Puffet Invest OÜ hagi AS Vivikoop vastu üürilepingu ülesütlemis avalduse tühisuse tuvastamise nõudes, võlgnevuse nõudes ja dokumentide esitamise nõudes 41 946,40 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik
Hageja: Puffet Invest OÜ (registrikood 10672835, Masina 22, Tallinn 10144); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anto Variku (Advokaadibüroo Simson & Variku, Tartu mnt 14, 10117 Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: Vivikoop AS (registrikood 10340553, Puidu 9, Viljandi linn, Viljandi maakond, 71020, e-post: [email protected]); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Helvia Räägel (Advokaadibüroo Leppik & Partnerid, Veetorni 4, 10119 Tallinn, e-post: [email protected]). Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
(11)
ASJAOLUD
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja üürnikuna ja kostja üürileandjana 2004. a suulise äriruumi üürilepingu Tallinnas, aadressil Masina tn 22 asuva kontorihoone teise korruse ruumide üürimiseks. Vastavalt kokkuleppele on hageja tasunud üüri 958,67 eurot kalendrikuus, millele lisandus käibemaks (üürisummana kokku oli 1 150,40 eurot) ja kommunaalkulusid.
2.Alates 01. detsembrist 2014 on kostja esitanud üüriarved igakordselt summas 1 021,60 eurot, millele lisandub käibemaks ehk kokku igakordselt 1 225,92 eurot. Hageja leidis, et kostja on ühepoolselt ilma poolte kokkuleppeta lisanud üüritasule alates 01. detsembrist 2014 igakuiselt 75,52 eurot. Kostja raamatupidaja saatis hagejale 20. novembril 2014 e-kirja, mille kohaselt soovis üürileandja alates 01. jaanuarist 2015 tõsta üüri 8 euroni kalendrikuus. Hageja küsis 12. veebruaril 2015 taas kostjalt selgitust arvete kohta ja kostjal saata tutvumiseks kõrvalkulude arvete koopiad alates oktoobrist 2014 kuni jaanuarini 2015. Kostja ei ole hageja nõudmisele reageerinud.
3.02.04.2015 esitas kostja esindaja Laur Kivistik hagejale teate täiendava tähtaja andmise kohta üürilepingu rikkumise lõpetamiseks. 06.04.2015 tasus hageja üürilepingu rikkumise lõpetamiseks antud täiendava tähtaja jooksul tasus hageja 1 150,40 eurot. Kostja esindaja Laur Kivistik esitas 13.04.2015 avalduse äriruumi üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mille järgi loeti leping lõppenuks alates 27.04.2015. Läbirääkimiste käigus kostja kõrvalkulude aluseks olevaid dokumente hagejale ei esitanud.
4.Kostja 13.04.2015 ülesütlemise avalduse puhul ei ole täidetud ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Kostja on üürilepinugle viitamisel eksinud lepingu kuupäevaga. Hageja ei ole viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval üüri ja kõrvalkulude maksmisel. Kostjal puudusid eelnimetatud seisuga selged ja sissenõutavaks muutunud nõuded hageja vastu
5.Kostja 13.04.2015 avaldus on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on jätnud vaatamata hageja korduvatele nõudmistele selgitamata üüriarvete kokkuleppele mittevastavust, jätnud esitamata kõrvalkulude aluseks olevad dokumendid ega ole selgitanud kõrvalkulude kujunemist.
6.04.05.2015 katkestas kostja ilma hagejat eelnevalt teavitamata üüriruumide elektrivarustuse, misjärel on üüriruumi kasutamine muutunud hageja jaoks võimatuks ning tekitas hagejale märkimisväärset kahju seadmete hävimisel. Sellega lõpetas kostja üürilepingu täitmise. Sellises olukorras ei saanud eeldada hageja kohustuste täitmist ja huvi üüriruumi kasutamise vastu.
7.Poolte vahel puudub kehtiv kokkulepe üürilepingu järgsete kõrvalkulude tasumise osas, sh ei ole pooled kokku leppinud, millised üürilepingu alusel tekkivad lisakulud loetakse kõrvalkuludeks. Asjaolu, et hageja on tasunud kostja esitatud kõrvalkulude arveid, ei tõenda kokkuleppe olemasolu kõrvalkulude osas, sest hageja on heas usus eeldanud, et vastavad kulud on tegelikkuses tekkinud seoses tema poolt üüripinna kasutamisega. Hagejal on õigustatud huvi, et kohus tuvastaks kostja esitatud kõrvalkulude arvete tasumise kohustuse puudumise, mis tähendaks, et hageja on tasunud arved alusetult. Kostja arved nr M02074 ja M02142 on hageja poolt tasutud.
8.Kostja ei ole jätkuvalt tõendanud kõrvalkulude faktilist kandmist ega esitanud kõrvalkulude kujunemise aluseks olevaid selgitusi ja arvestusmetoodikaid. Kostja on esitanud pelgalt selgituse, et hagejale teadaolevalt oli tema kasutusse antud ruumides elektri tarbimise arvestamise aluseks elektriarvesti näit. 17.06.2015 esitas hageja kohtule kostja esitatud kõrvalkulude ehk kommunaalkulude arved nr MO1836, MO1908, MO1979, MO2053, MO2121. Kõigil arvetel on elektrienergia osas märgitud elektrienergia, seejärel arvestuskuu, seejärel igakordselt kogus 1, ühiku hind ja seejärel summa, mis igakordselt on sama, mis eelpool nimetatud ühiku hind. Seega
(11)
ei ole kostja esitatud arvetelt võimalik aru saada elektrienergia kulu kujunemisest, kuivõrd arvetelt ei nähtu vastavatel perioodidel hageja tarbitud elektrienergia kogus. Samuti ei nähtu arvetelt elektrihinna koostisosad ega selle kujunemine. Eeltoodu osas ei aita selgusele jõuda kostja esitatud AS Eesti Energia arved, mis on esitatud Masina 22 hoone kui terviku osas.
