2-24-14721/17 - Ühinguõigus - Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine - Viru Maakohus Narva kohtumaja - lahend.ee

15.augusti 2024 koosoleku kutses oli märgitud päevakord, koosoleku toimumise aeg ja koht ning sellele oli lisatud ka majanduskava eelnõu, kutse oli edastatud 7 päeva enne koosolekut, seega ei rikutud kokkukutsumise korda. Korduvkoosolek 26. augustil 2024 oli kokku kutsutud sama päevakorraga. Kutses oli koosoleku toimumise aeg ja koht ning päevakord, majandustegevuse kava ei olnud lisatud, kuna see oli juba eelnevalt edastatud. Korteriühistu on seisukohal, et 26. augusti 2024 koosoleku protokoll vastab seaduse nõuetele. Puudutatud isik leiab, et vastu võetud otsused on õiguspärased ning nende vastuvõtmisel ei rikutud nõudeid. Tariifi võib kinnitada eraldi majandamiskavast, avaldajal oli võimalust enne koosolekut küsida arvutamismetoodika kohta. Asjaolu, et avaldaja oli või ei olnud tuttav tariifi suurusega enne koosolekut, ei muuda otsust tühiseks. Otsuse nr 5 osas märkis puudutatud isik, et koosolekul käsitleti kaks tariifide varianti ning otsustati valida variant nr 2, avaldaja oli mõlema variandiga kursis. Kinnitatud tariifi suurus ei erine seitsme kuu majanduskavas toodud tariifist - mõlemad otsuses nr 5 toodud tariifid (hooldus 0,71 eurot/m2 ja remondifond 1,10 eurot/m2) vastavad ka kinnitatud majanduskavas toodule. Majanduskava eelnõu ei pea vastama kehtestatud majanduskavale, kuna iseenesest termin „eelnõu“ eeldab seda, et muudatusi võib tulla. Majanduskava osas märkis puudutatud isik, et kuigi sõnaselgelt ei sisaldu KrtS § 41 lg 1 punktis 1 sätestatud andmed kehtestatud majanduskavas, siis nähtuvad need otsuse nr 6 vastuvõtmisel toimunud arutelust. Lisaks nähtuvad ka kaudselt kehtestatud majanduskavast, millise kulude struktuurist ilmnebki, et kaasomandi seisukord on halb ja vajab remondikulude tegemist. Seega ei ole tegemist sellise rikkumisega, mis oleks aluseks otsuse nr 6 tühisusele või kehtetusele. Majanduskava sisaldab korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid. Seega pandi sellega paika korteriühistu eelarve selles märgitud kululiikide osas. Otsused 2, 5 ja 6 olid vastu võetud häälteenamusega. Korteriühistu leiab, et avalduse rahuldamiseks alust ei ole. Avaldaja selgitas täiendavates seisukohtades, et üldkoosoleku protokoll ei vasta nõuetele, kuna ei sisalda hääletustulemusi. Avaldaja arvates teenindamiseks tariifide kinnitamise küsimuses hääletus ja hääletamine majandustegevusekava kinnitamisest on lahutamatult seotud omavahel, kuna andmed teenindamise tariifide osas on kohustuslikuks osaks majandustegevusekava koostamisel. Korteriühistu ei esitanud tõendeid selle kohta, et kõik majandustegevusekava variandid oleksid olnud toimetatud kätte tutvumiseks avaldajale. Samuti ei nõustu avaldaja puudutatud isikuga selles, et majanduskavas seaduse nõuete järgimata jätmine ei ole oluline rikkumine ega too kaasa otsuse tühisust. Avaldaja esitas korteri teise omaniku volikirja ning leidis, et kui kohus leiab, et tuleb kaasata teine korteriomanik, siis võib kohus seda teha enda algatusel. Avaldaja märkis lõplikus seisukohas, et korduvkoosoleku kutses ei olnud viidet asjaolule, et korduvkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust. Avaldaja selgitas ka, et talle olid edastatud tutvumiseks majanduskava variandid, mis on ka kohtule tõenditena esitatud. Siiski ei sisalda majanduskava seaduses ettenähtud andmeid. Samuti ei vasta koosolekul koostatud 3(10)

