Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi OÜ MAJA vastu äriruumide valduse vabastamise, üürivõlgnevuse, kahjuhüvitise ning kõrvalkulude võlgnevuse väljamõistmise nõuetes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.04.2018 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
9986,34 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ MAJA apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Istungi toimumise aeg
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Tallinna linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu, registrikood 75014221, asukoht Nunne tn 18, Tallinn, 15058), esindaja Taavi Pukk (e-post [email protected] ) Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): OÜ MAJA (registrikood 12272844, asukoht Sakala 19, 10141 Tallinn), lepinguline esindaja Jelena Fedjajeva (e-post: [email protected])
3.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus OÜ MAJA kanda. Jätta Tallinna linnale hüvitavate menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata, kuna Tallinna linnal menetluskulud puuduvad.
1(5)
Tsiviilasi nr: 2-17-10296
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Tallinnas Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuv kinnistu kuulub Tallinna linnale ja vara valitsejaks on Tallinna Kesklinna Valitsus. 29.05.2012 sõlmisid Tallinna linn Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu ja OÜ AL & TA äriruumi üürilepingu nr 12-1/408, mille alusel osaühing kasutas Tallinnas Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruume nr 001-002 ja 004-011 üldpinnaga 149,1 m2. Leping oli tähtajaga 28.05.2017. 26.06.2012 allkirjastatud üürilepingu lisa kohaselt andis OÜ AL & TA alates 01.07.2012 äriruumi üürilepingust nr 12-1/408 tulenevad üürniku õigused ja kohustused üle OÜ-le MAJA. Üürilepingu tingimustena kehtisid Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“. Tingimuste punktid 2.1.9, 2.1.10 ja 10.1 kohaselt kohustub üürnik tasuma igakuiselt üüri ning äriruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud. Tingimuste punkt 19.1.1 sätestab, et leping lõpeb lepingu tähtaja möödumisel. Lepingule ei kohaldata võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 sätestatud lepingu pikenemist. Tingimuste punkti 22.1 kohaselt on üürnik kohustatud hiljemalt lepingu lõppemise päeval vabastama äriruumi oma varast ning andma äriruumi täielikult üle üürileandja valdusse. Hageja saatis kostjale 24.04.2017 pöördumise, milles juhtis tähelepanu, et pooltevaheline äriruumi üürileping nr 12-1/408 lõpeb 28.05.2017. Lisaks sõnas hageja, et OÜ MAJA ei ole täitnud lepingust tulenevaid kohustusi korrektselt ning sellest tulenevalt puudub Tallinna Kesklinna Valitsusel õiguslik alus pöörduda Tallinna Linnavalitsuse poole lepingu tähtaja pikendamiseks. Antud pöördumises määras hageja tähtaja äriruumide üleandmiseks 29.05.2017 kell 11:00. 29.05.2017 ja 05.06.2017 olid vara kasutusse andja esindajad Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuvas hoones, et kostja vabastaks äriruumid, kuid kostja ei tulnud kohale.
2.Vastavalt üürilepingu punktidele 10 ning 17.1 kohustus üürnik tasuma igakuiselt üüri ning kõrvalkulusid. Haldusfirma OSAÜHING OLEMAR. osutab hagejale kinnisvara korrushoiuteenuse osutamise lepingu alusel kinnisvara haldusteenust ning pooltevahelise lepingu alusel esitab haldusfirma äriruumide kasutajatele ise hoone majandamise ja tarbimisteenuste kohta arved ning poolte vahelise lepingu kohaselt on haldusfirmal õigus nõudeloovutuse alusel loovutada kõrvalkulude nõuded hoone omanikule ning nõuda nende tasumist omanikult. 27.06.2017 esitas Tallinna Kesklinna Valitsuse lepinguline haldusfirma OSAÜHING OLEMAR. hagejale nõudeloovutuse Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumide nr 001-002 ja 004-011 kõrvalkulude eest summas 2 826,54 eurot. Kuna Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumide nr 001-002 ja 004-011 üürileping lõppes 28.05.2017, kuid üürnik valdust üle ei andnud ning ruumid on kasutaja valduses, siis tuleb kostjal tasuda hagejale alates 29.05.2017 üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevalt kahjuhüvitist kuni novembrini 2017 kokku 1
2(5)
Tsiviilasi nr: 2-17-10296 468,56 eurot, mis vastab poolte vahel varasemalt sõlmitud üürilepingust tuleneva üüri suurusele (487,68 eurot kuus, mis vastavalt lepingu punktile 15 tõuseb üks kord aastas vastavalt tarbijahinnaindeksi muutusele). Menetluse jooksul suurendas hageja nõuet kuna kostja on jätnud tasumata kahjuhüvitise arved ajavahemiku juuli 2017-oktoober 2017 eest. Hageja palus välja mõista kahjuhüvitise võlgnevuse 1 468,56 eurot, võlgnevusest tuleneva viivise 19,51 eurot ja kõrvalkulude võlgnevuse 2 826,54 eurot.
