XX hagi Korteriühistu Salme 49 vastu 29.06.2015.a üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.07.2017.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): XX (isikukood XXXXXXXXXXX), tehinguline esindaja vandeadvokaat Keijo Lindberg Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Korteriühistu Salme 49 (registrikood 80231438), tehinguline esindaja Irina Reva
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 11.07.2017.a otsus tühistada.
2.Teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse.
3.Tunnistada kehtetuks Korteriühistu Salme 49 29.06.2015.a üldkoosoleku otsus, millega otsustati vastu võtta uus põhikiri ning jagada halduskulu ja hooldustasu korterite vahel võrdselt.
5.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud Korteriühistu Salme 49 kanda.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses
1(7)
Tsiviilasi nr 2-15-14296 Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.25.09.2015.a esitas hageja maakohtusse hagi, milles palus tunnistada kostja 29.06.2015.a üldkoosoleku otsus kehtetuks osas, millega otsustati vastu võtta uus põhikiri ning jagada halduskulu ja hooldustasu korterite vahel võrdselt. Hagiavalduse kohaselt toimus 29.06.2015.a kostja üldkoosolek, kus võeti vastu uus põhikiri. Uue põhikirja vastuvõtmise poolt hääletasid kõik kohalviibijad ja kaks volitustega esindatud korteriühistu liiget, s.o kokku kuus korteriühistu liiget kaheksast. Hageja üldkoosolekul ei osalenud. Üldkoosoleku protokolli punkti 2 kohaselt otsustati koos uue põhikirja vastuvõtmisega jagada halduskulu ja hooldustasu kõigi korteriomanike vahel võrdselt. Enne põhikirja muutmist jaotati halduskulu ja hooldustasu korteriomanike vahel vastavalt eluruumi üldpinna suurusele. Salme 49 majas asub 8 korterit, millest seitsme üldpindala jääb vahemikku 52,6 m2 – 64,6 m2. Kaheksanda, hagejale kuuluva korteri üldpindala on 17,5 m2. Sellest tulenevalt oli hageja osa halduskulu ja hooldustasu kandmisel varem proportsionaalne tema eluruumi suurusega ning oluliselt väiksem ülejäänud korteriomanike kantavast osast. Uus põhikiri, mille järgi hageja peab kandma halduskulu ja hooldustasu võrdses summas, keskmiselt 3,4 korda suurema üldpindalaga korterites elavate korteriühistu liikmetega, on hageja suhtes ebaõiglane. Uue põhikirja vastuvõtmise tagajärjel on halduskulu ja hooldustasu osa kulutustest, mida hageja igakuiselt eluruumi kommunaalteenuste eest kannab, muutunud ebamõistlikult suureks. 2015.a augustis, s.o enne uue põhikirja rakendamist, moodustas hooldustasu 14% kõigist tasumisele kuuluvatest kommunaalmaksetest, kuid 2015.a septembris oli hooldustasu osakaal 30%. Hageja leidis, et olukord, kus ligi kolmandiku hageja eluruumi kommunaalmaksetele tehtavatest kulutustest moodustab korteriühistu üldine hooldustasu, ei ole mõistlik ega proportsionaalne hageja osaga kaasomandi suurusest. Suuremate korterite elanike kulutused korteriühistu halduskulule ja hooldustasule on märgatavalt vähenenud, samas kui hageja kulutused on muutunud ebamõistlikult suureks. Hageja leidis, et uue põhikirja vaidlusaluste sätete rakendamine ei ole õiguspärane, sest need on vastuolus hea usu põhimõttega. Vastuolu heade kommetega seisneb selles, et üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel ei ole arvestatud hageja õigustatud huve. Hageja korter on ülejäänud korteritest keskmiselt 3,4 korda väiksem. Haldustasu ja hoolduskulu võrdne jaotamine korterite vahel saab olla mõistlik ja õiglane ainult siis, kui korterid on enam-vähem ühesuurused. Kulude uue põhikirja järgse jaotuse ebaproportsionaalsus väljendub ka selles, et hageja osalus majapidamiskulude kandmisel ei ole enam kooskõlas tema korteriomandi suurusele vastava kaasomandi osaga. See kaldub põhjendamatult kõrvale korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 tulenevast põhimõttest, et korteriomanikud kannavad kaasomandi majandamise kulutusi võrdeliselt neile kuuluva kaasomandiosa suurusega. Väiksema korteri omanik ei kasuta kinnisasja kaasomandi osa võrdselt suuremate korterite elanikega. Suuremas korteris elab üldjuhul rohkem inimesi, kes kõik kasutavad aktiivselt korteriomandi osa ja suurendavad vajadust hoolduskulu kandmiseks. Järelikult ei ole hageja suhtes õiglane, kui tema peab majandamiskulusid kandma samas ulatuses teiste korterite elanikega, kes majandamiskulude kogusummat rohkem mõjutavad.