2-24-14721 protokoll seaduse nõuetele – see ei kajasta koosoleku kulgu ning ei olnud esitatud äriregistrile. Avaldaja jäi tõendite kogumise juurde ja palus välja nõuda korteriühistult korduvkoosoleku protokolli, millel oleks allkiri ja allkirjastamise kuupäev. Puudutatud isik selgitas täiendavates seisukohtades, et avaldaja esitatud teise omaniku volikiri ei anna õigust avaldaja lepingulisel esindajal teda esindada ning jätkuvalt esineb alus avalduse läbi vaatamata jätmiseks. Protokolli osas märkis puudutatud isik, et avaldaja pildistas protokolli tööversiooni, mis võibki olla puudulik. Puudutatud isik on esitanud kohtule protokolli lõpliku versiooni, milles on kõik hääletamistulemused kajastatud korrektselt. Samuti ei ole puudutatud isikul kohustust kätte toimetada majanduskava kõike variante avaldajale. Puudutatud isik märkis, et kuna avaldaja on endine korteriühistu juhatuse liige, on tema teadlik korduskoosoleku kvoorumist, see on ka korteriühistu põhikirjas sätestatud. Majanduskava eelnõu oli avaldajale saadetud enne koosolekut. Lisaks selgitas puudutatud isik, et korteriomanikele esitatud majanduskava ei pea olema kinnitatud täpselt sellisel kujul nagu see on enne koosolekut esitatud. Tavapäraselt koosolekul toimuva arutelu käigus toimuvad muudatused ning eelnevalt esitatud majanduskava ja kinnitatud majanduskava ei pea olema identsed. Tariifidega seonduvalt märgib puudutatud isik, et 12. augustil 2024 toimus avaldaja ja puudutatud isikute vaheline kohtumine, kus arutati nii majanduskavas toodut kui ka tariifidega seonduvat. Samuti on avaldaja ise kinnitanud, et ta oli tariifidest informeeritud. Kohus lahendas 14. aprilli 2024 määruses avaldaja taotluse tõendite kogumiseks ja korteriühistu taotluse asja läbi vaatamata jätmiseks. Kohus jättis nimetatud taotlused rahuldamata ja andis menetlusosalistele tähtaja menetluskulude nimekirjade esitamiseks. Avaldaja esindaja esitas 15. aprillil 2025 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt moodustavad avaldaja kulud kokku 1080 eurot, millest 50 eurot on riigilõiv ja 1030 on õigusabikulud (tunni hind on 100 eurot). Avaldaja esindaja on teinud järgmised toimingud: materjalidega tutvumine ja kliendiga nõupidamine – 1 t; avalduse ettevalmistamine ja koostamine – 3,5 t; avalduses puuduste kõrvaldamine – 2,5 t; 28.11.2024 seisukoha koostamine – 1,5 t; 06.12.2024 avalduse koostamine – 0,3 t; 07.04.2025 avalduse koostamine – 1,5 t. Puudutatud isiku esindaja esitas 16. aprillil 2025 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt moodustavad puudutatud isiku menetluskulud kokku 2331,50 eurot koos käibemaksuga, millest 481,17 eurot on tõlkekulud ja 1850,33 eurot on õigusabikulud (tunni hind on 130 eurot, millele lisandub käibemaks, kokku 158,60 eurot). Puudutatud isiku esindaja on teinud järgmised toimingud: tutvumine e-toimiku materjalidega, seisukoha kujundamine ja e-kiri kliendile - 2 t 15 min; kliendilt saadud tõendite hindamine, suhtlus kliendiga ja vastuse avaldusele koostamine – 4 t 15 min; avaldusele vastuse lõppversiooni kliendiga kooskõlastamine ja kohtusse esitamine – 40 min; tutvumine avaldaja 28.11.2024 seisukohaga ja vajaliku info kliendile edastamine – 45 min; tutvumine avaldaja 06.12.2024 esitatuga, seisukoha koostamine -2 t 15 min; tutvumine 27.03.2025 kohtunõudega, suhtlus kliendiga ja vastuse esitamine -1 t; menetluskulude nimekirja koostamine – 30 min. Puudutatud isik palus välja mõista avaldajalt menetluskulud koos käibemaksuga ja ka viivist menetluskuludelt. Avaldaja esitas 21.04.2025 vastusväite puudutatud isiku menetluskuludele ning leidis, et tõlkekulude väljamõistmine ei ole põhjendatud – puudutatud isik peab järgima keeleseadust ja koostama dokumente eesti keeles. Samuti leiab avaldaja, et puudutatud isiku õigusabikulud on osaliselt üle paisutatud -04.11.2024 ja 05.11.2024 tasud, neil kuupäevadel ei ole puudutatud isik teostanud ühtegi konkreetset menetlustoimingut. Puudutatud isik ei esitanud tähtajaks seisukohta avaldaja menetluskulude kohta. 4(10)

