OÜ Puffet Invest hagi aktsiaseltsi Vivikoop vastu üürilepingust tulenevas vaidluses
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.05.2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Puffet Invest apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
38 446,40 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Puffet Invest (registrikood 10672835), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anto Variku Kostja: aktsiaselts Vivikoop (registrikood 10340553), lepinguline esindaja vandeadvokaat Üllar Aedna
Kohtuistungi toimumise aeg
13.02.2017, avalik kohtuistung
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 27.05.2016 otsus ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või
muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.09.06.2015 esitas OÜ Puffet Invest (hageja) Harju Maakohtule hagiavalduse aktsiaseltsi Vivikoop (kostja) vastu, milles palus tuvastada kostja poolt 13.04.2015 esitatud üürilepingu ülesütlemise tühisuse ja lugeda, et kostja ja hageja vahel sõlmitud üürileping ei ole nimetatud ülesütlemisavaldusega lõppenud. Hageja palus kohustada kostjat täitma 2004.a hagejaga sõlmitud tähtajatut äriruumi üürilepingut Tallinnas, Masina tn 22 asuvate ruumide osas ning kohustada kostjat esitama kohtule ja hagejale tutvumiseks kõrvalkulude arvete aluseks olevad dokumendid ja selgitused kõrvalkulude kujunemise kohta.
2.Hageja täpsustas ja muutis nõudeid 26.12.2015 ja 22.03.2016 esitatud menetlusdokumentides. 26.12.2015 menetlusdokumendis palus hageja kohustada kostjat esitama hagejale ja kohtule tutvumiseks perioodil 01.01.2009-30.04.2015 hagejale esitatud kõrvakulude arvete aluseks olevad dokumendid ning selgitused ja/või raamatupidamisdokumendid, millest nähtub kõrvalkulude kujunemine. Samuti palus hageja tuvastada, et nimetatud arvete järgne kulu ei ole tekkinud ja/või põhjendatud. 22.03.2016 menetlusdokumendis palus hageja: 1) tuvastada kostja poolne üürilepingu 13.04.2015 erakorralise ülesütlemise tühisus ja lugeda poolte vahel sõlmitud tähtajatu üürileping lõppenuks korraliselt alates 11.11.2015; 2) tuvastada, et kostja poolt hagejale esitatud 04.03.2009.a. arve nr. 6081/S, 31.03.2009.a. arve nr. 6154/S, 30.04.2009.a. arve nr. 6226/S, 31.05.2009.a. arve nr. 6297/S, 30.06.2009.a. arve nr. 6360/S, 31.07.2009.a. arve nr. 6428/S, 31.08.2009.a. arve nr. 6511/S, 30.09.2009.a. arve nr. 6551/S, 31.10.2009.a. arve nr. 6614/S, 30.11.2009.a. arve nr. 6672/S, 31.12.2009.a. arve nr. 6732/S, 31.01.2010.a. arve nr. 6790/S, 28.02.2010.a. arve nr. 6842/S, 31.03.2010.a. arve nr. 6892/S, 30.04.2010.a. arve nr. 6935/S, 31.05.2010.a. arve nr. 6983/S, 30.06.2010.a. arve nr. 7012/S, 31.07.2010.a. arve nr. 7056/S, 31.08.2010.a. arve nr. 7102/S, 30.09.2010.a. arve nr. 7153/S, 31.10.2010.a. arve nr. 7199/S, 30.11.2010.a. arve nr. 7246/S, 31.12.2010.a. arve nr. 7301/S, 31.01.2011.a. arve nr. 7345/S, 28.02.2011.a. arve nr. 7392/S, 31.03.2011.a. arve nr. M00162, 30.04.2011.a. arve nr. M00215, 31.05.2011.a. arve nr. M00264, 30.06.2011.a. arve nr. M00310, 10.08.2011.a. arve nr. M00357, 31.08.2011.a. arve nr. M00404, 30.09.2011.a. arve nr. M00455, 31.10.2011.a. arve nr. M00503, 30.11.2011.a. arve nr. M00550, 31.12.2011.a. arve nr. M00592, 31.01.2012.a. arve nr. M00046, 29.02.2012.a. arve nr. M00092, 31.03.2012.a. arve nr. M00138, 30.04.2012.a. arve nr. M00184, 31.05.2012.a. arve nr. M00231, 30.06.2012.a. arve nr. M00275, 31.07.2012.a. arve nr. M00321, 31.08.2012.a. arve nr. M00370, 30.09.2012.a. arve nr. M00416, 31.10.2012.a. arve nr. M00460, 30.11.2012.a. arve nr. M00511, 31.12.2012.a. arve nr. M00560, 31.01.2013.a. arve nr. M00612, 28.02.2013.a. arve nr. M00662, 31.03.2013.a. arve nr. M00715, 30.04.2013.a. arve nr. M00763, 31.05.2013.a. arve nr. M00818, 30.06.2013.a. arve nr. M00871, 31.07.2013.a. arve nr. M00921, 31.08.2013.a. arve nr. M00977, 30.09.2013.a. arve nr. M01029, 31.10.2013.a. arve nr. M01085, 30.11.2013.a. arve nr. M01141, 31.12.2013.a. arve nr. M01203, 31.01.2014.a. arve nr. M01264, 28.02.2014.a. arve nr. M01326,
31.03.2014.a. arve nr. M01390, 30.04.2014.a. arve nr. M01451, 31.05.2014.a. arve nr. M01512, 30.06.2014.a. arve nr. M01569, 31.07.2014.a. arve nr. M01630, 31.08.2014.a. arve nr. M01698, 30.09.2014.a. arve nr. M01763, 31.10.2014.a. arve nr. M01836, 30.11.2014.a. arve nr. M01908, 31.12.2014.a. arve nr. M01979, 08.02.2015.a. arve nr. M02053, 28.02.2015.a. arve nr. M02121, 31.03.2015.a. arve nr. M02191 ja 30.04.2015.a. arve nr. M02237 on esitatud õigusliku aluseta ja nimetatud arvete järgne kulu ei ole tekkinud; 3) välja mõista eelnimetatud arvete alusel saadud 35 588,45 eurot ja 4) välja mõista viivise põhinõudelt VÕS § 113 sätestatud määras alates kohtuotsuse tegemisest kuni selle täieliku täitmiseni.
