Otsuse tegemise aeg ja koht 15. märts 2018 Tallinn Tartu maantee kohtumaja Tsiviilasja number
2-17-7270
Tsiviilasi
XXXX hagi XXXX vastu üürivaidluses
Tsiviilasja hind
hagi hind 7000 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: XXXX (isikukood XXXX, XXXX); esindajad Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tõnu Tuulas (Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid, Veetorni tn 4, Tallinn 10119, e-post: [email protected]); Kostja: XXXX (isikukood XXXX, XXXX); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Marje Mängel (Advokaadibüroo Marje Mängel, Paldiski mnt 3a/Kevade 2, Tallinn 10137, e-post: [email protected]). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu hageja loobumine nõudest, milles hageja palus tuvastada, et kostja tehtud üürilepingu ülesütlemise avaldus XXXX, hageja valduses oleva eluruumi kohta sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks (kostja allkiri 06.04.2017, hagejale üle antud 10.04.2017) on vastuolus hea usu põhimõttega.
2.Lõpetada käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni punktis 1 nimetatud nõude osas menetlus käesolevas tsiviilasjas 2-17-7270.
Jätta hagi rahuldamata, sealhulgas jätta rahuldamata hageja nõue tuvastada kostja XXXX (XXXX) tehtud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus materiaalsete ja formaalsete aluste puudumise tõttu, hageja nõue kohustada kostjat XXXX täitma hagejaga sõlmitud üürilepingut XXXX elumaja esimese korruse suhtes ning hageja nõue kohustada kostjat XXXX tagastama hagejale üürilepingu eseme valdus ehk XXXX elamu esimese korruse eluruumid, eluruumide juurde kuuluv kelder ja kuur koos XXXX esimese korruse välisukse, keldri ja kuuri võtmete ning hoovi värava võtmete või väravapuldi üleandmise kohustusega.
4.Tühistada 21.06.2017 hagi tagamise määrus. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud hageja XXXXu kanda.
2.Mõista hagejalt XXXXult (isikukood XXXX) riigi tuludesse välja kostja XXXX (XXXX) riigi õigusabi tasu summas 516 (viissada kuusteist) eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt valdas hageja temaga eluks ajaks sõlmitud üürilepingu alusel eluruumi aadressil XXXX. Üürilepingu esemeks oli XXXX elumaja esimene korrus. Üürilepingu sõlmis hagejaga 1985. aastal tema vanaema XXXX, kes oli üürilepingu sõlmimise ajal üürilepingu esemeks olnud elumaja omanik. Kostja XXXX sai üürilepingu eseme omanikuks pärimise teel. Elumaja ja hiljem kinnistu omandi saamisega läks hageja üürileping kostjale üle. Üüritud eluruumi suuruseks on 75 m2. Hagejal puudub mistahes võlgnevus üürileandja ees. Kommunaalteenuste eest on hageja alati tähtaegselt tasunud ja üüri tasumise kohustus üürilepingu järgi puudub.
2.10. aprillil 2017 sai hageja üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles kostja teatas, et ütleb üürilepingu üles VÕS § 313 lg 1 ja lg 3 ettenähtud alustel. Lisaks viitas kostja VÕS § 315 lg 1 p 1 ja § 276 lg 3 sätetele. Järelikult hakkas alates 11. aprillist 2017 kulgema hageja jaoks 30 päevane tähtaeg ülesütlemise vaidlustamiseks üürikomisjonis või kohtus. Seega on vaidlustamise tähtaja viimane päev 10. mai 2017 kell 24.00. Hageja vaidlustas üürilepingu ülesütlemise, kuna leidis, et see on vastuolus hea usu põhimõttega ning seetõttu tühine. Lisaks ei olnud täidetud seaduses sätestatud eeldused ülesütlemiseks, puudus mõjuv põhjus ning hagejat ei olnud eelnevalt hoiatatud.
3.Kostja avaldas ülesütlemise avalduses, et tal on ülesütlemiseks mõjuv põhjus (VÕS § 313 lg 1 ja lg 3). Teiseks avaldas kostja, et hageja on rikkunud üürilepingut sellega, et ta ei arvestanud majaelanike ja naabrite huvidega (VÕS § 276 lg 3). Samas ei ole kostja kui üürileandja esitanud hagejale kui üürnikule VÕS § 315 lg 1 p 1 ettenähtud eelnevat hoiatust. Seetõttu on ülesütlemine tühine. Hageja viitas VÕS § 315 lg 1 punktile 1 ja leidis, et viidatud sätte alusel on üürilepingu erakorraline ennetähtaegne lõpetamine võimalik üksnes juhul, kui üürileandja hoiatab eelnevalt üürnikku. Ülesütlemisavalduses sisaldus küll etteteatamise tähtaeg, kuna kostja palus ruumid vabastada 10. mail 2017 kell 12.00, kuid eelnevat lepingu ülesütlemise hoiatust ei ole hagejale esitatud. Hoiatus oleks tähendanud, et poolele antakse võimalus oma käitumist parandada ja alles juhul, kui pärast hoiatust esineb jälle uus rikkumine, võib tekkida ülesütlemise õigus. Hageja viitas ka VÕS § 196 lõikele 2 ning leidis, et kostja oleks talle pidanud andma eelnevalt mõistliku täiendava tähtaja. Kostja on toonud ülesütlemise alusena esile asjaolud, millest on möödunud aasta või enam. Niivõrd pikka tähtaega ei saa pidada VÕS § 196 lg 3 järgseks mõistlikuks ajaks.
4.Lepingu ülesütlemine on üürniku jaoks kõige rängema tagajärjega õiguskaitsevahend. Tegu on äärmusliku abinõuga, mille tagajärjel võib hageja kaotada kodu. Arvestada tuleb, et tegemist on hageja koduga, kuhu ta on aastate jooksul oluliselt ka rahaliselt panustanud. Kui hageja ei ole edukas üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse vaidlustamisel ja kohtumenetluse tulemusel leiab tõendamist üürilepingu ülesütlemise kehtivus, tuleb lugeda ülesütlemine kehtivaks alates
10.maist 2017. Sellisel juhul tekib hagejal kostja vastu parenduste hüvitamise nõue VÕS § 286 lg 1 alusel. Samas peaks hageja parenduste nõude esitama VÕS § 338 lg 1 järgi 6 kuu jooksul lepingu lõppemisest. Järelikult eksisteerib hageja jaoks oht, et tema parenduste hüvitamise nõue võib aeguda, kui seda ei esitata 6 kuu jooksul lepingu lõppemisest. Samas on otstarbekas lahendada enne vaidlus üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõudes. Alles seejärel saab lahendada hageja hagi parenduste hüvitamise nõudes. Kui üürilepingut ei ole üles öeldud, ei ole hagejal parenduste hüvitamise nõuet. Seetõttu esitab hageja kostja vastu eraldi hagi 6 kuu jooksul alates 10. maist 2017.
5.Hageja on teinud üürilepingu esemele palju parendusi ja muudatusi. Kostja andis üürileandjana nendele parendustele iga kord nõusoleku. Esiteks oli tegemist terve maja parendustöödega, mille puhul tööde kulud tasuti pooleks, st hageja tasus remondi kuludest poole ehk üüritud pinnale vastava osa ja kostja tasus ülejäänud poole ehk selle osa eest, millel elas ta ise. Muuhulgas andis kostja tsiviilasja nr 2-16-8460 menetluses tunnistajana ütlusi, mille kohaselt on XXXX elamu remondikulud alati tasutud pooleks ehk maja I korruse eest hageja (tema üüritud pind) ja maja II korruse eest kostja. Katuse remondi kulud kandsid pooled võrdsetes osades. Kostja tunnistas kohtuistungil, et maja kapitaalne remont oli teostatud aastatel 1994 ja 2013. Tegelikkuses kanti tervet maja puudutavad kulutused poolte vahel võrdsetes osades. Kui hageja remontis või parendas ainult tema valduses olevat maja osa, tasus ta alati 100% maksumusest.
6.XXXX elumajas üürilepingu ajal tehti järgmisi parendusi. 1994. aastal tehti I korruse (hageja valduses olev korter) kapitaalremont. Eemaldati kogu esialgne sisu – põrandad, uksed, aknad, torustik, ahi, pliit ning ehitati uus sisu koos kamina, puupliidi, torustiku ja elektri juhtmestikuga. Kogu remondi maksumuse tasus hageja. Lisaks parandati ja värviti kogu maja välisseinad. Hageja ja kostja tasusid nende tööde eest võrdsetes osades.
7.2003. aastal parandati ja värviti kogu maja välisseinad. Vahetati katus ja paigaldati uus katus (XXXX) koos laagidega ja laoti uus korstnapits. Ehitati II korrusele (korter 2) saun koos eesruumiga. Hageja ja kostja tasusid nende tööde eest võrdsetes osades. 2012. aastal parandati ja värviti kogu maja välisseinad. Hageja ja kostja tasusid selle eest taas võrdsetes osades. Samal aastal paigaldati uus kiviparkett sisehoovi. 75% ulatuses maksis hageja ja 25% ulatuses maksis kostja. Samal aastal renoveeris hageja kogu maja I korruse (tema valduse olev majaosa): vannitoa plaatimine, uued segistid, kraanikauss, WC-pott, uus elektrijuhtmestik, pinglaed, uued aknad ja kiviseinte loodi viimine kasvatamise meetodil, mis on aeganõudev ning kallis töö, samas möödapääsmatu (maja on vajunud 10 cm lääne suunas). Laudpõrandate lihvimine ja töötlemine. Kõikide tööde ja materjalide eest tasus täies ulatuses hageja.
8.2017. aastal toimus I korruse (korter 1) värskendusremont. Kõikide seinte, lagede (köök, esik) ja vaheuste värvimine, köögi ja esiku põranda vahetus. Paigaldati kogu korterisse uus LED valgustus. Kõikide tööde eest tasus hageja. Hageja leidis, et ta on teinud üürilepingu eseme suhtes muudatusi või parendusi. Hageja esitab need asjaolud antud tsiviilasjas tõendamaks, kuivõrd ränga tagajärjega on hagejale antud üürilepingu ülesütlemine. Tegemist on hageja koduga, mille suhtes on tal oma vanaemaga eluks ajaks sõlmitud üürileping. Hageja on üüritud pinda käsitlenud alati oma koduna ja sellesse väga palju panustanud. Lisaks on hageja esitanud parenduste asjaolud antud asjas seetõttu, et soovib heas usus kostjale teada anda oma kavatsusest, mis on seotud sellega, kui leiab tõendamist üürilepingu ülesütlemise kehtivus alates 10.05.2017.
9.Üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on üürniku tehtud muudatuste või parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud. Hageja esitas OÜ Domus Kinnisvara eksperthinnangu, mille oli teinud riiklikult tunnustatud ekspert Virgo Laansoo. XXXX maja hageja valduses oleva esimese korruse (üürilepingu ese) turuväärtus on 144 100 eurot. Samas on hindaja toonud ära majaosa väärtuse ilma renoveerimata, mis on 96 800 eurot. Järelikult on väärtuste vahe 47 300 eurot. Kuna on tõendatud, et hageja on kandnud kõik tema valduses oleva majaosa renoveerimiskulud, on üürilepingu lõppemise korral üürnikul üürileandja vastu parendustööde hüvitamise nõue 47 300 eurot. Hageja kavatseb esitada kostja vastu eraldi hagi selle summa sissenõudmiseks.
10.Hageja leidis, et kostja väited üürilepingu rikkumise kohta ei vasta tõele. Kostja ülesütlemise avaldus on tühine seetõttu, et hagejat kohustatakse eluruum vabastama lepingu ülesütlemise vaidlustamise tähtajal. Vaidlustamise tähtaeg lõpeb 10. mail 2017 kell 24.00. Hagejat kohustatakse eluruum vabastama 10. mail 2017 kell 12.00. Ülesütlemisavalduses esitatud väited, nagu oleks hageja ähvardanud majaelanikelt elu võtta, ei vasta tõele. Tõele ei vasta kostja viidatud juhtumid 10.01.2016, 13.03.2016, 10.01.2016 ja 05.01.2017. Ainult siis, kui kostja tungis 28.04.2016 omavoliliselt hageja eluruumi, tõukas hageja ta enda eluruumist välja. Sellist käitumist ei saa tõlgendada VÕS § 276 lg 2 ja 3 ettenähtud kohustuste rikkumisena, vaid üürniku valduse kaitse olukorras tekkinud arusaamatusena, kus ühe poole käitumine oli provotseeritud teise poole ebaseaduslikust käitumisest. Kostja oli tunginud hageja valduses olevasse eluruumi ja tunginud kallale hageja elukaaslasele. Muud ülesütlemise avalduses toodud kuupäevadel aset leidnud väidetavad sündmused ei vasta tõele.
11.Jaanuaris ja märtsis 2016 elas hageja XXXX ja XXXXuga ühise perena. Tegemist on hageja abikaasa ja tütrega, seega üürniku tookordsete pereliikmetega, mitte majaelanike ja naabritega VÕS § 276 lg 3 tähenduses. Hageja ei ole toime pannud ühtegi rikkumist, milliseid talle ülesütlemise avalduses süüks pannakse. Kuna hageja kooselu purunes, olid keerulised alates 2016. aasta algusest ka tema peresuhted. Samas puuduvad hea usu põhimõtte kohaselt mistahes alused hageja peresuhteid kasutada üürilepingu ülesütlemisel.
12.Kostja ülesütlemise avalduses toodud asjaolud, milliseid kostja nimetab ülesütlemise põhjustena, ei vasta tõele. Kui ülesütlemise aluseks olevad asjaolud jäävad tõendamata, saab kohus kohtuotsuse resolutsioonis tuvastada üksnes ülesütlemise tühisuse ülesütlemise aluste puudumise tõttu. Kui kostja suudab tõendada ülesütlemise avalduses esitatud asjaolusid, ei ole need siiski kasutatavad üürilepingu rikkumisena. Kostja soovib põhjuseta ja alusetult sekkuda hageja peretülisse ning kasutab peretüli käigus esinenud asjaolusid ja suhteid üürilepingu ülesütlemisel. Seetõttu on antud ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Kui kohtus leiab tõendamist, et ülesütlemiseks alused puuduvad, siis puudub vajadus kohtuotsuses hinnata ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele.
13.Kostja ei ole öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise väidetavaks aluseks olevast asjaolust teada sai. Lisaks on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja tegi selle vastureaktsiooniks juhtumile, mis leidis aset hageja korteris 28.04.2016, kui kostja ise oli omavoliliselt tunginud hageja korterisse ja rünnanud füüsiliselt hageja elukaaslast. Lisaks on kostja põhjuseta sekkunud hageja perekonna sisesuhete lahendamisse ning kaldunud selles vaidluses põhjuseta hageja endise abikaasa XXXX u ja hageja tütre XXXXu poolele. Hageja käsitleb üürilepingu ülesütlemist kättemaksuna ja vastureaktsioonina hageja peresuhetes tekkinud vaidlusele. Seetõttu on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega ning on VÕS § 327 lg 1 p 1 kohaselt tühine. Kuna hageja on üürilepingu ülesütlemise vaidlustanud, kehtib VÕS § 329 lg 4 alusel tema üürileping edasi senistel tingimustel.
14.Hageja palus tunnistada kostja üürilepingu ülesütlemise avaldus hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, tunnustada üleütlemise avalduse tühisust ja kohustada kostjat täitma üürilepingut.
15.Hagiavalduse täienduses 19.05.2017 leidis hageja, et kostja üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv, kuna selleks ei esine õiguslikku alust ning ülesütlemine ei ole läbiviidud formaalselt õigesti. Järelikult puuduvad ülesütlemiseks formaalsed ja materiaalsed alused. Kostja ei ole hagejat hoiatanud VÕS § 315 lg 1 p 1 kohaselt. Kostja ei teinud hagejale ülesütlemisavaldust mõistliku aja jooksul VÕS § 196 lg 3 kohaselt ning ülesütlemine ei ole seetõttu kehtiv. Ülesütlemine on vastuolus VÕS § 196 lg 2 sätestatuga. Lisaks sellele ei ole hageja rikkunud üürilepingut neil juhtudel, mida kirjeldab kostja oma ülesütlemise avalduses. Järelikult on ülesütlemine tühine, sest hageja ei ole rikkunud VÕS § 276 lg 3 sätestatud üürniku kohustusi. Seetõttu palub hageja kohtul esmalt tuvastada, et kostja tehtud ülesütlemise avaldus on tühine formaalsete ja materiaalsete aluste puudumise tõttu. Hageja palub kohustada kostjat üürilepingut täitma.
16.Hageja on esitanud antud tuvastusnõude ning kohustusnõude kuna kostja peab ülesütlemist kehtivaks ja nõuab hageja käest eluruumi valduse üleandmist, järelikult ei kavatse kostja lepingut täita. Seetõttu võib hageja kaotada eluruumi valduse. Hageja võib sõita pikemaks ajaks reisile ning kostja võib selles olukorras vahetada hageja eluruumi lukud ning tugineda seejärel ülesütlemise kehtivusele. Hageja õiguslik huvi tuvastusnõude esitamiseks seisneb selles, et kui kohus tuvastab, et ülesütlemiseks puudusid materiaalsed ja formaalsed alused ning ülesütlemine on tühine, tuleb lugeda üürileping kehtivaks. Järelikult on hageja õigustatud kasutama üüritud eluruumi edasi ja ei ole ohtu, et ta võib eluruumi valduse kaotada.
17.Kui kohus peaks tuvastama, et ülesütlemine on kehtiv ja on täidetud ülesütlemise formaalsed ning materiaalsed alused, palub hageja kohtul seejärel eraldi hinnata ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele ning tuvastada, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja lahendab ülesütlemisega peretüli. VÕS § 327 lg 1 ei anna ammendavat loetelu, millal on ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg 1 p 4 sätestab täiendava aluse. Antud juhul on üürniku pereseis muutunud ning ülesütlemise avalduses esile toodud juhtumid on kõik seotud hageja pereseisu muutumisega. Hageja elab täna üüritud eluruumis uue elukaaslasega. Kostja on hageja ema. Kostja on hageja, tema eelmise elukaaslase ning tütre vahelises tülis kaldunud viimaseid toetama ning sekkub üürilepingu ülesütlemise avaldusega põhjuseta peretüli lahendamisse. Kostja eesmärk on hageja mõjutamine peretülis ning kättemaks. See on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja viitas VÕS § 329 lõikele 5.
18.Hageja õiguslik huvi tuvastusnõude esitamisel seisneb selles, et nõude rahuldamisel ei ole üürilepingut üles öeldud. Hageja ei kaota eluruumi valdust ja üürileping kehtib edasi. Hagejaga sõlmis üürilepingu XXXX eluruumi üürimiseks 1985. a tema vanaema XXXX. Üürileping sõlmiti poolte vahel suuliselt ja see sõlmiti tähtajaga hageja eluajaks. Hageja palub kohtul kohustada kostjat täitma üürilepingut, mis kehtib hageja ja kostja vahel elumaja esimese korruse üürimiseks asukohaga XXXX. Lisaks on hagejal õigus üürida elumaja sisehoovi ja keldrit.
19.Hageja palus tuvastada kostja tehtud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus materiaalsete ja formaalsete aluste puudumise tõttu ning kohustada kostjat täitma hagejaga sõlmitud üürilepingut. Hageja palus kohtul kohustada kostjat täitma üürilepingut, mis kehtib hageja ja kostja vahel elumaja esimese korruse üürimiseks asukohaga XXXX. Lisaks on hagejal õigus üürida elumaja sisehoovi ja keldrit. Hageja palus samuti tuvastada, et kostja tehtud üürilepingu ülesütlemise avaldus on vastuolus hea usu põhimõttega.
20.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Kostja ei ole vastanud väitele, et ta ei järginud VÕS § 196 lõikes 3 sätestatud mõistliku aja järgimise kohustust. Järelikult on kostja selle väite
omaks võtnud. Kostja on ülesütlemise avalduses toonud ülesütlemise alusena esile asjaolusid, millest on möödunud aasta või enam. Niivõrd pikka tähtaega ei saa pidada VÕS § 196 lg 3 järgseks mõistlikuks ajaks. Järelikult on seetõttu ülesütlemine tühine.
21.Hagejale jäi arusaamatuks, kas kostja soovib Harju Maakohtu 10.04.2017 kriminaalasjas tehtud kohtuotsuses märgitud asjaolusid lugeda tõendatuks antud tsiviilasjas. Vastavat taotlust kostja ei ole esitanud. Kostja peab oma vastuväiteid tõendama TsMS § 230 järgi. Kostja esile toodud asjaolud puudutavad hageja peretülisid 2016. a ning need ei ole ühepoolselt tõlgendatavad üürilepingu ülesütlemise asjaoludena. Peretülide ajal ei olnud ei XXXX ega XXXX VÕS § 276 lg 3 tähenduses majaelanikeks ja naabriteks, vaid hageja pereliikmeteks. Peretülis tekkinud asjaolusid ei saa kasutada VÕS § 276 lg 3 järgi üürilepingu lõpetamise asjaoludena. See säte kaitseb üürileandjat üürniku tegevuse suhtes, mis mõjutab teisi üürnikke ja teisi majaelanikke, kes ei ela üürnikuga koos samas leibkonnas ja peres samas üüritud ruumis.
22.Hageja tülid kostjaga ei ole selliselt ühepoolselt käsitletavad nagu seda teeb kostja. Igal korral on kostja ise provotseerinud hagejat. Hageja läks kokkuleppele kriminaalasjas, et säästa menetluse ja närvikulu. Käesolevas tsiviilasjas ei saa lugeda tõendatuks teises kriminaalasjas tõendamist leidnud asjaolusid. Kostjal ei ole võimalik kujundusõiguses (ühepoolses ülesütlemises) ekslikult kasutatud alust VÕS § 315 lg 1 p 1 asendada kohtumenetluses teise alusega ehk VÕS § 315 lg 1 p-ga 2. Üürileandja tegi ülesütlemise avalduse, milles tugines VÕS § 315 lg 1 p 1. Kuna kostja ei hoiatanud eelnevalt hagejat ega andnud talle täiendavat tähtaega, on ülesütlemine tühine. Täidetud ei ole ülesütlemise formaalsed ega sisulised eeldused. Hageja abikaasale XXXXule kuuluv eluruum ei oma antud üürilepingu ülesütlemise vaidluses tähtsust.
23.Hagiavalduse täienduses 24.11.2017 loobus hageja nõudest, milles ta palus tuvastada, et kostja tehtud üürilepingu ülesütlemise avaldus on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja esitas lisaks esialgses hagiavalduses toodud nõudele valduse kaitse nõude. Hageja nõudis kostjalt üürilepingu eseme tagastamist. Kohtule on esitatud kohtutäitur Risto Sepp`a akt (13.10.2017 kohustuste kontrolli akt). Aktist nähtub, et kostja on omavoliliselt ja hagi tagamise määruse vastaselt võtnud hagejalt ära üürilepingu eseme valduse. Kostja on vahetanud kõik üürilepingu eseme lukud ega anna võtmeid hagejale. Hagejal oli õigus tsiviilõigussuhetes kasutada volitatud esindajat. Kostja ei kavatsegi täita üürilepingut, rikkudes nii hagi tagamise kohtumäärust kui ka VÕS § 271 ja VÕS § 329 lg 4 sätteid.
24.Vaidlusaluse üürilepingu kohaselt ei pea hageja üüri maksma, kuid ta peab tasuma üürilepingu eseme kasutamise kommunaalkulud. Hageja viitas VÕS §-le 271 ja § 329 lõikele 4 ning palus kohustada kostjat tagastama hagejale üürilepingu eseme valduse ehk eluruumid, mis asuvad XXXX esimesel korrusel. Samuti palus hageja kohustada kostjat tagastama hagejale XXXX esimese korruse eluruumide juurde kuuluva keldri ja kuuri valduse. Hageja palus kohustada kostjat üle andma XXXX esimese korruse välisukse, keldri ja kuuri võtmed ning hoovi värava võtmed või väravapuldi (läbipääsuks nii jalgsi kui ka sõidukiga).
25.Hageja leidis, et kostja ei ole täitnud üürilepingu ülesütlemiseks seaduses ettenähtud korda. Avaldus ei vasta formaalselt seaduses ettenähtud nõuetele. Kostjal ei ole võimalik kujundusõiguses (ühepoolses ülesütlemises) väidetavalt ekslikult kasutatud alust asendada kohtumenetluses uue alusega. Üürileandja tegi ülesütlemise avalduse, milles tugines VÕS § 315 lg 1 p 1. Kuna kostja ei hoiatanud eelnevalt hagejat ega andnud talle täiendavat tähtaega, on ülesütlemine tühine. Kostja ülesütlemisavalduses esile toodud hageja väidetavad teod on kõik juhtunud 2016. aasta alguses (ainult üks 2017. a jaanuaris). Seega on need toimunud ligi üks aasta enne ülesütlemise avalduse tegemist, mis tehti 06.04.2017. Mõistlikuks ajaks üürilepingu ülesütlemiseks on kohtupraktikas peetud erinevaid tähtaegu, enamasti mitte pikemat tähtaega kui kuus kuud. Kuna kostja ülesütlemise avalduses esile toodud rikkumised on juhtunud ligi aasta enne ülesütlemise avalduse tegemist, ei ole kostja järginud mõistlikku tähtaega.
26.Kostja esindaja väitis, et ta tegi trükivea õige aluse kirjutamisel ülesütlemise avaldusse. Tegemist on siiski väga olulise asjaoluga. Hageja pidi kohtusse pöördumisel hindama hoolega kõiki asjaolusid, millest oli oluline kostja kasutatud alus VÕS § 315 lg 1 p 1. Seetõttu ei saa kostja ühepoolses kujundusõiguses kasutatud alust hiljem kohtumenetluses muuta, kui hageja on juba asunud kohtu kaudu oma õigusi kaitsma.