2(7)
Tsiviilasi nr 2-15-14296 Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja võib mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 7 lg 2 alusel nõuda ainult konkreetsete põhikirja sätete kehtetuks tunnistamist, mitte terve põhikirja kehtetuks tunnistamist. Kostja ei nõustunud ka hageja väitega, et 29.06.2015.a üldkoosoleku otsus, millega otsustati põhikirja viia sisse sätted, millega halduskulud ja hooldustasu jagatakse korterite vahel võrdselt, on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja kulutused on muutunud ebaõiglaselt suureks. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 lubab korteriühistu kulusid jagada erinevalt seadusest, kui põhikiri seda ette näeb. Kulude jaotamise põhimõtted olid paika pandud kostja põhikirjaga, mis võeti vastu 03.10.2005.a toimunud korteriühistu asutamiskoosolekul. Kostja põhikirja vanas redaktsioonis ei olnud majanduskulude liigid täpselt kindlaks määratud. Uue põhikirja redaktsiooni punktis 4.2.8 on majanduskulude liigid lahti kirjutatud ja välja toodud nende arvestuse alused. Muutmata on jäetud üldelektri, vee, kanalisatsiooni, prügiveo, elamu remondi, koristuse, üldvee, laenu tagastamise ja reservfondi kulude jaotuse printsiibid, mille järgi need kulud jagatakse jätkuvalt liikmete vahel korteri ruutmeetri põhiselt. Muudatus puudutab ainult kaht kululiiki- halduskulu ja hooldustasu, mida hakati korterite vahel jagama võrdselt. Arvestades, et halduskulud koosnevad raamatupidamise teenusest, majahaldusest ja juhtimisest, saab iga korter eelnimetatud haldusteenuseid võrdselt ning tegelikult ei sõltu teenuse maht korteri pinnast. Hooldustasud on kulud, mis on seotud maja ümbruse ja tehnosüsteemide hooldusega ja mis ei ole otseselt seotud korteri pinnaga. Seega on halduskulude ja hooldustasude jaotus võrdselt korterite vahel põhjendatud ega ole hagejale ebamõistlikult koormav. Üldkoosolekul osalejatele olid asjaolud teada ja kaaluti erinevaid võimalusi, kuid hääletusega otsustati sellise variandi kasuks. Kuna kulude jaotuse korra muutmiseks oli kostjal seadusest tulenev õigus, ei ole ainuüksi hageja kulude mõningane suurenemine piisav hagi rahuldamiseks. Korteriühistu üldkoosolekute otsused, mis on vastu võetud kooskõlas seadusega, ei ole heade kommete vastased ega ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja halduskulude suurenemine 8,92 euro võrra kuus ei ole hageja suhtes ebamõistlikult koormav. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus tegi 11.07.2017.a otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 315 eurot ja selle tasumata osalt viivise. Otsuse kohaselt on kostja põhikirja p-de 4.2.8, 4.2.8.5 ja 4.2.8.8 alusel on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud ja majandustegevuse aastakavas kindlaksmääratud suuruses ja korras. Arvestuse aluseks võetakse halduskulud vastavalt eelmisel kuul tarbitud teenuse kulule (kajastub tarnija poolt esitatud arvel) jagatuna korteriomandite arvuga ja hooldustasu vastavalt üldkoosoleku poolt kehtestatud tasusuurusele jagatuna korteriomandite arvuga. Kohus viitas korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg-le 1. Riigikohus on märkinud, et korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majapidamiskulude liikmete vahel jagamiseks (RKTKo 3-2-1-53-10). Samas lahendis on Riigikohus selgitanud, et pool, kes tugineb oma nõudes või vastuväites asjaolule, et korteriühistu üldkoosoleku otsus ei vasta headele kommetele, peab neid asjaolusid tõendama. Hageja esitas kohtule arved nr 15088 ja 15098, millest nähtub, et 2015.a septembri arvel on hooldustasu võrreldes 2015.a augusti arvega suurenenud 8,92 euro võrra. Kohus nõustus kostja märkusega, et hageja halduskulude ja hooldustasude suurenemine 8,92 euro võrra kuus ei ole hageja suhtes ebamõistlikult koormav. Asjaolu, et ülejäänud kõnealustel arvetel kajastatud