3.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja üürnikuna ja kostja üürileandjana 2004. a suulise äriruumi üürilepingu Tallinnas, aadressil Masina tn 22 asuva kontorihoone teise korruse ruumide üürimiseks. Vastavalt kokkuleppele on hageja tasunud üüri 958,67 eurot kalendrikuus, millele lisandus käibemaks (kokku 1150,40 eurot) ja kommunaalkulud. Alates 01.12.2014 on kostja esitanud üüriarved igakordselt summas 1021,60 eurot, millele lisandub käibemaks (kokku 1225,92 eurot). Hageja leidis, et kostja on ühepoolselt ilma poolte kokkuleppeta lisanud üüritasule igakuiselt 75,52 eurot. Kostja raamatupidaja saatis hagejale 20.11.2014, ilma põhjuseid teatamata, e-kirja, mille kohaselt soovis kostja alates 01.01.2015 tõsta üüri kuni 8 eurot/m2 kalendrikuus. Hageja nõudis pärast kostja poolt ühepoolselt üüritasu tõstmist korduvalt selgitusi üüritasu ühepoolse suurendamise kohta. Lähtudes VÕS § 292 lõikest 2 palus hageja kostjal saata tutvumiseks kõrvalkulude arvete koopiad alates oktoobrist 2014 kuni jaanuarini 2015. Kostja hageja nõudmisele ei reageerinud. 02.04.2015 esitas kostja hagejale teate täiendava tähtaja andmise kohta üürilepingu rikkumise lõpetamiseks. 15.04.2015 seisuga täitis hageja kõik kohustused kostja ees, millised olid muutunud sissenõutavaks ja milliseid ei olnud hageja vaidlustanud. Kostja esitas 13.04.2015 avalduse äriruumi üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mille järgi loeti leping lõppenuks alates 27.04.2015.
4.Hageja leidis, et ülesütlemise avaldus on tühine, kuna selle puhul ei ole täidetud ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. 13.04.2015 ülesütlemise avalduse kohaselt on kostja erakorraliselt üles öelnud väidetavalt poolte vahel 01.10.2009 sõlmitud üürilepingu. Poolte vahel on sõlmitud suuline äriruumi üürileping 2004. aastal. Ülesütlemise avalduses märgitud asjaolud ei vasta tegelikkusele ega saanud kaasa tuua üürilepingu erakorralist lõppemist. Vaidlus puudub selles, et hageja on kostjalt nõudnud korduvalt kõrvalkulude aluseks olevate alusdokumentidega tutvumist, mida kostja esitanud ei ole. Järelikult ei ole kostja tõendanud lepingust tulenevate kõrvalkulude tekkimist, mistõttu puudusid kostjal seisuga 13.04.2015 üldse kõrvalkuludest tulenevad nõuded hageja vastu. Kostja enda tegevuse tõttu on välistatud olukord, kus hageja oleks saanud 13.04.2015 seisuga olla viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Hageja on täitnud lepingust tulenevad kohustused. Lisaks on kostja 13.04.2015 avaldus vastuolus hea usu põhimõttega ja esitatud ilmselgelt soovist vältida võimalikku vastutust. Olukorras, kus kostja on jätnud vaatamata hageja korduvatele nõudmistele selgitamata üüriarvete kokkuleppele mittevastavust, jätnud esitamata kõrvalkulude aluseks olevad dokumendid ega ole selgitanud kõrvalkulude kujunemist, on üürilepingu ülesütlemine ilmselgelt suunatud võimalike nõuete tekkimise vältimisele. Selleks, et üürileandja saaks nõuda üürnikult kõrvalkulude eest tasumist, peab üürileandja tõendama ära kõrvalkulude suuruse.
5.Tulenevalt kostja vastusele lisatud korralisest üürilepingu ülesütlemise teatest lõppes poolte leping VÕS § 312 lg 1 alusel kolme kuu möödumisest alates selle saamisest. Hageja sai
ülesütlemise avalduse kätte 11.08.2015, mistõttu lõppes üürileping 11.11.2015. Nimetatud kuupäeval andis hageja kostjale üle üüriruumi valduse, mis fikseeriti vastava üleandmisevastuvõtu aktiga. Kostja on 11.08.2015 korralise ülesütlemise avaldusega omaks võtnud, et 13.04.2015 erakorraline ülesütlemine oli ebaseaduslik.
6.Kuna kõrvalkulude tekkimine on jäänud täies ulatuses tõendamata, siis on kostja poolt esitatud arved alusetud ja hagejal ei olnud kõrvalkulude tasumise kohustust. Kostja vastuväited
7.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata või läbi vaatamata. Kostja ei nõustunud, et 13.04.2015 üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine. Kostja leidis, et tal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, sest tema poolt antud täiendava tähtaja jooksul tasus hageja vaid osa võlgnevusest. Hageja oli jätnud tasumata üüri 2015. aasta jaanuari, veebruari, märtsi ja aprilli eest summas 4903,68 eurot (4 x 1225,92 eurot). Samuti oli hageja jätnud tasumata kõrvalkulude arved 2014. aasta detsembri, 2015. aasta jaanuari ja veebruari eest summas 2038,74 eurot. Lisaks oli hagejal tasumata viivis. Kokku oli hageja võlgnevus 02.04.2015 seisuga 7184,78 eurot. Hageja tasus kostja antud täiendava tähtaja jooksul üksnes 1150,40 eurot. Hageja võlgnevus 2015. aasta aprillis ei olnud esmakordne. Hageja oli üürilepingu kestel pidevalt võlgu nii üüri kui kõrvalkulude tasumisega.
