Arvet Berg avaldus Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt selle tühisuse tuvastamiseks
Puudutatud isik: Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu (rk: 80534508, asukoht: Pikk 16, Elva linn, Elva vald), seaduslik esindaja Meelis Lust. Puudutatud isik (protsessi kaasatud kolmas isik): Elva Varahaldus OÜ, esindaja Peeter Kumberg
RESOLUTSIOON
1.Jätta vastu võtmata Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 avaldus Arvet Bergi avalduse õigeksvõtmiseks.
2.Jätta rahuldamata Arvet Bergi avaldus Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks.
3.Jätta rahuldamata Arvet Bergi avaldus Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks.
5.Kõik menetluskulud jätta Arvet Bergi kanda. Kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra ning menetluskulude kindlaksmääramist ei saa ka hiljem nõuda. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu. Määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates.
ASJAOLUD
1.Arvet Berg (edaspidi ka avaldaja) pöördus Tartu Maakohtu poole avaldusega Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu (edaspidi ka KÜ) 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Koosolekul määratleti tasumine vastavalt eriomandi võimalikule kasutamisele. Avalduse kohaselt on tühine üldkoosoleku otsuse punkt 1, mille kohaselt juurde ehitatud /laiendatud eluruumide pinnad kantakse ehitusregistrisse. Mida sellega mõeldud on, ei ole võimalik protokollist välja lugeda, kuid eriomandi kokkuleppe sõlmimiseks on vajalik ka kande tegemine kinnistusraamatusse, mida aga otsustatud ei ole. Samuti ei ole küsimust sellises sõnastuses hääletusele pandud. Tühine on ka otsuse p 6, millega otsustati KÜ 17.08.2018 üldkoosoleku otsusega (p 6) kortermaja katusekatte vahetamise kasuks 50% osas ning määrati, millises ulatuses peaksid korteriomanikud seda hüvitama. Samas jäeti ühistu liikmetega kooskõlastamata tööde hinnapakkumine. Ainus teave, mida korteriühistu koosolekul jagati, oli et tööde eest arve esitab Luikse Teenus OÜ. 07.09.2018 esitas Luikse Teenus OÜ avaldajale arve summas 706, 94 eurot käibemaksuga. Seadusega vastuolus ja seega tühine on otsustus, mis puudutab korteriomanike tasumiskohustust vastavalt nende tulevikus võimaliku eriomandi kasutusele ja ka Luikse Teenus OÜ poolt arvete esitamist otse korteriomanikele.
2.Asjas toimus kohtuistung 04.12.2018. Kohtuistungil kaasas kohus protsessi asjast puudutatud isikuna/kolmanda isikuna Elva Varahaldus OÜ, kes täitis varem korteriühistu Pikk 16, Elva juhatuse ülesandeid.
2.1.Kohtuistungil avaldaja ja tema esindaja selgitasid, et avaldajal oli kaks häält seitsmest ning tema hääled ei oleks otsuse sisu mõjutanud. Avaldaja vastuväidet ei protokollitud ning vastuväidet ta ka KÜ üldkoosolekul ei esitanud. Avaldaja hääletas otsuste poolt, mille tühistamiseks hiljem kohtusse pöördus, kuna hääl on antud olles eksimuses asjaoludest. Avaldaja sai alles hiljem teada, mida ja kuidas saanuks tegelikult otsustada. Avaldaja arvas, et otsus annab talle õiguse eriomandile, arveldus on selge ja läbipaistev ning toimub korteriühistu poolt ja vahendusel ning et enne tööde teostama hakkamist võetakse selle kohta hinnakalkulatsioon või muu siduv kokkulepe. Otsust vaidlustab avaldaja KrtS § 3 lg-te 1-3 alusel. Samuti on ruutmeetrid valesti määratud eesmärgiga vähendada ehitaja emale tekkivat maksekohustust.