3.Hageja palub kohustada OÜ-t MAJA Tallinnas Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumid nr 001-002, 004-011 üldpinnaga 149,1 m2 vabastama ja üle andma Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Nimetatud äriruumide mittevabastamisel kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval, määrata otsuse täitmise viisiks OÜ MAJA väljatõstmine vaidlusalustest äriruumidest koos talle kuuluva varaga. Kostja seisukohad
4.Kostja vaidles esitatud hagile vastu. Kuna üürileping oli tähtaegne siis 21.03.2017 saatis OÜ AL & TA esindaja hagejale avalduse, milles palus pikendada kõiki Tallinnas Sakala tn 19 /Tatari tn 10 äriruumidega seotud üürilepinguid veel viie aasta võrra. 03.04.2017 laekus ametlik eitav vastus kostja avaldusele. 19.04.2017 vastas OÜ AL & TA esindaja Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjale, kus selgitas, et soovib kasutuslepingut pikendada. Kostja kinnitab, et kostjal on tõepoolest olemas põhivõlgnevus hageja eest 9,75 eurot, kuid kõrvalkulude võlgnevus, mis ei ületa 1 000 eurot, on tekkinud OÜ OLEMAR. ees, mitte Tallinna Linna ees ning antud võlgnevus tasutakse igakuiselt kokkulepitud graafiku alusel. Kostja esindajad on käinud ka 08.05.2017 Kesklinna Linnaosa vanemaga kohtumas ning selgitanud oma positsiooni lepingu pikendamise teemal, selgitades oma äriplaane tulevikuks, mis on seotud Sakala 19 äriruumidega. Peale toimunud kohtumist ei ole enam keegi kostjaga ühendust võtnud seoses äriruumidega ei telefoni ega e-posti teel ning seetõttu jätkas kostja oma äritegevust eelpool mainitud ruumides. Alates 03.05.2017 hakkas kostja saama arveid seoses äriruumi kasutamisega, millest tegi järelduse, et eelpool mainitud leping on temaga pikendatud ning ta saab ka edaspidi Sakala 19 ruume kasutada. Maakohtu otsus
5.Maakohus rahuldas hagi, kohustas kostjat vabastama ja üle andma Tallinnas, Sakala tn 19//Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumid nr 001-002, 004-011 üldpinnaga 149,1 m2 hagejale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval ning juhul, kui kostja sellest keeldub tõsta kostja nimetatud ruumidest koos talle kuuluva varaga välja. Samuti mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise võlgnevuse 1 468,56 eurot ning kõrvalkulude võlgnevuse 2 826,54 eurot. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskuluna riigilõivu.
6.Maakohus tuvastas, et 29.05.2012 sõlmiti hageja ja OÜ AL & TA vahel äriruumi üürileping nr 12-1/408 Tallinnas Sakala tn 19 //Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumide nr 001-002 ja 004-011 üldpinnaga 149,1 m2 kasutamiseks. Leping lõppes 28.05.2017 ning kostja, kellele on üle antud äriruumide valdus, on kohustatud need tagastama hagejale. Seega tuleb kostjat kohustada hagejale tagastama s.o. vabastama ja üle andma kostja valduses olevad äriruumid nr 12-1/408 Tallinnas Sakala tn 19 //Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorrusel.
7.Hageja taotlusel on põhjendatud määrata kindlaks otsuse täitmise viis selliselt, et kostjal on võimalik otsust täita vabatahtlikult. Seega, kui kostja keeldub vabatahtlikult
3(5)
Tsiviilasi nr: 2-17-10296 tagastamast hagejale äriruume kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval, siis on põhjendatud kohtuotsuses selguse mõttes ära märkida, et kostja tõstetakse tema valduses olevatest äriruumidest välja koos temale kuuluva varaga.
8.Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu punktide 10 ning 17.1. ja üürilepingu tingimuste kohaselt oli kostja kohustatud tasuma üüri ning äriruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud. Vaidlust ei ole, et üürilepingu tüüptingimuste punkt 2.1.10 järgi on kõrvalkuludeks kulud ning maksed üürileandja vahendatud kolmanda isiku teenustele ja toimingutele.
9.Tuvastatud on, et OSAÜHING OLEMAR. on 27.06.2017 loovutanud üürilepingust tulenevate kõrvalkulude nõude, mida OSAÜHING OLEMAR. oli vastavalt poolte kokkuleppele õigustatud nõudma kostjalt, hagejale summas 2 826,54 eurot. Kostja ei ole tõendanud, et ta on tasunud kõrvalkulud summas 2 826,54 eurot temale esitatud juuli 2016 kuni mai 2017 arvete alusel. Seega tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks 2 826,54 eurot kõrvalkulude katteks.