8.Hagejal oli alates üürilepingu sõlmimisest kohustus tasuda kommunaalkulusid. Vastavalt poolte kokkuleppele ja praktikale olid kõrvalkuludeks elekter ja soojusenergia, mida arvestati ja tuli tasuda igakuiselt. Hageja väide kõrvalnõuete tõendamatusest ei välista üürilepingu ülesütlemist, sest lisaks kõrvalkuludele oli hageja võlgu üüri eest. Kostjal oli VÕS § 299 lg 1 p 1 alusel õigus üüri tõsta. Kuna üldine hinnatase ja seega üürileandja kulutused olid pidevalt tõusnud, samuti arvestades piisavat nõudlust Masina tn 22 ruumide üürimise vastu, siis otsustas kostja üüri alates 01. jaanuarist 2015 tõsta. Hageja igakuine üür tõusis 75,52 eurot (sh käibemaks), seega oli tegemist tagasihoidliku muutusega. Üüri tõstmisest teatanud ÜKil oli kostja volitus. Teates tehtud eksimus üürilepingu sõlmimise ajale ei olnud oluline, sest hagejale oli kostja tahe arusaadav. Eesmärgiga välistada vaidlus üürilepingu lõppemise fakti üle, esitas kostja 10.08.2015 vastuses Masina tn 22 üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse. Kui 13.04.2015 esitatud erakorraline ülesütlemine on tühine, siis on üürileping lõppenud korralise ülesütlemise teel.
9.Hagejale teadaolevalt oli tema kasutusse antud ruumides elektri tarbimise arvestamise aluseks elektriarvesti näit. Soojusenergia arvestuse aluseks oli Masina tn 22 hoones asuvate köetavate ruumide ja hageja kasutatava pinna suhe (proportsionaalne arvestus). Antud asjaolusid, sealhulgas eelnimetatud proportsiooni, on kostja varasemalt hagejale selgitanud. Kui hageja soovib kõrvalkulude dokumentidega tutvuda, siis on kostja valmis seda hagejale võimaldama. Hageja alusetult saadu tagastamise nõue kuuluks rahuldamisele vaid siis, kui ta ei oleks saanud kõrvalkulude aluseks olevaid teenuseid, kuid seda ei ole hageja väitnud. Büroohoonet ei oleks saanud kasutada ilma elektri ja kütteta. Menetluse vahepealne käik
10.Maakohtu istungil 01.02.2016 loobus hageja üürilepingu täitmise nõudest.
11.Maakohus võttis 27.05.2016 määrusega vastu hageja loobumise nõudest, milles ta palus kohustada kostjat täitma 2004. aastal sõlmitud tähtajatut äriruumi üürilepingut, lõpetas selle
nõude osas menetluse, jättis loobutud nõude osas menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulu summas 630 eurot ja viivise.
12.Hageja esitas maakohtu määruse peale menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas määruskaebuse.
13.Harju Maakohus keeldus 01.07.2016 määrusega määruskaebuse menetlusse võtmisest, kuna määruskaebus esitati maakohtu hinnangul hilinenult. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
14.Harju Maakohus jättis 27.05.2016 otsusega rahuldamata hageja nõude tuvastada 13.04.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse tühisus ja lugeda üürileping korraliselt lõppenuks alates 11.11.2015. Samuti jättis maakohus rahuldamata nõude tuvastada, et kostja esitas ilma õigusliku aluseta hagiavalduses loetletud kõrvalkulude arved ning nende kõrvalkulude arvete järgi ei ole kulu tekkinud ja nõude mõista kostjalt hageja kasuks välja hagiavalduses loetletud kõrvalkulude arvete alusel saadud 35 588,45 eurot ja viivise. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja õigusabikulud 2905 eurot ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
15.Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: - pooled olid sõlminud tähtajatu äriruumi üürilepingu Tallinnas, Masina tn 22 hoone teisel korrusel asuvate äriruumide üürimiseks; - üürilepingu kohaselt pidi hageja kui üürnik tasuma kostjale kui üürileandjale üüri, millele lisandus käibemaks ning kõrvalkulud; - kostja teatas hagejale 2014. aasta detsembris, et soovib üüri tõsta 75,52 euro võrra; - kostja saatis hagejale 02.04.2015 teate, milles andis täiendava tähtaja üüri, kõrvalkulude ja viivise võlgnevuse tasumiseks hiljemalt 10.04.2015; - kostja esitas hagejale 13.04.2015 avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 27.04.2015; - menetluse käigus esitas kostja hagejale korralise üürilepingu ülesütlemise avalduse, millega hageja nõustus; - hageja andis kostjale üüritud ruumid üle 11.11.2015 üleandmise-vastuvõtmise aktiga.
16.Kohus leidis, et hageja on omaks võtnud, et tal tuli üürilepingu alusel tasuda kostjale lisaks üürile kõrvalkulusid. Poolte esitatud tõenditest ja väidetest saab järeldada, et poolte vahel välja kujunenud praktika järgi esitas kostja hagejale kõrvalkulude kohta eraldiseisvad arved, milliseid hageja üldjuhul tasus. Pooled ise tõlgendasid üürilepingut viisil, kus hagejal oli kohustus tasuda kõrvalkulusid ning pooled käitusid viisil, mis tõendab hagejal vastava kohustuse olemasolu.
17.Maakohus märkis, et hageja on menetluse käigus oma nõuet korduvalt muutnud. 01.02.2016 istungil loobus hageja lepingu täitmise nõudest. Samal istungil selgitas kohus hagejale vajadust esitada selged ja sundtäitmisele pööratavad nõuded. 22.03.2016 esitas hageja kohtule täiendatud hagiavalduse, milles hageja erinevalt varasemast enam ei soovinud kostjalt kõrvalkulude arvete aluseks olevate dokumentide esitamist, vaid soovis, et kohus tuvastaks hagis loetletud kõrvalkulude arvete aluseta esitamise ning mõistaks kostjalt hageja kasuks välja kõrvalkulude arvete alusel makstud summa. Kohus nõustus kostja seisukohaga, et 22.03.2016 menetlusdokumendis muutis hageja sisuliselt hagi alust ja eset. Kirjeldatud viisil ei olnud tegemist nõude laiendamisega, sest hageja esitas ühe uue nõude ning asendas tervikuna ühe nõude teise nõudega. Kohus nõustus hagi muutmisega TsMS §
376 lg 2 alusel, sest hageja seniste nõuete sisuliseks eesmärgiks oli välja selgitada, kas hageja on kostjale midagi alusetult tasunud ning kas tal on õigus nõuda kostjalt tagasi alusetult saadut.
