Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots
Määruse tegemise aeg ja koht 25.04.2025, Tallinn Kohtuasja number
2-23-13968
Kohtuasi
K.K ja Y.A avaldus korteriühistu üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.03.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, Paldiski mnt 181 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja I K.K (isikukood XXX) Avaldaja II Y.A (isikukood XXX) Puudutatud isik I Tallinn, Paldiski mnt 181 korteriühistu (registrikood 80157046), lepinguline esindaja Janno Perv Puudutatud isik II H.X (isikukood XXX) Puudutatud isik III E.X (isikukood XXX) Puudutatud isik IV R.I (isikukood XXX) Puudutatud isik V X.L (isikukood XXX) Puudutatud isik VI N.J (isikukood XXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 08.03.2024 määrus muutmata.
2.Tallinn, Paldiski mnt 181 korteriühistu määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Määruskaebusega seotud menetluskulud jätta Tallinn, Paldiski mnt 181 korteriühistu kanda.
4.Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
2-23-13968 Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.K.K (avaldaja I) ja Y.A (avaldaja II) esitasid 02.10.2023 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Paldiski mnt 181 korteriühistu (puudutatud isik I; korteriühistu) 03.08.2023 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks.
2.Avalduse kohaselt on avaldajad korteriomandi aadressil Paldiski mnt 181–48 omanikud ja korteriühistu liikmed. 03.08.2023 toimus korteriühistu koosolek, mis oli kokku kutsutud kümne korteriomaniku poolt. Üldkoosoleku otsustega kinnitati 2022. majandusaasta aruanne, valiti uus juhatus, kinnitati uus põhikiri, määrati juhatuse liikmele V. E.X-ile tasu suuruseks 500 eurot. Üldkoosolekut ei ole kokku kutsunud juhatus ning juhatuselt ei ole taotletud üldkoosoleku kokku kutsumist. Kuna üldkoosoleku kutsusid kokku selleks õigustamata isikud, siis on koosoleku kokkukutsumisel oluliselt rikutud seaduse ja korteriühistu põhikirja nõudeid. Selliselt on kõik vastuvõetud otsused tühised. Puudutatud isikute seisukohad
3.Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata. Korteriühistul pidi põhikirja kohaselt olema vähemalt kolm juhatuse liiget ning 03.08.2023 koosoleku kokkukutsumise ja toimumise ajal ei vastanud korteriühistu juhatus põhikirja p-le 6.1. Korteriomanikud ei pidanud jääma ebaselges õiguslikus olukorras passiivseks. Kuna põhikirjale vastavat kolmeliikmelist juhatust ei olnud, ei pöördunud korteriomanikud juhatuse poole, vaid kutsusid koosoleku ise kokku. Varasemal koosolekul valitud juhatuse liikmed U, Y ja C ei näidanud üles huvi korteriühistut juhtida.
4.Maakohtu 26.02.2024 määrusega menetlusse kaasatud korteriühistu 03.08.2023 üldkoosolekul valitud juhatuse liikmed (puudutatud isikud II–VI) teatasid, et toeavad korteriühistu seisukohti. Maakohtu määrus ja põhjendused
5.Harju Maakohus rahuldas 08.03.2024 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse ja tuvastas korteriühistu 03.08.2023 üldkoosoleku otsuste tühisuse. Maakohus jättis esialgse õiguskaitse avalduse menetlemisega seotud menetluskulud avaldajate kanda ning ülejäänud menetluskulud korteriühistu kanda. Maakohus märkis, et puudutatud isikutel I–VI puuduvad hüvitamisele kuuluvad menetluskulud. Maakohus määras kindlaks avaldajate menetluskulude suuruseks 50 eurot ning mõistis selle korteriühistult välja avaldajate kasuks.
5.1.Maakohus tuvastas, et avaldajad on Paldiski mnt 181–48 korteriomandi omanikud ja korteriühistu liikmed. Korteriühistus on kokku 60 liiget.
