Gea Lepik (eesistuja), Liis Arrak ja Kairi Piirisild
Määruse tegemise aeg ja koht
30. aprill 2025, Tallinn
Kohtuasja number
2-22-14872
Kohtuasi
Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu avaldus F.C,
W.J, D.Q, Q.I
ja Y.N vastu 90 784 euro väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. mai 2024. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu (registrikood 80153717), seaduslikud esindajad juhatuse liikmed U.A, H. Y, Y.T, C. F ja Q.A Puudutatud isik F.C (isikukood XXX), lepinguline esindaja Valdis Härmsalu Puudutatud isik W.J (isikukood XXX) Puudutatud isik D.Q (isikukood XXX) Puudutatud isikute W.J ja D.Q lepinguline esindaja Lilia Kožina Puudutatud isik Q.I (isikukood XXX), lepinguline esindaja Irina Kadõševitš Puudutatud isik Y.N (isikukood XXX), lepinguline esindaja Valdis Härmsalu
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 20. mai 2024. a määrus muutmata.
2.Jätta Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu määruskaebus rahuldamata.
Jätta määruskaebemenetluse menetluskulud Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu kanda.
Edasikaebamise kord
2-22-14872 Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
MENETLUSE KÄIK
1.Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 23. septembril 2022 (täpsustatud 1. novembril 2022) Harju Maakohtule tsiviilasjas nr 2-21-18340 vastuhagi, milles palus solidaarselt F.C-lt (puudutatud isik I), W.J-ilt (puudutatud isik II), D.Q-lt (puudutatud isik III), Q.I-lt (puudutatud isik IV) ja Y.N-ilt (puudutatud isik V) (koos ka puudutatud isikud) korteriühistu kasuks välja mõista 90 784 eurot ja sellelt seadusjärgses määras viivise alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni. Maakohus eraldas 4. oktoobri 2022. a määrusega vastuhagis esitatud nõuded eraldi menetlusse, võttis 28. novembri 2023. a määrusega hagi menetlusse ja otsustas 9. jaanuari 2024. a määrusega menetleda asja hagita asjana.
1.1.Avalduse kohaselt valmis 11. juunil 2021 Järveotsa tee 9 korterelamu (korterelamu) audit (ekspertiis), kus märgiti, et korterelamu lodžade metallosad on tugevalt korrodeerunud ja amortiseerunud ning rõdude piirdepaneelidest on avariilised 75–85%. Eksperdi hinnangul on allakukkumise ohus kuue rõdu paneelid. Tegemist on eluohtliku olukorraga, kus rõdude piirdepaneelid võivad kellelegi pähe või alumistele rõdudele kukkuda. Alates ekspertiisi valmimisest, s.o enam kui aasta jooksul on olukord veelgi halvenenud.
1.2.Puudutatud isikud moodustasid 2021. a mais initsiatiivgrupi korterelamu kapitaalremondi takistamiseks. Nende eesmärk oli saavutada olukord, kus tuleohutusnõuetele mittevastavad plastmassist omavoliliselt kinni ehitatud rõdud jääksid korterelamule alles. Tallinna Linnavalitsuse 2022. aastal kinnitatud korterelamu renoveerimise projektis on märgitud, et omavoliliselt kinni ehitatud rõdud demonteeritakse remondi käigus. Korteriühistul on avariiremondi tegemise kohustus vastavalt ehitusseadustiku (EhS) §-le 19 ja rõdude ekspertiisile. Remondi tegemata jätmisega kaasneks ohtlik olukord (rõduplaatide alla kukkumise oht suureneb) ja selle saab kõrvaldada ainult kapitaalremondiga.
1.3.Puudutatud isikud on kolme aasta jooksul takistanud remondi tegemist. Puudutatud isikud on 11. septembri 2020. a ja 27. aprilli 2021. a üldkoosolekutel hääletanud remondi tegemise ja laenu võtmise vastu, mistõttu ei ole senini parandatud korterelamut ega selle rõdusid. Omavahenditest ei oleks korteriühistu suutnud 2021. aastal isegi korterelamu rõdusid remontida. Lisaks vastuhääletamisele on puudutatud isik IV levitanud ebaõiget informatsiooni teistele korterelamu elanikele (pannud lendlehti postkastidesse), mis on takistanud korterelamu renoveerimist ja rõdude parandamist (s.o vastava otsuse vastuvõtmist).
1.4.Puudutatud isikute käitumine on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg-ga 2. Puudutatud isikute kohustuseks on tagada enda korteriomandi ja kaasomandi korrashoid ning kasutamise ohutus, sh avariilise olukorra likvideerimine (EhS § 19 lg 1 p 4 ja KrtS § 31 lg 1 p 1). Korteriühistu on tõendanud, et korterelamu rõdud on ohtlikud, sest need 2 (10)
2-22-14872 võivad alla kukkuda ja tekitada kahju (sh teistele korteriomanikele, korteriühistule ja kolmandatele isikutele).
1.5.Puudutatud isikute käitumisega on korteriühistule tekkinud kahju (võlaõigusseaduse (VÕS) § 115), mis seisneb korterelamu remondikulude suurenemises (ehitushindade hinnatõusus). 2021. a kevadel oli korterelamu remontimiseks soodsaim pakkumine 408 326 eurot. Sama aasta lõpus oli soodsaim hinnapakkumine aga 499 110 eurot. Seega on hind tõusnud 90 784 eurot. Lisaks oleks Swedbank AS 2021. a lõpus korteriühistule korterelamu kapitaalremondiks laenu andnud intressiga 2,4%. Praeguseks ajaks on laenu võtmise tingimused muutunud, kuna Swedbank AS tõstis fikseeritud intressi 4,5%-ni. Sellega kaasneks laenu kasutamiseks ligikaudu 150 000 euro suurune lisakulu ning sellise intressiga laenu võtmine käib korteriühistule üle jõu. Ka on puudutatud isikud Swedbank AS kinnitusel panka hoiatanud seoses pooleliolevate kohtumenetlustega (puudutatud isikud on vaidlustanud korteriomanike üldkoosolekute otsused) ja palunud laenu andmisega oodata kuni kohtulahendite tegemiseni. Oma tegevusega on puudutatud isikud tekitatud kahju korteriomanikele ja korteriühistule tervikuna.
1.6.Avariiremondi tegemiseks ja laenu võtmiseks üldkoosolekult nõusoleku saamisel lähtutakse KrtS § 36 lg-st 1 ja §-st 39 ning otsus võetakse vastu KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Ka Eesti Korteriühistute Liit kinnitas, et kui ühistu otsustab laenu võtta ja laenukohustus kas iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, tuleb otsuste vastuvõtmisel lähtuda KrtS § 36 lg-st 1 (viitega KrtS § 9 lg-le 3). Seega ei ole tegemist KrtS §-s 38 sätestatud olukorraga ehk ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega.
2.Puudutatud isikud I ja V palusid jätta avalduse rahuldamata ning menetluskulud korteriühistu kanda.
2.1.Avaldusest ei nähtu, milles seisnes puudutatud isikute rikkumine, kuidas see takistas rõdude renoveerimist või vahetamist, milles seisneb põhjuslik seos väidetava rikkumise ja kahju vahel ning puudutatud isikute süü. Kui puudutatud isikud ei ole seadusest või muust õigussuhtest tulenevat kohustust rikkunud, ei saa nende vastu esitada kahju hüvitamise nõuet. Puudutatud isikutel on õigus hääletada üldkoosolekutel oma siseveendumuse ja arusaamade põhjal, mitte kellegi meelepära või sunni alusel.
2.2.Korteriühistu esitatud tõendid on omavahel vastuolus, sest lodžapaneelide seisukorra ekspertiisis esitatud tööde loetelu ei sisaldu korteriühistu esitatud kolmes hinnapakkumises. Kõikide hinnapakkumiste mahud on oluliselt suuremad kui ainult lodžapaneelide ja kinnituste rekonstrueerimine. Puudutatud isikud ei saanud endale võtta rahalisi kohustusi, mis käivad neile üle jõu. Korteriühistu ei tõendanud, miks esitatud hinnapakkumised ei vasta avariiliste ja ohtlike lodžapaneelide remondile.
3.Puudutatud isik II palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda.
3.1.Korteriühistu ei ole tõendanud, et otsust renoveerimistööde tegemiseks laenu võtmiseks ei võetud vastu puudutatud isiku II tegevuse tõttu. Samuti ei ole korteriühistu tõendanud, et puudutatud isik II oleks koostanud pöördumise korteriomanikele ja mõjutanud neid kuidagi korterelamu renoveerimise ja laenu võtmise otsusele vastu hääletama, ega ka seda, et puudututatud isik II ise selle otsuse vastu hääletas. Ka ei ole korteriühistu tõendanud, et puudutatud isik II kuulub väidetavasse initsiatiivgruppi. 3 (10)
2-22-14872
3.2.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt (korteriomanike 27. juuni 2019. a üldkoosoleku protokoll) teadis korteriühistu juba 2019. aastal, et korterelamut, sh rõdusid on vaja remontida. Seega planeeris juhatus vähemalt alates 2019. aastast remondi alustamist, kuid üldkoosolekutel seoti remondi alustamine igal aastal (v.a 2021) laenu võtmisega. Juhatus oleks võinud korteriühistu vahendite arvelt alustada korterelamu järkjärgulist remonti laenu võtmata. Seda, et korteriühistul olid selleks rahalised vahendid olemas, tõendavad korteriühistu 2020. a ja 2021. a majandustegevuse kavad ja juhatuse ettekanded. Seega ei mõjutanud laenu mittesaamine korteriühistu võimalust alustada õigeaegselt korterelamu remonti, sh renoveerida seda osade kaupa (nt alustades kuue kõige ohtlikuma rõdu parandamisega).
3.3.Juhatus ei tegelenud korterelamu haldamisega kuni 2021. aastani ja hakkas seejärel osasid korteriomanikke süüdistama selles, et korteriühistul ei õnnestunud saada laenu korterelamu remontimiseks. Korteriühistu juhatus sai rõdusid puudutava ekspertiisi 11. juunil 2021, kuid üldkoosolek laenu võtmise ja ekspertiisis toodud puuduste kõrvaldamise otsustamiseks kutsuti kokku alles kolme kuu pärast. Ka see viitab, et juhatus ise venitas laenu võtmise küsimuse otsustamisega.
4.Puudutatud isik III palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda. Puudutatud isiku III vastuväited kattusid puudutatud isiku II omadega.
5.Puudutatud isik IV palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda.
5.1.Korteriühistu ei ole tõendanud, et puudutatud isikud on korteriühistu initsiatiivgrupp. Seejuures ei ole puudutatud isiku IV rõdu klaasitud ega omavoliliselt kinni ehitatud. Ka moonutab korteriühistu fakte. Korteriühistu viitab avariiliste rõdude likvideerimisele, kuid kohtule esitatud dokumentidest nähtub, et korteriühistu kavandab korterelamu kapitaalremonti. Vastuolud esinevad ka kuupäevades.
5.2.Korteriühistu ei andnud korteriomanikele vajalikku teavet ja eksitas neid teadlikult, kuritarvitades sellega korteriühistu liikmete usaldust. Avalduse lisana esitatud 11. septembri 2022. a protokollist nähtuvalt otsustati võtta laenu korterelamu renoveerimistöödeks. Samas puudub korteriomanikel, sh puudutatud isikul IV teave selle kohta, mida tähendab renoveerimine ja kus saab tutvuda kavandatud tööde projektidega.
5.3.Puudutatud isikul IV on õigus üldkoosolekul vastavalt oma soovile hääletada otsuse poolt, vastu või olla erapooletu, samuti küsida otsustamiseks täiendavat teavet. Korteriühistu ei ole tõendanud, et puudutatud isik IV tekitas oma arvamusega korteriühistule kahju. Juhul, kui viivitamine tekitanuks kaasaomandi esemele olulist kahju, saanuks juhatus otsustada rõdude remondi ka üldkoosolekuta (KrtS § 37). Kui korteriühistu seda teha ei otsustanud, vastutab selle eest korteriühistu, mitte puudutatud isikud. Lisaks nähtub majandusaasta aruannetest, et korteriühistu oleks saanud teha rõdude remondi ka laenu võtmata. Korteriühistul oli raha avariitööde, sh rõdude remondi jaoks. Maakohtu määrus ja põhjendused
6.Maakohus jättis 20. mai 2024. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda, jättes menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata.
6.1.Maakohus nõustus korteriühistuga, et tööd, mille tegemist korteriühistu planeeris, kuuluvad tavapärase valitsemise raamidesse ja need eeldavad üldkoosoleku otsust. Maakohus viitas KrtS § 20 lg-le 1, § 22 lg-le 1, § 35 lg-le 1 ja lg 2 p-le 6, § 36 lg-le 1 ja korteriühistu 4 (10)
2-22-14872 põhikirja p-le 6.7 ning selgitas otsuste vastuvõtmist korteriomanike üldkoosolekul. Ka selgitas maakohus, et korteriühistu liikmele võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega. Seejuures on vajalik tahteavaldus võimalik kohtulahendiga asendada tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 esimese lause alusel. Korteriomanik saab sarnaselt ühingu liikmega põhjustada kahju, kui ta rikub hea usu põhimõtet ja kohustust hääletada kindlal viisil. Lisaks sellele, et asjaomane tahteavaldus on võimalik asendada kohtulahendiga, on võimalik VÕS § 115 alusel esitada kahju hüvitamise nõue.
6.2.Maakohus asus seisukohale, et korteriühistu ei ole tõendanud initsiatiivgrupi moodustamist, puudutatud isikute (maakohus ekslikult märkinud „avaldajate“) sellesse kuulumist ega ka ühistu liikmete negatiivset mõjutamist. Samuti ei ole korteriühistu tõendanud, et korteriühistu liikmetele on koostatud pöördumine (ettepanek rõdude remonttööde tegemiseks laenu võtmata) ja et selle koostas keegi puudutatud isikutest. Ka ei ole tõendatud, et just see pöördumine mõjutas 13 korteriühistu liiget hääletama laenu võtmise vastu, üks liige jäi erapooletuks ja üheksa korteriühistu liiget ei tulnud koosolekule.
6.3.Maakohus tuvastas, et tõendatud on asjaolu, et puudutatud isikud I, IV ja V hääletasid renoveerimistööde tegemisele ja laenu võtmisele vastu. Samas selgitas kohus, et KrtS § 20 lg 1 kohaselt võetakse otsused vastu häälteenamusega ning häälteenamus sõltub korteriomanike tahtest. KrtS § 22 lg 1 kohaselt annab korteriomand korteriomanikule ühe hääle, kuid hääle sisu on seaduses määratlemata. Seega on korteriomanikul otsustusvabadus ja seadus ei kohusta teda hääletama kindlal viisil. Korteriühistu ei saa eeldada, et kõik korteriomanikud on alati ühel meelel ning korteriühistu saab otsused soodsal ajal ja viisil ühehäälselt vastu võtta. Samuti on puudutatud isikutel sõnavabadus ja õigus levitada oma arvamust renoveerimistöödega seonduva osas teistele korteriomanikele. Ainuüksi asjaolust, et puudutatud isikud renoveerimist ei toeta ja selle poolt ei hääleta, ei saa järeldada nende käitumist pahas usus ega esitada sel alusel nende vastu kahju hüvitamise nõuet. Puudutatud isikud on põhjendanud, et vastu hääletamise tingisid info nappus, asjaolu, et neile teadaolevalt oli korteriühistul piisavalt vara, et vähemalt avariilised tööd laenuta ära teha, ning laenukohustuse täitmine käis nende hinnangul korteriomanikele üle jõu. Need on mõjuvad kaalutlused otsuste vastu hääletamiseks ja üldkoosoleku otsuse vastu hääletamist ega üldkoosoleku otsuste hilisemat vaidlustamist ei saa puudutatud isikutele ette heita. Puudutatud isikud on realiseerinud enda seadusest tulenevaid õigusi sellisel viisil, nagu mõistlik isik seda teeks. Iga eriarvamus ei saa olla isikule etteheidetav ega käsitatav rikkumisena. Maakohus ei tuvastanud, et puudutatud isikud oleksid käitunud halvas usus või rikkunud enda kohustusi korteriühistu või teiste korteriomanike ees.
6.4.Kuna maakohus ei tuvastanud puudutatud isikute rikkumist, ei analüüsinud kohus, kas kahju tekkis ja millises ulatuses.
6.5.Maakohus viitas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg-le 1 ja jättis menetluskulud korteriühistu kanda. Kohus märkis, et määrab menetluskulud vastavalt TsMS § 174 lg-le 4 kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
5 (10)
2-22-14872 Määruskaebus ja menetluse edasine käik
7.Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada. Menetluskulud palub korteriühistu jätta solidaarselt puudutatud isikute kanda.
7.1.Määruskaebuse põhjenduste kohaselt jättis maakohus põhjendamatult rahuldamata korteriühistu taotluse tunnistajate ülekuulamiseks. Lõpetades 30. aprilli 2024. a istungil asja eelmenetluse, kaldus kohus kõrvale TsMS §-s 7 sätestatud poolte võrdsuse põhimõttest ja rikkus korteriühistu menetlusõigusi. Ka ei tohi kohtu tegevus olla menetlusosalistele üllatuslik. Kohus võrdsustas tunnistajate kutsumise kohtuistungile kirjalikus menetluses tõendite esitamisega, viidates, et kohus määras 9. jaanuaril 2024 menetlusosalistele tähtaja tõendite esitamiseks. Korteriühistu hinnangul oli tal õigus enne eelmenetluse lõppemist kutsuda tunnistajad TsMS § 330 lg 1 alusel. Uurimispõhimõtte rikkumine ja korteriühistu tõendamisvõimalusest ilmajätmine viisid ebaõige kohtulahendini.
7.2.Puudutatud isikutel oli vajalik teave otsuse tegemiseks olemas. Kõigile elanikele postitati enne koosolekuid alati vajalikud materjalid, s.o projekt, majanduskava, laenudokumendid, krediidi kulukuse raport ja hinnapakkumised. Seejuures võeti hinnapakkumised alati vähemalt kolmelt ettevõttelt. Seega on paljasõnalised puudutatud isikute väited, nagu oleksid dokumendid olnud puudulikud.
7.3.Maakohus leidis, et initsiatiivgrupi moodustamine ja puudutatud isikute sellesse kuulumine on tõendamata. Just seda asjaolu sooviski korteriühistu tunnistajate ütlustega tõendada. Lisaks tõendab puudutatud isikute initsiatiivgruppi kuulumist see, et kõik puudutatud isikud takistasid pahatahtlikult korterelamu renoveerimist ja laenu võtmist (kolm aastat), vaidlustades korteriomanike üldkoosoleku otsused tsiviilasjades nr 2-21-10024 ja 221-18340.
7.4.Siinsel juhul oli korteriühistul EhS § 19 lg 4 ja rõdude ekspertiisi alusel avariiremondi tegemise kohustus. Selliste tööde tegemise saab vastavalt KrtS §-dele 35 ja 38 otsustada tavapärase valitsemise raames üldkoosolekul korteriomanike häälteenamusega. Puudutatud isikute süü korteriühistule kahju tekkimisel seisneb selles, et nad olid teadlikud rõdude piirdepaneelide allakukkumise ohust ja sellest, et need võisid mõnele alumisel korrusel elavale naabrile pähe kukkuda ja surma põhjustada. Sellest hoolimata hääletasid puudutatud isikud I, IV ja V korteriomanike üldkoosolekutel maja renoveerimise vastu ning puudutatud isikud II ja III jäid hääletamisel erapooletuks (puudutatud isiku II hääl loeti laenu hääletustel erapooletuks, kuigi ta ei osalenud hääletustel). Selliselt hääletamine säilitas korterelamu ohtliku olukorra. Puudutatud isikule II on ette heidetav tegevusetus, kuivõrd ta oli üldkoosolekute toimumisest teadlik, kuid otsustas neil mitte osaleda. Ka vaidlustasid puudutatud isikud pahatahtlikult korteriomanike 27. aprilli 2021. a ja 21. septembri 2021. a üldkoosolekute otsused renoveerimise ja laenu võtmise kohta.
7.5.Puudutatud isikute tegevus korterelamu kapitaalremondi tegemise takistamisel on vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2. Puudutatud isikud rikkusid neile hea usu põhimõttest tulenevat kohustust hääletada üldkoosoleku otsuse poolt. Üldkoosoleku otsuse poolt hääletamise kohustus tuleneb hea usu põhimõttest, kuivõrd see on vajalik kaasomandi osa valitsemiseks, s.o kaasomandi korrashoiu ja kasutamise ohutuse tagamiseks. Seejuures olid rõdudega seotud tööd kriitilise tähtsusega. Puudutatud isikud ei kasutanud enda õigusi heauskselt, vaid on tekitanud enda käitumisega märkimisväärse kahju ehitushindade tõusu ulatuses, mille hüvitamist korteriühistu VÕS § 115 lg 1 alusel nõuab. 6 (10)
2-22-14872
7.6.Kuivõrd kaebus tuleb rahuldada, palub korteriühistu jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda.
8.Puudutatud isikud vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.
9.Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel muutmata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Määruskaebus jääb rahuldamata.
11.Määruskaebemenetluses vaieldakse jätkuvalt selle üle, kas korteriühistul on KrtS § 12 lgst 2 ja VÕS § 115 lg-st 1 tulenev kahjunõue puudutatud isikute vastu. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et korteriühistu ei ole tõendanud, et puudutatud isikud oleksid käitunud halvas usus või rikkunud enda kohustusi korteriühistu või teiste korteriomanike ees. Kolleegium nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel ei pea vajalikuks neid täies ulatuses korrata. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
12.KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Seejuures võib korteriomanikule hea usu põhimõttest iseenesest tuleneda kohustus hääletada teatud otsuste vastuvõtmise poolt ja mitte tegutseda aktiivselt korteriühistu huvide vastaselt. Selle kohustuse rikkumisega võib VÕS § 115 lg 1 alusel kaasneda ka kahju hüvitamise kohustus. Siinsel juhul ei ole aga korteriühistu tõendanud, et konkreetsete otsuste vastuvõtmine (millele puudutatud isikud vastu hääletasid või mille vastuvõtmisel nad ei osalenud) oleks olnud korteriühistule vältimatult vajalik ja puudutatud isikute tegevus seega hea usu põhimõtte järgimise ning teiste korteriomanike ja korteriühistu õigustatud huvide arvestamise kohustuse rikkumine.
12.1.Asja materjalidest nähtuvalt olid korteriomanike 11. septembri 2020. a üldkoosoleku päevakorras otsustamiseks mh järgmised punktid: p 2 „Korterelamu säilitamiseks ja kaasajastamiseks renoveerimistööde teostamine“, p 3 „Laenu taotlemine korterelamu renoveerimistöödeks ja omanikujärelevalvega seotud kuludeks Swedbanga kaudu summas 450 000 eurot tähtajaga 20 aastat ja laenumaksete graafikuga 20 aastat“ (erakorralise üldkoosoleku protokoll, dtl-d 27 ja 28). Korteriomanike 27. aprilli 2021. a üldkoosoleku päevakorras olid otsustamiseks mh järgmised punktid: p 1 „Teostada korterelamu säilitamiseks ja ajakohastamiseks järgmised renoveerimistööd: Paneelelamu fassaadid rekonstrueeritakse, fassaadiseinad soojustatakse soojusisolatsiooniga, eluruumide sisekliima normaliseerimiseks paigaldatakse värskeõhuklapid, vanade rõdupiirete konstruktsioon vahetatakse ja rõdud klaasitakse raamideta klaasisüsteemiga. Omaalgatuslikult paigaldatud rõdude klaasid demonteeritakse ja rõdude ette paigaldatakse avatav klaaside süsteem. Betoonist välis- ja sisepinnad (laed, ja soojustamata külgseinad) renoveeritakse ja värvitakse üle. Rõdu põranda pind puhastatakse ja kaetakse hüdroisolatsiooniga.“, p 2 „Taotleda Swedbank AS-lt (edaspidi Pank) nimetatud renoveerimistööde (sh. kaasnevate projekteerimisja omanikujärelevalvega seotud kulude) finantseerimiseks laenu maksimaalselt 450 000 euro suuruses summas, tähtajaga kuni 20 aastat ja laenumaksete graafikuga kuni 20 aastat. Volitada korteriühistu juhatust sõlmima pangaga laenu- ja tagatislepingud.“ (erakorralise 7 (10)
2-22-14872 üldkoosoleku protokoll, dtl-d 30 ja 31). Korteriomanike 21. septembri 2021. a üldkoosoleku päevakorras olid otsustamiseks mh järgmised punktid: p 1 „Teostada korterelamu säilitamiseks ja ajakohastamiseks järgmised renoveerimistööd: paneelelamu fassaadi rekonstrueeritakse, fassaadiseinad soojustatakse soojusisolatsiooniga, eluruumide sisekliima normaliseerimiseks paigaldatakse värskeõhuklapid, vanade rõdupiirete konstruktsioon vahetatakse ja rõdud klaasitakse raamideta klaasisüsteemiga. Omaalgatuslikult paigaldatud rõdude klaasid demonteeritakse ja rõdude ette paigaldatakse avatav klaaside süsteem. Betoonist välis- ja sisepinnad (laed ja soojustamata külgseinad) renoveeritakse ja värvitakse üle. Rõdu põranda pind kaetakse hüdroisolatsiooniga ja katusele paigaldatakse teine kiht SBSruberoidi“, p 2 „Taotleda Swedbank AS-lt (edaspidi Pank) nimetatud renoveerimistööde (sh. kaasnevate projekteerimis- ja omanikujärelevalvega seotud kulude) finantseerimiseks laenu maksimaalselt 500 000 euro suuruses summas, tähtajaga kuni 20 aastat ja laenumakse graafikuga kuni 20 aastat. Volitada korteriühistu juhatust sõlmida pangaga laenu- ja tagatislepingud“ (erakorralise üldkoosoleku protokoll, dtl-d 123 ja 124).
12.2.Ringkonnakohtu hinnangul nähtub eelnevast, et korteriomanike üldkoosolekutel otsustamisele pandud küsimused puudutasid korterelamu kapitaalremondi tegemist ja selleks vajaliku laenu võtmist, mitte üksnes avariiliste rõdude renoveerimist. Seejuures ei ole korteriühistu toonud esile asjaolusid ega tõendeid, mille põhjal saaks järeldada, et korterelamu vajas vältimatult tervikuna kapitaalremonti. Korteriühistu esitatud ekspertiis on tehtud korterelamu lodžapaneelide, kinnituselementide ja piirete seisukorra kohta (dtl-d 5–25) ning sellega on tõendatud üksnes avariiliste rõdude kiire renoveerimise vajadus.
12.3.Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikutega selles, et avariiliste rõdude renoveerimine ja korterelamu kapitaalremondi tegemine on erinevad tegevused. Seejuures ei ole korteriühistu väitnud ega tõendanud, et puudutatud isikud oleksid olnud vastu avariiliste rõdude renoveerimisele ja teisi korteriomanikke selle vastu ärgitanud. Puudutatud isikud on esile toonud, et korteriühistul oli rõdude renoveerimiseks endal piisavalt rahalisi vahendeid, mistõttu ei olnud nende tööde tegemiseks vaja laenu võtta. Kohtule esitatud tõendite kohaselt oli korteriühistu remondifondi jääk 31. detsembri 2020. a seisuga 30 500 eurot (juhatuse ettekanne, dtl 257), 2021. aasta lõpu seisuga oli korteriühistu rahaliste vahendite jääk Swedbank AS-is 34 151 eurot ja AS-is SEB Pank 24 594 eurot (juhatuse ettekanne, dtl 258) ning 31. detsembri 2022. a seisuga oli korteriühistu arvelduskontodel rahalisi vahendeid 75 938 eurot (2022. a majandusaasta aruanne, dtl 550). Korteriühistu ei ole neid andmeid ümber lükanud ega tõendanud, et rõdusid ei oleks saanud renoveerida korteriühistu kontodel olevate rahaliste vahendite arvel, s.o laenu võtmata. Veelgi enam, 30. aprilli 2024. a kohtuistungil on korteriühistu esindaja avaldanud, et rõdude renoveerimisega on alustatud, kuid tööd on pooleli (vt kohtuistungi protokoll, dtl 1100). Ka töödega alustamine viitab sellele, et korteriühistul oli võimalik avariilised rõdud renoveerida ilma selleks laenu võtmata.
12.4.Maakohus on vaidlustatud määruse p-s 45 asjakohaselt märkinud, et üldjuhul on korteriühistu liikmel otsustusvabadus, kas hääletada mingi otsuse poolt või vastu. Siinsel juhul on puudutatud isikud ka põhjendanud, miks nad otsuste vastu hääletasid või erapooletuks jäid (st otsuseid ei toetanud). Maakohus on neid põhjendusi vaidlustatud määruse p-s 45 asjakohaselt hinnanud ning jõudnud põhjendatud järelduseni, et puudutatud isikutel olid nende valitud viisil hääletamiseks mõjuvad kaalutlused.
12.5.Ka on korteriühistu liikmel õigus oma seisukohti ja argumente üldkoosolekul arutlusele tulevates küsimustes tutvustada teistele korteriühistu liikmetele. Seejuures ei ole korteriühistu tõendanud, et puudutatud isikud oleksid levitanud korteriomanike seas valeinfot. Asja materjalidest nähtuvalt on korteriühistu pidanud valeinfo levitamiseks korteriomanike 8 (10)
2-22-14872 postkastidesse pandud nn lendlehtedel avaldatut. Kõnealusel lendlehel (dtl 29) on esmalt juhitud korteriomanike tähelepanu rõdude kohta tehtud ekspertiisi tulemusele renoveerimist vajavate rõdude koguarvu osas. Arvestades, et ekspertiisi p 3.4 kohaselt anti neljale rõdule hinnang neid väljastpoolt vaadeldes (vt dlt 9), ei saa sellise tähelepaneku tegemist ja küsimuste tõstatamist lendlehe koostajale ette heita. Teiseks on lendlehel väljendatud arvamust, et korteriühistul on endal olemas rahalised vahendid avariiliste rõdude renoveerimiseks. Selle näol on tegemist pelgalt arvamuse avaldamisega, mida ei saa lugeda valeinfo levitamiseks. Lisaks ei ole korteriühistu tõendanud, et tal tegelikult ei oleks olnud rõdude renoveerimiseks vajalikke vahendeid (vt praeguse määruse p 12.3).
12.6.Eelnevat kogumis arvestades ei ole siinsel juhul alust järeldada, et puudutatud isikud oleksid rikkunud KrtS § 12 lg-st 2 tulenevaid kohustusi. Täiendavalt peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et puudutatud isikute vastuhääled või otsustamisel erapooletuks jäämine ei takistanud korteriühistul avariiliste rõdude remontimist. Kui rõdud olid sedavõrd avariilised, et neid ähvardas alla kukkumine ja nad olid ohtlikud alumiste naabrite ja kolmandate isikute elule ja varale, oli nende remontimine käsitatav kaasomandi eseme säilitamiseks vajaliku toiminguna, mida korteriühistu juhatus oleks saanud KrtS § 37 lg 2 järgi ka ise otsustada.
13.Ka ei nõustu ringkonnakohus määruskaebuse etteheidetega maakohtule seonduvalt korteriühistu tunnistajate ülekuulamise taotluse rahuldamata jätmisega. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et korteriühistu 30. aprilli 2024. a taotlus tunnistajate ülekuulamiseks esitati hilinenult.
13.1.Asja materjalidest nähtuvalt määras maakohus 9. jaanuari 2024. a määruses, et menetlusosalised võivad soovi korral esitada kohtule täiendavaid asjaolusid ja tõendeid hiljemalt 1. veebruariks 2024. Seejuures hoiatas kohus, et pärast viidatud tähtaega esitatud tõendeid kohus vastu ei võta. Lisaks selgitas maakohus korteriühistule, et kahjunõude esitamisel tuleb korteriühistul kohtu ette tuua ja tõendada, milliste otsuste poolt korteriomanikud pidid hääletama ning kuidas nad seda kohustust rikkusid. Samuti peab korteriühistu tõendama, et oma tegevusega on korteriomanikud käitunud hea usu vastaselt ja jätnud tegemata vajaliku koostöö (dtl 243–246). Tunnistajate ülekuulamise taotluse esitas korteriühistu alles 30. aprilli 2024. a kohtuistungil (dtl 1098).
13.2.TsMS § 329 lg 1 esimese lause kohaselt peavad menetlusosalised menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. TsMS § 331 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või TsMS §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kuigi praegusel juhul ei ole tegemist hagimenetlusega, tuleb ringkonnakohtu hinnangul nendest sätetest juhinduda TsMS § 477 lg 1 järgi ka hagita menetluses. Üksnes see, et hagita menetluses tuleb kohtul lähtuda uurimisprintsiibist, ei tähenda seda, et kohus peab kõikide hilinenult esitatud avalduste, seisukohtade ja tõenditega arvestama. Seejuures selgitas maakohus 9. jaanuari 2024. a määruses ammendavalt korteriühistu tõendamiskoormust ning maakohtu samas määruses määratud ligikaudu kuuajaline tähtaeg selle täitmiseks, sh tunnistajate ülekuulamise taotluse esitamiseks, oli piisav. Ühtegi põhjendust, miks korteriühistu esitas tunnistajate ülekuulamise taotluse alles 30. aprilli 2024. a istungil, korteriühistu maakohtule ei esitanud. Selliseid põhjendusi ei ole korteriühistu esitanud ka määruskaebuses. 9 (10)
2-22-14872
13.3.Samas ei mõjutanud tunnistajate üle kuulamata jätmine siinsel juhul ka asja lahendust. Määruskaebusest nähtuvalt oleksid tunnistajad saanud anda ütlusi puudutatud isikute hääletamise kohta 2021. aastal ja nende poolt remondi vastu võitlemise kohta (sh n-ö initsiatiivgruppi kuulumise kohta). Üksnes seda, et puudutatud isikud oma seisukohti ja argumente kapitaalremondi ja laenu võtmise põhjendatuse kohta ka teistele korteriomanikele tutvustasid ning neile toetajaid otsisid, ei saa puudutatud isikutele ette heita. Isegi kui mõni puudutatud isikutest kuulus korteriühistu väidetud initsiatiivgruppi ja pani teiste korteriomanike postkastidesse nn lendlehti, ei ole korteriühistu tõendanud, et sel viisil oleks levitatud valeinfot (vt praeguse määruse p 12.5), ega väitnud, et puudutatud isikud oleksid teisi korteriomanikke kuidagi õigusvastaselt mõjutanud.
14.Eeltoodut arvestades ei ole määruskaebuse väited põhjendatud ning puudub alus maakohtu määruse muutmiseks. Määruskaebus jääb rahuldamata.
15.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 696 lg 3 kohaselt saab määruse peale esitada määruskaebuse. Menetluskulude jaotus
16.Kuna maakohtu määrus jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3).
17.Juhindudes TsMS § 173 lg-st 1 märgib kolleegium ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel korteriühistu kanda.
18.Kuivõrd maakohus ei ole vaidlustatud määruses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes kaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
19.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause). (allkirjastatud digitaalselt)
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.