18.VÕS § 299 lg 1 p 1 kohaselt eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral tõsta üüri kinnisasja üürimise puhul iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Seadusest tulenevat eeldust, mille kohaselt oli kostjal õigus perioodiliselt üüritasu suurendada, ei ole hageja ümber lükanud. Kuivõrd kostjal oli õigus üüri tõsta, oli hagejal kohustus alates vastava teate saamisest tasuda kostjale üüri suurendatud summas.
19.Üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS § 313, mille lõike 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Vastavalt VÕS § 316 lg 1 p-le 1 võib üürileandja üürilepingu üles öelda, et kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.
20.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 2014. aasta juulis ja novembris esitas kostja hagejale Masina 22 ruumide üüri arveid summas 1150,40 eurot koos käibemaksuga. 20.12.2014 esitas kostja hagejale samade ruumide üüriarve 2015. jaanuari eest summas 1225,92 eurot. Samas summas üüriarvete esitamist jätkas kostja 2015. aasta veebruari, märtsi ja aprilli eest. 20.11.2014 saatis kostja töötaja ÜK hagejale e-kirja, milles teatas, et alates 01.01.2015 soovib kostja tõsta üüri summale 8 eurot ruutmeetri kohta. Kostja esitas kohtule volikirja ÜK-le. Seega teatas hagejale üüri summa suurenemisest kostja volitatud esindaja. Kuivõrd poolte vahel oli tähtajatu leping, oli hageja alates 2015. aasta jaanuarist kohustatud tasuma üüri igakuises summas 1225,92 eurot. 02.04.2015 saatis kostja hagejale kirja, milles andis hagejale täiendava tähtaja üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse 6942,42 eurot ning viivise 177,95 euro tasumiseks hiljemalt 10.04.2015. 13.04.2015 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse. Avalduse kohaselt tasus hageja talle antud täiendava tähtaja jooksul vaid 1150,40 eurot ja rohkem makseid võlgnevuse tasumiseks hageja ei teinud. Ülesütlemise avalduses viitas kostja VÕS § 196 lg-le 2, § 313 lg-le 1 ja 2 ning § 316 lg 1 p-le 1. Kohus nõustus kostja seisukohaga, et kuigi ülesütlemise avalduses oli ebaõigesti viidatud üürilepingu sõlmimise aastale, oli avaldus ja sellest tulenev kostja tahe hagejale arusaadav. Poolte vahel oli sõlmitud vaid üks üürileping.
21.Kostja esitas kohtule hageja võlgnevuse arvestuse seisuga 02.04.2015. Arvestuse kohaselt oli hagejal võlgnevus 7120,37 eurot. Hageja oli jätnud täielikult tasumata 08.11.2014 arve nr M01814 summas 177,95 eurot, 30.12.2014 arve nr M01932 summas 1225,92 eurot, 15.01.2015 arve nr M01979 summas 621,88 eurot, 30.01.2015 arve nr M02002 summas 1 225,92 eurot, 23.02.2015 arve nr M02053 summas 845,68 eurot, 02.03.2015 arve nr M02074 summas 1 225,92 eurot, 15.03.2015 arve nr M02121 summas 571,18 eurot ja 30.03.2015 arve nr M02142 summas 1225,92 eurot. Seega nähtub arvestusest, et hageja oli jätnud tasumata üüriarved neljal järjestikusel kuul ehk üüriarved, mis esitati 30.12.2014, 30.01.2015, 02.03.2015 ja 30.03.2015. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kostjale tasunud kogu üürivõlgnevuse. Kui võrrelda võlgnevuse arvestusel kajastatud arvete numbreid hageja esitatud kontode väljavõtetel toodud arvete numbritega, võib järeldada, et perioodil 2015. aasta jaanuarist kuni aprillini tasus hageja võlgnevuses olnud üüriarve nr M01932, kuid seda mitte terves ulatuses ehk summas 1225,92 eurot, vaid osaliselt summas 1150,40 eurot. 15.04.2015 oli hageja samuti tasunud kostjale 2300,80 eurot, viidates üüriarvetele nr
M02074 ja M02142. Nimetatud arved olid kajastatud võlgnevuste nimekirjas, kuid kahe üüriarve summa oli 2451,84 eurot (2 x 1225,92 eurot). Kuivõrd hageja tasus kostjale vähem, ei tasunud ta täiendava tähtaja jooksul oma kogu võlgnevust. Muid kostja viidatud võlgnetavaid arveid ehk kõrvalkulude arveid ja ühte üüriarvet hageja ei tasunud.
22.Maakohus leidis, et kostjal oli õigus hagejaga sõlmitud üürileping erakorraliselt üles öelda 13.04.2015 teatega VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel, sest hageja oli viivituses enam kui kolmel üksteisele järgneval kuul üüri ja kõrvalkulude maksmisega. Hagejal puudus õigus tugineda VÕS § 316 lg-le 2, sest ta ei olnud enne ülesütlemise avalduse saatmist ja täiendava tähtaja jooksul oma kohustusi kostja ees täielikult täitnud. Hageja tasus kolm üüriarvet vaid osaliselt ja jättis kõrvalkulude arved täielikult tasumata. Ühtlasi oli kostjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda ka VÕS § 313 lg 1 alusel. Hageja oli korduvalt rikkunud kohustust tasuda kostjale üürilepingu alusel üüri ja kõrvalkulusid tähtaegselt ega olnud oma maksedistsipliini parandanud, mistõttu esines kostjal mõjuv põhjus, mille tõttu ei saanud mõlema lepingupoole huvisid kaaludes eeldada, ta soovib lepingut jätkata. Seetõttu leidis kohus, et hageja nõue tuvastada kostja poolt 13.04.2015 esitatud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus tuleb jätta rahuldamata. Kuivõrd kohus jätab hageja tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata, ei saa kohus rahuldada hageja nõuet lugeda üürileping korraliselt lõppenuks alates 11.11.2015 sõltumata sellest, et hageja nõustus üürilepingu lõpetamisega nimetatud ajal ja andis kostjale üüritud ruumid üle.