9.Soojusenergia arvestuse aluseks on kostja seletuse kohaselt Masina tn 22 hoones asuvate köetavate ruumide ja hageja kasutatava pinna suhe (proportsionaalne arvestus). Ei ole teada, milliste ruumide kütmist on võetud arvesse ja kas kõik köetavad ruumid asuvad Masina tn 22 hoones.
10.Hageja sai korralise ülesütlemise avalduse kätte 11.08.2015, mistõttu lõppes üürileping 11.11.2015. Nimetatud kuupäeval andis hageja kostjale üle üüriruumi valduse, mis fikseeriti vastava üleandmise-vastuvõtu aktiga. Dokumentide esitamise nõue
11.Üürniku nõudmisel peab üürileandja võimaldama üürnikule kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega tutvumist. Selleks, et üürileandja saaks üürniku käest kõrvalkulusid nõuda, peab üürileandja suutma üürnikule kõrvalkulude tekkimise ja nende suuruse ära tõendada. Hageja õigustatud huvi dokumentidega tutvumiseks tuleneb sellest, et kostja esitas talle üürilepingu alusel arveid kõrvalkulude tasumiseks. Hagejal on õigustatud huvi tutvuda perioodil 01.01.2009 30.04.2015 kostja esitatud kõrvalkulude arvete aluseks olevate dokumentidega.
12.Kostja 10.08.2015 vastusele lisatud dokumendid ei võimalda kontrollida kõrvalkulude faktilist kandmist ning esitatud arved ei kajasta hagiavalduses määratletud perioodi. Hagejale tuleb kõrvalkulude tekkimise ja põhjendatuse tõendamiseks võimaldada tutvuda ka perioodil 31.03.2012 - 30.09.2014 esitatud arvete aluseks olevate raamatupidamise- ja alusdokumentidega. Kostja seadusest ja lepingust tulenevaks kohustuseks on ära näidata ja tõendada iga arve põhjendatus. Hageja ega kohus ei pea kostja esitatud arvete pinnalt hakkama ise tuletama ega oletama, kuidas on kujunenud vastav hageja kõrvalkulude osa kogu Masina 22 büroohoone kogukuludest. Isegi juhul, kui nõustuda kõrvalkulude kokkuleppe olemasoluga, ei vabasta see kostjat kohustusest tõendada kõrvalkulude tekkimist ja faktilist kandmist.
13.Hageja palus esitada talle ja kohtule tutvumiseks perioodil 01.01.2009 kuni 30.04.2015 esitatud kõrvalkulude arvete aluseks olevad selgitused ja/või raamatupidamisdokumendid, millest nähtuks kõrvalkulude kujunemine. Samuti palus hageja tuvastada, et kostja poolt esitatud eelviidatud arvete järgne kulu ei olnud tekkinud ja/või põhjendatud. Hageja täpsustas dokumentide tutvumisega seotud nõudeid ning palus kohtul kohustada kostjat võimaldama hagejal tutvuda perioodil 01.01.2009 - 29.02.2012 tekkinud kõrvalkulude 04.03.2009 arve nr 6081/S, 31.03.2009 arve nr 6154/S, 30.04.2009 arve nr 6226/S, 31.05.2009 arve nr 6297/S, 30.06.2009 arve nr 6360/S, 31.07.2009 arve nr 6428/S, 31.08.2009 arve nr 6511/S, 30.09.2009 arve nr 6551/S, 31.10.2009 arve nr 6614/S, 30.11.2009 arve nr 6672/S, 31.12.2009 arve nr 6732/S, 31.01.2010 arve nr 6790/S, 28.02.2010 arve nr 6842/S, 31.03.2010 arve nr 6892/S, 30.04.2010 arve nr 6935/S, 31.05.2010 arve nr 6983/S, 30.06.2010 arve nr 7012/S, 31.07.2010 arve nr 7056/S, 31.08.2010 arve nr 7102/S, 30.09.2010 arve nr 7153/S, 31.10.2010 arve nr 7199/S, 30.11.2010 arve nr 7246/S, 31.12.2010 arve nr 7301/S, 31.01.2011 arve nr 7345/S, 28.02.2011 arve nr 7392/S, 31.03.2011 arve nr M00162, 30.04.2011 arve nr M00215, 31.05.2011 arve nr M00264, 30.06.2011 arve nr M00310, 10.08.2011 arve nr M00357, 31.08.2011 arve nr M00404, 30.09.2011 arve nr M00455, 31.10.2011 arve nr M00503, 30.11.2011 arve nr M00550, 31.12.2011 arve nr M00592, 31.01.2012 arve nr M00046 ja 29.02.2012 arve nr M00092 esitamise ning koostamise aluseks olevad alusdokumentidega.