5.2.Korteriomanikud N-i, M, EP, A, E, G, B, N.J, V ja F kutsusid 17.07.2023 teatega kokku üldkoosoleku, mis toimus 03.08.2023. Koosoleku kokkukutsumise teade edastati elektrooniliselt 41-le korteriühistu liikmele, pandi üles hoone trepikodade stendidele ja nende 2
2-23-13968 liikmete postkastidesse, kes ei olnud oma elektronpostiaadressi ühistule teatanud. Selline üldkoosoleku kokkukutsumise kord vastab korteriühistu põhikirjas sisaldunud p 6.4 regulatsioonile. Samuti ei ole see vastuolus seadusega.
5.3.Üldkoosolek toimus 03.08.2023 ning sellel osalesid 32 korteriühistu liiget 60-st. Üldkoosolek oli korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 2 ja korteriühistu põhikirja p 6.5 kohaselt otsustusvõimeline. Koosoleku päevakorras olid samad küsimused, mis koosoleku kokkukutsumise teates. Pooled ei vaielnud selle üle, et üldkoosolekul vastu võetud otsuste tegemine oli korteriomanike üldkoosoleku pädevuses.
5.4.Avaldajate kohtu ette toodud asjaoludest tulenevalt võib vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumise korda olla oluliselt rikutud. Kui koosoleku on kokku kutsunud selleks õigustamata isikud, on koosolekul vastu võetud otsused KrtS § 29 lg 1 teise lause järgi tühised.
5.5.Korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumisel kehtib KrtS § 20 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg-te 1–4 koosmõjus järgmine regulatsioon. Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma seaduse või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuavad kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 korteriühistu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet. Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut nimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.
5.6.Korteriühistu üldkoosoleku kutsub seega reeglina kokku juhatus. Korteriomanikel tekib õigus koosolek ise kokku kutsuda üldjuhul alles siis, kui juhatus seda ei tee. 03.08.2023 üldkoosoleku kutsusid kokku kümme korteriomanikku (korteriühistu liiget), kellest ükski ei kuulunud korteriühistu juhatusse. 29.03.2023 korteriühistu üldkoosolekul valiti juhatuse liikmeteks Y, C ja U. Vaidlust ei olnud selles, et 29.03.2023 üldkoosoleku otsus ei ole vaidlustatud.
5.7.KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 4 koosmõjus läheb korteriühistu juhatuselt üldkoosoleku kokkukutsumise õigus korteriomanikele üle vaid juhul, kus korteriomanikud on vastavalt MTÜS § 20 lg-le 3 esitanud üldkoosoleku kokkukutsumise nõude juhatusele ning juhatus üldkoosolekut kokku ei kutsu. Muid võimalusi, mil koosoleku kokkukutsumise õigus saab minna juhatuselt üle korteriomanikele, seadus ette ei näe. Vaidlustamata asjaoludel korteriomanikud juhatusele koosoleku kokkukutsumise nõuet ei esitanud.
5.8.Üldkoosoleku kokkukutsumise teate esitamise päeval 17.07.2023 oli äriregistri andmete kohaselt korteriühistu juhatusel kaks juhatuse liiget: U ja Y. Pooled ei vaielnud selle üle, et korteriühistu põhikiri nägi ette kolmeliikmelise juhatuse. Maakohus ei nõustunud korteriühistu seisukohaga, et kui korteriühistu põhikirja kohaselt peab juhatus olema kolmeliikmeline, siis oli korteriomanikel õigus kutsuda ise kokku üldkoosolek.