23.Hageja leidis, et kuigi ta on tasunud heas usus kostja esitatud kõrvalkulude arveid, ei ole kostja tõendanud kõrvalkulude põhjendatust. Kuna kostja tõendeid ei esitanud, ei ole hagejal algusest peale olnud kohustust kõrvalkulude eest tasuda. Hageja nõudis kõrvalkulude arvete alusel tasutud summat kostjalt tagasi. VÕS § 292 lg 2 sätestab, et üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Hageja esitas menetluses esmalt kostjale nõude esitada kõrvalkulude arvete aluseks olevad dokumendid teatud perioodi kohta. Kostja esitas kohtule AS Eesti Gaas arved Masina 22 hoone kütmisel kasutatud maagaasi, võrguteenuse tasu ja maagaasiaktsiisi eest perioodil 04.11.2014 kuni 06.04.2015. Igal arvel oli muuhulgas kajastatud kasutatud maagaasi kuupeetrite arv ja energia hulk MWh-des, samuti maagaasi hulk kuupmeetri kohta. Samuti esitas kostja kohtule AS Eesti Energia arved Masina 22 hoone kohta kasutatud elektrienergia ja võrguteenuse tasu ning taastuvenergia tasu ja elektriaktsiisi kohta perioodil 31.10.2014 kuni 31.03.2015. Arvetel olid kajastatud vastaval perioodil kasutatud elektrienergia hinnad ning kogused. Kohus leidis, et sisuliselt esitas kostja kohtule hageja poolt algselt nõutud kõrvalkulude arvete aluseks olnud dokumendid. Samuti selgitas kostja oma vastuses hagile kõrvalkulude arvestuse põhimõtteid. Kostja väitis, et need põhimõtted olid poolte vahel kokku lepitud. Hageja ei ole välja toonud ega selgitanud, millises osas ei tõendanud kostja esitatud arved kõrvalkulude kandmist. Hageja ei ole põhistanud ega välja toonud, kas või millises osas leppisid pooled kõrvalkulude arvestamises kokku teisiti, kui seda väitis kostja. Kohus leidis, et kõrvalkulude tasumise kohustuse puhul ei oma tähtsust see, et kostja ei esitanud maagaasi ja elektri arvete tasumist tõendavaid dokumente. Arvetel on viidatud kostja poolt sõlmitud lepingutele maagaasi ja elektriga varustamiseks ning järelikult oli kostjal kohustus need arved tasuda.
24.Asja menetlemise käigus suurendas hageja nende arvete loetelu, milliste suhtes ta soovis saada kostjalt alusdokumente. Samas muutis hageja oma nõuet enne, kui kohus jõudis selle kohta teha lahendi või kui kostja jõudis kohtule esitada täiendavad dokumendid. Kostja viitas, et varasemate kõrvalkulude arvete alusdokumentide nõuet hageja talle kohtuväliselt ei esitanud ning sisuliselt oli kostja valmis need dokumendid hagejale esitama. Kirjeldatud
olukorras ei saanud hageja väita, et kõik talle lepingu kehtivuse ajal esitatud kõrvalkulude arved olid täielikult alusetud, sest kostja ei esitanud kohtumenetluse käigus nende arvete alusdokumente. Hageja ei esitanud ise kohtule kõiki tema viidatud arveid, vaid esitas kohtule vaid loetelud kõrvalkulude arvetest koos arvete numbrite ning kõrvalkulude summadega. Hageja esitas kohtule vaid kõrvalkulude arved nr M01836 31.10.2014, M01908 30.11.2014, M01979 31.12.2014, M02053 08.02.2015, M02121 15.03.2015. Hageja ei esitanud kohtule ühtegi tõendit selle kohta, et ta oleks kõik enda loetletud arved kostjale tasunud.
25.Maakohus leidis, et puudub alus rahuldada hageja nõuet tuvastada tema loetletud ja kostja esitatud kõrvalkulude arvete alusetust. Arvete alusetust ei saa tuvastada vaid seetõttu, et hageja esitas menetluse käigus kostjale nõude esitada kõik kõrvalkulude nõuete alusdokumendid ning formuleeris selle nõude ümber tuvastusnõudeks enne, kui kohus selles osas sisulise seisukoha võttis ja kostja nõutud dokumendid kohtule või hagejale esitada jõudis. Hageja on omaks võtnud, et tal oli kõrvalkulude tasumise kohustus ning hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, et kostja kirjeldatud kõrvalkulude arvestuspõhimõtted ei olnud poolte vahel kokku lepitud. Samuti ei ole hageja väitnud ega tõendanud, et ta ei kasutanud ruumide üürimisel ei elektrit ega kütet. Kuivõrd hageja ei ole seda tõendanud, ei ole võimalik rahuldada tema nõuet, mille kohaselt peaks kohus tuvastama, et kostja esitatud kõrvalkulude arvete alusel ei ole kulu mistahes osas tekkinud. Hageja ei ole millegagi tõendanud oma alusetu rikastumise nõuet. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kostjale kõik tema loetletud kõrvalkulude arved täielikult tasunud. Hageja ei ole põhistanud ega tõendanud, miks olid kõik kõrvalkulude eest tehtud maksed alusetud – kas hageja ei tarbinud üldse kütet ja elektrit või ta tarbis seda oluliselt väiksemas ulatuses või oli poolte vahel teistsugune kokkulepe kõrvalkulude eest tasumiseks. Hageja alusetu rikastumise nõue ei ole põhjendatud ainuüksi seetõttu, et kostja ei ole esitanud menetluse käigus kõiki hageja loetletud kõrvalkulude aluseks olevaid dokumente. Seega jättis kohus rahuldamata hageja nõude kostja vastu alusetult saadud 35 588,45 eurot ja viivise väljamõistmiseks.
