Osaühing S.A.CITO hagi T K ja E N vastu ühisomandi lõpetamiseks
Hagihind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende
Hageja: Osaühing S.A.CITO (registrikood: 10797175, aadress Oja 13, Aseriaru küla, Aseri vald, 43401 Ida-Viru mk; e-post: [email protected]), hageja seaduslik esindaja juhatuse liige Igor Arefjev (isikukood 38711302257)
esindajad
Kostjad: 1) T K )
2) E N
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada ning lõpetada Osaühing S.A.CITO T K ja E N ühisomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriossa nr XXXXXX kantud kinnistule asukohaga R vald, S küla, K, Läänemaa.
2.Ühisomandi lõpetamiseks müüa Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriossa nr XXXXXX kantud kinnistu R vald, S küla, K, Läänemaa, avalikul enampakkumisel ja saadud raha jaotada järgmiselt:
2.1.Saadud müügihinnast kantakse esmajärjekorras enampakkumise korraldaja tasu ja enampakkumise kulu ning kompenseeritakse eksperthinnang hagejale;
2.2.Müügihinnast, millest on maha arvestatud enampakkumise korraldaja tasu ja enampakkumise kulu, eksperthinnang, kuulub 1/3 osas välja maksmisele T Kule ja 1/3 osa väljamakse E Nule ning 1/3 osas Osaühingule S.A.CITO.
3.Määrata Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriossa nr XXXXXX kantud kinnistule R vald, S küla, K, Läänemaa, avalikul enampakkumisel müümise korral alghinnaks 13 000 eurot ning juhul kui alghinnaga ei õnnestu kinnistut avalikul
2-17-13541 enampakkumisel müüa, siis igal järgmisel avalikul enampakkumisel on õigus alghinda vähendada 25 % võrra eelmise enampakkumise alghinnast. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonkaebuse esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgi. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD, NÕUDE PÕHJENDUS
1.Osaühing S.A.CITO esitas 12.09.2017 maakohtule hagi T K ja E N vastu ühisomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse asjaolude kohaselt S.A.CITO (edaspidi: Hageja) ja T K ja E R on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriossa nr XXXXXX kantud kinnistu R vald, S küla, K, Läänemaal, ühisomanikud. Kirjavahetus ja läbirääkimised algasid kostjaga 1 25.03.2017, kuid tulutult. Kostja 1 on lubatud saada kostja 2 käest volituse ühisomandi lõpetamiseks. Asjaga hakati kostja poolt tegelema 17.07.2017 kirjas, mis oli saadetud 04.07.2017. Hageja on küsinud Rootsi notari poolt koostatud volituse koopiat, et olla kindlad asjade liikumise osas, kuid vastus olnud negatiivne. Kirja vastus saadud 29.08.2017. Hageja ja kostjad pole kuni käesoleva ajani jõudnud kokkuleppele kinnistu jagamise osas. Kinnistu turuväärtus eksperthinnangul on 10 000 eurot eeldusel, et kinnistut ei koorma hüpoteegid ega muud koormatised kolmandate isikute kasuks. Hageja esitab selle tõendamiseks Domus Kinnisvara Vahendus OÜ eksperthinnangu 0098-17-PA. Hageja on teinud päringud ettevõtetele kes ostavad kokku põllumaad üle Eesti ning on saanud järgmised pakkumised mis, on suuremad eksperthinnang :1. Metragrupp 11 000 eurot;
2.Metsavaldused 11 500 eurot; 3. Kehra Agro 13 000 eurot. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Seega on hagejal AÕS § 76 lg 1 kohaselt õigus nõuda kaasomandi lõpetamist Kinnistu suhtes. Riigikohus on 17.10.2005 lahendis tsiviilasjas 3-2-1-102-05 rõhutanud (otsuse p 11), et kaasomandi lõpetamise nõude eeldusteks on vaid kaasomandi olemasolu asjale ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Käesoleval juhul on eelviidatud tingimused kaasomandi lõpetamise nõude osas täidetud, sest pooltele kuulub Kinnistu kaasomandina ja pooled ei ole kokku leppinud kaasomandi jagamise viisi suhtes, samuti ei ole poolte vahel AÕS § 76 lg 2 kohaselt sõlmitud kokkuleppeid kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamise kohta. AÕS § 77 lg 1 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike
2-17-13541 vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada ühisomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kinnistu jagamine reaalosadeks võib osutuda võimatuks, kuna tegemist on maatulundusmaaga ning kolme võrdset maa-ala pole võimalik reaalosadena välja jaotada. Samuti kaasneksid Kinnistu reaalosadeks jaotamise korral kulud. Seetõttu on hageja seisukohal, et parima tulemuse ühisomandi lõpetamise osas annab selle müümine avalikul enampakkumisel, mis tagab võimalikult kõrge müügihinna. AÕS § 70 lg 4 kohaselt on ühisomand kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Kuna hagejale ja kostjatele kuulub kinnistu kindlaksmääramata osades, on hageja ja kostjad nimetatud kinnistu suhtes ühisomanikud. Hageja taotleb käesolevaga AÕS § 76 lg 1 kohaselt kinnistu osas kaasomandi lõpetamist. Hageja taotleb käesolevaga AÕS § 77 lg 2 kohaselt kinnistu suhtes kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud raha, millest on maha arvestatud enampakkumise korraldaja tasu ja enampakkumise kulu, eksperthinnang, jaotatakse järgmiselt: 1/3 nimetatud summast kuulub välja maksmisele hagejale; 1/3 nimetatud summast kuulub välja maksmisele kostjale 1, 1/3 nimetatud summast kuulub välja maksmisele kostjale 2 Hageja on tellinud kinnistu hindamise. Domus Kinnisvara Vahendus OÜ eksperthinnangu 0098-17-PA kohaselt on kinnistu turuhind 10 000 eurot eeldusel, et kinnistut ei koorma hüpoteegid ega muud koormatised. Alghinnaks asja müümisel avalikul enampakkumisel palub hageja määrata 13 000 eurot, sest maade kokkuostjate pakkumised ületavad eksperthinnangut. Juhul, kui kinnistut ei õnnestu alghinnaga müüa, taotleb hageja, et alghinda võib igal järgmisel enampakkumisel vähendada 25 % võrra eelmise enampakkumise alghinnast.
KOSTJATE SEISUKOHT
2.Kostja 1 esitas 01.10.2017 esitatud seisukohas vastuväite asja menetlusse võtmisele: hageja esindaja ei teinud kõik kokkuleppe saavutamiseks, vaid pöördus kohtusse ennatlikult – ei oodanud ära kostjatevahelise volitamisprotsessi lõppu ega pöördunud ka otse kostja 2 poole järelepärimisega, miks volitus viibib. Kostja 1 ei soovi esitada vastuhagi. 11.10.2017 esitatud vastuses kostja 1 selgitab, et kostja 1 soov oli jätta päritud maatükk alles ja selleks maksta hagejale ühisomandist lahkumise eest hüvitist. Sellise lahendusega nõustusid põhimõtteliselt nii hageja kui ka kostja 2. Kostjad jõudsid osaühinguga ka hinnas kokkuleppele. Kostja 1 soovib jätta maatüki oma õega ühisomandisse ning maksta hagejale ühisomandist lahkumise eest hüvitist. Hagi ajendiks oli mitte kokkuleppe puudumine, vaid hageja rahulolematus volitamisprotsessi pikkusega. Hagi järele puudus siiski vajadus, kuna volitamisprotsessi lühendamiseks oleks piisanud, kui hageja oleks võtnud otse ühendust kostjaga 2 kui volitajaga.
3.Kostja 2 esitas 3.10.2017 esitatud seisukohas vastuväite asja menetlusse võtmisele: hageja esindaja ei teinud kõik kokkuleppe saavutamiseks, vaid pöördus kohtusse ennatlikult – ei oodanud ära kostjatevahelise volitamisprotsessi lõppu ega pöördunud ka otse kostja 2 poole järelepärimisega, miks volitus viibib. Kostja 2 ei soovi esitada vastuhagi. 18.10.2017 esitatud vastuses kinnitab kostja 2, et tal ei ole vastuväiteid hagi suhtes.