(11)
KOSTJA VASTUVÄITED
14.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leidis, et poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et neil oli sõlmitud tähtajatu äriruumi üürileping Tallinnas, Masina tn 22 hoones asuvate äriruumide üürimiseks. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et hageja pidi lepingu alusel tasuma üüri, millele lisandus käibemaks ning kommunaalkulusid. Üüri suurus oli 31.12.2014 958,67 eurot kalendrikuus, millele lisandus käibemaks ja koos käibemaksuga 1150,40 eurot. Kostja tõstis alates
01.jaanuarist 2015 üüri 75,52 euro võrra 1021,60 euroni, millele lisandus käibemaks ehk koos käibemaksuga 1225,92 eurot. Kostja esitas hagejale 02. aprillil 2015 teate, milles andis täiendava tähtaja üürilepingu rikkumise lõpetamiseks. Teates nõudis kostja hagejalt üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse 6942,42 euro ning viivise tasumist hiljemalt 10. aprilliks 2015. Hageja tasus üürilepingu rikkumise lõpetamiseks antud täiendava tähtaja jooksul 1150,40 eurot. Kostja esitas
13.aprillil 2015 avalduse äriruumi üürilepingu ülesütlemiseks alates 27. aprillist 2015. Lisaks hageja võlgnevusele tugines kostja oma 13. aprilli 2015 avalduses asjaolule, et hageja oli üürilepingu kestel pidevalt võlgu nii üüri kui kõrvalkulude tasumisega.
15.Hageja oli alates 2011. aasta jaanuarist kuni üürilepingu ülesütlemiseni pidevalt viivituses üüri ja kõrvalkulude tasumisega. 13.04.2015 üürilepingu ülesütlemise avaldus ei ole tühine. Hageja oli jätnud tasumata üüri 2015. aasta jaanuari, veebruari, märtsi ja aprilli eest summas 4903,68 eurot (4 x 1225,92 eurot). Hageja oli jätnud tasumata kõrvalkulude arved 2014. a detsembri, 2015. a jaanuari ja veebruari eest (nr M01814, nr M01979, nr M02053, nr M02121) summas 2038,74 senti eurot. Samuti oli hagejal tasumata seisuga 29.10.2014 viivis 177,95 eurot (arve nr M01814) ja seisuga 02.04.2015 viivis 64,41 eurot, kokku 242,36 eurot. Üüri ja kõrvalkulude võlgnevus oli kokku 6942,42 eurot (4903,68 eurot + 2038,74 eurot), viivise võlg 242 eurot ja 36 eurot. Viivis oli arvestatud VÕS § 113 lg 1 alusel üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse summalt. Viivis on arvestatud määras 0,02% päevas (8% aastas / 365 päevaga = 0,02%). Kokku oli hageja võlgnevus 02.04.2015 seisuga 7184,78 eurot.
16.Poolte kokkuleppe järgi pidi hageja tasuma üüri, millele lisandusid käibemaks ja kommunaalkulud. Selliselt kestis üürisuhe tõrgeteta alates lepingu sõlmimisest. Hagejal oli alates üürilepingu sõlmimisest kohustus tasuda kommunaalkulusid. Vastavalt poolte kokkuleppele ja praktikale olid kõrvalkuludeks elekter ja soojusenergia, mida arvestati ja tuli tasuda igakuiselt. Eeltoodu nähtub hageja esitatud kostja arvetest. Hageja väidete ebaõigsust kinnitab asjaolu, et ta tasus lepingu kehtivuse ajal lisaks üürile kõrvalkulusid.
17.Hageja väide kõrvalnõuete tõendamatusest ei välista üürilepingu ülesütlemist, sest lisaks kõrvalkuludele oli hageja võlgu üüri eest. Lepingu ülesütlemiseks piisab ka üürivõlgnevusest. Seega ei oma kõrvalkulude arved üürilepingu ülesütlemise tuvastamise seisukohast tähtsust. Ühtlasi esitas kostja kohtule alates 01.10.2014 kuni 31.03.2015 Masina tn 22 hoones tarbitud elektri ja soojusenergia arved (AS Eesti Gaas arved ja AS Eesti Energia arved). Need arved olid aluseks alates 2014. aasta oktoobrist kuni 2015. aasta märtsini Masina tn 22 hoones üürnike, sh hageja jaoks soojusenergia ja elektri kõrvalkulude arvestamisel ja arvete esitamisel.
18.Hagejale teadaolevalt oli tema kasutusse antud ruumides elektri tarbimise arvestamise aluseks elektriarvesti näit. Soojusenergia arvestuse aluseks oli Masina tn 22 hoones asuvate köetavate ruumide ja hageja kasutatava pinna suhe (proportsionaalne arvestus). Arvestuspõhimõtete osas pole pooltel vaidlust olnud ning need põhimõtted rajanevad poolte kokkuleppel ja praktikal.
19.Kostjal oli õigus üüri tõsta VÕS § 299 lg 1 p 1 alusel. Kuna üldine hinnatase ja seega üürileandja kulutused olid pidevalt tõusnud, samuti arvestades piisavat nõudlust Masina tn 22 ruumide üürimise vastu, siis otsustas kostja üüri alates 01. jaanuarist 2015 tõsta. Hageja igakuine üür tõusis 4 (11)
75,52 eurot (sh käibemaks), seega oli tegemist tagasihoidliku muutusega.
20.Hageja on väitnud, et 20. novembri 2014 e-kirjas üüri tõstmisest teatanud Ülle Kiisleril polnud selleks kostja esindusõigust. See seisukoht ei ole õige. Ülle Kiisleril oli kostja volitus. Hageja väitel on ülesütlemise avalduses viidatud ekslikult 2009. aastal sõlmitud üürilepingule, kuigi tegelikult sõlmiti üürileping 2004. aastal. Kostja selle seisukohaga ei nõustunud. Kostja 13. aprilli 2015 ülesütlemise avaldusest saab mõistlik isik aru, et kostja soovis lõpetada Masina tn 22 Tallinnas asuva hoone II korrusel asuvate ruumide üürilepingu ja sellest soovist sai hageja aru. Seega ei mõjuta ülesütlemise avalduses märgitud üürilepingu sõlmimise aeg ülesütlemise kehtivust.
21.Eesmärgiga välistada vaidlus üürilepingu lõppemise fakti üle ja menetlust lihtsustada, esitas kostja oma vastuses Masina tn 22 üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse.