3(7)
Tsiviilasi nr 2-15-14296 hageja kuludest on enamus väiksemad kui vaidlusalused halduskulud ja hooldustasud ning moodustavad seega kogu arvest protsentuaalselt väiksema osa, ei saa olla alus, mille põhjal saaks tuvastada kostja põhikirja muudatuse hea usu põhimõttega vastuolu. Kohus leidis, et korteriomandiga kaasnevad püsikulud, mis ei sõltu korteriomandi suurusest, mis on näiteks raamatupidamisteenuse kulu, majahaldamise ja -juhtimise kulu, tehnosüsteemide hooldus jms. Nimetatud kulu suurus ei sõltu korteriomandi suurusest ja seetõttu puudub hagejal alus nõuda eelnimetatud kulude kandmist teiste, suuremate korteriomandite omanike poolt. Kohus leidis, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 32 ega võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg-st 2 ei tulene mitte ainult ülejäänud kostja liikmete kohustus arvestada hageja huvidega, vaid ka hageja kohustus arvestada teiste korteriühistu liikmete huvidega. Kohus selgitas, et heas usus käitumine tähendab teistele kahju tekitamisest hoidumist, samuti pettusliku või ülemäärase kasu saamisele suunatud käitumise vältimist. Seega tuleb hagejal lisaks oma kasule silmas pidada ka teiste korteriühistu liikmete õigustatud huve. Riigikohus on leidnud, et põhikirjas konkreetsete kulutuste sätestamine, mille osas pindalapõhisest arvestusest kõrvale kaldutakse ning arvestuse viisi märkimine on põhjendatud mh seetõttu, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik suurem poolthäälteenamus kui korteriühistu liikmete üldkoosolekul vastuvõetavate muude otsuste puhul (RKTKo 3-2-1-28-11). Kohus viitas MTÜS § 22 lg-le 1, KÜS § 1 lg-le 2 ja §-le 4. Lisaks sellele on põhikirjas konkreetsete kulutuste märkimine, mille jaotamisel kaldutakse pindalapõhisest arvestusest kõrvale, ning kohaldatava arvestuse viisi märkimine vajalik ka selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine. Käesoleval juhul on kostja põhikirja punktides 4.2.8.5 ja 4.2.8.8 märgitud, missugused konkreetsed kulutused tuleb jagada korteriomanike vahel võrdselt. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja uue põhikirja vastuvõtmise poolt hääletasid kõik 29.06.2015.a toimunud üldkoosolekul kohalviibinud korteriühistu liikmed (kokku kuus korteriühistu liiget kaheksast). Seega pole vaidlust selle üle, et kostja 29.06.2015.a üldkoosoleku otsused on vastu võetud kooskõlas seadusega. Kohtu hinnangul põhistas kostja oma menetluskulude suuruse. Hageja ei ole kostja menetluskulude rahalisele suurusele vastuväiteid esitanud. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldatakse. Hageja palus jätta kõik menetluskulud kõigis astmetes kostja kanda. Kaebuse põhjenduste kohaselt, nõustudes ilma igasuguste põhjendusteta kostja seisukohaga, on kohus rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-s 8 sätestatud põhjendamiskohustust. Kortermaja haldamiskulu sõltub suurel määral kortermaja üldisest suurusest. Korteriühistutele koostatavate haldusteenuste hinnapakkumised sõltuvad otseselt kortermaja üldisest suurusest. Sellest tulenevalt, kui ühele korteriomanikule kuulub korter, mis on teise korteriga võrreldes 3,7 korda väiksem (nt korter 8 võrdluses korteriga nr 2, mille pindala on 64,6 m2), siis ei saa eeldada, et ka halduskulude osas peaks väiksema korteri omaniku roll kulude kandmisel olema sama suur kui 3,7 korda suurema korteri puhul. Kui kõik korterid oleksid hageja korteriga võrdses suuruses, oleks terve kortermaja korterite pindala kokku üksnes 137,6 m2 praeguse 432,5 m2 asemel, ehk kortermaja tervikuna oleks väiksem, mistõttu makstaks kokku majahalduse eest oluliselt vähem, kui seda tehakse praegu. Seega on halduskulude suurus tervikuna otseses sõltuvuses korterite pindaladest. Ka tehnosüsteemide puhul on loogiline, et suurema pindalaga korterid kasutavad tehnosüsteeme suuremal määral kui väiksemad korterid. Hageja leiab, et põhjendamatu on ka kohtu seisukoht, mille kohaselt ei näita asjaolu, et hageja kommunaalarvest moodustavad kostja halduskulud ja hooldustasu oluliselt suurema osa kui teiste korterite arvetest seda, et põhikirjas sätestatud kulude jaotus on
4(7)
Tsiviilasi nr 2-15-14296 vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja hinnangul on tegemist otsese tõendiga, mis näitab, et hageja korter tarbibki erinevaid teenuseid oluliselt vähem, kui teised korterid. Isik, kes soetab endale väiksema pindalaga korteri lähtudes oma vajadustest ning rahalistest võimalustest, võib mõistlikult võttes eeldada, et kortermaja halduskulu ja hooldustasu ei ole võrreldes teiste korteri kulutustega ebaproportsionaalselt suured. Kortermajas, kus kaheksast korterist seitse on üle 52,6 m2 suurused ja 1 korter üksnes 17,5 m2 on ilmselge, et kõige koormavam on selline halduskulu ja hooldustasu jaotus just väikese korteri omaniku jaoks. Sellist lahendust aktsepteerides võib tekkida olukord, kus ühel hetkel pole väikese korteri omanikul võimalik enam oma omandit säilitada, kuivõrd kortermaja hooldustasu ja halduskulud on korteri pindala arvestades ebamõistlikult suured ning ei ühti enam väikese korteri kuludele seatud ootustega. Lisaks on ilmselge, et kui hagejale kuulub 175/4325 mõttelist osa kinnistust, kuid näiteks korter nr 2 omanikule kuulub kinnistust 646/4325 mõttelist osa, siis on mõistlik, et suuremat mõttelist osa omav kaasomanik kannab ka suuremaid kulusid kinnistu üldiseks hooldamiseks tekkitavatest kuludest. Selline tõlgendus on kooskõlas ka asjaõigusseadusest tulenevate üldisi kaasomanike vahelisi suhteid puudutavate põhimõtetega ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg-ga 1. Vastustaja seisukoht
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse, millega hagi rahuldatakse. Apellatsioonkaebus kuulub seega rahuldamisele.
7.Hageja palus hagis kehtetuks tunnistada korteriühistu (kostja) 29.06.2015.a üldkoosoleku otsuse osas, millega otsustati vastu võtta uus põhikiri ning jagada halduskulu ja hooldustasu korterite vahel võrdselt. Hageja tugines hagis sellele, et talle kuuluva korteri üldpind (17,5m2) on ainukesena teiste korterite üldpindadest oluliselt väiksem (teiste korterite pindalad jäävad vahemikku 52,6- 64,6m2). Sellest tulenevalt tugines hageja hagi alusena sellele, et uue põhikirja vastuvõtmise tagajärjel hakkaks hageja tasuma senisest oluliselt rohkem ja kõikide ülejäänud korteriomanike osa haldus- ja hoolduskulude kandmisel väheneks hageja arvelt. Eespool toodust tulenevalt võib hagi rahuldamisele kuuluda TsÜS § 38 lg 1 alusel, mille
2.lause kohaselt võib juriidilise isiku üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda juriidilise isiku liige, kui juriidilise isiku liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid teiste liikmete kahjuks ja kui otsus võimaldab seda eesmärki saavutada.
8.Käesoleval juhul tugineb hageja sellele, et suuremate korterite omanikud, kelle korterite üldpind jääb vahemikku 52,6-64,6m2 hääletasid selle poolt, et hooldus- ja halduskulusid kantaks mitte sellises proportsioonis nagu seda seadus ette näeb, vaid viisil, mis on oluliselt kahjulikum üksnes hagejale ning kõikide teiste korteriomanike jaoks kasulik. Seejuures on oluline see, et hageja jaoks tähendas vaidlustatud otsuse vastuvõtmine enam kui kolmekordset haldus- ja hoolduskulude suurenemist. Seega tegid ülejäänud korteriomanikud otsuse, mis oli sisuliselt kahjulik üksnes hagejale ja seda mitte väikeses ulatuses, vaid mitmekordses suuruses. See otsus ei olnud mitte üksnes hagejale kahjulik, vaid see otsus oli samaaegselt otsuse vastuvõtmise poolt hääletanud korteriomanikele kasulik, kusjuures majanduslikud eelised omandati just hageja arvel.
5(7)
Tsiviilasi nr 2-15-14296
9.Korteriühistuseaduse kohaselt kantakse majandamiskulud, sh ka hooldus- ja halduskulud vastavalt korterite suurusele (§ 13 lg 1 lause 1). Iseenesest on õige see, et seaduses sätestatud kulutuste kandmise suhtest on võimalik põhikirjaga kõrvale kalduda. Kuid see, et põhikirjaga võib kehtestada seaduses sätestatust erineva kulutuste kandmise suhte, ei tähenda, et korteriomanike enamus võiks kehtestada ükskõik millise kulutuste kandmise suhte. Igasugune juriidilise isiku organi otsus, sh ka korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega võetakse vastu seaduses sätestatust hälbiv kulutuste kandmise suhe, allub TsÜS § 38 lg 1 lauses 2 sätestatud piirangutele. See tähendab, et mitte ühtegi kulutuste kandmise suhet ei saa korteriühistu liikmete enamus ilma piiranguteta kehtestada selliselt, et seda tehakse enamuse huvides ja vähemuse arvelt selliselt, et omandatakse hüvesid vähemuse arvelt otsuse poolt hääletanud enamuse kasuks. Juhul, kui vähemus nende õiguste sellise kahjustamisega ei nõustu, on neil õigus otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda. Ringkonnakohus rõhutab, et korteriühistute puhul on TsÜS § 38 lg 1 lausest 2 tulenev piirang üks vähestest sätetest, mis kaitseb korteriomanike vähemust enamuse eest, et enamus ei saaks enamuse häältega vähemuse tahte vastaselt võtta vastu otsuseid, mille kohaselt peab vähemus kandma kulusid kordades suuremas ulatuses, kui see, mis oleks vähemusele seadusega ette nähtud. Siinkohal on oluline rõhutada, et ilma korteriühistuta majas (kuni 31.12.2017.a kehtiva õiguse kohaselt) saab seaduses sätestatud kulutuste kandmise suhtest kõrvale kalduda üksnes korteriomanike kokkuleppega, st seaduses sätestatust kõrvalekaldumiseks peab olema kõikide korteriomanike nõusolek, sh loomulikult ka nende korteriomanike nõusolek, kelle kahjuks seaduses sätestatust kõrvale kalduda soovitakse (vt KOS § 13 lg 1 lause 2). Ka tavalise kaasomandi puhul saab kaasomaniku kahjuks seaduses sätestatud kulutuste kandmise suhtest kõrvale kalduda üksnes kokkuleppega. Seega ei ole ka korteriühistuga majas korteriomanike enamuse poolt vähemust kahjustavate kulujaotuste kehtestamine piirangute vaba.
10.Selle hindamisel, kas hüve (väiksemas ulatuses haldus- ja hoolduskulude kandmise kohustus) omandatakse ja kas see omandatakse vähemuse arvelt, tuleb lähtuda sellest, millisel viisil kuuluksid kulud kandmisele siis, kui kulud tuleks kanda seaduses sätestatu kohaselt. Kuna seaduse kohaselt kuuluksid hooldus- ja halduskulud kandmisele korteri suurusest lähtuvalt, kaldutakse sellise kulude jaotusega, mille järgi kannab iga korteriomanik kulud võrdes suuruses, korteri suurusest sõltumata, ühe, oluliselt väiksema korteriomaniku arvelt, teiste korteriomanike kasuks seaduses sätestatust kõrvale.
11.Kostja leidis, et hageja kahjuks seaduses sätestatust kõrvalekaldumist õigustab see, et hooldus- ja halduskulud tekivad sisuliselt korteripõhiselt ja korteri suurus kulude suurust ei mõjuta. Ringkonnakohus kostja käsitlusega ei nõustu. Kostja väitis, et halduskulud hõlmavad raamatupidamise teenuse tasusid, majahalduse- ja juhtimise tasusid ning hoolduskulud on seotud maja ümbruse ja tehnosüsteemide hooldusega (vt t lk 79). Iseenesest ei ole välistatud, et mingi konkreetsel juhul võib ka väikese korteri kasutamine põhjustada suurte korterite kasutamisega võrreldes oluliselt suuremaid kulutusi. Kuid reeglina on selleks, et majas saaks olla suurema reaalosaga korter, vaja väiksema korteriga võrreldes rohkem välisseinu, rohkem katust, rohkem küttekehasid, rohkem vundamenti, rohkem majaümbrust, võimsamat küttesõlme jne. Kui kõike seda, mis kuulub korteriomanike kaasomandisse (kandekonstruktsioonid, tehnosüsteemid, katus, välisseinad maatükk jne) haldama ja hooldama asutakse, moodustuvad kaasomandis oleva kinnisasja ja hooneosade haldamise ja hooldamise kulud ning suuremate reaalosadega korterite tõttu on majadel vaja ka suuremaid kaasomandiosasid, millega kaasnevad ka hooldamise ja haldamise kulud. Eluliselt ei ole välistatud see, et mõne kordades suurema korteri kasutamine võib põhjustada oluliselt väiksemat hooldamise ja haldamise vajadust kui mõne väikese korteri kasutus, kuid seadusega
6(7)
Tsiviilasi nr 2-15-14296 on sätestatud, et hooldus- ja halduskulude kandmise suhe määratakse korterite suuruse järgi, mitte selle järgi kui palju iga korter konkreetsel juhul hooldamise vajadust tekitab.
12.Kostja leidis, et vaidlusalune otsus ei saa olla lubamatu ega ebaõiglane põhjusel, et selle otsuse tõttu tõusid hageja kulud ühe kuu lõikes vähem kui 9 euro ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et see väide ei saa tingida teistsuguse otsuse tegemist. Põhikirjaga ei määratud, et hageja peaks maksma igakuiselt ca 9 eurot rohkem. Põhikirjaga määratleti kulutuste kandmise suhe, st ükskõik kui suured põhjendatud haldus- ja hoolduskulud ka ei oleks, hagejal tuleks põhikirja kehtivuse korral kanda nendest kuludest teiste korteriomanikega võrreldes samasugune osa, kuigi hageja korter on ülejäänud korteritest mitu korda väiksem. Teiseks, negatiivseid tagajärgi ei saa vaadelda mitte üksnes ühe kuu lõikes, vaid põhikirjast tulenevad tagajärjed kehtiksid eelduslikult aastaid.
13.Kostja leidis, et hageja saaks nõuda üksnes nende põhikirja punktide kehtetuks tunnistamist, millega nähakse ette haldus- ja hoolduskulude seaduses sätestatust erinev kandmise kord. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. Konkreetsel juhul võttis kostja üldkoosolek vastu uue põhikirja tervikuna, ühe otsusena. Selline põhikiri kahjustab hageja õigusi. Hagejal on õigus nõuda teda kahjustava otsuse kehtetuks tunnistamist. Seda hageja käesoleval juhul ka tegi. Seetõttu saab kohus kontrollida üldkoosolekul vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamise aluste esinemist või nende puudumist.
14.Eespool toodust tulenevalt tuleb hagi rahuldada. Seoses hagi rahuldamisega tuleb maaja ringkonnakohtu menetluskulud jätta kostja kanda. Kuna maakohus ei ole hageja menetluskulude suurust hinnanud, ei määra ringkonnakohus käesolevas otsuses kindlaks hageja apellatsioonimenetluse kulusid, vaid hageja maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud määrab kindlaks maakohus peale käesoleva otsuse jõustumist.
Liis Arrak (allkirjastatud digitaalselt)
Gaida Kivinurm (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.