26.Maakohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud hageja kanda. Kostja palus välja mõista kulud õigusabile summas 3642 eurot ilma käibemaksuta. Kohus leidis, et kostjale osutatud õigusabi tunnihind 140 eurot on asja keerukust arvestades mõistlik ja põhjendatud. Kohus luges kostja lepingulise esindaja ajakulu põhjendatuks kokku 25,25 tunni ulatuses, millest 18 tunnine ajakulu tekkis toimingutest, mis olid tehtud kuni 01.02.2016 istungini. Kohus leidis, et kuni 01.02.2016 tehtud toimingutest tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega jätta hageja kanda 3⁄4, sest kuni selle ajani oli hageja esitanud kohtule 4 erinevat nõuet. 01.02.2016 istungil loobus hageja ühest nõudest, mistõttu 1⁄4 hageja menetluskuludest tuleb hageja kanda jätta nõudest loobumise tõttu. Kostja lepingulise esindaja kulud alates 01.02.2016 istungist tuleb jätta tervikuna hageja kanda, sest kõik hageja menetlusse jäänud nõuded jäid rahuldamata. Kostja lepingulise esindaja mõistlik ja põhjendatud kulu oli kuni 01.02.2016 istungini 18 tundi summas 2520 eurot, millest 3⁄4 on 1890 eurot. Alates 01.02.2016 istungist olid kostja lepingulise esindaja kulud 7,25 tundi summas 1015 eurot. Kogumis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista kostja õigusabikulud summas 2905 eurot. Vastavalt kostja taotlusele tuleb hagejalt TsMS § 177 lg 4 alusel välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
27.27.06.2016 esitas hageja Harju Maakohtu 27.05.2016 otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagiavaldus rahuldada
ning tuvastada 13.04.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisus ja lugeda üürileping lõppenuks korraliselt alates 11.11.2015; tuvastada, et kostja poolt hagejale perioodil 04.03.2009-30.04.2015 esitatud arvete järgne kulu ei ole tekkinud ning nimetatud arved on esitatud ilma õigusliku aluseta; mõista kostjalt hageja kasuks välja nimetatud arvete alusel saadud 35 588,45 eurot ja viivis VÕS § 113 sätestatud määras alates kohtuotsuse tegemisest kuni selle täieliku täitmiseni.
28.Apellatsioonkaebuse kohaselt põhineb maakohtu otsus olulistel menetlus- ja materiaalõigusnormide rikkumistel. Kohtuotsus on olulises osas vastuoluline ega vasta seetõttu seaduse nõuetele (nt resolutsiooni p. 1 järgi loeti üürileping lõppenuks 11.11.2015, otsuse põhjendustes on kohus aga märkinud, et kuivõrd kohus jätab hageja tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata, ei saa kohus rahuldada hageja nõuet lugeda üürileping korraliselt lõppenuks alates 11.11.2015). Lisaks on kohtuotsus ka üllatuslik, sisaldades ühelt poolt seisukohti ja arvamusi, millele kohus menetluse vältel tähelepanu ei juhtinud. Maakohus on jätnud kõrvalkulude alusetuse tuvastamise ja tagastamise nõuded rahuldamata olukorras, kus kostja ei esitanudki tutvumiseks hagis määratletud kõrvalkulude arvete aluseks olevaid dokumente ning kostja ei esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks perioodil 01.09.2009 kuni 30.04.2015 esitatud kõrvalkulude arvete järgsete kohustuste faktiline kandmine. Kostja ei esitanud kulude arvestamise metoodikat ega selgitanud üheski menetlusdokumendis kulude tekkimist ja kujunemist.
29.13.04.2015 erakorralise ülesütlemisavalduse aluseks olid mh hageja poolt tasumata kõrvalkulude arved. Ülesütlemisavalduses on märgitud, et leping öeldakse üles põhjusel, et hageja on olnud viivituses kolmel üksteistele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Puudub vaidlus selles, et hageja on korduvalt nõudnud kõrvalkulude aluseks olevate alusdokumentidega tutvumist, mida kostja esitanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt ei ole leidnud tõendamist lepingust tulenevate kõrvalkulude tekkimine ega vastavate nõuete põhjendatus 13.04.2015 seisuga, mistõttu puudusid kostjal seisuga 13.04.2015 üldse mistahes kõrvalkuludest tulenevad nõuded hageja vastu. Lisaks eeltoodule ei olnud ka tasumata üüritasu nõue selge ega vastanud pooltevahelisele kokkuleppele. Hageja on ka selles osas korduvalt nõudnud selgitusi ning nõudnud kokkuleppele vastavate arvete esitamist, milliseid faktilisi asjaolusid ei ole maakohus üldse arvestanud ega hinnanud. Eeltoodust nähtub, et käesoleval juhul on kostja enda tegevuse tõttu sisuliselt välistatud olukord, kus hageja oleks saanud 13.04.2015 seisuga olla viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kostjal puudusid eelnimetatud seisuga selged ja sissenõutavaks muutunud nõuded hageja vastu, mistõttu on 13.04.2015 ülesütlemisavaldus tühine ega toonud endaga kaasa mistahes õiguslikke tagajärgi.
30.Maakohus on ülesütlemisavalduse kehtivuse põhjendamisel oluliselt rikkunud VÕS § 76 lg-s 4 sätestatut. Maakohus on tuvastanud 13.04.2015 ülesütlemisavalduse kehtivuse, tuginedes hageja poolsetele varasematele viivitustele arvete tasumisel, mis ei olnud ei 13.04.2015 ülesütlemisavalduse aluseks ega ülesütlemise seisuga ka tasumata. Maakohus ei ole hinnanud üürilepingu erakorralise ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele, vaatamata hageja sellekohastele põhjendustele.
