Otsuse tegemise aeg ja 11.12.2017, Tallinn, Kentmanni kohtumaja koht Tsiviilasja number
2-15-18320
Tsiviilasi
SA Lastestaadioni Jäähall hagi Suur Ameerika Jäähalli OÜ vastu 233 266,56 euro ja viivise saamiseks
Tsiviilasja hind
251 997,86 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall (registrikood 90006609, asukoht Asula 4c, 11312 Tallinn), lepinguline esindaja esindajad vandeadvokaat Aarne Akerberg (Advokaadibüroo Lillo & Partnerid, Pärnu mnt 10, 10148 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja Suur Ameerika Jäähalli OÜ (registrikood 11038632, asukoht Viru väljak 2, 10111 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp (Advokaadibüroo Eversheds Ots & Co, Kentmanni 4/Sakala 10, 10116 Tallinn, e-post [email protected]) Kirjalikus menetluses poolte nõusolekul peale kohtuistungi Asja läbivaatamine toimumist
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata hageja SA Lastestaadioni Jäähall hagi Suur Ameerika Jäähalli OÜ vastu 233 266,56 euro ja viivise saamiseks. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja SA Lastestaadioni Jäähall kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesolevas asjas tehtava kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu.
Menetluse käik
1.Harju maakohus võttis oma 07.12.2015 määrusega menetlusse hageja SA Lastestaadioni Jäähall (edaspidi hageja) hagi kostja Suur Ameerika Jäähalli OÜ (edaspidi kostja) vastu järgmiste nõuetega: (1) mõista kostjalt hageja kasuks välja 174 041,15 eurot; (2) mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis põhinõudelt 174 041,15 eurot VÕS § 113 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni suuruses, mis ei ületa põhivõlgnevuse summa suurust.
2.08.08.2016 esitas hageja kohtule nõude suurendamise avalduse, mille kohaselt palub: (1) mõista kostjalt hageja kasuks välja 233 266,56 eurot; (2) mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis põhinõudelt 233 266,56 eurolt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 04.12.2015 (st hagi esitamisest) kuni põhivõla tasumiseni suuruses, mis ei ületa põhivõlgnevuse summa suurust. Hageja nõue ja põhjendused
3.Hageja ja kostja sõlmisid 16.02.2005 üürilepingu hoonestusõiguse, mis asub kinnisasjal asukohaga Suur-Ameerika tn 14, Tallinn, üürimiseks. Üürilepinguga võttis kostja endale kohustuse ehitada kinnistule ühe või mitu sotsiaalotstarbega ehitist (p 4.3). Seoses ehitiste püstitamisega leppisid pooled kokku, et kõik kulud seoses projekteerimise ja ehitamisega kannab kostja sotsiaalotstarbega ehitiste eelarve raames (p-d 1, 4.2, 4.3, 4.6, 4.11). Samuti kohustus kostja kandma kõik kulutused seoses kinnistu maamaksuga (lepingu p 3.4) ja kommunaalkuludega (p 3.5). Lisaks kohustus kostja tasuma lepingujärgset üüri (p 3.1).
4.Üürileping nägi ette, kuidas kostja eelnimetatud kulutusi finantseerib. Üürilepingu punkti 5.1.3 järgi kohustusid pooled sõlmima krediidilepingu, mille kohaselt avatakse hagejale krediit summas vähemalt 600 000 krooni, kuid mitte rohkem kui 100 000 krooni kalendrikuus, intressiga 6% aastas. 14.07.2004 sõlmitud krediidilepingu alusel andis kostja hagejale krediiti 132 943,25 eurot, tähtajaga 31.12.2005. Poolte vahelise praktika kohaselt pikendati krediidi tagastamise lõpptähtpäeva kinnistu arendustegevuse toimumise ajaks.
5.Alates üürilepingu sõlmimisest 2005 on hageja tasunud kinnistu arendusega, maamaksu ja kommunaalteenustega seonduvaid kulusid järgmiselt: advokaadi kulu 24 590,58 eurot, ehitusloa riigilõiv 3949,48 eurot, kommunaalkulu 784,65 eurot, koristuskulu 11 915,69 eurot, maamaks 38 436,09 eurot, projekteerimine 51 731,06 eurot. Hageja on finantseerinud kulusid talle kostja poolt antud krediidiga. Hageja oli teadmises, et need kulud tasaarvestatakse ehitiste valmimisel. Kostja andis hagejale laenu viimase taotluse alusel viimati veel 31.03.2015, 7.05.2015 ja 29.06.2015 kokku 5 200 eurot, kokku 131 407,55 eurot. Hageja leiab, et sellega väljendas kostja oma tahet tunnustada krediidilepingu seotust üürilepinguga. Üürileping on põhileping ja krediidileping on sõlmitud üürilepingu eesmärkide täitmiseks.
6.Kostja esitas 01.09.2015 pankrotihoiatuse, kus nõudis hagejalt 14.07.2004 sõlmitud laenulepingu alusel antud krediidi tagastamist summas 235 873,79 eurot (põhinõue, intress, viivis). Hageja üürileandjana esitas kostjale 10.09.2015 avalduse, millega hageja tasaarvestas laenulepingu alusel tekkinud kostja nõuded oma nõuetega kostja vastu üürilepingu p 5.1.3 alusel. Kostja esitas 22.09.2015 Harju Maakohtule hageja suhtes võlausaldaja pankrotiavalduse, milles tugines samale 14.07.2004 laenulepingust tulenevale nõudele summas 233 266,56 eurot, mis oli hageja poolt teostatud tasaarvestuse esemeks ja hageja poolt tehtud tasaarvestusavaldusega seega ka lõpetatud osaliselt (hageja makstud kulude osas 131 407,56 ja alusetult nõutud viivise osas summas 42 633,59 eurot, kokku 174 041,15 euro ulatuses). Hageja leiab, et viivisenõue oli esitatud alusetult, sest tasaarvestamine toimub selliselt, et tasaarvestuse tulemusena lõppevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, seega on hageja tasaarvestanud oma krediidivõla vastava kulu tegemise ajast arvates, mistõttu viivisenõuet ei ole. Samuti oli viivisenõue
alusetu, kuna see tulnuks hagejale esitada üürilepingu punkt 6.4 alusel alates 01.01.2015 3 kuu jooksul. Viivisenõue esitati alles 01.09.2015, seega ei saanud kostja viivisenõuet hagejale enam esitada. Hageja tasus pankrotimenetluse vältimiseks kostjale pankrotiavalduses märgitud nõude katteks 233 266,56 eurot.
7.22.09.2015 pankrotiavalduses tugines kostja järgmistele nõuetele: laenu põhivõlg 132 943,25 eurot, intressi võlg 57 689,72 eurot, viivis 42 633,59 eurot. Enne pankrotiavaldust esitas hageja avalduse nõuete tasaarvestamiseks. Perioodil 16.02.2005 – 31.12.2014 maksis hageja kulusid, kokku 165 600,29 eurot, siis need tasaarvestati krediidivõlgnevusega summas 132 943,25 eurot ja intressivõlgnevusega summas 57 701,86 eurot. Nimetatud tasaarvestusega lõppes hageja laenukohustus ja intressikohustus. Alusetu oli kostja viivisenõue 42 633,59 eurot (tasaarvestusel on teatavasti tagasiulatuv mõju). Seega on 07.12.2015 hageja tehtud makse näol tegemist lõppenud kohustuse uuesti (teistkordse) täitmisega laenukohustuse osas summas 132 943,25 eurot ja intressikohustuse osas summas 57 701,86 eurot ning alusetu nõude tasumisega viiviste osas summas 42 633,59 eurot. Esialgses hagis nõudis hageja summat, mis vastab tasaarvestatud laenu põhikohustusele ja viivisenõudele. Täiendavalt nõuab hageja aga lisaks ka tasaarvestatud intressile (57 701,86 eurot) vastava summa tagastamist. Hageja seisukohad seoses kostja vastuväidetega
8.Hageja ei nõustu kostja väitega justkui ei oleks hageja tõendanud kantud kulude seotust üürilepinguga ning, et tasaarvestuseks esitatud kulude hüvitamise nõue ei ole sissenõutavaks muutunud.
9.Üürilepingust tuleneb üheselt kostja kohustus kanda kinnistu arendamisega ja ehitamisega seotud kulud: arendamine, maamaks, kommunaalteenused. Üürniku kohustus on arendada kinnistut, tagada projekteerimistööd, pärast detailplaneeringu kehtestamist ehitada jäähall ja ärihooned. Üürniku kohustus on ka finantseerida nimetatud arendust ja anda selleks krediiti, mis tasaarvestatakse üürileandja poolt tasutud kuludega. Kulude hüvitamise kohustuse tekkimine kostjale ei olnud ühelgi moel seotud hoonestusõiguse koormamisega hüpoteegiga 16.02.2005 üürilepingu p 4.12 järgi. Kostja sellekohane väide on ekslik. 16.02.2005 üürilepingu p 4.12 reguleerib üksnes üürilepingu p-s 2.4 nimetatud tööde maksumust summas 785 000 krooni. Üürilepingu p 2.4 kohaselt puudutas see summa üksnes enne üürilepingu sõlmimist tellitud uurimus-, konsultatsiooni ja projekteerimistöid, mis anti p 2.4 alusel kostjale ka üle. Üürilepingu p 4.12 ei käi üldse kinnistu sotsiaalehitiste eelarve raames tehtavate projekteerimis- ja ehituskulude kohta. Üürilepingust tulenevad kostjale järgmised kohustused: ehitada kinnistule üks või mitu sotsiaalotstarbega ehitist (p 4.3); anda sotsiaalehitised nende valmimisel hageja valdusesse (p 2.2); investeerida sotsiaalehitiste rajamisse vähemalt summa, mis võrdub sotsiaalotstarbega ehitiste eelarvega (p-d 1, 4.9 ja 5.1.3); kanda kõik muude ehitiste rajamisega seotud projekteerimis- ja ehituskulud (p 4.11); kanda kõik kulutused seoses kinnistu maamaksuga (p 3.4) ja kommunaalkuludega (p 3.5); tasuda lepingujärgset üüri (p 3.1). Ebaõige on ka kostja väide, et tal tekib ehituskulude hüvitamise kohustus alles pärast sotsiaalehitiste valmimist ja hagejale üleandmist viitega 16.02.2005 üürilepingu p-le 4.9. Midagi sellist üürilepingu p-s 4.9 sätestatud ei ole. Nimetatud sätte eesmärk on reguleerida olukorda, et kostja investeering sotsiaalehitiste projekteerimisse ja ehitamisse ei oleks kokkulepitust väiksem. See tähendab seda, et kostjal ei oleks võimalik ehitada kokkulepitust odavamat ja väiksemat ehitist. Kokkulepitust väiksema või odavama ehitamise korral ongi üürilepingu p-s 4.9 ette nähtud, et üürileandjal on üürnikult õigus nõuda vahetasu maksmist.
10.Tõendamata on, et kostja on tasunud maamaksu. Kostja viitab siinjuures asjaolule, et üürilepingu p-s 3.1 on kokku lepitud aasta üürisummaks 5300,38 eurot, kuid kostja väitel on ta üürina maksnud sellest summast rohkem. Tegelikult on hageja esitanud kostjale arveid üüri
tasumiseks vastavalt üürilepingu p-s 3.3 kokku lepitud tingimustele, mitte maamaksu tasumiseks. Üürilepingu p 3.3 näeb ette, et üüri tasumiseks esitab üürileandja üürnikule arve. Kõigil üüriarvetel, mis hageja on üürilepingu alusel kostjale tasumiseks esitanud, on märgitud selgitusena, et tegemist on üüriga (mitte maamaksuga) ning viidatud on ka vastavale üüriperioodile. Kostja on üüriarved ka tasunud. Kostja ei ole ka vaidlustanud üüriarvetel märgitud summasid. Esitatud üüriarvetel märgitust ja ka kostja poolt pangamaksete selgitusest nähtub, et kostja ei ole hagejale hüvitanud ühtki maamaksu summat.