2.2.KÜ esindaja juhatuse liige Meelis Lust selgitas, et koosolekul ei hääletatud selle üle, kas, millal ja mille alusel kantakse juurdeehitus ehitusregistrisse. Hääletati selle üle, et esitada joonised. Kõik teadsid ja olid nõus, et asjad aetakse korda. Enne koosolekut oli selge, et katus tehakse ära. Katusetööde hinna üle ei ole vaidlust olnud, vaidlus tekkis hiljem teistest asjaoludest tulenevalt.
2.3.Puudutatud isiku Elva Varahaldus OÜ esindaja Peeter Kumberg selgitas, et p 1 eesmärgiks oli, et saaks teha projekti ja saaks kanda ehitisregistrisse, et saaks asi seaduslikuks. Kõik koosolekul viibijad said aru, et esmalt tuleb esitada joonised ja seejärel läheb asi edasi ja jõuab registrisse kandmiseni. Samuti arutati koosolekul seda, kas tasumine katusetööde eest toimub läbi ühistu või soovib iga korteriomanik enda osa eest ise tasuda. Lepiti kokku, et katusetööde maksumus jagatakse tulevikus tekkivate ruutmeetrite järgi, sellisel juhul saaks ka avaldaja hakata tulevikus kasutama 10m2 katusealust juurdeehituse pinda. Teised korteriomanikud peale avaldaja on oma osade eest tasunud.
KOHTU SEISUKOHT
3.Kohtuistungil KÜ esindaja M. Lust vastas avaldaja esindaja küsimusele avalduse õigeksvõtmise kohta, et „mina pean Arvet Bergi avaldust õigeks“ ja hiljem „olen Arvet Bergi avaldusega päri“. Avaldaja hinnangul on puudutatud isik (KÜ) avalduse õigeks võtnud ning kohus peaks õigeksvõtu vastu võtma. TsMS § 477 lg 7 ei keela sõnaselgelt kohtul hagita asjas puudutatud isiku õigeksvõttu vastu võtta.
KrtS § 29 lg 2 ls 1 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 sätestab, et hagita asja vaatab kohus läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 440 lg 1 kohaselt kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. Hagita asjas avalduse õigeksvõtmise kohta TsMS eraldi reegleid ei sätesta. TsMS § 5 lg-st 3 tulenevalt kohaldub hagita menetluses uurimispõhimõte. Seda täpsustavad ka TsMS § 477 lg 5 ja lg 7. TsMS § 455 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi lg 7 esimese lause kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Eelnevast tuleneb kohtu hinnangul, et hagita menetluses ei ole kohus avalduse õigeksvõtuga seotud ning isegi avalduse õigeksvõtu korral peab kohus avaldust sisuliselt kontrollima. Seetõttu kohus õigeksvõttu vastu ei võta ning annab A. Bergi avaldusele ka sisulise hinnangu.
4.Avaldaja on oma avalduses esitanud kaks alternatiivset nõuet. Esmalt on ta taotlenud korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 6 kehtetuks tunnistamist ning alternatiivselt sama otsuse punktide tühisus tuvastamist. Kohus leiab, et taotlus korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 6 kehtetuks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata. TsÜS § 38 lg 4 teise lause kohaselt organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Kohtule esitatud otsuse protokollist ei nähtu, et A. Berg KÜ liikmena oleks lasknud protokollida oma vastuväite nimetatud otsustele. Vastupidi, ta on ise hoopis vastavate otsuste poolt hääletanud. Seetõttu tuleb jätta rahuldamata A. Bergi nõue Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks.
