Tauno Vaaderpassi ja Eneli Oitmaa avaldus Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks Avaldaja Tauno Vaaderpass (isikukood XXX) Avaldaja Eneli Oitmaa (isikukood XXX) Avaldajate esindaja advokaat Karin Ploom Puudutatud isik Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu (registrikood 80452549)
Kohtuistungi toimumise aeg
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada avaldus osaliselt.
2.Tunnistada kehtetuks Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p 1 osas, millega muudeti põhikirja p 6.5. ja 6.6..
3.Tunnistada kehtetuks Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p 2.1.3, p 2.2.4, p 4.3 ja p 5.
4.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Määruse peale võib esitada määruskaebuse. Määruskaebus tuleb esitada Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul käesoleva määruse kätte saamisest.
1.Tauno Vaaderpass ja Eneli Oitmaa esitasid 28.01.2019 Tartu Maakohtule Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku kohta avalduse, milles palusid:
1.tunnistada kehtetuks (alternatiivselt tuvastada tühisus) üldkoosoleku otsuse punkt nr 1 osas, millega muudeti põhikirja ja lisati põhikirja punktid nr 6.5. ja 6.6. (alapunktidega), nr 2.1.3., nr 2.2., nr 4., nr 5.;
2.tuvastada üldkoosoleku otsuse p 1 kinnitatud põhikirja punkt nr 6.5. ja 6.6. (alapunktidega) tühisus (alternatiivselt tunnistada kehtetuks). Avaldajad palusid jätta menetluskulud korteriühistu kanda.
Avalduse kohaselt registreeriti 11.01.2018 seaduse alusel äriregistrisse Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu. Tauno Vaaderpassile kuulub korteriomand XXX, Tartu ning Eneli Oitmaale kuulub korteriomand XXX. 27.11.2018 üldkoosolek tegi järgmised otsustused: tellitakse kandekonstruktsioonide ja küttesüsteemi põhiprojektid ning nende koostamise maksumus jagatakse kõikide korteriomandite vahel võrdselt. Avaldajad ei nõustunud küttesüsteemi projekti tellimisega ega kummagi projekti kulude kandmise jaotusega; suurendati reservkapitali ja kehtestati majanduskava, reservkapitali maksed jagati korteriomandite arvuga. Avaldajad ei nõustunud, et reservkapitali maksed ja majanduskava kulud jagatakse korteriomandite arvuga; lisati põhikirja p 6.5., mille kohaselt: „Korteriomanike kohustused majandamiskulude kandmisel jaotatakse vastavalt korteriomandite arvule ehk korteriomandite vahel võrdselt, kui põhikirjas endas või üldkoosoleku otsusega ei ole sätestatud mõne majandamiskulu liigi suhtes teistsugust jaotuspõhimõtet“. Avaldajad said korteriühistu üldkoosoleku materjalid 24.01.2019. Avaldajad on seisukohal, et põhikirja p 6.5. ei ole kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 2 ning üldkoosoleku otsused on vastuolus seadusega. Põhikirja p 6.5. ei sätesta konkreetseid kulutusi, mille osas on pindalapõhisest arvestusest lubatud kõrvale kalduda. Seega on üldkoosoleku otsused kulude kandmise jaotuste osas vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada kehtetuks. Ka põhikirja säte punkt nr 6.6 ei ole avaldajate suhtes mõistlik ning kahjustab ülemääraselt nende huve. Majandamiskulude jaotus viisil, kus kulud jagatakse korteriomandite arvuga, on ebamõistlik ja kahjustab ülemääraselt avaldajate huve. Korteriomandite suurused erinevad üksteisest olulisel määral, need on vahemikus 34,9 m2 - 140,4 m2 ning avaldajate korterid on väikesed. Seega on kohustuste tasakaal äärmiselt ebaproportsionaalne ja koormab ebamõistlikult neid korteriomanikke, kelle korteriomand on väiksem. Selline kohustuste jaotus on olulisel määral vastuolus AÕS § 75 lg 1 ja KrtS § 40 lg 1 tuleneva põhimõttega. Põhikirja punktid nr 6.5 ja 6.6 ei vasta KrtS § 40 lg 2 eeldustele ning on seadusega vastuolus. Kulutuste selline jaotus on vastuolus hea usu põhimõttega, AÕS § 72 lg 5 II lausega ja KrtS §-ga 12 lg 2. Kuni 17.04.2015 oli hoones 5 korteriomandit, millest 3 olid eluruumid ja 2 mitteeluruumid. Seejärel jagati mitteeluruumid kumbki kaheks reaalosaks, st kahe omaniku asemel tekkis neli omanikku, kes kõik tegutsevad faktiliselt Jane Truutsi kontrolli all.
PUUDUTATUD ISIKU SEISUKOHAD
2.Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Puudutatud isiku arvates ei muuda põhikirja punkti 6.5. kehtetuks asjaolu, et selles ei ole sätestatud konkreetseid kulutusi, mille osas on lubatud pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda. Punktis 6.5. sätestatakse kõikide majandamiskulude osas KrtS § 40 lg-st 1 sätestatust erinev jaotuspõhimõte ning välja on toodud ka selle arvestuse viis, mille kohaselt arvestus toimub korteriomandite põhiselt võrdselt. Põhikirja punktid 6.5. ja ja 6.6. ning nende alusel vastu võetud üldkoosoleku otsused ei ole seadusega vastuolus. Majandamiskulude jaotus korteriomandite arvu alusel ei ole ebamõistlik ega kahjusta ülemääraselt avaldajate huve. Korteriomandite eriomandite suurus ei vasta korteriomanike tegelikus ainukasutuses olevate pindade suurusele ning majandamiskulude jagamine korteriomandi kaasomandi osa suuruste alusel viiks ebaõiglase tulemuseni. Tauno Vaaderpass on oma korterit laiendanud kogu pööningukorruse ulatuses selliselt, et tema ainukasutuses on kogupind suurusega 80,7 m2, mitte 34,90 m2. Tauno Vaaderpassi ainukasutuses oleva pinna suurus on kindlaks määratud 11.02.2016 Oü WeW poolt koostatud mõõdistusprojektiga ning Tartu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-15-13318 kinnitatud
kompromissis on kokku lepitud avaldaja faktilises kasutuses oleva kaasomandi osa võõrandamises avaldajale. Samuti on ebaseaduslike ümberehitustööde käigus suurendatud korteri nr XXX pinda. Seega puudub korteriühistu poolt hallatavas hoones selgus korteriomandite suuruse osas ning kinnistusraamatust nähtuvate kaasomandi osade suurused ei ole tegelikkusega kooskõlas. Vaidlustatud üldkoosoleku otsused on asjaolusid arvestades mõistlikud ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Majandamiskulude jaotus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldusest jääb ebaselgeks, kas ja millistel põhjendustel taotlevad avaldajad kõikide punkti 2.2. juures vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamist või alternatiivselt tühisuse tuvastamist. Avalduse põhjendused puudutavad üksnes kulude jaotamise viisi ning sellega seondub üldkoosoleku punkti
2.2.koosseisus vaid otsus nr 2.2.4. Avalduse põhjenduste osas on avaldajad aga maininud mööda minnes vaid üldkoosoleku otsuse punkti 2.2 raames otsuseid nr 2.2.1 ja 2.2.2. Alused otsuste nr 2.2.1.,
2.2.2.ja 2.2.3 kehtetuks tunnistamiseks või nende tühisuse tuvastamiseks puuduvad. Kumbki avaldaja ei ole esitanud otsuste nr 2.2.1, 2.2.2. ega 2.2.3. osas koosolekul eriarvamust ega vastuväidet, mistõttu puudub avaldajatel otsuste vaidlustamise õigus tulenevalt TsÜS § 38 lg 4 lausest 2.
KOHTU SEISUKOHT
3.Kohus leiab, et avaldus tuleb rahuldada osaliselt. Kohus loeb kinnistusraamatu väljavõtetega tõendatuks, et Tartus Küütri 14 asuvatel korteriomanditel on järgmised omanikud: korter XXX – Sparks SS OÜ, korter XXX – Eneli Oitmaa, korter XXX – Tauno Vaaderpass, korter XXX – OÜ TEHNOTAIP, korter XXX – Viferrety OÜ, korter XXX – OÜ OwnWay, korter XXX – PVN Holding OÜ. 11.01.2018 registreeriti äriregistrisse Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu (registrikood 80452549). Seega on mõlemad avaldajad Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu liikmed.
4.Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p-ga 1 muudeti põhikirja muuhulgas järgnevalt: 6.5 Korteriomanike kohustused majandamiskulude kandmisel jaotatakse vastavalt korteriomandite arvule ehk korteriomandite vahel võrdselt, kui põhikirjas endas või üldkoosoleku otsusega ei ole sätestatud mõne majandamiskulu liigi suhtes teistsugust jaotuspõhimõtet. Muuhulgas võib üldkoosolek vabastada oma otsusega korteriomaniku teatud majandamiskulude kandmises osalemisest, kui selleks esineb mõjuv põhjus.
6.6.Tegelikust tarbimisest sõltuvate majanduskulude makseid majanduskavas ei kajastata. Ühistu liige tasub vastavad kulud Ühistule pärast kulude suuruse selgumist Ühistu arve alusel. Tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud jaotatakse Ühistu liikmete vahel vastavalt järgmistele põhimõtetele:
6.6.1.Üldelekter - /.../;
6.6.2.vesi ja kanalisatsioon - /.../;
6.6.3.üldvesi – /.../;
6.6.4.jäätmevedu – /.../. Kohtule ei ole teatatud, et muudetud põhikiri oleks vastuolus eriomandi kokkuleppega. Seega ei ole põhikirja muutmiseks vaja korteriomanike kokkulepet. Põhikirja muutmiseks on MTÜS § 23 lg 1 kohaselt vaja 2/3 üldkoosolekul osalenud liikme poolthäält. Põhikirjas ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet, põhikirja kohaselt piisab pooltest liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Antud juhul on põhikirja muutmise poolt hääletanud 5 ja vastu 2 isikut, järelikult on olemas põhikirja muutmiseks vajalik häälteenamus. Kohus leiab, et muudetud põhikirja regulatsioon on vastuolus KrtS §-ga 40. Nimetatud sätte kohaselt on eelduseks, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma
kaasomandi osa suurusele. Põhikirjaga võib ette näha teistsuguste kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Korteriomandi – ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on põhikirjaga võimalik ette näha muid kohustuste jaotamise viise tingimusel, et see on mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Lisaks peaks jaotuse alusel olema piisavalt adekvaatne seos kuluga. Muudetud põhikirja p 6.5. ja 6.6. tuleneb, et vesi ja kanalisatsioon jagatakse vastavalt tarbimisele, kõik ülejäänud kulud korteriomandite vahel võrdselt. Muude kulude hulka kuulub tavapäraselt hooldustasu, küte, remondifond, üldelekter, üldvesi, kindlustus jms. Kohus leiab, et kõigi nende kulude jagamine korterite vahel võrdselt hoolimata korteriomandi suurusest ei ole mõistlik ning kahjustab kõigi väiksemate korteriomanike huve. Eriomandi nr 1 üldpind on 140,40 m2, kõige väiksemad eriomandid alla 35 m2. Kohus leiab, et puudutatud isiku viide eriomandite juures tegelikult kasutatava pinna suurusele ei ole asjakohane. Kui tegelik olukord ei vasta kinnistusraamatu kandele, on kõigi korteriomanike kokkuleppel võimalik muuta eriomandi suurust või kokku leppida kaasomandi kasutuses. Millegagi pole põhjendatud, et väiksemate korterite kohustus ühise asja eest hoolitsemisel oleks sama suur kui suuremate korteriomandite omanikel, kui asjast saadav kasu on nende jaoks väiksem. Lisaks