11.16.02.2005 üürilepingu p 5.1.3 teise lause kohaselt laenulimiit ja sellele kogunenud intress tasaarvestatakse üürniku (st kostja) sotsiaalehituse eelarve raames teostatavate maksete tasumise kohustusega. Seega ei pidanud hageja tagastama laenu ega tasuma intresse mitte rahas, vaid üksnes tasaarvestuse korras. Hageja teostaski sellise tasaarvestuse. Kostja vastuväide, et nõuete tasaarvestamine saab toimuda üksnes sotsiaalehitiste valmimise järgselt, aga mitte enne hoonestusõiguse hüpoteegiga koormamist, ei ole kooskõlas 16.02.2005 üürilepinguga, kuna üürileping niisuguseid tasaarvestuse piiranguid ei sätesta. Kostja vastuväite õigsuse korral oleks 16.02.2005 üürilepingu p 5.1.3 teise lauses kokkulepitu puhul tegemist sisutühja kokkuleppega – sotsiaalehitiste valmimise järgselt ei olegi enam võimalik tasaarvestust teostada, kuna selleks hetkeks on kostja laenulepingust tulenev nõue kostja enda väite alusel sisse nõutud laenulepingu lõppemise tõttu 31.12.2014. Ehk teisisõnu, kostja arusaama järgi võib kostja laenulepingu lõpetada ja laenusumma hagejalt tagasi nõuda enne sotsiaalehitiste valmimist, kuid ise selle laenuga tehtud kulude hagejale hüvitamisega oodata sotsiaalehitiste valmimiseni. Selline kostja käsitlus on väär. Tegelikult annab 16.02.2005 üürilepingu p 5.1.3 teine lause hagejale õiguse igal ajal tasaarvestada jooksvalt laenuvõlgnevus hageja tehtud kuludega. Selleks ei pea hageja nõue olema isegi mitte sissenõutav. 16.02.2005 üürilepingu p 5.2.10 keelas hagejal võtta laenu kolmandatelt isikutelt ja sõlmida lepinguid, mis toovad kaasa rahaliste kohustuste tekkimise hagejale enne kui on lõplikult selge, et sotsiaalehituse eelarve katab sotsiaalehituste maksumuse. Kuna hageja näol on tegemist sihtasutusega, siis polnud hagejalt üürilepingust tulenevalt üldse võimalik tagastada laenu ja tasuda intresse muul moel kui tasaarvestuse korras. Kostja ei ole selgitanud, kust oleks hageja (võttes arvesse üürileping p 5.2.10 piirangut) pidanud võtma vahendid laenu tagastamiseks ja intresside tasumiseks, kui kostja käsitluse kohaselt oleks tasaarvestus olnud lubatav alles sotsiaalehitiste valmimise järgselt.
12.Tasaarvestuseks esitatavad nõuded ei pea olema sissenõutavad, kuna VÕS § 197 lg 1 on dispositiivne säte, millest võib VÕS § 5 kohaselt kõrvale kalduda. Pooltevahelise kokkuleppe kohaselt ei ole tasaarvestuse tegemiseks tarvis seda, et nõuded oleksid sissenõutavad: 16.02.2005 üürilepingu p 5.1.3 teise lause kohaselt laenulimiit ja sellele kogunenud intress tasaarvestatakse üürniku (st kostja) sotsiaalehituse eelarve raames teostatavate maksete tasumise kohustusega. Hageja ei pidanud tagastama laenu ega tasuma intresse mitte rahas, vaid üksnes tasaarvestuse korras. Hageja teostaski sellise tasaarvestuse. 16.02.2005 üürilepingu p 5.1.3 teine lause annab hagejale õiguse igal ajal tasaarvestada jooksvalt laenuvõlgnevus hageja tehtud kuludega. Selleks ei pea hageja nõue olema isegi mitte sissenõutav.
13.Üürilepingus oli kokku lepitud sotsiaalehituse eelarve: s.o rahasumma, mis saadakse detailplaneeringuga kinnistule ettenähtud muu kui sotsiaalotstarbega ehitiste või ehitiseosade kasuliku pinna (ilma rõdude, trepikodade, koridoride, fuajee, terrasside, parkimiskohtade) korrutamisel 127,82 euroga (tollases vääringus 2000 krooniga). Lepingu ese on kinnistule lepingu kehtivuse ajal rajatavad ehitised (16.02.2005 üürilepingu p 2). Üürileandja vajab ehitamiseks üürniku kirjalikku luba (16.02.2005 üürilepingu p 4.1). Ehitiste ehitamise ja projekteerimise õigus on üürnikul enda nimel ja arvel (16.02.2005 üürilepingu p 4.2). Üürnik kohustub rajama sotsiaalehitised vastavalt üürileandja juhistele. Eelarvet ei tohi ületada. Üürnik kohustub tagama, et sotsiaalehitised valmiksid teiste ehitiste ja taristuga samal ajal (16.02.2005 üürilepingu p 4.3).
Projekteerimis- ja ehituskulud katab üürnik omavahendite ja pangalaenu arvelt (16.02.2005 üürilepingu p 4.11). Ehitiste maksumus ei tohi ületada eelarvet (16.02.2005 üürilepingu p-d 1.1 ja 4.9). Eelarve ületamisel on üürnikul õigus peatada ehitustööd ja nõuda eelarvet ületava osa maksmist 12 kuu jooksul. Seega tuleb üürilepingu eelviidatud sätetest (eelkõige 16.02.2005 üürilepingu p-dest 4.3 ja 4.11) välja põhimõte, et lepingu esemeks olevate ehitiste ehituskulud katab üürnik ning nõue üürileandja vastu tekib üksnes eelarvet ületavas osas. Eelviidatud üürilepingu sätted (eelkõige 16.02.2005 üürilepingu p-dest 4.3 ja 4.11) annavadki hagejale õiguse nõuda kostjalt kinnistu arenduskulude hüvitamist. Üürnikul on ka kohustus kanda kõik kulutused seoses kinnistu maamaksuga (16.02.2005 üürilepingu p 3.4) ja seoses kommunaalkuludega (16.02.2005 üürilepingu p 3.5). Üürnikul tekib kohustus hüvitada üürileandjale vastav kulu ja selle võib tasaarvestada kulu tegemise hetkest vastavalt 16.02.2005 üürilepingu p-le 5.1.3.
14.Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti. Seega on tasaarvestusel tagasiulatuv mõju – nõuded ei lõppenud mitte 10.09.2015 (mil hageja tegi kostjale tasaarvestusavalduse), vaid tagasiulatuvalt. Samuti kustutab tasaarvestus tagasiulatuvalt intressi juhul, kui intressi ei ole makstud. Mõlema poole nõuded hakkasid tekkima juba 2004. Hageja esimene nõue kostja vastu tekkis 27.07.2004, hagejal oli 31.12.2004 seisuga nõudeid kostja vastu summas 5928,45 eurot. Kostja nõue hageja vastu 6 391,16 euro osas tekkis 16.07.2004, kostjal oli 31.12.2004 seisuga hageja vastu laenu põhiosa tagastamise nõue summas 29 514,40 eurot. VÕS § 200 lg 2 kohaselt võib tasaarvestav pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ka juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist. Ehkki hageja nõuded kostja vastu olid 10.09.2015 (mil hageja tegi kostjale tasaarvestusavalduse) osaliselt aegunud, oli neid võimalik tasaarvestada, kuna õigus nõudeid tasaarvestada tekkis esimeste nõuete osas juba 2004, mil nõuded alles hakkasid tekkima ja ei saanud olla aegunud. Kuna 10.09.2015 tasaarvestusavalduse tegemise hetkeks oli hagejal kostja vastu nõue summas 131 407,56 eurot ja kostjal oli hageja vastu laenu põhiosa tagastamise nõue summas 132 943,25 eurot, siis lõpetas tasaarvestus nõuded kattuvas ulatuses – tasaarvestuse tulemusena jäi kostjal alles laenu põhiosa tagastamise nõue hageja vastu summas 1535,69 eurot. Kuna intressi ei olnud pooled tasunud, siis VÕS § 197 lg 2 kohaselt kustus ka kostja intressi nõue hageja vastu tagasiulatuvalt. Kostja tugines laenu tagastamise tähtaja saabumisele 31.12.2014 ja seetõttu arvestas viivist alates 01.01.2015. Samas kuna nõuded kustusid tagasiulatuvalt, siis ei saanud kostjal tekkida hageja vastu 2015. aastal viivise nõuet. 22.09.2015 pankrotiavalduses on kostja tuginenud laenu põhiosa tagastamise nõudele summas 132 943,25 eurot, intressinõudele summas 57 689,72 eurot ja viivise nõudele summas 42 633,59 eurot. Samas oli tegelikult kostjal pankrotiavalduse esitamise hetkeks alles üksnes laenu põhiosa tagastamise nõue hageja vastu summas 1535,69 eurot. Hageja tasus kostjale 07.12.2015 (pankrotiasja kohtumenetluse ajal) summa 233 266,56 eurot üksnes selleks, et oleks võimalik koheselt lõpetada kohtumenetlus kostja esitatud pankrotiavalduse läbivaatamiseks. Samas oli tegelik kostja nõue hageja vastu selleks ajaks ainult 1535,69 eurot, mistõttu on hageja poolt 07.12.2015 kostjale tasutud summast 231 730,87 eurot tasutud alusetult ja kostja on seetõttu kohustatud selle hagejale tagastama.
15.Kostjale esitatud arvetel ei ole kajastatud maamaksu, mistõttu ei saanud kostja arveid tasudes tasuda maamaksu. Kõigil üüriarvetel on märgitud teenusena, mille eest see esitatakse, vastava perioodi üür. Arvel on märgitud vastava üüriperioodi algus- ja lõppkuupäev ning üürisumma. Kostjale esitatud arved ei sisalda muid teenuseid kui üksnes lepingujärgne üür. Kostja on arvel näidatud summad üürina ka tasunud. Seega aktsepteeris kostja arvel märgitud summat lepingujärgse üürina.
16.Hageja täpsustab oma seisukohta, millest tulenevalt tuleks viivisenõude puhul kohaldada üürilepingu p 6.4, mille kohaselt pidi kostja esitama viivisenõude 3 kuu jooksul alates rikkumisest
teada saamisest. Hageja märgib, et tasaarvestuse tagasiulatuva mõju tõttu ei saanud kostjal viivise nõuet üldse olla, viivise nõue kustus tagasiulatuvalt. Seetõttu ei oma ka tähtsust, kas kostja esitas viivise nõude 3 kuu jooksul rikkumisest teadasaamisest või hiljem. Siiski põhistab hageja täiendavalt, et krediidilepingu sõlmimise kohustuse nägi kostjale ette 28.06.2004 üüri- ja arenduslepingu p 6.4 ja nimetatud lepingut asendanud 16.02.2005 üürilepingu p 5.1.3. Kuna 14.07.2004 laenulimiidileping on selliselt seotud 16.02.2005 üürilepinguga, siis kohalduvad laenulimiidilepingule ka 16.02.2005 üürilepingus toodud kokkulepped. Sealhulgas kohaldub 16.02.2005 üürilepingu p 6.4, mis näeb ette viivise nõude esitamise tähtajaks 3 kuud arvates päevast, mil viivise nõudeõigus tekkis. Kuna kostja käsitluse kohaselt saabus laenu tagastamise tähtpäev 31.12.2014, siis kostja käsitluse kohaselt tekkis viivise nõudeõigus arvates 01.01.2015. Seetõttu oleks kostja pidanud teatama viivise nõudmisest hiljemalt 01.04.2015. Kostja esitas viivise nõude alles 01.09.2015 pankrotihoiatuses.
17.Hageja käitumine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja oli sunnitud kostjale 07.12.2015 tasuma 233 266,56 eurot üksnes selleks, et oleks võimalik koheselt lõpetada kohtumenetlus kostja esitatud pankrotiavalduse läbivaatamiseks. Kostjal polnud tegelikult alust saada seda summat, mistõttu ei ole hea usu põhimõttega vastuolus hageja poolt alusetult makstud raha tagasi nõudmine. Hageja ei saanud riskida sellega, et kohus määrab hagejale ajutise pankrotihalduri ja kuulutab välja hageja pankroti seetõttu, et hageja tugineb laenulepingust tulenevate nõuete lõppemisele tasaarvestuse tõttu ja kohus ei aktsepteeri seda pankrotimenetluse erisuste tõttu võrreldes hagimenetlusega. Kuna kostja eesmärk oli ka pankrotimenetluse kaudu nurjata hageja ostueesõiguse teostamine Suur-Ameerika 14 hoonestusõigusega seotud kinnisasja suhtes, siis ka seetõttu ei saanud hageja riskida, et kohus määrab hagejale ajutise pankrotihalduri ja kuulutab välja hageja pankroti.
18.Hagi esemeks on hageja poolt kostjale 07.12.2015 alusetult makstud 233 266,56 euro tagasinõue. 07.12.2015 makstud summa kui alusetult saadu tagasinõue ei saa olla aegunud, kuna summa maksmisest ei ole möödunud kolme aastat isegi mitte tänase seisuga. Seoses kostja taotlusega kohaldada aegumist arvete osas, mis on vanemad kui 3 aastat võttes aluseks tasaarvestamise avalduse tegemise aeg ehk 10.09.2015, leiab hageja järgmist. Hagi esemeks ei ole ajavahemikus 27.04.2004 kuni 30.06.2015 tekkinud kulutuste hüvitamise ja maamaksu nõuded, kuna need nõuded on lõppenud 10.09.2015 teostatud tasaarvestuse tulemusena.
