Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue Tallinnas Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuv kinnistu kuulub Tallinna linnale ja vara valitsejaks on Tallinna Kesklinna Valitsus. 29.05.2012 sõlmisid Tallinna linn Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu ja OÜ AL & TA äriruumi üürilepingu nr 12-1/408, mille alusel osaühing kasutas Tallinnas Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruume nr 001-002 ja 004-011 üldpinnaga 149,1 m2. Leping oli tähtajaga 28.05.2017. 26.06.2012 allkirjastatud üürilepingu lisa kohaselt andis OÜ AL & TA alates 01.07.2012 äriruumi üürilepingust nr 12-1/408 tulenevad üürniku õigused ja kohustused üle OÜ-le MAJA. Üürilepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“. Tingimuste punktid 2.1.9, 2.1.10 ja 10.1 kohaselt kohustub üürnik tasuma igakuiselt üüri ning äriruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud. Tingimuste punkt 19.1.1 sätestab, et leping lõpeb lepingu tähtaja möödumisel. Lepingule ei kohaldata võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 sätestatud pikenemist. Tingimuste punkti 22.1 kohaselt on üürnik kohustatud hiljemalt lepingu lõppemise päeval vabastama äriruumi oma varast ning andma äriruumi täielikult üle üürileandja valdusse. Hageja saatis kostjale 24.04.2017 pöördumise, milles juhtis tähelepanu, et pooltevaheline äriruumi üürileping nr 12-1/408 lõpeb 28.05.2017. Lisaks sõnas hageja, et OÜ MAJA ei ole täitnud lepingust tulenevaid kohustusi korrektselt ning sellest tulenevalt puudub Tallinna Kesklinna Valitsusel õiguslik alus pöörduda Tallinna Linnavalitsuse poole lepingu tähtaja pikendamiseks. Antud pöördumises määras hageja tähtaja äriruumide üleandmiseks 29.05.2017 kell 11:00. 29.05.2017 ja 05.06.2017 olid vara kasutusse andja esindajad Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuvas hoones, et kostja saaks vabastaks äriruumid, kuid kostja ei tulnud kohale. Vastavalt üürilepingu punktidele 10 ning 17.1 kohustus üürnik tasuma igakuiselt üüri ning kõrvalkulusid. Haldusfirma OSAÜHING OLEMAR. osutab hagejale kinnisvara korrushoiuteenuse osutamise lepingu alusel kinnisvara haldusteenust ning pooltevahelise lepingu alusel esitab haldusfirma äriruumide kasutajatele ise hoone majandamise ja tarbimisteenuste kohta arved ning poolte vahelise lepingu kohaselt on haldusfirmal õigus nõudeloovutuse alusel loovutada kõrvalkulude nõuded hoone omanikule ning nõuda nende tasumist omanikult. 27.06.2017 esitas Tallinna Kesklinna Valitsuse lepinguline haldusfirma OSAÜHING OLEMAR. hagejale nõudeloovutuse Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumide nr 001-002 ja 004-011 kõrvalkulude eest summas 2 826,54 eurot. Kuna Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumide nr 001-002 ja 004-011 üürileping lõppes 28.05.2017, kuid üürnik valdust üle ei andnud ning ruumid on kasutaja valduses, siis tuleb kostjal tasuda hagejale alates 29.05.2017 üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevalt kahjuhüvitist kuni novembrini 2017 kokku 1 468,56 eurot, mis vastab poolte vahel varasemalt sõlmitud üürilepingust tuleneva üüri suurusele (487,68 eurot kuus, mis vastavalt lepingu punktile 15 tõuseb üks kord aastas vastavalt tarbijahinnaindeksi muutusele). Hageja palub kohustada OÜ-t MAJA Tallinnas Sakala tn 19 // Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumid nr 001-002, 004-011 üldpinnaga 149,1 m2 vabastama ja üle andma Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval. Nimetatud äriruumide mittevabastamisel kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval, määrata otsuse täitmise viisiks OÜ MAJA väljatõstmine vaidlusalustest äriruumidest koos talle kuuluva varaga. Samuti