5.Avaldaja hinnangul on KÜ 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse p-d 1 ja 6 tühised vastuolu tõttu seaduse nõuetega. Avalduse ja avaldaja kohtuistungil antud selgituste kohaselt on seadusega vastuolus KrtS § 3 lg-tega 1-3. Avaldaja ja tema esindaja kohtuistungil esitatud väidetest nähtub, et avaldaja oli enda hinnangul eksimuses asjaoludest. Avaldaja on saanud alles hiljem teada, mida ja kuidas saanuks otsustada. Samuti avaldaja arvas, et otsuse p 1 annab talle õiguse eriomandile, arveldus on selge ja läbipaistev ja toimub korteriühistu vahendusel ning enne tööde teostama hakkamist võetakse selle kohta hinnakalkulatsioon või muu siduv kokkulepe. Kohus leiab, et nimetatud väited ei saa olla aluseks KÜ otsuse kehtetuks tunnistamisele ega selle tühisuse tuvastamisele. Nimetatud väited puudutavad üksnes A. Bergi isikut ja tema arusaamist asjaoludest. Seega võivad need olla aluseks üksnes A. Bergi poolt KÜ üldkoosolekul antud hääle tühistamiseks. Samadel põhjustel võiks olla tühine A. Bergi hääl, kui ta lähtus hääletamisel ekslikust eeldusest katuse finantseerimise aluseks olnud ruutmeetrite arvestuses. Avaldust A. Bergi hääle tühistamiseks ei ole aga kohtule otsesõnu esitatud. Kohus märgib täiendavalt, et sellise avalduse esitamine ei oleks toonud kaasa ka KÜ otsuse 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 6 tühistamist või kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 33 lg 3 kohaselt saab hääle andmise tühisuse või antud hääle tühistamise korral juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist vastavalt käesoleva seaduse §-le 38 nõuda üksnes juhul, kui tühised või tühistatud hääled mõjutasid otsuse tegemise võimalikkust või otsuse sisu. Praegusel juhul osalesid otsuse tegemisel kõik seitse korteriomanikku, kes kõik hääletasid otsuste poolt. Isegi juhul, kui eeldada, et A. Bergi hääled olid antud asjaoludest eksimuses olles ning kuuluksid seetõttu tühistamisele, ei mõjutanuks see otsuse tegemise võimalikkust ega sisu. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. § 21 lg 3 kohaselt on otsus vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Koosoleku protokollist nähtuvalt oleksid mõlemad tingimused olnud täidetud ka A. Bergi häälte tühistamisel ning A. Bergi häälte tühistamine ei oleks kaasa toonud Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu 17.08.2018
üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 6 kehtetust ega tühisust. Seetõttu puudub kohtul vajadus analüüsida ka A. Bergi antud häälte tühisust või tühistatavust. Samuti ei too KÜ üldkoosoleku otsuse tühisust kaasa see, et lepiti kokku, et katusetööde eest tasuvad Luikse teenus OÜ-le korteriomanikud vahetult, mitte korteriühistu vahendusel. Õige on avaldaja viide KrtS § 12 lg-le 1, mille kohaselt korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Samas ei too see praegusel juhul kaasa otsuse tühisust. Nimetatud otsuse poolt hääletasid protokollist nähtuvalt kõik korteriomanikud. KrtS § 13 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Seaduses ei ole selgesõnalist keeldu, mis keelaks korteriomanikel kokku leppida, et mõningad korteriomanikud sõlmivad enda huvides teostatavate katusetööde teostamiseks lepingu ise ja tasuvad selle eest samuti otse töö tegijale, mitte KÜ kaudu. KÜ üldkoosoleku otsuse tühisust ei too kaasa ka A. Bergi väited selle kohta, et KÜ üldkoosoleku protokoll ei kajasta piisava täpsusega kõiki koosolekul arutatud asjaolusid ning protokollist ei nähtu kõiki otsuse tegemiseni viinud kaalutlusi. Kohus selgitab, et ka nimetatud väide ei saa olla otsuse tühisuse aluseks. Seadusest ei tulene nõuet, mille kohaselt peaks KÜ üldkoosoleku protokoll kajastama absoluutselt kõike, mida koosolekul arutati. Protokoll ei ole stenogramm. Eelnevast tulenevalt jätab kohus rahuldamata A. Bergi alternatiivse avalduse Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks. Menetluskulud
6.TsMS § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et kuna kohus jättis avalduse täielikult rahuldamata, on õiglane jätta menetluskulud avaldaja kanda.
7.Puudutatud isikud ei ole esitanud kohtule avaldust oma menetluskulude kindlaks määramiseks ning toimikust nähtuvalt puudutatud isikutel ka hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid tekkinud ei ole. Seega kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra.