Välja mõista AS-ilt Erel Group üürivõlgnevus 18 480,65 eurot NLE Kinnisvara OÜ kasuks.
3.Välja mõista AS-ilt Erel Group 06.09.2017 seisuga sissenõutavaks muutunud viivised 1618,58 eurot NLE Kinnisvara OÜ kasuks.
4.Välja mõista AS-ilt Erel Group viivised põhivõlgnevuselt, s.o 18 480,65 eurolt alates 07.09.2017 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni määraga 0,025% päevas tasumata summalt NLE Kinnisvara OÜ kasuks.
5.Välja mõista AS-ilt Erel Group kahju hüvitis 6982,26 eurot NLE Kinnisvara OÜ kasuks.
6.Jätta jõusse 09.06.2017 määrusega kohaldatud hagi tagamine, millega seati AS-ile Erel Group (registrikood 10717532) kuuluvale korteriomandile, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 24276501, asukohaga Paldiski mnt 26a – 13 Tallinn, registriosa neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale NLE Kinnisvara OÜ (registrikood 10682696) kasuks kohtulik hüpoteek summas 27 382,66 eurot. Menetluskulud
7.Jätta tsiviilasja menetluskulud AS-i Erel Group kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
8.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.04.07.2011 sõlmisid NLE Kinnisvara OÜ kui üürileandja ja Aureus SPV1 OÜ (registrikood 12016130) kui üürnik järgmised tähtajalised üürilepingud: Vene tn 19-8 korteriomandi kasutamiseks 04.07.2011-31.07.2017; Vene tn 19-9 korteriomandi kasutamiseks 04.07.2011-31.07.2017; Vene tn 19-16 korteriomandi kasutamiseks 04.07.2011-31.07.2017. 04.02.2013 ühinesid ühinemislepingu alusel Aureus SPV1 OÜ (ühendatav ühing) ja kostja AS Erel Group. 11.01.2016 tekkis kostjal kui üürnikul võlgnevus, kuna üürnik maksis üüritasu vähem, kui oli kokku lepitud. Üürniku nimel laekus viimane osaline üürimakse 06.09.2016. 10.03.2017 esitas hageja kostjale teate üürilepingute erakorralise ülesütlemise kohta alates 13.03.2017 koos nõudega tasuda selleks ajaks sissenõutavaks muutunud võlgnevus summas 16 811,76 eurot ja üüripindade valduse üleandmiseks.
2.TsÜS § 6 lg kohaselt tsiviilõigused ja -kohustused võivad üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärglus), kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud. ÄS § 391 lg 4 kohaselt ühinemisel läheb ühendatava ühingu vara, sealhulgas kohustused, üle
ühendavale ühingule. Seega on Aureus SPV1 OÜ lepingulised kohustused läinud üle üldõigusjärgluse korras AS-le Erel Group ehk kostjale. Kostja ei ole hagejale üürimakseid tähtaegselt ega täies ulatuses tasunud. Hagejal on üürinõue kostja vastu perioodi 01.05.2016-13.03.2017 eest summas 18 480,65 eurot. Hageja ütles kostjaga sõlmitud üürilepingu üles seisuga 13.04.2016 ning palus kostjal üüripinna ka koheselt vabastada. Kostja seda ei teinud. Seega oli kostja alates 02.04.2016 üüripinna vabastamisega viivituses. Kuna kostja ei vabastanud üüripinda pärast üürilepingu lõppemist, on hagejal VÕS § 335 alusel õigus nõuda kostjalt üüripinna vabastamisega viivitatud aja eest kahju hüvitist suuruses, mis võrdub kokkulepitud üüriga või üüriga, mis on tavaline samasuguses asukohas oleva samasuguse üüripinna puhul. Kostja andis korteriomandite valduse hagejale üle 30.06.2017. Kahjuhüvitis perioodi 14.03-30.06.2017 eest on 6 982,26 eurot. Hageja nõuab kostjalt ka viivise väljamõistmist. Viivise arvestus tasumata üürilt on 06.09.2017 seisuga 1 618,58 eurot. Kostja ei ole tõendanud, et on soovinud üürikorterite valdust juba 2016. aastal loovutada. Esiteks ei nähtu ei üürilepingutest ega seadusest sellist õiguslikku alust – üürileping oli kuni 13.03.2017 kehtiv ja seega ei oleks kostja saanud valduse vastuvõtmist nõuda. Teiseks on selline kostja väide vastuoluline, kuna kostja oli üürikorterid väljaüürinud – need oli kolmandate isikute kasutuses. Kostja väide, et hageja ei ole pärast kostja 25.04.2017 teadet mingit huvi korterite valduse suhtes, on väär. Esiteks ei sisaldanud mainitud kostja avaldus konkreetseid valduse üleandmise aega, kohta ega viisi. Teiseks ei olnud valduse üleandmise ettepanek täielik – see oli pigem tingimuslik ja reservatsioonidega kompromissettepanek. Kolmandaks esitas hageja kostja kompromissile vastuse ja teatas, et ei nõustu sellega. Antud kirjale kostja poolt vastus ei laekunud ja kostja avaldas valmisolekut korterite üle andmiseks alles juuni lõpus. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja üürivõlgnevus summas 18 480,65 eurot, kuni 30.06.2017 arvestusega kahjuhüvitis summas 6982,26 eurot, viivis põhinõudelt seisuga 06.09.2017 summas 1618,58 eurot ning alates 07.09.2017 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni määraga 0,025% päevas tasumata summalt. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.
Kostja vastuväited hagile
8.Kostja vaidleb esitatud nõudele vastu. Hageja ja Aureus SPV 1 OÜ sõlmisid tõepoolest üürilepingud Vene tn 19-8, Vene tn 19-9 ja Vene tn 19-16 korteriomandite üürimiseks perioodil alates 04.11.2011 kuni 30.06.2012. Üüri suuruseks leppisid pooled kõigi korteriomandite puhul kokku 650 eurot kalendrikuus, mis sisaldas kõrvalkulusid. Aureus SPV 1 OÜ ühines 04.02.2013 sõlmitud ühinemislepingu alusel AS-iga Erel Group ning Aureus SPV1 OÜ lõpetati ja kustutati äriregistrist 04.04.2013.
9.Hageja esitas tõepoolest 10.03.2017 kostjale teate Vene tn 19-8, Vene tn 19-9 ja Vene tn 19-16 üürilepingute erakorralise ülesütlemise kohta alates 13.03.2017 koos nõudega tasuda selleks ajaks sissenõutavaks muutunud võlgnevus kokku summas 16 811,76 eurot ja nõudis kostjalt samuti üüripindade valduse üleandmist. Kuna kostja enam üürilepingu ülesütlemise ajaks Vene tn 19-9 ja 19-16 korteriomandeid ei kasutanud, siis oli kostja need nõus koheselt, s.o 25.03.2017 hagejale üle andma. Vene tn 19-8 korteriomandi puhul tegi kostja hagejale ettepaneku, et kasutab seda kuni 30.06.2017, millega hageja nõustus. Tegelikkuses soovis kostja Vene tn 19-9 ja Vene tn 19-16 korteriomandid hagejale tagastada juba 2016. aasta juunikuus nende halva seisukorra tõttu, kuid hageja seadusliku esindaja William Mary Osborne Purcelliga, kes on Suurbritannia kodanik ja ei viibi alaliselt Eestis, oli kostjal võimatu kontakti saada.
Seega oli kostja VÕS § 334 lg 1 alusel nõus Vene tn 19-9 ja Vene tn 19-16 korteriomandid hagejale tagastama tegelikkuses juba 2016. aasta juunis.
10.Hageja ei ilmutanud vaatamata kostja poolt 25.03.2017 tehtud ettepanekule Vene tn 199 ja Vene tn 19-16 korterite valduse vastuvõtmiseks mingisugust huvi. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kohtuotsuse põhjendused
11.Kohus, kuulanud pooled kohtuistungil ära ja uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
12.Asjas puudub vaidlus, et hageja kui üürileandja ja kostja õiguseellane kui üürilevõtja sõlmisid 04.07.2011 kolm üürilepingut, millega hageja andis kostja õiguseellasele üürile kolm korterit asukohaga Vene 19-8 Tallinn, Vene 19-9 Tallinn ja Vene 19-16 Tallinn. Nimetatud asjaolu on tõendatud üürilepingutega (tlk 6-14). Iga üürilepingus nimetatud korteri osas kohustus kostja tasuma hagejale igakuiselt üüri 650 eurot. Kostja jäi üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisel viivitusse alates 11.01.2016 ning hageja esitas 10.03.2017 kostjale üürilepingute erakorralise ülesütlemise avalduse (tlk 30-32), milles teatas, et loeb üürilepingud alates 13.03.2017 ülesöelduks ning palus korteriomandite valduse hagejale üle anda. Kostja andis hagejale korteriomandite valduse üle 30.06.2017, mida tõendavad nii kostja esindaja e-kiri (tlk 66) kui ka valduse üleandmise ja vastuvõtmise kinnistuskiri (tlk 67-68).
13.Hageja on esitanud kostja vastu nõude mõista kostjalt välja üürivõlgnevus 18 480 eurot, kahjuhüvitis 6982,26 eurot, 06.09.2017 seisuga sissenõutavaks muutunud viivised summas 1618,58 eurot ja alates 07.09.2017 viivised põhivõlgnevuselt TsMS § 367 alusel määraga 0,025% päevas kuni võlgnevuse tasumiseni.
14.Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendusel, et kostja soovis Vene 19-9 ja Vene 19-16 korteriomandite valdust hagejale üle anda juba 25.03.2017, kuid hageja ei ilmutanud selle vastu huvi. Kostja leiab, et sellest tulenevalt tuleb hageja kahjunõue alates 25.03.2017 kuupäevast rahuldamata jätta. Samuti on kostja kinnitanud, et soovis korteriomandite valdust hagejale tagastada ka 2016. aastal, kuid hageja seadusliku esindajaga oli keeruline ühendust võtta.
15.Kohus on seisukohal, et hageja üürinõude väljamõistmise alus saab olla võlaõigusseaduse (VÕS) § 271, mille kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 108 lg-st 1 tulenevalt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Antud juhul puudub vaidlus küsimuses, et hageja ja kostja õiguseellane leppisid 04.07.2011 sõlmitud kolmes üürilepingus kokku, et kostja kohustub iga korteriomandi eest tasuma igas kuus üüri 650 eurot.
16.Hageja on avaldanud, et kostjal on 2016. aasta mai kuu eest üüri tasumata 50 eurot, alates 2016. aasta juunist kuni 2017. aasta veebruarini iga kuu eest 1950 eurot, ning 2017. aasta märtsi 13 päeva eest 880,65 eurot. Kostja ei ole nimetatud võlgnevuse perioode ega summasid vaidlustanud, mistõttu kohus leiab, et kostjal tuleb hagejale VÕS § 271 alusel tasuda üürivõlgnevus summas 18 480,65 eurot.
17.Hageja palub kostjalt välja mõista ka viivised tasumata üürisummalt. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on rikkunud rahalist kohustust, võib võlausaldaja täitmisega viivitamisel nõuda viivist. VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Antud juhul nõuab hageja viivist määras 0,025% päevas, mille pooled on kokku leppinud lepingute punktis 3.1.6. Hageja nõuab viivist 06.09.2017 seisuga summas 1618,58 ning kuna kostja ei ole hageja viivisearvestust ega summat vaidlustanud, tuleb kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 alusel hageja kasuks välja mõista 06.09.2017 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 1618,58 eurot.
18.Hageja taotleb täiendavalt kostjalt välja mõista üürivõlgnevuselt TsMS § 367 alusel viivised, mis ei olnud hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et hageja täiendavate viiviste nõue tuleb rahuldada ning kostjalt tuleb TsMS § 367 alusel välja mõista viivised põhivõlgnevuselt (18 480,65 eurot) alates 07.09.2017 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni määraga 0,025% päevas tasumata summalt.
19.Täiendavalt palub hageja kostjalt välja mõista kahju hüvitise seoses perioodiga, millal üürileping oli lõppenud, kuid kostja ei tagastanud hagejale korteriomandite valdust. Kohus on seisukohal, et hageja nõude alus saab olla VÕS § 335, mille kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
20.Käesolevas asjas on hageja esitanud tõendina üürilepingu ülesütlemise avalduse (tlk 3032), millest ilmneb, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping lõppes 13.03.2017. Seega pidi kostja korteriomandite valduse hagejale nimetatud kuupäeval üle andma, kuid kostja seda ei teinud. Hageja on esitanud tõenditena kostja esindaja e-kirja (tlk 66) ning valduse üleandmise ja vastuvõtmise kinnistuskirja (tlk 67-68), millest ilmneb, et kõigi kolme korteriomandi valdus anti hagejale üle 30.06.2017.
21.Kostja on esitanud vastuväited, et hagejal ei ole õigust kahju hüvitamist nõuda, kuna kostja avaldas juba 25.03.2017 e-kirjas, et on valmis kahe korteri valdus hagejale koheselt üle andma ning kolmanda osas soovis üürilepingu pikendamist, millega hageja ka nõustus. Kohus märgib, et kostja esindaja 25.03.2017 e-kirjast (tl 33) nähtub, et kostja kinnitab, et soovib Vene 19-9 ja 19-16 korteriomandite valduse üleandmist, kuid kirjast ei nähtu, millal ja kuidas kostja valduse üleandmist soovib teostada. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus korteriomandite valduse üleandmine oli kostja kohustus, pidi just kostja avaldama konkreetse aja ja muud olulised asjaolud valduse
üleandmiseks. Võttes arvesse, et kostja ei ole seda teinud, puudub kohtul alus asuda seisukohale, et hageja kahju hüvitamise nõue on alates 25.03.2017 kuupäevast põhjendamatu. Samuti nähtub hageja esindaja 17.04.2017 e-kirjast (tlk 35), et hageja esindaja on palunud kostja esindajal täpsustada, millal toimub korteriomandite valduse üle andmine, kuid kostja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et kostja oleks hagejale vastanud ning avaldanud, millal üleandmine toimub. Kohus on 21.08.2017 määruses (tlk 74-75) kostjale selgitanud, et olukorras, kus kostja väidab, et soovis korteriomandite valdust juba varasemalt hagejale üle anda, kuid see oli hagejast tulenevalt takistatud, peab kostja oma väiteid tõendama, näiteks asjakohaste ekirjadega. Vaatamata kohtu selgitustele ei ole kostja ühtegi tõendit esitanud, seega on kohus seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist alates üürilepingu lõppemisest, s.o 14.03.2017 kuni korteriomandite valduse üleandmiseni, mis toimus 30.06.2017.
22.Hageja nõuab kahju hüvitist 2017. aasta märtsis 18 päeva eest summas 1132,26 eurot, ning 2017. aasta aprilli, mai ja juuni eest igas kuus 1950 eurot. Kostja ei ole hageja arvutuskäigule vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et hageja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud ning kostjalt tuleb hageja kasuks VÕS § 335 alusel välja mõista kahju hüvitis summas 6982,26 eurot. Lähtuvalt eeltoodust kuulub hageja esitatud hagi tervikuna rahuldamisele.
23.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124, § 134 alusel on hagihind 28 767,85 eurot.
24.TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kohus on käesolevas asjas kohaldanud 09.06.2017 määrusega hagi tagamist, millega seati AS-ile Erel Group (registrikood 10717532) kuuluvale korteriomandile, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 24276501, asukohaga Paldiski mnt 26a – 13 Tallinn, registriosa neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale NLE Kinnisvara OÜ (registrikood 10682696) kasuks kohtulik hüpoteek summas 27 382,66 eurot. Võttes arvesse, et kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb 09.06.2017 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse jätta. Menetluskulud
25.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
26.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus
lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.