10.Kuna kostja ei ole peale äriruumide üürilepingu lõppemist äriruume hagejale tagastanud, siis on tõendatud hageja nõue, et alates 29.05.2017 on hagejal õigus nõuda kostjalt üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevalt kahjuhüvitist, mis vastab poolte vahel varasemalt sõlmitud üürilepingust tuleneva üüri suurusele (487,68 eurot kuus, vastavalt lepingu punktile 15 tõuseb üür üks kord aastas vastavalt tarbijahinnaindeksi muutusele). Pooled ei vaidle, et kostja on tasunud üüri- ja kahjuhüvitise arved kohtumenetluse ajal summas 544,62 eurot (t.l. 7, 37 pöördel, 38), kuid kostja ei ole tõendanud, et ta oleks tasunud kahjuhüvitise arved ajavahemikul juuli 2017 kuni oktoober 2017 eest kokku summas 1 468,56 eurot (t.l. 109-111). Seega tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks 1 468,56 eurot. Apellatsioonkaebus
11.Kostja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi arutamiseks tagasi maakohtule.
12.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus lahendanud asja istungil ilma tema osavõtuta. Seega ei antud temale võimalust istungil avaldada oma seisukohta hagi kohta. Samuti leiab kostja, et maakohus jättis hindamata kõik asjas tähendust omavad asjaolud, sh A.G ütlused. Kuna maakohus tsiviilasja sisuliselt ei lahendanud, tuleb asi saata uueks arutamiseks maakohtule. Vastus apellatsioonkaebusele
13.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
14.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
15.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on analüüsinud poolte väiteid ja esitatud tõendeid piisava põhjalikkusega ning selgitanud nõutava arusaadavusega, miks on hagi põhjendatud ja tõendatud ning tuleb rahuldada. Maakohus on hagis esiletoodud asjaolusid seostanud õigete materiaalõiguse normidega. Kolleegiumil ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda hagiavalduses esitatud asjaoludele teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale.
16.Vastuseks apellatsioonkaebusele selgitab ringkonnakohus järgmist. Nõustuda ei saa kostjaga selles, et maakohus rikkus menetlusõiguse norme vaadates asja läbi kohtuistungil ilma kostja esindaja osavõtuta. Asja materjalidest nähtuvalt määras
4(5)
Tsiviilasi nr: 2-17-10296 kohus istungi toimumise ajaks 24.01.2018 kell 13.00. 24.01.2018 kell 8.13 saatis kostja esindaja kohtule taotluse istungi edasilükkamiseks, kuna kostja esindaja on haigestunud. Maakohus rahuldas kostja esindaja taotluse ja lükkas istungi toimumise edasi. Maakohus määras uue istungi toimumise ajaks 21.03.2018 kell 9.00. 20.03.2018 kell 21.05 saatis kostja esindaja kohtule taotluse, milles palun istungi toimumine edasi lükata, kuna kostja esindaja on haigestunud. Istungile ilmunud hageja istungi edasilükkamisega nõus ei olnud ja maakohus jättis viitega TsMS § 414 lg-le 3 kostja taotluse rahuldamata. TsMS § 414 lg 3 kohaselt kohus võib lahendada asja sisuliselt poole osavõtuta, isegi kui pool teatab mõjuvast põhjusest kohtuistungile ilmumata jäämiseks, kui asja arutamine on poole kohtuistungilt mõjuval põhjusel puudumise tõttu juba korra edasi lükatud ning pool on saanud võimaluse esitada avaldused, väited ja tõendid kõigi asjas tähtsust omavate asjaolude kohta. Käesolevas asjas oli juba üks kord istungi toimumine kostja esindajal esinenud mõjuva põhjuse tõttu edasi lükatud. Seetõttu ei ole põhjendatud kostja etteheide, et 21.03.2018 viis kohus läbi istungi, kuigi kostja esindajal esines istungile ilmumiseks mõjuv põhjus ja ta oli selle esinemisest kohut teavitanud.
17.Asjast ei nähtu, et kostjal puudus võimalus esitada oma avaldused, väited või tõendid enne istungi toimumist. Hagiavaldus on kostjale kätte toimetatud ning ta on saanud hageja seisukohtadele esitada oma arvamuse ning samuti saanud esitada arvamusi kinnitavad tõendid. Mõlema määratud istungi kutsetes selgitas maakohus, et kõik avaldused tõendid, taotlused ja tõendid tuleb esitada 7 päeva enne istungi toimumist. Kostja lisaks esitatud vastuses avaldatule täiendavaid seisukohti või tõendeid ei esitanud. Apellatsioonkaebuses väidab kostja, et kohtuistungil oleks kostja seaduslik esindaja andnud ütlusi. Sellest väitest võib järeldada, et kostja arvates oleks pidanud kostja seadusliku esindaja ära kuulama vande all. Sellist taotlust aga asja materjalidest ei nähtu. Põhjendamatu on ka apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei lahendanud asja sisuliselt. Menetluskulude jaotus
18.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad ringkonnakohtus kantud poolte menetluskulud kostja kanda. Hageja teatas, et tal menetluskulud puuduvad. Seega menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määrata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik