Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaija Kaijanen ja Margo Klaar
Otsuse tegemise aeg ja koht
06.06.2018, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-18320
Tsiviilasi
SA Lastestaadioni Jäähall hagi Suur Ameerika Jäähalli OÜ vastu 233 266,56 euro ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.12.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall apellatsioonkaebus Tsiviilasja apellatsioonimenetluses
hind 251 997,86 eurot
Menetlusosalised esindajad
nende Hageja (apellant): Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall (registrikood 90006609, asukoht Asula 4c, 11312 Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Aarne Akerberg ja Indrek Lillo
ja
Kostja (vastustaja): Suur Ameerika Jäähalli OÜ (registrikood 11038632, asukoht Viru väljak 2, 10111 Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Tarmo Repp ja Raiko Lipstok Kohtuistungi toimumise aeg
15.05.2018
RESOLUTSIOON:
1.Muuta Harju Maakohtu 11.12.2017 otsust põhjenduste osas, jättes otsuse resolutsiooni muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.
2.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta SA Lastestaadioni Jäähall kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist
otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.SA Lastestaadioni Jäähall (hageja) esitas 04.12.2015 Harju Maakohtule hagiavalduse (ja 08.08.2016 nõude suurendamise avalduse) Suur Ameerika Jäähalli OÜ (kostja) vastu 233 266,56 euro ja viivise saamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna 16.02.2005 üürilepingu Suur-Ameerika 14, Tallinn asuva kinnisasja üürimiseks. Üürilepinguga võttis kostja endale kohustuse ehitada kinnistule ühe või mitu sotsiaalotstarbega ehitist (lepingu p 4.3). Seoses ehitiste püstitamisega leppisid pooled kokku, et kõik kulud seoses projekteerimise ja ehitamisega kannab kostja sotsiaalotstarbega ehitiste eelarve raames (lepingu p-d 1, 4.2, 4.3, 4.6, 4.11). Samuti kohustus kostja kandma kõik kulutused seoses kinnistu maamaksuga (lepingu p 3.4) ja kommunaalkuludega (lepingu p 3.5). Lisaks kohustus kostja tasuma lepingujärgset üüri (lepingu p 3.1).
3.Üürilepingu p-i 5.1.3 järgi kohustusid pooled sõlmima krediidilepingu, mille kohaselt avatakse hagejale krediit summas vähemalt 600 000 krooni, kuid mitte rohkem kui 100 000 krooni kalendrikuus, intressiga 6% aastas. 14.07.2004 sõlmitud krediidilepingu alusel andis kostja hagejale krediiti 132 943,25 eurot, tähtajaga 31.12.2005. Poolte vahelise praktika kohaselt pikendati krediidi tagastamise lõpptähtpäeva kinnistu arendustegevuse toimumise ajaks.
4.Alates üürilepingu sõlmimisest on hageja tasunud kinnistu arendusega, maamaksu ja kommunaalteenustega seonduvaid kulusid järgmiselt: advokaadi kulu 24 590,58 eurot, ehitusloa riigilõiv 3949,48 eurot, kommunaalkulu 784,65 eurot, koristuskulu 11 915,69 eurot, maamaks 38 436,09 eurot, projekteerimiskulu 51 731,06 eurot. Hageja on finantseerinud kulusid talle kostja poolt antud krediidiga. Hageja oli teadmises, et need kulud tasaarvestatakse ehitiste valmimisel. Kostja andis hagejale laenu viimase taotluse alusel viimati veel 31.03.2015, 07.05.2015 ja 29.06.2015 kokku 5200 eurot. Hageja leiab, et sellega väljendas kostja oma tahet tunnustada krediidilepingu seotust üürilepinguga. Üürileping on põhileping ja krediidileping on sõlmitud üürilepingu eesmärkide täitmiseks.
5.Kostja esitas 01.09.2015 hagejale pankrotihoiatuse, kus nõudis hagejalt 14.07.2004 laenulepingu alusel antud krediidi tagastamist summas 235 873,79 eurot (põhinõue, intress, viivis).
6.Hageja esitas kostjale 10.09.2015 avalduse, millega tasaarvestas laenulepingu alusel tekkinud kostja nõuded oma nõuetega üürilepingu p-i 5.1.3 alusel.
7.Kostja esitas 22.09.2015 tsiviilasjas nr 2-15-14079 hageja suhtes pankrotiavalduse, milles tugines 14.07.2004 laenulepingust tulenevale nõudele summas 233 266,56 eurot, mis oli hageja poolt teostatud tasaarvestuse esemeks.
8.Hageja tasus pankrotivalduse edasise menetlemise vältimiseks 07.12.2015 kostjale pankrotiavalduses märgitud nõude katteks 233 266,56 eurot. Sooritus tehti 14.07.2004 laenulepingust tuleneva kohustuse täitmiseks (krediidi tagastamine). Nimetatud kohustust ei olnud soorituse tegemise ajal õiguslikult enam olemas, kuna see oli lõppenud tasaarvestusega. Seega on kostja alusetult rikastunud ning hagejal on õigus nõuda 233 266,56 euro tagastamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel. Lisaks palub hageja kostjalt välja mõista viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 04.12.2015 kui põhivõla tasumiseni.
9.Hageja selgitas, et 22.09.2015 pankrotiavalduses tugines kostja järgmistele nõuetele: laenu põhivõlg 132 943,25 eurot, intressi võlg 57 689,72 eurot, viivis 42 633,59 eurot. 10.09.2015 tasaarvestamise avalduse kohaselt tulenevad hageja nõuded sellest, et hageja maksis perioodil 16.02.2005 – 31.12.2014 kostja eest kinnistuga seotud erinevaid kulusid (ehitise projekteerimine, maamaks, kommunaalkulud) kokku 165 600,29 eurot. Hageja tasaarvestas eeltoodud summa krediidivõlgnevusega summas 132 943,25 eurot ja intressivõlgnevusega summas 57 701,86 eurot. Seega lõppes hageja laenukohustus ja intressikohustus.
10.Hageja märkis, et kostja viivisenõue 42 633,59 eurot oli esitatud alusetult, sest tasaarvestamine toimub selliselt, et tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, seega on hageja tasaarvestanud oma krediidivõla vastava kulu tegemise ajast arvates, mistõttu viivisenõuet ei ole. Samuti oli viivisenõue alusetu, kuna see tulnuks hagejale esitada üürilepingu p-i 6.4 alusel alates 01.01.2015 3 kuu jooksul. Viivisenõue esitati alles 01.09.2015, seega ei saanud kostja viivisenõuet hagejale enam esitada.
11.Seega on 07.12.2015 hageja tehtud makse näol tegemist lõppenud kohustuse uuesti (teistkordse) täitmisega laenukohustuse osas summas 132 943,25 eurot ja intressikohustuse osas summas 57 701,86 eurot ning alusetu nõude tasumisega viiviste osas summas 42 633,59 eurot. Esialgses hagis nõudis hageja summat, mis vastab tasaarvestatud laenu põhikohustusele ja viivisenõudele. 08.08.2016 esitas hageja lisaks nõude ka tasaarvestatud intressi (57 701,86 eurot) saamiseks. Tasaarvestamise korral langeb tagasiulatuvalt ära kostja intressinõue (VÕS § 197 lg 2).
12.Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja järgmist. Hageja ei pidanud tagastama laenu ega tasuma intresse mitte rahas, vaid üksnes tasaarvestuse korras (üürilepingu p 5.1.3). Tasaarvestuseks esitatud kulude hüvitamise nõue on sissenõutavaks muutunud. Kulude hüvitamise kohustuse tekkimine kostjale ei olnud seotud hoonestusõiguse koormamisega hüpoteegiga. Ebaõige on ka kostja väide, et tal tekib ehituskulude hüvitamise kohustus alles pärast sotsiaalehitiste valmimist ja hagejale üleandmist. Kostja vastuväite õigsuse korral oleks üürilepingu p 5.1.3 teises lauses kokkulepitu puhul tegemist sisutühja kokkuleppega – sotsiaalehitiste valmimise järgselt ei olegi enam võimalik tasaarvestust teostada, kuna selleks hetkeks on kostja laenulepingust tulenev nõue kostja enda väite alusel sisse nõutud laenulepingu lõppemise tõttu 31.12.2014. Üürilepingu p 5.1.3 teine lause annab hagejale õiguse igal ajal tasaarvestada jooksvalt laenuvõlgnevus hageja tehtud kuludega. Selleks ei pea hageja nõue olema isegi mitte sissenõutav. Kuna hageja näol on tegemist sihtasutusega, siis polnud hagejalt üürilepingust tulenevalt üldse võimalik tagastada laenu ja tasuda intresse muul moel kui tasaarvestuse korras.
13.Viited VÕS §-dele 283 ja 284 on üürilepingu kontekstis asjakohatud, kuna üürileping nägi ette sotsiaalehitiste rajamise kohustuse üürnikule (kostjale), mitte üürileandjale. Selline kokkulepe (sellise kohustuse panemine üürnikule) ei ole vastuolus mitte ühegi võlaõigusseaduse imperatiivse sättega. Ka on üürilepingu kontekstis eksitav kostja väide, et üüriobjektile tehtud kulutuste tõttu saab rikastuda üksnes üürileandja, mitte
üürnik. Üürileping on üles ehitatud selliselt, et üürilepingu esemele tehtud kulutuste tõttu oleks rikastunud ka üürnik (kostja), kuna hageja valdusesse oleks tulnud anda üksnes sotsiaalehitised, kuid muud ehitised oleksid jäänud üürniku (kostja) valdusesse ja kasutusse ning kostja oleks saanud neilt teenida tulu ligi 50 aasta jooksul.
14.Tõendamata on, et kostja on tasunud maamaksu. Kõigil üüriarvetel, mis hageja on üürilepingu alusel kostjale tasumiseks esitanud, on märgitud selgitusena, et tegemist on üüriga (mitte maamaksuga) ning viidatud on ka vastavale üüriperioodile. Esitatud üüriarvetel märgitust ja ka kostja poolt pangamaksete selgitusest nähtub, et kostja ei ole hagejale hüvitanud ühtki maamaksu summat. Kostja vastuväited hagile
15.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja ei nõustu nõude suurendamisega laenulepingust tuleneva intressi osas.
16.Hagejal puudus tasaarvestamise õigus. Kostja selgitas, et üürilepingu kohaselt jagunevad võimalikud hageja nõuded kostja vastu järgmiselt: 1) ehitiste rajamise kulud (üürilepingu p-d 4.2, 4.3. ja 4.11); 2) sotsiaalehitiste eelarvega seotud kulud (lepingu pd 4.6., 4.7. ja 4.9); 3) projekteerimiskulud (lepingu p-d 2.4. ja 4.12). Ehitise rajamise kulud muutuvad vastavalt lepingu p-le 4.11 sissenõutavaks hoonestusõigusele hüpoteegi seadmisel, vastasel juhul võib kostja lepingu p-i 4.3. kohaste kulude kandmisest vabaneda. Üürilepingu p-de 4.6., 4.7. ja 4.9. kohaselt sõltub sotsiaalehitiste eelarvega seotud kulude kandmise kohustus eelarve piiresse jäämise/ületamisega, mida saab hinnata alles ehitiste valmimisel. Ehitised ei ole valmis ning seega ei ole kulud sissenõutavad. Lisaks ei saa eelmainitud kulu muutuda sissenõutavaks enne hoonestusõigusele hüpoteegi seadmist (lepingu p 4.11). Üürilepingu p-i 4.12. kohaselt muutuvad projekteerimiskulud sissenõutavaks pärast hoonestusõigusele hüpoteegi seadmist 16-kuulise perioodi jooksul osade kaupa, sh on hageja kohustatud kostjale esitama kulude hüvitamiseks arved. Hoonestusõigust ei ole hüpoteegiga koormatud ega kirjeldatud arveid kostjale esitatud. Seega ei ole hageja tasaarvestuse avalduse aluseks olevad nõuded sissenõutavaks muutunud. Kuna kinnisasi on võõrandatud, siis ei saanud hagejal kostja vastu nõuded tekkida ka tulenevalt VÕS §-st 291 ja VÕS § 304 lg-st 1.
17.Kostja oli üürilepingu p-i 4.3. kohaselt kohustatud „finantseerima“, mitte hüvitama/kandma hageja projekteerimise ja ehitamisega tehtavaid hageja enda kulutusi. VÕS § 283 ja 284 kohaselt on nähtud üürnikule (kostjale) ette üksnes üürileandja (hageja) parenduste talumise, aga mitte parenduste eest hüvitise maksmise kohustus. Vastav õiguslik regulatsioon on ka mõistetav, sest üüriobjektile tehtud kulutuste näol saab rikastuda üksnes üürileandja (hageja), aga mitte üürnik (kostja), sest üürilepingu lõppedes kuulub üürilepingu objekt/tehtud parendused üürileandjale (hagejale) tagastamisele.
18.Ekslik on hageja seisukoht, et krediidi tagastamine sai toimuda üürilepingu p-i 5.1.3 kohaselt üksnes tasaarvestuse teel. Ebaõige ja tõendamata on ka hageja väide, et pärast laenulepingu kohase laenu tagastamise tähtaja saabumist 31.12.2014 tehtud ülekannetega soovisid pooled ilma lisakokkuleppe sõlmimiseta laenulepingu tähtaega pikendada või laenulimiiti suurendada. Üürilepingu p-s 5.2.10 ei sisaldu absoluutset keeldu kolmandatelt isikutelt laenu võtmiseks.
19.Kostja on maamaksu hagejale tasutud. Kostja vaidleb vastu hageja väitele justkui oleks kostja tasunud arvete alusel üksnes üüri. Seda, et pooled on ühiselt aru saanud, et konkreetsel arvel kajastatud summa katab nii üüri, kui ka maamaksu, kinnitavad järgmised asjaolud: 1) hageja ei ole kostjale eraldi ühtegi arvet maamaksu kohta esitanud; 2) hageja ei ole väitnud, et tasutud arvete summa ei katnud ära nii üüri kui maamaksu; 3) hageja esitatud arved on kasvanud täpselt maamaksu muutumise võrra.
Ebaõige ja tõendamata on hageja väide, et pooled suurendasid kokkuleppel üüri ning kostja ei ole seetõttu maamaksu tasunud.
20.Hageja nõuded seoses kommunaalteenustega ei ole põhjendatud, kuna hageja ei ole välja toonud, et vastavad arved seostuvad kuidagi üürilepinguga või et kostjal oleks vastavate kulude kandmise kohustus. Kuivõrd hageja on väitnud, et tasus kommunaalkulusid kokku summas 784,66 eurot, pidanuks hageja ka vastavat asjaolu tõendama.
21.Kostja ei nõustu hageja käsitlusega sellest, et tasaarvestamise avalduse kehtivuse korral võiks antud juhul VÕS § 197 lg 2 kohaselt kuidagi ära langeda tagasiulatuvalt kostja laenulepingust tulenev intressinõue hageja vastu. Hageja poolt aastate pikkune intressinõuetega saldoteatiste allkirjastamine on võrdsustatav VÕS § 197 lg 2 kohase intressi maksmisega, mis välistab juba tunnustatud intressinõuete tagasiulatuva lõppemise tasaarvestuse kehtivuse korral. Pooled on näinud üürilepingu p-s 5.1.3. ette VÕS § 197 lg-st 2 tuleneva erisuse, et tasaarvestamisele kuulub ka intressinõue, aga mitte ei lõppe intressinõue tagasiulatuvalt.
22.Hageja ei saa kostjalt tasutud viivist tagasi nõuda, sest tulenevalt VÕS § 113 lg-s 8 ja VÕS § 162 lg-s 3 sätestatust koostoimes on viivise vaidlustamine pärast selle tasumist kostjale õiguslikult võimatu. Esimese astme kohtu otsus
23.Harju Maakohtu 11.12.2017 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1).
24.Asjas puudub vaidlus, et kostja esitas hagejale 01.09.2015 pankrotihoiatuse, kus nõudis hagejalt 14.07.2004 sõlmitud laenulepingu alusel antud krediidi tagastamist summas 235 873,79 eurot (I kd, tl 49). Hageja üürileandjana esitas kostjale 10.09.2015 avalduse, millega tasaarvestas laenulepingu alusel tekkinud kostja nõuded oma nõuetega kostja vastu üürilepingu p 5.1.3 alusel (I kd, tl 50). Pärast hageja poolt 10.09.2015 tasaarvestusavalduse esitamist esitas kostja 22.09.2015 hageja suhtes pankrotiavalduse (I kd, tl 53). Hageja tasus kostjale 233 266,56 eurot pärast pankrotiavalduse esitamist ning seega ka pärast hageja 10.09.2015 tasaarvestusavalduse esitamist kostjale, mille tagajärjel hageja seisukohast lähtudes poolte nõuded tasaarvestati. Seega järeldub eelnevast, et kostjale nõude summas 233 266,56 eurot tasumisel oli hageja arvamusel (teadis), et vastavat nõuet ei eksisteeri. Kohtu hinnangul välistab eelnev VÕS § 1028 kohaldamise võimaluse.
25.Isegi, kui asuda seisukohale, et hageja ei teadnud, et nõuet summas 233 266,56 eurot ei eksisteeri, siis ei kuuluks VÕS § 1028 kohaldamisele ka tulenevalt asjaolust, et poolte vahel oli kehtiv leping, millest tuleneva nõude hageja kostjale tasus – seega eksisteeris õiguslik alus, mis samuti välistab VÕS § 1028 kohaldamise.
26.Kuivõrd poolte vahel on lepingulised suhted, ei kuulu kohaldamisele ka VÕS § 1041.
27.Pooled vaidlevad selle üle, kas eksisteeris tasaarvestuse olukord, s.t kas hagejal oli kostja vastu tasaarvestatavaid nõudeid või mitte.
28.Üürilepingu olemusest lähtudes tuleb hageja poolt taotletud kulud jaotada üldjoontes kaheks suuremaks alagrupiks: 1) kulud, mis on otsesed üürilepingu olemusest tulenevad kulud (kommunaalkulud, lepingu p 3.5 ning maamaks, lepingu p 3.4); 2) sotsiaalehitise rajamisega/ehitustegevusega seonduvad ning sotsiaalehitise eelarvest kantavad kulud, mis tulenevad lepingu punktist 4 (projekteerimis- ja detailplaneeringu koostamise kulud, õigusabikulud, lammutus- ja koristustööde kulud ja riigilõiv).
29.Maakohus leidis, et 10.09.2015 tasaarvestusavalduse esitamisel ei saanud hagejal olla kostja vastu lepingu p-st 3.4 tulenevat nõuet maamaksu tasumiseks. Kostja selgitused selle kohta, et esitatud arved sisaldasid lisaks üürile ka maamaksu (üüriarved kasvanud
maamaksu suurenemise võrra) on veenvad ning hageja vastuväited on jäänud paljasõnaliseks ning kostja poolt väljatoodut arvestades, ebausutavaks.
30.Hagejal ei saanud tasaarvestuse avalduse esitamisel kostjale olla kostja vastu nõuet kommunaalkulude eest. Hageja väited kommunaalkulude kandmise kohta (784,66 eurot) on jäänud paljasõnaliseks ja tõendamata. Hageja ei ole esitanud kohtule arveid, milliseid hageja on kostja eest väidetavalt tasunud ning mis võimaldaksid kohtul tuvastada, kas vastavad maksed on tehtud seonduvalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu esemega. Samuti ei ole hageja kohtule esitanud tõendeid, mis kinnitaksid, et hageja vastavad maksed üldse on sooritanud.
31.Hageja poolt nõutud õigusabikulud, ehitusloa riigilõiv, projekteerimis- ja detailplaneeringu koostamise kulud ja lammutus- ja koristustööd on käsitletavad projekteerimise ja ehitamisega seotud kuludena üürilepingu p-i 4.11. tähenduses. Tasaarvestuse tegemise hetkel ei olnud sellised kulud aga sissenõutavaks muutnud. Poolte vahel sõlmitud krediidilepingut ning üürilepingut on põhjendatud pidada omavahel seotuks, mistõttu tuleb krediidi tagastamise kohustuse hindamisel lähtuda ka krediidilepingus sätestatust. Kuivõrd krediidileping näeb selgesõnaliselt ette krediidi tagastamise kohustuse ning ka üürilepingu p-i 5.1.3 sõnastus viitab krediidi tagastamise kohustusele, mitte üksnes selle tasaarvestuse võimalusele, ei saa nõustuda hageja käsitlusega, et krediidi tagastamine pidi toimuma üksnes tasaarvestuse teel. Kostja eesmärgiks lepingu sõlmimisel ja lepinguga endale sotsiaalehitise rajamisega/ehitustegevusega seonduvate kulude kandmise kohustuste võtmisel, oli eelkõige soov tehtud kulutustelt tulu teenida. Kohtu hinnangul on lepingus kokkulepitud üürniku kohustused ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks käsitletavad üürniku poolt asjale tehtavate parendustena VÕS § 285 tähenduses.
32.Üürilepingu p-s 4.11. sätestatu võimaldab asuda seisukohale, et poolte sooviks oli sarnaselt VÕS § 286 lg-ga 1 kokku leppida selles, et üürnikul on õigus tehtud parenduste või muudatuste eest nõuda mõistlikku hüvitist või lepingust taganeda, kui hageja poolne tegevus ei võimalda lepingu eesmärke saavutada, s.t kostjal tehtud parendustelt tulu teenida. Ka lepingu p-s 4.6 sätestatu viitab, et lepingu sõlmimisel oli pooltel tahe siduda kohustuste täitmine vastastikuste kohustuste täitmisega. Täpsemalt sellele, et kostjal ei ole mitte igal juhul kulutuste kandmise kohustust, vaid üksnes juhul, kui täidetud saavad ka hageja poolsed kohustused ning realiseerub lepingu eesmärk. Kohtu hinnangul on oluline asjaolu, et ehitised, mis andnuks kostjale võimaluse tehtud investeeringutelt tulu teenida, ei valminud. Lepingu p-i 4.11 sõnastus viitab sellele, et lepingus sätestatu mitterealiseerumisel vabaneb kostja oma kohustuste täitmisest. Vastav on ka loogiline, sest juhul, kui kostjal ei ole võimalik tehtud investeeringute arvelt ehitisi kasutada/tulu teenida, ei saa ka eeldada soovi üürilepingu esemele kulutusi teha. Üürilepingu p-st
5.1.3.mainitud laenulepingust tulenevate nõuete tasaarvestamine sotisaalehitiste kulutustega saab toimuda üksnes sotsiaalehitiste valmimise järgselt. Poolte tahe lepingut sõlmides oli selline, et tasaarvestamine toimub peale sotsiaalehitise valmimist, mis toob selguse, kas projekteerimis- ja ehitustegevus on jäänud sotsiaalehitise eelarve piiresse ning juhul, kui lepingu sotsiaalehitise ehitamisega seonduvad eesmärgid ei realiseeru, siis kohustub hageja laenu tagastama. Hageja enda käitumine, täpsemalt see, et hageja ei ole ka ise tasaarvestuse avaldust varasemalt esitanud (riskides nõuete võimaliku aegumisega), kuigi tal selleks enda sõnade kohaselt õigus oli, viitab sellele, et poolte tahe lepingut sõlmides oli selline, et tasaarvestamine toimub peale sotsiaalehitise valmimist.
33.Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal puudusid nõuded kostja vastu, siis ei saanud 10.09.2015 hageja tasaarvestuse avalduse alusel lõppeda ka viivise ja intressinõuded. Kuivõrd hageja on viivisenõude juba tasunud, on põhjendatud lähtuda
VÕS § 113 lg-s 8 ja § 162 lg-s 3 sätestatust. Kuigi VÕS § 113 lg 8 koostoimes § 162 lg-ga 3 keelab viivise vähendamise pärast selle tasumist, siis kohtu hinnangul kui seadusandja mõtteks oli keelata viivise vähendamine, siis ei saa seaduse mõttest lähtudes olla mõeldav ka viivisenõude täielik välistamine pärast selle tasumist. Lähtudes eelnevast oli hagejal kohustus tasuda kostjale intressi summas 57 689,72 eurot ja viivist summas 42 633,59 eurot. Apellatsioonkaebus
34.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
35.Maakohus tõlgendas VÕS §-i 1028 liiga kitsendavalt. Hageja teadmine, et kohustust ei ole olemas (kohustus oli varasemalt juba täidetud) ei välista saadu tagasinõudmist kostjalt VÕS § 1028 lg 1 alusel, kuna üleandmine toimus siiski nimetatud kohustuse täitmise eesmärgil. Seega on norm kohaldatav ka antud olukorras, kus hageja pidi pankroti edasise menetluse vältimiseks (st surve all olles) tasuma kostjale 233 266,56 eurot. Maakohus leidis ka, et VÕS § 1028 ei kuuluks kohaldamisele tulenevalt asjaolust, et poolte vahel oli kehtiv leping. Hageja leiab, et kuna 14.07.2004 sõlmitud krediidileping lõppes hageja poolt teostatud tasaarvestuse tulemusena juba 10.09.2015, siis ei saanud see olla õiguslikuks aluseks enam 07.12.2015, mil hageja tasus kostjale 233 266,56 eurot.
36.Kuna kostja oli üürnikuna kohustatud sotsiaalehitised rajama ja andma sotsiaalehitised üürileandja valdusesse, siis sellest tulenevalt oli kostja kohustatud ka kandma kõik sotsiaalehitiste rajamisega seotud kulutused (üürilepingu p 4.11).
37.Hagejal oli 10.09.2015 seisuga kostja vastu maamaksu nõue kogusummas 38 436,09 eurot. Maakohtu otsus on vastuoluline – ühelt poolt on maakohus tuvastanud, et arved on esitatud üüri, mitte maamaksu tasumiseks. Teiselt poolt on maakohus leidnud, et kuna arved on esitatud suurematele summadele, kui oli poolte vahel kokkulepitud üüri suurus, siis on kostja tasunud ka maamaksu. Kui kostja tasus üüri suuremates summades, kui kokku lepitud, siis oleks kostja pidanud esitama nõude enammaksutud summa tagasisaamiseks või tegema tasaarvestusavalduse.
38.Hagejal oli 10.09.2015 seisuga kostja vastu kommunaalkulude nõue kogusummas 784,65 eurot. Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei arvesta kommunaalteenuste nõuet ja hageja poolt maksete sooritamist tõendava tõendina hageja pangakonto väljavõtet. Hageja ei ole esitanud küll arveid, kuid kostja ei olnud ka esitanud vastuväidet, et kommunaalkulude nõue on tõendamata seetõttu, et arved puuduvad. Maksete tegemisel AS-ile Tallinna Vesi, AS-ile Tallinna Küte ja Eesti Energia AS-ile on ebamõistlik eeldada, et maksed oleksid hageja poolt nimetatud isikutele tehtud millegi muu, kui kommunaalteenuste eest.
39.Hagejal oli 10.09.2015 seisuga kostja vastu projekteerimise ja ehitamisega seotud kulude nõue kogusummas 92 186,81 eurot, sh: AS NORD PROJEKT arvete alusel on hageja poolt tasutud projekteerimis- ja detailplaneeringu koostamise kulud summas 51 731,06 eurot; AS ADVOKAADIBÜROO AIVAR PILV arvete alusel on hageja tasunud õigusabi eest kokku summas 24 590,58 eurot; AS BYGG & MASKIN arvete alusel on hageja tasunud lammutus- ja koristustööde eest kokku summas 11 915,69 eurot; Tallinna Linna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametile on hageja 29.11.2004 tasunud 949,48 eurot.