KOHTU SEISUKOHT
4.Kohus olles tutvunud asja materjalidega leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
2-17-13541 Hageja nõudeks on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistriossa nr XXXXXX kantud kinnistu asukohaga R vald, S küla, K, Läänemaa ühisomandi lõpetamine. Ühisvara jagamisele kohalduvad kaasomandis oleva asja jagamise sätted kaasomandi lõpetamisel (PKS § 37 lg 3, asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 6, § 77 lg-d 1 ja 2; Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 20; Riigikohtu 25. oktoobri 2017. a otsus tsiviilasjas 2-14-18828, p 18). AÕS § 77 lg 1 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada ühisomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja esitas kostjate vastu AÕS § 77 lg 2 kohaselt nõude kinnistu suhtes kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel. Kostja 2 on hagi õigeks võtnud /tlk 68/. Kostja 2 on teatanud, et soovib kinnistu jätmist kostja 1 ja kostja 2 ühisomandisse /tlk 67, kuid ei ole esitanud konkreetset nõuet kinnistu ühisomandi lõpetamiseks muul viisil kui hageja poolt taotletud.
5.Hageja on esitanud Domus Kinnisvara Vahendus OÜ eksperthinnangu 0098-17-PA kohaselt on kinnistu turuhind 10 000 eurot /tlk 11-28/ ning päringud põllumaa ostmisega tegelevatele ettevõtetele, millest nähtuvalt on kinnistu hinnaks pakutud 11000-13 000 eurot /tlk /44-46/. Kostjad ei ole hageja poolt esitatud tõenditele vastu vaielnud.
6.Kohtu hinnangul hageja nõue on tõendatud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Seega on hagejal AÕS § 76 lg 1 kohaselt õigus nõuda kaasomandi lõpetamist Kinnistu suhtes. Riigikohus on 17.10.2005 lahendis tsiviilasjas 3-2-1-102-05 rõhutanud (otsuse p 11), et kaasomandi lõpetamise nõude eeldusteks on vaid kaasomandi olemasolu asjale ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Käesoleval juhul on eelviidatud tingimused kaasomandi lõpetamise nõude osas täidetud, sest pooltele kuulub kinnistu ühisomandina ja pooled ei ole kokku leppinud kinnistu jagamise viisi suhtes, samuti ei ole poolte vahel AÕS § 76 lg 2 kohaselt sõlmitud kokkuleppeid kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamise kohta. AÕS § 77 lg 1 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada ühisomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 70 lg 4 kohaselt on ühisomand kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Kuna hagejale ja kostjatele kuulub kinnistu kindlaksmääramata osades, on hageja ja kostjad nimetatud kinnistu suhtes ühisomanikud. Hageja on seisukohal, et parima tulemuse ühisomandi lõpetamise osas annab selle müümine avalikul enampakkumisel, mis tagab võimalikult kõrge müügihinna. Ühisomandi lõpetamise nõude esitamisel ei saa kohus keelduda ühisomandit lõpetamast. Kohtul on kohustus lõpetada kaasomand, kaaludes menetlusosaliste poolt esitatud erinevaid ühisomandi lõpetamise viise. Hageja taotleb AÕS § 76 lg 1 kohaselt kinnistu osas kaasomandi lõpetamist. Hageja taotleb AÕS § 77 lg 2 kohaselt kinnistu suhtes kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud raha, millest on maha arvestatud enampakkumise korraldaja tasu ja enampakkumise kulu, eksperthinnang, jaotatakse järgmiselt: 1/3 nimetatud
2-17-13541 summast kuulub välja maksmisele hagejale; 1/3 nimetatud summast kuulub välja maksmisele kostjale 1, 1/3 nimetatud summast kuulub välja maksmisele kostjale 2. Kostjad ei ole esitanud nõuet kinnistu jagamiseks alternatiivsel viisil, seega lõpetab kohus ühisomandi hageja poolt esitatud nõude rahuldamisega. Kohtu hinnangul on arvestades hageja poolt esitatud tõendeid põhjendatud määrata kinnistu alghinnaks avalikul enampakkumisel 13000 eurot. Kohus leiab, et juhul kui alghinnaga ei õnnestu kinnistut avalikul enampakkumisel müüa, on põhjendatud lubada igal järgmisel avalikul enampakkumisel alghinda vähendada 25 % võrra eelmise enampakkumise alghinnast.
7.Asjas tekkinud menetluskulude osas märgib kohus järgmist. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Asjaolu, et pooled kohtuvälisele kokkuleppele ei ole jõudnud ning kohus on käesolevas otsuses otsustanud kaasomandi lõpetamise üle, ei luba kohtul arvata, et kaasomandi (ühisomandi) lõpetamine poleks olnud kõigi ühisomanike huvides ja menetluskulusid jagada teisiti. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust.
/allkirjastatud digitaalselt/
Reena Undrest kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.