31.Hagiavalduses märgitud VÕS § 292 lg 2 ja § 1015 ja sellel põhinevate üürniku kohustamisnõuete eelduste ebaõige kvalifitseerimine on viinud ebaõige kohtuotsuse tegemiseni. VÕS § 292 lg 2 kohaselt peab üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Lisaks VÕS § 292 lg-le 2 ja VÕS § 10159
le sätestab ka TsMS § 364 lg 2, et hageja võib nõuda vara valitsemisega seotud kulude kohta aru andma kohustatud kostjalt korrastatud arvestuse esitamist kulude kohta ja sellega seotud dokumentide ja muude tõendite esitamist. Kui hageja esitab hagi nii raha saamiseks kui ka sellega seotud arvestuse esitamiseks sissetulekute või kulude kohta, võib hageja jätta oma raha maksmisele suunatud nõude nimekirja või arvestuse esitamiseni või kinnituse andmiseni või selle nõude suhtes osaotsuse tegemiseni täpselt määratlemata. Selleks, et üürileandja saaks üürniku käest kõrvalkulusid nõuda, peab üürileandja suutma üürnikule kõrvalkulude tekkimise ja nende suuruse ära tõendada. Kui üürileandja seda ei suuda, siis järelikult ei saa väita, et kõrvalkulu oleks tekkinud. Kuna kostja ei ole maakohtus võimaldanud kõrvalkulude arvete aluseks olevate alusdokumentidega tutvuda ega kõrvalkulude kujunemise aluseks olevaid arvestusmetoodikaid ega arvestuskäike esitanud, on kõrvalkulude tekkimine jäänud täies ulatuses tõendamata. Kostja poolt esitatud arved on alusetud ja hagejal ei olnud kõrvalkulude tasumise kohustust. Kui kostja ei suuda esitada tõendeid märgitud kõrvalkulude arvete osas, ei ole hagejal algusest peale tekkinud kohustust tasuda kõrvalkulude eest. VÕS § 1028 lõikes 1 nimetatud juhul võib üleandja saajalt tagasi nõuda saadu ja sellest saadud kasu. Vastus apellatsioonkaebusele
32.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
33.Ringkonnakohus leiab, et Harju Maakohtu 27.05.2016 otsus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ning tsiviilasi saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
34.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. TsMS § 438 lg 1 sätestab, et kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Maakohus, olles õigesti tuvastanud, et üürilepingu järgi oli hagejal kõrvalkulude tasumise kohustus, on jätnud lahendamata kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega tutvumise nõude. VÕS § 292 lg 2 sätestab, et üürileandja peab üürniku nõudel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. 08.05.2015 esitatud hagiavalduses palus hageja kohustada kostjat esitama tutvumiseks kõrvalkulude arvete aluseks olevad dokumendid ja selgitused kõrvalkulude kujunemise kohta. 10.08.2015 esitas kostja AS Eesti Gaas ja AS Eesti Energia arved perioodi 01.10.201431.03.2015 kohta (I kd tl 96-114). 26.12.2015 hagi täpsustuses palus hageja kohustada kostjat esitama tutvumiseks perioodil 01.01.2009 – 30.04.2015 hagejale esitatud kõrvalkulude arvete aluseks olevad dokumendid ja selgitused, millest nähtub kõrvalkulude kujunemine. 22.03.2016 esitas hageja täiendavad seisukohad, milles märkis, et suurendab/laiendab nõuet. Nõudepunktides hageja dokumentidega tutvumise nõuet ei märkinud. Samas sedastas hageja 22.03.2016 seisukohtade põhjendustes, et jääb kõigi esialgses hagiavalduses märgitud nõuete juurde, sh kõrvalkulude aluseks olevate dokumentidega tutvumise nõude juurde ja põhjendas seda nõuet mitmel lehel (I kd tl 159-162). Seega on ebaõige maakohtu seisukoht, et hageja ei soovinud enam kõrvakulude aluseks olevate dokumentidega tutvumist, vaid asendas selle nõude teise nõudega. Kuna hageja oli põhjendustes märkinud, et jääb kõrvakulude aluseks olevate dokumentidega tutvumise nõude juurde, siis ei saanud maakohus järeldada, et ta on selle nõude teise nõudega asendanud.
Kolleegium möönab, et maakohtu eksimuse võis põhjustada asjaolu, et 22.03.2016 menetlusdokumendi nõudepunktides ei olnud seda nõuet märgitud. Mitmeti mõistetavuse vältimiseks tulnuks hagejal seda teha. Samas on maakohtul eelmenetluses kohustus välja selgitada hageja nõuded (TsMS § 392 lg 1 p 1). Kui maakohtul jäi ebaselgeks, millised on hageja lõplikud nõuded, siis tulnuks maakohtul küsida hagejalt selle kohta selgitust. Seda ei ole maakohus teinud. Kuigi ka apellatsioonkaebuse nõudepunktides ei ole hageja esitanud kõrvalkulude aluseks olevate dokumentidega tutvumise nõuet, on hageja kaebuse põhjendustes märkinud, et ta sellise nõude maakohtule esitas, ning et see tuleb rahuldada (II kd tl 64). Ka ringkonnakohtu 13.02.2017 istungil avaldas hageja esindaja, et hageja soovib saada kõrvalkulude aluseks olevaid dokumente.
35.Kuna maakohus ei ole kõrvalkulude aluseks olevate dokumentidega tutvumise nõuet lahendanud, siis ei ole ringkonnakohtul võimalik maakohtu menetlusnormi rikkumist kõrvaldada. Ringkonnakohtu hinnangul võis see rikkumine mõjutada ka teiste nõuete õiget lahendamist. Hageja on palunud tuvastada, et 04.03.2009-30.04.2015 kõrvakulude arvete järgset kulu ei ole tekkinud ning palunud mõista välja nende alusel alusetult saadud kõrvalkulude hüvitis 35 588,45 eurot ja viivis. Kolleegiumi hinnangul ei saa neid nõudeid nõuetekohaselt lahendada enne, kui on lahendatud kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega tutvumise nõue, kuna dokumentidest saadavatest andmetest võib sõltuda eelnevalt märgitud nõuete lahendus. Maakohus on heitnud hagejale ette, et ta ei esitanud kohtule enamikku enda viidatud kõrvalkulude arvetest ega tõendeid selle kohta, et ta on need arved kostjale tasunud. Kolleegium märgib, et kui maakohus leidis, et hageja peab arved ja nende tasumist tõendavad dokumendid esitama, siis tulnuks maakohtul teha hagejale ettepanek tõendite esitamiseks. TsMS 230 lg 2 alusel võib kohus teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. TsMS § 392 lg 1 p 4 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses välja tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Maakohus ei ole nende dokumentide esitamise vajadust hagejale selgitanud. Lisaks, mis puudutab kõrvalkulude eest tasumist, siis kostja ei ole väitnud, et hageja on jätnud kõik kõrvalkulude arved alates 2009.a märtsist tasumata. Kostja viitas vastuses hagile kolmele kõrvalkulude tasumata arvele.