palub hageja mõista OÜ-lt MAJA Tallinna linna kasuks välja kahjuhüvitise võlgnevus summas 1 468,56 eurot ning kõrvalkulude võlgnevus summas 2 826,54 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja seisukohad Kostja vaidleb esitatud hagile vastu ning leiab, et see on tema suhtes ebaõiglane. Kuna üürileping oli tähtajaga siis varakult 21.03.2017 saatis OÜ AL & TA esindaja hagejale avalduse, milles palus pikendada kõik Tallinnas Sakala tn 19 /Tatari tn 10 äriruumidega seotud üürilepinguid veel viie aasta võrra. 03.04.2017 laekus ametlik eitav vastus kostja avaldusele. 19.04.2017 taas vastas OÜ AL & TA esindaja Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjale, kus selgitas, et soovib kasutuslepingut pikendada. Kostja kinnitab, et kostjal on tõepoolest olemas põhivõlgnevus hageja eest 9,75 eurot, kuid kõrvalkulude võlgnevus, mis ei ületa 1 000 eurot, on tekkinud OÜ Olemari eest, mitte Tallinna Linna eest ning antud võlgnevus tasutakse igakuiselt kokkulepitud graafiku alusel. Kostja esindajad on käinud ka 08.05.2017 Kesklinna Linnaosa vanemaga kohtumas ning selgitanud oma positsiooni lepingu pikendamise teemal, selgitades oma äriplaane tulevikuks, mis on seotud Sakala 19 äriruumidega. Peale toimunud kohtumist ei ole enam keegi kostjaga ühendust võtnud seoses äriruumidega ei telefoni ega e-posti teel ning seetõttu jätkas kostja oma äritegevust eelpool mainitud ruumides. Alates 03.05.2017 hakkas kostja saama arveid seoses äriruumi kasutamisega, millest tegi järelduse, et eelpool mainitud leping on temaga pikendatud ning ta saab ka edaspidi Sakala 19 ruume kasutada. Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Pooled ei vaidle, et hagejale kuulub Tallinnas Sakala tn 19//Tatari tn 10 asuv kinnistu (t.l. 4). Vaidlust ei ole, et 29.05.2012 sõlmisid hageja ja OÜ AL & TA (registrikood 10048806) äriruumi üürilepingu nr 12-1/408 Tallinnas Sakala tn 19 //Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumide nr 001-002 ja 004-011 üldpinnaga 149,1 m2 kasutamiseks kuni 28.05.2017 (t.l. 5). Pooled ei vaidle, et 26.06.2012 allkirjastatud üürilepingu lisa kohaselt andis OÜ AL & TA alates 01.07.2012 äriruumi üürilepingust nr 12-1/408 tulenevad üürniku õigused ja kohustused üle OÜle MAJA (t.l. 6, 108). Pooled ei vaidle, et üürilepingu tingimustena kehtivad Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“, mille punktide 2.1.9, 2.1.10 ja 10.1 kohaselt kohustub üürnik tasuma igakuiselt üüri ning äriruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud ning punkt 19.1.1 kohaselt lõpeb leping lepingu tähtaja möödumisel. Lepingule ei kohaldata võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 sätestatud pikenemist ja punkti 22.1 kohaselt on üürnik kohustatud hiljemalt lepingu lõppemise päeval vabastama äriruumi oma varast ning andma äriruumi täielikult üle üürileandja valdusse. (t.l. 7-12). Pooled ei vaidle, et hageja saatis kostjale 24.04.2017 pöördumise, milles juhtis tähelepanu, et 28.05.2017 lõpeb pooltevaheline äriruumi üürileping nr 12-1/408 ja määras tähtaja äriruumide üleandmiseks 29.95.2017 kell 11:00 (t.l. 13-14, 103-104). Vaidlust ei ole, et kostja valdab hagejale kuuluvaid äriruume. Pooled ei vaidle, et kostja hageja nõudmisele vaatamata ei ole ei 29.05.2017 ega 05.06.2017 äriruume hagejale üle andnud ning ei ole seda teinud tänaseni (t.l. 105-107). VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 179 lg 2 järgi loetakse lepingu ülevõtmisega, et kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused on lepingu ülevõtjale üle läinud.