on põhikirja p 6.6. koos alapunktidega eksitav. Nimetatud punkt peaks reguleerima majanduskulusid, mida tasutakse sõltuvalt tegelikult tarbimisest, kuid 3 punkti 4-st viitab, et tasu jagatakse kõigi korteriomandite vahel, s.t kõrvalekallet muudetud põhikirja p-st 6.5. ei ole. Kohus leiab eeltoodu alusel, et üldkoosoleku otsuse p 1-ga vastu võetud põhikirja p-de 6.5. ja 6.6. ei ole mõistlikud ning rikuvad osade korteriomanike huve. Seega on Tartu linn, Küütri tn 14 korteriühistu 27.11.2018 üldkoosoleku otsuse p 1. põhikirja p 6.5. ja 6.6. muutmise osas vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 kohaselt kehtetuks. Kuna kohus tunnistab üldkoosoleku otsuse p 1. kehtetuks, tuleb lugeda, et põhikirja ei ole muudetud. Kohus ei pea võtma eraldi seisukohta põhikirja muudatuse tühisuse osas.
5.Samal üldkoosolekul võeti vastu otsus nr 2.1.3., mille kohaselt kandekonstruktsiooni põhiprojekti maksumus summas 2544€ (koos käibemaksuga) jagatakse võrdselt korterite arvuga. Avaldajad hääletasid selle otsuse vastu. Hoone kandekonstruktsioon kuulub tulenevalt KrtS § 4 lg-st 3 korteriomanike kaasomandisse. Kõik kaasomandiga seotud kulutused, s.h kaasomandi säilitamiseks vajalikud kulutused tehakse majanduskava alusel kogutud maksetest. Kui majanduskava alusel kogutud summadest ei piisa, tuleks KrtS § 41 lg 4 alusel vastu võtta uus majanduskava. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on avaldajate vaidlustatud kulutused otsustatud osana majanduskavast. Kuna kohus tunnistab kehtetuks muudetud põhikirja p 6.5. ning 6.6., kohaldub majanduskulude jaotuse osas seadus. KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad ettemakseid vastavalt oma kaasaomandi osa suurusele. Sama põhimõte tuleneb AÕS §-st 75. Enamuse otsusega ei saa otsustada, et tehtud kulutused jagatakse teisiti kui seadusest või põhikirjast tulenev. Seega on üldkoosoleku otsuse p 2.1.3. seaduse ja põhikirjaga vastuolus ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks.
6.Avaldajad on palunud tunnistada kehtetuks kogu üldkoosoleku otsuse p 2.2. Nimetatud punkti raames tehti järgmised otsustused:
2.2.2.juhatus võtab kolm hinnapakkumist küttesüsteemi projekteerimiseks ja valib soodsama tööde teostaja pakkumiste hulgast, mis jäävad alla 4000€;
2.2.3.küttesüsteemi põhiprojekti maksumus jagatakse kolme kuu peale – jaanuar, veebruar ja märts 2019.
2.2.4.küttesüsteemi põhiprojekti maksumus jagatakse võrdselt korterite arvuga. Küttesüsteemi põhiprojekti tellimist võib pidada KrtS § 39 nimetatud kaasomandi eseme ajakohastamiseks, mida võib otsustada häälteenamusega, kui poolt hääletanutele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Iga otsustuse poolt on hääletanud vähemalt 5 korteriomanikku, kusjuures kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub neile enamus kaasomandist. Seega ei ole avaldajatel alust vaidlustada otsuse p 2.2.1., 2.2.2. ja 2.2.3. KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et kuivõrd kütet kasutavad eelduslikult kõik korteriomandid, on küttesüsteemi renoveerimine kooskõlas kogu elamu huvidega ning vastuolus hea usu põhimõttega oleks öelda, et mõni korteriomanik küttesüsteemi põhiprojekti maksumust tasuma ei pea. Samas kohaldub ka selle punkti juures seadusest tulenev printsiip, et korteriomanikud teevad ettemakseid vastavalt oma kaasaomandi osa suurusele. Teistsuguse otsustuse saab teha ainult põhikirjast tulenevalt või kaasomanike kokkuleppel. Antud juhul need alused puuduvad, üldkoosoleku otsustus p 2.2.4. on seega seadusega vastuolus ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks. Ülejäänud punktide kehtetuks tunnistamiseks alus puudub.
