4.Jätta rahuldamata Osaühingu Belta hagi Näituste Kinnisvara OÜ (pankrotis) vastu 141 627 euro saamiseks.
5.Saata tsiviilasi Osaühingu Belta hagis Aktsiaseltsi Eferelt vastu 900 000 euro väljamõistmiseks maakohtule menetlemiseks tagasi.
6.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
7.Osaühingu Belta hagi Näituste Kinnisvara OÜ (pankrotis) vastu menetlemisega seotud kulud maakohtus ja apellatsioonimenetluses jätta 84% ulatuses Näituste Kinnisvara OÜ (pankrotis) kanda ja 16% ulatuses Osaühingu Belta kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist.
8.Osaühingu Belta hagi Aktsiaseltsi Eferelt vastu menetlemise kulude jaotus otsustatakse asja uuel läbivaatamisel maakohtus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing Belta esitas 04.05.2017 Harju Maakohtule hagi Näituste Kinnisvara OÜ (pankrotis) vastu ja 27.06.2017 hagi tervikteksti Näituste Kinnisvara OÜ (pankrotis – kostja I) ja Aktsiaseltsi Eferelt (kostja II) vastu, milles palus mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 900 000 eurot ja jätta menetluskulud kostjate kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja I 09.07.2013 kinnistu (Uuslinna tn 9, registriosa nr 3845801) võlaõigusliku müügilepingu ja 18.10.2013 omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu. Vastavalt müügilepingu p-le 3.2 pidi kostja I maksma hagejale kinnistu eest 1 000 000 eurot. Sellest tasuti lepingu sõlmimisel 100 000 eurot (lepingu p 3.4). Ülejäänud 900 000 euro suuruse osa pidi kostja I maksma pärast pangalaenu tasumist. Nimetatud tingimus tulenes poolte vahel 09.07.2013 sõlmitud osanike lepingu p-st 5.18.2. Kostja I on pangalaenu LHV Pangale tasunud, kuid võtnud selle laenu tagatiseks olnud hüpoteegi tagatisel laenu juurde ja kandnud vastava summa samal päeval üle endaga seotud ettevõttele - kostjale II.
3.Hageja poolt kostjale I võõrandatud kinnistu on vastavalt detailplaneeringule jagatud korteriomanditeks ja maatükile on rajatud neli 5-korruselist elumaja kokku 60 korteriga. Broneerimata ja realiseerimata korteriomandeid on jäänud alles umbes 673 000 euro väärtuses, mis ei kata hageja nõudeid kostja vastu. Asjaolu, et hageja nõue on muutunud sissenõutavaks, kinnitab valdava enamuse korterite mahamüümine kostja poolt. 56 korteri müügist saadud raha eest oli kostjal I võimalus pangalaen täielikult kustutada ja seda ka tehti. Takistamaks edasilükkava tingimuse saabumist osanike lepingu p 5.18.2 järgi, võttis kostja I täiendavat laenu, mis ei ole heauskne käitumine.
4.09.01.2014 laenulepingu p 12.5 näeb ette pangalaenu tagastamise ühe tingimusena, et korteriomandite võõrandamisel tagastab kostja I pangale 85% iga korteriomandi käibemaksuta müügihinnast. Võib mõistlikult eeldada, et kostja I täitis laenulepingu tingimusi. Laen pidi olema pangale täielikult tagastatud juba juuliks 2016. Lisalaenude
võtmises pooled kokku ei leppinud, mis tähendab, et hageja nõue muutus kostja I suhtes täies ulatuses sissenõutavaks juulis 2016.
5.Kostja I võttis pangalt 26.08.2015 täiendavalt 1 000 000 eurot laenu, mis samal päeval kanti üle kostjale II. Laenusumma kohene ülekandmine kostjale II näitab, et kostja I ei vajanud seda laenu seoses Uuslinna 9 arendusega. 21.04.2016 võeti pangalt veel täiendavalt 350 000 eurot laenu ja kanti taas samal päeval üle kostjale II. Sellisel viisil 1 350 000 euro juurde laenamine ja hagejat kahjustavalt kostjale II ülekandmine ei ole heauskne käitumine. Täiendavate laenude eest ei ole kostja I mingeid hüvesid saanud, kuid samal ajal kõik laenu teenindamisega ja tagasimaksmisega seotud kulud on jäetud tema kanda. Hagejal on alust arvata, et kostjale I kuuluvate varade arvelt finantseeriti hoopis kolmandatele isikutele kuuluvaid arendusprojekte ning halvendati ühtlasi olulisel määral kostja I maksevõimet. Maksete järjekorra kindlaksmääramisel osanike lepingus pidasid pooled silmas neile kuuluva ainsa kinnisvaraobjekti Uuslinna 9 ehitamiseks vajamineva pangalaenu tagastamist (4 000 000 eurot LHV Pangale). Kui oleks kokku lepitud mistahes pangalaenude tagastamine, siis oleks kostjal I võimalik tingimuse saabumist oma suva järgi lõputult edasi lükata, võttes pangast üha uusi laene.