12.Seoses hageja nõude võimaliku lahendamisega VÕS § 1041 alusel, leiab hageja, et VÕS § 1041 kohaldamine võib omada tähtsust tasaarvestuse kehtivuse hindamisel juhul, kui kohus peaks leidma, et tasaarvestatud hageja kulutuste hüvitamise nõuded kostja vastu ei tulenenud lepingust. Kui kohus leiab, et hageja kandis kulutused kostja eest, olenemata selleks õigustatud ega kohustatud, siis oli hagejal ikkagi olemas VÕS §-st 1041 nimetatud teise isiku kohustuse täitmisest tulenev nõue. Kostja on rikastunud kohustustest vabanemise tõttu, kuna ei pea neid ise kandma. Tasaarvestus on kehtiv ka sellisel juhul.
Kostja vastuväited
19.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
20.Hagejal puudus tasaarvestamise õigus. Hagiavaldusest ei nähtu, et tasaarvestamise avalduse aluseks olevad hageja väidetavad üürilepingust tulenevad nõuded kostja vastu on sissenõutavaks muutunud, mis on tasaarvestuse teostamise eelduseks. Hageja ei saa nõuda kostjalt tagasi ka tasutud viivist, sest viivise vaidlustamine pärast selle tasumist on õiguslikult võimatu. Hageja 07.12.2015 maksekorralduse kohaselt on toimunud tasumine pankrotihoiatuse aluseks olevate laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise katteks ega ole kehtiv hageja eelnev 10.09.2015 tasaarvestamise avaldus. Hageja on täitnud kehtivad kohustused kostja ees. Hageja ei ole vaidlustanud laenulepingu
kehtivust, siis ei saa hagejal olla kostja vastu alusetu rikastumise ehk 07.12.2015 tasutu tagastamise nõuet.
21.Üürilepingust nähtuvalt ei saa hagejal olla kostja vastu sissenõutavaid nõudeid, mida oleks olnud võimalik tasaarvestamise avalduse kohaselt laenulepingust tulenevate nõuetega tasaarvestada. Üürilepingu p-i 4.12. kohaselt toimub kulutuste kompenseerimine hagejale 16 kuu jooksul hageja väljastatud arvete alusel alates hoonestusõiguse koormamisest hüpoteegiga. Hoonestusõigust ei ole hüpoteegiga koormatud ega kirjeldatud arveid kostjale esitatud, seega ei saa olla hagejal kostja vastu sissenõutavaks muutunud kulutuste kompenseerimise nõuet. Seda, et üürilepingu p-is 5.1.3. mainitud laenulepingust tulenevate nõuete tasaarvestamine sotisaalehitiste kulutustega saab toimuda üksnes sotsiaalehitiste valmimise järgselt, aga kindlasti mitte enne hoonestusõiguse hüpoteegiga koormamist, tuleneb üürilepingu p-ist 4.11., mille kohaselt juhul, kui üürileandja ei sõlmi lepingut eelpool nimetatud hüpoteegi seadmiseks üürniku poolt kindlaksmääratud notariajal, vabaneb üürnik vastutusest 4.3. nimetatud kohustuse rikkumise eest või ta saab lepingust taganeda ja nõuda ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks tehtud kulutuste hüvitamist üürileandjalt.“ Hageja (üürileandja) ei ole kostja (üürniku) huvides üürilepingu p-is
3.2.2.mainitud hüpoteeki seadnud ehk eelkirjeldatud tingimuste saabumisel võib jääda tasaarvestamise avalduses viidatud kõigi kulutuste kandmine hoopis hageja (üürileandja) kohustuseks. Ühtlasi on üürilepingu p-i 4.9. kohaselt ette nähtud, et sotsiaalehitiste rajamisega seotud arvestus tehakse ja tasumise kohustus kostjalt hagejale tekib pärast sotsiaalehitiste valmimisele (ei ole valminud) ning valduse üleandmisele järgneva 30 päeva jooksul üürilepingu pis 4.9. sätestatud tingimustel. Eelnevast järeldades ei saanud hagejal olla tasaarvestamise avalduse tegemise hetkel sotisaalehitiste ehitamise või projekteerimisega seotud mingeid sissenõutavaid kulunõudeid kostja vastu.
22.Hageja ei ole tõendanud, et väidetavalt hageja kantud kulud on seotud üürilepinguga või, et kostjal on vastavate kulude hüvitamise kohustus.
23.Kostja on tasunud hagejale üürilepingu kohaselt arvete alusel nii üüri kui ka maamaksu. Kui võrrelda üürilepingu p-is 3.1. sätestatud üüri aastast suurust 5300,38 eurodes ning kostja hagejale esitatud arvete alusel tasutud summasid, siis nähtub, et kostja on tasunud maamaksu katteks isegi rohkem kui hageja on hagiavalduses märkinud.
24.Kostja on esitanud viivisenõude hageja vastu laenulepingu alusel, mis näeb viivise suuruseks 0,1% tasumata summas päevas ega kohaldu mainitud laenusuhtele üürilepingu sätted.
25.Hageja on korduvalt tunnustanud laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid ega saa juba tunnustatud nõudeid hilisemalt vaidlustada. Tasaarvestamise avalduse tegemisega on hageja loobunud võimalikest vastuväidetest laenulepingust tulenevatele kostja nõuetele. Hageja tasus kostja laenulepingust tulenevad nõuded ära tsiviilasja nr 2-15-14079 menetluse käigus ehk sisuliselt tunnustas hageja kostja laenulepingust tulenevaid nõudeid veelkordselt. Hageja kontseptsioon sellest, et hageja oli sundseisus ja ta pidi laenulepingust tulenevad nõuded ära tasuma ajutise halduri nimetamise vältimiseks, ei pea kuidagi paika. Eelmainitud hageja käitumine on aga vastuoluline ehk kord hageja tunnustab kostja laenulepingust tulenevaid nõudeid ja tasub need, samas omakorda asub tasutut tagasi nõudma. Kostja hinnangul on hageja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega ning tühine ning hageja on minetanud laenulepingu alusel tasutu tagasi nõudmise õiguse.
26.Hageja üritab kohut eksitada väitega, et mõni hageja väidetav hoonestusõiguse arendamisega seotud kulutuste hüvitamise nõue kostja vastu on muutunud sissenõutavaks. Üürilepingu kohaselt jagunevad võimalikud hageja nõuded kostja vastu järgmiselt: 1) ehitiste rajamise kulud, mis tulenevad lepingu p-idest 4.2., 4.3. ja 4.11.: 2) sotsiaalehitiste eelarvega seotud kulud, mis tulenevad lepingu p-idest 4.6., 4.7. ja 4.9.: 3) Enne üürilepingu sõlmimist hageja kantud projekteerimiskulud,
mis tulenevad lepingu p-idest 2.4. ja 4.12: Eelmainitud hageja võimalikud nõuded kostja vastu muutuvad kostja hinnangul sissenõutavaks järgmiselt: 1) Ehitiste rajamise kulud (p-id 4.2., 4.3. ja 4.11.): Üürilepingu p-i 4.11. kohaselt on kulude sissenõutavaks muutumise eelduseks hoonestusõigusele hüpoteegi seadmine, vastasel juhul võib kostja üürilepingu p-i 4.3. kohaste kulude kandmisest vabaneda; 2) sotsiaalehitiste eelarvega seotud kulud (p-id 4.6., 4.7. ja 4.9.): Üürilepingu p-ide 4.6., 4.7. ja 4.9. kohaselt sõltub sotsiaalehitiste eelarvega seotud kulude kandmise kohustus eelarve piiresse jäämise/ületamisega, mida saab hinnata alles ehitiste valmimisel (ehitised ei ole valmis, sest Tallinn linn on takistanud planeeringu menetlust/hüpoteegi seadmist ehk kulud ei ole sissenõutavad. Kindlasti ei saa mainitud kulud muutuda sissenõutavaks üürilepingu p-i 4.11. kohaselt enne hoonestusõigusele hüpoteegi seadmist, sest juhul, kui hageja ei sea hüpoteeki, siis võib kostja vabaneda üürilepingu p-i 4.3. kohaste ehk sotsiaalehitistega seotud kulude kandmisest; 2) Enne üürilepingu sõlmimist hageja kantud projekteerimiskulud (p-id 2.4. ja 4.12.): Üürilepingu p-i 4.12. kohaselt muutuvad enne üürilepingu sõlmimist kostja kantud projekteerimiskulud sissenõutavaks pärast hoonestusõigusele hüpoteegi seadmist 16-kuulise perioodi jooksul osade kaupa, sh. on kostja kohustatud hagejale esitama kulude hüvitamiseks arved. Eeltoodust saab järeldada, et hagejal ei ole kostja vastu ühtegi sissenõutavaks muutunud nõuet ega ole hageja kostja vastu ühtegi nõuet enne hagi esitamist esitanud, mistõttu ei ole hageja tasaarvestamise avaldus kehtiv.
27.Kostja leiab, et arvestades, et hageja 08.08.2016 menetlusdokumendis esmakordselt kostjale esitatud arved pärinevad väga pikast perioodist, siis võivad hageja vastavad nõuded kostja vastu olla aegunud või tasumise nõudmiseks mõistlik tähtaeg võib olla ammu möödunud. Alternatiivselt leiab kostja, et hageja on minetanud kõik eelmainitud arvete tasumise nõuded, sest ei ole nõudnud kostjalt kohustuste täitmist mõistliku aja jooksul pärast nõuetest teada saamist. Lisaks seda, et pooled on ühiselt aru saanud, et konkreetsel arvel kajastatud summa katab nii üüri kui ka maamaksu, kinnitavad järgmised asjaolud: 1) hageja ei ole kostjale eraldi ühtegi arvet maamaksu kohta esitanud, 2) hageja ei ole väitnud, et tasutud arvete summa ei katnud ära nii üüri kui maamaksu (vt nt 2008 maamaksu summa on 62 201 krooni, 2008 hagejale tasutud arve summa on 145 134 krooni, millest maamaksu maha arvates saame 82 933 krooni ehk üürilepingu p-i 3.1. kohase üürisumma), 3) hageja esitatud arved on kasvanud täpselt maamaksu muutumise võrra (vt nt 2014 maamaksu summa on 6 598,25 eurot, 2014 hagejale tasutud arve summa on 11 900 eurot, millest maamaksu maha arvates saame 5301,75 eurot, s.o 82 954,36 krooni (5301,75*15,6466) ehk natuke rohkem kui üürilepingu p-i 3.1. kohane üürisumma). Isegi kui hageja teooria maamaksu tasumata jätmise kohta peaks paika pidama, siis oleksid hageja maamaksu nõuded kostja vastu rohkem kui kolm aastat tagasi ulatuvas osas aegunud.
28.Kostja ei nõustu nõude suurendamisega laenulepingust tuleneva intressi osas ja seeläbi uudselt intressi vaidlustamisega või väidetega, et kostja esitas hageja vastu intressinõude esmakordselt alles pankrotihoiatuses. Nimelt hageja ja kostja on intressiarvestust ning suurust kinnitanud iga-aastaselt saldoteatistes. Kostja on kohelnud hagejat aastate jooksul soodsamalt, sest ei ole arvestanud intressi laenukohustusele otsa või nõudnud kostjalt intressi tasumist ja andes kostjale intresside tasumiseks täiendavalt laenu. Seeläbi oleks omakorda suurenenud laenusumma ja järgmiste perioodide intressimaksed ehk hageja oleks halvemas positsioonis võrreldes praegusega.
29.Kostja leiab, et ekslik on hageja seisukoht, et krediidi tagastamine sai toimuda üürilepingu p-i 5.1.3 kohaselt üksnes tasaarvestusega. Üürilepingu p 5.1.3 ei näe ette üksnes tasaarvestust ning lisaks, krediidi andmise tingimusi reguleeris eraldi laenuleping ja selle hilisemad lisad, millega nähti ette alati üürilepingust eraldiseisev tagasimaksetähtaeg ja laenulimiit, mida perioodiliselt pikendati koos laenulimiidi suurendamisega. Ebaõige ja tõendamata on ka hageja väide, et pärast laenulepingu kohase laenu tagastamise tähtaja saabumist 31.12.2014 tehtud ülekannetega soovisid pooled ilma lisakokkuleppe sõlmimiseta laenulepingu tähtaega pikendada või laenulimiiti
suurendada (selline lähenemine on vastuolus ka laenulepingu p-iga 14, mille kohaselt saab lepingut üksnes kirjalikult muuta).