40.Üürilepingu p-i 5.1.3 järgi ei pidanud hageja tagastama laenu ega tasuma intresse mitte rahas, vaid üksnes tasaarvestuse korras. Lepingu p-i 5.1.3 teine lause andis hagejale õiguse igal ajal tasaarvestada jooksvalt laenuvõlgnevus hageja tehtud kuludega. Selleks ei pea hageja nõue olema isegi mitte sissenõutav Kostja seisukoht, et nõuete
tasaarvestamine saab toimuda üksnes sotsiaalehitiste valmimise järgselt, ei ole kooskõlas üürilepinguga. Kostja sellise seisukoha õigsuse korral oleks lepingu p-i 5.1.3 teise lauses kokkulepitu puhul tegemist sisutühja kokkuleppega. Kuna hageja näol on tegemist sihtasutusega, siis polnud hagejal üürilepingust tulenevalt üldse võimalik tagastada laenu ja tasuda intresse muul moel kui tasaarvestuse korras. Maakohus ei vastanud hageja eeltoodud väidetele.
41.Maakohtu seisukoht ei vasta üürilepingust tulenevatele poolte kohustuste jaotusele ja sellest tulenevale riskide jaotusele poolte vahel. Kostja riskiks oli ehitiste valmimine ja nende kasutamise kaudu tulu teenimise võimalus. Samuti oli kostja riskiks kulude kostja kanda jäämine olukorras, kus ehitised ei valmi ja seetõttu kostjal ei teki tulu teenimise võimalust. Hagejale ei tulenenud üürilepingust ehitiste rajamise kohustust, mistõttu ei saanud hagejale tuleneda ka riski, et hageja kanda jääks ehitiste rajamise kulud olukorras, kus ehitised ei valmi. Lepingu eesmärgi (ehitiste rajamine ja selle kaudu tulu teenimine) saavutamine oli üksnes ja ainult kostjast sõltuv asjaolu.
42.Asjakohatu on maakohtu viide VÕS § 286 lg-le 1, kuna ehitised ei valminud ja samuti ei ole üürilepingus kokkulepet, et hageja saab nõuda hüvitist alles üürilepingu lõppemisel.
43.Hageja selgitas, et ta ei riskinud nõuete aegumisega, kuna VÕS § 200 lg 2 kohaselt võib tasaarvestav pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ka juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist.
44.Kuna hagejal olid kostja vastu sissenõutavaks muutunud nõuded, siis tulenevalt VÕS § 197 lg-st 2, omas tasaarvestus tagasiulatuvat mõju. Seetõttu ei olnud kostja õigustatud 07.12.2015 saama hagejalt intressi summas 57 689,72 eurot ega viivist summas 42 633,59 eurot.
45.Maakohtu seisukoht VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 3 osas on vastuoluline, kuna ei ole võimalik aru saada, kas tulenevalt VÕS § 113 lg-s 8 ja § 162 lg-s 3 sätestatust on igal juhul välistatud tasutud viivise tagasinõudmine või on see siiski mõningatel juhtudel võimalik. Hageja on seisukohal, et VÕS § 113 lg 8 ja VÕS § 162 lg 3 kohalduvad üksnes olukorrale, kus viivise maksmiseks kohustatud isik nõuab viivise vähendamist. Käesoleval juhul ei nõua hageja viivise vähendamist.
46.VÕS § 113 lg 8 ja VÕS § 162 lg 3 piiravad üksnes viivise vähendamise nõudmise võimalusi. Nimetud sätted ei kohaldu intressile, mistõttu ei saa viitega neile sätetele põhjendada hagi rahuldamata jätmist intressi osas. Vastustaja seisukoht
47.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
48.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsust tuleb aga TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muuta põhjenduste osas.
49.Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus tõlgendas VÕS §-i 1028 liiga kitsendavalt. Hageja teadmine, et ta pidas kohustust tasaarvestuse avalduse tegemisega täidetuks, ei välista saadu tagasinõudmist kostjalt VÕS § 1028 lg 1 alusel olukorras, kus kohustuse täitmine on vaidluse all ja hageja ei soovinud riskida pankrotimenetluse algatamisega. Seega tuleb otsusest välja jätta maakohtu põhjendused selle kohta, et kuna kostjale nõude tasumisel oli hageja arvamusel (teadis), et vastavat nõuet ei eksisteeri, välistab see VÕS § 1028 kohaldamise võimaluse.
50.Ülejäänud osas nõustub kolleegium esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
51.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium esmalt, et hageja on kaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on piisava põhjalikkusega käsitletud ka enamust apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei pea kolleegium vajalikuks neile väidetele veelkord vastata. Kõiki hagi lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid on maakohus arvestanud ning kõiki tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 hinnanud.
52.Maakohus on õigesti leidnud, et hagejal puudusid lepinguvälised nõuded kostja vastu VÕS § 1028 ja 1041 alusel, sest poolte vahel olid lepingulised suhted, milleks olid üürileping ja laenuleping. Hageja ei väida, et tasaarvestamise avalduse tegemise hetkel üürileping ei kehtinud, vastupidi, hageja tugineb ka ise erinevatele üürilepingu punktidele.
53.Maakohus on põhjendatult jõudnud järeldusele, et hagejal ei saa olla antud juhul kostja vastu üürilepinguga seotud sissenõutavaks muutunud ega ka lepinguväliseid nõudeid.
54.Seega hageja tasaarvestamise avaldus ei kehti. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega VÕS § 197 lg 1 kohaselt ei saa tasaarvestuseks kasutada nõuet, mis ei ole sissenõutav. Selliselt on VÕS § 197 lg-t 1 selgitanud ka Riigikohus otsuse nr 3-2-1-11-15 p-s 15.
55.Maakohus käsitles üürilepingu olemusest lähtudes hageja poolt taotletud kulusid kahes grupis: 1) üürilepingu olemusest tulenevad kulud, milleks on kommunaalkulud (lepingu p 3.5) ning maamaks, (lepingu p 3.4) ja 2) sotsiaalehitise rajamisega/ehitustegevusega seonduvad ning sotsiaalehitise eelarvest kantavad kulud, milleks on projekteerimis- ja detailplaneeringu koostamise kulud, õigusabikulud, lammutus- ja koristustööde kulud ja riigilõiv ( lepingu p 4).
56.Maamaksu osas on kostja selgitanud, et üüriarvel ühe reana näidatud üür sisaldas ka maamaksu ning üüriarved suurenesid maamaksu suurenemise võrra.. Vaidlust ei ole selles, et kostja on tasunud hagejale summad, mis katavad ära nii üürilepingu kohase üüri kui ka maamaksu. Hageja ei ole oma väidet, et pooled on üüri suurendanud, tõendanud, vaatamata maakohtu sellekohastele selgitustele. Üürilepingu p 11.1 kohaselt peavad olema kõik üürilepingu muudatused sõlmitud kirjalikult. Kostja ei ole esitanud tõendeid üüri suurendamise kohta.
57.Kommunaalarvete osas leidis maakohus õigesti, et hageja ei ole esitanud arveid selle kohta ega tõendanud muul moel, et väidetavad kommunaalmaksed 784,66 eurot oleksid tasutud hageja poolt seoses vaidlusaluse üürilepinguga, vaatamata sellele, et maakohus on oma 03.05.2017 määruses sellekohast tõendamiskoormist hagejale selgitanud.
58.Sotsiaalehitise rajamisega seonduvad ning sotsiaalehitise eelarvest kantavate kulude osas nõustub kolleegium maakohtu järeldusega, et kostjal ei ole üürilepingust tulenevalt mitte igal juhul kulutuste kandmise kohustust vaid üksnes juhul, kui täidetud saavad ka hageja poolsed kohustused ning realiseerub lepingu eesmärk. Sellele viitab otseselt üürilepingu p 4.11, mille kohaselt juhul, kui üürileandja ei sõlmi lepingut hüpoteegi
seadmiseks üürniku poolt kindlaksmääratud notariajal, vabaneb üürnik vastutusest p-s 4.3 nimetatud kohustuse rikkumise eest või ta saab lepingust taganeda ja nõuda ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks tehtud kulutuste hüvitamist üürileandjalt. Sellest tuleneb, et poolte sooviks oli sarnaselt VÕS § 286 lg-s 1 sätestatuga leppida kokku selles, et üürnikul on õigus tehtud parenduste või muudatuste eest nõuda mõistlikku hüvitist või lepingust taganeda, kui hageja poolne tegevus ei võimalda lepingu eesmärke saavutada, s.t kostjal tehtud parendustelt tulu teenida. Ka lepingu p-s 4.6 sätestatu, mille kohaselt on sotsiaalehituse eelarve ületamisel üürnikul õigus peatada sotsiaalehitiste projekteerimis- või ehitustööd ja nõuda üürileandjalt eelarvet ületava tasu maksmist, andes selleks mõistliku tähtaja ning juhul kui üürileandja keeldub eelarve ületava tasu maksmisest, vabaneb üürnik vastutusest p-s 4.3 nimetatud kohustuse rikkumise eest, viitab sellele, et lepingu sõlmimisel oli pooltel tahe siduda kohustuste täitmine vastastikuste kohustuste täitmisega. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
50.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja kanda.
51.Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu seda ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuste jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2).
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
Parandatud 13.06.2018 määrusega
RESOLUTSIOON:
1.Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2018 otsuse põhjendava osa p-s 50 (menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine) viga ja lugeda nimetatud punkt õigeks järgnevas sõnastuses: „TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.”
2.Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse ärakirja kättetoimetamisest.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.