6.Osanike lepingu täitmisel kostja II poolt oleks hageja saanud oma nõude kogu ulatuses rahuldatud ja hagi esitamine kostja I vastu ei oleks päevakorda kerkinud. Kostja II aga rikkus osanike lepingut, võttes kostjalt I vastu rahasummasid, mis pidid maksete järjekorra alusel minema hoopis hagejale. Kostja II vastutab hageja ees solidaarselt kostjaga I kogu nõude, s.o 900 000 euro ulatuses. Nõue kostja II suhtes muutus kogu ulatuses sissenõutavaks juulis 2016, mil esmane pangalaen LHV Pangale pidi olema kustutatud. Kostja I vastuväited
7.Kostja I vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
8.Hageja nõude eelduseks olevad asjaolud ei ole saabunud ja hageja nõue ei ole sissenõutav. Samuti on põhjendamatu hageja nõude suurus.
9.Kortermajade ehitamiseks laenu taotlemisel teatas AS LHV Pank, et maksimaalne laenusumma, mille pank on valmis kinnistule ehitatavate kortermajade ehituskulude finantseerimiseks väljastama, on 4 000 000 eurot. 09.01.2014 sõlmisidki kostja I ja LHV Pank laenulepingu nr LL-20140109NK laenusummale 4 000 000 eurot. Kinnistule kavandatud kortermajade projekti kogumaksumuseks koos arenduskuludega oli kavandatud 6 350 000-6 400 000 eurot. Ehitusmaksumuseks oli algselt planeeritud 5 661 000 eurot ja see suurenes tööde käigus 0,2 % võrra. LHV Panga poolt antud laenusummast ehitustööde tegemiseks seega ei piisanud. Kuna laenusumma väljamaksmise eelduseks oli kinnistule esimesele järjekohale seatud hüpoteek summas 5 200 000 eurot LHV Panga kasuks, siis ei olnud võimalik taotleda laenu ka teistelt krediidiasutustelt. Seetõttu andis kostja II kuni 20.10.2015 kostjale I lühiajalist laenu 2 063 000 eurot. Kuna ehitustööde eest tasumine oli ette nähtud pangalaenuga, siis asendati kostjalt II saadud laenud jooksvalt uuesti LHV Panga laenuga. Laenulepingu muudatustest nähtub, et seisuga 21.04.2016 oli laenusumma jääk 1 727 513,42 eurot, mida suurendati 350 000 euro võrra, et asendada kostja II antud laen LHV Panga omaga.
10.Hageja nõue põhineb ekslikul ja paljasõnalisel eeldusel, et arendustegevuseks kaasatud laenud on tasutud ning laenuleping LHV Pangaga lõpetatud. Laenulepingu esemeks olnud laenusummat suurendati 1 000 000 euro võrra juba 26.08.2015. Nimetatud asjaolust oli teadlik ka VŠ, kes oli samaaegselt nii kostja I kui hageja juhatuse liige. Kõik laenud on nõuetekohaselt kajastatud ka kostja majandusaasta aruannetes. Arendustegevus ei
õnnestunud kavandatud kujul. Ehitusmaht oli lubatust väiksem. Valmis ehitatud ja olemasolevate kortertite müük ei õnnestunud selliselt, nagu olid osanikud seda planeerinud ja lootnud. Jätkuvalt on müümata 13 korteriomandit. Korterid, mis on tänaseks müüdud, õnnestus müüa oluliselt alandatud müügihinnaga. Samas on projekti kogumaksumus ehitustööde ja halduskulude näol jõudnud 6 942 787 euroni. Kostjal I on jätkuvalt osaliselt tasumata kortermajade ehituseks võetud laenud, lõpetamata LHV Pangaga sõlmitud laenuleping ja kustutamata korteriomanditele seatud hüpoteegid.
11.Isegi juhul, kui hagejal oleks kostja vastu hagiavalduses väidetud sissenõutav tasunõue, siis ei saa hageja nõue kostja vastu sellest hoolimata olla suurem kui 749 780 eurot. Kinnistu maksimaalseks kogumaksumuseks loeti hageja ja kostja II kokkuleppel 1 000 000 eurot. Seejuures leppisid osanikud kokku, et tegemist on maksimaalse ostuhinnaga. Omavaheliste rahaliste õiguste ja kohustuste kindlaksmääramisel võtsid osanikud aluseks lepingueelsetel läbirääkimistel antud hageja kinnitused kinnistu ehitusõiguse ulatuse ja ehitusõiguse realiseerimise kiiruse osas. Ehitusõiguse netopinna suuruseks (s.o väljaehitatavate eluruumide netopind) ja väärtuseks oli hageja kinnituste alusel kokku lepitud 5500 m2 ja 180 eurot/m2 (lepingu p-d 5.5. ja 5.14.). Asjaolu, et hagejale kinnistu eest makstav tasu sõltub väljaehitatavate eluruumide netopinnast, nähtub üheselt ka osanike lepingu p-st
5.16.4.Pärast ehitusloa väljastamist ilmnes, et hageja antud kinnitused olid ebaõiged, st kinnistu väljaehitatavate eluruumide netopind oli üksnes 4721 m2. Seega ei saa kinnistu koguhind olla suurem kui 849 780 eurot (4721x180). Kuna hagejale on kinnistu eest juba 100 000 eurot tasutud, siis ei saa hageja nõue kostja vastu olla suurem kui 749 780 eurot (849 780 - 100 000).
