M E, V M, H K, R R hagi OÜ AleviKinnisvara vastu kahju hüvitamise ja viivise nõudes 129 553,71 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: M E (isikukood xxx), elukoht xxx Hageja II: V M (isikukood xxx), elukoht xxx Hageja III: H K (isikukood xxx), elukoht xxx Hageja IV:
R R (isikukood xxx), elukoht xxx
Hagejate lepinguline esindaja: vandeadv. Indrek Leppik, e-post [email protected] Kostja: OÜ AleviKinnisvara (registrikood 11013907), asukoht Järve 25-4, 11314 Tallinn Kostja lepinguline esindaja: Aarne Akerberg, e-post [email protected]
vandeadv.
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi täies ulatuses.
2.Välja mõista OÜ-lt AleviKinnisvara M E’i kasuks 40 980,26 eurot ning sellelt summalt (40 980,26 eurot) arvestatud viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17.01.2017 kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni.
3.Välja mõista OÜ-lt AleviKinnisvara V M’e kasuks 37 972,26 eurot ning sellelt summalt (37 972,26 eurot) arvestatud viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17.01.2017 kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni.
Välja mõista OÜ-lt AleviKinnisvara ühisvõlausaldajate H K’i ja R R’e kasuks 40 980,26 eurot ning sellelt summalt (40 980,26 eurot) arvestatud viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 17.01.2017 kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni.
5.Jätta menetluskulud OÜ AleviKinnisvara kanda.
6.Jätta käesolevas tsiviilasjas kohaldatud hagi tagamise abinõud kehtima käesoleva otsuse täitmist tagava abinõuna. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).
HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
M E, V M, H K ja R R ning OÜ AleviKinnisvara sõlmisid erinevatel kuupäevadel perioodil november 2014 – mai 2015 xxx korterite nr 5-7 omandamiseks müügi- ja asjaõiguslepingud. Hagejate omandatud korterid on osa ridaelamust, mille moodustavad korterid nr 5-8 (edaspidi hoone).
Hagejate ja kostja vahel sõlmitud lepingute ning lepingueelselt saadetud andmete põhjal pidi korterite energiatõhususarv vastama klassile B ja olema seega vähekulutav. Muu hulgas oli eelprojektis lähtuvate andmete põhjal teostatud hoone energiaarvutus ning määratud ka selles energiaklassiks B. Eelprojekti energiaarvutuste kohaselt pidi hoone energiatõhususarv olema 118 kWh/(m2a) ning hoone pidi vastama Eesti Vabariigi energiatõhususe miinimumnõuetele. Tol hetkel kehtinud energiatõhususe miinimumnõuded kehtestati määrusega nr 68. Määruse nr 68 § 3 lg 4 p 1 järgi ei tohtinud väikeelamutes energiatõhususe arv ületada 160 kWh/(m2a). EhS § 65 lg 1 teise lause kohaselt, kui ehitamine toimus ehitusloa alusel, peab ehitis vastama loa andmise ajal kehtinud energiatõhususe miinimumnõuetele. Hoone ehitusluba väljastati 14.04.2014, mil kehtis määrus nr 68.
Eelprojekti energiaarvutused põhinesid eelprojektil ning muuhulgas järgmisel hoone kirjeldusel: a) Hoonele paigaldatakse 3-kordsete klaasidega pakettaknad, U-väärtus väiksem või võrdne 1,05W/m2K, päikesefaktoriga 0,5 (eelprojekti p 4).
b) Välisuks on puidust (eelprojekti p 3). Eelprojekti energiaarvutustes oli välisukse soojusjuhitavuse lähteandmena kasutatud suurust 0,80 W/m2K. c) Arvestusliku talvise välisõhu temperatuuri –22°C juures pidanuks olema tagatud talvine siseõhu temperatuur +21°C eluruumides ja +24°C vannitubades (eelprojekti p 6). d) Eelprojekti kohaselt oli hoone kütmiseks ja sooja vee tootmiseks kavandatud kasutada õhk-vesi soojuspumpasid, mida toetab vajadusel elektritenn (-20°C või sellest madalama välistemperatuuri puhul (eelprojekti p 6). Seega, pidi ainuüksi soojuspump tagama lubatud soojuse kuni välistemperatuurini -20 °C (st ilma elektritennita).
Hagejatel tekkisid pärast korteriomandite omandamist kahtlused hoone energiatõhususes. Lepingute sõlmimise järel viivitas kostja hagejatele täitedokumentatsiooni kaustade tutvustamisega. Pärast täitedokumentatsiooniga tutvumist selgus, et täitedokumentatsioonis ilmnesid puuduseid. Pärast puuduoleva informatsiooni saamist selgus, et hoone ehitamiseks kasutatud materjalid, paigaldatud aknad, välisuks ning ventilatsiooni- ja kütteseadmed erinevad märkimisväärselt projekteeritust ning energiaarvutuste teostamisel kasutati ebaõigeid tehnilisi näitajaid. Mittevastavusest tulenevalt ei vasta hoone tervikuna lubatud energiatõhususe klassile B. Seda kinnitab Xxx OÜ poolt 04.11.2015 teostatud energiaarvutus nr 151030 (edaspidi hagejate tellitud energiaarvutus), mis põhineb tegelikult paigaldatud seadmetel ja materjalidel ning mille kohaselt on hoone arvutuslik energiatõhususarv 196 kWh/(m2a), mistõttu vastab hoone energiatõhususe klassile D.
Mittevastavusest tulenevalt on nõudnud hagejad kostjalt korterite lepingule vastavusse viimist, st kõrvaldada puudused selliselt, et korterid vastaksid lepinguga lubatud energiaklassile B. Kostja on sellest keeldunud. Seetõttu nõuavad hagejad kostjalt peaasjalikult kahju hüvitisena nende kulutuste hüvitamist, mis on vajalikud, et viia korterid vastavusse lepingutingimustele ehk tagada korterite vastavus energiaklassile B.
Koos kantud kulutuste (arved) ning tulevikus kantavate kulutustega (hinnapakkumised) nõudsid hagejad hagis kostjat kokku 83 835,88 euro (sh käibemaks) hüvitamist. Hagejate nõuded jagunevad järgmiselt: hageja I (korter 5): 28 934,63 eurot; hageja II (korter 6): 25 966,63 eurot; hagejal III ja IV (korteri 7 kaasomanikud): 28 934,63 eurot. Hagejad nõudsid seadusjärgses määras viivist hüvitamisele kuuluvast summast alates hagi esitamisest kuni kohase täitmiseni (VÕS § 113 lg-d 1-2).