36.Samuti on hageja palunud tuvastada, et 13.04.2015 esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus on tühine ning lugeda üürileping lõppenuks korraliselt alates 11.11.2015. 02.04.2015 andis kostja hagejale täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks kuni 10.04.2015. 13.04.2015 ütles kostja üürilepingu VÕS § 313 lg 1 ning § 316 lg 1 p 1 alusel alates 27.04.2015 üles, kuna hageja on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Ülesütlemise avalduses viitas kostja ka sellele, et hageja on kogu üürilepingu perioodil olnud pidevalt võlgu üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Maakohus leidis, et hagejal oli õigus üürileping üles öelda, kuna kostja oli viivituses enam kui kolmel üksteisele järgneval kuul üüri ja kõrvalkulude maksmisega (VÕS § 316 lg 1 p 1), samuti oli hageja korduvalt rikkunud kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid tähtaegselt ega olnud oma maksedistsipliini parandanud, mistõttu ei saanud mõlema poole huvisid kaaludes eeldada, et kostja lepingu täitmist jätkab (VÕS § 313 lg 1). Esmalt märgib kolleegium, et nõustub maakohtu põhjendustega, et kostjal oli õigus VÕS § 299 lg 1 p 1 alusel üüri tõsta. VÕS § 299 lg 1 p 1 sätestab, et eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu kinnisasja üürilepingu korral tõsta üüri iga kuue kuu möödumisel lepingu
sõlmimisest. Poolte vahel oli tähtajatu üürileping. Hageja ei ole väitnud, et kuue kuu tingimus ei ole täidetud. Samuti ei ole hageja väitnud ega tõendanud, et neil oli kokkulepe, et üüri tõsta ei saa. Seega oli kostjal õigus alates 01.01.2015 üüri tõsta. Kolleegiumi arvates ei ole maakohtu otsusest võimalik üheselt aru saada, mis õigustas maakohtu hinnangul üürilepingu ülesütlemist VÕS § 313 lg 1 alusel. Maakohus on viidanud, et hageja oli korduvalt rikkunud kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid tähtaegselt ega ole maksedistsipliini parandanud. Samas on maakohus analüüsinud üksnes neid tasumata arveid, mis olid maakohtu hinnangul aluseks üürilepingu lõpetamisele VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel – s.o 2014.a lõpus ja 2015.a alguses esitatud arved. Sellele eelnevat perioodi maakohus sisuliselt analüüsinud ei ole. Kui maakohus pidas silmas hageja halba maksedistsipliini eelneval perioodil, siis tulnuks maakohtul hageja maksekäitumist sellel ajaperioodil analüüsida ja põhjendada, kuidas see õigustas üürilepingu erakorralist ülesütlemist 2015.a aprillis. Kostja vastuse kohaselt oli täiendava tähtaja määramise ajal (02.04.2015) hageja võlgnevuses üüri tasumisega alates 2015.a jaanuarist ja kõrvalkulude tasumisega alates 2014.a detsembrist (I kd tl 77). Sellest võib järeldada, et sellele eelneva perioodi eest hagejal põhivõlgnevust ei olnud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul sisuliselt analüüsida ja poolte huve kaaludes põhjendada, kas kostjal oli alus üürilepingu erakorraliseks ütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. Kolleegium leiab samuti, et maakohus asus ennatlikult seisukohale, et hageja oli viivituses 2014.a lõpus ja 2015.a alguses esitatud üüri ja kõrvalkulude arvete tasumisega, mis andis aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel. Hageja on hagis tuginenud asjaolule, et ta on aastate jooksul tasunud kõrvalkulude eest rohkem kui kostjal oli õigus nõuda. Kui hageja oli eelnevate aastate jooksul tasunud kõrvakulude eest rohkem, siis ettemaksu tõttu ei pruukinud hageja olla üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivituses või sellises viivituses, mis andis õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda. Ringkonnakohus leiab, et ka üürilepingu ülesütlemisega seonduvat nõuet ei saa nõuetekohaselt lahendada enne, kui on lahendatud kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega tutvumise nõue, kuna sealt saadavatest andmetest selgub, kas hageja oli tasunud kostjale kõrvalkulude eest ettenähtust rohkem.
37.Kostja on, lisaks üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele alates 27.04.2015, ütelnud üürilepingu korraliselt üles alates 11.11.2015. Hageja on leidnud, et sellega on kostja tunnistanud, et erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv. Kolleegium ei nõustu sellega. Seadus ei keela esitada korralist ülesütlemisavaldust juhuks, kui peaks selguma, et eelnevalt tehtud üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv.
38.Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohtu otsuse resolutsioonis loeti üürileping lõppenuks 11.11.2015. Maakohtu otsuse resolutsiooni punkt 1 on sõnastatud järgmiselt: „Jätta rahuldamata hageja Puffet Invest OÜ nõue tuvastada kostja Vivikoop AS 13.04.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse tühisus ja lugeda hageja ning kostja vahel sõlmitud tähtajaline üürileping korraliselt lõppenuks alates 11.11.2015.“ Eeltoodust nähtub, et resolutsioonis on rahuldamata jäetud nii erakorralise ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamise nõue kui ka nõue lugeda üürileping korraliselt lõppenuks alates 11.11.2015.
39.Kuna maakohus on jätnud ühe nõude lahendamata, millest võib sõltuda ka teiste nõuete lahendamise tulemus, siis tuleb maakohtu otsus tühistada ja tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
40.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak
(allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.