12.14.07.207 menetlusdokumendis tuginesid kostjad täiendavalt sellele, et kostja I esitas 05.03.2014 hagejale hinna alandamise avalduse, millega alandas ostuhinda 141 627 euro võrra. Hageja sellele vastuväiteid ei esitanud. Kostja II vastuväited
13.Kostja II palus jätta hagiavalduse läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata.
14.Solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Käesoleval juhul ei ole ega saagi olla tegemist solidaarkohustusega. Hageja nõue kostja I vastu saab tuleneda poolte vahel 09.07.2013 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust, milles pooled leppisid kokku kinnistu müügitingimused, sh hagejale ostuhinna tasumise kohustuse. Osanike leping sätestab üksnes ostuhinna tasumise tähtaja. Kostja II ei ole müügilepingu pooleks ja hageja ei saa nõuda müügilepingust tuleneva kohustuse täitmist kostjatelt ühiselt. Kostjad ei ole seega solidaarvõlgnikud võlaõigusseaduse (VÕS) § 65 lg 1 tähenduses. Antud juhul on hageja kasutatud õiguskaitsevahendid üksteist välistavad, st hageja saaks nõuda kahju hüvitamist kostjalt II üksnes osanike lepingu täitmise asemel. Hageja nõuete rahuldamine tooks kaasa hageja alusetu rikastumise.
15.Arusaamatuks jääb, millist lepingulist kohustust on kostja II hageja suhtes rikkunud. Kostja II ei ole teinud iseendale vaidlusaluseid makseid. Vaidlusalused summad on kostjale II üle kandnud kostja I. Kahju tekitajaks saaks olla üksnes kostja I, mitte kostja II. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, et tal oleks kahjunõue kostja II vastu. Kostja II ei ole lepingut rikkunud. Teoreetiliselt saab kahjuna käsitleda vaid summat, mille võrra hageja nõudeõiguse väärtus kostja I vastu on väiksem väidetavast kahjust. Antud juhul on hageja
nõudeõiguse väärtus (suurus) ehk nõue, mille hageja on esitanud kostja I vastu, sama suur kostja II vastu hagetava kahju suurusega. Järelikult ei ole hagejale kahju tekkinudki. Esimese astme kohtu otsus
16.Maakohus jättis hagi kostja II vastu läbi vaatamata ja kostja I vastu rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
17.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle. Hageja ja kostja I vahel on 09.07.2013 sõlmitud kinnistu võlaõiguslik müügileping, mille esemeks on kinnistusregistri registriossa nr 3845801 kantud kinnistu koos oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p-de 3.2 ja 3.3 kohaselt müüs hageja kostjale I kinnistu 1 000 000 euro eest järelmaksuga. Nimetatud hinnast tasuti lepingu sõlmimisel 100 000 eurot, lähtudes kostja I osanike omavahelisest lepingust (lepingu p 3.4). 09.07.2013 on hageja ja kostjate vahel sõlmitud osanike leping. Nimetatud lepingu p 5.18.2 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale kinnistu ülejäänud hinna järelmaksuna, s.o 900 000 eurot, kui pangalaenu tagasimaksed on täies ulatuses tasutud.
18.Kostjad ei ole käesoleval juhul hageja suhtes solidaarvõlgnikud. Solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse. Hageja nõue kostja I vastu tuleneb kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust, milles hageja ja kostja I leppisid kokku kinnistu müügitingimused, sh hagejale ostuhinna tasumise kohustuse. See, et ostuhinna tasumise tähtaeg kajastub kostja I osanike lepingus, mille üheks osapooleks on ka kostja II, ei tee kostjast II solidaarvõlgnikku. Kostja II ei ole müügilepingu pooleks ja kostjal II ei ole kinnistu müügihinna tasumise kohustust. Hagiavaldusest võib järeldada, et hageja nõuab kostjalt II osanike lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Hageja ei saa nõuda samaaegselt ja samas summas solidaarselt kostjalt I müügilepingu täitmist ning kostjalt II osanike lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Tegemist ei ole solidaarkohustusega ja kostjad ei ole solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 tähenduses. Kuna kostja II ei ole müügilepingu pooleks, siis ei pea kostjad käesoleval juhul täitma hageja ees sama sisuga kohustust. Kostjad ei ole solidaarvõlgnikud ja seega ei ole hagejal kostja II vastu esitatud hagiga võimalik taotletavat eesmärki saavutada ning kostja II vastu esitatud hagi tuleb jätta läbi vaatamata.
19.Poolte vahel 09.07.2013 sõlmitud kostja I osanike lepingu p-dest 5.6 ja 5.7 nähtuvalt kohustus hageja võõrandama kostjale I kinnistu asukohaga Uuslinna 9, Tallinn. Kostja II kohustuseks oli osanike lepingu kohaselt projekti finantseeringu leidmine ja arendustegevuse läbiviimine nimetatud kinnistul (lepingu p 5.17.1). Lepingu p-s 5.18 on pooled kokku leppinud väljamaksete järjekorra osanikele, mille kohaselt tuli esimeses järjekorras tasuda pangalaenu tagasimaksed (p 5.18.1) ja kui pangalaenu tagasimaksed on täies ulatuses tasutud, siis tasuda hagejale kinnistu ülejäänud hind 900 000 eurot järelmaksuna (p 5.18.2). Täiendavaid tingimusi laenu kohta (millisest pangast laen võetakse, millises summas ning millise aja jooksul peaks laen tagastatud olema) osanike lepingus sätestatud ei ole.