7.Üldkoosoleku otsuse p 4 käsitleti 2019. a majanduskava kehtestamist:
4.1.majanduskavas määratakse korteriomanike kohustused majandamiskulude kandmisel kindlaks vastavalt majanduskava lisas 1 esitatud variandile B, st ühistu ei võta vajalike tööde finansteerimiseks laenu, vaid korteriomanikud tasuvad selleks ühistule erakorralisi makseid;
4.2.2019. a majanduskava kinnitatakse summas 11 848,00 eurot;
4.3.2019. aasta majanduskava kulud jagatakse võrdselt korterite arvuga nii nagu on esitatud majanduskavas ja lisas 1, arvestades koosolekul sisse viidud muudatusi (kinnitatud majanduskava koos lisaga 1 protokollile lisatud). Avaldajad ei ole põhjendanud otsuse p 4. kehtetuks tunnistamise taotlust. Kohtu hinnangul saab nendest punktides olla juba ülaltoodud põhjenduste järgi tühine p 4.3., kuivõrd see näeb ette majanduskava kulude jaotuse võrdselt korterite arvuga. Kohtul puudub alus, et pidada laenu mittevõtmise otsustamist või majanduskava summalist suurust mingil põhjusel tühiseks. Kohus leiab seega, et üldkoosoleku otsustus p 4.3. on seadusega vastuolus ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks.
8.Viimasena on avaldajad palunud tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsuse p 5. Nimetatud punktis otsustati tõsta reservkapitali ühekordse maksega 990 euroni, so 490 euro võrra, jagatuna võrdselt korterite arvuga, kajastades makse jaanuar 2019.a väljastavatel kommunaalarvetel eraldi reana „Reservkapital“ summas 70€/korter. KrtS § 48 kohaselt otsustab reservkapitali suuruse üle korteriomanike üldkoosolek, s.t üldkoosolekul oli pädevus reservkapitali suurendamiseks. Reservkapitali tehtavate maksete suurus peab KrtS § 41 lg 1 p 4 järgi kajastuma majanduskavas ja seega kohaldub ka reservkapitali tehtavate maksete
suurusele KrtS § 40 regulatsioon. Üldkoosoleku p 5. otsus maksete suuruse osas on KrtS § 40-ga vastuolus ning tuleb tunnistada TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks.
9.TsMS § 615 kohaselt arutab kohus menetlusosalistega asja suuliselt ja püüab neid suunata kokkulepet sõlmima. Kuna praegusel juhul on kõne all põhikirja muutmine ning majanduskulude põhimõtteline regulatsioon, leiab kohus, et pärast puudutatud isikult arvamuse saamist on mõistlik lahendada käesolev vaidlus kirjalikus menetluses. Seoses selle elamuga on Tartu Maakohtus pooleli või lahendatud 7 tsiviilasja, 3 asjas on seejuures menetlusosaliseks ka korteriühistu ning kohus ei pea tõenäoliseks, et nende menetlusosaliste istungil ärakuulamine lahendab tekkinud konflikti. Kohus arvestab ka sellega, et vaidluse all on 2019. aasta majanduskava kulude jaotuse põhimõtted, millega seonduvalt tuleks vaidlus lahendada võimalikult kiiresti.
10.TsMS § 172 lg 1 alusel leiab kohus, et õiglane on menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Kohus on rahuldanud avalduse osaliselt.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.