22.Kostja leidis, et hagi esemeks saab olla selgelt arusaadav ja sundtäidetav nõue. Kui hageja soovib kostjalt saada dokumente, peab hageja määratlema, mis dokumenti ta soovib. Kostjat ei saa õiguslikult kohustada esitama dokumente, mida hageja ise ei suuda määratleda. Samuti ei saa kostjat kohustada esitama dokumente, mis ei ole kostja valduses või mida faktiliselt ei eksisteeri. Kostja on kõrvalkulude aluseks olevad dokumendid 10.08.2015 juba esitanud. Kui hagejat kostja esitatud dokumendid ei rahulda, peaks hageja oma taotlust muutma ja märkima, mis dokumente hageja soovib, samuti põhjendama, et vastav dokument on kostja käes. Kostja pidas arusaamatuks hageja väidet, et viimane soovib tuvastada kõrvalkulude tasumise kohustuse puudumist, sest vastavalt poolte kokkuleppele pidi hageja tasuma üüri ja kommunaalkulusid. Lähtudes hageja enda väidetest ei saaks sellist nõuet rahuldada. Kui hageja soovib tuvastada kõrvalkulude tasumise kohustuse suurust, peaks ta esitama sellekohase nõude. Hageja pole sellist tuvastusnõuet esitanud. Kostja leidis, et eraldi dokumentide väljanõudmise hagi saab esitada, kui puudub muu menetlusese, mille raames dokumendi (tõendi) esitamist saaks vastaspoolelt nõuda. Hageja sellekohast huvi ja dokumendi väljaandmise hagi vajadust saaks tunnustada ka juhul, kui dokument (selle valdus) on vajalik õiguse teostamiseks, sh maksmapanekuks, lõpetamiseks jne (nt esitajaväärtpaber, võlakiri). Selliste juhtumitega antud juhul tegemist ei ole ja pole alust dokumentide esitamise nõuet eraldiseisva hagi nõudena menetleda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
23.Kohus, tutvunud menetlusosaliste seisukohtadega ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi kuulub rahuldamata jätmisele.
24.Poolte seisukohtadest nähtuvalt ja kooskõlas TsMS § 231 lg 4 ei ole poolte vahel vaidlust järgmiste asjaolude üle pooled olid sõlminud tähtajatu äriruumi üürilepingu Tallinnas, Masina tn 22 hoone teisel korrusel asuvate äriruumide üürimiseks; üürilepingu kohaselt pidi hageja kui üürnik tasuma kostjale kui üürileandjale üüri, millele lisandus käibemaks ning kõrvalkulusid; kostja teatas hagejale 2014. aasta detsembris, et soovib üüri tõsta 75,52 euro võrra; kostja saatis hagejale 02.04.2015 teate, milles andis täiendava tähtaja üüri, kõrvalkulude ja viivise võlgnevuse tasumiseks hiljemalt 10.04.2015; kostja esitas hagejale 13.04.2015 avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 27.04.2015; menetluse käigus esitas kostja hagejale korralise üürilepingu ülesütlemise avalduse, millega hageja nõustus;
(11)
hageja andis kostjale üüritud ruumid üle 11.11.2015 üleandmise-vastuvõtmise aktiga.
25.Tallinna Ringkonnakohus on 06.03.17 otsusega tühistanud Harju Maakohtu 27.05.2016 otsuse ja saatnud asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leidis, et kuna maakohus on jätnud ühe nõude lahendamata, millest võib sõltuda ka teiste nõuete lahendamise tulemus, siis tuleb maakohtu otsus tühistada ja tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Ringkonnakohus selgitas, et hagejat ei saa pidada loobunuks nõudest kohustada kostjat esitama tutvumiseks kõrvakulude arvete aluseks olevad dokumendid ning selgitused ja/või raamatupidamisdokumendid, millest nähtub kõrvalkulude kujunemine.
26.Seega on kohtu menetluses järgmised nõuded: 1) tuvastada kostja poolne üürilepingu 13.04.2015 erakorralise ülesütlemise tühisus ja lugeda poolte vahel sõlmitud tähtajatu üürileping lõppenuks korraliselt alates 11.11.2015; 2) tuvastada, et kostja poolt hagejale esitatud 04.03.2009.a. jt hagiesemes märgitud nõuded (kuni 15.30.15) on esitatud õigusliku aluseta ja nimetatud arvete järgne kulu ei ole tekkinud; 3) välja mõista eelnimetatud arvete alusel saadud 35 588,45 eurot ja 4) välja mõista viivise põhinõudelt VÕS § 113 sätestatud määras alates kohtuotsuse tegemisest kuni selle täieliku täitmiseni. 5) kohustada kostjat esitama hagejale ja kohtule tutvumiseks perioodil 01.01.200930.04.2015 hagejale esitatud kõrvakulude arvete aluseks olevad dokumendid ning selgitused ja/või raamatupidamisdokumendid, millest nähtub kõrvalkulude kujunemine.
27.Kohus lahendab esmalt hageja dokumentidega tutvumise nõude.