21.01.2019 suurendasid hagejad oma nõudeid ja palusid mõista kostjalt välja: M Ei kasuks 40 980,26 eurot ning viivis kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni; V Me kasuks 37 972,26 eurot ning viivis kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni ning H Ki ja R Re kasuks 40 980,26 eurot ning viivis kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni.
KOSTJA VASTUVÄITED
Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
Kostja ei vaielnud vastu, et oli sõlminud hagejatega müügi- ja asjaõiguslepingud xxx asuvate korteriomandite müügiks. Samuti möönis kostja, et korteriomandid (ridaelamuboksid) pidid vastama energiatõhususe klassi B tasemele, st energiatõhususarv ≤ 120 kWh/(m2a). Seejuures pidasid pooled kostja hinnangul silmas, et energiaarvutusel põhineva (ehk EhS § 66 lg 3
mõistes projekteeritud energiavajaduse kohta antud) energiamärgise kohaselt pidi korterite energiaklass olema B.
10.Kostja leidis, et hagejale I müüdud korteri nr 5 energiatõhususarv on 174 kWh/(m2a), hagejale II müüdud korteri nr 6 energiatõhususarv on 151 kWh/(m2a) ning hagejale III ja hagejale IV müüdud korteri nr 7 energiatõhususarv on 177 kWh/(m2a). Seega vastavad korterid nr 5 ja 7 energiaklassile D ning korter nr 6 vastab energiaklassile C. Nimetatud asjaolud on tõendatud kostja 21.01.2019 menetlusdokumendi lisas nr 1 toodud asjatundjaarvamuse ja energiatõhususe arvutusega. Hagejate poolt esitatud M K energiakasutuse arvutused (hagejate 13.02.2018 menetlusdokumendi lisad nr 3 – 5 ja hagejate 21.01.2019 menetlusdokumendi lisad nr 1 – 3) on tehtud aluseks võttes tegelikku energiatarbimist hagejate korterites ja pole seetõttu asjakohased. Kuna pooled pidasid müügilepingute sõlmimisel silmas energiaarvutusel põhinevat (ehk EhS § 66 lg 3 mõistes projekteeritud energiavajaduse kohta antud) energiamärgist, siis ei ole hagejad ka hagiavalduses tuginenud asjaolule, et tegelikul energiatarbimisel põhinev energiamärgise kohaselt peaks korterite energiaklass olema B.
11.Kostja vaidles vastu hagejate poolt nõutava kahju suurusele. Kostja leidis, et hagejad on esitanud nõuded rikastumise eesmärgil, mis on vastuolus VÕS § 127 lg 1 sätestatud kahju hüvitamise eesmärgiga. Enda lõplikes seisukohtades (04.02.2019 menetlusdokument) asus kostja seisukohale, et vajalikud kulud korteri nr 5 vastavusse viimiseks energiaklassi B nõuetele on 6 000 eurot (alternatiivselt 10 402,92 eurot). Hageja II poolt nõude suurendamise tulemusena nõutav 37 972,26 eurot on põhjendamatu olukorras, kus vajalikud kulud korteri nr 6 vastavusse viimiseks energiaklassi B nõuetele on 5 332,92 eurot (alternatiivselt 6 973,68 eurot). Hageja III ja hageja IV poolt nõude suurendamise tulemusena nõutav 40 980,26 eurot on põhjendamatu olukorras, kus vajalikud kulud korteri nr 7 vastavusse viimiseks energiaklassi B nõuetele on 6 430,38 eurot (alternatiivselt 10 402,92 eurot).
12.Hagejad ei ole kostja hinnangul õigustatud nõudma mitte konkreetsete ehitustööde hüvitamist, vaid üksnes seda, et korterid vastaksid energiaklassi B nõuetele. Hagejad ei saa nõuda konkreetsete nende poolt nimetatavate tööde hüvitamist olukorras, kus energiaklass B on saavutatav märgatavalt odavama meetme rakendamisega, milleks on hagejate korteritele elektrienergia tootmise päikesepaneelide paigaldamine. Hagejale I müüdud korterile nr 5 on vaja paigaldada päikesepaneele mahus, mis võimaldaks toota elektrienergiat vähemalt 2 592 kWh/a, mille tulemusena saavutatakse B tasemele vastav energiatõhususarv 119 kWh/(m2a). Hagejale II müüdud korterile nr 6 on vaja paigaldada päikesepaneele mahus, mis võimaldaks toota elektrienergiat 1 728 kWh/a, mille tulemusena saavutatakse B tasemele vastav energiatõhususarv 116 kWh/(m2a). Hagejale III ja hagejale IV müüdud korteri nr 7 on vaja paigaldada päikesepaneele mahus, mis võimaldaks toota elektrienergiat vähemalt 2 808 kWh/a, mille tulemusena saavutatakse B tasemele vastav energiatõhususarv 119 kWh/(m2a). Kostja on vastavaid asjaolusid tõendanud riiklikult tunnustatud ekspert M S tööga nr: KE-0119 „xxx ridaelamu energiatarbe ehitustehniline asjatundjaarvamus“ ja selle lisaks oleva GECC LP OÜ tööga nr 81207E „xxx energiatõhususe arvutus“ (mõlemad tööd on kostja 21.01.2019 menetlusdokumendi lisas nr 1). Nimetatud töödes on koos asjakohaste põhjenduste ja arvutustega välja pakutud kaks võimalikku alternatiivi klassi B saavutamiseks. Kui kohus ei peaks nõustuma esimese alternatiiviga (ehk üksnes päikesepaneelide paigaldamisega), siis on teiseks alternatiiviks soojuspumpade asendamine koos päikesepaneelide (mis oleksid väiksema tootlikkusega kui esimese alternatiivi puhul paigaldatavad päikesepaneelid) paigaldamisega.