30.Üürilepingu p 5.2.10. ei keelanud hagejal absoluutselt kolmandatelt isikutelt laenu võtmist või kolmandate isikute ees kohustuste võtmist, vaid eeldas kostja nõusolekut ning see piirang kehtis ka üksnes kuni sotsiaalehitiste valmimiseni. Mainitud piirang on mõistetav, sest kostja pidi arendama hagejale kuuluvat hoonestusõigust ning hageja maksejõuetus vmt. asjaolu oleks takistanud/seadnud ohtu kostja arendustegevuse. Hageja ei ole kordagi kostja poole üürilepingu p-i 5.2.10. kohaselt pöördunud, vaid on teadlikult ja tahtlikult asunud üürilepingut rikkuma ja kostjat alusetult ründama, sh kinnitanud, et hageja eesmärgiks on üürilepingust vabanemine aga mitte üürilepingu täitmine.
31.Iseenesest Üürilepingu p-i 4.2. kohaselt on kostjal õigus enda nimel ja arvel projekteerida ja ehitada kinnistule ehitisi, millise õiguse realiseerimisel kaasneb üürilepingu p-i 4.3. kohaselt sotisaalehitiste rajamise kohustus. Samuti on kohustatud kostja üürilepingu p-i 4.3. kohaselt „finantseerima“, aga mitte hüvitama/kandma, hageja projekteerimise ja ehitamisega tehtavaid hageja enda kulutusi. Kui kostjal oleks tingimusteta kõigi üürilepingu alusel projekteerimise ning ehitamisega seotud kulude kandmise kohustus, siis puuduks vajadus üürilepingu p-i 2.2. järgi, mis näeb ette, et hageja on kohustatud enne viimasele sotsiaalehitiste üle andmist kostjale väljastatud laenu tagastama. Samuti ei oleks üürilepingu p-i 4.11. kohaselt sätestatud, et kostja vabaneb sotsiaalehitiste rajamise kohustustest (üürilepingu p 4.3.) olukorras, kus üürilepingu kohane hüpoteek, mis on arendustegevusega alustamise eelduseks, on jäänud kostja huvides seadmata. Ühtegi eelviidatud kostja üürilepingust hagejale tasumise kohustust ei ole käesolevaks hetkeks tekkinud ega saa ka tekkida, sest hageja on 03.02.2016 üürilepingu üles öelnud ning üürilepingu objektiks oleva kinnisasja võõrandanud. Kinnisasja võõrandamise tõttu ei saa hagejal olla eelmainitud nõudeid/vastavad nõuded tekkida kostja vastu tulenevalt VÕS § 291 ja VÕS § 304 lgtest 1. Samuti on kostja hinnangul jätkuvalt eksitav hageja viide, et üürilepingu p-i 5.1.3. kohaselt oli ette nähtud hageja poolt kostjale lenu tagastamine üksnes tasaarvestuse teel. Kirjeldatud tõlgendus muudaks sisutuks nii üürilepingu p-i 2.2. kui ka on vastuolus üürilepingu p-iga 5.1.3, mis näeb ette vastava punkti eelviimases lauses, et üürilepingu lõppemisel enne sotsiaalehitiste valmimist (ei ole valminud) on hoopis hageja kohustatud kostjale laenu koos intressidega tagastamata. Sarnaselt näeb üürilepingu p 4.11. hagejale üürilepingu lõppemise korral hoopis kostja kulude hüvitamise regulatsiooni. Veelgi enam, Üürilepingu p-is 5.1.3. on ette nähtud tasaarvestamise õigus üksnes üürnikule (kostjale). Viidatud kostja (üürniku) tasaarvestamisele kuuluv kohustus saab tekkida üürilepingu p-i 4.9. kohaselt üksnes pärast sotsiaalehitiste valmimist ning eeldusel, et sotsiaalehitistesse investeeritu jääb väiksemaks vastavast eelarvest.
32.Kostja osundab, et VÕS § 29 lg 8 kohaselt tuleb lepingut tõlgendada kooskõlas seadustega. VÕS § 283 ja 284 kohaselt on nähtud üürnikule (kostja) ette üksnes üürileandja (hageja) parenduste talumise, aga mitte parenduste eest hüvitise maksmise kohustus. Samas VÕS § 285 ja 286 kohaselt on ette nähtud hagejale (üürileandja) kostja (üürnik) tehtud parenduste/kantud kulutuste eest hüvitise maksmise kohustus. Eelnevalt viidatud õiguslik regulatsioon on ka mõistetav, sest üüriobjektile tehtud kulutuste näol saab rikastuda üksnes üürileandja (hageja), aga mitte üürnik (kostja), sest üürilepingu lõppedes kuulub üürilepingu objekt/tehtud parendused üürileandjale (hagejale) tagastamisele. Selleks, et üürilepingut vastupidiselt võlaõigusseaduses sätestatud üldisele regulatsioonile tõlgendada, peaksid üürilepingus olema vastavad erisused väga selgesti välja toodud. Antud juhul ei ole võimalik üürilepingut selliselt tõlgendada, et kostja (üürnik) on kohustatud hagejale (üürileandja) mingit hüvitist maksma ning sellisel juhul toimuks hageja alusetu rikastumine.
33.Hageja nõuet ei ole võimalik rahuldada VÕS § 1041 alusel. VÕS § 1041 kohase hagi rahuldamise eelduseks peab hageja olema: 1) täitnud kostja eest kostja kohustuse kolmandale
isikule ja 2) kostja peaks olema rikastunud hageja arvel kostja eest kohustuse täitmise tõttu. Eelmainitud eeldused on aga täitamata, sest: Hageja on tasunud hagejale endale esitatud arved, aga mitte kostjale esitatud kostja poolt tasumisele kuuluvad arved. Hageja väitel on esitatud arved seotud üüriobjekti parendamisega, mistõttu ei saa olla kuidagi toimunud kostja rikastumine, sest on toimunud hagejale kuuluva vara parendamine ehk hoopis hageja on rikastunud.
34.Iseenesest üürilepingu p-i 4.2. kohaselt on kostjal õigus enda nimel ja arvel projekteerida ja ehitada kinnistule ehitisi, millise õiguse realiseerimisel kaasneb üürilepingu p-i 4.3. kohaselt sotisaalehitiste rajamise kohustus. Samuti on kohustatud kostja üürilepingu p-i 4.11. kohaselt „finantseerima“, aga mitte hüvitama/kandma, hageja projekteerimise ja ehitamisega tehtavaid hageja enda kulutusi. Kui kostjal oleks tingimusteta kõigi üürilepingu alusel projekteerimise ning ehitamisega seotud kulude kandmise kohustus, siis puuduks vajadus üürilepingu p-i 2.2. järgi, mis näeb ette, et hageja on kohustatud enne viimasele sotsiaalehitiste üle andmist kostjale väljastatud laenu tagastama. Samuti ei oleks üürilepingu p-i 4.11. kohaselt sätestatud, et kostja vabaneb sotsiaalehitiste rajamise kohustusest (üürilepingu p 4.3.) olukorras, kus üürilepingu kohane hüpoteek, mis on arendustegevusega alustamise eelduseks, on jäänud kostja huvides seadmata. Sarnaselt vabaneb kostja üldse üürilepingu p-i 4.3. kohaselt sotsiaalehitiste rajamise kohustusest olukorras, kus üürileandja ei hüvita üürnikule üürilepingu p-i 4.6. kohaselt sotsiaalehitiste eelarvet ületavaid kulusid. Üürilepingu p-i 4.9. sõnastus on ka mõistetav, sest kui kostja ületab sotsiaalehitiste eelarve raames tehtavaid kulusid, siis tõlgendades üürilepingu p-i 4.9. koostoimes üürilepingu p-iga 4.6., jäävad igal juhul hageja tehtavad kulud hageja enda kanda. Samas sotsiaalehitiste eelarve ja kostja kantavate kulude vahe hüvitamise tõttu, on hagejale igal juhul tagatud üürilepingu kohaselt kulude hüvitamine sotsiaalehitiste eelarve raames. Seetõttu ei ole üürilepingus ette nähtud ja puudub ka vajadus ette näha eraldi kostjale hageja kantud kulude hüvitamise mehhanism. Seega on kostja hinnangul üürilepingu p-i 4.9. ainuvõimalik tõlgendus, et kostja peab hüvitama hagejale alles sotsiaalehitiste valmimise järgselt üksnes võimaliku tekkiva eelarve ning eelarvest vähem kantud kulude vahe. Järelikult tasaarvestamise avalduses kirjeldatud hageja nõue saab kostja vastu tekkida/muutuda sissenõutavaks alles pärast sotisaalehitiste valmimist ning tingimusel, et kostja kantavad kulud on sotisaalehitiste eelarvest väiksemad. Eelnevat tõlgendust toetab ka üürilepingu p 4.12., mis näeb ette, et sotsiaalehitiste eelarvest väljuvate kulutuste hüvitamiseks peab olema üürlepingu kohaselt erikokkulepe. Seega lisaks üürilepingu p-is 4.9. ette nähtud võimalikule hüvitisele on hagejal võimalik nõue 4.12. alusel, aga seda ka eeldusel, et on seatud hüpoteek ning hageja on kostjale arved esitanud. Mainitud kohustused on täitmata ega ole hageja käesolevas menetluses üürilepingu p-i 4.12. alusel kostja vastu nõuet esitanud.
35.Kostja märgib, et hageja 03.07.2017 seisukohas välja toodud tehtud kulude näol on osaliselt tegemist enne üürilepingu sõlmimist kantud kuludega 28.06.2004 sõlmitud üüri- ja arenduslepingu alusel, mis oli üürilepingu p-i 9.1. kohaselt tasaarvestamise avalduse tegemise hetkeks lõppenud (nimelt 28.06.2004 sõlmitud üüri- ja arenduslepingut lõpetav märge on kinnistusraamatusse kantud 08.03.2005) ning seetõttu lõppesid ka mainitud hageja väidetavad 28.06.2004 sõlmitud üüri- ja arenduslepingust tulenevad nõuded kostja vastu 08.03.2005 ega saanud hageja kasutada neid tasaarvestamise avalduses.
36.Ebaõige ja tõendamata on hageja 03.07.2017 menetlusdokumendis tõstatud küsimus, et pooled suurendasid kokkuleppel üüri ning kostja ei ole seetõttu maamaksu tasunud. Esiteks, üürilepingu pi 11.1. kohaselt peavad olema kõik üürilepingu muudatused sõlmitud kirjalikult, mistõttu hageja üürilepingu kohase üüri suurendamise teooria ei pea paika. Samas kuna hageja kostjale lisaks üüriarvete maamaksuarveid eraldi ei esitanud, siis saaks hageja väidetavat üüri suurendamist tõlgendada ainuüksi selliselt, et suurendatud üür hõlmas endas juba maamaksu ehk kokkuvõtteks kostjal hageja ees maamaksu võlgnevust ei ole. Teiseks, kostja hinnangul on hageja käitumine
vastuolus hea usu põhimõttega ning tühine ning hageja on pikema aja jooksul maamaksu arvete esitamata jätmise ning koos suurema üüriarve esitamise tõttu minetanud eraldi üürilepingu alusel maamaksu nõudmise õiguse. Kolmandaks, igal juhul on hageja rohkem kui kolm aastat vanad maamaksunõuded kostja vastu aegunud.
37.Kostja ei nõustu hageja käsitlusega sellest, et tasaarvestamise avalduse kehtivuse korral võiks antud juhul VÕS § 197 lg 2 kohaselt kuidagi ära langeda tagasiulatuvalt kostja laenulepingust tulenev intressinõue hageja vastu. Hageja poolt aastate pikkune intressinõuetega saldoteatiste allkirjastamine on võrdsustatav VÕS § 197 lg 2 kohase intressi maksmisega, mis välistab juba tunnustatud intressinõuete tagasiulatuva lõppemise tasaarvestuse kehtivuse korral. Pooled on näinud üürilepingu p-is 5.1.3. ette VÕS § 197 lg-st 2 tuleneva erisuse, et tasaarvestamisele kuulub ka intressinõue aga mitte ei lõppe intressinõue tagasiulatuvalt. Sarnaselt võimaldaks hageja intressinõude lõppemise tõlgendus hageja vastuolulist käitumist, mis ei oleks kooskõlas hea usu põhimõttega ning oleks tühine ehk hageja ei saaks juba saldoteatistega aktsepteeritud intressinõuet tasaarvestusega olematuks muuta. Maakohtu põhjendus
38.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse, kostja vastuse koos poolte täiendavate seisukohtadega, kuulanud pooled ära kohtuistungil ning uurinud asjas esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
39.Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 230 lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. TsMS § 5 lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma väiteid põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
40.Kohus on tuvastanud järgmised asjaolud: - Hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 16.02.2005 üürilepingu Tallinna linnas SuurAmeerika tn 14 asuva kinnisasja üürimiseks (I kd 7-16). - Üürilepinguga võttis kostja endale kohustuse ehitada kinnistule ühe või mitu sotsiaalotstarbega ehitist (lepingu punkt 4.3) (I kd 7-16). - Üürilepingu punkti 5.1.3 järgi kohustusid pooled sõlmima krediidilepingu, mille kohaselt avatakse hagejale krediit summas vähemalt 600 000 krooni, kuid mitte rohkem kui 100 000 krooni kalendrikuus, intressiga 6% aastas (I kd 7-16). - 14.07.2004 sõlmisid pooled krediidilepingu (I kd, tl 31). - Krediidilepingu alusel antud laenu põhisumma suurus oli 132 943,25 eurot (II kd, tl 4). - Hageja esitas 10.09.2015 kostjale avalduse, millega hageja tasaarvestas laenulepingu alusel tekkinud kostja nõuded oma nõuetega kostja vastu üürilepingu p 5.1.3 alusel (I kd, tl 50- 52). - 22.09.2015 esitas kostja Harju Maakohtule hageja suhtes võlausaldaja pankrotiavalduse (tsiviilasjas nr 2-15-14079). Pankrotiavalduses tugines kostja 14.07.2004 laenulepingust tulenevale nõudele summas 233 266,56 eurot, mis oli hageja poolt 10.09.2015 teostatud tasaarvestuse esemeks (I kd, tl 53-58). - Hageja tasus kostjale pankrotiavalduses näidatud võlgnevuse summas 233 266,56 eurot (I kd tl 5).
41.Hageja on seisukohal, et hagi võiks kuuluda rahuldamisele alusetu rikastumise regulatsiooni, täpsemalt võlaõigusseadus (VÕS) § 1028 alusel.
42.Hageja märgib, et hageja tasus kostjale pankrotiavalduses märgitud nõude katteks 233 266,56 eurot. Sooritus tehti 14.07.2004 laenulepingust tuleneva kohustuse täitmiseks (krediidi tagastamine). Nimetatud kohustust ei olnud soorituse (raha maksmine hetkel kostjale) tegemise ajal õiguslikult enam olemas, kuna see oli lõppenud tasaarvestusega, siis on üleandmine toimunud ilma õigusliku aluseta.
43.VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Sama paragrahvi lõikest 2 tulenevalt üleandja ei või saajalt saadut tagasi nõuda, kui: 1) üleandmisega täideti mittetäielik kohustus; 2) õigus nõuda kohustuse täitmist oli üleandmise hetkeks aegunud; 3) tühise tehingu täitmisena saadu tagasinõudmine oleks vastuolus tehingu tühisust ettenägeva sättega või sellise sätte eesmärgiga. Kohustuse täitmisena saadu tagastamisele suunatud alusetu rikastumise nõude eeldused on seega järgmised: teisele isikule on midagi olemasoleva või tulevase kohustuse täitmiseks üle antud, üleandmine on toimunud ilma õigusliku aluseta ning ei esine lg-s 2 nimetatud nõuet välistavaid asjaolusid.
44.Pooled ei vaidle, et hageja on kostjale 233 266,56 eurot tasunud. Seega puudub vaidlus, et teisele isikule on midagi üle antud.
45.VÕS § 1028 kohaldamine tuleb kõne alla üksnes juhul, kui üleandja soovis saadu üleandmisega täita oma kohustust saaja ees, st kui üleantu kujutas endast sooritust olemasoleva või tulevase kohustuse täitmise eesmärgil. Seetõttu on oluline üleandjapoolne tahe teha sooritus teatava kohustuse täitmiseks. VÕS § 1028 ei ole seega kohaldatav, kui üleandja teab, et ta ei täida üleandmisega oma kohustust saaja ega kolmanda isiku ees. (P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. 2009. Lk 586).
46.Kohtule esitatud tõenditega on tuvastatud ning puudub vaidlus, et kostja esitas hagejale 01.09.2015 pankrotihoiatuse, kus nõudis hagejalt 14.07.2004 sõlmitud laenulepingu alusel antud krediidi tagastamist summas 235 873,79 eurot (I kd, tl 49). Vaidlust ei ole, et hageja üürileandjana esitas kostjale 10.09.2015 avalduse, millega hageja tasaarvestas laenulepingu alusel tekkinud kostja nõuded oma nõuetega kostja vastu üürilepingu p 5.1.3 alusel (I kd, tl 50). Puudub vaidlus ning kohtule esitatud tõendid kinnitavad (I kd, tl 53), et peale hageja poolt 10.09.2015 tasaarvestusavalduse esitamist esitas kostja 22.09.2015 Harju Maakohtule pankrotiavalduse hageja suhtes pankroti väljakuulutamiseks. Vaidlusalune ei ole ka asjaolu, et hageja tasus kostjale 233 266,56 eurot peale kostja poolt 22.09.2015 pankrotiavalduse esitamist ning seega ka peale hageja 10.09.2015 tasaarvestusavalduse esitamist kostjale, mille tagajärjel hageja seisukohast lähtudes poolte nõuded tasaarvestati. Seega järeldub eelnevast, et kostjale nõude summas 233 266,56 eurot tasumisel oli hageja arvamusel (teadis), et vastavat nõuet ei eksisteeri. Kohtu hinnangul välistab eelnev VÕS § 1028 kohaldamise võimaluse.
47.Täiendaval märgib kohus, et isegi kui asuda seisukohale, et hageja ei teadnud, et nõuet summas 233 266,56 eurot ei eksisteeri, siis ei kuuluks VÕS § 1028 kohaldamisele ka tulenevalt asjaolust, et poolte vahel oli kehtiv leping, millest tuleneva nõude hageja kostjale tasus – seega eksisteeris õiguslik alus, mis samuti välistab VÕS § 1028 kohaldamise.
48.Kohus on seisukohal, et kuivõrd poolte vahel on lepingulised suhted, ei kuulu kohaldamisele ka VÕS § 1041.
49.Pooltevaheliseks keskseks vaidlusküsimuseks käesolevas asjas on küsimus sellest, kas eksisteeris tasaarvestuse olukord, s.t kas hagejal oli kostja vastu tasaarvestatavaid nõudeid või mitte.
50.VÕS § 197 lg 1 järgi, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti. Tulenevalt eelnevast on tasaarvestuse läbiviimiseks põhimõtteliselt kaks eeldust tasaarvestuse esmaskeks eelduseks on tasaarvestuse õiguse tekkimine ehk tasaarvestuse olukorra eksisteerimine. Tasaarvestuse õigus tekib juhul, kui kahe isiku vahel eksisteerivad vastastikused samaliigilised nõuded lg-s 1 kirjeldatud viisil. Teisena peab tasaarvestuse teostamiseks üks nimetatud isikutest tegema tasaarvestuse avalduse (VÕS § 198), tasaarvestus jõustub alates tasaarvestuse avalduse kättesaamisest teise poole poolt (TsÜS § 69 lg 1). Riigikohus on oma 4.01.2012 lahendis 3-2-1-129-11 märkinud, et VÕS § 200 lg 4 järgi ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kolleegium kordab oma 16.06.2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-59-10 tehtud otsuse p-s 10 ja 2.11.2011 tsiviilasjas nr 3-2-1-95-11 tehtud otsuse p-s 17 väljendatut, et tasaarvestus ei ole lubatud, kui teine pool esitab tasaarvestava poole nõudele sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku. Seega, kui kostja on esitanud hageja nõudele vastuväite, et ta on hageja nõude tasaarvestanud oma nõudega, ning hageja väidab vastu, et tasaarvestus ei kehti, peab kohtus hindama, kas kostja vastuväited välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku ning seega ka tasaarvestuse kehtivuse.
51.Kohtule esitatud tõenditega on tuvastatud, et hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 16.02.2005 üürilepingu Tallinna linnas Suur-Ameerika tn 14 asuva kinnisasja üürimiseks (I kd, tl 7-16) ning 14.07.2004 sõlmisid pooled krediidilepingu (I kd, tl 31), millise alusel antud laenu põhisumma suurus oli 132 943,25 eurot.
52.Poolte vahel16.02.2005 sõlmitud leping vastab üürilepingu (VÕS § 271) tunnustele. VÕS § 271 lg 1 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Poolte vahel 14.07.2004 sõlmitud krediidileping vastab kohtu hinnangul krediidilepingu (VÕS § 401) tunnustele. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. (VÕS) § 76 lgst 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.
53.Asja lahendamiseks tuleb kohtul esmalt tuvastada, kas esines kostja poolne lepingu rikkumine, millest tulenevalt oli hagejal kostja vastu üürilepingust tulenev nõue, mida hagejal oli võimalik tasaarvestada kostja krediidilepingust tuleneva nõudega. Selleks, et tuvastada üürilepingu rikkumine, tuleb esmalt kindlaks teha, milles kokku lepiti. Lepingurikkumine kujutab endast sooritusvahet ehk erinevust kokkulepitu ja tegelikult tehtu vahel. Lepingust tulenevate kohustuste tuvastamisel tuleb üürileandja ja üürniku vahel sõlmitud üürilepingut VÕS § 29 järgi tõlgendada. Lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reeglitest. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse
lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4) (vt ka nt Riigikohtu 30.04.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-13, p 11; Riigikohtu 11.05.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. (Riigikohtu 18.06.2014 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-4214, p 13).
54.Hageja leiab, et üürnikul (kostjal) oli üürilepingust tulenevalt kohustus tasuda hageja poolt tasutud projekteerimis- ja detailplaneeringu koostamise kulud summas 51 731,06 eurot, maamaks summas 38 436,09 eurot, õigusabikulud kokku summas 24 590,58 eurot, lammutus- ja koristustööde maksumus summas 11 981,30 eurot, kommunaalkulud (vesi, küte) summas 784,65 eurot ja riigilõiv 3 949,48 eurot. Tulenevalt asjaolust, et ühise tahte tõendamiskoormis on poolel, kes sellele tugineb (TsMS § 230 lg1 ), kohustas kohus hagejat oma 03.05.2017 kohtumääruses kohtu selgituskohustust täites selgitama, tulenevalt millisest lepingu punktist on hagejal õigus nimetatud kulu nõuda ning millal ja tulenevalt millisest poolte vahel sõlmitud lepingu sättest on nõuded muutunud sissenõutavaks. 03.07.2017 menetlusdokumendis täpsustas hageja, et kostja kohustuse tasuda ülalloetletud hageja poolt kantud kulud sätestasid 28.06.2004 üürilepingu punktid 3.9, 5.2 ja 5.3 ning 16.02.2005 üürilepingu punktid 3.4 ja 4.11 (koosmõjus punktidega 4.2; 4.3; 2.2). Kostja leiab, et üürilepingu kohaselt jagunevad võimalikud hageja nõuded kostja vastu järgmiselt: 1) ehitiste rajamise kulud, mis tulenevad lepingu punktidest 4.2., 4.3. ja 4.11.: 2) sotsiaalehitiste eelarvega seotud kulud, mis tulenevad lepingu punktidest 4.6., 4.7. ja 4.9.: 3) Enne üürilepingu sõlmimist hageja kantud projekteerimiskulud, mis tulenevad lepingu punktidest 2.4. ja 4.12. Eelmainitud hageja võimalikud nõuded kostja vastu muutuvad kostja hinnangul sissenõutavaks järgmiselt: 1) Ehitiste rajamise kulud (p-id 4.2., 4.3. ja 4.11.): Üürilepingu punkti 4.11. kohaselt on kulude sissenõutavaks muutumise eelduseks hoonestusõigusele hüpoteegi seadmine, vastasel juhul võib kostja üürilepingu punkti 4.3. kohaste kulude kandmisest vabaneda; 2) sotsiaalehitiste eelarvega seotud kulud (p-id 4.6., 4.7. ja 4.9.): Üürilepingu punktide 4.6., 4.7. ja 4.9. kohaselt sõltub sotsiaalehitiste eelarvega seotud kulude kandmise kohustus eelarve piiresse jäämise/ületamisega, mida saab hinnata alles ehitiste valmimisel (ehitised ei ole valmis, sest Tallinn linn on takistanud planeeringu menetlust/hüpoteegi seadmist ehk kulud ei ole sissenõutavad. Kostja rõhutab, et kindlasti ei saa mainitud kulud muutuda sissenõutavaks üürilepingu punkti 4.11. kohaselt enne hoonestusõigusele hüpoteegi seadmist, sest juhul, kui hageja ei sea hüpoteeki, siis võib kostja vabaneda üürilepingu punkti 4.3. kohaste ehk sotsiaalehitistega seotud kulude kandmisest; 2) Enne üürilepingu sõlmimist hageja kantud projekteerimiskulud (p-id 2.4. ja 4.12.): Üürilepingu punkti
4.12.kohaselt muutuvad enne üürilepingu sõlmimist kostja kantud projekteerimiskulud sissenõutavaks pärast hoonestusõigusele hüpoteegi seadmist 16-kuulise perioodi jooksul osade kaupa, sh. on kostja kohustatud hagejale esitama kulude hüvitamiseks arved. Tuginedes eeltoodule on kostja asunud seisukohale, et hagejal ei ole kostja vastu ühtegi sissenõutavaks muutunud nõuet ega ole hageja kostja vastu ühtegi nõuet enne hagi esitamist esitanud, mistõttu ei ole hageja tasaarvestamise avaldus kehtiv.
55.Juhindudes VÕS § 29 lg 6 tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Kohus leiab, et käesoleva üürilepingu kui terviku olemusest lähtudes tuleb hageja poolt taotletud kulud jaotada üldjoontes kaheks suuremaks alagrupiks.
56.Esiteks kulud, mis on otsesed üürilepingu olemusest tulenevad kulud, millisteks on kommunaalkulud (lepingu p 3.5) ning maamaks (lepingu p 3.4). Teiseks suuremaks kululiigiks on
kohtu hinnangul sotsiaalehitise rajamisega/ehitustegevusega seonduvad ning sotsiaalehitise eelarvest kantavad kulud, mis tulenevad lepingu punktist 4 ja selle alapunktidest ning millisteks on projekteerimis- ja detailplaneeringu koostamise kulud, õigusabikulud, lammutus- ja koristustööde kulud ja riigilõiv.
57.Kohus leiab, et sellist jaotust toetab poolte vahel sõlmitud üürilepingu ülesehitus, kus on eraldi punktidena toodud välja üür ja kõrvalkulud (punkt 3) ning kokkulepe ehitustegevuse kohta kinnistul (punkt 4), millises punktis käsitletakse ka ehitustegevusega seonduvaid kulusid (projekteerimine, ehitustööd jne). Kulude eristamise soovile lepingu koostamisel viitab kohtu hinnangul, ka lepingu punkti 3 ja 4 erinev sõnastus. Nii on üüri ja kõrvalkulusid käsitlevas punktis 3 ja selle alapunktides kasutatud järjekindlalt sõnastust kohustub tasuma või tasub (p 3.1., 3.3., 3.4., 3.5). Seevastu punkti 4 ja selle alapunktide sõnastustes ei ole viiteid kohustusele tasuda vaid nendest järeldub ehitustegevuse, s.h projekteerimise, seotus sotsiaalehitise eelarvega (p 4.3., 4.6., 4.7). Nii on lepingu punktis 4.3. sätestatud, et sotsiaalehituse maksumus ei või ületada sotsiaalehituse eelarvet ning üürileandja poolt täiendavalt üürnikule sotsiaalehitiste rajamiseks antavate vahendite summat. Lepingu punktis 4.6. sätestatu kohaselt on üürnikul õigus sotsiaalehituse eelarve ületamisel peatada sotsiaalehitiste projekteerimis- või ehitustööd ja nõuda üürileandjalt eelarvet ületava tasu maksmist, andes selleks mõistliku tähtaja. Ka nähtub poolte soov lepingu sõlmimisel lahutada üür ja sotsiaalehitise eelarve lepingu punktidest 4.7. ja 4.7.1., mille kohaselt juhul kui sotsiaalehitiste valmimisel selgub, et üürniku poolne investeering sotsiaalehitiste projekteerimisse ja ehitusse on suurem, kui sotsiaalehituse eelarve, on üürnikul õigus tasaarvestada eelarvet ületanud investeeringu osa sissenõutavaks muutunud üüriga.
58.Järgnevalt annab kohus hinnangu, kas hagejal oli kostja suhtes üürilepingust tulenevaid üüri- ja kõrvalkulude nõudeid, mida hagejal oli võimalik kostja nõudega tasaarvestada.
59.Esmalt analüüsib kohus, hageja võimalikku nõuet maamaksu tasumiseks. Kostja ei eita, et tulenevalt lepingu punktist 3.4. kostjal vastav kohustus oli, siiski ei nõustu kostja, et hagejal vastav nõue tasaarvestuse tegemise hetkel kostja vastu oli, kuna kostja väitel on maamaks hagejale tasutud. Hageja väitel on hageja kostja eest tasunud maamaksu kokku 38 436,09 eurot. 03.07.2017 kohtule esitatud menetlusdokumendis on hageja täpsustanud, et on tasunud maamaksu: 29.07.2004 summas 1060,10 eurot; 02.02.2005 summas 530,02 eurot; 08.07.2005 summas 1 060,10 eurot; 14.10.2005 summas 530,02 eurot; 27.10.2008 summas 1 325,14 eurot; 15.04.2009 summas 1 325,14 eurot; 05.08.2009 summas 250,79 eurot; 15.10.2009 summas 1 325,14 eurot; 31.03.2010 summas 1 979,66 eurot; 06.10.2010 summas 1 979,66 eurot; 25.04.2011 summas 1 980 eurot; 25.04.2011 summas 35,23 eurot; 03.10.2011 summas 1 978,95 eurot; 02.04.2012 summas 3 300 eurot; 01.10.2012 summas 3 298,25 eurot; 02.04.2013 summas 3 300 eurot; 01.10.2013 summas 3 298,25 eurot; 31.03.2014 summas 3 300 eurot; 03.10.2014 summas 3 279,75 eurot; 31.03.2015 summas 3 300 eurot.
60.Kohtule esitatud üürilepinguga (kd I, tl 9) on tõendatud, et vastavalt 16.02.20015 üürilepingu p
3.1.leppisid pooled kokku üüri tasumise kohustuses 5300,38 eurot (82 933 krooni) aastas.
61.Kostja on toonud esile, et kui võrrelda üürilepingu punktis 3.1. sätestatud üüri aastast suurust 5300,38 eurot ning kostja poolt hagejale esitatud arvete 3, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19 ja 20 alusel tasutud summasid, siis nähtub, et kostja on tasunud maamaksu katteks isegi rohkem kui hageja on hagiavalduses märkinud. Kostja on esitanud kohtule tasumise koondi (kd, tl 111), millest nähtuvalt on kostja tasunud hagejale kokku 109 343,40 eurot. Ka on kostja esitanud tasumisi kinnitavad arveldusarve väljavõtted (I kd, tl 89-93). Hageja kinnitab, et hageja poolt kostjale esitatud üüriarved on tasutud (kd II, tl 3, p 2.2.5). Küll aga väidab hageja, et kostja ei tasunud esitatud arvete alusel, mitte üüri ja maamaksu vaid üksnes üüri.
Lepingu p 3.3. alusel esitatud arvete selgitusest (kd II, tl 26-32) nähtub üheselt, et arved on esitatud üüri, viitega vastavale perioodile, mitte maamaksu tasumiseks. Kostja vaidleb hageja väitele, justkui oleks kostja tasunud arvete alusel üksnes üüri, vastu ning toob välja, et seda, et pooled on ühiselt aru saanud, et konkreetsel arvel kajastatud summa katab nii üüri, kui ka maamaksu, kinnitavad järgmised asjaolud: 1) hageja ei ole kostjale eraldi ühtegi arvet maamaksu kohta esitanud; 2) hageja ei ole väitnud, et tasutud arvete summa ei katnud ära nii üüri kui maamaksu, mida saab lihtsalt kontrollida. Kostja toob välja, et kui võtta aluseks näiteks 2008 maamaksu summa 62 201 krooni, 2008 hagejale tasutud arve summa 145 134 krooni, millest maamaksu maha arvestades saame 82 933 krooni ehk üürilepingu punkt 3.1 kohase üürisumma. 3) hageja esitatud arved on kasvanud täpselt maamaksu muutumise võrra.
62.Kohus kohustas oma 03.05.2017 kohtumääruses (p-s 8) kohtu selgituskohustust täites hagejat esitama eelnevalt käsitletud kostja vastuväite osas omapoolne seisukoht. Hageja jäi varasemalt esitatud seisukoha juurde, et kostjale esitatud arved ei sisalda muid teenuseid kui üksnes lepingujärgne üür ning kostja on arvel näidatud summad üürina ka tasunud. Seega aktsepteeris kostja hageja hinnangul arvel näidatud summat lepingujärgse üürina.
63.Kohus leiab, et kostja selgitused selle kohta, et esitatud arved sisaldasid lisaks üürile ka maamaksu (üüriarved kasvanud maamaksu suurenemise võrra) on veenvad ning hageja vastuväited on jäänud paljasõnaliseks ning kostja poolt väljatoodut arvestades ebausutavaks.
64.Tulenevalt eelnevast asub kohus seisukohale, et tasaarvestusavalduse esitamisel 10.09.2015 ei saanud hagejal olla kostja vastu lepingu p-st 3.4 tulenevat nõuet maamaksu tasumiseks.
65.Järgnevalt hindab kohus, kas hagejal võis 10.09.2015 tasaarvestuse avalduse esitamisel olla sissenõutavaks muutunud nõue kostja vastu kommunaalteenuste eest.
66.Hageja osundab, et 28.06.2004 üüri- ja arenduslepingu p 5.3 kohaselt kohustus üürnik tasuma kommunaalteenuste ja muude lepingu eseme majandamiseks vajalike teenuste eest otse teenuste osutajatele nendega sõlmitavate lepingute alusel. Olukorras, kus teenuse eest on tasunud hageja, oli kostja viidatud punktist tulenevalt kohustatud hagejale kulutused hüvitama. Kohus nõustub, et 28.06.2004 üüri- ja arenduslepingu p-st 5.3 tuleneb kostjale kohustus tasuda kommunaalkulusid. Kostja on leidnud, et kuivõrd arved pärinevad väga pikast perioodist, siis võivad hageja vastavad nõuded kostja vastu olla aegunud.
67.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1 kohaselt õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 143 tulenevalt võtab kohus nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Tulenevalt TsÜS § 146 lg 1 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
68.Lähtudes kostja poolt esitatud aegumise vastuväitest kohustas kohus oma 03.05.2017 kohtumääruses kohtu selgituskohustust täites hagejat välja tooma, millal on kostja väidetavad nõuded sissenõutavaks muutunud.
69.Hageja on toonud välja, et on tasunud kostja eest kommunaalkulusid: 13.09.2004 AS-ile Tallinna Vesi 5,44 eurot selgitusega „arve 2004273163“, vastav nõue on muutunud sissenõutavaks 13.09.2004; 26.10.2004 AS-ile Tallinna Küte 63,71 eurot selgitusega „arve septembri eest“, vastav nõue on muutunud sissenõutavaks 26.10.2004; 29.11.2004 AS-ile Tallinna Küte 477,80 eurot selgitusega „arve S0410018660“, vastav nõue on muutunud sissenõutavaks 29.11.2004; 29.11.2004 Eesti Energia AS-ile 116,80 eurot selgitusega „arve 21506800“, vastav nõue on muutunud sissenõutavaks 29.11.2004; 29.11.2004 AS-ile Tallinna Vesi 51,69 eurot selgitusega „arve
2004301306“, vastav nõue on sissenõutavaks muutunud 29.11.2004; 03.12.2004 Eesti Energia ASile 11,70 eurot selgitusega „arve 21583090“, vastav nõue on muutunud sissenõutavaks 03.12.2004; 10.01.2005 AS-ile Tallinna Vesi 57,52 eurot selgitusega „arve 675205 ja 675239“, vastav nõue on muutunud sissenõutavaks 10.01.2005. Kokku on hageja väidetavalt kostja eest kommunaalkulusid tasunud summas 784,66 eurot. Kostja on leidnud, et hageja ei ole välja toonud, et vastavad arved seostuvad kuidagi üürilepinguga või kostjal oleks vastavate kulude kandemise kohustus. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kuivõrd hageja on väitnud, et tasus kommunaalkulusid kokku summas 784,66 eurot, pidanuks hageja ka vastavat asjaolu tõendama.
70.Kohus on seisukohal, et hageja väited kommunaalkulude kandmise kohta summas 784,66 eurot on jäänud paljasõnaliseks ja tõendamata. Hageja ei ole esitanud kohtule arveid, milliseid hageja on kostja eest väidetavalt tasunud, ning mis võimaldaksid kohtul tuvastada, kas vastavad maksed on tehtud seonduvalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu esemega. Samuti ei ole hageja kohtule esitanud tõendeid, mis kinnitaksid, et hageja vastavad maksed üldse on sooritanud. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et hagejal ei saanud tasaarvestuse avalduse esitamisel kostjale olla kostja vastu nõuet kommunaalkulude eest.
71.Edasi hindab kohus, kas hagejal võis 10.09.2015 tasaarvestuse avalduse esitamisel olla sissenõutavaks muutunud sotsiaalehitise rajamisega/ehitustegevusega seonduvate kulude nõue.
72.Kohus leiab, et hageja poolt nõutud õigusabikulud seoses detailplaneeringu ja ehitusloa väljastamise vaidlusega, ehitusloa riigilõiv, projekteerimis- ja detailplaneeringu koostamise kulud samuti lammutus- ja koristustööd (Kuna on seotud otseselt ehitustegevuse, mitte tavapärase majandamisega.) on iseenesest käsitletavad projekteerimise ja ehitamisega seotud kuludena üürilepingu p. 4.11. tähenduses, mis kuuluvad hüvitamisele üürniku omavahendite ja pangalaenu arvelt. Kohus on arvamusel, et vastavate kulude puhul keskendub pooltevaheline vaidlus eelkõige küsimusele sellest, kas vastavad kulud olid 10.09.2015 tasaarvestuse avalduse esitamisel sissenõutavad.
73.Kostja põhiliseks vastuväiteks hageja nõudele on argument, et tasaarvestamise avalduse tegemise hetkel ei saanud hagejal olla sotisaalehitiste ehitamise või projekteerimisega seotud mingeid sissenõutavaid kulunõudeid kostja vastu. Kostja leiab, et tulenevalt üürilepingu p-is 5.1.3. mainitud laenulepingust tulenevate nõuete tasaarvestamine sotisaalehitiste kulutustega saab toimuda üksnes sotsiaalehitiste valmimise järgselt, aga kindlasti mitte enne hoonestusõiguse hüpoteegiga koormamist, vastav tuleneb üürilepingu p-ist 4.11. Hageja leiab, et kostja vastuväide, et nõuete tasaarvestamine saab toimuda üksnes sotsiaalehitiste valmimise järgselt, aga mitte enne hoonestusõiguse hüpoteegiga koormamist, ei ole kooskõlas 16.02.2005 üürilepinguga, kuna üürileping niisuguseid tasaarvestuse piiranguid ei sätesta. Kostja vastuväite õigsuse korral oleks 16.02.2005 üürilepingu p 5.1.3 teise lauses kokkulepitu puhul tegemist sisutühja kokkuleppega – sotsiaalehitiste valmimise järgselt ei olegi enam võimalik tasaarvestust teostada, kuna selleks hetkeks on kostja laenulepingust tulenev nõue kostja enda väite alusel sisse nõutud laenulepingu lõppemise tõttu 31.12.2014. Ehk teisisõnu, kostja arusaama järgi võib kostja laenulepingu lõpetada ja laenusumma hagejalt tagasi nõuda enne sotsiaalehitiste valmimist, kuid ise selle laenuga tehtud kulude hagejale hüvitamisega oodata sotsiaalehitiste valmimiseni. Selline kostja käsitlus on väär. 16.02.2005 üürilepingu p 5.1.3 teine lause annab hagejale õiguse igal ajal tasaarvestada jooksvalt laenuvõlgnevus hageja tehtud kuludega. Selleks ei pea hageja nõue olema isegi mitte sissenõutav. 16.02.2005 üürilepingu p 5.2.10 keelas hagejal võtta laenu kolmandatelt isikutelt ja sõlmida lepinguid, mis toovad kaasa rahaliste kohustuste tekkimise hagejale enne kui on lõplikult selge, et sotsiaalehituse eelarve katab sotsiaalehituste maksumuse. Kuna hageja näol on tegemist sihtasutusega, siis polnud hagejal üürilepingust tulenevalt üldse
võimalik tagastada laenu ja tasuda intresse muul moel kui tasaarvestuse korras. Kostja ei ole selgitanud, kust oleks hageja (võttes arvesse üürileping p 5.2.10 piirangut) pidanud võtma vahendid laenu tagastamiseks ja intresside tasumiseks, kui kostja käsitluse kohaselt oleks tasaarvestus olnud lubatav alles sotsiaalehitiste valmimise järgselt.
74.Kohus leiab, et hindamaks, kas sotsiaalehitise eelarve raames kantavad kulud olid tasaarvestuse avalduse esitamise hetkel sissenõutavad on vajalik juhindudes VÕS § 29 lg 6 sätestatust analüüsida lepingut kui ühtset tervikut.
75.Üürilepingu p 4.2. kohaselt on üürnikul õigus enda nimel ja arvel projekteerida ja ehitada kinnistule ehitisi. Lepingu p 4.3. kohaselt üürnik kohustub kinnistule rajama ühe või mitu sotsiaalotstarbega ehitist, lähtuvalt üürileandja poolt antavatest juhistest. Sotsiaalehituse maksumus ei või ületada sotsiaalehituse eelarvet ning üürileandja poolt täiendavalt üürnikule sotsiaalehitiste rajamiseks antavate vahendite summat. Üürnik peab p-s 4.2 nimetatud õiguse teostamisel tagama, et sotsiaalehitised ja neid teenindav infrastruktuur valmiksid hiljemalt teiste ehitiste valmimise päeval. Üürilepingu p 4.6. kohaselt on sotsiaalehituse eelarve ületamisel üürnikul õigus peatada sotsiaalehitiste projekteerimis- või ehitustööd ja nõuda üürileandjalt eelarvet ületava tasu maksmist, andes selleks mõistliku tähtaja. Juhul kui üürileandja keeldub eelarve ületava tasu maksmisest, vabaneb üürnik vastutusest p-s 4.3 nimetatud kohustuse rikkumise eest. Tulenevalt üürilepingu pst 4.9 juhul kui sotsiaalehitise valmimisel selgub, et üürniku poolne investeering sotsiaalehitiste projekteerimisse ehitusse on sotsiaalehituse eelarvest väiksem, tasutakse tekkiv vahe üürileandja arveldusarvele 30 (kolmekümne) päeva jooksul alates sotsiaalehitiste valduse üleandmisest üürileandjale. Üürilepingu p 4.11 kohaselt kinnistule ehitiste projekteerimise ja ehitamise kulutuste hüvitamist finantseerib üürnik nii omavahendite, kui pangalaenu arvelt. Üürileandja koormab hoonestusõiguse hüpoteegiga Eestis registreeritud krediidiasutuse kasuks määras, mis on vajalik üürniku poolt võetava laenu tagamiseks. Juhul, kui üürileandja ei sõlmi lepingut eelpool nimetatud hüpoteegi seadmiseks üürniku poolt kindlaksmääratud notariajal, vabaneb üürnik vastutusest 4.3 nimetatud kohustuse rikkumise eest või ta saab lepingust taganeda ja nõuda ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks tehtud kulutuste hüvitamist üürileandjalt. P 4.12 kohaselt üürnik kompenseerib üürileandjale viimase poolt p-s 2.4 nimetatud tööde maksumuse kogusummas 785 000 (seitsesada kaheksakümmend viis tuhat) krooni, millele lisandub käibemaks. Üürileandja kinnitab, et nimetatud summa katab täielikult kõikide lepingu p-s 2.4 nimetatud tööde maksumuse. Kulutuste kompenseerimine toimub osade kaupa igakuuliste võrdsete maksetena üürileandja arvele alates hoonestusõiguse koormamisele hüpoteegiga järgnevast kalendrikuust 16 kuu jooksul. Üürileandja väljastab üürnikule kulutuste kompenseerimiseks arved. Üürilepingu p 5.1.3. kohaselt on üürnik kohustatud sõlmima üürileandjaga krediidilepingu, mille kohaselt avama üürileandjale alates 01.07.2004 laenulimiidi summas vähemalt 600 000 (kuussada tuhat krooni), kuid mitte rohkem kui 100 000 (ükssada tuhat) krooni kalendrikuus. Laenulimiidi intress on 6% aastas võlgnetavalt summalt. Laenulimiit ja sellele kogunenud intress tasaarvestatakse üürniku sotsiaalehituse eelarve raames teostatavate maksete tasumise kohustusega. Käesoleva lepingu lõppemisel, mis tahes alusel enne sotsiaalehituse eelarve tasumise kohustuse tekkimist, loetakse krediidileping lõppenuks ning üürileandja kohustub krediidi ja sellele kogunenud intressi tagastama kahe nädala jooksul üürniku poolt nõudmise esitamisest. Üürileandja tagab krediidilepingust tulenevad maksekohustused hoonestusõigusele seatava hüpoteegiga.
76.Riigikohus on selgitanud, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 pdes 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat (vt Riigikohtu lahend 01.11.2013 kohtuasjas nr 3-2-1-118-13, p 12).
77.Kohus nõustub hagejaga, et poolte vahel sõlmitud krediidilepingut ning üürilepingut on põhjendatud pidada omavahel seotuks, mistõttu tuleb kohtu hinnangul krediidi tagastamise kohustuse hindamisel lähtuda ka krediidilepingus sätestatust. Hageja on viidanud, et 14.07.2004 krediidilepingu (SAJH-LSJH, 0,6 MEEK; 14-07-2004) kohaselt tuli hagejal krediit tagasi maksta 31.12.2005. Vastavat kinnitab kohtule esitatud 14.07.2004 krediidileping (SAJH-LSJH, 0,6 MEEK; 14-07-2004), mille kohaselt laenulimiidi tagastamine toimub jäähalli üleandmisel vastavalt 28.06.2004 poolte vahel sõlmitud üüri- ja arenduslepingule, kuid mitte hiljem kui 31.12.2005. Kohtu hinnangul, kuivõrd krediidileping näeb selgesõnaliselt ette krediidi tagastamise kohustuse ning ka üürilepingu p 5.1.3 sõnastus viitab krediidi tagastamise kohustusele, mitte üksnes selle tasaarvestuse võimalusele, ei saa nõustuda hageja käsitlusega, et krediidi tagastamine pidi toimuma üksnes tasaarvestuse teel.
78.Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingu eesmärki aitab avada hageja poolt esiletoodu, mille kohaselt 16.02.2005 üürileping on üles ehitatud selliselt, et üürilepingu esemele tehtud kulutuste tõttu oleks rikastunud ka üürnik (kostja), kuna hageja valdusesse oleks tulnud anda üksnes sotsiaalehitised, kuid muud ehitised oleksid jäänud üürniku (kostja) valdusesse ja kasutusse ning kostja oleks saanud neilt teenida tulu ligi 50 aasta jooksul. See selgitabki hageja hinnangul seda, miks kostja üürnikuna võttis endale sotsiaalehitiste rajamise kohustuse. Kohtu hinnangul võib eelnevast järeldada, et kostja eesmärgiks lepingu sõlmimisel ja lepinguga endale sotsiaalehitise rajamisega/ehitustegevusega seonduvate kulude kandmise kohustuste võtmisel, oli eelkõige soov tehtud kulutustelt tulu teenida. Arvestades, et käesolevalt on poolte vahel sõlmitud üürileping, on kohtu hinnangul lepingus kokkulepitud üürniku kohustused ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks käsitletavad üürniku poolt asjale tehtavate parendustena VÕS § 285 tähenduses. VÕS § 286 lg 1 sätestatu kohaselt kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.
79.Kohus leiab, et ka poolte vahel sõlmitud lepingu p-s 4.11. sätestatu, mille kohaselt juhul, kui üürileandja ei sõlmi lepingut hüpoteegi seadmiseks üürniku poolt kindlaksmääratud notariajal, vabaneb üürnik vastutusest 4.3 nimetatud kohustuse rikkumise eest või ta saab lepingust taganeda ja nõuda ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks tehtud kulutuste hüvitamist üürileandjalt, võimaldab asuda seisukohale, et poolte sooviks oli sarnaselt VÕS § 286 lg-s 1 sätestatuga leppida kokku selles, et üürnikul on õigus tehtud parenduste või muudatuste eest nõuda mõistlikku hüvitist või lepingust taganeda, kui hageja poolne tegevus ei võimalda lepingu eesmärke saavutada, s.t kostjal tehtud parendustelt tulu teenida. Ka lepingu p-s 4.6 sätestatu, mille kohaselt on sotsiaalehituse eelarve ületamisel üürnikul õigus peatada sotsiaalehitiste projekteerimis- või ehitustööd ja nõuda üürileandjalt eelarvet ületava tasu maksmist, andes selleks mõistliku tähtaja ning juhul kui üürileandja keeldub eelarve ületava tasu maksmisest, vabaneb üürnik vastutusest ps 4.3 nimetatud kohustuse rikkumise eest, viitab kohtu hinnangul, et lepingu sõlmimisel oli pooltel tahe siduda kohustuste täitmine vastastikuste kohustuste täitmisega. Täpsemalt sellele, et kostjal ei ole mitte igal juhul kulutuste kandmise kohustust vaid üksnes juhul, kui täidetud saavad ka hageja poolsed kohustused ning realiseerub lepingu eesmärk.
80.Kostja osundab ka VÕS §-des 283 ja 284 sätestatule, mis näevad üürnikule (kostja) ette üksnes üürileandja (hageja) parenduste talumise, aga mitte parenduste eest hüvitise maksmise kohustuse. Kostja leiab, et vastav õiguslik regulatsioon on ka mõistetav, sest üüriobjektile tehtud kulutuste näol saab rikastuda üksnes üürileandja (hageja), aga mitte üürnik (kostja), sest üürilepingu lõppedes kuulub üürilepingu objekt/tehtud parendused üürileandjale (hagejale) tagastamisele. Hageja leiab, et viited VÕS §-dele 283 ja 284 on 16.02.2005 üürilepingu kontekstis asjakohatud, kuna üürileping nägi ette sotsiaalehitiste rajamise kohustuse üürnikule (kostjale), mitte üürileandjale. Selline kokkulepe (sellise kohustuse panemine üürnikule) ei ole vastuolus mitte ühegi
võlaõigusseaduse imperatiivse sättega. Ka on 16.02.2005 üürilepingu kontekstis eksitav kostja väide, et üüriobjektile tehtud kulutuste tõttu saab rikastuda üksnes üürileandja, mitte üürnik. Hageja selgitab, et 16.02.2005 üürileping on üles ehitatud selliselt, et üürilepingu esemele tehtud kulutuste tõttu oleks rikastunud ka üürnik (kostja), kuna hageja valdusesse oleks tulnud anda üksnes sotsiaalehitised, kuid muud ehitised oleksid jäänud üürniku (kostja) valdusesse ja kasutusse ning kostja oleks saanud neilt teenida tulu ligi 50 aasta jooksul.
81.Kohus nendib, et tuleb nõustuda hageja seisukohaga, et sotsiaalehitiste rajamise kohustuse (parenduste tegemise) üürnikule panemine, ei ole iseenesest vastuolus VÕS sätestatuga. Kohus märgib ka seda, et tulenevalt asjaolust, et VÕS § 286, mis näeb ette kulutuste hüvitamise üürnikule, on oma olemuselt dispositiivne säte, siis võimaldab see pooltel muuhulgas ka hüvitisnõude sootuks välistada. Kohus nõustub ka hageja poolt väidetuga, et 16.02.2005 üürileping on üles ehitatud selliselt, et üürilepingu esemele tehtud kulutuste tõttu oleks rikastunud ka üürnik (kostja), kuna hageja valdusesse oleks tulnud anda üksnes sotsiaalehitised, kuid muud ehitised oleksid jäänud üürniku (kostja) valdusesse ja kasutusse ning kostja oleks saanud neilt teenida tuli ligi 50 aasta jooksul. Kohtu hinnangul on aga praegusel juhul oluline asjaolu, et ehitised, mis andnuks kostjale võimaluse tehtud investeeringutelt tulu teenida ei valminud. Nagu kohus eelnevalt selgitas, viitab lepingu p 4.11 sõnastus kohtu hinnangul sellele, et lepingus sätestatu mitterealiseerumisel, vabaneb kostja oma kohustuste täitmisest. Kohus leiab, et vastav on ka loogiline, sest juhul kui kostjal ei ole võimalik tehtud investeeringute arvelt ehitisi kasutada/tulu teenida, ei saa ka eeldada soovi üürilepingu esemele kulutusi teha.
82.Kohus nõustub ka kostja poolt märgituga, et selleks, et üürilepingut vastupidiselt VÕS sätestatud üldisele regulatsioonile tõlgendada, peaksid üürilepingus olema vastavad erisused väga selgesti välja toodud. Kohus on seisukohal, et antud juhul ei ole võimalik üürilepingut selliselt tõlgendada, et kostja (üürnik) on kohustatud hagejale (üürileandja) hageja poolt tehtud parenduste eest mingit hüvitist maksma. Kohus on arvamusel, et poolte vahel sõlmitud lepingu eesmärkidest ning lepingus sätestatust lähtudes, ei saa asuda seisukohale, et hagejal on igal juhul õigus nõuda kostjalt sotsiaalehitise rajamisega/ehitustegevusega seotud kulutuste hüvitamist, vaid seda üksnes juhul kui realiseerub kostja eesmärk teenida tulu (s.t ehitis on valminud). Kostja nõuete sissenõutavus on seega seotud sotsiaalehitise valmimise ja tulu teenimisega. Puudub vaidlus, et sotsiaalehitised valminud ei ole, seega ei saa hagejal olla ka õigust nõuda kulutuste hüvitamist.
83.Lähtudes eeltoodust on kohtu hinnangul õige kostja seisukoht, et üürilepingu p-st 5.1.3. mainitud laenulepingust tulenevate nõuete tasaarvestamine sotisaalehitiste kulutustega saab toimuda üksnes sotsiaalehitiste valmimise järgselt. Kohus nõustub hageja käsitlusega, et üürilepingu p-st 4.11 ei tulene, et hagejal tuleks igal juhul koormata hoonestusõigus hüpoteegiga, vaid seda tuleb teha üksnes laenu tarbeks, mida kostjal on vaja sotsiaalehitise eelarve finantseerimiseks, mistõttu ei pea kohus õigeks kostja seisukohta, et laenulepingust tulenevate nõuete tasaarvestamine sotsiaalehitise kulutustega ei saaks toimuda enne hoonestusõiguse hüpoteegiga koormamist.
84.Kohus nõustub hagejaga, et iseenesest võimaldab lepingu p 5.1.3 sõnastus, mille kohaselt laenulimiit ja sellele kogunenud intress tasaarvestatakse üürniku sotsiaalehituse eelarve raames teostatavate maksete tasumise kohustusega, sellest aru saada ka selliselt, et kohustusi on võimalik tasaarvestada igal ajahetkel. Siiski, nii kohtu poolt eelnevalt käsitletu kui hageja enda käitumine, täpsemalt see, et hageja ei ole ka ise tasaarvestuse avaldust varasemalt esitanud (riskides nõuete võimaliku aegumisega), kuigi tal selleks enda sõnade kohaselt õigus oli, viitab sellele, et poolte tahe lepingut sõlmides oli selline, et tasaarvestamine toimub peale sotsiaalehitise valmimist, mis toob selguse, kas projekteerimis- ja ehitustegevus on jäänud sotsiaalehitise eelarve piiresse ning juhul kui lepingu sotsiaalehitise ehitamisega seonduvad eesmärgid ei realiseeru, siis kohustub hageja laenu tagastama.
85.Tulenevalt eelkäsitletust on kohus niisiis seisukohal, et hagejal ei saanud olla tasaarvestuse avalduse tegemise hetkel kostja vastu sissenõutavaks muutunud õigusabikulu, ehitusloa riigilõivu, projekteerimis- ja detailplaneeringu koostamise kulu ning lammutus- ja koristustööde kulu nõudeid.
86.Edasi käsitleb kohus hageja väidet, et on tasunud kostjale rohkem kui oleks laenulepingu kohaselt pidanud, kuivõrd kostjal ei olnud õigus nõuda hagejalt viivise ja intressi tasumist.
87.Hageja leiab tuginedes VÕS § 197 lg-le 2, mille kohaselt tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti ning kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti, et kuivõrd eelnevast järelduvalt on tasaarvestusel tagasiulatuv mõju – siis nõuded ei lõppenud mitte 10.09.2015 (mil hageja tegi kostjale tasaarvestusavalduse), vaid tagasiulatuvalt. Samuti kustutab tasaarvestus tagasiulatuvalt intressi juhul, kui intressi ei ole makstud. Kuna 10.09.2015 tasaarvestusavalduse tegemise hetkeks oli hagejal kostja vastu nõue summas 131 407,56 eurot ja kostjal oli hageja vastu laenu põhiosa tagastamise nõue summas 132 943,25 eurot, siis lõpetas tasaarvestus nõuded kattuvas ulatuses – tasaarvestuse tulemusena jäi kostjal alles laenu põhiosa tagastamise nõue hageja vastu summas 1535,69 eurot. Kuna intressi ei olnud pooled tasunud, siis VÕS § 197 lg 2 kohaselt kustus ka kostja intressi nõue hageja vastu tagasiulatuvalt. Kostja tugines laenu tagastamise tähtaja saabumisele 31.12.2014 ja seetõttu arvestas viivist alates 01.01.2015. Samas, kuna nõuded kustusid tagasiulatuvalt, siis ei saanud kostjal tekkida hageja vastu 2015 viivise nõuet. 22.09.2015 pankrotiavalduses on kostja tuginenud laenu põhiosa tagastamise nõudele summas 132 943,25 eurot, intressinõudele summas 57 689,72 eurot ja viivise nõudele summas 42 633,59 eurot. Samas oli tegelikult kostjal pankrotiavalduse esitamise hetkeks alles üksnes laenu põhiosa tagastamise nõue hageja vastu summas 1535,69 eurot. Hageja hinnangul on seega intressinõue summas 57 689,72 eurot ja viivise nõude summas 42 633,59 eurot tasutud kostjale alusetult.
88.Kohus on seisukohal, et kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal puudusid nõuded kostja vastu ehk et hageja ei saanud tasaarvestuse avaldust esitada, siis ei saanud 10.09.2015 hageja tasaarvestuse avalduse alusel lõppeda ka viivise ja intressinõuded – seega oli kostja õigustatud hagejalt intressi summas 57 689,72 eurot ja viivist summas 42 633,59 eurot nõudma. Lisaks eelnevale on hageja viivise osas osundanud ka järgnevale. Krediidilepingu sõlmimise kohustuse nägi kostjale ette 28.06.2004 üüri- ja arenduslepingu p 6.4 ja nimetatud lepingut asendanud 16.02.2005 üürilepingu p 5.1.3. Kuna 14.07.2004 laenulimiidileping on selliselt seotud 16.02.2005 üürilepinguga, siis kohalduvad laenulimiidilepingule ka 16.02.2005 üürilepingus toodud kokkulepped. Sealhulgas kohaldub 16.02.2005 üürilepingu p 6.4, mis näeb ette viivise nõude esitamise tähtajaks 3 kuud arvates päevast, mil viivise nõudeõigus tekkis. Kuna kostja käsitluse kohaselt saabus laenu tagastamise tähtpäev 31.12.2014, siis kostja käsitluse kohaselt tekkis viivise nõudeõigus arvates 01.01.2015. Seetõttu oleks kostja pidanud teatama viivise nõudmisest hiljemalt 01.04.2015. Kostja esitas viivise nõude alles 01.09.2015 pankrotihoiatuses. Kostja on seonduvalt viivisenõudega avaldanud, et hageja ei saa kostjalt tasutud viivist tagasi nõuda, sest tulenevalt VÕS § 113 lg 8 ja VÕS § 162 lg 3 sätestatust koostoimes on viivise vaidlustamine pärast selle tasumist kostjale õiguslikult võimatu.
89.Kohus nõustub kostja käsitlusega, et kuivõrd hageja on viivisenõude juba tasunud on põhjendatud lähtuda VÕS § 113 lg 8 ja VÕS § 162 lg 3 sätestatust. Kohus möönab, et kuigi VÕS § 113 lg 8 koostoimes VÕS § 162 lg 3 keelab viivise vähendamise peale selle tasumist, siis kohtu hinnangul kui seadusandja mõtteks oli keelata viivise vähendamine, siis ei saa seaduse mõttest lähtudes olla mõeldav ka viivisenõude täielik välistamine peale selle tasumist.
90.Lähtudes eelnevast oli hagejal kohustus tasuda kostjale intressi summas 57 689,72 eurot ja viivist summas 42 633,59 eurot.
91.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. Menetluskulud
92.Tsiviilasja hind on tulenevalt hagi esitamisel kehtinud TsMS § 124, § 133 lg 1 ja 2 alusel 251 997,86 eurot.
93.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale kohtulahendi jõustumist tulenevalt TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2. /allkirjastatud digitaalselt/ Nele Atonen kohtunik Otsuse põhjendusi muudetud Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2018 lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.