26.augusti 2024 üldkoosoleku protokolli (dtl 111-116, 118-123) kohaselt oli koosolekul esindatud 31 korteriomanike häält 64-st ning korduv koosolek oli otsustusvõimeline. Selle üle menetlusosalised ka ei vaidle. Avaldaja ei ole vaidlustanud häälte arvu, hääletamistulemusi või osalejate nimekirja. Avaldaja on leidnud, et 26. augusti 2024 protokoll ei vasta seaduse nõuetele, kuna ei ole märgitud hääli mitu oli poolt ja mitu vastu. Kohtule esitatud protokollist aga nähtub, et nimetatud andmed on protokollis olemas (dtl 111-116). Küll aga tuvastas kohus, et korduva koosoleku teates puudub KrtS § 23 lg 1 ls-s 2 sätestatud viide, et koosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata. KrtS § 23 kohaselt kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadetakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast. Kohus selgitas 27. märtsi 2025 kohtunõudes, et koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine KrtS § 29 lg 1 mõttes on ka see, kui korduskoosoleku kokkukutsumise teates ei ole KrtS § 23 lg 1 teist lauset järgides viidatud asjaolule, et korduskoosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Kui korduskoosoleku kokkukutsumise teates ei ole sellele asjaolule viidatud, on korduskoosolekul vastu võetud otsused tühised (Riigikohtu lahend nr 2-22-12198 p 12). Kohus selgitas puudutatud isikule, et kui tegelikult vastav viide oli tehtud, tuleb tal esitada tõendid. Korteriühistu selgitas 10. aprilli 2025 kohtule esitatud seisukohas, et tal ei ole muid tõendeid korduva koosoleku kokkukutsumise menetlusliku korra kohta. Korteriühistu leidis aga, et kuna avaldaja L U on endine korteriühistu juhatuse liige, pidi talle olema teada korduva koosoleku kvooruminõuetest. Tulenevalt KrtS § 29 lg 1 toob korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisuse kaasa selline kokkukutsumise korra rikkumine, mis on oluline. Riigikohus on selgitanud puutuvalt osaühingu 6(10)

2-24-14721 osanike koosolekusse, et kokkukutsumise reeglid on seaduses sätestatud selleks, et tagada osanikele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada (3-2-1-10- 17, p 13). Sama põhimõte kehtib ka korteriomanike üldkoosoleku puhul. Kohus leiab, et viite puudumine, et korduv koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust, on kokkukutsumise korra oluline rikkumine, kuna teade annab küll võimaluse üldkoosoleku toimumisest teada saada, kuid kahjustab korteriühistu liikmete võimalust otsustada enda osalemise vajalikkuse üle. Selle viite olulisus tuleneb selgelt KrtS § 23 lg 1 ls-st 2 – ehk vajadus on otseselt seaduses ette nähtud. Ka sätte dubleerimine korteriühistu põhikirjas ei asenda viidet kokkukutsumise teates. Vastasel juhul puuduks ka KrtS § 23 lg 1 ls-l 2 eesmärk ja säte oleks sisutühine, kuna vastav info on juba seaduses olemas ja korteriomanik ühistu liikmena võiks huvi tunda ka vastavate seaduste vastu, et enda kui korteriühistu liikme kohustusi nõuetekohaselt täita. Kohus leiab, et korduva koosoleku teates vastava viite olemasolu eesmärgiks ei ole niivõrd korteriomanikku informeerimine sellest, mis on seaduses või korteriühistu põhikirjas sätestatud, vaid just võimaluse tagamine otsustada, kas korteriomanik soovib koosolekul osaleda, kui tema hääl võib olla otsustava tähendusega. Ja seda seisukohta ei muuda asjaolu, et avaldaja on endine juhatuse liige ja peaks olema teadlik korteriühistu põhikirja sisust ja kvooruminõuetest. Praegu ei ole avaldaja juhatuse liige ega tema ülesandeks pole järgida, millal milline koosolek toimub. Seda asjaolu kinnitab mh ka see, et korduval koosolekul ei ole välistatud uute küsimuste lahendamine, kui samaaegselt toimub nii esmane kui ka korduv koosolek. Sel juhul peab olema konkreetselt selge, milliste küsimuste osas ei ole tavaline kvoorum nõutud. Neil põhjustel leiab kohus, et korduva koosoleku teates viite puudumine, et koosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata, on kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Sellel koosolekul tehtud otsused on tühised. Tühised otsused on kehtetud algusest peale. KrtS § 20 lg-te 3 ja 4 alusel kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil. Avaldaja väited majanduskava eelnõu saamise kohta olid menetluse kestel vastuolulised, lõplikus seisukohas kinnitas siiski avaldaja, et tema on eelnõu kätte saanud. Puudutatud isik esitas tõendina e-kirja (dtl 83, 86, 157), mis oli saadetud avaldajale 08. augustil 2024 ning millega koos oli edastatud kutse 15. augusti 2024 koosolekule ja majanduskava eelnõu (dtl 91, 93). Avaldaja ei ole nimetatud asjaolu ümber lükanud. Kohus märgib, et kutse koos majanduskava eelnõuga ei olnud saadetud enne esmast koosolekut õigeaegselt – seitsmepäevane tähtaeg ei olnud järgitud. Kuid kuna esmasel koosolekul hääletamist ei toimunud ning korduva koosoleku puhul olid kõik tähtajad järgitud, loeb kohus, et majanduskava eelnõu oli edastatud õigeaegselt ning korteriomanikel oli piisav aeg sellega tutvumiseks. Kuna eelnõu oli edastatud elektrooniliselt, leiab kohus, et korteriühistu ei pidanud seda teistkordselt saatma koos kutsega korduvale koosolekule. Kohus leib, et korteriomanikul peab olema faktiline võimalus majanduskava eelnõuga tutvuda, mitte formaalne saatmine. Antud juhul oli eelnõu saadetud koos kutsega 15. augusti koosolekule ja seega korduva koosolekuni oli omanikel piisavalt aega sellega tutvuda. Avaldaja tugines aga muuhulgas sellele, et saadetud majanduskava eelnõu ei vastanud seaduse nõuetele, samuti koosolekul oli vastu võetud majanduskava selline variant, mida ei olnud eelnevalt tutvustatud. 7(10)

2-24-14721 KrtS § 41 lg 1 alusel koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb järgmistest osadest: 1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; 2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud; 3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel; 4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus; 5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus. Kohus leiab, et majanduskava mõlemad variandid (dtl 108-110) ei vastanud seaduse nõuetele KrtS § 41 lg 1 p 5 osas. Kava eelnõud ei sisaldanud kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ja maksumust. Kuigi samal ajal samal koosolekul oli päevakorras punkt tariifide kinnitamine soojale veele ja elektrienergiale. Kohus ei nõustu puudutatud isiku seisukohaga, et tariife on võimalik kinnitada ka majanduskavast eraldi (vt Tallinna Ringkonnakohtu lahendi nr 2-23-1906 p-d 26-28). Sel juhul ei oleks majanduskaval nii suurt tähtsust, kui korteriomanike jaoks olulisi tariife oleks võimalik muuta või kehtestada kavast eraldi. Seega kuigi majanduskava eelnõu oli avaldajale saadetud enne koosolekut, ei sisaldanud majanduskava seadusega ettenähtud andmeid, kuigi samal koosolekul otsustati just nende andmete üle (tariifide kinnitamine soojale veele ja elektrienergiale). Antud asjaolu – kui saadetakse eelnõu puudulike andmetega - on võrdsustatav sellega, kui majanduskava ei oleks üldse