13.Hagejate nõuete rahuldamine oleks vastuolus VÕS § 222 lg 5, mille kohaselt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Käesoleval juhul ei ole kostja keeldunud asja parandamisest. Hagejad pöördusid 04.11.2015 ettepanekuga (hagiavalduse lisa nr 17) kostja poole, milles heitsid ette tervet rida puuduseid ehitustöödes ja lepingute esemetes. Kostja 06.11.2016 vastuses (hagiavalduse lisa nr 18) teatas kostja, et ei nõustu puudustega, viitas lepingute punktidele, mis näevad ette kuidas tuleb toimida vaidluste korral ja avaldas: „Seega tuleks korter 5 ja 6 omanikel lepingust tulenevalt nimetada omapoolne ekspert juhul, kui soovitakse vaidlusega edasi minna. Nimetatud juhul nimetab OÜ AleviKinnisvara ka omapoolse eksperdi.“ Seega tegi kostja hagejale I ja hagejale II ettepaneku lahendada vaidlused lepingutes toodud korras – määrata kõigepealt eksperdid, kes teeksid kindlaks väidetavate puuduste olemasolu või puudumise. Hageja I ja hageja II sellele ettepanekule ei vastanud, mis tähendab, et nad ise keeldusid puuduste kindlakstegemisest müügilepingutes kokkulepitud korras. See on müügilepingu rikkumine, mis ei saa anda hagejale I ja hagejale II eeliseid käesolevas menetluses. Kostjat oleks saanud lugeda puuduste parandamisest keeldunuks üksnes juhul, kui puudused oleks tuvastatud hagejale I ja hagejale II müügilepingutes kokkulepitud korras ja kostja ei oleks olnud nõus neid parandama või oleks need jätnud mõistliku aja jooksul parandamata. Kostja on 21.01.2019 menetlusdokumendis avaldanud, et ta on nõus hagejate korterite vastavusse viimiseks energiatõhususe klassi B nõuetele omal kulul tellima ja korraldama päikeseelektrijaamade paigaldamise vastavalt Naps Solar Estonia OÜ või Xxx OÜ pakkumistele.
14.Käesoleval juhul ei ole mitte ükski hageja viinud oma korterit vastavusse klassile B ega lasknud seda kellelegi teisel teha, mistõttu ei ole mitte ükski hageja ka kulusid teinud. Kui üldjuhul on võimalik välja mõista kahju, mille tekkimine on vältimatu, siis VÕS § 222 lg 5 kohaldamise eelduseks on see, et kulutused on juba „tehtud“. Hagejad ei ole kulusid teinud, vaid üksnes nõuavad hüpoteetilisi summasid, mis kaasneksid kõige kallima meetmete kompleksi rakendamisega.
15.Kostja palub jätta hagi rahuldamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
16.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, poole seisukohtade ning asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
17.Müügilepingu regulatsiooni kohaselt on müüja kohustatud andma ostjale olemasoleva asja, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu (VÕS § 208 lg 1). Kohus tuvastas, et hageja I ja kostja sõlmisid 21.11.2014 müügilepingu xxx asuva korteriomandi müügiks (kd I, tl 13-19) ja 06.02.2015 asjaõiguslepingu sama korteriomandi osas (kd I, tl 20-24). Kohus tuvastas, et hageja II ja kostja sõlmisid 17.04.2015 müügilepingu xxx asuva korteriomandi müügiks (kd I, tl 25-30) ja 29.05.2015 asjaõiguslepingu sama korteriomandi osas (kd I, tl 31-35). Kohus tuvastas, et hageja III, hageja IV ja kostja sõlmisid 15.04.2015 müügilepingu, korteriomandi ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud xxx asuva korteriomandi müügiks (kd I, tl 36-40). Kostja vastusest nähtuvalt pooled nende asjaolude üle ei vaidle (kd II, tl 63 pöördel).Ülal viidatud lepingute
näol on tegu tarbijalemüügiga VÕS § 208 lg 4 tähenduses, sest hageja sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses (VÕS § 1 lg 6) ja kostjad tarbijana (VÕS § 1 lg 5).
18.Hagejad leiavad, et kostja on müügilepinguid rikkunud ja on esitanud kahju hüvitamise nõude. Seega on tegu müüja vastutusel põhineva nõudega. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19 ja tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21):
müüdud asjal esineb puudus (VÕS § 217 lg 2), puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, millisel juhul võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu (VÕS § 220 lg 3).
19.Alljärgnevalt analüüsib kohus nende eelduste täitmist.
20.VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Müügilepingu puhul peab ostjale üleantav asi VÕS § 217 lg 1 esimese lause järgi vastama lepingutingimustele. Asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p-de 1 järgi lepingutingimustele mh juhul, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Pooltel puudub vaidlus selles, et müügilepingute esemete puhul oli kokku lepitud energiaklassis B, mis tuleneb kõigist võlaõiguslikest notariaalsetest lepingutest ja kostja möönab, et korterid ei vastanud B energiaklassile. Kostja võttis selle väite istungil omaks (kd III, tl 26). Seega on kostja võtnud omaks väite, et ta on müügilepingut rikkunud. Lisaks energiamärgise mittevastavusele ei vastanud hoone (korterid) hageja väiteil ka olemasolevale projektdokumentatsioonile. Kohtu hinnangul ei oma rikkumisest rääkides tähtsust see, millised on konkreetsed hoone osad ja kas need on ehitatud vastavalt projektile või asendatud teiste materjalide/agregaatidega. Hagi tugineb peaasjalikult väitele, et hoone ei vasta B energiaklassi nõuetele ja viited hoone osadele (seinad, aknad, uksed jne), mis ei võimalda seda energiaklassi saavutada, on pigem illustratiivsed – põhjendavad, miks korteriomandid B-energiaklassile ei vasta. Eeltoodust tulenevalt ei analüüsi kohus kõigi hoone osade vastavust lepingule, vaid lähtub sellest, et korteriomandid ei vasta B-energiaklassi nõuetele (millele need vastama pidid).
21.Pooled ei vaidle selle üle, et puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3) ning ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4).