20.Kostja I ja AS LHV Pank sõlmisid 09.01.2014 laenulepingu nr LL-20140109NK, millega pank laenas kostjale I 4 000 000 eurot. Laenu kasutamise eesmärgiks oli laenulepingu p 2 kohaselt laenusaaja, s.o kostja I poolt kinnistule asukohaga Harju maakond, Tallinna linn, Lasnamäe linnaosa, Uuslinna tn 9 ehitatavate kortermajade ehituskulude osaline finantseerimine. Laenulepingu nr LL-20140109NK muudatusest nähtub, et seisuga 26.08.2015 oli laenusumma jääk 2 198 446,42 eurot, mida suurendati 1 000 000 euro võrra, et asendada kostja II antud laen AS LHV Pank omaga. Laenulepingu nr LL-20140109NK muudatusest nähtub, et seisuga 21.04.2016 oli laenusumma jääk 1 727 513,42 eurot, mida
suurendati 350 000 euro võrra, et asendada kostja II antud laen AS LHV Pank omaga. Kostja II on andnud kostjale I lühiajalist laenu 2 063 000 eurot.
21.Hageja väide, mille kohaselt AS-lt LHV Pank saadud laenusummad, mis ületavad 4 000 000 eurot, ei olnud vajalikud kinnistu arendustegevuse läbiviimiseks, on tõendamata. 07.04.2014 kostja I osanike koosoleku protokollile lisatud pakkumiste tabelist nähtuvalt oli esialgselt ehitusmaksumuseks planeeritud 5 661 000 eurot. 13.05.2015 toimunud kostja I osanike koosoleku protokollist nähtub aga, et ehitusmaksumus on suurenenud tööde käigus 5 709 646 euroni. Osanikud on võtnud nimetatud informatsiooni teadmiseks ja on otsusega kinnitanud, et seni teostatud tööd vastavad varem kokkulepitud otsustele. Seega on usutav, et arendustegevuse läbiviimiseks oli vajalik laenusummat suurendada.
22.Kostja I osanikud on 07.04.2014 osanike koosolekul otsustanud, et projekti finantseerimiseks kaasatakse täiendavalt vahendeid maksimaalselt 4,5% suuruse aastaintressiga. Sellest nähtub, et hageja ja kostja II leppisid juba 07.04.2014 kokku lisalaenude võtmises. Selline otsus on vastu võetud pärast AS-ga LHV Pank 09.01.2014 laenulepingu sõlmimist. Kostja II on vajamineva osa kostjale I ise laenanud intressimääraga 4,5% aastas. Hageja pidi olema lisalaenude võtmisest teadlik, kuna hageja seaduslik esindaja VŠ on otsustanud selle koos kostja II seadusliku esindaja IP osanike 07.04.2014 koosolekul ja täiendavalt on kostja I osanikud 12.03.2015 koosolekul seni tehtu ja otsustatu heaks kiitnud.
23.Poolte kokkulepe, mille kohaselt tasutakse hagejale kinnistu ülejäänud hind 900 000 eurot järelmaksuna, kui pangalaenu tagasimaksed on täies ulatuses tasutud, on käsitletav kostja I kohustuse täitmise aja määramisena VÕS § 82 lg 1 tähenduses. Kuigi müügilepingus ja osanike lepingus ei ole tähtpäeva määratud, tuleneb see osanike lepingus määratud kohustuse sisust, milleks on laenulepingu tagasimaksete täies ulatuses tasumine. Kostja I ei ole käesolevaks ajaks laenu pangale tagastanud. Kostja I selgitustest nähtub, et AS-ga LHV Pank sõlmitud laenuleping on lõpetamata. Dokumentide järgi ei ole kostja I võtnud pangast uut laenu, vaid toimunud on kostja II lühiajaliselt antud omanikulaenude refinantseerimine LHV laenulimiidi mahus. Samuti ei nähtu lepingutest poolte tahet piirata lepingu p-s 5.18.1 nimetatud laenusummat 4 000 000 euroga. Hageja kinnitas 15.01.2018 dokumendis, et pangalaenu ei ole kustutatud. Seega ei ole kohustuse täitmise tähtpäev veel saabunud ja hageja nõue ei ole muutunud sissenõutavaks (VÕS § 82 lg 7).
24.Kuna hageja nõue ei ole sissenõutavaks muutunud, siis ei ole vaja hinnata ka kostja vastuväiteid ja tõendeid seoses nõude suurusega. Samuti ei ole vaja hinnata hageja esitatud tabelit ega konto väljavõtet kostjale II tehtud ülekannetest, kuna need ei ole asja lahendamisel asjakohased. Apellatsioonkaebus
25.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostjate kanda.