5.9.Kuigi korteriühistu juhatuse liikmete volitused tekivad nende valimisest, mitte äriregistrisse kandmisest, oli korteriomanikel õigus eeldada registrikande õigsust (RKTKm 10.07.2023, 2-21-16466, p 14). Ka vaidlusaluse koosoleku toimumise ajal kehtinud äriregistri seaduse § 29 lg 3 nägi ette, et registrikanne kehtib kolmanda isiku suhtes õigena, välja arvatud juhul, kui juriidiline isik tõendab, et kolmas isik teadis, et kanne pole õige. Korteriomanikud on selle sätte tähenduses kolmandad isikud. Seega võisid koosoleku kokku kutsunud korteriomanikud eeldada, et korteriühistul puudub kolmeliikmeline juhatus. 3
2-23-13968
5.10.Riigikohus on möönnud, et juhatuse puudumisel ei ole MTÜS § 20 lg 3 järgset nõuet üldkoosoleku kokkukutsumiseks juhatusele võimalik esitada. Riigikohus selgitas, et ei ole välistatud, et viimati valitud juhatuse, kelle ametisuhe on lõppenud, passiivsuse tõttu või muus olukorras (nt kus juhatust või valitsejat ei ole kunagi valitudki) saavad üldkoosoleku kokku kutsuda ka korteriomanikud ise, st ilma selleta, et nad oleksid enne pöördunud üldkoosoleku kokkukutsumise taotlusega korteriühistu juhatuse poole. Selliselt üldkoosoleku kokkukutsumine ei kujuta endast üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumist. Selline olukord võib tekkida nt ka siis, kui (ainus) juhatuse liige on surnud (RKTKm 07.06.2023, 220-2023, p 11). Maakohtu põhjenduste kohaselt ei olnud käesoleval juhul tegemist Riigikohtu seisukohtades kirjeldatud erandliku olukorraga võrreldava olukorraga. Korteriomanikel ei olnud õigust kutsuda üldkoosolekut kokku ilma registrijärgse juhatuse liikmete poole pöördumata.
5.11.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 34 lg 2 esimese lause kohaselt saab juriidilist isikut tehingu tegemisel esindada iga juhatuse või seda asendava organi liige, kui seaduse või põhikirjaga ei ole ette nähtud, et juhatuse või seda asendava organi liikmed või mõned neist saavad esindada juriidilist isikut üksnes ühiselt. Korteriühistu põhikiri (koosoleku kokkukutsumise ajal kehtinud redaktsioonis) ei näinud ette juhatuse liikmete ühist esindusõigust (ptk 6). Järelikult võis iga juhatuse liige esindada korteriühistut eraldi, sama põhimõtte näevad ette ka KrtS § 24 lg 1 kaudu kohalduvad MTÜS § 27 lg-d 1 ja 2. Seega olnuks nii Ul kui Yil õigus üldkoosolek kokku kutsuda vaatamata sellele, et Ci ei olnud äriregistrisse kantud.
5.12.Üldkoosoleku kokkukutsumise õigus ei olnud juhatuselt üle läinud korteriomanikele. Korteriomanikel oleks tulnud pöörduda juhatuse liikmete poole nõudega üldkoosolek kokku kutsuda. Kuna korteriomanikud kutsusid ise 03.08.2023 üldkoosoleku kokku, siis on üldkoosolek kokku kutsutud selleks õigustamata isikute poolt. Selliselt on rikutud KrtS § 29 lg 1 tähenduses üldkoosoleku kokkukutsumise korda oluliselt, mis toob kaasa koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse.
5.13.Maakohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel korteriühistu kanda, v.a esialgse õiguskaitse taotlusega seonduvad kulud. Maakohus määras avaldajate menetluskulud kindlaks summas 50 eurot (avalduse esitamisel tasutud riigilõiv). Määruskaebus
6.Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määrus tühistada ja teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda. Määruskaebuse kohaselt võeti korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise aluseks teadmine, et korteriühistul puudub vähemalt kolmeliikmeline juhatus nagu on ette nähtud korteriühistu põhikirja p-s 6.1. Vaatamata sellele, et kaks juhatuse liiget olid äriregistrisse kantud, ei olnud neil korteriühistu kokkukutsumise ajal võimalik teostada põhikirja p-s 6.11 sätestatud juhatuse kohustusi. Seetõttu oli ainus võimalus korteriühistu üldkoosolek kokku kutsuda korteriühistu liikmetel endil. Avaldajate seisukoht ja menetluse edasine käik
7.Avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid selle jätta rahuldamata ning menetluskulud korteriühistu kanda. 4
2-23-13968
8.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel (koosmõjus §-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
10.Korteriühistu vaidlustab maakohtu määruse, millega avaldajate avaldus rahuldati ja jaotati menetluskulud, täielikult, millest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust täies ulatuses (TsMS § 651 lg 1 koosmõjus §-ga 659).