22.Kohtu hinnangul ei ole pooled sõlminud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Küll vaidlevad pooled selle üle, kas hagejad tohtisid pöörduda kahju hüvitise saamiseks kohtusse või oleksid pidanud eelnevalt läbima alternatiivse kohtueelse menetluse. Hageja I ja kostja vahel 21.11.2014 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu p 4.13 ning hageja II ja kostja vahel 17.04.2015 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu punkt 4.5 näevad ette:
„Müüjapoolse garantii kehtivuse ajal tekkinud vaidlused seoses ehitustööde teostamise kvaliteediga või Lepingu eseme vastavusega lepingu sätetele antakse lahendamiseks poolte poolt nimetatud sõltumatutele ekspertidele. Vaidluse lahendamiseks nimetab kumbki pool ühe (1) eksperdi, kes annavad ühiselt arvamuse tekkinud vaidluse kohta hiljemalt ühe (1) kuu jooksul arvates ekspertide nimetamisest. Ekspertide poolt antud arvamus on pooltele siduv. Eksperdikulud kannab pool, kelle kahjuks langetati ekspertide poolt tehtud otsus. Kui eksperdid lahendavad vaidluse osaliselt kummagi poole kasuks, kannab kumbki pool tema poolt nimetatud eksperdi kulud. Vastava eksperdi otsusega mittenõustumisel on õigus pöörduda kohtusse.“ Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad pöördusid 04.11.2015 ettepanekuga kostja poole, milles heidetakse ette tervet rida puuduseid ehitustöödes ja lepingute esemetes (kd I, tl 91-93). Kostja teatas enda 06.11.2016 vastuses, et kostja ei nõustu puudustega, tehes ettepaneku nimetada omapoolne ekspert juhul, kui soovitakse vaidlusega edasi minna (kd I, tl 94). Seega tegi kostja ettepaneku lahendada vaidlused lepingutes toodud korras – määrata kõigepealt eksperdid, kes teeksid kindlaks väidetavate puuduste olemasolu või puudumise. Hagejad sellele ettepanekule väidetavalt ei vastanud.
23.TsMS § 3 lg-s 3 on sätestatud, et seaduses ettenähtud juhul peab isik olema enne kohtusse pöördumist läbinud kohtueelse menetluse. Seaduses ei ole ette nähtud müügilepingu puudustest tulenevas vaidluses kohtueelset kohustuslikku menetlust. Isegi kui pooled leppisid müügilepingus omavahel kokku vaidluste kohtueelses lahendamise korras, ei välista see hagejate õigust pöörduda kahju hüvitamise nõudega otse kohtusse, järgimata lepingus poolt vahel kokku lepitud vaidluse kohtueelse lahendamise korda. See ei takista kahjunõude esitamist kohtusse ega selle võimalikku rahuldamist. Kostja vastutust ei välista ega piira ka hagejate kinnitus müügilepingutes, et nad on tutvunud projektiga ja on teadlikud korteri seisukorrast. See ei piira kostja vastutust varjatud puuduste eest (vt Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 33).
24.Järgmisena analüüsib kohus küsimust sellest, kas hagejad kui ostjad teavitasid kostjat puudustest tähtaegselt. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Hagejad esitasid hagis väite, et nad said puudustest teada hagejate tellitud energiaarvutustest 28.10.2016, mil Xxx OÜ edastas hagejatele energiaarvutused ülevaatamiseks. Hiljem hagejad muutsid seda väidet kuupäeva osas ja selgitasid, et tegu oli eksitusega – nad said Xxx OÜ arvamuse 04.11.2015. Xxx OÜ töö nr 151030 on esitatud tõendina kohtule (kd I, tl 85-90). Töö kannab kuupäeva 04.11.2015 (kd I, tl 87) ja see on digitaalselt allkirjastatud samuti 04.22.2015 (kd I, tl 90). Hagejad teavitasid kostjat puudustest 04.11.2015 (kd I, tl 91-93).
25.Kostja leiab, et hagejate poolt puuduste teadasaamisest väidetav päev ei vasta ilmselgelt tegelikkusele. Kostja märgib, et hageja II tellimisel teostas Xxx OÜ hoone alarõhutesti ja koostas juba 26.03.2015 alarõhutesti raporti nr A250516 (kd II, tl 101-104). See asjaolu näitab, et hagejad (vähemalt hageja II) oli puudustest teadlikud juba 2015. aasta kevadel. Hagejad selgitasid, et see kuupäev on ekslik ja eksitud on aastaarvuga – Xxx OÜ raport kannab tegelikkuses kuupäeva 15.03.2016. Kohus tuvastas raporti alusel, et see kanab tõepoolest kuupäeva 15.03.2016 (kd I, tl 120).
26.Hagejad on esitanud kohtule terve rea kirjavahetust akna- ja uksetootjatega ja muid dokumente, millest nähtuvalt nad on asunud juba mõnda aega enne kostja poole pöördumist välja selgitama, kas hoone osad vastavad projektdokumentatsioonile, millest omakorda on välja kasvanud kostja kahtlused, et hoone ei vasta lubatud energiaklassile. Ainuüksi kahtlus ei ole aga võrdsustatav puuduse reaalse tuvastamisega. Energiaarvutuste tegemine ei olnud võimalik enne, kui hagejad olid kokku kogunud kogu teabe hoone osade (uksed, aknad) ja sellesse paigaldatud agregaatide kohta. Nendel andmetel tugines ka Xxx OÜ energiaarvutus, mille alusel hagejatele sai teatavaks, et neile müüdud korteriomandid ei ole B-energiaklassi. Kuivõrd toimiku materjalidest nähtuvalt kogusid hagejad neid andmeid alles septembrisoktoobris 2015 (tl 76-84), ei ole eluliselt võimalik, et hagejad oleksid saanud olla teadlikud korteriomandite müügilepingule mittevastavast energiaklassist enne kui oktoobris-novembris 2015. Selles kontekstis ja tuginedes poolte esitatud tõenditele tuvastab kohus, et hagejad said valest energiaklassist kui korteriomandite puudusest teada 04.11.2015, mil Xxx OÜ allkirjastas ja neile edastas töö nr 151030 (kd I, tl 85-90). Kostja ei ole tõendanud, et hagejad oleksid saanud valest energiaklassist kui puudusest teada varem.
27.Kostja ei vaidlusta hagejate 04.11.2015 kirja (kd I, tl 91-93) saamist, milles hageja puudustele tugines. Kostja vastas sellele kirjale 06.11.2015 (kd I, tl 94). Eeltoodu alusel tuvastab kohus, et hagejad teavitasid kostjat avastatud puudustest samal päeval kui nendest teada said, st VÕS § 220 lg 1 mõttes tähtaegselt.
28.Eeltoodu alusel tuvastas, et asjas on täidetud kõik müüja vastutuse eeldused. Seega müüja (kostja) vastutab asja puuduste eest.
29.Lepingu rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 19 ja tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20):
kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1), kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohene hüvitamine muudel põhjustel mõistlik (VÕS § 108 lg 2, § 222 lg 1) hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
30.Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja on lepingut rikkunud ja vastutab rikkumise eest (vt käesoleva otsuse p 18-28). Alljärgnevalt analüüsib kohus teisi kahjunõude eeldusi.
31.VÕS § 222 lg-s 1 on sätestatud, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. VÕS § 222 lg 5 kohaselt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee
seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.
32.Kostja leiab, et hagejad on keeldunud puuduste olemasolu kindlakstegemisest müügilepingutes kokkulepitud korras (vt otsuse p 22-23) ja seega ei saa kostjat lugeda keeldunuks neid parandamast. Kostja on seisukohal, et hagejad ei ole puudusi ise parandanud ega lasknud seda teha, seega pole ka hagejatel tekkinud vastavaid kulutusi, kuid VÕS § 222 lg 5 võimaldab nõuda üksnes tehtud kulutuste hüvitamist. Kohus on eelnevalt selgitanud, et poolte kokkulepe ühise kohtueelse ekspertiisi määramiseks ei tähenda, et hagejad ei oleks saanud pöörduda kahju hüvitamise nõudega otse kohtu poole. Kohus on ühtlasi seisukohal, et puuduste esinemine müügilepingu objektil on faktiline asjaolu ja puudused esinevad seal reaalselt, olenemata sellest, kas see on poolte poolt tellitud ekspertiisiga tuvastatud või mitte. Miski ei takistanud ka kostjal endal tuvastada (vajadusel asjatundja abi kasutades), kas hagejate poolt viidatud puudused asjal reaalselt esinesid või mitte.
33.Kohus tuvastab asjas esitatud tõendite alusel, et hagejad esitasid juba 04.11.2015 nõude viia korterid vastavusse B energiaklassi nõuetega (kd I, tl 91-93). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole nõuet käesoleva ajani täitnud ega puudusi kõrvaldanud. Kostja möönab ka ise, et lepinguesemed on puudustega (ei vasta B energiaklassi nõuetele). Eeltoodu alusel on kohus tuvastanud, et hagejad on nõudnud kostjalt puuduste kõrvaldamist, kuid kostja ei ole puudusi mõistliku aja jooksul kõrvaldanud.
34.Kohus ei nõustu kostja käsitlusega VÕS § 222 lg 5 sisust. Riigikohtu praktika võimaldab kahju hüvitamise nõude esitamise õigust korraga nii VÕS § 115 kui ka VÕS § 222 lg 5 alusel. VÕS § 115, § 127 lg 1 ja § 128 lg-te 1 ja 3 alusel on hüvitatavaks varaliseks kahjuks juba kantud kulud, aga ka tulevikus tekkivad kulutused. Kahju nõude esitamise eelduseks ei ole see, et kulud oleksid kohtusse pöördumise ajaks juba kantud.
35.Alljärgnevalt tuvastab kohus, kas hagejatele on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, VÕS § 128). Kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele (VÕS § 115 lg 1). Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud (VÕS § 127 lg 1). VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige mõistlikud kulud kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks, samuti tulevikus tekkivad kulud. Eeltoodust tulenevalt on mõlemad pooled sisustanud kahju suuruse õigesti kulutuste suurusega, mida tuleb kanda, et viia korteriomandid vastavusse B-energiaklassi nõuetega. Pooled vaidlevad selle üle, kui suured need kulud on.
36.Praegusel juhul on mõlemad pooled esitanud arvukalt dokumentaalseid tõendeid. Mõlemad pooled on muu hulgas esitanud eriteadmistega isiku arvamuse koos sellest lähtuva kahjude kalkulatsiooniga. Mõlema poole esitatud tõendid on esitatud kahe vaidluse olulise asjaolu tõendamiseks: (1) millisele energiaklassile hoone hetkel tegelikult vastab ja (2) millised on vajalikud tööd ja kulutused, et viia hoone lepingutingimustele vastavaks ehk tagada lubatud B energiaklass.
37.Kostja taotles asjas ekspertiisi, mille kohus ka määras, seades selle läbiviimise sõltuvusse ekspertiisitasu ettemaksmisest (06.07.2018 määrus). Kostja ekspertiisitasu ette ei maksnud,
mistõttu ekspertiis jäi läbi viimata. Kohus on 06.07.2018 ekspertiisimääruses väga põhjalikult analüüsinud nõudeid sellele, millisel isikul on üldse õigus energiaauditit teha ja anda soovitusi energiaklassi muutmiseks vajalikeks ehitustöödeks. Nimelt EhS § 66 lg 5 ls 1 kohaselt annab energiamärgise selleks vastavat kutset omav pädev isik. EhS § 24 lg 2 p 4 ja 5 alusel peab pädeva isiku kvalifikatsioon olema tõendatud ka energia märgise andmisel ja energiaauditi tegemisel. EhS § 24 lg-s 2 nimetatud tegevusalade täpsemad kvalifikatsiooni nõuded on kehtestatud EhS § 24 lg 4 alusel ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 23.11.2017 määrusega nr 61 (määrus nr 61). Määrus nr 61 § 1 lg 1 kohaselt määratakse §-des 2-9 nimetatud juhtudel isiku kvalifikatsiooni ulatus kindlaks kutse andmise aluseks olnud kutsestandardi alusel. Määruse nr 61 §-d 4 ja 5 reguleerivad energiamärgise andmist ja energiaauditi tegemist ehk langevad määruse nr 61 § 1 lg 1 kohaldamisalasse. Määruse nr 61 seletuskirja kohaselt toimub kvalifikatsiooni tõendamine ehk kutse andmine või pädevustunnistuse väljastamine vastavalt kutsestandardi või õigusakti alusel. Ehitiste energiatõhususe valdkonna kutseid ja kutsestandardeid annab välja Eesti Kütte- ja Ventilatsiooniinseneride Ühendus (EKVÜ). Kokkuvõtvalt on EhS-st, määrusest nr 61 ja nende alustel väljastatud kutsestandarditest lähtuvalt pädevus teostada eksperthinnanguid üksnes diplomeeritud energiatõhususe spetsialistil (täiskutse, tase 7) ja volitatud energiatõhususe spetsialistil (tase 8). See piirang ei ole kehtestatud ainult kohtuliku ekspertiisi läbiviijatele, vaid sellega on määratletud kõik isikud, kes üldse saavad anda hinnanguid energiatõhususe auditeerimisel ja edasiste soovituste tegemisel. Kohus selgitas ekspertiisimääruses, et kuivõrd M. Sil on üksnes osakutse tase 6, siis puudub M. Sil kohtu hinnangul pädevus teostada energiatõhususe eksperthinnanguid.
38.Kostja esitas peale ekspertiisist loobumist kohtule dokumentaalse tõendina asjatundja arvamused – M Si töö nr: KE-01-19 „xxx ridaelamu energiatarbe ehitustehniline asjatundjaarvamus“ (kd III, tl 158-162) ja GECC LP OÜ tööga nr 81207E „xxx energiatõhususe arvutus“ (kd III, tl 143-157). GECC LP OÜ töö nr 81207E „xxx energiatõhususe arvutus“ on koostanud T J, P L ja G E. Dokumendi on allkirjastanud kaks viimast. Kohus kontrollis nende isikute kutsetasemeid SA Kutsekoda registrist https://www.kutseregister.ee/kutsed/kutsed/?. Sellest ilmnes, et G E on omistatud erinevaid kutseid, sh diplomeeritud energiatõhususe spetsialist, tase 7 osakutsena (kd IV, tl 38). P L on omistatud diplomeeritud veevarustuse- ja kanalisatsiooniinsener, tase 7 (kd IV, tl 37). Diplomeeritud energiatõhususe spetsialisti kutset talle omistatud ei ole. Ülalviidatud normidest tulenevalt ei ole neist kummalgi õigust ega pädevust viia läbi energiaauditit ega anda hinnanguid/soovitusi hoone energiatõhususe tõstmiseks.
39.Hageja on esitanud kohtule koos hagiga Xxx OÜ töö nr 151030 (kd I, tl 85-90), mille on vastutava spetsialistina allkirjastanud O P. Talle on SA Kutsekoda registri andmetel omistatud diplomeeritud energiatõhususe spetsialist, täiskutse tase 7 (kd IV, tl 35). Hageja on täiendavalt esitanud kohtule 21.01.2019 tõendina kaalutud energiaerikasutuse hinnangud, mille on allkirjastanud M K (kd III, tl 178-189). M K on omistatud diplomeeritud energiatõhususe spetsialist, täiskutse tase 7 (kd IV, tl 36). Viidatud hinnangud on seega andnud isikud, kes vastavad EhS-s ja määruses nr 61 sätestatud nõuetele ja kel on õigus teostada energiatõhususe eksperthinnanguid ning anda soovitusi hoone energiasäästlikumaks muutmisel. Kuivõrd seadusandlikul tasandil on kehtestatud nõuded isikutele, kes selliseid arvamusi anda saavad, peab kohus arvestama nendega ka kohtuvaidlust lahendades. Kostja poolt 21.01.2019 esitatud tõendid on dokumentaalsed tõendid. Kohus võttis need asja materjalide juurde, sest puudus TsMS-st tulenev alus keelduda nende vastuvõtmisest. Kohus möönab, et dokumentaalsete tõenditega on soovitud tõendada samu asjaolusid, mida kostja soovis tõendada ekspertiisiga
(need on esitatud ekspertiisi läbiviimise asemel), kuid ka see ei takistanud kohtu hinnangul nende vastuvõtmist – selline tõendite esitamine on kohtu hinnangul lubatav. Iseküsimus on kostja viimatiste tõendite usaldusväärsus ja tõenduslik jõud tõendeid kogumis hinnates. Arvamused, mille andjatel vajalik kutsetase puudub, on kohtu hinnangul vähese tõendusliku väärtusega tõendid, kuivõrd nende andjatel puuduvad vajalikud teadmised ja kutsetase, et sellist arvamust üldse avaldada. Eeltoodust tulenevalt loeb kohus korteriomandite seisundi ja vajalike tööde koosseisu tõendatuks hageja tõenditega Xxx OÜ töö nr 151030 (kd I, tl 85-90) ja kaalutud energiaerikasutuse hinnangud, mille on allkirjastanud M K (kd III, tl 178-189).
40.Kahju suuruse arvutamisel lähtub kohus ülalviidatud põhjustel Xxx OÜ tööst nr 151030 (kd I, tl 85-90), milles on toodud välja ridaelamubokside tegelik energiatõhusus ning nimetatud energiatõhususe tõstmiseks vajalikud tööd. Majandus- ja taristuministri 30.04.2015 määruse nr 362 § 11 lg 4 alusel tuleb selleks, et määrata valmis hoone ja kasutusel oleva hoone energiamärgist, võtta arvesse hoone reaalset energiakasutust soovituslikult kolme täisaasta jooksul. Käesolevaks ajaks on hagejad elanud valminud hoonetes vähemalt kolm täisaastat. Hagejad on esitanud kohtule reaalsel energiakasutusel põhinevad energiatõhususe (energiamärgise) arvutused. Need energiamärgise arvutused põhinevad kolme aasta (20162018) tegelikul energiakasutusel ning on parimad võimalikud tõendid vaidlusaluste korterite energiatõhususe klassi määramiseks, sest selle aluseks on reaalne energiakasutus, mis on vajalik korteris elamiseks. Vastavate tõendite kohaselt on korteri nr 5 energiaerikasutus 236 kWh/m2a ning vastab energiaerikasutuse (energiamärgise) klassile E (kd III, tl 178-181); korteri nr 6 energiaerikasutus 188 kWh/m2a ning vastab energiaerikasutuse (energiamärgise) klassile D (kd III, tl 182-185); korteri nr 7 energiaerikasutus 210 kWh/m2a ning vastab energiaerikasutuse (energiamärgise) klassile D (kd III, tl 186-189).
41.Kohtule on esitatud tõendina Xxx OÜ (O P) poolt 18.10.2016 teostatud energiaarvutus nr 151030 (kd I, tl 134-137). Selles on välja toodud energiatõhusust parandavad meetmed, mille rakendamisel vastab korteriomandite energiatõhususearv klassile B (energiatõhususarv 120 kWh/(m2a). Teisisõnu – sellest tõendist nähtub, milliseid meetmeid tuleb korteriomanditel Benergiaklassi saavutamiseks teostada. Tõendist nähtuvalt on vajalik B-energiaklassi saavutamiseks teostada: õhk-vesi soojuspumpade vahetus; korteripõhiste ventilatsiooniseadmete vahetus; välisseinte lisasoojustamine (200 mm); katuslae lisasoojustamine (150 mm); akende ja välisuste vahetus.
42.Hagejad on esitanud kohtule ülalviidatud energiatõhusust parandavate meetmete osas hinnapakkumised, millele nende kahjunõue tugineb. XXX OÜ hinnapakkumise kohaselt ventilatsiooniseadme ja selle vahetamise kulude kohta (kd III, tl 190) on ühe seadme, selle paigalduse ja häälestamise maksumus ilma käibemaksuta 2 506,67 eurot (koos käibemaksuga 3 008 eurot). Hagejad täpsustavad, et ventilatsiooniseadet ei ole vaja vahetada hageja II korteris. Hagejad on esitanud kohtule ka AS-i XXX hinnapakkumise (kd III, tl 191), mille kohaselt on ventilatsiooniseadme ja selle paigalduse hind 3 390 eurot. Eeltoodu tõendab, et vajalike omadustega ventilatsiooniseade hind on ka teiste samaväärsete toodete puhul sarnane kui hageja nõude aluseks olev xxx OÜ hinnapakkumine välja toob. xxx AS hinnapakkumise (kd III, tl 192-193) kohaselt on kõikide korterite akende hind koos paigaldamisega kokku 13 470,48 eurot (koos käibemaksuga) ehk 13 470,48 : 3 = 4 490,16 eurot ühe korteriomandi kohta. Hagejad on taotlenud kahju hüvitamist seoses akende
vahetusega iga korteriomandi kohta summas 2 806,35 eurot, millele lisandub käibemaks ehk 3 367,62 eurot iga korteriomandi kohta. xxx AS-i hinnapakkumise (kd III, tl 194-197) kohaselt on ühe korteri välisukse hind koos paigaldusega ilma käibemaksuta 1 104 eurot (koos käibemaksuga 1 324,80 eurot). xxx OÜ hinnapakkumise (kd III, tl 198-200) kohaselt on ühe korteri välisseinte ja katuslae lisasoojustamise hind ilma käibemaksuta 21 831,2 eurot (koos käibemaksuga 26 197,44 eurot). xxx AS-i hinnapakkumise (kd III, tl 201-202) kohaselt on õhk-vesi soojuspumba hind 5 792 eurot ilma käibemaksuta (koos käibemaksuga summa: 6 950,40 eurot). Selleks, et näidata hagejate nõutud summa mõistlikkust on hagejad esitanud kohtule ka AS-i xxx hinnapakkumised (kd III, tl 203-204) ja xxx AS-i teise hinnapakkumise (kd III, tl 205-206), mille kohaselt on sarnaste soojuspumpade hind koos paigaldusega vastavalt 6 510 eurot (koos käibemaksuga), 5 985 eurot (koos käibemaksuga) ja 6 270 eurot (koos käibemaksuga). Eeltoodu tõendab, et vajalike omadustega seadme hind on ka teiste samaväärsete toodete puhul sarnane kui hageja nõude aluseks olev hinnapakkumine välja toob.
43.Lisaks ülalmärgitule nõuavad hagejad kahju hüvitamist kulutuste eest, mis nad on teinud tegeliku energiaklassi väljaselgitamiseks ja meetmete väljaselgitamiseks, mis on vajalikud, et korteriomandite energiatõhususarv vastaks klassile B. Hageja on tellinud Xxx OÜ-lt energiatõhususe arvutused ja vajalike tööde nimistu. Tegu on kulutustega, mis olid vajalikud puudusute ja kahju välja selgitamiseks. Hageja on esitanud kohtule nende kulutuste kohta arve töö maksumuse tõendamiseks (kd I, tl 116). Tõendist nähtuvalt on tööde maksumuseks olnud 168 eurot. Seega 168 : 3 = 56 eurot iga hageja kohta (hagejad on hagis jaganud selle summa kõigi hagejate vahel võrdselt). Hagejad on tellinud samal eesmärgil Xxx OÜ-lt ja Xxx OÜ-lt ka alarõhuga soojusmõõdistamise. Hagejad on kohtule tõendina esitanud tehtud tööde eest esitatud arve summas 228 eurot (kd I, tl 119). Hagejad on hagis jaganud selle summa kõigi hagejate vahel võrdselt ja seega nõuavad kulu hüvitamist 228 : 3 = 76 eurot iga hageja kohta.
44.Kohtu hinnangul on kõik tehtud ja tulevikus tehtavad kulutused vajalikud selleks, et tuvastada ja kõrvaldada müügilepingute esemetel (korteriomanditel) esinenud puudused. Kulutused on seega vajalikud ja hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Kostja on esitanud väite, et hagejad rikastuvad sellise kahjunõude arvelt, kuid kostja väited on tõendamata. Ainuüksi kahju suur ulatus ei võimalda väita, et see põhjustaks hagejate alusetut rikastumist. Kostja ei ole esitanud kohtule energiatõhususe spetsialist, täiskutse tase 7 või 8 asjatundja arvamust selle osas, et korteriomandite energiatõhususe tõstmiseks oleks võimalik teha teistsuguseid või väiksemaid kulutusi, kui hagejad seda nõudnud on. Seega on kostja vastuväited kohaselt tõendamata.
45.Eeltoodu alusel tuvastab kohus, et hagejal I on õigus nõuda tema omandis oleva ridaelamuboksi B-energiaklassi nõuetele vastavusse viimiseks kahju hüvitist 3 008 eurot (ventilatsiooniseadme ja selle vahetamise kulud) + 3 367,62 eurot (korteri akende hind koos paigaldamisega) + 1 324,80 eurot (korteri välisukse hind koos paigaldusega) + 26 197,44 eurot (korteri välisseinte ja katuslae lisasoojustamise hind) + 6 950,40 eurot (õhk-vesi soojuspumba hind) + 56 eurot (Xxx OÜ energiatõhususe arvutused ja vajalike tööde nimistu) + 76 eurot (Xxx OÜ ja Xxx OÜ energiamõõdistused) = 40 980,26 eurot.