26.Maakohus kohaldas ebaõigesti tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-t 2. Maakohus luges hageja ühe kontekstist väljarebitud lause, et pangalaen ei ole tagasi makstud, hageja omaksvõtuks ja leidis, et nõue ei ole sissenõutavaks muutunud. Hageja ei ole omaks võtnud asjaolu, et nõude sissenõutavaks muutumise eelduseks olevat pangalaenu ei ole tagasi makstud. Täiendavad laenud ei ole seotud hageja nõude sissenõutavaks muutumisega.
27.Maakohus jättis arvestamata kostja II kohustuse projekti finantseerida. Maakohus tõlgendas osanike lepingu p 5.17.1 ebaõigesti, mis tõi kaasa ebaõige kohtulahendi tegemise. Kostja II kohustus osanike lepingu järgi projekti finantseerima, mitte andma selle jaoks laenu. Samuti jättis maakohus hindamata osanike lepingu p 5.17.2, mille kohaselt oli kostja II kohustuseks mh investeeringute hankimine sellises mahus, et oleks tagatud kinnistule rajatavate korterelamute väljaehitamine. Investeeringute hankimine tähendas kostja II kohustust leida projektile täiendav rahastus (lisaks kostja I poolt võetud pangalaenule).
28.Maakohus jättis hindamata väljamaksete järjekorra. Osanike lepingu p-st 5.18.3. tulenes üheselt, et kostjale II hüvitatakse kulud alles pärast seda, kui pangalaen on tagasi makstud ja kinnistu ülejäänud ostuhind 900 000 eurot on hagejale tasutud. Nimetatud pangalaenu puhul saab rääkida ainult pangalaenust, mis on võetud enne 13.05.2015, kui kinnistu ehitustööd olid lõpetatud graafikujärgselt ja objekt komisjoni poolt vastu võetud, s.o tegemist saab olla ainult 09.01.2014 kostja I poolt AS-st LHV Pank võetud laenuga summas 4 000 000 eurot. Hilisemate pangalaenude puhul on tegemist kostjale II kulutuste tagasimaksmisega ehk sisuliselt üritasid kostjad vältida olukorda, kus kostja II kulud oleks välja makstud osanike lepingu p 5.18.3 kohaselt viimases järjekorras. Osanike lepingu kohaselt oleks kostja I pidanud esimeses järjekorras pärast 4 000 000 euro suuruse pangalaenu tagasimaksmist koos intressidega tasuma hagejale kinnistu ülejäänud ostuhinna 900 000 eurot ja alles seejärel tegema väljamakseid kostjale II. Poolte tahe oli suunatud selgelt ühe konkreetse laenu võtmisele. Vastasel juhul oleks võimalik olukord, kus hageja nõue ei muutuks kunagi sissenõutavaks, sest kostjal I on võimalik laenu lõpmatuseni suurendada. Hageja nõue muutus sissenõutavaks juba siis, kui põhilaen 4 000 000 eurot oli koos intressidega tasutud.
29.Maakohus hindas 13.05.2015 osanike koosoleku protokolli eklektiliselt. Kohus jättis selle tõendi osaliselt hindamata, mis viis ebaõige lahendi tegemiseni. Olukorras, kus ehitustööd olid graafikujärgselt lõpetatud ja objekt komisjonide poolt vastu võetud, ei saanud olla vajadust laenusummat suurendada. Nimetatu tuleneb mh osanike lepingu p-dest 5.17.1 ja 5.17.2, mis kohustasid kostjat II projekti ka ise finantseerima. Maakohtu põhjendus, et kuivõrd laenusumma 4 000 000 eurot on väiksem kui ehitusmaksumus 5 709 646 eurot, siis oli põhjendatud uue laenu võtmine, ei ole korrektne. Oluline on, et nimetatud kuupäevaks oli objekt valmis. Seega selle kuupäeva seisuga sai jutt olla vaid erinevate isikute poolt tehtud kulutuste tagasimaksmise järjekorrast. Nimetatut kinnitab ka 13.05.2015 koosoleku protokolli selgitus, et ehitustööde lõplik hind ületab ainult 0,2% võrra eelarvet (ehk projekt kallines ainult 11 345,48 euro võrra). Ka see tõendab, et hilisemate täiendavate laenude võtmise tegelik ja ainus eesmärk oli kostjate poolt hagejale 900 000 euro maksmise välistamine.
30.Maakohus rikkus TsMS §-st 351 tulenevat selgitamiskohustust. Kohus leidis, et hageja ei saa nõuda samaaegselt ja samas summas solidaarselt kostjalt I müügilepingu täitmist ja kostjalt II osanike lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Kohus ei juhtinud sellele hageja tähelepanu ning hagejal ei olnud võimalik oma nõuet kostja II vastu täiendavalt põhistada ja selgemalt kvalifitseerida. Hagejale ei olnud mõistetav, et kohus ei saa tema nõudest aru. Kui maakohus leidis, et kostja II ei ole solidaarvõlgnik, vastutab kostja II tekkinud kahju eest alternatiivselt mittesolidaarselt. Kuivõrd hagi on menetlusse võetud mõlema kostja suhtes, oleks kohus pidanud selles osas menetlusökonoomikast lähtuvalt varem seisukoha võtma, arvestades, et mõlema kostja suhtes on pikka aega menetlus juba toimunud. Kostja II rikkus osanike lepingut ja ta on kohustatud hüvitama hagejale tekitatud kahju täies ulatuses.
