt kõigi korteriomanike vahel sõltumata korterite suurusest. Seadusest tuleneva eelduse kohaselt on üldjuhul õiglane, mõistlik ja kõigi korteriomanike huvidega kooskõlas majandamiskulude proportsionaalne jaotamine lähtudes korteriomandite kaasomandi osade suurustest. Seega on seadusandja lähtunud eeldusest, et väiksema eriomandi ja sellest tulenevalt ka kaasomandi osaga korteri omanikul tuleb kulutusi kanda väiksemal määral kui suuremate korterite omanikel. Niisiis tuleks ringkonnakohtu arvates teistsuguse jaotuse, sh kõigile korteromanikele võrdse kulude kandmise kohustuse asetamise puhul selgelt põhjendada, et niisugune jaotus oleks konkreetsel juhul arvestatavalt mõistlikum ja õiglasem kui proportsionaalne jaotus. Eelkõige suuremate kuluartiklite (sh nt remondifond) puhul tekib kulude jaotamisel korteriomandite arvust lähtudes väiksemate korterite omanikel ebaproportsionaalselt suur maksekoormus ning sellist jaotust ei saa pidada mõistlikuks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et majandamiskulude jaotamist võrdselt kõigi korteriomandite vahel ei õigusta korteriühistu viide, et eriomandite suurused ei vasta tegelikule olukorrale. On asjakohane, et sellises olukorras on kõigi korteriomanike kokkuleppel võimalik muuta eriomandi suurust või kokku leppida kaasomandi kasutuses. Isegi kui korteri nr 3 suurus on tegelikkuses 34,90 m2 asemel 80,7 m2, oleks tegeliku suuruse kinnistusraamatusse kandmisel korteri nr 3 eriomandi suurus kõige suuremast korterist nr 1 siiski ca 60 m2 väiksem. Eeltoodule tuginedes jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata osas, milles maakohus tühistas üldkoosoleku otsuse punkti 1 osas, millega muudeti
põhikirja punkti 6.5. Samuti on õige maakohtu järeldus, et selles osas ei ole järelikult põhikirja muudetud.
9.Üldkoosoleku otsuse punktis 1 võeti vastu otsus muuta põhikirja punkti 6.6 järgmiselt: „Tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude makseid majanduskavas ei kajastata. Ühistu liige tasub vastavad kulud Ühistule pärast kulude suuruse selgumist Ühistu arve alusel. Tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud jaotatakse Ühistu liikmete vahel vastavalt järgmistele põhimõtetele /.../“. Põhimõtete järgi jagatakse üldelekter, üldvesi ja jäätmevedu võrdselt kõikide korteriomandite vahel ning vee ja kanalisatsiooni tasu arvestamisel lähtutakse korteri individuaalsete veearvestite näitudest. Maakohus leidis, et põhikirja punkt 6.6 on vastuolus KrtS §-ga 40 ning lisaks on eksitav. Ringkonnakohus nõustub seevastu määruskaebuse esitajaga, et punktis 6.6 toodud kululiikide jaotuse põhimõtted on mõistlikud ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku huve. Nagu eelnevalt selgitatud, siis majandamiskulude jaotuse viisi korteriomanike huvidele vastavus sõltub sellest, millise majandamiskulu liigi ja suurusega on tegemist. Üldelekter, üldvesi ja jäätmevedu on kululiigid, millega kaasnevad kulud igale korteriomanikele on üldjuhul väiksed ning nende puhul ei ole alust väita, et esineks äratuntav seos kulude ja eriomandi suuruse vahel. Väiksemate kulutuste arvestamine ja jaotamine lähtuvalt kaasomandiosade suurusest võib seega olla ka ebaproportsionaalselt keerukas, arvestades igale korterile langevate kulude suurust. Elamu ühine elektri- ja veekulu ei ole otseselt seostatav ka elanike arvuga ühes korteris. Avaldajad on piirdunud punkti 6.6 juures nentimisega, et see ei ole avaldajate suhtes mõistlik ning kahjustab ülemääraselt nende huve. Samas ei ole avaldajad toonud esile, milles konkreetselt seisneb ebamõistlikkus ja avaldajate huvide ülemäärane kahjustamine punkti 6.6 puhul, vaid on käsitletud punkte 6.5 ja 6.6 ühiselt. Eeltoodule tuginedes tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse punkti 1 osas, millega võeti vastu põhikirja punkti 6.6 muudatused. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab nimetatud osas maakohtu määruse eelnevalt märgitud põhjendustel, siis ei pea ringkonnakohus vajalikuks käsitleda koos määruskaebusega esitatud tõendit (19.02.2018 üldkoosoleku otsuse protokolli).
10.Üldkoosoleku otsuse punktiga 2.1.3 võeti vastu otsus jagada kandekonstruktsiooni põhiprojekt summas 2544 eurot (koos käibemaksuga) võrdselt korterite arvuga. Punktiga 2.2.4 võeti vastu otsus jagada küttesüsteemi põhiprojekti maksumus jagada võrdselt korterite arvuga. Punktiga 5 võeti vastu otsus tõsta reservkapitali ühekordse maksega 490 euro võrra jagatuna võrdselt korterite arvuga. Maakohus leidis, et punktid 2.1.3 ja 5 on vastuolus KrtS §-ga 40. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et põhikirja punkti 6.5 tühisuse tõttu ei saanud sellist otsustust enamuse otsusega vastu võtta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka punkti 2.2.4 osas leides, et puuduvad alused (s.o põhikiri või kaasomanike kokkulepe) teha teistsugust otsustust võrreldes KrtS § 40 lõikes 1 sätestatuga. Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette, et maakohus ei hinnanud konkreetse majandamiskulu jaotamise mõju korteriomanikele. Ringkonnakohus leiab, et arvestades kandekonstruktsiooni, küttesüsteemi projekti maksimaalset maksumust ja reservkapitali osamaksete suurust, ei ole mõistlik ja kõigi korteriomanike huvidega vastavuses jagada nimetatud kulud vastavalt korteriomanike arvule. Tegemist ongi niisuguste suuremate kuludega, mille summasid korteriomanike vahel jagada ei ole mõistlik, kuna eriomandite suurused on märkimisväärselt erinevad. Ringkonnakohus jääb eelpool (p 7) toodud selgituste ja põhjenduste juurde KrtS § 40 lg 2 tõlgenduse osas.
11.Üldkoosoleku otsuse punktiga 4.3 võeti vastu otsus jagada 2019. aasta majanduskava kulud võrdselt korterite arvuga nii, nagu on esitatud majanduskavas ja lisas 1, arvestades koosolekul sisse viidud muudatusi. Ringkonnakohus leiab, et arvestades eelnevalt välja toodud põhjendusi ei ole selline kulude jaotus mõistlik ega kooskõlas kõigi korteriomanike huvidega. Eeltoodule tuginedes jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata resolutsiooni punkti 3 puudutavas osas ning määruskaebuse selles osas rahuldamata.
12.Kuivõrd ringkonnakohtu käesoleva lahendi tulemusel jääb avaldus jätkuvalt osaliselt rahuldatuks ning ka määruskaebus rahuldatakse üksnes osaliselt, siis on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud jätta maakohtu menetluskulude jaotus muutmata ning ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta poolte endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.