46.Eeltoodu alusel tuvastab kohus, et hagejal II on õigus nõuda tema omandis oleva
ridaelamuboksi B-energiaklassi nõuetele vastavusse viimiseks kahju hüvitist 3 367,62 eurot (korteri akende hind koos paigaldamisega) + 1 324,80 eurot (korteri välisukse hind koos paigaldusega) + 26 197,44 eurot (korteri välisseinte ja katuslae lisasoojustamise hind) + 6 950,40 eurot (õhk-vesi soojuspumba hind) + 56 eurot (Xxx OÜ energiatõhususe arvutused ja vajalike tööde nimistu) + 76 eurot (Xxx OÜ ja Xxx OÜ energiamõõdistused) = 37 972,26 eurot.
47.Eeltoodu alusel tuvastab kohus, et hagejatel III ja IV on õigus nõuda tema omandis oleva ridaelamuboksi B-energiaklassi nõuetele vastavusse viimiseks kahju hüvitist 3 008 eurot (ventilatsiooniseadme ja selle vahetamise kulud) + 3 367,62 eurot (korteri akende hind koos paigaldamisega) + 1 324,80 eurot (korteri välisukse hind koos paigaldusega) + 26 197,44 eurot (korteri välisseinte ja katuslae lisasoojustamise hind) + 6 950,40 eurot (õhk-vesi soojuspumba hind) + 56 eurot (Xxx OÜ energiatõhususe arvutused ja vajalike tööde nimistu) + 76 eurot (Xxx OÜ ja Xxx OÜ energiamõõdistused) = 40 980,26 eurot. VÕS § 72 lg 1 kohaselt, kui mitu võlausaldajat võivad seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt nõuda kohustuse täitmist üksnes ühiselt, on võlgnikul õigus kohustus täita üksnes kõigile võlausaldajatele ühiselt (ühisvõlausaldajad). Hagejate III ja IV ning kostja vahel sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingust (kd I, tl 36-40) nähtuvalt on hagejate III ja IV näol tegemist ühisvõlausaldajatega VÕS § 72 lg 1 tähenduses. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kahjuhüvitise ja kõrvalnõuded kostjalt välja hagejate III ja IV kasuks ühiselt.
48.Alljärgnevalt tuvastab kohus ülejäänud kahju hüvitamise eeldused.
49.Praegusel juhul on selge, et mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale. Tegemist ei ole kasutamise käigus toimunud välise mõjutuse tagajärjel tekkinud puudusega. Mittevastavused on oma olemuselt sellised, mis on põhjustatud hoone ehitamisel, mitte hagejate tegevusest.
50.Kohus leiab, et käesoleval juhul on kahju hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga. Riigikohus on öelnud, et asja parandamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõue on puudustega müügieseme üleandmisel üldjuhul hüvitatav lepingulise kohustuse kaitseeesmärgist lähtudes (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 42). Kuivõrd hagejate kahjunõude sisuks on müügilepingu objekti puuduste tuvastamine ja puuduste kõrvaldamise maksumuse hüvitamine, on see kohtu hinnangul ilmselgelt hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga.
51.Isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (VÕS § 127 lg 4). See tähendab, et lepingu rikkumine ning kahju tekkimine peab olema põhjuslikus seoses. Käesoleval juhul, kui kostja poleks lepingut rikkunud ehk korteriomandid oleksid reaalselt vastanud B-energiaklassi nõuetele, poleks eelnevalt nimetatud kahju tekkinud. Seega esineb kostja poolse lepingu rikkumise ja tekkinud kahju vahel selge põhjuslik seos.
52.Lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Riigikohus on öelnud, et müügieseme vähemalt keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks vajalikud kulutused peavad olema oma kohustusi rikkunud lepingupoolele üldjuhul ettenähtavad (vt Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 36). Majandus- ja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema
sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik VÕS § 7 mõttes (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-178-13, p 12). Lepingut rikkunud pool vastutab kahju ettenähtavuse korral kogu kahju eest, ehkki ta ei pidanud ette nägema, kui suur kahju võis tekkida (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-124-11, p 16).
53.Lisaks põhinõudele taotlevad hagejad viivise väljamõistmist. Hagejate vastava nõude õiguslik alus on VÕS § 113, mille kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Viivist arvestatakse alates võla sissenõutavaks muutumisest. Hagejad on nõudnud viivise väljamõistmist alates hagi esitamisest. Kuivõrd kahjunõue oli hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud ja kohus lahendab hagi hageja poolt esitatud alusel, mõistab kohus viivise välja alates hagi esitamisest kohtule.
54.TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest (nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-8710, p 12; 3-2-1-69-08, p 29). Hagejad paluvad alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni arvestada viivist seadusjärgses määras kogu kahju hüvitise summalt. Hagi tegemisele järgneva aja eest tuleb kostjal viivist tasuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Kohus mõistab kostjalt hagejate kasuks välja seadusjärgse viivise hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
55.Eeltoodu kokkuvõttes on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada täies ulatuses.
56.Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamise osas.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
57.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.
58.Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud kostja kanda, kuivõrd kohus rahuldab hagi täies ulatuses. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
59.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 2 määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus ei pea menetlusökonoomia seisukohalt otstarbekaks käesolevas otsuses menetluskulude koosseisu kindlaks määrata. Kohus määrab menetluskulud vastavalt
TsMS § 174 lg-le 4 kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
HAGI TAGAMISE ABINÕU JÕUSSE JÄTMINE
60.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga muuhulgas rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.
61.Kohus on kohaldanud käesolevas asjas hagi tagamise abinõusid. Arvestades hagi rahuldamise ulatust ning samuti asjaolu, et kohaldatud hagi tagamise meetmete näol ei ole tegemist kostjat ülemäära koormavate abinõudega leiab kohus, et kooskõlas TsMS § 445 lg 2 tuleb antud hagi tagamise abinõu jätta jõusse põhjusel, et see on ilmselt vajalik kohtuotsuse täitmise tagamiseks.
/allkirjastatud digitaalselt/ Merit Helm Kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna RK 07.10.2019 lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.