31.Kostja I kuritarvitas menetlusõiguse norme ja esitas kohtule teadlikult valesid faktiväiteid, nagu ei oleks pangalaen täies ulatuses tasutud (mh täiendavalt võetud laenud 1 350 000
eurot) ja hageja nõue muutunud seetõttu sissenõutavaks. Tegelikult oli kogu algne pangalaen tasutud juba juuniks 2016 ja lisalaenud 28.04.2017. Hageja nõue oli hagi esitamise ajal sissenõutav. Kostja I väitis 11.12.2017 istungil, et laen ei ole tasutud. Kostja I pangakonto väljavõtte kohaselt tagastas ta 28.04.2017 pangalaenu täielikult. Asjaolu, et kohtuotsuse tegemise ajaks oli kogu AS-st LHV Pank võetud laen tasutud, kinnitab ka kostja I raamatupidamise väljavõte. Menetlusõiguse kuritarvitamine kostja I poolt on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi tegemise, kuivõrd hageja nõude sissenõutavaks muutumise eeldused olid tegelikult hagi esitamise ajaks täidetud.
32.Maakohus jättis alusetult osa tõendeid hindamata. Kohus ei hinnanud kostja I konto väljavõtteid seisuga 21.12.2016 ja tabelit kostja I ülekannetest. Vastused apellatsioonkaebusele
33.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
34.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb kostja I vastu esitatud hagi osas uue otsuse asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata, millega rahuldab hagi osaliselt ja jaotab teisiti selle nõude menetlemise kulud. Kostja II vastu esitatud nõude osas saadab ringkonnakohus tsiviilasja maakohtule menetlemiseks tagasi. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
35.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle ei ole pooltel vaidlust:
hageja ja kostja I sõlmisid 09.07.2013 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli kinnistusregistri registriossa nr 3845801 kantud kinnistu koos oluliste osade ja päraldistega;
lepingu p-de 3.2 ja 3.3 müüdi kinnistu järelmaksuga hinnaga 1 000 000 eurot;
lepingu sõlmimisel tasuti ostuhinnast 100 000 eurot;
09.07.2013 sõlmisid hageja ja kostjad osanike lepingu;
osanike lepingu p-s 5.18.2 kohustus kostja I tasuma hagejale kinnistu ülejäänud hinna 900 000 eurot järelmaksuna, kui pangalaenu tagasimaksed on täies ulatuses tasutud;
09.01.2014 sõlmisid kostja I ja AS LHV Pank laenulepingu nr LL-20140109NK, millega pank laenas kostjale I 4 000 000 eurot, laenu kasutamise eesmärgiks oli lepingu p 2 kohaselt laenusaaja, s.o kostja I poolt kinnistule asukohaga Harju maakond, Tallinna linn, Lasnamäe linnaosa, Uuslinna tn 9 ehitatavate kortermajade ehituskulude osaline finantseerimine;
26.08.2015 laenulepingu nr LL-20140109NK muudatusega võttis kostja I täiendavalt laenu 1 000 000 eurot ja 21.04.2016 laenulepingu muudatusega 350 000 eurot, mille kasutamise eesmärgiks oli lepingute p-de 4 järgi kostja II poolt kostjale I antud laenude refinantseerimine;
pank kandis kostja I kontole 26.08.2015 laenusumma 1 000 000 eurot ja samal päeval kandis kostja I selle kostja II kontole, 21.04.2016 kandis pank kostja I kontole laenusumma 350 000 eurot ja samal päeval kandis kostja I selle kostja II kontole.
36.Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et kostjad ei ole hageja suhtes solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 tähenduses. Solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse. Hageja nõuab kostjalt I müügilepingus kokku lepitud ostuhinna maksmata osa, st müügilepingu täitmist. Kostja II ei ole müügilepingu pool ja tal ei ole kinnistu müügihinna tasumise kohustust koos kostjaga I. Sellega, et kostjad ei vastuta hageja ees solidaarselt, nõustus apellatsioonimenetluses ka hageja.
37.Maakohus leidis, et hageja nõuab kostjalt II osanike lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuid hagejal ei ole hagiga võimalik taotletavat eesmärki saavutada, kuna kostjad ei ole solidaarvõlgnikud. TsMS § 423 lg 2 p 2 annab kohtule õiguse jätta läbi vaatamata hagi, mille esitamine on õiguslikult võimatu (vt nt Riigikohtu lahendeid nr 3-2-1-120-13, p 12, 3-2-1-94-16, p 16). Ringkonnakohus leiab, et maakohus tõlgendas hagi eesmärki ebaõigesti. Hagi eesmärgiks oli saada kostjalt II lepingu rikkumisega tekkinud kahju hüvitamiseks 900 000 eurot. Selline nõue on õiguslikult võimalik. Seega on ebaõige ka kostja II vastu esitatud hagi läbi vaatamata jätmine TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Kohus oleks pidanud eraldama TsMS § 375 lg 1 alusel nõude kostja II vastu iseseisvaks menetluseks, kui ta leidis, et tegemist on nõudega, mida ei ole otstarbekas menetleda koos kostja I vastu esitatud nõudega.