28.Hageja on 26.12 15 hagi täpsustuses nõude esitanud järgnevalt: kohustada AS-i Vivikoop esitama kohtule ja OÜ-le Puffet Invest tutvumiseks perioodil 01.01.2009-30.04.2015.a. OÜ-le Puffet Invest esitatud kõrvakulu(de) 04.03.2009.a. arve nr. 6081/S, 31.03.2009.a. arve nr. 6154/S, 30.04.2009.a. arve nr. 6226/S, 31.05.2009.a. arve nr. 6297/S, 30.06.2009.a. arve nr. 6360/S, 31.07.2009.a. arve nr. 6428/S, 31.08.2009.a. arve nr. 6511/S, 30.09.2009.a. arve nr. 6551/S, 31.10.2009.a. arve nr. 6614/S, 30.11.2009.a. arve nr. 6672/S, 31.12.2009.a. arve nr. 6732/S, 31.01.2010.a. arve nr. 6790/S, 28.02.2010.a. arve nr. 6842/S, 31.03.2010.a. arve nr. 6892/S, 30.04.2010.a. arve nr. 6935/S, 31.05.2010.a. arve nr . 6983/S, 30.06.2010.a. arve nr. 7012/S, 31.07.2010.a. arve nr. 7056/S, 31.08.2010.a. arve nr. 7102/S, 30.09.2010.a. arve nr. 7153/S, 31.10.2010.a. arve nr. 7199/S, 30.11.2010.a. arve nr. 7246/S, 31.12.2010.a. arve nr. 7301/S, 31.01.2011.a. arve nr. 7345/S, 28.02.2011.a. arve nr. 7392/S, 31.03.2011.a. arve nr. M00162, 30.04.2011.a. arve nr. M00215, 31.05.2011.a. arve nr. M00264, 30.06.2011.a. arve nr. M00310, 10.08.2011.a. arve nr. M00357, 31.08.2011.a. arve nr. M00404, 30.09.2011.a. arve nr. M00455, 31.10.2011.a. arve nr. M00503, 30.11.2011.a. arve nr. M00550, 31.12.2011.a. arve nr. M00592, 31.01.2012.a. arve nr. M00046, 29.02.2012.a. arve nr. M00092, 31.03.2012.a. arve nr. M00138, 30.04.2012.a. arve nr. M00184, 31.05.2012.a. arve nr. M00231, 30.06.2012.a. arve nr. M00275, 31.07.2012.a. arve nr. M00321, 31.08.2012.a. arve nr. M00370, 30.09.2012.a. arve nr. M00416, 31.10.2012.a. arve nr. M00460, 30.11.2012.a. arve nr. M00511, 31.12.2012.a. arve nr. M00560, 31.01.2013.a. arve nr. M00612, 28.02.2013.a. arve nr. M00662, 31.03.2013.a. arve nr. M00715, 30.04.2013.a. arve nr. M00763, 31.05.2013.a. arve nr. M00818, 30.06.2013.a. arve nr. M00871, 31.07.2013.a. arve nr. M00921, 31.08.2013.a. arve nr. M00977, 30.09.2013.a. arve nr. M01029, 31.10.2013.a. arve nr. M01085, 30.11.2013.a. arve nr. M01141, 31.12.2013.a. arve nr. M01203, 31.01.2014.a. arve nr. M01264, 28.02.2014.a. arve nr. M01326, 31.03.2014.a. arve nr. M01390, 30.04.2014.a. arve nr. M01451, 31.05.2014.a. arve nr. M01512, 30.06.2014.a. arve nr. M01569, 31.07.2014.a. arve nr. M01630, 31.08.2014.a. arve nr. M01698, 30.09.2014.a. arve nr. M01763, 31.10.2014.a. arve nr. M01836, 30.11.2014.a. arve nr. M01908, 31.12.2014.a. arve nr. M01979, 08.02.2015.a. arve nr. M02053, 28.02.2015.a. arve nr. M02121, 31.03.2015.a. arve nr. M02191 ja 6 (11)
30.04.2015.a. arve nr. M02237 koostamise aluseks olevad kulude tekkimist ja kandmist kajastavad dokumendid (tõendid) ning selgitused ja/või raamatupidamisdokumendid, millest nähtub kõrvalkulude kujunemine (sh. võimalikud arvestamise metoodikad) OÜ Puffet Invest suhtes;
29.Hageja on palunud TsMS § 445 lg 1 järgi määrata kindlaks vastavas osas otsuse täitmise kord selliselt, et määrata AS-le Vivikoop taotluste punktis 1 märgitud kohustuste täitmiseks kohtu poolt mõistlik tähtaeg kohtu omal äranägemisel.
30.VÕS § 292 lg 2 järgi üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Õiguskirjanduses on selgitatud (VÕS. Kommenteeritud väljaanne. II osa., lk 196. Tallinn, Juura), et dokumentidega tutvumise nõue on oluline kõrvalkulude tõendamise seisukohast. Sellest võib omakorda järeldada, et tutvuda saab selliste dokumentidega, mis tõendavad võimalikke poolte sissenõutavaks muutunud või tulevikus muutvaid nõudeid. Tutvuda ei ole õigust dokumentidega, millega seotud nõuded on aegunud ja mille suhtes on esitatud aegumise vastuväide. Dokumentidega tutvumise nõudele on analoogne nõue VÕS § 1015 alusel esitatav dokumentidega tuvumise nõue ja analoogia alusel saab kohaldada ka ÄS § 166 lg 1 sätteid. Nii VÕS § 292 lg 2, § 1015 kui ka ÄS § 166 lg 1 kannavad põhimõtete, et dokumentidega tutvumiseks peab olema õigustatud huvi ja tutvumine peab toimuma kohustatud isikut kõige vähem koormavamalt viisil. Kohaldades seda põhimõtet koos TsMS § -ga 3 lg-ga 1 saab asuda seisukohale, et isik ei saa esitada hagi siis, kui ta on saanud palutud dokumendid juba oma valdusse. Kui kohustatud isik esitab dokumendid hagejale kohtumenetluse kestel, on tegemist nõude vabatahtliku rahuldamisega, mis võib omada tagajärgi siis, kui hageja hagist loobub TsMS § 168 lg 4 järgi (vt RKTKm 09.03.2016, 3-2-1-182-15 p 13). Kui hageja sellisel juhul hagist ei loobu, et on tegemist nõudeõiguse kaotamisega ja vastav hagi tuleb jätta rahuldamata.