saadetud. Seega koosoleku kokkukutsumisel oli rikutud ka KrtS § 20 lg-d 3 ja 4. Seda asjaolu ei muuda see, et avaldaja on palunud juhatuselt enne koosolekut selgitusi tariifide osas (dtl 103-107) ning juhatus on teinud ettepaneku enne koosolekut kohtuda ja vastata küsimustele. Majanduskava pidi sisaldama vajalikke andmeid ning kui oli mitu võimalikku varianti, pidid kõik variandid olema enne koosolekut korteriomanikele tutvustatud. Vastasel juhul ei ole võimalik korteriomanikul koosolekul informeeritult osaleda ega enda arvamust väljendada. Kui juhatus saadab KrtS § 20 lgte 3 ja 4 alusel korteriomanikele vajalikud dokumendid, peavad need vastama seaduse nõuetele ja sisaldama asjakohast informatsiooni. Seega 26. augusti 2024 koosoleku otsused nr 2 ja 6 on tühised ka sellel põhjusel. Kuna kohus on tuvastanud otsuste tühisuse, ei anna kohus hinnangut avaldaja otsuste kehtetuks tunnistamise nõudele. Samuti ei pea kohus vajalikuks lahendis käsitlemata seisukohti ja tõendeid analüüsida. Eeltoodu alusel rahuldab kohus avalduse ja tuvastab Narva linn, A. Puškini 20 korteriühistu korteriomanike 26. augusti 2024 korduva üldkoosoleku otsuste tühisuse. Menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et kõik menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda. Avaldaja esindaja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt moodustavad avaldaja kulud kokku 1080 eurot, millest 50 eurot on riigilõiv ja 1030 on õigusabikulud (tunni hind on 100 eurot). Avaldaja esindaja on teinud järgmised toimingud: materjalidega tutvumine ja kliendiga nõupidamine – 1 t; avalduse ettevalmistamine ja koostamine – 3,5 t; avalduses puuduste kõrvaldamine – 2,5 t; 28.11.2024 seisukoha koostamine – 1,5 t; 06.12.2024 avalduse koostamine – 0,3 t; 07.04.2025 avalduse koostamine – 1,5 t.

11.veebruari 2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11). Õigusabile kulunud aega ei ole reeglina võimalik esindajal tõendada, kohus peab ajakulu põhjendatust hindama lähtudes asja keerukusest, esindaja oskustest, elulisest usutavusest jm sellistest aspektidest. Kohus leiab, et avaldaja esindaja ajakulu 6 tundi avalduse koostamisele ja selles puuduste kõrvaldamisele on üleliigne. Kohus eeldab, et lepinguline esindaja kui õigusharidusega esindaja peab koostama avalduse selliselt, et kohus ei jäta seda käiguta, s.t esindaja poolt kohtule esitatav menetlusdokument peab olema puudusteta. Kohus leiab seega, et avalduse koostamisele on põhjendatud ajakuluks 4,5 tundi koos materjalidega tutvumise ja kliendiga nõupidamisega. Kohus leiab ka, et 28.11.2024 seisukoha ja 07.04.2025 avalduse koostamisele peaks kuluma kokku 2 tundi, kuna avaldustes osaliselt on korratud juba varem esitatud seisukohad. Samuti leiab kohus, et lepingulise esindaja ülesanneteks on esitada kohtule asjakohased tõendid ja asjakohast õiguslikku analüüsi. Lepingulise esindaja ülesandeks ei saa olla kõigi võimalike seisukohtade ja dokumentide esitamine, millest kohus peaks ise sobivama valima, vaatamata kohtu selgitamiskohustusele ja hagita menetluse uurimispõhimõttele. Avaldaja lepinguline esindaja on õigusteenust osutanud hinnaga 100 eurot/tund. Kohus leiab, et esindaja tunnitasu 100 eurot on mõistliku suurusega ja tavalisest turuhinnast madalam. Arvestades seda moodustavad avaldaja vajalikud ja põhjendatud õigusabi kulud: 6,8tx100=680 eurot. Nimetatud summa tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista. Eeltoodu alusel moodustavad avaldaja menetluskulud kokku: 50 + 680 = 730 eurot, mis tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Avaldaja esindaja ei taotlenud viivise väljamõistmist. 9(10)