38.Kuna maakohus jättis hagi kostja II vastu läbi vaatamata ja asja ei ole sisuliselt lahendatud, ei ole ringkonnakohtul võimalik teha selles osas otsust hagi rahuldamise kohta, nagu hageja apellatsioonkaebuses taotles. Kostja II vastu esitatud nõude osas tuleb asi saata maakohtule menetlemiseks tagasi.
39.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi kostja I vastu.
40.Nagu juba eelnevalt märgitud, sõlmisid kostja I ja AS LHV Pank 09.01.2014 laenulepingu, millega pank laenas kostjale I 4 000 000 eurot ja laenu kasutamise eesmärgiks oli kortermajade ehituskulude osaline finantseerimine. Maakohus tuvastas õigesti, et 07.04.2014 kostja I osanike koosoleku protokollile lisatud pakkumiste tabeli järgi oli esialgselt ehitusmaksumuseks planeeritud 5 661 000 eurot. 13.05.2015 toimunud kostja I osanike koosoleku protokollis on märgitud, et ehitusmaksumus on suurenenud tööde käigus 5 709 646 euroni. Seega ei piisanud panga antud laenust kortermajade valmisehitamiseks.
41.Maakohus tegi eeltoodust aga ebaõige järelduse, et arendustegevuse läbiviimiseks oli vajalik pangast saadava laenu summat suurendada ning hageja ja kostja II leppisid juba 07.04.2014 osanike koosolekul kokku pangast lisalaenude võtmises maksimaalselt 4,5% suuruse aastaintressiga. Samas tuvastas maakohus, et kostja I ei võtnud pangast uusi laene, vaid toimus kostja II poolt kostjale I antud laenude refinantseerimine. Seega on maakohtu otsus pangast täiendavate laenude võtmise eesmärgi osas vastuoluline.
42.Ringkonnakohtu hinnangul on tõendatud, et 26.08.2015 ja 21.04.2016 võetud täiendavate laenudega (1 000 000 ja 350 000 eurot) ei finantseeritud ehitus- ja arendustegevust, vaid refinantseeriti kostja II finantseeringuid, mis nähtub nii eelnimetatud kuupäevadel pangaga sõlmitud laenulepingutest (III kd lk-d 68 ja 202) kui ka asjaolust, et panga poolt kostja I kontole kantud laenusummad kanti samal päeval üle kostjale II (III kd lk 192 pöördel, lk 194).
43.Ringkonnakohtu hinnangul tõlgendas maakohus ebaõigesti ka poolte vahel 09.07.2013 sõlmitud kostja I osanike lepingu p 5.17.1. Nimetatud lepingupunkti järgi ei olnud kostja
kohustuseks projektile finantseeringu leidmine, nagu leidis maakohus, vaid projekti finantseerimine ja arendustegevuse läbiviimine kinnistul. Lepingust ja muudest tõenditest ei nähtu, et kokku oleks lepitud selles, et kostja II finantseeringud refinantseeritakse pangalaenudega.
44.Osanike lepingu p-s 5.18 on pooled kokku leppinud väljamaksete järjekorra osanikele, mille kohaselt tehakse esimeses järjekorras pangalaenu tagasimaksed (p 5.18.1). Kui pangalaenu tagasimaksed on täies ulatuses tasutud, siis tasutakse hagejale kinnistu ülejäänud hind 900 000 eurot järelmaksuna (p 5.18.2). Kui lepingu p-des 5.18.1 ja 5.18.2 toodud kohustused on täidetud, siis hüvitatakse kostja II kulutused (p 5.18.3).
45.13.05.2015 osanike koosoleku protokolliga on tõendatud, et 13.05.2015 seisuga olid Uuslinna 9 ehitustööd graafikujärgselt lõpetatud ja objekt komisjonide poolt vastu võetud (III kd lk 70). Seega on 26.08.2015 ja 21.04.2016 laenud 1 000 000 eurot ja 350 000 eurot võetud pärast kortermajade valmimist. Ringkonnakohus leiab, et lepingu p 5.18.1 järgi kuulus esimeses järjekorras tasumisele 09.01.2014 kostja I poolt AS-st LHV Pank võetud laen suurusega 4 000 000 eurot. Pärast seda tuli tasuda hagejale kinnistu eest maksmata osa ja alles seejärel hüvitada kostja II kulutused, sh lepingu p 5.17.1 alusel tema poolt tehtud finantseeringud, sh eelnimetatud 1 350 000 eurot. Osanike poolt kokku leppimata kostja II kulutuste refinantseerimine pangalaenuga pärast korterelamute valmimist ei ole laen, mille eelisjärjekorras tasumises oleks osanikud kokku leppinud lepingu p-s 5.18.1. Kostja II finantseeringute rüütamine pangalaenu vormi ei saa muuta osanike poolt kokku lepitud väljamaksete järjekorda ega takistada osanike lepingu p 5.18.2 sätestatud tingimuse saabumist, st hagejale ostuhinna tasumist.
46.Järgmisena tuleb kontrollida, kas ja millal on 09.01.2015 võetud laen 4 000 000 eurot AS-le LHV Pank tasutud. Eeltoodu tuvastamisest sõltub, kas ja millal on hageja nõue muutunud sissenõutavaks.