31.Kohus leiab, et hageja nõue kohustada kostjat esitama hagejale ja kohtule tutvumiseks perioodil 01.01.2009-30.04.2015 hagejale esitatud kõrvakulude arvete aluseks olevad dokumendid ning selgitused ja/või raamatupidamisdokumendid, millest nähtub kõrvalkulude kujunemine, tuleb jätta rahuldamata nõudeõiguse kaotuse tõttu.
32.Osaliselt on hageja kaotanud nõudeõiguse aegumise tõttu. Kostja esitas 07.09.17 kohtule kõrvakulude arvete aluseks olevad dokumendid koos aegumise vastuväitega. Kostja esitas aegumise vastuväite hageja nõudele kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega tutvumiseks, mis on tekkinud enne 09.06.2012. Vastavalt TsÜS § 142 lg-le 1 aegub õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Kui hageja oli tasunud rohkem, kui esitatud arved ette nägid, siis selleks, et enam tasutud summasid järgnevate kuude kõrvalkulude katteks arvata, oleks olnud vaja hageja otsest või kaudset tahteavaldust tasaarvestamiseks (VÕS § 197). Sellise tahteavalduse on hageja teinud alles kohtumenetluses väite esitamisega, et kui hageja oli eelnevate aastate jooksul tasunud kõrvakulude eest rohkem, siis ettemaksu tõttu ei pruukinud hageja olla üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivituses või sellises viivituses, mis andis õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda. Tasaarvestada saab aga nõudeid, millele ei saa esitada vastuväiteid (§ 200 lg 4), mh aegumise vastuväiteid. Seega hageja ei saa esitada nõudeid kõrvalkuludega seoses, mis muutusid sissenõutavaks enam kui 3 aastat enne tasaarvestuse väite esitamist hagi esitamist või igal juhul 3 aastat enne hagi esitamist. Hageja esitas hagi kohtusse 09.06.2015.a. Seega on aegunud hageja nõuded enne 09.06.2012.a tekkinud kõrvalkulude aluseks olevate dokumentidega tutvumiseks. Kuivõrd hageja ei saa esitada nõudeid kõrvalkuludega seoses, mis muutusid sissenõutavaks enam kui 3 aastat enne hagi esitamist, siis ei saa kohus rahuldada ka hageja nõuet kohustada kostjat esitama hagejale ja kohtule tutvumiseks perioodil 01.01.2009-30.04.2015 hagejale esitatud kõrvakulude arvete aluseks olevad dokumendid ning selgitused ja/või raamatupidamisdokumendid, millest nähtub kõrvalkulude kujunemine osas, mis 7 (11)
puudutab perioodi 01.01.2009 – 09.06.2012.
33.Ülejäänud osas on hageja nõudeõiguse kaotanud seetõttu, et tema õiguste rikkumine on lõppenud dokumentide esitamisega.
34.Kostja esitas kõrvalkulude aluseks olevad dokumendid iga kululiigi kohta eraldi. Kostja esitas elektrienergia eest: - perioodi 10.06.2012.a - 31.05.2013.a eest esitatud kõrvalkulude arvete aluseks olevad Zelluloosi Kinnisvara OÜ arved (07.09.17 dokumendi lisa 1), perioodi 01.06.2013.a – 30.04.2015.a eest esitatud AS Eesti Energia arved (07.09.17 dokumendi lisa 2) ja perioodi 10.06.2012.a – 30.04.2015.a elektrinäidud (07.09.17 dokumendi lisa 3). Perioodil 10.06.2012.a – 31.05.2013.a esitas kostjale arveid elektrienergia eest Zelluloosi Kinnisvara OÜ ja alates 01.06.2013.a esitas arveid AS Eesti Energia. Hageja tarbitud elektrienergia eest arve esitamisel arvestati hageja kasutuses olevate ruumide elektrinäite ja elektriettevõtja esitatud arveid ning selliselt leiti hageja tarbitud elektrienergia hulk ja selle eest tasumisele kuuluv summa. Kostja esitas soojusenergia eest: - perioodi 10.06.2012.a - 30.04.2015.a eest hagejale esitatud kõrvalkulude arvete aluseks olevad AS Eesti Gaas arved (07.09.17 dokumendi lisa 4). Kostja selgitas, et soojusenergia arvestuse aluseks oli Masina 22 hoones (milles asuvad hageja kasutuses olnud ruumid) asuvate köetavate ruumide ja hageja kasutatava pinna suhe proportsionaalse arvestuse põhimõttel. Hageja ei ole vaidlustanud köetavate ruumide ja hageja kasutatava pinna suhet. Kostja esitas telefoniteenuste eest: - perioodi 10.06.2012.a – 01.07.2013.a eest esitatud Elion Ettevõtted AS arved ja väljavõtted (07.09.17 dokumendi lisa 5). Kostja selgitas, et 2012.a arvetel kasutajagruppide lõikes on eraldi nimeliselt välja toodud tasu hageja telefonikõnede eest ning selliselt on kostja telefonikõnede eest kõrvalkulude arve ka hagejale edasi esitanud. Lisaks kuulub kõrvalkulude hulka, ja on hagejale esitatud arvetel kajastatud, ka osa kogu vahendusjaama kuutasust, mis on arvestatud lähtudes Elion Ettevõtted AS 2013.a üldarvetel näidatud reast „ISDN primaarühendus vahendusjaamale, ISDN kuutasu“. Arve juures olevast teenuste eristusest tuleb esile, et ISDN primaarühenduse koosseisus on 30 kanalit. Hagejale esitatud arvetel märgitud telefoni kuutasu on seotud ISDN kuutasuga ja on arvestatud selliselt, et telefoniteenust kasutavate üürnike vahel on ISDN kuutasu jaotatud ja ühe kanali hinnaks on 6,77 eurot. Kuna hageja kasutada oli 9 kanalit, siis on hageja osa telefoniteenuste kuutasust 60,98 eurot ja selliselt on arved telefoni kuutasu osas ka hagejale esitatud. Hageja nimetatud jagamismeetodit vaidlustanud ei ole.