11.Ringkonnakohtu arvates on vaidlustatud määrus seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
12.Kolleegium ei nõustu korteriühistuga, et äriregistrisse kantud kaks korteriühistu juhatuse liiget poleks saanud kokku kutsuda korteriühistu üldkoosolekut. Asjaolust, et korteriühistu põhikirja p-s 6.1 on ette nähtud vähemalt kolmeliikmeline juhatus (ja mitte rohkem kui viieliikmeline), ei ole võimalik järeldada, et korteriühistu juhatusel ei ole pädevust oma kahe juhatuse liikme kaudu teostada juhatusele põhikirjas ja seaduses ette nähtud ülesandeid. KrtS § 24 lg 1 sätestab, et juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Korteriühistu juhatusele kohaldatakse lisaks korteriomandi- ja korteriühistu seaduses sätestatule MTÜS § 26 lg-s 2 ning §-des 27–29 ja 32 mittetulundusühingu juhatuse kohta sätestatut. MTÜS § 27 lg 1 järgi on juhatuse igal liikmel õigus esindada mittetulundusühingut kõikide tehingute tegemisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. MTÜS § 27 lg 2 kohaselt võib põhikirjas ette näha, et juhatuse liikmed või mõned neist võivad esindada mittetulundusühingut ainult ühiselt. Kolmandate isikute suhtes kehtib piirang ainult siis, kui see on kantud registrisse. MTÜS § 27 lg 3 kohaselt on juhatuse liikmed mittetulundusühingu nimel tehingute tegemisel kohustatud mittetulundusühingu suhtes järgima põhikirjas ettenähtud või üldkoosoleku või juhatuse kehtestatud piiranguid. Esindusõiguse piiramine ei kehti kolmandate isikute kohta.
13.Korteriühistu juhatuse ülesandeks on eelkõige korteriühistut juhtida ja esindada. Selliselt on ka põhikirjas minimaalse kolmeliikmelise juhatuse liikmete arv ette nähtud selleks, et tagada nõuetekohane juhtimine ja esindamine, võttes arvesse korteriühistu suurust (60 liiget). Korteriühistu olemasolevate juhatuse liikmete tegevus ei ole iseenesest piiratud puuduolevate juhatuse liikmete tõttu. Kuna käesoleval juhul ei olnud korteriühistu juhatuse liikmete esindusõigust piiratud, siis ei saanud korteriomanikud eeldada, et äriregistrisse kantud juhatuse liikmetel ei ole õigust korteriühistu esindamiseks üldkoosoleku kokkukutsumisel. Kuivõrd äriregistri andmetel oli korteriühistul kaks juhatuse liiget, siis ei ole võimalik mõistlikult järeldada, miks korteriomanikel ei olnud võimalik koosoleku kokkukutsumisel järgida seaduses ette nähtud protseduurireegleid. Maakohus leidis õigesti, et 03.08.2023 korteriühistu koosoleku kutsusid kokku selleks õigustamata isikud. Kui üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole järgitud seaduses sätestatud nõudeid, siis on koosoleku kokkukutsumise korda rikutud oluliselt, ning sellisel koosolekul vastu võetud otsused on tühised.
5
2-23-13968
14.Kuna vaidlustatud määrus jääb muutmata, ei ole põhjust muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust ega kindlaksmääramist. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
15.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 alusel korteriühistu kanda.
16.TsMS § 174 lg 3 järgi määrab ringkonnakohus kindlaks määruskaebemenetluses kantud menetluskulude rahalise suuruse. Tsiviilasjast ei nähtu, et avaldajatel on tekkinud menetluskulusid. Puudutatud isikud II–VI on teatanud, et neil menetluskulud puuduvad. Seega puuduvad avaldajatel rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud ringkonnakohtus.
17.Käesoleva määruse peale saab Riigikohtule edasi kaevata TsMS § 617 lg 2 ja § 696 lg 3 teise lause alusel. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). TsMS § 178 lg 2 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
(allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.