47.Hageja arvestuste kohaselt muutus tema nõue sissenõutavaks juulis 2016, kui 09.01.2015 võetud laen oli AS-le LHV Pank tasutud. Asjatundja, riiklikult tunnustatud ekspert Urmas Võimre arvamuse kohaselt täitis kostja I 09.01.2015 laenulepingust tulenevad kohustused panga ees hiljemalt 05.07.2016 (IV kd lk 140-145). Selle järelduse tegi asjatundja kostja I arvelduskonto ja pearaamatu andmete alusel ning selle õigsuses ei ole ringkonnakohtul alust kahelda. Asjatundja arvamus on kooskõlas hageja seisukohaga ja hageja poolt ringkonnakohtule esitatud kostja I pangakonto väljavõtetes kajastatud andmetega laenumaksete tasumise kohta (IV kd lk 31-47). Seega on hageja nõue sissenõutav.
48.Järgmisena käsitleb ringkonnakohus kostja I vastuväidet hageja nõude suurusele. Kostja I leidis, et hagejal ei ole õigust nõuda müügilepingu p-s 3.2 ning osanike lepingu p-des 5.11 ja 5.16.4 märgitud ostuhinda, kuna viimati nimetatud lepingupunkti järgi sõltub makstav tasu väljaehitatud ruumide netopinnast, mis on väiksem, kui pidi hageja kinnituste kohaselt olema. Kostja I esitas seetõttu 05.03.2014 hagejale hinna alandamise avalduse, millega alandas ostuhinda 141 627 euro võrra. Hageja kinnitas, et ta on kostja I hinna alandamise avalduse kätte saanud, kuid ta ei pidanud seda põhjendatuks ja seetõttu avaldusele ei vastanud (III kd lk 170 pöördel, lk 182 pöördel). Samas on kostja I 2015.a majandusaasta aruandes hinna alandamine 141 627 euro võrra kajastatud (III kd lk 63 pöördel). Majandusaasta aruandele on alla kirjutanud ka kostja I juhatuse liige VŠ, kes on ühtlasi hageja juhatuse liige. Sellest järeldub, et hageja juhatuse liikmel ei olnud hinna alandamisele vastuväiteid.
49.Hinna alandamine VÕS § 112 alusel on kujundusõigus, mille läbi saab võlausaldaja ühepoolselt võlasuhet muuta, kui kujundusõiguse eeldused ja kasutamise tingimused on täidetud, st selle põhiline materiaalõiguslik tagajärg on lepingu ümberkujundamine
ühepoolse tahteavaldusega. Hageja sai kostja I tahteavalduse kätte ja seda ei vaidlustanud. Ka käesolevas kohtumenetluses ei ole hageja toonud kohtu ette asjaolusid, mille alusel saaks ringkonnakohus teha järelduse, et hinna alandamise eeldused ei olnud antud juhul täidetud ja hinna alandamine oli põhjendamatu. Hinna alandamise tõttu tuleb kostja I võlgnevuseks hageja ees lugeda tasumata ostuhind suurusega 758 373 eurot (lepingujärgne hind 1 000 000 eurot – tasutud 100 000 eurot – 141 627 eurot, mille võrra hinda alandati), mis tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista. Hagi jääb rahuldamata 141 627 euro väljamõistmise osas.
50.Asja lahendamisel ei oma tähtsust apellatsioonimenetluses esitatud kostja I konto väljavõte 2017.a kohta ning kostja I 2017.a majandusaasta aruanne. Samuti jätab ringkonnakohus tõendina arvestamata kostja I raamatupidaja 07.06.2018 e-kirja, milles on märgitud võlad tarnijatele. Majandusaasta aruannetes on laenukohustused kajastatud aruannete lisades eraldi, mitte koos võlgadega tarnijatele, mistõttu sellel kirjal ei ole tõendi väärtust. Samuti ei oma asja lahendamisel tõendina tähtsust AS LHV Pank 21.06.2018 kinnitus pankrotihaldurile, et kostjal I puuduvad selle päeva seisuga panga ees kohustused ega AS LHV Pank 11.09.2018 nõudeavaldus kostja I pankrotimenetluses koos lisadega ega AS LHV Pank 27.09.2018 vastus pankrotihaldurile, mille kohaselt võib tema nõue kostja I pankrotimenetluses olla tingimuslik, samuti kostja I pankrotihalduri poolt esitatud tõendid pankrotimenetluses toimunu kohta. Hageja nõue on sissenõutav alates 06.07.2016, mistõttu ei ole hilisematel sündmustel ja toimingutel käesolevas asjas tähtsust.
51.Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud uued faktilised asjaolud, kuna ei pea nende esitamist lubatavaks.
52.Kostja I vastu esitatud hagi osalise rahuldamise tõttu jäävad selle nõude menetlemise kulud maakohtus ja apellatsioonimenetluses TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega 84% ulatuses kostja I kanda ja 16% ulatuses hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS 174 lg 4 ja § 177 lg 2 alusel kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist.
53.Kostja II vastu esitatud hagi menetlemise kulude jaotus otsustatakse asja uuel läbivaatamisel maakohtus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Iko Nõmm
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.