35.Eelnimetatud dokumentide esitamisega on kostja rahuldanud hageja nõude dokumentide esitamiseks. Hagejale on dokumendid kätte toimetatud menetluse käigus. Hageja ei ole täpsustanud, millised dokumente ta täpselt saada soovib ning asjaolusid arvestades ei saagi hagejale teada olla, mis dokumendid kostjal olemas on. Dokumentide esitamise nõude ammendavuse üle otsustades lähtub kohus sellest, millesd dokumendid üürileandjal eelduslikult olemas olla võiksid. Kohtu arvates on kostja esitanud menetluses kõik dokumendid, mis üürileandjal eelduslikult olemas olla võiks ja seega on kostja hageja nõude ammendavalt rahuldanud. Vastaval eespool toodud selgitustele tuleb kohtul selles olukorras jätta hagi rahuldamata nõudeõiguse kaotuse tõttu.
erakorralise ülesütlemise tühisus ja lugeda poolte vahel sõlmitud tähtajatu üürileping lõppenuks korraliselt alates 11.11.2015. Selleks tuleb kohtul muuhulgas tuvastada, kas kostja oli VÕS § 316 kohases võlgnevuses.
37.VÕS § 309 lg 1 näeb ette, et tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja võlaõigusseaduses sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 312 reguleerib tähtajatu üürilepingu korralist ülesütlemist. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS § 313, mille lõike 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 312 lg 2 järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314 kuni 319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 312 lg 3 kohaselt ei pea erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Vastavalt VÕS § 316 lõike 1 punktile 1 võib üürileandja üürilepingu üles öelda, et kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 1 punkti 2 kohaselt võib üürileandja samuti üürilepingu üles öelda, et kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Kooskõlas § 316 lõike 2 ei ole üürileandjal lepingu ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist.
38.Üürivõlgnevuse määramisel vaidlvad pooled selle üle, kas kostja oli õigustatud üüri tõstma ning kas hageja oli kohustatud tasuma kõrvalkulusid.
39.Kohus leiab, et kostja oli õigustatud üüri tõstma. VÕS § 299 lg 1 p 1 kohaselt eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral tõsta üüri kinnisasja üürimise puhul iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Vaidlus puudub selle üle, et poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu üürileping. Seadusest tulenevat eeldust, mille kohaselt oli kostjal õigus perioodiliselt üüritasu suurendada, ei ole hageja ümber lükanud. Kuivõrd kostjal oli õigus üüri tõsta, oli hagejal kohustus alates vastava teate saamisest tasuda kostjale üüri suurendatud summas. Kostja üüri tõstmise tahteavaldus oli tehtud pädeva isiku poolt ja muutus kehtivaks kättesaamisega. 20.11.2014 saatis kostja töötaja Ülle Kiisler hagejale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 19), milles teatas, et alates 01.01.2015 soovib kostja tõsta üüri summale 8 eurot ruutmeetri kohta. Kostja esitas kohtule volikirja Ülle Kiislerile (toimiku 1. kd, lk 115). Seega nähtub esitatud tõenditest, et kostja volitatud esindaja teatas hagejale üüri summa suurenemisest. Kuivõrd poolte vahel oli tähtajatu leping, oli hageja alates 2015. aasta jaanuarist kohustatud tasuma üüri igakuises summas 1225,92 eurot.
40.Kohus leiab, et hageja oli kohustatud tasuma kõrvalkulusid. VÕS § 292 lg 1 näeb ette, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 23 lg 1 punkti 2 kohaselt võivad lepingupoolte kohustused tuleneda ka lepingupoolte vahel väljakujunenud praktikast. Lisaks näeb VÕS § 29 lg 5 p 2 ette, et lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud. VÕS § 29 lg 5 p 3 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist.
41.Kohus leiab, et asjas kogutud tõendid tõendavad sisuliselt seda, et poolte vahel sõlmitud kokkuleppe kohaselt pidi hageja tasuma lisaks üürile kõrvalkulusid. Kostja esitas kogu lepingu kehtivuse aja jooksul hagejale kõrvalkulude tasumiseks arveid, milliseid hageja regulaarselt tasus. Poolte esitatud tõenditest ja väidetest saab kohus järeldada, et poolte vahel välja kujunenud praktika järgi esitas kostja hagejale kõrvalkulude kohta eraldiseisvad arved, milliseid hageja üldjuhul tasus. Pooled ise tõlgendasid üürilepingut viisil, kus hagejal oli kohustus tasuda kõrvalkulusid ning pooled käitusid viisil, mis tõendab hagejal vastava kohustuse olemasolu.
(11)
42.Kohus on seisukohal 13.04.2015 üürilepingu ülesütlemise avaldus vastas nii sisulistele kui vormilistele nõuetele ja oli kehtiv.
43.Ülesütlemiseavaldus vastas formaalsetel nõuetele ning oli selge. Kuigi kostja oli ebaõigesti viidanud lepingu sõlmimise aastale, siis kostja 13. aprilli 2015 ülesütlemise avaldusest saab mõistlik isik aru, et kostja soovis lõpetada Masina tn 22 Tallinnas asuva hoone II korrusel asuvate ruumide üürilepingu ja sellest soovist sai hageja aru. Seega ei mõjuta ülesütlemise avalduses märgitud üürilepingu sõlmimise aeg ülesütlemise kehtivust.
44.Hageja ei ole eitanud, et sellises suuruses, nagu arvel kirjas, on ta jätnud tasumata üüri 2015. aasta jaanuari, veebruari, märtsi ja aprilli eest summas 4903,68 eurot (4 x 1225,92 eurot). Hageja oli jätnud tasumata kõrvalkulude arved 2014. aasta detsembri, 2015. aasta jaanuari ja veebruari eest summas 2038,74 senti eurot. Põhjendamatu on hageja väide, et enne kõrvalkulude kohta andmete esitamist ei olnud hagejal hea usu põhimõttest tulenevalt kohustust tasuda üüri ega kõrvalkulusid. Hea usu põhimõttest sellist õiguslikku järeldust ei tulene.
45.Põhjendamatu on hageja väide, et kuna hageja oli eelnevate aastate jooksul tasunud kõrvakulude eest rohkem, siis ettemaksu tõttu ei pruukinud hageja olla üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivituses või sellises viivituses, mis andis õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda. Kostja esitas 07.09.17 perioodi 10.06.2012.a - 30.04.2015 kohta kõik kõrvalkulude arvete aluseks olevad dokumendid. Nende alusel oli hagejal võimalik esile tuua, kui paju on ta sel perioodil üüri ja kõrvalkukulde eest maksnud ja kas ja kui palju võis olla hagejal enam tasutud üüri ja kommunaalteenuste eest. Hageja selliseid asjaolusid esile ei toonud. TsMS § 5 lg 1 järgi tuleb hagejal esile tuua, kui palju oli kostja õigustatud nõudma teatud perioodil üüri ja kõrvalkulusid ja kui palju sellest on hageja tasunud. Selliseid asjaolusid kohus ise üle kontrollida ja välja selgitada ei saa. Kohus ei pea ise esitatud tõenditest asjaolusid otsima, vaid pool peab kohtule viitama, millistele asjaoludele ta tugineb, ja kui vastaspool asjaolu vaidlustab, siis peab pool välja tooma, millistele tõenditele ta asjaolu tõendamiseks tugineb (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16.12.2013.a. otsus nr 3-2-1-141-13). Üksnes üldisest väitest, et hageja võis olla kostjale enam tasunud kui leping ette nägi, ei piisa TsMS § 5 lg 1 nõudmiste täitmiseks. Seda on kohus hagejale selgitanud 15.09.17 ja 11.10.17 e-kirjades. Seega on tõendamata hageja väide, et enne 2015 aasta jaanuari üüri sissenõutavaks muutmist võis tal olla enammaksmisest tulenevaid nõudeid.
46.Et hageja on jätnud tasumata üüri 2015. aasta jaanuari, veebruari, märtsi ja aprilli eest summas 4903,68 eurot (4 x 1225,92 eurot) ja jätnud tasumata kõrvalkulude arved 2014. aasta detsembri, 2015. aasta jaanuari ja veebruari eest summas 2038,74 senti eurot, oli kostjal õigus üürileping VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel erakorraliselt üles öelda.
47.Kohus ei pea ülesütlemise aluseks VÕS § 313 lg 1 järgi hageja korduvat makseditsipliini rikkumist. Üldjuhul ei ole maksedistsipliini rikkumine VÕS § 313 lg 1 järgi lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks. Maksedistsipliini rikkumisel tuleb lähtuda üldjuhul üksnes VÕS 316 lg 1 regulatsioonist. Siiski märgib kohus, et ka hageja ei ole TsMS § 5 lg 1 järgi piisavalt detailselt põhjendanud, millistest tõenditest nähtub korduv maksedistsipliini rikkumine. Seega ei loe kohus tõendatuks kostja väidet, et hageja on hageja on korduvalt maksedistsipliini rikkunud.
48.Kohus leiab, et rahuldamata tuleb jätta hageja nõuded: 1) tuvastada, et kostja poolt hagejale esitatud 04.03.2009.a. jt hagiesemes märgitud nõuded (kuni 15.30.15) on esitatud õigusliku aluseta ja nimetatud arvete järgne kulu ei ole tekkinud; 2) välja mõista eelnimetatud arvete alusel saadud 35 588,45 eurot.
49.VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui 10 (11)
kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Riigikohus on analoogilise vaidluse lahendamisel leidnud, et kui üürnik tarbis üüritud ruumides elektrit, tuli üürnikul tõendada, et ta tarbis talle esitatud arvetel kajastatuga võrreldes vähem elektrit (RK TKo 3-2-1-91-15 p 13). Samuti on Riigikohus leidnud, et alusetu rikastumise nõude esitamisel peab hageja tõendama, et kostja on tema arvel alusetult rikastunud (RK TKo 3-2-1-131-15, p 14). Alusetu rikastumise nõude rahuldamiseks peab hageja tõendama, milles seisnes tema sooritus kostjale ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud (RK TKo 3-2-1-122-14, p 10). Eelnevalt on kohus tuvastanud, et tõendamata on hageja väide, et enne 2015 aasta jaanuari üüri sissenõutavaks muutmist võis tal olla enammaksmisest tulenevaid nõudeid, seega tuleb jätta hageja nõuded rahuldamata. Menetluskulude jaotus
50.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab kohus kindlaks üksnes menetluskulude jaotuse.
/allkirjastatud digitaalselt/ Peeter Pällin Kohtunik
11 (11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.