Pooled vaidlevad selle üle, kas äriruumide üürlepingut on pikendatud. VÕS § 8 lg 1 ja § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel. VÕS § 16 lg 1 järgi on pakkumus (ofert) lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja (oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. VÕS § 20 lg 1 järgi on nõustumus (aktsept) otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. VÕS § 20 lg 1 järgi on nõustumus otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. VÕS § 29 lg 1 lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lg 4 järgi kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Pooled ei vaidle, et tulenevalt Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord“ (edaspidi kord) § 47 lg-st 1 on kasutuslepingut lubatud pikendada üksnes korra § 41 punktis 8 nimetatud tingimustel. Sama paragrahvi punkt 2 kohaselt on lubatud kasutuslepingut pikendada üksnes linnavara otsustuskorras kasutusse andmise otsustaja haldusaktiga. Korra § 41 punkt 8 sätestab, et linnavara võib anda otsustuskorras kasutusse juriidilisele isikule, kes on kasutanud sama äriruumi vähemalt viis aastat ning soovib kasutuslepingut pikendada. Kasutuslepingu pikendamine eeldab, et lepingulisi kohustusi on täidetud korrektselt (t.l. 91-102). Vaidlust ei ole, et Tallinnas Sakala tn 19//Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumide üürilepinguid Tallinna linna haldusakti alusel pikendatud ei ole. Kostja ei ole tõendanud, et hagejaga oleks sõlmitud üürilepingu pikendamise kokkuleppe. Ka kostja väide nagu tema oleks võinud talle maikuus esitatud arvete alusel järeldada hageja tahtevaldust lepingu pikendamiseks on vastuolus muude asjas esitatud tõenditega, sest kui üürileping pidi lõppema 28.05.2017, siis on veenvalt põhistatud, et kostjale pidigi esitatama veel kaks arvet: üks maikuu üüritasu tasumiseks ja teine maikuu kõrvalkulude tasumiseks (t.l. 34, 37). Mõistliku kõrvalseisjana ei ole võimalik arvata, et kostja ei saanud aru, et hageja ei pikendanud OÜ AL ja TA taotlusel üürilepingut (t.l. 83-86), sest ka hageja 24.04.2017 saadetud vastuskirjas kostjale selgitab hageja, et linnaosa valitsusel puudub pädevus lepingu pikendamiseks, kuna pikendamise otsustajaks on sõltuvalt lepingu tähtajast linnavolikogu või linnavalitsus ning lisaks juhiti tähelepanu asjaolule, et kuna kostjale edastati lepinguperioodi jooksul 20-l korral üüri- ja kõrvalkulude tasumise meeldetuletusi, neli lepingu ülesütlemise hoiatust ning algatati kolmel korral lepingu erakorralise ülesütlemise menetlust, ei olnudki hagejal õiguslikku alust Tallinna Linnavalitsuse poole pöördumiseks lepingu tähtaja pikendamise osas (kuna üürnik ei täitnud lepingulisi kohustusi korrektselt) (t.l. 13-14, 103-104). Vaidlust ei ole, et hageja on kostjale korduvalt 31.05.2017 teatanud äriruumide üürilepingu lõppemisest ja hageja soovist valduse üleandmiseks hagejale (t.l. 105-107). VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine. Lähtudes eeltoodust on tuvastatud, 29.05.2012 hageja ja OÜ AL & TA vahel sõlmitud äriruumi üürileping nr 12-1/408 Tallinnas Sakala tn 19 //Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorruse äriruumide nr 001-002 ja 004-011 üldpinnaga 149,1 m2 kasutamiseks lõppes 28.05.2017 ning kostja, kellele on üle antud äriruumide valdus, on kohustatud need tagastama hagejale. Seega tuleb kostjat kohustada hagejale tagastama s.o. vabastama ja üle andma kostja valduses olevad äriruumid nr 12-1/408 Tallinnas Sakala tn 19 //Tatari tn 10 asuva hoone pos 1 keldrikorrusel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 kohaselt kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja taotlusel on põhjendatud määrata kindlaks otsuse täitmise viis selliselt, et kostjal on võimalik otsust täita vabatahtlikult. Seega kui kostja keeldub vabatahtlikult tagastamast hagejale