27.Hageja palus tuvastada kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse tühistust materiaalsete ja formaalsete aluste puudumise tõttu ning kohustada kostjat täitma hagejaga sõlmitud üürilepingut, mis kehtib hageja ja kostja vahel elumaja esimese korruse üürimiseks asukohaga XXXX. Lisaks on hagejal õigus üürida elumaja sisehoovi ja keldrit. Hageja palus kohustada kostjat tagastama talle üürilepingu eseme valduse ehk eluruumid, mis asuvad XXXX esimesel korrusel. Hageja palus kohustada kostjat tagastama XXXX esimese korruse eluruumide juurde kuuluva keldri ja kuuri valduse. Hageja palus kohustada kostjat üle andma hagejale XXXX esimese korruse välisukse, keldri ja kuuri võtmed ning hoovi värava võtmed või väravapuldi (läbipääsuks nii jalgsi kui ka sõidukiga).
28.Lõplikes seisukohtades kordas hageja varasemaid väiteid. Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 3725 eurot ja viivise seaduses sätestatud määras. Vastavalt Advokaadibürooga Leppik ja Partnerid sõlmitud kliendilepingule ja arvetele on hageja kandnud käesolevas tsiviilasjas menetluskulusid kokku summas 2562,50 eurot, millele lisandus käibemaks summas 512,50 eurot, kokku 3075 eurot. Advokaadibürooga Leppik ja Partnerid kokku lepitud ühe tunni hind on 150 eurot (sisaldas käibemaksu). Hagejale osutati õigusabi 20,5 tunni ulatuses. Hageja kinnitas, et ta ei saa õigusabikuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Lisaks õigusabikuludele on hageja tasunud hagiavalduse esitamisel riigilõivu summas 600 eurot ja hagi tagamise avalduse esitamisel riigilõivu summas 50 eurot. Seega on hageja kandnud menetluskulusid kokku summas 3725 eurot.
KOSTJA VASTUVÄITED
29.Kostja vaidles hagile vastu. Kostjale kuulub omandiõiguse alusel kinnistu XXXX, mille kostja päris testamendi järgi oma emalt XXXXilt. XXXX määras testamendiga vara ainupärijaks tütre kostja, hagejale varale kasutusõigust ei antud. Kinnistul asuv elamu on kostja elukohaks. Elamu esimese korruse eluruumides elas hageja ning kuni 2016. a kevadeni elasid seal ka hageja tollane abikaasa XXXX ja tütar XXXX. Viimased olid hageja pikaajalise vägivaldse käitumise tõttu 2016. a aprillis sunnitud mujale elama asuma.
30.06.04.2017 üürilepingu ülesütlemise avalduses ütles kostja üles suulise üürilepingu põhjusel, et hageja ei arvesta teiste majaelanike ja naabrite huvidega. Üürilepingu ülesütlemise avalduses oli märgitud, et hageja on korduvalt kasutanud teiste majaelanike suhtes füüsilist vägivalda, samuti ähvardanud neilt elu võtta. Hageja tungis XXXXule kallale 10.01.2016, tirides teda juustest ja tekitades marrastusi. 13.03.2016 tekitas hageja XXXXule hematoomi käele ja ähvardas teda näkku peksta ning kõri läbi lõigata. 10.01.2016 tungis hageja kallale XXXXule ning lõi teda vastu nägu. 28.04.2016 tõukas hageja kostja uksest välja, tekitades talle valu ja hematoomi käevarrele. 05.01.2017 ähvardas hageja kostjal pea kirvega otsast maha lüüa. Samuti lukustas hageja omavoliliselt maja keldriukse, takistades teistel majaelanikel juurdepääsu keldrisse, kus asuvad elanike jalgrattad jms asjad ning veenäidu teatamiseks vajalikud veemõõtjad.
31.Harju Maakohtu kohtuotsusega 10.04.2017 kriminaalasjas 1-17-2138 tunnistati hageja süüdi KarS § 120 lg 1, § 121 lg 2 p 2, 3 järgi ning karistuseks mitmete hageja ja teiste lähedaste majaelanike suhtes toime pandud vägivallategude ja tapmisähvarduste eest mõisteti talle liitkaristusena 1 aasta vangistust 18-kuulise katseajaga. Jõustunud kohtuotsuse kohaselt haaras
hageja 10.01.2016 kella 23.20 paiku Tallinnas XXXX majas korduvalt oma abikaasa XXXXu juustest kinni ja sikutas teda, millega tekitas kannatanule füüsilist valu, samuti põhjustas rüseluse käigus XXXXule marrastuse paremal labakäel. Sama otsuse kohaselt lõi hageja 10.01.2016 kella 23.20 paiku Tallinnas XXXX majas oma tütrele XXXXule ühe korra lahtise käega vastu nägu, millega tekitas talle füüsilist valu.
32.Kohtuotsuse kohaselt tungis hageja 13.03.2016 kella 23.40 paiku XXXX majas tungis kallale oma abikaasale XXXXule, tõugates teda ning võttes talt käsivartest kinni, põhjustades kannatanule füüsilist valu ning kaks hematoomi paremal käsivarrel. 28.04.2016 kella 18.30 paiku võttis hageja samas majas kostja kui oma ema vasakust käest kõvasti kinni ja lükkas ta toast välja vastu koridoris asuvat kappi, tekitades kannatanule füüsilist valu ja tervisekahjustuse. Kostja leidis, et järelikult on hageja korduvalt toime pannud teiste inimest tervise kahjustamise ja valu tekitava kehalise väärkohtlemise. Kohtuotsuse kohaselt ähvardas hageja 13.03.2016 XXXX majas XXXXu nägu peksta nii, et talle ei jää ühtegi hammast suhu ja kõri läbi lõigata. XXXX, kes oli varem hageja füüsilise vägivalla ohver, pidas ähvardust reaalseks ning tundis hirmu oma elu ja tervise pärast.
33.05.01.17 kella 16.30 paiku helistas hageja XXXX majas oma samas majas elavale emale ja ähvardas tal kirvega pea otsast lüüa. Kuna hageja oli varem kostja suhtes pannud toime kehalise väärkohtlemise, kartis kostja saadud ähvardust ja võttis seda reaalse tapmisähvardusena. Kostja leidis, et seega pani hageja toime tapmise või tervisekahjustuse tekitamisega ähvardamise. Harju Maakohtu 10.04.2017 jõustunud otsusega on tõendatud, et hageja rikkus olulisel määral ja tahtlikult üürniku kohustust arvestada XXXX majaelanike ja naabrite huvidega. Tegemist ei ole hea usu põhimõttega vastuolus oleva kättemaksuga ja hageja mõjutamisega peretülis.
34.Kõik kannatanud ehk XXXX, XXXX ja olid või on XXXX majaelanikud. Nende korduvat tervise kahjustamist, valu tekitavat kehalist väärkohtlemist ning tapmise või tervisekahjustuse tekitamisega ähvardamist saab lugeda hageja poolt majaelanike ja naabrite huvidega olulisel määral või tahtlikult mittearvestamiseks, mis toob kaasa VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemise. Nendel asjaoludel üürilepingu lõpetamist ei saa lugeda VÕS § 327 lg 1 p 4 sätestatud hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Sellised hageja väited on küünilised ja sisutühjad. Kostja viitas VÕS § 276 lõikele 3.
35.Hageja kostja ja teiste majaelanike vastu suunatud vaimne ja füüsiline vägivald oli ja on vastuolus kostja huvidega. Kostjal ei ole mingisugust alust eeldada, et hageja parandaks või muudaks oma suhtumist ja käitumist kostjasse ning teistesse majaelanikesse. Kostja märkis, et 06.04.2017 allkirjastatud üürilepingu ülesütlemises on trükiviga. Ekslikult oli trükitud VÕS § 315 lg 1 p 1, kuigi oli mõeldud ja pidi olema trükitud VÕS § 315 lg 1 p 2. VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel saab üürilepingu erakorraliselt üles öelda ilma hoiatust tegemata.
36.Kostja leidis, et ülesütlemisavaldus oli kehtiv ning selle formaalsed ja materiaalsed olid eeldused täidetud. Kostja viitas VÕS § 325 lõikele 2. Kostja ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 sätestatud vorminõuetele ning hageja on selle kätte saanud. Kostja ütles hagejaga üürilepingu üles VÕS § 315 lg 1 p 2 alusel ning VÕS § 315 lg 2 sätestatud etteteatamise tähtajaga. Lisaks soovis hageja kostja teadmata ja viimase nõusolekuta XXXX kolme tuba suurusega 75m2, keldrit ja panipaika välja üürida kuutasuga 750 eurot. Kostja sekkumise tõttu jäi eluruum allüürile andmata. Hetkel ei ole kuulutus aktiivne.
37.Samuti kuulub hageja abikaasale XXXXule Tallinnas kolmetoaline korter aadressil XXXX, pindalaga 66,90 m2, kus hageja elas viimase kahe aasta jooksul periooditi mitmeid kuid ning kuhu hagejal oleks võimalik elama minna.
38.16.10.2017 seisukohades tõi kostja välja, et hagejal ja viimase lastel XXXXul ning XXXXul on kõigil XXXX elamu võtmed. 12. juunil 2017 lahkus hageja koos abikaasaga Eestist. Oma lastele ütles hageja, et jääb alaliselt Taisse. Eelnevalt oli hageja 05. juunil 2017 tunginud kallale kohtutäitur Kersti Seilerile, mistõttu samal päeval alustati hageja suhtes kriminaalmenetlust. Harju Maakohtu 10. aprilli 2017 kohtuotsusega kriminaalasjas 1-17-2138 tunnistati hageja süüdi KarS § 120 lg 1, § 121 lg 2 p 2, 3 järgi ja karistati 1 aastase vangistusega 18-kuulise katseajaga, mistõttu uues kriminaalasjas süüdimõistmise korral ähvardab hagejat reaalne vanglakaristus.
39.Politsei- ja Piirivalveameti 28. septembri 2017 vastuskirja nr XXXX kohaselt on hageja suhtes 05. juunil 2017 alustatud kriminaalmenetlust nr XXXX KarS § 121 lg 2 p 3 alusel. Hageja on kuulutatud tagaotsitavaks ning andmed tema asukoha kohta puuduvad. Tallinna kohtutäitur Risto Sepp’a algatatud täiteasjas nr XXXX nõuti Harju Maakohtu 21. juuni 2017 kohtumääruse täitmist ning hageja volitatud isikule XXXX elamu esimese korruse, keldri, kuuri ja aiaväravate võtmete üleandmist. Hageja tütar XXXX ja poeg XXXX elavad sünnist alates XXXX, seal on nende asjad ja vara, neil on elamu võtmed. Hageja vägivaldsuse tõttu on tütar ajutiselt elanud mujal.
40.29.12.2017 seisukohades avaldas kostja, et ta ei anna hagejale nõusolekut hagi muutmiseks. Kostja esitas hagi muutmisele vastuväite. Kostja tõi välja, et hageja loobus 24.11.2017 hagiavalduse täpsustuses nõudes tunnistada üürilepingu ülesütlemise avaldus vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Järelikult muutis hageja osaliselt hagi alust ehk asjaolusid ja tervikuna haginõuet ehk eset, esitades uued asjaolud üürilepingu eseme tagastamise nõude kohta.
41.Kostja leidis, et hageja on 24.11.2017 menetlusdokumendis muutnud hagi alust ja eset, milleks kostja nõusolekut ei andnud. Kostja hageja nõudeid ei tunnistanud. Kostja ei ole kunagi võtnud hagejalt võimalust ööpäevaringseks juurdepääsuks XXXX, Tallinn elumaja esimese korruse ruumidesse. Kostja ei ole võtmeid vahetanud ja nimetatud hageja väide on vale. Samuti täidab kostja Harju Maakohtu 22.06.2017 kohtumäärust ning hagejal on alati olnud võimalus XXXX elumaja I korrust, sisehoovi, kuuri, keldrit ja kinnistut kasutada. 12.06.2017 hageja lahkus koos abikaasaga Eestist kostjale teadaolevalt Tai Kuningriiki ning võttis kaasa kõik võtmed kaasa. Kostjale ei ole hageja võtmeid üle ei andnud.
42.Muus osas kordas kostja varasemaid vastuväiteid. Tallinna kohtutäitur Risto Seppa menetluses olev täiteasi nr XXXX Harju Maakohtu 21.06.2017 kohtumääruse täitmiseks tsiviilasjas nr 2-17- 7270 on siiani täitmata hageja soovimatuse tõttu kohtutäiturilt võtmeid vastu võtta. Hagejal on nii võtmed kui ka võimalus XXXX elamu kasutamiseks. Kostja palus menetluskulud jätta hageja kanda.
43.Hageja menetluskuludele esitas kostja vastuväite. Hageja menetluskulude nimekirjas näidatud ajakulu on hageja esindaja kvalifikatsiooni ja vaidluse keerukust arvestades osaliselt põhjendamatu ja ülepaisutatud. Kostja pidas põhjendamatuks ajakulu 0,75 h, mis kulus 08.05.2017 hindamisaktiga tutvumiseks e-kirjade saatmiseks. Hagiavalduse koostamise ja täiendamise osas pidas kostja põhjendamatuks ajakulu 7,25 h ning pidas põhjendatud ajakuluks 3 h. Hagi tagamisega seotud taotluste osas pidas kostja põhjendatuks ajakulu 3 tundi. 12.07.2017 seisukoha koostamisel pidas kostja põhjendatuks ajakulu 0,5 h ning istungi ettevalmistamiseks maksimaalselt 1 tund. Kogumis pidas kostja hageja esindaja põhjendatud ajakuluks 10,5 tundi ning põhjendatud õigusabi kuluks koos käibemaksuga 1575 eurot.
KOHTU PÕHJENDUSED
44.Arvestades hageja nõudeid ja kostja vastuväiteid ning hinnates kogumis kõiki tõendeid, leiab kohus, et hagi ei kuulu rahuldamisele.
45.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) hageja on kostja poeg; 2) kostjale kuulub omandiõiguse alusel kinnistu XXXX, millel asub elamu; 3) hageja kasutas tähtajatu suulise üürilepingu alusel XXXX elamu esimest korrust suurusega 75m2, mille eest ei pidanud hageja tasuma üüri, kuid pidi tasuma kommunaalteenuste eest; 4) kostja esitas hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, mille hageja sai kätte 10.04.2017; 5) XXXX elamu on kostja ning hageja kahe lapse elukohaks.
46.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus hagejaga sõlmitud tähtajatu üürileping erakorraliselt üles öelda ning kas lepingu ülesütlemiseks olid täidetud formaalsed ja materiaalsed eeldused. Pooled vaidlevad samuti selle üle, kas kostja peab tagastama hagejale XXXX elamu esimese korruse eluruumide ning keldri valduse.
47.Käesoleva tsiviilasja menetluse käigus on hageja oma nõuet muutnud. Algses hagiavalduses leidis hageja, et seaduses sätestatud eeldused üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud täidetud, sest ülesütlemiseks puudus mõjuv põhjus ning hagejat ei olnud ülesütlemisest eelnevalt hoiatatud. Samuti palus hageja kohtul tuvastada, et üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega ning seetõttu tühine. 24.11.2017 menetlusdokumendis loobus hageja nõudest, milles ta oli palunud tuvastada üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Hageja esitas lisaks esialgses hagiavalduses toodud nõudele valduse kaitse nõude. Hageja nõudis kostjalt üürilepingu eseme valduse tagastamist. Hageja viitas sellele, et kohtumenetluse käigus vahetas kostja ära üürilepingu eseme lukud ega andnud võtmeid hagejale vaatamata hagi tagamise määruse täitmiseks läbi viidud täitemenetlusele. Kostja leidis, et hageja on 24.11.2017 menetlusdokumendis korraga muutnud hagi alust ja eset, milleks kostja nõusolekut ei andnud.
48.Esmalt osundab kohus, et hagejal oli õigus menetluse käigus loobuda ühest hagiavalduses toodud nõudest ning ühest nõudest loobumisele kostja vastuväiteid ei esitanud. Nõudest loobumine tuleb kohtul vastu võtta ning loobutud nõude osas tuleb menetlus käesolevas asjas lõpetada. TsMS § 428 lg 1 punkti 1 kohaselt õpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Vastavalt TsMS § 429 lõikele 4 ei võta kohus vastu tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi.
49.Eeltoodust tulenevalt on kohtul kohustus nõude loobumise osas võtta selge seisukoht vaatamata sellele, kas hageja ise on esitanud kohtule avalduse võtta nõudest loobumine vastu või mitte. Nõudest loobumise võib kohus vastu võtta ka kohtuotsuses, kui selleks ei esine menetluslikke takistusi. Riigikohus on leidnud, et kui hageja loobub pärast hagi menetlusse võtmist mõnest esitatud nõudest, tuleb loobumine TsMS § 429 lg 1 alusel määrusega lahendada ja loobumise vastuvõtmise korral menetlus lõpetada (RK TKo 06.10.2010.a nr 3-2-1-73-10, p 19, RK TKo 3-2-1-96-13, p 12). Maakohus peab nõude vähendamisele menetluslikult reageerima (RK TKo 3-2-1-40-14, p 18). Ka siis, kui tegemist on nõude vähendamisega, peab maakohus tegema määruse kas hagist osalise loobumise või selle osaliselt tagasivõtmise kohta (RK TKm 32-1-3-14, p 11). Käesolevas osas on kohtul võimalik võtta seisukoht nõudest loobumise osas kohtulahendis, sest kostjal oli tähtaegselt võimalik esitada loobumise osas oma seisukoht. Nõudest loobumise vastuvõtmine ei saa kohtu hinnangul rikkuda kostja õigusi.
50.Seega tuleb vastu võtta hageja hagist loobumine kostja vastu nõudes, milles hageja palus tuvastada, et kostja tehtud üürilepingu ülesütlemise avaldus XXXX, hageja valduses oleva eluruumi kohta sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks (kostja allkiri 06.04.2017, hagejale üle antud 10.04.2017) on vastuolus hea usu põhimõttega. Eelviidatud loobutud nõude osas lõpetab kohus käesoleva tsiviilasja menetluse.
51.Kohus ei nõustu kostja väitega, et hagejal ei olnud menetluse kestel toimunud asjaolude muutumise tõttu õigust muuta hagi alust ja eset. TsMS § 376 lg 1 näeb üldnormina ette, et pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist võib hageja muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Kostja nõusolekut eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Samas tuleneb TsMS § 376 lõike 4 punktist 3, et hagi muutmiseks ei peeta esialgu nõutud eseme asemel asjaolude muutumise tõttu teise eseme või muu hüve nõudmist.
52.Algses hagiavalduses esitas hageja kostja vastu lisaks kahele tuvastusnõudele nõude kohustada kostjat üürilepingut täitma. Menetluse käigus esitas hageja kohtule tõendid selle kohta, et kostja on XXXX esimese korruse lukud vahetanud ega nõustunud täitma hagi tagamise määrust. Nimelt esitas hageja kohtule XXXX e-kirja Lukuabi Grupp OÜ-le ja viimase vastuse sellele (toimiku lk 66), mille kohaselt registreeriti Lukuabi juures 17.06.2017 XXXX omaniku tellimus korteri luku vahetamiseks. Hageja esitas kohtule ka foto aiaväravast, millele oli paigaldatud tabalukk (toimiku lk 67). Hageja esitas ühtlasi kohtule Tallinna kohtutäitur Risto Seppa teavituse hagi tagamise määruse täitmise kohta täiteasjas nr XXXX (toimiku lk 103), mille kostja oli kätte saanud 13.10.2017. Dokumendi kohaselt ei olnud kostja täitnud hagi tagamise määrust ega andnud hageja esindajale üle XXXX elamu võtmeid. Hageja väitis, et ta oli ise Eestist lahkunud. Seega kaotas hageja menetluse käigus eluruumi valduse. Kohus leiab, et asjaolude muutumise tõttu oli tal õigus esitada kohtule lisaks üürilepingu täitmise kohustamise nõudele üürilepingu eseme valduse tagastamise nõude. Tegemist ei olnud sellise hagi muutmisega, mis oleks eeldanud kohtu või kostja nõusolekut. Järgnevalt asub kohus sisuliselt hindama, kas hageja nõuded kostja vastu on põhjendatud või mitte.
53.Hageja leidis, et kostja üürilepingu ülesütlemise avaldus ei vastanud seaduses toodud nõuetele, sest ülesütlemiseks puudus mõjuv põhjus ja hagejat ei olnud ülesütlemisest eelnevalt hoiatatud. Eeltoodud põhjustel pidas hageja ülesütlemist tühiseks. Kostja viitas ülesütlemise avalduses VÕS § 315 lg 1 punktile 1, mis eeldab eelnevat hoiatamist. Kohtumenetluse käigus ei saanud kostja ülesütlemise avaldust enam muuta. Kostja avaldus sisaldas ainult etteteatamise tähtaega. Hoiatusega oleks hagejale antud võimalus käitumist parandada ja lepingu oleks saanud üles öelda pärast uut rikkumist. Samuti tõi kostja ülesütlemise avalduses esile asjaolud, millest oli möödunud aasta või enam, mistõttu ei esitanud kostja avaldust mõistliku aja jooksul. Lisaks leidis hageja, et kostja pole tõendanud enda väidetud sündmuste toimumist. Juhtumid on olnud seotud XXXX ja XXXXuga, kellega hageja elas koos ühise perena. Tegu oli järelikult hageja perekonna liikmetega, mitte elamu naabrite või elanikega VÕS § 276 lg 3 mõistes. Peretülides tekkinud asjaolusid ei saa kasutada üürilepingu ülesütlemisel. Samuti väitis hageja, et kostja ise provotseeris teda.
54.Hageja leidis samuti, et tegemist oli tema koduga, kuhu ta oli aastate jooksul palju rahaliselt panustanud. Kostja nõustus üürilepingu eseme parenduste ja muudatustega. Üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on hageja muudatuste ja parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud. Üürilepingu eseme valduse tagastamise nõue on seotud sellega, et kostja on võtnud hagejalt ära üürilepingu eseme valduse, vahetanud lukud ega anna hagejale võtmeid.
55.Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et tal oli õigus üürileping üles öelda, sest hageja ei arvestanud majaelanike ning naabrite huvidega. Hageja oli korduvalt kasutanud teiste majaelanike suhtes füüsilist vägivalda ja ähvardanud neilt elu võtta. Lisaks lukustas hageja
omavoliliselt keldri ukse ning majaelanikud ei saanud keldrist oma asju kätte. Ülesütlemise avalduses kirjeldatud tegudes on hageja Harju Maakohtu 10.04.2017 jõustunud otsusega kriminaalasjas nr 1-17-2138 süüdi mõistetud. Kõik kannatanud ehk kostja, XXXX ja XXXX olid või on XXXX elamu elanikud. Kostjal puudus alus eeldada, et hageja võiks oma suhtumist või käitumist muuta. Kostja ülesütlemise avalduses oli trükiviga, sest selles viidati VÕS § 315 lg 1 punktile 1, kuigi mõeldi VÕS § 315 lg 1 p 2. Lisaks soovis hageja ilma kostja teadmata ja kostja nõusolekuta välja üürida XXXX elamu esimest korrust. 05.06.2017 tungis hageja kallale kohtutäitur Kersti Seilerile, mistõttu alustati tema suhtes kriminaalmenetlust. Hageja lahkus 12.06.2017 Eestist ning ta kuulutati tagaotsitavaks. Hageja lapsed XXXX ja poeg XXXX elavad XXXX elamus ja neil on elamu võtmed.
56.Kohus leiab, et hageja nõuded kostja vastu ei kuulu rahuldamisele. VÕS § 196 lg 1 sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Sellist ülesütlemist nimetatakse erakorraliseks ülesütlemiseks. VÕS § 196 lg 3 näeb ette, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Samas ei sätesta seadus, millist ajaperioodi tuleks mõistlikuks ajaks lugeda.
57.VÕS § 271 näeb ette, et üürilepinguga kohustub üks isik ehk üürileandja andma teisele isikule ehk üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Käesolevas asjas ei vaidle pooled selle üle, et nende vahel oli sõlmitud suuline üürileping, mille kohaselt oli hagejal õigus kasutada XXXX elamu esimest korrust. Hageja pidi üürilepingu alusel tasuma kommunaalteenuste eest, kuid ei pidanud tasuma üüri. VÕS § 274 sätestab, et kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et hageja ja kostja vaheline suuline üürileping oli sõlmitud tähtajatult.
58.VÕS § 276 lg 3 kohaselt peab elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Seega loeb seadus naabrite huvidega mittearvestamist lepingu rikkumiseks, mis võib anda aluse lepingu ülesütlemiseks. Võlaõigusseadus ei defineeri, keda saab lugeda majaelanikeks või naabriteks. Kohtu hinnangul saab majaelanikeks lugeda kõiki isikuid, kes faktiliselt elavad majas, milles asuvaid ruume üürnik üürilepingu alusel kasutab. Seega saab majaelanikeks lugeda ka majas elavat üürileandjat ennast ning üürniku perekonna liikmeid. Võlaõigusseadusest ei tulene, et üürnikuga koos elavaid perekonnaliikmeid maja elanikeks ei saaks ega tohiks lugeda. VÕS § 289 alusel on eluruumi üürnikul õigus majutada üürileandja nõusolekuta eluruumi oma perekonna liikmeid.
59.VÕS § 288 lg 1 näeb ette, et üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. Seega tuleneb seadusest, et iseenesest on üürnikul asja kolmandale isikule üürile andmiseks vaja üürileandja nõusolekut.
60.VÕS § 313 lg 1 näeb ette, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Eeltoodust lähtuvalt tuleb kohtul tähtajatu üürilepingu ülesütlemisel kaaluda, kas esinevad asjaolud, mille tõttu ei saa ülesütlevalt poolelt enam lepingu edasist täitmist mõistlikult eeldada. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314 kuni 319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 3 järgi ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
61.VÕS § 315 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt VÕS § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi. VÕS § 315 lg 1 p 2 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub VÕS § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. Lisaks tuleneb VÕS § 313 lõikest 2, et elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu VÕS § 315 lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima. Eelviidatud sätetest tuleneb, et konkreetsed üürniku rikkumised, mis võimaldavad lepingut üles öelda, on kirjas VÕS § 276 lõigetes 2 ja 3. Kui need rikkumised on olulised või tahtlikud, võib üürileandja lepingu erakorraliselt üles öelda ilma hoiatamata. Poolte vahel on vaidlus sisuliselt selle üle, kas kostjal oli õigus hagejaga sõlmitud üürilepingut üles öelda ilma hoiatamata.
62.Riigikohus on leidnud, et VÕS § 313 lg 1 mõistes mõjuva põhjuse olemasolu hindamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (RK TKo 3-2-1-62-04, p 14, 3-2-1-84-10, p 10). VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus (RK TKm 3-2-1-143-07, p 21, RK TKo 3-2-1-84-10, p 10). Üürilepingu ülesütlemise aluseks on see, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi (RK TKo 3-2-1-84-10, p 12).
63.Vorminõudeid elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemisele reguleerib VÕS § 325. VÕS § 325 lg 1 näeb ette, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kooskõlas VÕS § 325 lõikega 2 peavad üürileandja ülesütlemisavaldsues sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning eluruumi üürilepingu ülesütlemisel vaidlustamise kord ja tähtaeg. Ühtlasi tuleneb VÕS § 325 lõikest 5, et VÕS § 325 lõigetes 1 kuni 4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.
64.Käesolevas asjas selgitas kohus 16.10.2017 eelistungil (toimiku lk 104-106) hagejale vajadust tõendada oma väiteid selle kohta, et kostja viidatud ja üürilepingu ülesütlemise aluseks olevaid sündmusi ei ole aset leidnud. Kohus osundas, et üürilepingu ülesütlemise asjaolud pidid olema hagejale avaldusest mõistetavad. Kohus palus hagejal sisuliselt põhistada, miks kostja ei esitanud üürilepingu ülesütlemise avaldust mõistliku aja jooksul. Vaatamata kohtu selgitustele hageja oma väiteid täiendavalt ei põhistanud ega tõendanud.
65.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja saatis hagejale 06.04.2017 allkirjastatud üürilepingu ülesütlemise avalduse (toimiku lk 6), mille hageja enda väidete kohaselt sai kätte 10.04.2017. Avalduses viidati VÕS § 313 lõikele 1, § 315 lõike 1 punktile 1 ning § 276 lõikele
3.Kostja avaldas, et ütleb üles hagejaga sõlmitud suulise üürilepingu XXXX eluruumile põhjusel, et hageja ei arvesta teiste majaelanike ja naabrite huvidega. Avalduses oli märgitud, et hageja on korduvalt kasutanud teiste majaelanike suhtes füüsilist vägivalda ja ähvardanud neilt elu võtta. Avalduses on loetletud juhtumid, mil hageja tungis kallale XXXXule, XXXXule ja kostjale ning ähvardas nimetatud isikuid. Kostja viitas VÕS § 313 lõikele 3 ja leidis, et tegemist on mõjuval põhjusel lepingu ülesütlemisega, millest ei pea ette teatama. Kostja palus lugeda üürileping lõppenuks 30 päeva jooksul pärast avalduse kättesaamist. Kostja palus hagejal eluruumid vabastada 10.05.2017. Avalduses oli hagejale selgitatud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega.
66.Kohus leiab, et kostja esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldus vastas VÕS § 325 lõigetes 1 ja 2 toodud vorminõuetele. Avalduses olid ära märgitud sisulised põhjused, miks kostja
üürilepingu üles ütles. Seega oli avalduses ära toodud üürilepingu ülesütlemise faktiline alus kooskõlas VÕS § 325 lõike 2 punktiga 3. Võlaõigusseaduse sätetest ei tulene, et kostja oleks üürileandjana pidanud viitama ka täpselt igale õigusnormile, millest tuleneb tema õigus hagejaga sõlmitud üürileping üles öelda.
67.Kuigi kostja tegi ülesütlemise avalduses viite VÕS § 315 lg 1 punktile 1, puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et kostja ei hoiatanud enne üürilepingu ülesütlemist hagejat selle kohta, et võib lõpetada lepingu majaelanike huvidega mittearvestamise korral. VÕS § 315 lg 1 p 2 tuleneb üürileandja õigus öelda olulise või tahtliku rikkumise korral leping koheselt üles ilma eelneva hoiatamiseta. Kostja avaldusest võib järeldada, et tegemist oli oluliste ja tahtlike hageja rikkumistega, sest hageja tungis korduvalt kallale majas elavatele inimestele ja ähvardas neid. Kohus leiab, et seega pidi hagejale olema mõistetav põhjus, mille tõttu kostja lepingu temaga üles ütleb. Kuivõrd kostja ei hoiatanud enne ülesütlemist hagejat, pidi hagejale kohtu hinnangul olema mõistetav ka see, et kostja loeb rikkumisi sedavõrd olulisteks, et kostja arvates ei ole eelnev hoiatamine enam vajalik. Seetõttu leiab kohus, et kostja avalduses sisalduv ekslik viide VÕS § 315 lg 1 punktile 1 ei muutnud avaldust tervikuna seadusest tulenevate vorminõuetega vastuolus olevaks. Kostjal oli õigus kohtumenetluse käigus selgitada, et ta viitas avalduses ekslikult valele § 315 lõike 1 punktile.
68.Hageja ei tõendanud vaatamata kohtu selgitustele oma väiteid, et ta ei pannud toime rikkumisi, millised olid kirjeldatud kostja ülesütlemise avalduses. Kostja esitas Harju Maakohtu 10.04.2017 jõustunud otsuse kriminaalasjas nr 1-17-2138 (toimiku lk 42-43), millega tunnistati hageja süüdi KarS § 120 lg 1, § 121 lg 2 p 2 ja 3 järgi. Tegemist on tahtlike kuritegudega. Kohus kohaldas hageja suhtes 18 kuu pikkuse katseaaega.
69.Harju Maakohtu otsuse kohaselt süüdistati hagejat selles, et ta 10.01.2016 XXXX elamus haaras kinni oma abikaasa XXXXu juustest ja sikutas teda, põhjustades talle füüsilist valu, samuti tekitas talle marrastuse paremal käel. Samal päeval lõi hageja oma tütrele vastu nägu, tekitades talle valu. 13.03.2016 tungis hageja taas XXXX elamus kallale oma abikaasale XXXXule, tõukas teda, võttis tal käsivarrest kinni ja põhjustas kannatanule valu ning kaks hematoomi paremal käel. 28.04.2016 võttis hageja XXXX elamus kõvasti vasakust käest kinni oma emal ehk kostjal, lükkas ta toast välja vastu koridoris asuvat treppi, tekitas talle füüsilist valu ja tervisekahjustusena hematoomid. Harju Maakohtu hinnangul pani hageja eelnimetatud tegudega toime kannatanute tervise kahjustamise ja valu tekitava kehalise väärkohtlemise, mis toimus korduvalt ja lähisuhtes ning oli kvalifitseeritav kuriteona.
70.Sama kohtotsuse kohaselt ähvardas hageja 13.03.2016 XXXX elamus XXXXut viimase elu ja tervise kahjustamisega. Kuna XXXX oli varasemalt hageja füüsilise vägivalla ohver, pidas kannatanu ähvardust reaalseks. 05.01.2017 helistas hageja XXXX elamus samas majas viibivale kostjale ning ähvardas ka teda elu ja tervise kahjustamisega. Kuivõrd kostja oli varem olnud hageja füüsilise vägivalla ohver, pidas kostja ähvardust reaalseks. Harju Maakohtu hinnangul pani hageja seeläbi toime kuriteo. Hageja sõlmis süüdistatavana kokkuleppe prokuröriga 06.04.2017 karistuse ning menetluskulude osas.
71.Kohus leiab, et eelviidatud jõustunud kohtuotsusega on tõendatud kostja ülesütlemisavalduses toodud asjaolude asetleidmine. Hageja ei ole ümber lükanud jõustunud kohtuotsuses märgitut. Hageja väited, milliste kohaselt olevat teda provotseerinud kostja, on jäänud paljasõnalisteks. Kohtu hinnangul nähtub Harju Maakohtu otsusest, et hageja tarvitas korduvalt kostja, oma endise abikaasa ja tütre suhtes füüsilist vägivalda ning ähvardas neid. Rikkumised toimusid XXXX elamus ajal, mil kõik kannatanud olid antud elamu faktilised elanikud. Seega pani hageja toime VÕS § 276 lõikes 3 toodud rikkumise, sest ta ei arvestanud olulisel määral teiste majaelanike huvidega. Kohtu hinnangul oli tegemist sedavõrd olulise
rikkumisega, et kostjal puudus vajadus hagejat eluruumi üürilepingu ülesütlemisest eelnevalt hoiatada.
72.Rahvastikuregistri väljavõttest (toimiku lk 86) nähtub, et XXXX elamus elavad käesoleval ajal lisaks kostjale hageja tütar XXXX ja hageja poeg XXXX. Politsei- ja Piirivalveameti vastusest (toimiku lk 87) nähtub, et hageja XXXXu suhtes alustati 05.06.2017 uus kriminaalmenetlus KarS § 121 lg 2 p 3 alusel ning hageja on kriminaalasjas kuulutatud tagaotsitavaks. Kohtu hinnangul võib nendest tõenditest järeldada, et hageja hoiatamine kostja poolt ei oleks ilmselt sisulist tagajärge omanud, sest hageja on kolmandaid isikuid rünnanud hoolimata varasemast kehtivast karistusest. Kuivõrd hageja lapsed elavad jätkuvalt XXXX elamus, on kohtu hinnangul oluliseks mõjuvaks põhjuseks üürilepingu ülesütlemisel kostja soov kaitsta ennast ning teisi majas elavaid inimesi hageja edasiste füüsiliste rünnakute või ähvarduste eest. Tegemist on kohtu hinnangul mõjuva põhjusega VÕS § 313 lg 1 mõistes, mis kaalub üles hageja huvi lepingu kehtivuse suhtes.
73.Kohus osundab, et ülesütlemise avalduses viitas kostja ka sellele, et hageja lukustas elamu keldriukse, mille tõttu ei saanud maja elanikud ligipääsu oma keldris asuvatele asjadele. Vaatamata kohtu selgitustele ei esitanud hageja ühtegi põhistust või tõendit selle kohta, et ta ei lukustanud omavoliliselt maja keldriust. Seega on samuti tegemist olulise maja elanike huvide mittearvestamisega VÕS § 276 lg 3 mõistes. Kuivõrd teiste majas elavate inimeste ründamine ja ähvardamine oli aga sedavõrd oluliseks rikkumiseks, mis andis kostjale õiguse leping üles öelda ilma eelnevalt hoiatamata, ei oma kohtu hinnangul mõjuva põhjuse olemasolu hindamisel antud asjaolu sisulist tähtsust.
74.Kostja esitas kohtule ühtlasi üürikuulutuse lingi, mis ilmus veebiportaalis www.city24.ee (toimiku lk 44-51) ja mille kohaselt pakkus hageja üürile majaosa aadressil XXXX, suurusega 75 m2. Kohus iseenesest nõustub kostja väitega, et hagejal kui üürnikul puudus õigus elumaja esimest korrust üürile anda ilma kostja nõusolekuta. Samas ei oma üürilepingu ülesütlemise põhjendatuse hindamisel antud asjaolu tähtsust, sest sellisele rikkumisele kostja oma ülesütlemise avalduses ei viidanud.
75.Kohus ei nõustu hageja väitega, et kostja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse 2017. aasta aprillis hilinemisega ehk VÕS § 196 lg 3 mõistes mõistlikku aega ületades, sest enamik hageja rünnakutest kannatanute vastu toimus 2016. aastal. Kohus osundab, et mõjuva põhjuse üürilepingu ülesütlemiseks andsid kõik rünnakud kogumis, sest hageja majaelanike huvide rikkumine toimus korduvalt. Vaidlus puudub selle üle, et viimane rünnak majaelanike vastu leidis aset 2017. aasta jaanuaris. Kohus leiab, et arvestades rünnakute korduvust ning raskust ehk asjaolu, et tegemist oli tahtlikult toime pandud kuritegudega, esitas kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse mõistliku aja jooksul. Sisuliselt esitas kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse mõne kuu jooksul pärast hageja viimast rünnakut. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamisega ebamõistlikult viivitanud.
76.Kohus ei nõustu hageja väidetega, et kuivõrd viimane oli oma kodusse aastate jooksul investeerinud märkimisväärselt rahalisi vahendeid ja suurendanud elamu väärtust, tuleks seda arvestada poolte huvide kaalumisel ning hageja rahalised huvid kaaluvad üles kostja soovi lepingu täitmist mitte jätkata. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, millises ulatuses rahalisi vahendeid ta elamusse investeeris. Hageja huvi elada elamus, millesse ta on investeerinud, ei kaalu kohtu hinnangul üles kostja huvi elada talle kuuluvas elamus koos teiste elanikega ilma vajaduseta taluda hageja füüsilisi rünnakuid ja ähvardusi.
77.Hageja esitas kohtule tsiviilasjas nr 2-16-8460 15.12.2016 toimunud kohtuistungi protokolli (toimiku lk 7-9). Istungil kuulati tunnistajana üle kostja XXXX. Kostja kinnitas istungil tunnistajana, et nad on hagejaga võrdsetes osades tasunud elamu remondikulusid. Katuse
remondi kulud tehti pooleks. Elamu kapitaalne remont tehti 1994. aastal ja renoveerimine toimus 2013. Kohus osundab, et kostja tunnistajana antud ütlustest ei saa järeldada, millises ulatuses investeeringuid hageja tegelikult elamusse tegi.
78.Hageja esitatud Domus Kinnisvara eksperthinnangust nr XXXX (toimiku lk 10-22) nähtub, et XXXX elamu esimese korruse turuväärtuseks on seisuga 27.04.2017 hinnatud 144 100 eurot. Turuväärtuseks eeldusel, et ruumid vajavad remonti ja hoone on renoveerimata, hinnati 96 800 eurot. Kohus osundab, et ekspertarvamuse kohaselt peaks XXXX kinnistu kuuluma kaasomandisse, kuid kinnistusraamatu väljavõttest (toimiku lk 39) nähtub, et kinnistu kuulub tervikuna kostjale. Kostja esitas kohtule testamendijärgse pärimisõiguse tunnistuse (toimiku lk 40) ja testamendi (toimiku lk 41), mille kohaselt oli kostja XXXXi testamendijärgne pärija. Muuhulgas pärandas XXXX kostjale kui oma tütrele XXXX elamu. Seega ei teinud hageja elamusse investeeringuid kaasomanikuna.
79.Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud oma väiteid, et tal on kostja vastu hoone parendustööde hüvitamise nõue summas 47 300 eurot, sest selline on renoveeritud elamu ja renoveerimata elamu turuväärtuste vahe. Hageja on jätnud tähelepanuta asjaolu, et kostja investeeris samuti pidevalt elamu parendamisse ning hageja kasutas eluruumi pika ajaperioodi jooksul ilma üüri tasumata. Kohus leiab, et isegi juhul, kui hageja väited selle kohta, et tal on üürilepingu ülesütlemise korral kostja vastu parenduste hüvitamisest tulenev rahaline nõue, on põhjendatud, ei kaalu see üles kostja huvi leping üles öelda.
80.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et kostjal oli olemas mõjuv põhjus eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja avaldus vastas seaduses toodud vorminõuetele ega olnud tühine. Hageja ja kostja vaheline eluruumi üürileping XXXX elamu esimese korruse suhtes on lõppenud kostja ülesütlemise tulemusena. Kuivõrd kostjal oli õigus eluruumi üürileping erakorraliselt üles öelda, tuleb hagi jätta tervikuna rahuldamata. Kohus jätab rahuldamata hageja nõude tuvastada kostja XXXX tehtud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus materiaalsete ja formaalsete aluste puudumise tõttu ja hageja nõude kohustada kostjat täitma hagejaga sõlmitud üürilepingut XXXX elumaja esimese korruse suhtes. Kuivõrd hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping on ülesütlemise tõttu lõppenud, jätab kohus rahuldamata hageja nõude kohustada kostjat XXXX tagastama hagejale üürilepingu eseme valdus ehk XXXX elamu esimese korruse eluruumid, eluruumide juurde kuuluv kelder ja kuur koos XXXX esimese korruse välisukse, keldri ja kuuri võtmete ning hoovi värava võtmete või väravapuldi üleandmise kohustusega.
81.TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Käesolevas asjas rahuldas kohus 21.06.2017 määrusega hageja hagi tagamise taotluse ja kohustas kostjat kuni tsiviilasja menetluse lõpuni täitma üürilepingut ning tagama hagejale ööpäevaringne ligipääs XXXX elamu esimese korruse ruumidesse. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata, tühistab kohus 21.06.2017 hagi tagamise määruse.
82.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse hageja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
83.Harju Maakohus tegi 31.05.2016 tsiviilasjas nr 2-16-7820 määruse, millega rahuldas XXXX
taotluse riigi õigusabi saamiseks ning andis XXXXle õigusabi tema esindamiseks kohtus. Käesolevas tsiviilasjas esindas kostjat XXXX riigi õigusabi korras vandeadvokaat Marje Mängel, kes esitas kohtule 19.02.2018 taotluse määrata riigi õigusabi tasu suuruseks 516 eurot koos käibemaksuga. Kohus rahuldas selle taotluse 15.03.2018 määrusega. Kuna kohus jättis menetluskulud hageja kanda, tuleb hagejalt mõista riigi tuludesse välja kostja riigi õigusabi tasu summas 516 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.