äriruume kohtuotsuse jõustumise päevale järgneval päeval, siis on põhjendatud kohtuotsuses selguse mõttes ära märkida, et kostja tõstetakse tema valduses olevatest äriruumidest välja koos temale kuuluva varaga. VÕS § 292 lg 1 alusel peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu punktide 10 ning 17.1. ja üürilepingu tingimuste kohaselt oli kostja kohustatud tasuma üüri ning äriruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud. Vaidlust ei ole, et üürilepingu tüüptingimuste punkt 2.1.10 järgi on kõrvalkuludeks kulud ning maksed üürileandja vahendatud kolmanda isiku teenustele ja toimingutele. Vaidlust ei ole, et kostjale on üürilepingust tulenevate kõrvalkulude eest (küttekulu, vesi, kanalisatsioon jm) tasumiseks esitatud arved novembrist 2015 kuni mai 2017 (t.l. 16-34). Vaidlust ei ole, et haldusfirmaga OSAÜHING OLEMAR. on hagejal sõlmitud kinnisvara korrashoiuteenuse osutamise leping, mille alusel osutab osaühing hagejale kinnisvara korrashoiu teenust, mis hõlmab endas muuhulgas ka hoonete haldamist, tehnilist hooldamist, heakorrastamist, omanikukohustuste täitmist ning teenuste tagamist ning haldusfirma esitab ise äriruumide kasutajatele hoone majandamise ja tarbimisteenuste kohta arved. Vaidlust ei ole, et kinnisvara korrashoiuteenuse osutamise lepingus on fikseeritud, et kui äriruumi kasutaja ei tasu arvet, on osaühingul õigus nõuda arve tasumist hagejalt (kui vara omanikult). VÕS § 164 lg 1 alusel võib võlausaldaja oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude loovutamine). VÕS § 164 lg 2 kohaselt astub nõude loovutamisega uus võlausaldaja senise asemele. VÕS § 170 järgi kui võlausaldaja teatab võlgnikule, et ta on nõude loovutanud uuele võlausaldajale, loetakse, et loovutamine on võlgniku suhtes toimunud, isegi kui nõuet tegelikult ei loovutatud või kui loovutamine ei ole kehtiv. Sama kehtib, kui võlausaldaja on nõude loovutamise kohta välja andnud dokumendi ja uus võlausaldaja esitab dokumendi võlgnikule. Tuvastatud on, et OSAÜHING OLEMAR. on 27.06.2017 loovutanud üürilepingust tulenevate kõrvalkulude nõude, mida OSAÜHING OLEMAR. oli vastavalt poolte kokkuleppele õigustatud nõudma kostjalt, hagejale summas 2 826,54 eurot (t.l. 15-35). Kostja ei ole tõendanud, et ta on tasunud kõrvalkulud summas 2 826,54 eurot temale esitatud juuli 2016 kuni mai 2017 arvete alusel (t.l. 59, pöördel, 62, 62 pöördel). Seega tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks 2 826,54 eurot kõrvalkulude katteks. VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tagamiseks. Kuna kostja ei ole peale äriruumide üürilepingu lõppemist äriruume hagejale tagastanud, siis on tõendatud hageja nõue, et alates 29.05.2017 on hagejal õigus nõuda kostjalt üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevalt kahjuhüvitist, mis vastab poolte vahel varasemalt sõlmitud üürilepingust tuleneva üüri suurusele (487,68 eurot kuus, vastavalt lepingu punktile 15 tõuseb üür üks kord aastas vastavalt tarbijahinnaindeksi muutusele). Pooled ei vaidle, et kostja on tasunud üüri- ja kahjuhüvitise arved kohtumenetluse ajal summas 544,62 eurot (t.l. 7, 37 pöördel, 38), kuid kostja ei ole tõendanud, et ta oleks tasunud kahjuhüvitise arved ajavahemikul juuli 2017 kuni oktoober 2017 kokku summas 1 468,56 eurot (t.l. 109-111). Seega tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks 1 468,56 eurot.

Kuna hageja ei ole kõrvalkulude sisse arvestanud viiviseid ja käesolevas tsivilasjas hageja viiviste nõuet esitanud ei ole, siis ei ole asja lahendamisel tähtsust hageja viivise arvestusel ja selle kohta esitatud väiteid ja tõendeid kohus ei hinda (t.l. 63, 112, 132). Kohus ei hinda ka poolte väiteid, kas kostja on lepinguperioodi jooksul investeerinud kinnisvara parendamisse, sest sel ei ole asja lahendamisel tähtsust. Menetluskulude jaotus ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kord TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Hageja on esitanud 04.07.2017 oma menetluskulude nimekirja. Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulu, mis koosneb kulust riigilõivule 550 eurot. Muid menetluskulusid hagejal tekkinud ei ole. TsMS § 138 lg 1 ja 2 ja § 139 lg 2 alusel on riigilõiv menetluskulu, mis tasutakse vastavalt riigilõivuseaduses (RLS) sätestatule. Hagihind on 9 986,34 eurot. Nimetatud hinnaga hagi esitamiselt tuleb RLS § 59 lg 1 ja lisa 1 järgi tasuda 550 eurot riigilõivu. Hagi esitamiselt on õigesti tasutud 550 eurot. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 550 eurot. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.